买卖二手房哪些情况需要做房价评估？
不动产买卖涉及金额较大的交易，价格评估十分重要。
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今日搜狐热点购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="1被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",800,216分享邀请回答1.2K46 条评论分享收藏感谢收起4.7K391 条评论分享收藏感谢收起买卖二手房要警惕六大“陷阱” 看看都哪些
河南法制报郭跃华
□记者郭跃华核心提示：房价快速上涨，售房者突然“反水”，要涨价或者干脆不卖了；为了少交税或者多贷款，做“阴阳”合同，发生纠纷后闹上法庭；好不容易买到了二手房，售房者却拒绝迁出户口，落户遭遇“卡壳”；房产交易中，共有人不知情，购房者钱房两空；商业用房或者房改房，需多缴税或补交费用，购房者事先不知情很容易产生纠纷。近几个月来，省会郑州二手房房价不断攀升，二手房交易量快速增长，同时，二手房违约纠纷也呈上升趋势。记者通过法院的真实案例，梳理出二手房交易需要警惕的六大“陷阱”，提醒广大市民购买二手房时要警惕被“坑”，防止出现不必要的纠纷和官司。陷阱一售房者“反水”涨价，打官司维权近几个月来，郑州市二手房价格节节攀高，在已经签订二手房买卖协议的情况下，一些二手房售房者出现“反水”，要么涨价，要么干脆不卖房了。7月31日，郑州市民王先生与售房者签订了二手房买卖协议，约定131平方米的房子总价165万元。8月5日王先生支付了90万元首付款，其中有45万元支付给售房者作为解押款。在等待解押后过户时，售房者反悔了。王先生了解到，其所购买小区同样面积和户型的房子涨价到190万元，预计还会继续上涨。还好，王先生与售房者签订的协议中约定了日息万分之五的违约金和定金双倍返还罚则。王先生咨询律师后，将售房者诉至法院，要求卖家赔偿双倍定金20万元，并继续履行合同，或者赔偿违约金加上实际损失之后解除合同。“售房者需要赔偿我差不多50万左右，现有证据对我十分有利。”王先生说，目前，他的官司正在走正常的诉讼程序。提醒：可依法要求继续履行合同河南新动力律师事务所律师朱广晓说，房屋买卖合同对买卖双方都具有法律约束力，售房者反悔拒绝卖房，将承担违约带来的法律后果。“在房价大涨的情况下，即使违约的售房者支付双倍定金也不足以解除合同。”朱广晓说，售房者反悔后，买家不仅可以要求赔偿违约金，还可以要求赔偿房价过快上涨带来的实际损失。签订合同是为了履行而不是为了违约，法律会严惩不诚信的售房者，买家完全可以走法律程序，维护自己的合法权益。陷阱二为多贷款虚报房价，两个价格引纠纷同一套房产有两个合同，两个价格，到底该按哪个合同来执行呢？因签订“阴阳”合同，购房者韩先生与汪先生最终闹上了法庭。日，韩先生的父亲与江先生以及中介公司之间签订了一份《房屋买卖合同》。江先生将位于郑州市石化路上某房屋出售给韩先生，成交总价位40万元。双方约定在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。韩先生与江先生在房管局签订的《郑州市存量房买卖合同》显示，房屋交易价格为48万元。原来，韩先生为了多贷款，在中介协调下，故意提高了房子的交易价格。但是，房东江先生也因此要求韩先生按照48万元的价格支付房款，双方发生纠纷导致手续一直无法进行。江先生将韩先生诉至法院，一审法院没有支持江先生的诉讼请求，江先生不服，提起上诉。日，郑州市中级人民法院作出二审判决，判决书中认定，韩先生与江先生的房屋买卖关系，应以日签订的《房屋买卖合同》为准。江先生请求按照48万元交易的请求没有事实依据。提醒：“阴阳”合同避税风险很大一些购房者为了避税或者多贷款，签订“阴阳”合同，故意“做低房价”或者“做高房价”，这样会大大增加交易风险。河南帅法律师事务所律师苗杰说，“做低房价”实际上是一种逃税行为，触犯相关法律法规，如果被税务机关发现，会追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。签订“阴阳”合同，很容易造成纠纷，售房者可能面临无法及时收到全额房款的风险。对于购房者而言，可能会降低其贷款的可贷额度，加大购房者的风险。苗杰说，“阴阳”合同中，“阴”合同签署时间一般早于“阳”合同，“阳”合同中的条款若与“阴”合同的条款约定的价格不一致时，应当以“阴”合同约定的价格为准。陷阱三未经共有人同意卖房，合同被判无效日，袁女士花28万元购买的房子，被二审法院判决购房协议无效，袁女士不得不面对钱房两空的局面。日，袁女士购买了田女士位于沁阳市商埠大街的某房产，并按约支付了房款28万元，于同年11月21日办理了房屋过户登记手续。