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购房合同无效，如何维权？
　　与房地产公司签订了商铺预定合同，却迟迟不能交房；原先约定的商铺租金也仅支付了一次；多次找地产公司理论却不予解决，该怎么办？石家庄市某单位职工张琳（化名）就遭遇了这样的烦恼。
　　■投资商铺被“赖账”
　　3年前，张琳听朋友介绍，石家庄某房地产公司开发的地下商铺极具投资价值。当时，该商铺尚未建成。手里有俩闲钱，正想投资的张琳就找到该公司，在日与其签订了两份合同。一是《商铺预定合同》，预定购买一间14.8平方米商铺，房款297088元。约定具备签订《商品房买卖合同》时，张琳可选择购房或退房。预计交房时间为日。　　同时，还签订了一份《委托经营合同》，约定第一年租金为总房款的18%，第二至第六年均为总房款的14%，第七年为总房款的12%。在双方签订《商品房买卖合同》后，或者选择退房后，则委托经营合同自动终止，租金收益按照约定利率及实际天数执行。如逾期未支付租金，按照日万分之一的比例支付违约金。　　签订合同后，张琳即向房地产公司支付了297088元。一年后，商铺仍未建成，房地产公司向张琳支付了第一年的租金53476元。然而，此后房地产公司再也没有向张琳支付租金，商铺也一直没有建好。张琳多次找到该公司协商，均无结果。经过咨询律师，他向石家庄市桥西区法院起诉。
　　■委托经营合同是否有效成焦点
　　石家庄市桥西区法院日前审理了此案。庭审中，原、被告均认为商铺预定合同无效，但对委托经营合同的有效性，双方的意见大相径庭。　　原告方认为，委托经营合同类似民间借贷合同，不按约定支付租金，过错全在被告，因此主张退还预定购房款297088元，并支付剩余租金和违约金。　　被告方认为，委托经营合同是依据商铺预定合同签订的，因为预订合同无效，则经营合同也无效。被告同意退还购房款，但是无需支付租金和违约金，原先支付的租金53476元应予以退还。　　法院审理认为，原、被告签订的预定合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。但由于被告至今未能取得商品房预售许可证明，根据相关法律规定，该商铺预定合同依法应当被认定为无效。　　而对委托经营合同，法院认为，其依附于商铺预定合同存在，系商铺预定合同的从合同，该合同因商铺预定合同无效，也应被认定为无效。　　关于原告关于双方间系民间借贷合同关系的主张，法院认为：首先，从商铺预定合同看不出双方有借贷合同关系的意思表示；其次，双方约定的房产真实存在，且双方对交房日期、办证事宜做出了明确约定，被告为原告出具的收款收据载明的收款事由也为“商铺全款”；最后，合同约定及双方履行的价款均为297088元，而一般民间借贷关系中出借金额均为整数。因此，原告的该项主张理据不足，不予支持。　　据此，法院判决：双方签订的预定合同及委托经营合同无效，被告向原告退还购房款297088元及利息。利息自日起，至判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付，被告已支付的房租53476元应首先从利息中扣减。
　　■法官提示：购房一定要确认预售许可证
　　本案审判员马冰说，购房合同无效，但消费者的权益还是受法律保护。法院的原则是，不能让开发商因为无效的合同受益，也不能让消费者因此利益受损，这是一个损益相抵的互补原则，要按照双方各自应承担的责任确定补偿情况。　　马冰法官提示，消费者在购买商品房时，一定要购买五证齐全的楼盘，特别是一定要向开发商确认预售许可证。国家设立商品房预售许可制度，一方面是为了规范开发商，一方面是为了保护消费者。而购房者作为成年人，应该对此有所了解和注意。有了预售许可证，说明楼盘项目是国家认可的，可以放心购买。一些商品房在没有预售许可证时，会以价格便宜为噱头，如果购房者贪小便宜，购买无证房屋，一旦出现问题，可能要自己承担一定损失。如果出现极端情况，比如开发商跑路，国家对购房者的保障就会很有限了。　　■本报记者王立鹏
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冀ICP备号　 冀新网备商铺交房流程是怎样的？
商铺交房流程是怎样的？
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我来帮他解答
第一项：查验文件
　　业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
　　分别有以下文件资料需要查验：
　　1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。
　　2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
　　3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。
　　4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。
　　5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。
　　6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门(如南京市规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。
　　7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
　　8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
　　9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》。
　　10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯(扶梯)验收结果通知单》。
　　11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》。
　　12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。
　　13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。
　　14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。
一、具体的交房流程如下：1、通知开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。2、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
4、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
二、在开发商交房时，业主们要特别注意以下三点：
1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
