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&中国房价跌过吗？这几次泡沫刻骨铭心！
中国房价跌过吗？这几次泡沫刻骨铭心！
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1年的海南1988年，继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后，海南从广东省脱离独立建省，成为了中国第五个享受特殊政策的特区，人才、资本蜂拥而至，房地产是最热的领域。热到什么程度呢？往投资的钱成倍成倍地增加，平均一年翻一倍还多，1988年之后四年增长率分别达到143%、123%、225%、62%。1992年，房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上，竟然有两万多家房地产公司，国家队、地方队和杂牌军群雄逐鹿。在这个游戏里，政府、银行、开发商组成了一个铁三角，政府拼命批地，银行拼命贷款，开放商拼命击鼓传花催高房价，整个市场完全由投机和资金驱动。1991年上半年，还是1200元/平米，一年多之后，已上涨到元/平米。到1993年6月，国务院出台16条整顿措施，银根一缩，海南房地产热浪应声而落，2万多家房地产公司里，至少有95%破产倒闭。整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”，1.9万公顷闲置土地，数百亿的银行坏账，仅国有四大行就有300亿。之后多年一直有人戏称：去海南旅游，必看三大代表性景观——“天涯、海角、烂尾楼”。这些楼房，花了十几年，到年左右才处理完毕，也是那个时候，海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。海口房价2年的上海严格意义上讲，上海从整个城市的角度而言并没有发生过类似于房价崩盘的情况。但房王君之所以把2005年的上海也拉进来，是因为由房价下跌引发的中国名列前茅例集体退房诉讼事件，是在那个时候的上海发生的。经历过年房地产市场的人，应该还记得当时有一个名词叫“温州炒房团”，他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房，令各地房价快速上涨，到后来房价几乎一天一变，已经近乎疯狂，尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策“国八条”，直接打掉了的涨势。其他城市大部分都在涨，就几个难兄难弟在跌，其中上海的房价领跌，到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言，其实也没什么了不起的，跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市，交易量比之前少了7成以上。部分前期炒得厉害的楼盘就跌得比较惨。比如有一个叫“水岸蓝桥”的期盘，2004年下半年价格是元/平米，2005年春节已经翻了一倍多，达到13000元/平米，很多业主就是在这个阶段买入的。宏观调控之后，又跌回到八九千。业主房子还没有拿到手，首付已经跌没了，一套房子成了负资产。为了减少损失，业主们宁愿违约也要退房，开发商没理他们，双方就打起了官司。当然，业主们的理由肯定不能是价格下跌，而是在交易过程、工程质量等方面挑刺，也有很多人称之为“维权”。较后的结果，是业主们胜诉，开发商回收房产。这个小区，现在的房价，是70000/平米，现在看来，多少带着一点黑色幽默。上海房价3年的深圳在一线城市里，真正有房价大跌经验的，是深圳。前面说到2005年、2006年市场水深火热的时候，领涨全国的是深圳。由于人民币升值，国际热钱涌入，带动了本地的投机资金，整个市场交易火爆，一个人一次性买上几十套的例子不绝于耳，完全是一副理性繁荣的景象。当时不论业界、学界、媒体还是老百姓对中国房价的看法，差异都非常大。比如北京大学经济学家徐滇庆教授断言“肯定要涨”，而深圳一位博客意见统领牛刀则坚信房价一定要跌。两人一番互怼之后，成就了房地产一场出名的赌局——自2007年7月开始，以一年为期，对赌深圳房价涨跌。2007年四季度开始，次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现，深圳房价开始下跌，在1年时间里面足足跌掉了1/3。不少炒房团，就是在这一次危机中逃离，从中国房价的死多派，变成了死空派，一直都等着房价崩盘再进去抄底，当然，到现在也没有等到这一天。一年后，徐牛赌局以徐教授在南方某报上刊登半版向深圳市名的道歉广告结束。又数月，“四万亿”计划推出，深圳房价拔地而起，原地复活。深圳房价4年的温州温州炒房团在2003年声名鹊起，家乡的房子不可能便宜得了。尤其“四万亿”出台后，年左右，达到14000元/平米，与杭州、三亚并列第2集团，仅次于京沪深，之后一年里又飙涨了50%，超过了2万。很多温州人买房，不管是按揭还是抵押，能够从银行贷款6-7成。这其中，有很多是以企业名义购买的，随着房价上涨，以房子作为抵押物，从银行获得更多贷款。而且温州人非常能想办法，还会找一家担保公司可以作为中间担保人，把剩下的3-4成也贷出来，理论上只要房价上行，担保公司就没有任何风险。有人赚了钱，后面就自然不乏跟风的人，高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。