一张表格掌握物业前期介入全过程控制要点
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间
取得土地使用权以后二个月内
在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内
安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。
小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。
对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。
通常设置在单元门附近。
巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统
一根巡更棒一般可以设置40-60个点
内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。
设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。
明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题
消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置，
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
给排水系统
考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室食堂、宿舍
位置和面积的确定。食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。
配套用房：居委会、社康中心、
按照要求进行对接。
配套设施：非机动车停放点、公共洗手间
督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。
第二阶段：开发建设至项目开盘期间
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前半年（或根据营销要求）
管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。
1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。
前期介入的跟进和落实
按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。
水电气配套
1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。2.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。
围墙护栏、支持杆
1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4.围墙安装防爬网。
外立面管道、栏杆
1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。3. 道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。
1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
1. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。
1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。
停车场及出入口
1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。8. 车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。9. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。
1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。2. 娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。3. 室外娱乐场所设置排水口、沟。
在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。4. 位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。5. 地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
1.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。
设备房环境
1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管3.设备房设置对流通风口。4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。
供配电系统
1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。5.各种配电箱（柜）钥匙通用。6. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。7. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。5. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。6. 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。7. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。8. 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。9. 地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。
1.安全出口，疏散指示灯宜采用发光二级管作为光源。2.重要设备机房设置消防电话，可与消控中心双向通话。
1.控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。4.轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。5.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。7. 大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。
弱电监控系统
1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。2. 小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。3. 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。4. 泳池设计合理的摄像监控镜头。
1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。2. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。3. 成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。4. 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。5. 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。7.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。
项目交付前
绿化浇灌设置的完善
根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统
第三阶段：服务中心成立至房屋交付使用
服务中心成立后一个月
移交前期介入工作
1、移交内容包括：前期介入建议书、管理用房数量、位置、前期物业管理方案实施及项目管理难点、解决措施。2、对于前期介入过程难以处理事项服务中心需及时跟进，直到处理完毕。
参与项目部现场办公会议
参与项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进与落实。如服务中心较难解决和处理的工程遗留事项。
与项目部确定管理用房
管理用房的位置、面积、装修标准按《物业前期介入作业指导书》要求确定。
服务中心成立后两个月
管理用房装修（办公室和员工宿舍）。
1、参与工程监督及竣工验收，确保管理用房在入伙前一个月全部投入使用。4、根据人员编制确定安全、保洁、技术等员工宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑后期人员增加的住宿要求，需考虑各类人员工作性质合理分配宿舍，避免互相影响），装修工程最迟在入伙前一个月完成，以便服务中心采购家私、电脑、网络等。5、宿舍装修要求：安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购买热水器等。
服务中心成立后两个月
1、确定食堂位置，位置应当有排污、排烟设施，并且避免影响业主日常生活。2、确定食堂装修方案，食堂装修应当考虑操作间方便，储藏室、就餐区域有相对区域划分。
项目交付使用前三个月
模拟验房，收集房屋质量存在问题，跟进返修，水电表核对。
1、分成若干小组，以服务中心技术员或客服中心人员任组长，组织验房队伍。具体标准参照《物业公共区域接管验收标准》验收。2、验房小组记录现场问题，每天集中交客服返修组，统一安排施工人员处理。由返修组组织返修工作，并安排相关人员复查。3、服务中心组织对全部水电表进行检查和测试，发现有误应当及时项目或客服中心反馈处理，并要有跟进，保证交付前处理完毕。
项目交付使用前一个月
VI标识制作（包括房屋本体类及服务类标识）
对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体类、物业服务类标识分别登记，，房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报总部制作。
灭火器、消防器材等安全设施配置。
1、配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。员工宿舍应配置必要的消防安全设施。2、高层大厦每层须配置不少于两个2KG及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。3、小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。4、根据服务中心人员编制情况，制定灭火作战示意图。并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。
联系电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。
1联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位置作为设备机房，约10—15㎡左右，协商场地使用费金额及收取方式并签订协议，收费可根据小区用户数量及覆盖面积。2、设备用电须安装独立电表，便于计量。3、室外天线的安装不得影响外立面的美观，建议安装隐蔽天线。4、在天台安装时，尽量避开业主房屋；安装天线时，一定要考虑天线对人体的辐射，要求对方提供合格证明。
新项目交付使用前1个月
设施设备接管验收，移交工具、图纸资料、说明书等齐全。
1、与服务中心工程部一起配合项目部和施工单位与小区设备的移交接管；2、参照《物业公共区域接管验收标准》对小区设备进行验收；3、发现问题及时记录，并要求施工单位整改，并跟进整改情况；4、供配电设计最好分多路控制，配电房内设计要考虑今后的抄表到户，分表计量。5、所有设备移交时相关资料必须齐全，配备专用维修工具的设备，工具移交齐全。设备变更图纸，建立设备维修档案，便于然后维修养护和资料查询。
房屋、钥匙移交
与项目部移交业主房屋、钥匙，并建立钥匙清单。
项目交付使用后三个月
竣工资料的完善与跟进
资料管理员应根据公司体系文件和物业管理部文件要求，编制《物业接管资料清单》，交与地产工程部，接收项目相关竣工资料，并及时跟进资料交接进度。
交付后保修期内
业主房屋质量问题直接由返修组负责处理，公共设施部分由服务中心向返修组反馈，返修组协调施工单位处理。
交付后保修期间，客户服务中心全面负责业主房屋质量问题返修和公共设施增减工作（包括工程管理和费用管理），地产项目部因拥有各种专业人员提供返修技术支持。在保修期结束前服务中心应当提前知会业主，将存在问题及时反馈安排处理，避免保修期结束后再要求免费维修。
保修期过后
室内维修费用由业主承担，公共部分维修费用由服务中心负责。
保修期后，维修事务由服务中心牵头组织，地产工程部提供技术支持。
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点物业装饰装修管理服务包括哪些内容