三、收房时必须仔细查看的文件
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二是我们常说的\&两书\&---\&质量保证书\&和\&使用说明书\&，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
1.通知交房
商铺交房会以书面形式通知业主进行交房事宜，业主应仔细检查购房合同协议和通知书，若超过了购房合同协议规定时间，则与开发商及时联系。
2.检查证件
在验房时应该要求房地产商出示相关材料。商铺交房需要开发商出示《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程质量认定证书》及其他相关证件。
商铺的验收主要是公共设施和安防消防两个部分。房屋的面积、空间、大小应符合购房合同规定，水、电、气、网络等基础设施也应一应俱全。此外，监控摄像头、安全出口、灭火器等安防、消防设施也应处于正常工作状态。
4.反馈或签字验收
对于有质量问题的地方，可与开发商协商解决，然后签字、交清相关费用。
woshi&回答：一、餐饮商铺门：入户门为无框玻璃地弹门窗：断桥隔热型材，中空热反射镀膜玻璃，大部分店面未设外窗楼地面：混凝土结构面墙柱面：外墙为240烧结多孔砖；内墙为200厚砼加气块，墙面找平、粉刷，C30、C35钢筋砼柱，原结构面。楼地面：混凝土结构面顶棚：混凝土顶棚供电：户内内设置分配电箱空调：冷热空调供水、排水：餐饮商铺设置供水、排水点燃气：餐饮商铺设置排烟：餐饮商铺设置二、小店铺门：入户门为无框玻璃地弹门窗，6+9A+6中空玻璃，门钢化玻璃；窗：大部分店面未设外窗楼地面：混凝土结构面墙柱面：外墙为240烧结气孔砖，内墙为200厚砼加气块，粉刷找平，C30、C35钢筋砼柱，原结构面。顶棚：混凝土顶棚供电：户内内设置分配电箱空调：设计中一层沿街商铺无\&我们单位\&空调，其它配\&我们单位\&空调；供水、排水：设置供水、排水点（有卫生间店铺）
A啊三三_&回答：一般的情况二手房交易过户需要交纳的税费：
一、 买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 交易费：3元/平方米
3、 测绘费：按各区具体规定
4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费：
1、 交易费：3元/平方米
2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
价格来源网络，仅供参考。
大魔王123&回答：一、餐饮商铺门：入户门为无框玻璃地弹门窗：断桥隔热型材，中空热反射镀膜玻璃，大部分店面未设外窗楼地面：混凝土结构面墙柱面：外墙为240烧结多孔砖；内墙为200厚砼加气块，墙面找平、粉刷，C30、C35钢筋砼柱，原结构面。楼地面：混凝土结构面顶棚：混凝土顶棚供电：户内内设置分配电箱空调：冷热空调供水、排水：餐饮商铺设置供水、排水点燃气：餐饮商铺设置排烟：餐饮商铺设置
二、小店铺门：入户门为无框玻璃地弹门窗，6+9A+6中空玻璃，门钢化玻璃；窗：大部分店面未设外窗楼地面：混凝土结构面墙柱面：外墙为240烧结气孔砖，内墙为200厚砼加气块，粉刷找平，C30、C35钢筋砼柱，原结构面。希望可以帮助到您
滑媛&回答：店面装修不要追求豪华，应该以实用为主。一般的店面为了吸引客户，店面装修设计得很华丽，金碧辉煌的效果，拿衣店来说，这样让人会一种没有温暖的感觉，所以有些店面装修要以人群和商品为主。店面装修不要随意堆砌装饰品。店面如果堆砌摆放太多装饰品，容易让消费者没有主次感，不知道你是要突出商品，还是装饰品。让人容易产生杂乱的情绪。根据商品的大小来选择店铺装修，一些店内商品大小不一，大的到钢琴，小的到口琴。在大的商品应该要有独立的空间放置，不要与小的商品拥挤在一起，杭州店铺装修认为，这样容易让消费者感觉很压抑。小的商品可以用一些软装来隔断。小的商品摆在一起比较单调，不适合好的装修。
Eternally&回答：商铺契税在三个月内交，商铺契税是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费。按商铺性质可分为新开发商铺（开发商开发销售的商业房产）买卖税费和二手商铺买卖税费；按税费负担情况可分为买方税费和卖方税费；按税费性质可分为交易税和交易费等。
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&店面租赁合同无效 损失责任如何分担
店面租赁合同无效 损失责任如何分担
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
[案例简介] 某市场服务有限公司欲将地处某大型小区繁华地段的市场一侧空地打造成特色小吃一条街，投资建起了几十间店面房屋并发布招租招商广告。去年6月，承租人王某与市场公司签订《店面房屋租赁合同》。约定王某承租店面180平方米房屋用于餐饮经营，租期三年，月租金3000元，6个月一付。承租人在合同签订时需交付2万元履约保证金。开业三个月后，王某接到城市管理监察部门的通知，告知经营用房没有建设工程规划许可手续，违章建筑限期拆除。王某与出租方市场公司交涉，对方答复正在与规划等有关部门沟通解决。为此，王某没再交付下一半年租金。今年4月，接到强制拆除的通知，王某无奈停业并要求市场公司赔偿经济损失。因协商未果，王某起诉请求确认店面租赁合同无效并要求判决市场公司返还收取的房屋租金、保证金并赔偿因装修、通知停业等产生的经济损失。那么，承租人王某这些诉讼请求会得到法院的支持吗? [律师说法] 对此租赁合同纠纷，辽宁安宇律师事务所主任栗忠明律师评析认为：本文案例纠纷主要涉及无规划审批手续房屋租赁合同的效力问题和损失赔偿责任的分担问题，根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，如果出租方在法院庭审辩论结束前，仍未取得有效的规划审批手续，承租人王某主张确认合同无效，是会得到法院支持的。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可知，王某要求出租人返还收取的房屋租金及履约保证金是有法律依据的。但承租人主张返还租金的同时，根据以上《司法解释》的第五条，关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，如果出租方请求对方支付相当于租金的房屋使用费也会得到法院的支持。 关于损失责任的分担问题，由于出租方将无规划审批手续的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致租赁合同无效的主要原因。承租方未尽审查房屋权证手续的注意义务，也存在一定的过错。据此，对于损失赔偿责任的分担司法实践中一般以出租方承担70%，承租方承担30%为宜。栗忠明律师在此建议：承租人在租赁房屋特别是租赁从事经营活动的店面房屋时候，应当注意审核房屋的规划审批及权证手续，以程度保护自己的合法权益。
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