要命的是，温州这一套担保方式，是“互保、联保”+民间借贷，一面自己贷款，一面又给别人担保，像铁索连环把所有人连在一起共担风险。根据央行温州核心支行报告数据，大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。和绝大部分房地产危机一样，温州房价的催命符也是银根紧缩。2011年，“四万亿计划”进入尾声，信贷投放门槛提高，随即整体性崩盘，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的关键词，当地的金融体系分崩离析，直接导致了温州金融改革。温州产业转型艰难，房价至今未能复起，前路漫漫，未知其时。温州房价5年的鄂尔多斯鄂尔多斯就像是一个2012年版本的海南。不同的是，海南的概念来自于改革开放特区，鄂尔多斯的概念来自于能源矿产。鄂尔多斯是全国产煤名列前茅大市，地下储煤量占全国的六分之一。借着疯狂的煤炭开发，鄂尔多斯一时间成为国内最容易“暴富”的城市。根据住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》数据显示，鄂尔多斯当时资产过亿的富豪人数不下7000人。这意味着，在鄂尔多斯市每200多人中就有一个亿万富翁，每15个人中就有一个千万富翁。财富的积累，直接催动了当地的房地产开发，金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时，楼盘一经开盘，必被迅速抢购一空的情况屡屡出现。这一切都建立在煤炭红利这一前提下。2012年，大宗商品价格暴跌，加上宏观调控，民间借贷风险爆发，资金链断裂，当年的近八成新建项目停工，后面的故事，和海南差不多，无非程度之差别。从此，鄂尔多斯多了一顶全国皆知的帽子：鬼城。很多人都觉得中国房价是只涨不跌的，从经济学的角度，这个说法明显是不对的，以上几段泡沫破裂的历史对于经历过的人来说就很刻骨铭心。但从中国发展的结果来看，至少现阶段的确如此。近20年来，中国房价一路上涨，少则5倍，多则10倍甚至更高。即便是经历过崩盘的城市，比如海南、上海、深圳，较后房价依然强力反弹。纵观以上几段历史，大家会发现，每一次房市泡沫崩盘、房价下跌，都离不开国家的宏观调控，最核心的就是货币金融政策！2006年连续加息让不少地产商倒掉，2007年深圳出现大量的弃房断供情况，2013年的宏观收紧，也让温州杭州出现过楼市下滑房价下跌。可为什么每次调控期过后房价依然反弹上涨？这是因为房价缓慢上涨，才是国家希望看到的局面。如果房价上涨过猛，国家就会毫不犹豫的出台调控政策，化解泡沫，这也是为了保障楼市长期发展。当前的楼市就是这种情况，年全国一二线楼市疯涨，让国家嗅到了危险的气息，于是果断出手调控！在限购、限贷、限价、限售之后，最近，货币收紧的信号也已经出现：5月2日起，包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策，首套房执行基准利率，也就是4.9%的年利率，二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%，也就是执行5.88%的年利率。北京往往是全国楼市的风向标，今后或将陆续有其他城市跟上。在这种背景下，未来一段时间内房价会如何走？答案已经显而易见。那么，现在“房子还能买吗？”知名财经评论员刘晓博给出了自己的看法：中国大城市的优质住宅，仍然长期看好，中国楼市还有“白银十年”；刚需，改善型需求，如果资金充裕，随时可以出手买房；如果中美不爆大规模发贸易战，则加息必然到来，楼市未来两年大几率是进入高位横盘、阴跌期。短炒、尤其是加杠杆短炒，风险在不断增大。
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黄岛房价即将进入加速上涨阶段
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从目前到2020年，这5年时间将是黄岛脱胎换骨的时代。2020年的黄岛，高铁、地铁、机场都齐备，东方影都、中铁博览城、惠普大数据等大项目也该建成了，那时的黄岛至少具备与东海岸叫板的底气。再加上，黄岛与生俱来的良好自然禀赋，优美的自然环境，宜居的气候条件，放眼全国也实属不可多得，丝毫不比东海岸差。随着这种趋势越来越明朗，资金会源源不断涌入，房价也将进入加速上涨阶段。或许，青岛自贸区的获批就是点燃黄岛房价的转折点。
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所以说，黄岛目前的库存根本不是包袱，而是优质资产。
楼主老实说，在哪买了几套房？虽然我也是开发区的，但我反对房子加速上涨，涨上天对大家有什么好处
回复：【qdloo】
只是好事不想独享，想让更多人分享新区大发展带来的红利。
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回复：【追梦的脚步】
我看楼主从小在农村长大，思维方式很狭隘自私，自己买了黄岛的房子了，就希望那边房价赶紧涨上天，对吧？
快别瞎B叨叨了，好不好自己知道就行了
回复：【bt587】
我说的不是事实吗？我没买一线城市的房子，就代表我看空一线的房价吗？难道像你这样盲目看空黄岛的就无私伟大了？每个人有自己的判断，就事论事，别搞人身攻击。
懂行的人都笑而不语
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海是青岛安身立命之本，海岸线是稀缺资源，靠不靠海是决定房价最终结果的根本因素。