　　一、装修资料准备　　1、客户管家服务部　　1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程，以及过程监管要点;和房管局联系拆墙审批事宜　　1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。　　2、工程部　　2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点;　　2.2提前制作装修管理应急预案，提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案，并知会客户服务中心备案;　　2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料，并知会客户服务中心备案。　　3、秩序维护部　　3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点;　　3.2提前制作装修管理应急预案，提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案，并知会客户服务中心备案;　　二、装修申请的接待　　1、客户管家服务部统一进行接待，对客户咨询问题进行解释，专业问题协调各专业口进行;　　2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释;　　3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。　　三、防水检查　　1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查，检查由客户自己进行，物业不做任何要求需要做，以免日后扯皮　　2、工程部配合业主对发现的问题进行确认，并协调地产工程部、施工方进行解决，及时将问题处理进度和流程知会客户中心，客户中心进行存档;　　3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合，防止客户在未办理手续时擅自进行装修。　　四、装修手续办理　　1、客户管家服务部　　1.1引导客户填写《成都市城市房屋装修结构安全申请表》，并告知客户审批注意事项、所需携带资料以及华阳房管所地址等;　　1.2引导客户办理装修手续，签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》(包含《治安消防安全责任书》)、《装饰装修施工承诺表》，收取装修管理费、建渣清运费等相关费用，告知客户装修过程中禁止行为及注意事项;　　1.3发放《装修项目备案证》，根据《装饰装修申请表》内容进行填写，并以打印文档的形式进行发放;　　1.4办理装修工人出入证，装修工人凭《装修项目备案证》原件和原件办理，客户人员按标准收取出入证押金;　　1.5督促装修负责人将经房管局审批的《成都市城市房屋结构安全管理规定》复印件、《装修项目备案证》复印件粘贴在施工房号入户门上;　　1.6建立小区《装修动态控制表》，每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部，要求以上部门对装修情况进行确认，并按规定进行巡查。　　2、工程部　　2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释;　　2.2负责装修图纸，装修方案的审批。　　3、秩序维护部　　3.1接受客户治安和消防专业知识的咨询与解释　　五、装修过程控制　　1、客户管家服务部　　1.1客户人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理，则立即报告部门主管进行处理，部门主管依旧无法处理，则报告部门长，请部门长进行协调，直到问题解决。　　1.2客户主管每周至少对所有装修现场巡查两次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理，则立即报告部门长，请部门长进行协调，直到问题处理。　　1.3巡查中对遇到的装修人员进行询问，查看装修施工许可证或出入证，验证该户是否违规装修，若该户未办理装修手续，立即协调客户前来办理装修手续;当工程部、秩序维护部发现私自装修情况告知客户中心时，客户中心立即通知客户前来办理装修手续;　　1.4客户人员重点对装修项目整体情况进行监察，其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项：　　a、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;　　b、未按统一标准封闭阳台。　　c、擅自改变房屋结构，外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;　　d、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。　　e、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;　　f、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。　　2.工程部　　2.1工程人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理，则立即报告部门工程师进行处理，工程师依旧无法处理，则报告部门长，请部门长进行协调，直到问题处理。　　2.2工程师每周至少对所有装修现场巡查两次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理，则立即报告部门长，请部门长进行协调，直到问题处理。　　2.3巡查中对所遇到的装修人员进行询问，查看装修施工许可证或出入证，验证该户是否违规装修，若该户未办理装修手续，立即告知客户中心，由客户中心协调客户办理装修手续，工程部配合。　　2.4对装修现场施工情况进行监督，禁止施工人员违规使用水电和公用设施设备，禁止施工方撤改承重结构、破坏外立面　　2.5工程人员重点对装修项目整体情况进行监察，其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项：　　2.5.1、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中禁止有下列行为：　　a、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;　　b、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;　　c、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;　　d、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果;　　e、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建;　　f、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等;　　g、未按统一标准封闭阳台。　　2.5.2、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中未经批准，不得有下列行为：　　a、擅自改变房屋结构，外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;　　b、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施;　　c、不适当增加楼面净荷载，包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地砖等。　　d、使用不符合消防要求
发布时间：
阅读量：153
物业装饰装修管理包括以下哪些内容
一、物业装饰装修管理流程　　装饰装修流程既是物业管理内部作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。　　（一）流程示意图　　装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》（或《业主须知》）等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。　　（二）流程分述　　1.备齐资料　　资料的准备由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。　　2.物业装饰装修申报　　用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。　　物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸（具体详见附后的装饰装修申报登记表）等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。　　3.物业装饰装修登记　　物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。　　物业管理单位应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。　　物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记，　　（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；　　（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；　　（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；　　（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；　　（5）未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；　　（6）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；　　（7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；　　（8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；　　（9）其他影响建筑结构和使用安全的行为。　　4.签订《物业装饰装修管理服务协议》　　在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：　　（1）装饰装修工程的实施内容；　　（2）装饰装修工程的实施期限；　　（3）允许施工的时间；　　（4）废弃物的清运与处置；　　（5）外立面设施及防盗窗的安装要求；　　（6）禁止行为和注意事项；　　（7）管理服务费用；　　（8）违约责任；　　（9）其他需要约定的事项。　　5.办理开工的一般手续　　（1）业主按有关规定向物业管理单位（或指定方）缴纳装饰装修管理服务费；　　（2）装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等；　　（3）装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。　　6.施工　　物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。　　物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。　　7.验收　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。
发布时间：
阅读量：282
物业管理表格大全哪里有
这年头物业管理直接搞个系统就完了，还用什么excel
发布时间：
阅读量：161
物业管理中装饰装修的收费都有什么规定,收费是多少?
交了就好做事一点，不交也可以，物业就会给装饰公司找点问题，物业都是很黑的。
发布时间：
阅读量：232
请问小区业主在装修中物业要收取哪些费用
业主要承担的费用大体上有以下几种：1、装修垃圾清运费。装修垃圾不同于生活垃圾，其运输和处理都需要额外支付费用。新小区的垃圾清运费的收取一般都是地方制定收费标准。二次装修时，通常都是物业自己制定收费标准了。这笔费用不是强制收取的，如果业主承诺自己清理装修垃圾，则可以不缴纳。需要提示一点：这个自己清理，是指将装修垃圾运送到当地指定的建筑渣土消纳场所，而不是运送到物业部门设立的临时渣土堆放处。2、装修期间水电押金。新建小区入住时大多还没正式安装磁卡表或IC卡表，只是普通的表具，因此物业会先收取一笔水电押金，装修完毕后根据业主装修使用情况，多退少补。3、装修管理费。这个争议比较大，有些人认为不该收取，但是目前绝大多数物业公司都会收。4、装修押金。这个争议也比较大。不过装修押金多数情况下是会退还的，只有少数物业公司会寻找各种理由要扣减装修押金。至于装修押金是否乱收费，目前国家法律法规上并没有相关规定，也没出台文件制止收取。而《物业管理条例》中，更没有提及装修押金了。
发布时间：
阅读量：219
物业装修管理费包括哪些
业主要承担费用体几种：1、装修垃圾清运费装修垃圾同于垃圾其运输处理都需要额外支付费用新区垃圾清运费收取般都制定收费标准二装修通都物业自制定收费标准笔费用强制收取业主承诺自清理装修垃圾则缴纳需要提示点：自清理指装修垃圾运送指定建筑渣土消纳场所运送物业部门设立临渣土堆放处2、装修期间水电押金新建区入住没式安装磁卡表或IC卡表普通表具物业先收取笔水电押金装修完毕根据业主装修使用情况退少补3、装修管理费争议比较些认该收取目前绝数物业公司都收4、装修押金争议比较装修押金数情况退少数物业公司寻找各种理由要扣减装修押金至于装修押金否乱收费目前家律规并没相关规定没台文件制止收取《物业管理条例》更没提及装修押金
发布时间：
阅读量：519
物业公司收取装修服务费装修服务的内容是什么?
装饰装修是办理入住手续后必不可少的环节，物业服务公司实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。1、在装修申报期间，物业公司要安排相关人员确认装修人身份、核查物业装修项目及内容；将禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。2、在施工期间物业公司会进行现场检查，按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作。3、装修工程结束时物业管理公司按照协议要进行现场检查验收。
发布时间：
阅读量：188
物业公司如何进行装修管理?
证,有无改动承重结构,消防器材是否配备到位等),填写装修进度表与装修巡检表......
发布时间：
阅读量：481
物业装饰装修的流程是什么
普通物业交完房业主装修的流程是需要拆除的先拆除水电改造防水铺砖木工油漆成品保护细节收尾
发布时间：
阅读量：413
物业装修管控要点
物业装饰装修管理包括以下哪些内容物业装饰装修管理...
