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为了更好的征收房产税也为了充分发挥税收政策的作用物业管理用房房产税如何缴纳
为了更好的征收房产税，也为了充分发挥税收政策的作用，物业管理用房房产税如何缴纳？
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物业管理公司收入及营业税相关规定---待核&　　1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入?&　　财基字【1998】7号：物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。&　　(1)主营业务收入：包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。&　　①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入;&　　②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入;&　　③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。&　　(2)其他业务收入：是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。&　　2、物业管理收入如何缴纳营业税?&　　(1)财税[2003]16号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。&　　(2)代有关部门收取的费用，如果开具本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。&　　(3)物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的&二次装修垃圾清运费&等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。&　　3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税?&　　根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。&　　4、代收收入如何缴纳营业税?&　　(1)国税发[号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税&服务业&税目中的&代理业务&。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。&　　(2)代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入(收取手续费时要给有关单位开据服务性发票)。&　　5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税?&　　(1)国税函【号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税;&　　(2)根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。&　　6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税?&　　以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。&　　7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税?&　　(1)《营业税暂行条例》第十二条：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《细则》第二十四条、条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。&　　(2)物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。&　　①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在&其他应付&款等科目。同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证;&　　②如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。&　　(3)物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。
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server is ok物业管理用房如何缴纳房产税_百度知道
物业管理用房如何缴纳房产税
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1、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[号）规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
2、其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
物业管理用房如何缴纳房产税 近期，雨花台税务分局对辖区物业管理公司进行了一次专项检查，检查中发现，很多物业管理公司对于自己使用的业主共有的房产如何缴纳房产税有疑问。 根据财税〔号文，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
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消息来源：华税
房屋出租人的房产税计税依据为租金收入，在实务中许多房屋出租人通过签订虚假合同、阴阳合同的方式隐瞒部分租金收入从而不当地减少其房产税应纳税额。根据税法中实质重于形式原则，房屋出租人从承租人处取得的收入如果不具有其收入形式所对应的经济实质的，税务机关通常会认定该收入属于租金收入。本案即是房屋出租人将租金收入变为物业管理费后被税务机关调整房产税税款的典型案例。
一、案情简介
A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2007年11月10日，A公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2008年3月1日至2017年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承租该商厦后将该商厦用于经营超市。2009年11月22日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。
2012年9月10日，地税局稽查局接到他人举报认为A公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2012年10月22日，地税局稽查局向A公司发出《税务检查通知书》，告知A公司税务检查事宜，并要求A公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，地税局稽查局对A公司2004年6月1日至2011年12月31日期间地方各税缴纳情况进行检查。
2014年10月28日，地税局稽查局对A公司作出《税务处理决定书》，认定A公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，A公司2010年、2011年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税70052.45元，滞纳金14075.20元。
A公司对《税务处理决定书》不服，向地税局提起行政复议。2015年2月2日，地税局作出复议决定，维持了地税局稽查局的《税务处理决定书》。A公司不服该复议决定，向法院提起诉讼，请求法院判决撤销地税局稽查局作出的《税务处理决定书》。
二、法院观点
法院经审理认为，《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第六十条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。违反该条例的规定，未取得资质证书从事物业管理活动的，应没收违法所得并处以罚款。至2013年12月31日，A公司并未取得物业管理的相应资质。同时，A公司也未向法院提交A公司代有关部门、企业、单位向承租户收取的水费、电费、取暖（冷）费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证，以及自己产生上述费用的证据。地税局稽查局提交的证据显示，王某、李某经营的超市的物业管理一直由其自行安排，也并非由A公司提供。A公司与王某、李某签订的《补充协议》约定的物业管理费实际应为商厦租金，地税局稽查局将此作为房产税的计税依据有事实和法律依据，法院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回A公司的诉讼请求。
三、华税点评
（一）房产税的计税依据：从价计征与从租计征
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”
据此条规定，房产税的计税依据分为两种，在房屋处于出租的情形下，房产税的计税依据为租金收入，在房屋非处于出租的情形下，房产税的计税依据为房产余值。
（二）本案A公司收取的“物业管理费”依实质重于形式原则属于租金
在本案中，A公司依照与王某、李某签订的《租赁协议》及《补充协议》，于2010年度和2011年度共向王某、李某收取120万元。依照《补充协议》的约定，在2010年度和2011年度收取的120万元中，60万元属于租金收入，60万元属于物业管理收入。A公司以60万元租金收入作为其2010年度和2011年度房产税的计税依据（每年租金收入30万元）申报缴纳房产税。
在物业服务活动中，常见的物业管理服务主要包括房屋建筑的日常维修、养护和管理，公共环境卫生与清洁的维护，公共秩序的维护包括门岗服务、物业区域内巡查，物业区域内车辆行驶秩序、车辆停放管理，消防管理服务，电梯、水路、采暖（冷）、电路等运行和日常维护管理等等。
但是，经法院查明的事实显示，A公司在2010年度和2011年度并没有向王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。地税局稽查局通过对王某、李某以及超市的有关人员走访及调查证据显示，王某、李某在经营超市期间均由其自身负责超市的房屋维修、水电采暖采冷以及安保管理和车辆停放管理工作。因此，基于实质重于形式原则，尽管A公司与王某、李某约定了物业管理费，但该笔费用仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金性质。地税局稽查局调整A公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则，事实清楚，证据充分，适用税法正确。
企业通过签订阴阳合同、虚假合同的形式逃避其纳税义务或者不当减少其纳税义务的，根据我国税收征收管理法的有关规定，可能会被认定为偷税并处以相应的处罚。因此，企业在进行税务筹划、具体实施节税方案时应当严格遵守税法红线，切忌将筹划与偷税画上等号。对于物业服务企业，在营改增后租金收入和物业管理费收入的增值税税负成本存在差异，企业可以在合法、合理的基础上进行筹划和安排。
推荐理由：
ü & & & & & &1. &从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，未取得资质证书不能从事物业管理活动，A公司为降低房产税强行把租金收入的一部分划分为物业管理费既没有法律的支撑也没有事实的基础。
& & & 2.&&对于物业服务企业，在营改增后租金收入和物业管理费收入的增值税税负成本存在差异，物业管理费收入的划分应以实际提供服务为基础，定价可以参考市场价格，合法、合理进行筹划和安排。
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