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楼主，你卖瓜，我也卖瓜。你只卖黄岛一个地方的瓜，我卖青岛好多地方的瓜。或许你的瓜挺甜；我的瓜也不赖，品种还多，大家挑选的余地也大。你说咱俩谁卖瓜的收益会更好点呢？哈哈哈，说句玩笑话，不要当真！
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以下是引用自在风123的帖子：使劲吹，除了东北绺子，谁愿意去黄岛？放心吧，愿意来的总会来，反正是不欢迎你这种人
近十来年，投资黄岛和投资市内四区回报率不可同日而语，不知道再过十年黄岛还是不是以前的那个阿斗
肯定会大涨，虽然我们不愿看到暴涨
回复：【小胡胡的老公】
青岛整体还会补涨，黄岛会与市区持平，就像当年的崂山。
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人口外流房价还涨了，因为三四线城市人口根本就没少！
人口外流房价还涨了，因为三四线城市人口根本就没少！
大家都在说人口是房价的基础，都在说三四线城市人口不断外流，三四线城市没有人口支撑，不看好三四线城市的房价。但是事实上却是在最近几年里三四线城市的房价却在不断上涨，特别是现在一二线城市的房价都出现了下跌的背景下，三四线城市的房价却还在上涨，那么为什么明明三四线城市的人口在减少，房价还能不断上涨呢？三四线城市人口不断外流是不争的事实，人口是房价上涨的支撑点也是大家公认的，但是现在三四线城市就偏偏出现了人口外流但房价却上涨的奇怪现象。其实在笔者看来这种情况也是有原因的，而且原因也不复杂，一是因为三四线城市的人口虽然外流但是并没有减少；二就是通货膨胀货币贬值导致房价上涨。因为城市化的原因人口朝着一二线城市聚集是大趋势，三四线城市的人口的确不断向外流失。但是大家要知道人口外流跟人口减少是两个不同的概念，并不是说人口外流人口总数就会出现减少，只要新增的人口数量超过外流的数量那么人口就不会减少，反而还会增加，实际上在过去的几年里三四线城市的人口总数的确是在增加的。很多人都觉得三四线城市的人口减少了，其实并没有。尽管在过去的一段时间里，因为三四线城市吸引力不够等原因三四线城市留不住人口，但是统计的数据显示，在过去的十几年里三四线及以下城市的年均人口增速依旧维持在0.3%左右。虽然说0.3%的人口增速十分低，远远比不上全国平均0.5%的人口增速，更不要说跟一二线城市年均1%的人口增速相比，但是再低的增加速度还是在增加。简单来说就是三四线城市的人口还在不断增加，只是增加的比较慢而已。货币贬值是导致三四线城市不断上涨的另外一个重要原因。很简单的道理，因为通货膨胀货币贬值，大家不会眼睁睁的看着自己手里辛辛苦苦挣来的钱变得不值钱，这样一来大家就会寻找投资渠道实现财富的保值，而在三四线城市还有什么比投资房价更能实现财富保值的手段吗？没有，所以在老百姓都通过买房寻求财富保值的大环境下，房价不可能不上涨。更不要说在目前三四线城市棚改拆迁货币化安置十分普遍的背景下，因为短时间大量的货币涌入进一步加大了三四线市场的货币贬值，这就让房价上涨的更快了。这就是为什么在目前全国楼市降温的背景下三四线城市的房价却能保持稳定上涨的原因，一方面是因为大家对三四线城市人口的错误判断，另一方面也是货币贬值的影响。不过说到底三四线城市的房价还是缺乏必要的经济支撑，就算目前看不出下跌的趋势，但是未来上涨的空间毕竟有限，所以如果不是必要的话笔者并不建议您去三四线城市投资房产。看房、买房、租房，上楼盘网
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5年成为千万富翁.doc 13页
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5年成为千万富翁
---访证券之星老总
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[14:00:37] 胡雪莺 说: 证券之星是老牌的金融专业网站，有很高的声誉，深受网友喜爱，洪总今天聊天的主题是什么？
[14:00:42] 洪榕 说: 今天我们讲的是财富的本质。
[14:00:46] 胡雪莺 说: 你觉得财富本质是什么？
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[14:04:59] 胡雪莺 说: 危机两个字，有危就有机，任何政策出台，任何事件发生都可能造成股市很大的震动，很大的影响，但是背后会蕴藏着机会，欢迎网友积极和我们互动，在下面提出你想提的问题。
[14:05:07] 胡雪莺 说: 今天的主题是“五年成为千万富翁”，洪总，你现在是什么样的财富状况？
[14:05:33] 洪榕 说: 肯定是超过这个数，等一下我后面会讲，很多人其实已经超过这个线，未来真正达到这个线其实很简单，我跟大家讲钱的本质，讲到财富本质，讲到真正的拥有那些财富其实并不是很难，等一下最后的结果告诉大家。
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[14:06:05] 胡雪莺 说: 中国经济快速向前，势必有非常多的机会，看我们是否能够抓住了。
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