发布时间：
阅读量：442
小区物业管理费一览表？包括哪些？
物业管理条例出来后,收取装修管理费就没有依据了.现不能取装修管理费,而只能收装修押金.押金是一个管理手段,并不是收取的费用.物业公司本来就是负责小区管理的,已交了物业管理费,还有什么理由收装修管理费呢?如果收这一费用是违法的.
发布时间：
阅读量：281
小区物业管理费一览表
物业应该不管吧~！这个是楼上装修的问题~！他家防水没做好~！你可以和楼上业主谈谈~！
发布时间：
阅读量：270
小区物业消防管理范文
消防工作手册　　一、临时动火、焊割作业安全管理规定　　为规范在大厦范围内从事临时动火、焊割作业的单位或个人，根据中华人民共和国建筑消防管理规则及省、市消防主管部门有关规定，特制定本规定。　　（一） 申请　　需在大厦范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，必须提前向管理公司提出书面动火申请，申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作者姓名，并承诺遵守大厦一切规定，同时提交操作者的有效操作证书复印书。　　管理公司接到申请后两个工作日内审批。审批申请过程中若认为有必要，管理公司可以要求申请人提交操作者操作证原件及消防部门的有关批文，以供查验。　　（二） 分级审批管理　　根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为三级：　　1.一级动火须由用火部门防火责任人会同工程部、保安部认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单（重大动火项目要写出专题备忘录），由管理公司防火总负责人签批后，报当地公安消防监督部门审批，经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火。　　2.二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报管理公司防火总负责人批准，工程部、保安部现场检查监督。　　3.焊接和切割（简称焊割）属于明火作业。公安消防管理部门规定，从事烧焊作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的焊工证，方可上岗烧焊。　　（三） 动火作业的“八不”、“四要”和“一清”　　1． 动火前“八不”　　防火、灭火措施不落实不动火。　　周围的易燃杂物未清除不动火。　　附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火。　　凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火。　　凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火。　　凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险的不动火。在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取保护措施的不动火。　　未配备相应灭火器材的不动火。　　2.动火中“四要”　　动火前要指定现场安全负责人。　　现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。　　发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。　　动火人员要严格执行安全操作规程。　　3.动火后“一清”　　动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场15-30分钟才能离开现场。　　（四） 违反规定的处理　　在大厦范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，违反本规定时，管理公司有权视甚情节轻重采取以下处理措施：　　1. 限时整改；　　2. 责令立即停止动火作业；　　3. 移交消防管理部门处理。　　二、装修施工场地消防安全规定　　为加强装修施工场地的消防管理，保证装修施工场地及大厦用户人身财产安全，特制定此消防安全规定。　　1. 施工现场须按装修的实际面积和使用材料配备一定数量的2kg以上灭火器。配备标准：100m2以下楝2-3支；100m2以上3-4支；半层5-6支；全层8-10支。　　2. 施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等。　　3. 易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险物品带入大厦内。　　4. 装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进当天装修所需用量，当天离开时一律带走，不得储存、堆放在大厦内。　　5. 严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。　　6. 室内布装电线须使用绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求，电源电压为380v的应采用额定电压为550v的绝缘导线，电源电压为220v的应采用额定电压为250v的绝缘线。　　7. 室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃或难燃的防火材料，不得使用易燃材料。　　8. 动明火烧焊的单位，焊动火作业前须先向管理公司工程部提出申请，严格按临时动火焊割作业安全管理规定作业。　　9. 未经申报批准，不得擅自改动触动烟感器、喷淋头、紧急广播喇叭和消防栓等消防设备。　　10. 室内装修间隔必须符合消防安全规定，如间隔封顶、间隔内无烟感喷淋的必须加装等。　　11. 装修施工得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道的正常使用。　　12. 为避免施工场地粉尘过大引起烟感报警，每日施工前报经保安部同意后须用胶纸袋将烟感器包住，每日施工结束后须将包装物取掉，恢复烟感器的正常工作状态。　　13. 每日施工结束离场前，须通知保安部当值领班到场进行室内消防安全检查，确认无安全隐患后方可锁门离开。　　三、消防工作制度　　为加强消防管理，确保大厦用户生命财产安全，根据中华人民共和国消防法工作手册，制定本制度。　　（一）建立消防安全委员会　　根据中华人民共和国消防法的规定，结合大厦实际情况，成立消防安全委员会，总经理担任防火总负责人，各部门主管为防火责任人，工程技术人员负责消防设施维护管理，以保安部为主体建立义务消防队。　　1. 大厦防火总负责人的职责　　（1） 领导消防安全机构，贯彻执行消防法则。　　（2） 组织制定各项消防工作规章制度。　　（3） 组织、布置、检查、总结消防工作，并定期向当地公安、消防监督告消防工作情况。　　（4） 组织防火安全检查，整改火险隐患。　　（5） 对员工进行消防宣传教育。　　（6） 组织、领导义务消防队开展消防工作。　　（7） 组织对消防设施器材的管理。　　（8） 组织制订紧急状态下的疏散方案。　　（9） 组织扑救初期火灾和指导安全疏散。　　（10） 调查火警事故，协助公安消防监督机关调查火灾原因。　　2. 各部门防火责任人职责　　（1） 当好管理公司防火负责人的参谋，配合防火总负责贯彻、执行消防法则。　　（2） 根据消防总负责人指示，组织消防演练。　　（3） 建立防火档案。　　（4） 在消防总负责人的领导下，开展消防宣传，检查并督促整改火灾隐患。　　（5） 负责消防工作巡查。　　（6） 督促落实各项消防规章制度。　　3. 各班组防火责任人职责　　（1） 各班组防火责任人逐级向上一级负责，做到“谁主管，谁负责”，对消防器材、消防设备设施实行层层承包管理。　　（2） 组织员工定期进行消防知识学习和消防业务培训。　　（3） 每日检查自己管辖区域的消防设施、设备。　　（4） 每日检查器材位置、编号、数量是否相符，有无过期、损坏及丢失，及时做好记录并报告保安部。　　（5） 要求员工做好灭火器材清洁，保持外表干净美观，摆放整齐。　　（6） 教会员工学习使用一般灭火器材及火警处理的操作技能，做到“一灭火，二抢救，三疏散，四保护”。　　（7） 检查走火能道是否畅通，消防设施是否被堵塞或占用，及时处理或报保安部。　　（8） 配合保安部做好各项防火工作。　　4. 负责消防设施维护管理的工程技术员职责　　（1） 确保消防供水系统、消防栓等设备完备。　　（2） 确保火灾自动报警系统、自动灭火系统完备。　　（3） 保证烟感和温感探测器、水喷淋喷头、防火门、防烟门、防火卷闸、防排烟设施、消防水枪和水带、疏散标志和指示灯等消防设施完备。　　（4） 定期保养、维修大厦消防设备设施。　　5. 义务消防队　　（1） 迅速行动组：由保安部当值主管、工程部系统工程师、管理部经理、部门当值保安员及工程部当值人员，管理部、行政人事部的男员工组成。