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因限购政策失去购房资格，买方怎么办？
日 | 发布者：陈威 | 点击：2452 |
摘要：因限购政策失去购房资格，买方怎么办？随着房价的持续暴涨，各地纷纷出台升级版的“限购令”和“限贷令”。昨天，广州市政府也是星夜出台楼市调控政策：非本市户籍居民需缴纳社保年限从3年变成5年。上述政策的出台，必然会导致一部分买
因限购政策失去购房资格，买方怎么办？ 随着房价的持续暴涨，各地纷纷出台升级版的“限购令”和“限贷令”。昨天，广州市政府也是星夜出台楼市调控政策：非本市户籍居民需缴纳社保年限从3年变成5年。上述政策的出台，必然会导致一部分买方失去购房资格或无法足额贷款，导致房屋买卖合同无法继续履行。由此也必然会产生大量纠纷，比较核心的问题是，买房者已付定金及房款能否退回？有无办法规避政策？ & 一、因限购政策失去购房资格，买方可以解除合同，并要求卖方退回定金、已付房款。广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》 对此明确如下：“商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。 ”而最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 也就是说，广东省的裁判意见是：因为限购政策，无法履行合同的，买方可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金。注意，上述裁判规则的前提是，买卖双方均无违约的情况。实践中不乏这样的案例，购房合同签订后，因为一方怠于履行合同义务，或者拖延履行合同义务，导致房产无法在限购政策出台之前完成过户，违约方依然要承担合同无法履行的违约责任。但是，对于在购房合同签订后房价暴涨，因限购政策的出台导致买受人失去购房资格，而不得不解除合同情形下，买卖双方利益严重失衡，卖方因限购政策而获得巨额收益，而买方因限购政策遭受巨额损失，此时，作为买方是否可以在解除合同的同时要求卖方补偿损失，相关政策均未涉及，相关案例也不多。但笔者认为，基于民法的公平原则，如发生类似纠纷，买方不妨尝试去主张补偿。 二、买方规避限购常见方法及风险。1、先签订购房合同，等有购房资格再过户。这种方式在某种程度上的确可以规避限购政策，但是，签合同到过户的时间太长，变数太多，潜在风险很大。由于房产没有过户，虽然合同有效，但是从法律角度来讲，房屋产权依旧属于买方。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，这段时间内若是房价出现大幅异动，房价上涨过多，买方可能宁可赔违约金也不办理过户，难免会出现“一房二卖”现象。而且，这几年难以保证政策就不会发生变化，而发生什么变化又很难预料。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。最后，房价变动易导致合同毁约。如果一定要采用这种方式，律师建议，在书面协议中，约定严苛的违约责任，提高卖方违约成本。2、借名购房。没有购房资格，就借用其他人名义买房，等取得购房资格，就再把房子过户到自己名下。这种做法弊端不少，一旦双方发生矛盾纠纷，房产归属容易产生争议。房产权属以登记为准，届时如果名义购房人主张房产归其所有，房款性质属于借款，则买方得不偿失。如果采用借名购房的方式，律师建议，一定要和名义购房人签署协议，明确约定房屋过户条件、时间、违约责任。当然，这么做的前提是，名义购房人能够接受。3、伪造购房资格。一些购房者不符合购房条件，便通过伪造社保、个税缴税证明等方式，试图在形式达到购房条件。但是这种方式，风险极大，目前，由限购政策出台，房管部门对于购房资格审查也必将从紧，在合同履行过程中，一旦被发现，合同无法履行，购房者可能要承担巨额违约责任。
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法律咨询热线：“限购令”下的房屋买卖合同效力探析
云南八谦律师事务所&叶攀
近段时间以来，来律所咨询”限购令”与房屋买卖合同的案例层出不穷、比比皆是，地产人士纷纷感慨，”限购令”对云南的影响已经初露狰狞。2011年年初云南省、昆明市纷纷出台了关于房屋限购的规范性文件，任意一个法律或者政策的出台都会经历一个“试用期”，在猜疑和困惑中云南度过了惊疑不定的一段时光。自2012年以来，”限购令”本身已经不再是多新鲜的热点，全国一到三线城市甚至某些边远县市均严格执行了中央的这一政策。”限购令”在出台之初持不溯及既往态度，无论是刚需消费者还是投机者所订立的房屋买卖合同均有效并能够顺利履行。随着时间的推移，各项细则的不断更新健全，”限购令”下贸然签订的房屋买卖合同将会面临什么样的命运呢？
上个月笔者接到一个当事人咨询，基本案情如下：段某某与赵某签订了房屋买卖合同，约定将段某某所有的一套房屋以200万的价格出卖给赵某，赵某向中介机构支付了5万元定金，双方约定本月底去房管部门办理过户登记，同时双方订立了补充协议，核心条款为若因国家政策调整导致房屋无法办理过户登记或者其他原因无法实现合同目的的，则合同无效，双方可以解除合同，互不承担违约责任。后来赵某突然决定不买，真实情况为其父母不喜欢该房屋，而给出的理由却是赵某本人在昆明属于限购范围，无法再行购买房屋（实际为无法办理过户登记）。段某某认为其违约，双方遂产生争议。