令袁女士万万没有想到的是，田女士的卖房产行为，并没有经过其丈夫吴先生的同意。吴先生将田女士和袁女士告到了法院。在办理房产过户登记时，田女士出具了民政局无婚姻登记记录证明，且房屋登记为田女士单独所有，因此，双方才得以办理房产过户后续。吴先生为维护自己的合法权益，将田女士和袁女士诉至法院。吴先生委托评估公司对涉案房产进行评估，经过测算，房子市场价值为37万元。袁女士认为，其让田女士提供了民政部门的未婚证明，已尽到了必要的合理注意义务，另外购房价格与实际房价差距并不大，符合善意取得。经过一审和二审，法院认为，田女士在未经吴先生同意的情况下，作为已婚者从民政机关取得无婚姻登记记录证明，并擅自处分共有房产，主观上存在恶意。而袁女士应当意识到房屋价格明显低于同类商品房价格，因此不构成善意取得。法院判决田女士与袁女士签订的购房协议无效。提醒：要搞清售房者资质明晰房屋产权朱广晓说，现实中，一些售房者并非房屋的所有权人，或者只是房屋所有权人之一，其无权出售房屋。因此，购房者一定要对售房者的信息进行核实。购房者还应该核实清楚购买的房屋是否有抵押、是否被法院查封等。如果所购二手房有租客，还要了解租期还剩多久，租客是否享有优先购买权。陷阱四房改房需补交费用，不履约被诉贾先生在郑州市金水区购买了一套二手房，与孔先生签订了购房协议。合同在履行过程中，贾先生发现所购的房屋系房改房，如果购买该房，需要向房管部门补交费用。贾先生决定不再履行合同。各方就2.1万元定金、1000元代办费、8000元佣金发生纠纷，诉至法院。法院经审理认为，贾先生与孔先生签订的房屋买卖合同实际上已经解除。中介公司作为居间方，亦为专业的房产中介机构，应当知晓并熟悉房产交易政策，但其在促成本案所涉的房屋买卖合同成立的过程中，未如实向贾先生讲明有关情况，未尽到相应的居间义务，具有一定过错。最后，法院判决中介公司将定金、代办费、佣金退还给贾某。提醒：房子产权性质不同，政策也不同“购买二手房，一定要仔细认定产权性质。”苗杰律师说，二手房的产权分为商品房、已购公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也不尽相同。苗杰提醒二手房购房者，商业用房的税率比较高，而房改房需要补交费用，这些事先不了解清楚，很容易出现纠纷。陷阱五房龄长贷款受限，为2万元定金打官司郭某因为所购二手房房龄较长，贷款年限受限而决定“退房”。郭某为了要回2万元定金，打起了官司。日，郭某等来了官司的二审结果，他并没能如愿要到定金。郭某的购房纠纷始于日，郭某和吕某与中介公司签订了房屋买卖合同。合同约定的房产位于郑州市二七区长江路上，总价款为83万元。郭某在签订合同后，支付购房定金2万元，由中介保管，作为履行本合同的担保。不久后，郭某发现其购房的房产建于2004年，按照公积金贷款规定最高只能贷款20年。在各方协商未果的情况下，吕某将中介公司诉至法院，讨要由中介保管的2万元定金。郭某以有独立请求权的第三人，参加了诉讼。郭某认为，中介公司在促成居间合同签订过程中的行为违背了如实报告义务，属于欺诈行为。郭某在委托中介公司寻找房源时，已经表明房屋应当可以满足30年的贷款条件。郭某请求撤销房屋买卖合同，要求中介公司返还其2万元定金。经过一审和二审，法院最终认为，中介公司应将2万元定金支付给吕某，而郭某要想要到自己的钱，只能另外再起诉中介公司。经过几个月的官司，郭某如果想维权，还需要继续打官司。提醒：房龄影响贷款额度和评估额度朱广晓提醒购房者，在查询房屋信息时一定要注意房龄，如果房龄太大，银行为了控制风险提供的贷款比例较低，而且最高贷款年限也会缩短，大大提高购房者的首付能力和还款能力，所以在签订购房协议时，一定要注明房子的“房龄”，以便发生矛盾和纠纷时，能够有效维护自身的合法权益。陷阱六售房者不迁户口，落户遭“卡壳”2013年3月，党女士购买了王女士位于郑州市金水区博颂路上的某房字，总价款为30万元。双方签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定，王女士保证在房屋过户之日起180日内将该房屋名下所有户口全部迁出，逾期迁出，逾期一日承担房款总额的万分之一的违约金。房屋过户两年后，王女士的户口仍没有迁出，党女士在郑州落户遭遇“卡壳”。党女士为了维护自己的合法权益将王女士告到法院，要求王女士支付违约金6万元。王女士称并非不愿迁出户口，只是现在没有地方落户。等将来找到地方，肯定会立即将户口迁出的。法院判决显示，王女士不按照该合同约定将户口迁出，已构成违约，应支付违约金，违约金按照每日30元计算。提醒：最好提前了解落户政策二手房买卖会涉及一些后续问题，比如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些事项进行约定，可能会发生不必要的纠纷。