迅速行动组发现火灾，应进行初期火警扑救，防止火势蔓延。不能控制的火警，应实施救火程序。　　（2） 救护疏散组：由各部秘书、文员和财务部员工组成，负责抢救伤员和重要文件物资并疏散大厦人员。　　（3） 保卫组：由保安部部分保安员组成。火警发生时，负责保卫大厦内重要部位及把守各通道口，防止外来者进入大厦范围内，并带领消防队员到火警现场。　　（4） 指挥部（组）：由总经理、副总经理、总工程师、保安部经理、管理部经理组成，负责火场灭火指挥工作。　　一、 定期消防安全检查制度　　（一） 定期消防安全检查制度　　为规范大厦的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：　　1. 公共区域、公共设施消防安全检查　　（1） 每月末及节日前，对大厦各层公共区域，公共设施进行安全检查。　　（2） 检查工作由公司消防总负责人组织，工程、保安、管理部门负责人参与。　　（3） 检查项目为各层所配备的消防灭火器材、消防栓设施是否齐全、有效。　　（4） 检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否符合消防安全规定，门锁是否完好。　　（5） 检查各层走廊、电梯厅、走火梯是否畅通，走火梯门、烟感探测器、指示灯是否正常。　　2. 各层公司房间内消防安全检查　　（1） 检查各公司房间内是否有违反消防安全条例的事项。　　（2） 公司房间内所使用的电器是否符合安全规定。　　（3） 公司房间是否按规定配备一定数量的灭火器。　　3. 后勤区域消防安全检查　　（1） 检查设备层各消防栓、灭火器是否完好。　　（2） 检查各机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭火器材是否完好。　　（3） 检查各走廊、走火通道是否畅通，指示灯及烟感报警系统是否正常。　　4. 检查中发现大厦内各种设施设备有变异，或其他违反消防安全规定的问题，要立即查明原因，及时处理。不能立即解决的，由管理公司出整改通知书，限期整改。　　（二） 相关记录　　班组级防火安全检查表（表3-11）　　表3-11
班组级防火安全检查表　　项目　　名称 时间 星　　期　　发现隐患情况 整改情况 负责人签名　　月 日　　班组检查
一　　二　　三　　四　　五　　六　　日　　部门分部　　意
明 1. 三级防火检查，即班（组）长和员工每天班前班后对本岗位、地段自查一次；由部（分部）防火责任人每周检查一次，由班组长或地段防火责任人登记签名，每星期报保安部一次；各部防火责任人每月组织有关负责人联合检查一次。　　2. 发现隐患应立即整改，难以整改的向上级部门防火责任人报告　　3. 检查内容：应根据本岗位特点，着重做好切断电源、清理易燃杂物、检查是否遗留烟头火种或其他隐患等工作　　二、 消防教育培训制度　　为贯彻落实“预防为主，防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。　　1. 管理公司对在职员工的消防知识培训每年不少于两次。　　2. 管理公司对新入职员工的消防知识培训，培训率要达100％。　　3. 对员工的培训包括以下内容：　　（1） 学习消防理论知识。　　（2） 熟悉使用常用灭火器材。　　（3） 开展消防综合演练。　　4. 保安部保安员、重点岗位员工、领班及领班以上职位员工必须参加市消防协会组织的消防知识培训，培训费用由公司支付。接受培训的员工必须在本公司服务1年以上，服务不足1年者须退还培训费。　　5. 管理公司每年至少两次对用户开展消防宣传教育培训。内容包括：　　（1） 大厦防火工作的各项规定。　　（2） 手提式灭火器的使用方法。　　（3） 消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法。　　三、 灭火器管理规定　　1. 灭火器是大厦消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用。　　2. 消防中心负责灭火器的管理工作，包括采购、验收及购买、充气计划等。　　3. 员工不得乱动、搬离或非紧急情况下使用存放的灭火器。　　4. 灭火器购回后，消防中心负责在灭火器的瓶身喷注“＊＊大厦”字样的标志和编号，并贴上标签注明购入或充气日期。　　5. 在每月中旬的消防检查中，要对灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在器瓶标签上注明失效日期。　　四、 消防中心工作守则　　1. 严禁在消防中心内有吸烟、吃喝、聊天、睡觉、高声喧哗等妨碍工作的行为。　　2. 搞好消防中心环境、设备的卫生，保持整洁的工作环境。　　3. 确保专线报警电话畅通，非紧急情况不得使用报警电话；紧急情况使用专线报警时，讲话要简单、明确。　　4. 未经许可，严禁无关人员进入消防中心。　　5. 消防中心工作人员要遵守大厦和保安部的规章制度，爱岗敬业，努力提高业务水平；加强锻炼，保证身体素质处于良好的备战状态。　　五、 消防演习程序　　（一） 演习的目的　　增强员工和大厦各公司人员的消防意识，提高对火灾扑救工作的组织和处理能力，更好地了解大厦的防火制度及大厦的消防逃生路径，提高自救能力。　　（二） 消防演习的频度　　大厦的消防演习原则上每年进行一次，特殊情况下经防火负责人批准可以增加演习次数。　　（三） 参加消防演习成员　　1. 管理公司防火责任人及公司领导。　　2. 各部门管理人员。　　3. 各部门义务消防队员。　　4. 大厦各公司防火负责人和工作人员。　　（四） 演习的组织　　大厦消防演习的组织由管理公司保安部具体负责，管理公司其他部门配合。消防演习准备工作步骤如下：　　1. 保安部拟订消防演习方案并报公司防火总责任人批准。　　2. 保安部在消防演习前两周内对现有的保安员进行消防集训，锻炼队员的耐力和意志，以达到备战目的。　　3. 请消防器材专业销售员现场指导，使全体队员能熟练掌握各种器材的性能和使用方法。　　4. 演习前管理公司组织一次消防设施设备检查，确保大厦现有消防设备正常使用。　　5. 管理公司确定演习日期和时间后，提前一周发文通知大厦内各单位，并要求各单位提供参加演习人员名单。　　（五） 消防演习过程　　1. 报警程序（保安部负责）　　（1） 发生火警，首先把火警地点报告消防监控中心，消防中心值班人员立即通知巡楼保安或有关人员到现场确认，同时将监控镜头定在火警楼层进行监控。　　（2） 经确认火警属实，立即通知保安部经理或消防中心负责人，按计划迅速召集各部门义务消防队员尽快赶到火灾现场。　　（3） 总经理指挥到场人员进行灭火和救人工作。　　（4） 根据总经理的命令，消防中心用紧急广播通知需要疏散的用户或按警铃报警。　　2. 疏散抢救（管理部负责）　　（1） 负责引导人员向安全区疏散，护送行动不便者撤离险境，然后检查是否有人留在着火房内；安置好从着火层疏散下来的人员，并安抚稳定其情绪。　　（2） 疏散次序。先从着火房间开始，再从着火层上以上各层开始，安抚着火层以下暂不需要疏散用户，使其不到处乱跑。　　（3） 引导自救。组织员工引导用户沿着消防走火梯冲过烟雾下楼梯。派人带领不能从预定消防走火梯疏散的人员登上天台上风处等待营救，并组织水枪喷射掩护。　　3. 组织灭火（保安部及义务消防队员负责）　　（1） 启动消防水泵，备足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。　　（2） 关闭防火分区的防火门。　　（3） 携带灭火工具到着火房间的相邻房和上下层的房间通道查明是否有火势蔓延的可能，并及时扑灭蔓延过来的火焰。　　（4） 针对不同的燃烧采用不同的灭火方法。　　4. 安全警戒（保安部负责）　　（1） 大厦外围警戒任务是消除路障，指导车辆离开现场，劝导过路行人及无关人员撤离现场，维护好大厦外围的秩序。　　（2） 大厦首层出入口警戒任务是不准无关人员进入大厦，指导疏散人员离开大厦，看管好从着火层疏散下来的物件。　　（3） 着火层下一层的警戒任务是阻止客人进入着火层，防止有人趁火打动，保护好消防装备器材，指导疏散人员向下一层有秩序地撤离。　　5. 医疗救护（人事部、财务部负责）　　部分人员组成医疗救护小组，配备所需的急救药品和器材，设立临时救护站。其余人员对各自部门的重要资料和账簿进行保护或转移。　　（六）总结消防演习的效果　　每次消防演习结束后，保安部须书面总结演习效果和经验教训；管理部负责搜集汇总大厦用户对消防演习的反馈意见；以上两份总结呈报大厦防火总责任人审阅后存档。　　九、消防报警信号处理程序　　1. 消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时：　　（1） 用对讲机通知巡楼保安员或管理员即时到现场核实；　　（2） 即时向当值主管报告，讲清报警地点；　　（3） 将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值主管报告。　　2. 