这样的案例不胜枚举，从法律层面进行分析，笔者认为：首先，只要双方意思表示真实一致且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和第三人利益，则房屋买卖合同有效无疑。《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(一)&》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)&》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”就上述案例而言，一方面，买方赵某依据《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》和《昆明市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》作为合同无效的依据显然不当，即便”限购令”中级别最高的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》也仅仅只是国务院规范性文件，而非国务院行政法规；另一方面，买方赵某与卖方段某某自愿达成购买房屋的意愿，该行为本身与”限购令”不存在任何冲突，”限购令”仅仅会对合同的履行产生影响。合同若发生法律效力则自始有效，至于合同能否或者是否履行并不是评价合同效力的标准，更不可能影响合同的效力，因此双方签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效。其次，”限购令”实行之后订立的房屋买卖合同不得再以”限购令”属于不可抗力作为抗辩理由。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。笔者认为，在”限购令”出台之前，该政策对房屋买卖合同的履行产生的影响应当属于不可抗力范畴。在政府出台房屋买卖调控政策之前，对于普通购房者而言，显然不能准确预见政府是否会出台调控政策，更不能预见政府调控的具体时间、调控的具体措施等；”限购令”出台后相关部门都应严格执行，与此相关的房屋买卖都会受到政策的影响，不可避免且无法克服；另外，”限购令”本身属于政府行为，通说认为政府行为应当纳入不可抗力范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”不可抗力在性质上属于不可归责于双方的事由，司法实践中对”限购令”等政府调控政策的认定存在争议的情况下，该司法解释的界定可以作为参考依据。但是，”限购令”出台之后，以不知道或者不清楚为由，在合同目的无法实现的情况下主张”限购令”属于不可抗力的，该主张不能成立。
对于“限购令”出台前后签订但尚未履行或无法履行的房屋买卖合同效力的问题，各地法院的观点颇有出入。
1、比照公平原则，以不可抗力进行认定。如温州市瓯海区人民法院审结的一起房屋买卖合同纠纷，双方在签订合同后尚未履行的情况下温州市出台了限购政策，导致合同无法继续履行。法院的观点是：因不可归责于双方的原因导致合同目的不能实现，买方可以要求解除房屋买卖合同。合同解除后，卖方应返还买方购房款及孳息，孳息按中国人民银行同期存款利率计算。一般情况下，利息的主张都是以中国人民银行同期贷款利率进行计算，考虑到卖方本身亦无过错，因此瓯海区人民法院别出心裁地判决以同期存款利率作为计算标准。
2、不认定为不可抗力，各方均有过错。如厦门市同安区人民法院审结的一起房屋买卖合同纠纷，原告石某某、被告曲某某、第三人厦门某某某房产代理有限公司知道或者应当知道原告石某某非本市户籍且无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，依房屋限购政策应暂停发放购买住房贷款、暂停在本行政区域内向其售房，却仍然签订《房产买卖协议》进行房屋销售转让，三方均存在过错，导致三方签订的《房产买卖协议》合同目的不能实现。由于三方均存在过错，不存在合同的任一方根本违约的情形，故依法不应适用定金罚则和双方关于违约责任的约定。法院在判决时各打五十大板，并不将限购政策作为不可抗力因素进行认定。
3、认定买方应承担核实限购身份的义务。如厦门市思明区人民法院审结的一起房屋买卖合同纠纷，因买方杨某某及其指定的第三人柯某某均不具备在厦门市购房的资格，致使讼争房产自始不能办理交易登记手续，买方已经构成根本性违约，而定金罚则适用于根本性违约之情形。故法院判决买方应向卖方承担合同无法继续履行的违约责任。
《序卦》曰:“饮食必有讼,故受之以讼也。”随着民众法律意识的提高和维权观念的加强，社会经济生活的方方面面都会产生层出不穷的纷争。“限购令”的出台和实施，善意不知的、知晓但恶意规避的、双方甚至多方串通的情形花样百出，给法院的认定及其他法律人的工作提出了更大的挑战。法律最大的缺憾便是滞后性，而作为法律人，很难穷尽所有方法来合理预测未来可能出现的所有缺乏诚信的行为，也就很难做到防微杜渐。但是至少可以提醒善意购房人，在房屋买卖（尤其是二手房买卖）过程中，无论是买方还是卖方都应当审慎对待限购资格问题，尽管卖方很难自行核实买方的限购情形，但是至少可以要求买方在签订房屋买卖合同之前出示其是否限购的书面证明文件；或者在签订买卖合同时加重买方的违约责任（包括在合同中明确买方承诺其不存在限购情形，若因买方限购造成该合同无法实际履行的买方应向卖方承担高额违约责任等）。律师的上述建议其实只是扮演了事后诸葛亮的角色，虽说亡羊补牢未为晚也，但是真正要构建一个平稳有序的经济交易平台，最根本的，应该是每一个交易相对人内心的诚信观念。诚信，是一个社会和谐稳定的基石，是每个社会人承担社会角色适用社会规则最基础的技能。若有“少数人”不会或者不想会这项技能，我们“多数人”就应该运用法律的武器让他学会。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。上海高院司法解释：限购导致合同无法履行的法律责任