苗杰说，法院在审理相关案件时，不会直接判决售房者迁移户口，因为户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，只能通过打官司追究卖房人的违约责任。苗杰建议，购房者最好在签订合同前，尤其是购买的学区房时，一定要到房屋所属地的派出所查询房屋内登记户口情况，并咨询户口迁移相关问题。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved个人买卖二手房哪些情况可减免税费？作者：乔木来源：链家网原创文章摘要：在个人买卖二手房屋中，有些税费是可以减免的。理论上，在大连个人买卖二手房，卖方主要承担个税、增值税及附加、；买方主要承担契税、土地出让金、交易费。那么在什么情况下，可以减免税费？可以减免哪些税费呢？
一、卖方可减免的税费有哪些？
1.个人所得税
根据2006年国家税务总局正式发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，自日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税，实施至今。
2）什么情况下可以减免个人所得税？
答：个人出售满5年且是家庭唯一住宅的，免征个人所得税，即“满五唯一”。
除此之外，以下情况必须缴纳个人所得税：
①个人出售不满5年或不是家庭唯一住宅的，征收个人所得税；
②【开发区】：个人所得税、增值税及附加按统一标准收取，即：个人所得税按2%核定征收，则增值税及附加按全额征收；个人所得税按差额20%征收，则增值税及附加以差额征收；
③如房屋为二人或二人以上多人共有，则个人所得税可以按各个共有权人家庭住宅套数分别计算是否可以免个人所得税。例如张三与李四为共有权，各占50%的份额，房屋已满5年，张三家庭名下仅此一套住房，李四家庭名下仍有其它住宅房屋。则申报个人所得税时，张三可以按其所占份额申请减免个人所得税，李四可以按其所占份额缴纳个人所得税；
④个人所得税税率：申报个人所得税时，有两种征收方式，一种为申请核定征收，税率为：住宅为计税价格的1%，非住宅为计税价格的2%；一种为查实征收，按照房屋的计税价格与原购房发票值及合理费用间计算差额，税率为：差额的20%；
⑤按照查实征收时，合理费用包括：购房款（以购房发票价格为准）、契税、贷款利息（要求提供贷款合同及还款明细）、装修费用（要求提供装修合同与正规发票）。【高新园区】还可抵扣维修基金。
买卖二手房减免税费
这里指的是增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费。
2）什么情况下可以免征增值税？
答：个人出售2年以上（含2年）的普通住宅的或个人出售2年以上（含2年）的非普通住宅的，可以减免增值税。
除此之外，以下情况必须缴纳增值税：
①个人出售不足2年的普通住宅的或个人出售不足2年的非普通住宅的，全额征收增值税及附加5.6%；
②个人出售非住宅的，按照其售房收入减去购买房屋的价格后的差额征收，（计税价格-原购房发票价）*5.6%；
3.交易费** 按照国家规定房屋交易费4元/㎡，目前已减免。**
二、买方可减免的税费有哪些？
1.契税 -按照国家要求契税税率为3%~4%，目前个人购买家庭名下首套、二套税率如下图：
2.土地出让金土地出让金在哪种情况下可以免征？
①住宅，产权证登记日期在日之后的存量房；
②产权证登记日期在日之前的住宅，交易所系统内有过土地出让金缴纳记录的；
③经上市交易过一次且产权证附记中有“上市“记录的住宅，例如产权证附记注明“上市房改房”；
④确认土地性质为“出让”的住宅。注：仅凭商品房买卖合同上的记载不能确认土地的性质。
3.交易费 按照国家规定房屋交易费4元/㎡，目前已减免。
三、计税价格如何确定？
1、买卖双方需按照合同成交价格申报税费，税务部门确定评估价，申报价与评估价两者按高者为计税价格；
2、一般税务部门会按照其系统内的指导价格确定评估价，如果买卖双方对于提供的评估价不认可，可以申请二次评估，由评估所实地看房后确定评估价，如果税务系统内没有指导价，会直接由评估所实地看房后确定评估价。
资料来源：链家网整理
9人赞过理论上，在大连买卖二手房，卖方主要承担个税、增值税及附加；买方主要承担契税和土地出让金。在二手房交易过程中，我们会遇到各种各样的税费计算，那么你知道个人所得税是由买方交还是卖方交吗？具体应该交多少？房子“满五唯一”，个人所得税和增值税均免。本文主要内容为介绍普通住宅和非普通住宅如何界定，以及买非普通住宅需缴纳哪些税费。房主出售自己首套房时，都需要缴纳什么费用呢？相关问题最新百科看了又看
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