巡楼保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：　　（1） 报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。　　（2） 报警地点在写字楼单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。　　（3） 报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。　　（4） 报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。　　（5） 报警地点在写字楼单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。　　（6） 报警地点在商场独立商铺内且已上锁，即时报告当值主管和商场当值负责人，留守现场观察，等待当值主管和商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。　　3. 当值主管接到消防监控中心保安员报告后，即时带领机动人员以最快速度赶到报警地点现场检查。　　（1） 经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入写字楼单元内、商铺内、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。　　（2） 报警地点在写字楼单元内或商场独立铺位且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。　　（3） 经现场检查确认为火警后，按初期火警处理程序处理。　　4. 消防监控中心当值保安收到当值主管指令后将信号复位，并做好记录。　　六、 初期火警处理程序　　1. 发现初期火警，在场人员应该：　　（1） 即时报告大厦消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；　　（2） 立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展；　　（3） 可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。　　2. 消防监控中心当值保安员收到现场报告后：　　（1） 即时报告当值主管；　　（2） 联络保安部主管，报告情况；　　（3） 密切监视报警地点情况。　　3. 当值主管收到火警报告后：　　（1） 带领消防人员，携带灭火器以最快速度到达火警现场；　　（2） 立即指挥在场人员进行灭火扑救；　　（3） 指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用走火梯疏散。　　4. 灭火后，当值主管安排人员留守火警现场，等待公司调查。　　5. 若扑救无效，当值主管即时决定：　　（1） 将灭火人员撤离至安全距离内；　　（2） 立即向上级报告；　　（3） 进入火灾紧急处理程序。　　七、 火灾紧急处理方案　　初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向大厦当值最高主管报告。　　1. 大厦当值最高主管接到报告后：　　（1） 即时召集大厦内义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员各就各位；　　（2） 向消防中心发出指令，用紧急广播系统通知用户紧急疏散；　　（3） 第一时间到达现场，决定是否向消防局报警求救。　　2. 大厦消防监控中心当值收到大厦当值最高主管指令后：　　（1） 启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散；　　（2） 向市消防局报警，讲清楚大厦地点、起火楼层、火势等；　　（3） 将监控镜头定在起火楼层密切监视；　　（4） 检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪。　　3. 迅速行动组接到指挥部指令后：　　（1） 以最快速度到达现场，组织灭火；　　（2） 关闭防火分区的防火门或卷闸；　　（3） 安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延；　　（4） 针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。　　4. 救护疏散组接到指挥部指令后：　　（1） 指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各开始，安抚暂不需疏散楼层的用户；　　（2） 引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；　　（3） 引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护；　　（4） 医疗救护小组携带急救药品和器械到疏散集中点。　　5. 安全警卫组接到指挥部工作指令后：　　（1） 清除路障，指挥无关车辆离开现场，维护大厦对围秩序；　　（2） 禁止无关人员进入大厦，指挥疏散人员离开大厦；　　（3） 等待引导消防局消防员到火灾现场。　　八、 失火事故调查程序　　1. 初期火警处理完毕　　（1） 对现场拍照；　　（2） 留守现场；　　（3） 调查事故原因；　　（4） 追究失火责任人的经济赔偿责任；　　（5） 向受影响用户致歉；　　（6） 做好事故记录。　　2. 火灾扑灭后　　（1） 保护现场，禁止无关人员进入现场；　　（2） 对现场拍照；　　（3） 协助消防部门到场调查失火原因；　　（4） 向受影响用户解释、致歉；　　（5） 保安部做好事故记录。　　3. 常见失火原因　　（1） 未熄灭的烟火；　　（2） 易燃易爆物品存放不当；　　（3） 用电不当，产生火花；　　（4） 电器产品不合格；　　（5） 货物长期堆积自燃。　　4. 事故记录一式二份，一分由保安部存档，一份由行政办存档。
发布时间：
阅读量：332
北京高档小区名录（公共区域精装修、物业费3元/平米）
这个资料在北京市物业协会有 北京市住建局也有
发布时间：
阅读量：149
求一篇物业公司维修评优的材料
某物业公司创优考评迎检资料总目录
1．1 符合城市规划要求
1．1．1 国土局规划证明
1．1．2 征地协议书
1．1．3 投资许可证
1．1．4 建筑许可证
1．1．5 建筑开工许可证
1．1．6 红线图
1．1．7 关于命名的批复
1．2 严格按国家标准险收
1．2．1 房屋接管验收标准
1．2．2 深圳市建筑工程竣工验收书
1．2．3 深圳市建筑消防验收合格证
1．2．4 深圳市消防工程竣工验收移交登记记录
1．2．5 楼内电话配线工程验收证书
1．2．6 电梯准用证
1．2．7 电梯运行许可证
1．3 具有完整的验收资料、图纸、档案
1．3．1 验收移交档案资料检索代码
1．4 办理管理交接手续
1．4．1 城建档案移交书
附：竣工移交目录
文字材料移交目录
1．4．2 建设单位委托管理合同
1．4．3 钥匙移交记录
1．4．4 验收记录表（样表）
1．4．5 消防工程交接协议书
2．1 由专业的物业管理企业对大厦实施统一的专业化管理
2．1．1 物业管理公司简介
2．1．2 物业管理公司组织架构
2．1．3 物业管理公司营业执照
2．1．4 物业管理公司税务登记证
2．1．5 物业管理公司企业法人代码卡
2．1．6 管理处组织架构
2．1．7 管理处工作简介
2．1．8 管理处长营业执照
2．1．9 管理处企业代码卡
2．1．10管理处税务登记证
2．1．11管理处停车场许可证
2．1．12管理处停车场营业执照
2．1．13管理处停车场税务登记证
2．1．14管理处停车场企业代码卡
2．1．15区治安联防组织证书
2．2 有固定的管理经营场所
2．2．1 管理处办公场所移交手续
2．2．2 办公场所照片
2．2．3 管理处经营场所
3．1 成立业主管理委员会或管理委员会
3．1．1 管理委员会章程
附：深圳市社会团体法人登记证
3．1．2 第一届业主管理委员会筹备工作报告
附：第一届业主管理委员会预备会议及第一次会议议程
第一届业管理委员会来宾及委员会通讯录
3．1．3 第一届业管理委员会第二次会议公报
3．1．4 第一届业管理委员会第三次会议公报
3．1．5 第一届业管理委员会第四次会议公报
3．1．6 第一届业管理委员会第五次会议公报
3．1．7 年第三季度财务状况公告
3．1．8 年财务状况公告
3．1．9 年第一季度财务状况公告
3．1．1年上半年财务状况公告
3．2 管理企业与业主管理委员会及上级主管部门签订物业管理合同，责、权、利关系明确
3．2．1 物业管理合同
3．2．2 经营目标责任书
3．3 制定业主公约或住用户公约
3．3．1 业主公约
4．0 管理处制定出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体实施方案并落实到各部门