上海高院司法解释：限购导致合同无法履行的法律责任
一、外地户籍买方失去购房资格的法律问题
对于3月25日前已经网签的外地户籍购房人来说，不必担心失去购房资格的问题。
新政将外地户籍居民购房资格由原来的“累计缴纳满2年”变成了“连续缴纳满5年及以上”，将直接导致部分外地户籍购房人失去购房资格。新政所产生的最大问题是众多外地户籍的购房人在签订居间合同、定金合同或非网签版的房屋买卖协议（以下简称“预约协议”）后，因限购政策的原因导致合同无法继续履行，此时该如何承担法律责任？我们认为，应该针对具体的问题具体分析：
分析问题的关键在于：是否有延迟签订正式买卖合同的情形
有相当一部分案件预约协议约定的签订正式买卖合同的时间早于“沪九条”出台时间，换言之，若按约定的时间签订买卖合同，双方交易不会受新政影响。但实践中，往往买卖双方对自身义务认识不足，导致未能如期签订买卖合同而遭遇“新政”，使得交易无法继续进行而产生纠纷。如出卖人因房产证遗失尚未拿到补办的产证，或者因房产证登记产权人中有已故老人姓名，需通过继承变更产权人等，在约定签约之时尚不具备条件而迟延签约；有些出卖人由于近期房价暴涨，本身就想违约，而延迟签约。另外，还有买受人自己的原因导致延迟签约，以至于“沪九条”出台后，直接失去购房资格。
因此，对于外地户籍购房人因新政失去购房资格的问题，我们要具体问题，具体分析：
1、若因出卖人的原因导致延迟签约，致使合同不能履行，则出卖人应依法向买受人承担相应的违约责任，或赔偿责任；
2、若因买受人的原因导致延迟签约，致使合同不能履行，则买受人应向出卖人承担相应的违约责任，或赔偿责任；
3、若由于非出卖人或买受人的原因导致合同不能履行，则根据情势变更原则，买受人可依法解除预约协议，出卖人应依法退还收取的定金或房款，双方互不承担违约责任。但是，若新政出台后房价下跌，预约合同解除而导致买卖双方利益失衡，则出卖人可以要求买受人补偿其所受合理损失。
二、对于上海户籍的居民购买二套房的法律问题
由于限购政策的调整，势必造成贷款成数不足，若购房人无足够资金支付贷款不足的部分房款，该如何承担法律责任？
对于这一类型的案件，购房人往往会要求解除合同，那么解除合同究竟要如何承担法律责任，且看上海高院如何解答：
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
针对上海高院的意见，我们总结如下：
对于二套房因限贷问题导致买方要求解除合同，法院原则上不予支持，除非合同有明确的约定；
严重影响买受人的支付能力，则可以解除合同。但是我们认为既然是购买二套房，那么支付能力根本就不是问题，因为卖掉首套房后，你所买的二套房就变成首套房，你的贷款按首套房处理，即不存在限贷的问题；
当然，若当事人双方约定，由于贷款政策的变化导致贷款成数不足，则合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，则买方可以依法解除合同。
因此，由于限贷而主张解除合同的，将可能要依法承担违约责任！
（来源：么么房资讯）
转自：公众号：租售情报
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。买房人与居间公司之间的居间合同纠纷
来源：未知&&作者：靳双权&&时间： 10:04
&&&&房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起居间合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
& & 一、基本案情
& & 日，出卖人赵敏敏(甲方，案外人)与买受人李婷琴（乙方）、居间人久居公司(丙方)共同签订《居间服务合同》，约定由李婷琴购买赵敏敏名下位于北京市朝阳区301室房屋，总房价款600万元；居间服务的具体内容以及完成标准为：1、丙方为乙方提供房屋买卖市场行情咨询；2、发现、发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；4、查看出卖人房屋权属证书和身份情况，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，签订房屋买卖合同；6、协助买卖双方协商合同的相关条款内容。甲乙双方签订房屋买卖合同当日，居间行为完成，由李婷琴向久居公司支付居间代理费11.4万元；第三条第3款中约定甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。
同日，李婷琴在《房地产经纪服务事项告知书》上签名，其中&房屋交易可能存在的主要风险&记载：&同时进行房屋出售和购买时，资金能否及时到位及可能涉及违约责任的风险&。