4．1 福田物业管理公司一九九七年度工作计划
4．2 争创“省、全国城市物业管理优秀大厦”的规划
4．3 “广东省、全国城市物业管理优秀大厦”创建工作实施方案
4．4 整改方案
5．1 各项管理制度
5．1．1 公众管理制度
5．1．1．1 福田物业管理公司《住户手册》
5．1．1．2 业主公约
5．1．1．3 出入证管理规定
5．1．1．4 业主房屋修缮须知
5．1．1．5停车场管理规定
5．1．1．6自行车临时保管规定
5．1．1．7管理处机动车停车卡办理规定
5．1．1．8绿化、清洁管理规定
5．1．1．9商业网点管理规定
5．1．1．10电梯使用管理规定
5．1．1．11乘梯须知
5．1．1．12临时用电管理规定
5．1．2内部管理制度
5．1．2．1《员工手册》
5．1．2．2管理处员工行为规范
5．1．2．3用户投诉处理程序
5．1．2．4便民服务制度
5．1．2．5回访制度
5．1．2．6管理处保安员岗位职责区域划分表
5．1．2．7机电保养责任区划分表
5．1．2．8员工宿舍管理规定
5．1．2．9管理处员工培训规定
5．1．2．10设备管理控制程序
5．1．2．11机电人员安全操作规程
5．1．2．12配电房管理制度
5．1．2．13配电室操作程序
5．1．2．14高压环网柜运行管理制度
5．1．2．15机电突发性事故的应急措施
5．1．2．16电器维修规定
5．1．2．17发电机房管理制度
5．1．2．18节能运行标准
5．1．2．19公用照明管理制度
5．1．2．20用水、供水管理制度
5．1．2．21设备检查测试制度
5．1．2．22应急分队条例
5．1．2．23中央控制室管理制度
5．1．2．24中央控制室维修管理制度
5．1．2．25消防设备维修管理制度
5．1．2．26消防设备检修与保养制度
5．1．2．27风机房管理规定
5．1．2．28电梯运行管理制度
5．1．2．29电梯安全操作规程
5．1．2．30电梯故障困人救援程序
5．1．2．31空调机房管理制度
5．1．2．32空调系统运行管理规定
5．1．2．33给排水设备运行管理规定
5．1．2．34给排水设备维修管理制度
5．1．2．35水泵房管理制度
5．1．5．36水泵定期保养制度
5．1．2．37水池、水箱管理制度
5．1．2．38水池、水箱清洗制度
5．1．3各岗位职责
5．1．3．1经理岗位职责
5．1．3．2机电主管岗位职责
5．1．3．3保安主管岗位职责
5．1．3．4事务助理岗位职责
5．1．3．5会计员岗位职责
5．1．3．6出纳员岗位职责
5．1．3．7空调工岗位职责
5．1．3．8值班电工岗位职责
5．1．3．9给排水工岗位职责
5．2服务质量标准
5．2．1质量用册目录（具体内容详见ISO9000质量手册）
5．2．2程序文件目录
5．2．3工作规程目录
5．3各工作岗位考核标准、奖惩办法
5．3．1关于试行考核办法的通知
附：工作考核标准
部门负责人浮动工资考核标准
5．3．2管理处内部检查工作规程
附：事务部日检记录表
事务部周检记录表
管理人员考核评比表
保安队检查表
工程部量化考核表
5．3．3保安员考核规程
5．3．4清洁工作考核规程
5．3．5工程部工作考核规程
5．3．6奖惩制度
6．0应用计算机等现代管理手段科学管理
6．1．1管理处电脑使用情况一览表
6．1．2***物业管理软件
6．1．2．1使用软件情况简介
6．1．2．2住户通讯录样表
6．1．2．3水电收费样表
6．1．3 停车场自动管理系统
6．1．3．1安装停车场自动管理系统合同
6．1．3．2时租电脑票
6．2具备现代化管理手段
6．2．1安装停车场自动管理系统合同及技术资料
6．2．2通讯器材台账
6．2．3购货协议书（对讲、报警及可视系统器材）
6．2．4安装闭路监控系统合同
7．0管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言文明规范
7．1．1管理人员要有明显标志
7．1．1．1管理处员工工作牌样
7．1．2整体素质高
7．1．2．1管理处管理人员资质情况登记表
7．1．2．2管理人员毕业证及职称证书复件
7．1．3遵守职业道德，语言文明规范
7．1．3．1员工行规范
7．1．3．2关于学习***事迹有感
7．2主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神
7．2．1员工培训登记表
7．2．2关于员工参加培训（进修）的有关问题的规定
7．2．3年管理处培训计划
7．2．4保安员培训计划
7．2．5关于举办“年消防安全知识培训”的通知
7．2．6管理处管理人员岗位证书复件
8．1房屋图纸档案、资料齐全，管理完善
8．1．1管理处档案、资料管理实施细则
8．1．1．1保密守则
8．1．1．2管理处关于档案保存期限的规定
8．1．1．3管理处档案借阅制度
附：文件借阅登记表
8．1．1．4管理处档案分类大纲
8．1．1．5档案目录检索代码
8．2建立住用户档案，所在栋号、房号清晰，随时可查
8．2．1业主档案资料检索代码
8．2．2业主通讯录样表
8．2．3房屋及其配套设施权属清册
8．3大厦（组团）及栋号、楼层有明显标志及引路方向平面图
8．3．1总平面图
8．3．2楼层疏散图
8．4外观、公共场地及装修管理
8．4．1外观照片
8．4．2公共场地使用管理规程
8．4．3装修管理规程
8．4．4装修管理规定
8．4．5装修申请表
8．4．6临时用电管理规定
8．4．7安全用电、用水管理规定
8．5房屋（设施）的维修、养护
8．5．1房屋（设施）养护和修缮工作规程
附：《维修单》
8．5．2（ ）月份维修完成情况统计表
8．5．3业主报修处理工作规程
8．5．4机电维修工作规程
8．5．5公共设施（设备）维修保养规定
8．5．6年房屋（设施）维修保养计划
8．5．7房屋维修标准
8．5．8维修工作检查制度
8．5．9回访制度
附：《回访记录表》
9．1设备管理综合要求
9．1．1设备图纸档案齐全，建立设备台账，项目齐全，目录清晰，管理完善，或随时查阅
9．1．1．1设备图纸、档案资料、设备台账
9．1．1．2设备竣工移交资料
9．1．1．3设备运行档案
9．1．1．4管理运行档案
9．1．1．5设备台账
9．1．2制定设备安全运行、定期巡回测试检查及监督、维修保养、运行记录、管理制度和操作规程，并严格执行
附：《设备检查保养计划表》
〈设备维修保养记录表〉
《请购单》
9．1．2．1．1供配电管理规程
附：〈配电室运行值班记录〉
9．1．2．1．2 发电机房管理制度
附：〈发电机运行记录〉
9．1．2．1．3设备值班室管理制度
附：〈设备室交接班记录〉
9．1．2．1．4 配电房管理制度
9．1．2．1．5消防设备运行管理规程
附：〈中按室交接班记录〉
〈消防设备监控运行记录表〉
〈消防应急器材检查表〉
9．1．2．1．6消防设备维修保养规程
9．1．2．1．7中控室管理制度
9．1．2．1．8楼层强弱电井管理规定
9．1．2．1．9中央空调运行管理规定
附：〈中央空调维修保养计划〉
〈中央空调运行记录〉
〈空调水泵运行记录〉
9．1．2．1．10空调机房管理制度
9．1．2．1．11电梯运行管理制度
附：〈电梯运行检查表〉
9．1．2．1．12电梯维修保养规程
附：〈电梯周检查保养记录〉
〈电梯月检查保养记录〉
9．1．2．1．13电梯操作管理规程
9．1．2．1．14电梯钥匙管理规定
9．1．2．1．15给排水设施、设备管理规程
附：〈给排水设施设备维修保养计划表〉
9．1．2．1．16水泵房运行管理规定
附：水泵运行值班记录
水泵月检查保养记录
水泵维修保养计划表
9．1．2．17水池（箱）管理制度
9．1．2．2设备定期检查测试制度
附：〈避雷装置测试报告〉
9．1．2．3设施设备责任区规定
9．2供电系统
9．2．1保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；限电、停电按规定通知业主
9．2．1．1供配电系统图（见电气竣工图一）
9．2．1．2供配电维修保养规程
9．2．1．3电气维修规程
9．2．1．4配电室倒闸操作规程
9．2．1．5配电事故应急措施
9．2．1．6深圳供电局供电协议书
9．2．2节能措施方案
9．2．3备用发电机可随时启用
9．2．4制定临时用电管理措施并严格执行
9．2．4．1临时用电管理规定
附：临时用水申请表
9．3消防系统
9．3．1消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用
9．3．1．1消防系统图（见电气竣工图、给排水图、消防竣工图）
9．3．1．2消防设备验收合格证
9．3．1．3消防设备运行管理规程
附：〈中控室交接班记录〉
〈消防设备维修保养记录〉
〈消防应急器材检查表〉
9．3．1．4消防设备操作规程
9．3．1．5消防设备维修保养规程
附：《消防设备检查保养计划表》
《消防设备月检查保养记录表》
《消防设备年检查保养记录表》
《消防水泵半年检查保养记录表》
《消防风机半年检查保养记录表》
9．3．1．6消防管理规定
9．3．2配备专职或兼职消防人员
9．3．2．1消防组织机构图
9．3．2．2义务消防队员名单
9．3．2．3应急分队工作规程
9．3．2．4消防演习及消防宣传教育
9．3．2．5消防演习规程
附：消防演习记录表
9．3．2．6年度消防知识培训方案
9．3．2．7消防演习图片
9．3．4火灾应急方案
9．3．4．1灭火应急处理程序
9．3．4．2各级管理人员在扑救火灾工作中的主要职责
9．3．4．3消防疏散图
9．3．4．4应急通讯联络电话
9．3．5无火灾及其他安全隐患
9．3．5．1防火管理制度
9．3．5．2深圳市福田区防火安全目标责任书
9．3．5．3区域防火责任协议书
9．3．5．4临时动火作业申请表
9．3．5．5消防检查整改通知单
9．3．5．6重大火灾隐患及整改复查情况
9．4电梯系统
9．4．1电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好
9．4．1．1电梯运行管理规程
9．4．1．2电梯维修保养规程
附：《电梯周检查保养表》
《电梯月检查保养表》
9．4．1．3电梯运行时间规定
9．4．2电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
9．4．2．1电梯准用证
9．4．2．2电梯合格证
9．4．2．3电梯维修保养合同
9．4．2．4***电梯公司营业执照
9．4．2．5***电梯公司资质证书
9．4．3轿厢、井道保持清洁
9．4．3．1电梯清洁卫生职责划分表
9．4．4出现运行故障后，维修人员能在规定时间内达到现场维修
9．4．4．1电梯设备维修管理制度
《电梯维修保养记录表》
《电梯维修保养计划表》
9．4．4．2电梯困人救援程序
9．5给排水系统
9．5．1二次供水清洗
9．5．1．1给水系统图（见给排水、消防竣工图）
9．5．1．2给排水设施设备管理规程
附：给排水设施设备检查保养计划表
9．5．1．3二次供水管理规程
附：《池箱清洗消毒记录表》
9．5．1．4用水管理规定
9．5．1．5二次供水水质化验单
9．5．1．6供水卫生许可证
9．5．1．7年水池箱清洗消毒方案
9．5．1．8操作人员健康合格证
9．5．1．9操作人员卫生培训证
9．5．1．10水池箱清洗记录（一）
9．5．1．11水池箱清洗记录（二）
9．5．2设备阀门、管道无跑冒、滴、漏，排水通畅，无积水、浸泡发生
9．5．2．1排水管网图（见给排水、消防竣工图）
9．5．2．2给排水设施设备管理规程
附〈污水泵检查保养计划表〉
〈给排水设备维修保养记录表〉
9．5．2．3化粪池清掏合同
9．5．3水泵、水池、箱管理
9．5．3．1水泵房管理制度
9．5．4供水计量与收费标准
9．5．4．1管理处收费通知单
9．5．4．2节能运行措施
9．6中央空调系统
9．6．1中央空调运行管理规程
附：《中央空调检查保养计划》
《中央空调运行记录表》
《空调水泵运行记录表》
9．6．2中央空调机房管理规定
9．6．3中央空调维修管理制度
9．6．4中央空调水质处理方案
10．1公用配套设施服务完好，无随意改变用途
10．1．1市政公用设施管理规定
10．1．2安全检查制度
附：安全检查汇总表
10．1．3燃气报警管理制度
10．1．4燃气报警操作规程
10．2公用照明、通讯、邮政设施齐全
10．2．1公用照明管理制度
10．2．2邮政收发登记表
10．3道路通畅，路面平坦，有交通标志
10．3．1交通标志剪影
10．4订有交通管理制度，机动车、非机动车辆无乱停乱放
10．4．1停车场管理制度
10．4．2机动车停车场许可证
10．4．3自行车临时保管规定
10．4．4停车场管理规程
10．4．5安装停车场自动管理系统合同书
11．1环境卫生管理制度完善并落实
11．1．1清洁绿化管理规定
11．1．2清洁队伍组织机构图
11．1．3清洁制度汇编
11．1．4环境消杀记录表
11．1．5清洁工作日检表
11．1．6清洁工作考核表
11．2环卫设施齐备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾周转站等保洁设备
11．2．1环卫设施设备一览表
11．2．2环卫设施设备图片
11．3实行标准化保洁，由专人负责检查、监督，公共走道，地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用
11．3．1清洁工作日检表
11．3．2环境消杀记录表
11．3．3清洁工作考核表
11．4商业岗点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象
11．5无违反规定饲养家禽、家畜及宠物
11．5．1深圳市市容卫生十不准禁令
12．1绿地面积符合规划设计要求
12．1．1绿化规划图
12．2绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象
12．2．1绿化清洁管理规定
12．2．2绿化养护规程
12．2．3绿化养护月检表
12．2．4绿化图片
13．1基本实行封闭式管理
13．1．1治安保卫工作概况
13．1．2保安员交接班记录
附：中控室交接班记录
岗位交接班记录
停车场交接班记录
13．1．3来访登记制度
附：来访登记表
来访出入证
13．1．4住户搬迁管理制度
附：大件物品放行条
13．1．5保安工作规程
13．2实行24小时保安制度
13．2．1保安 员24小时轮值制度
13．2．2岗位交接班记录
13．2．3停车场管理规定
13．2．4停车场管理规程
13．2．5停车场交接班记录
13．2．6中控室交接班记录
13．3保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨
13．3．1保安队组织架构图
13．3．1队员花名册
13．3．2保安 员工作行为规范
13．3．3保安员职业道德规范
13．3．4管理处年度保安工作计划
13．3．5管理处年度保安员培训计划
13．3．7保安员招工规程
13．3．8招工登记表
13．3．8保安员入职担保书
13．3．9保安队员工离职手续办理程序
13．3．10保安宿舍管理规定
13．3．11保安员纪律
13．3．12保安员考核规程
13．3．13保安工作周检表
13．3．14保安工作月检表
13．3．15保安队查岗违规记录表
13．3．16保安员仪容仪表规程
13．3．17保巡工作检查标准
13．4危及住用户安全处设有明显标志和防范措施
13．4．1管理处应急分队组织结构及工作计划
13．4．2异常情况处理
13．4．3停车场安全标志图纸
13．4．4安全疏散图
13．5无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故
13．5．1 年被评为区“安全文明小区”
年被评为市“安全文明标兵小区”
13．5．2派出所出具“年度无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故”证明书
14．1订有住用户精神文明建设公约，住用户能自觉遵守大厦的各项管理规定
14．1．1精神文明建设公约
14．2住用户之间关系融洽、团结互助、文明住用，关心孤寡老人、残疾人
14．3有宣传学习园地，并开展宣传
14．4有公共娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的文体活动
14．4．1居委会活动中心
14．4．2管理处定期开展健康有益的文体活动
14．5管理单位积极配合街道办事处、居委会、派出所开展各项活动
14．5．1“辖区三包”管理责任书
14．5．2关于贯彻落实全市统一开展杀虫灭鼠工作的通知
14．5．3承包灭鼠、蚊、蝇合同书
14．5．4辖区派出所对大厦治安工作的证明
14．6住户支持配合管理
14．6．1年6月业主意见调查活动总结
附：业主意见调查表
14．6．2用户投诉处理程序
附：投诉记录
14．6．3回访制度
附：回访记录
14．6．4业主感谢信
15．1管理单位要有企业发展规划、建立现代企业制度方案
15．2建立房屋设施设备维修专用基金，管理有序
15．2．1设备维修基金使用管理规定
15．3建立财务管理公开监督制度，每季度向业主公布一次
15．3．1管理处财务公开监督制度
15．3．2管理处第一季度财务状况
附：损益表
15．3．3管理处第二季度财务状况
附：损益表
15．4实行以业养业，多种经营，为业主提供多项服务，收费合理，价格公开
15．4．1实行以业养业，多种经营
15．4．1管理处年度多种经营情况报告
15．4．2为业主提供多项服务，收费合理，价格公开
15．4．2．1管理费用测算表（住宅部分）
15．4．2．2管理费用测算表（裙楼部分）
15．4．2．3维修服务项目表
15．4．2．4管理处管理费、水费、停车场收费标准
15．4．2．5深圳市停车场收费标准抄报回执
15．4．2．6深圳市关于调整自来水价的通知