& & 同日，赵敏敏与李婷琴签订《北京市存量房屋买卖合同》，李婷琴向赵敏敏支付定金金额50万元。双方并签订《补充协议》，约定剩余房款李婷琴于日前支付。
& & &李婷琴提交日，其与赵敏敏签署的《解约协议》，约定鉴于买受方待售房屋未能及时出售，产生支付困难，解除《北京市存量房买卖合同》、《居间合同》和附属《房屋保障合同》及其补充协议项下的一切权利和义务，约定受买方已支付给出卖方的2万元整为解约赔偿金。该《解约协议》抬头处打印有见证方久居公司字样，落款处见证方一栏空白。但该《解约协议》中约定有&受让方、出卖方、见证方同意签署本解约协议即刻起，解除三方一切与上述所有合同相关的权利与义务&、&若受买方及其家属未通过北京久居房地产经纪有限公司私下与出卖方达成协议，将按原合同标的金额陆佰万整乘以2.7％全额支付服务费&的内容。李婷琴称该《解约协议》由久居公司打印，但该公司工作人员以需要找公司盖公章为由，未在该《解约协议》上盖章。久居公司认可协议由本公司打印，但认为该协议对其公司没有效力。
& & 久居公司给买卖双方已提供的居间服务包括协助出卖人核验买受方身份信息、购房资格核验手续；协助买受人即李婷琴核验出卖方的身份信息、房屋权属信息、房源核试验手续、配偶同意出售证明、在京中央单位已购公房变更通知单(上市表)，带李婷琴实地看房；并促成买卖双方签订房屋买卖合同。
& & 二、庭审过程
&&&&一审法院经审理认为，买卖双方签订房屋买卖合同，居间公司的居间行为已经完成，久居公司主张解约协议上没有久居公司的签章，因此对久居公司不发生效力。李婷琴不服一审判决，上诉至二审，称自己受到蒙蔽才签订合同，久居公司承诺帮忙将自己的房屋出卖后再买房，但是久居公司并没有按照约定履行该义务，致使自己没有时间筹集购房款导致违约，但是对于该主张，其并未提供任何证据。&&&&
&&&&三、法院判决
&&&&一审判决：
& & 李婷琴于判决生效之日起七日内向久居公司支付服务费人民币5万元。
&&&&二审判决：
& & 驳回上诉，维持原判。
& & 四、律师点评
& & 知名房产律师靳双权点评
& & 知名房产律师靳双权点评：
& & 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据已查明的事实，李婷琴在久居公司的居间服务下与案外人签订了《房屋买卖合同》，李婷琴理应向久居公司支付相应的居间报酬。李婷琴称其与久居公司口头约定先出售自有房屋再购买新的房屋，对此久居公司不予认可，其亦未提供证据证明，因此法院无法采信。李婷琴与久居公司签订了《居间服务合同》，李婷琴虽主张是在被蒙骗没有看清合同内容的情况下签订的，但是李婷琴并没有证据证明其主张，因此李婷琴和久居公司之间形成的《居间服务合同》是各方主体的真实意思表示，各方均应按照合同内容履行各自权利义务。李婷琴在久居公司的居间服务下与案外人签订了《房屋买卖合同》，李婷琴理应向久居公司支付相应的居间报酬。李婷琴关于久居公司曾口头约定先出售自有房屋再购买新的房屋的主张，并没有得到久居公司的认可，李婷琴也没有提供证据证明自己的主张，故法院无法采信。《解约协议》上并无久居公司的签章，故该协议对久居公司不发生效力。李婷琴关于其没有看清合同内容的上诉意见，不能成为其拒绝履行合同约定义务支付居间费用的理由。对于久居公司主张的居间服务费的金额，鉴于房屋买卖合同并未实际履行完毕，故该院酌情确定李婷琴应付的居间服务费金额。
安居房地产律师网
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成安居房产律师团队，具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队，多年以来，潜心研究了房地产法律及房地产案件，对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件，在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，_百度知道
二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，
二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，买方签订买卖合同时补充条款为：买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚。
但并未注明亲戚身份信息，请问该合同遇到政府限购后买方要求无偿解除合同是否合理?买方若解除合同是否违约？谢...
我有更好的答案
这属于政策性调整，如果买房人因此无资格买房，是可以要求解除合同的，理由是不可抗力。这样的案例在法院有不少，可以到法院咨询一下，就明白了。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
合同签订人并未明确注明产权受让方的身份信息，也算是不可抗拒吗？买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚
在合同上注明的买房人是谁？就以这个人来确定是否因为政策调整无资格买房。你说的亲戚是合同上的买房人吗？
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