格式可以参考以下篇，不过这篇有不足，就是批评，你可以改一下。本想贴给你，但百度说我次数超了，所以只好贴个网址给你，自己修改一下
发布时间：
阅读量：370
三星级物业公司的人员配置?
你可以参照以下标准制定:
办公楼物业管理服务规范
本标准规定了办公楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内办公楼物业管理服务活动。
2 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB 2894 《安全标志》
GB 3096 《区域环境噪声标准》
GB 5749 《生活饮用水卫生标准》
GB/T 10001.1 《标志用公共信息图形符号 第1部分:通用符号》
GB 13495 《消防安全标志》
GB 15603 《常用危险化学品贮存通则》
DB 31/30 《住宅装饰装修验收标准》
DB 31/199 《污水综合排放标准》
《特种设备安全监察条例》(中华人民共和国国务院第373号令，自日起施行)
《住宅室内装饰装修管理办法》(中华人民共和国建设部令第110号，自日起施行)
《物业管理企业资质管理试行办法》(建住房[号，建设部日颁布)
《上海市突发公共事件总体应急预案》(上海市人民政府日颁布)
《上海市建筑节能管理办法》(上海市人民政府第50号令，日颁布)
《上海市危险化学品安全管理办法》(上海市人民政府日颁布)
《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》(上海市人民政府第12号令，日发布)
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本标准:
3.1 办公楼 office building
已建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。
3.2 物业管理 property management
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.3 顾客 customer
接受服务的组织或个人。
示例:物业产权人、使用人及其他相关方。
3.4 突发公共事件 precipitating event
在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件)等。
4 基本要求
4.1 资质要求
物业管理企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
4.2 管理机构与人力资源配置要求
4.2.1 物业管理企业应根据办公楼的具体情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。
4.2.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
4.2.3 管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态;表情自然、亲切;举止大方、有礼;用语文明、规范;对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。
4.2.4 管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄;在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。
4.2.5 管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。
4.2.6 管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。
4.3 管理服务要求
4.3.1 办公楼物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。
4.3.2 办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，根据《上海市建筑节能管理办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。
4.3.3 办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。
4.3.4 办公楼物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。
4.3.5 办公楼物业管理服务机构应对办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。
4.3.6 办公楼物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。
4.3.7 办公楼物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。
4.4 基础管理服务
4.4.1 财务管理服务
4.4.1.1 建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。
4.4.1.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行(合同另有约定除外)，收费应操作规范。
4.4.2 物业档案管理
有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括:
0.1物业竣工验收档案;
0.2办公楼及其配套设施权属清册;
0.3设备管理档案;
0.4顾客资料档案;
0.5日常管理档案。
5 顾客服务
5.1 接待服务
5.1.1 接待原则
顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。
5.1.2 大堂服务
大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。
5.1.3 入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。
5.1.4 报修接待服务
当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成(预约除外)。
5.2 信报服务
正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件(如退信等)。
5.3 通讯设施安装服务
5.3.1 确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。
5.3.2 确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。
5.3.3 收到专业服务单位挑线通知后，及时安排工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。
5.4 维修资金管理服务
需要时，建立办公楼维修资金管理制度，对办公楼维修资金进行账务管理，运作规范，账目清晰。
5.5 装修管理服务
5.5.1 制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。
5.5.2 建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。
5.5.3 办公区的昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值。
5.5.4 发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。
5.6 投诉处理
5.6.1 顾客投诉应分下列情况处理:
--办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理;办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日;
--顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作;
--向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理;
--涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。
5.6.2 受理、处置顾客投诉应保持记录。
5.7 延伸管理服务
办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。
6 房屋、设施设备运行与维护服务
6.1 房屋维护管理
6.1.1 房屋的维修养护应:
-- 建立健全房屋档案，检查、