房地产属于第三产业
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房地产属于第三产业
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第一篇:房地产属于第三产业第一章：第三产业类别的界定
1.1 金融业 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业 和租赁业。具体包括以下内容金融业 货币金融服务 中央银行服务 指代表政府管理金融活动， 并制定和执行货币政策， 维护金 融稳定，管理金融市场的特殊金融机构的活动 货币银行服务 指除中央银行以外的各类银行所从事存款、 贷款和信用卡等 货币媒介活动， 还包括在中国开展货币业务的外资银行及分 支机构的活动 非货币银行服务 指主要与非货币媒介机构以各种方式发放贷款有关的金融 服务 金融租赁服务 指经中国人民银行批准以经营融资租赁业务为主的非银行 金融机构的活动 财务公司 典当 其他非货币银行服 务 指经中国人民银行批准，为企业融资提供的金融活动 指以实物、财产权利质押或抵押的放款活动 指上述未包括的从事融资、抵押等非货币银行的服务，包 括小额贷款公司、 农村合作基金会等融资活动， 以及各种消 费信贷、国际贸易融资、公积金房屋信贷、抵押顾问和经纪 人的活动 银行监管服务 指代表政府管理银行业活动，制定并发布对银行业金融机 构及其业务活动监督管理的规章、规则 资本市场服务 证券市场服务 证券市场管理服务 指非政府机关进行的证券市场经营和监管，包括证券交易 所、登记结算机构的活动
代理发行证券和其他有关 证券经纪交易服务 指在金融市场上代他人进行交易、 活动，包括证券经纪、证券承销与保荐、融资融券业务、客 户资产管理业务等活动 基金管理服务 指在收费或合同基础上为个人、 企业及其他客户进行的资产 组合和基金管理活动，包括证券投资基金、企业年金、社保 基金、专户理财、国内资本境外投资管理（QDII）等活动 期货市场服务 包括商品期货交 期货市场管理服务 指非政府机关进行的期货市场经营和监管， 易所、金融期货交易所、期货保证金监控中心的活动 其他期货市场服务 指商品合约经纪及其他未列明的期货市场的服务
证券期货监管服务 指由政府或行业自律组织进行的对证券期货市场的监管活 动 资本投资服务 指经批准的证券投资机构的自营投资、直接投资活动，以 及风险投资和其他投资活动 其他资本市场服务 指投资咨询服务、财务咨询服务、资信评级服务，以及其 他未列明的资本市场的服务
保险业 人身保险 指以人的寿命和身体为保险标的的保险活动，包括人寿保 险、健康保险和意外伤害保险 人寿保险 指普通寿险、 分红寿险、 万能寿险、 投资连结保险等活动(不 论是否带有实质性的储蓄成分) 健康和意外保险 指疾病保险、医疗保险、失能收入损失保险、护理保险以 及意外伤害保险的活动 财产保险 指除人身保险外的保险活动， 包括财产损失保险、 责任保险、 信用保险、保证保险等 再保险 指承担与其他保险公司承保的现有保单相关的所有或部分 风险的活动 养老金 指专为单位雇员或成员提供退休金补贴而设立的法定实体 的活动(如基金、计划和/或项目等)，包括养老金定额补贴 计划以及完全根据成员贡献确定补贴数额的个人养老金计
保险经纪与代理服 指保险代理人和经纪人进行的年金、保单和分保单的销售、 务 保险监管服务 谈判或促合活动 指根据国务院授权及相关法律、 法规规定所履行的对保险市 场的监督、管理活动
其他保险活动 风险和损失评估 指保险标的或保险事故的评估、鉴定、勘验、估损或理算 等活动，包括索赔处理、风险评估、风险和损失核定、海损 理算和损失理算，以及保险理赔等活动 其他未列明保险活 指与保险和养老金相关或密切相关的活动(理赔和保险代理 动 其他金融业 金融信托与管理服 务 指根据委托书、遗嘱或代理协议代表受益人管理的信托基 金、 房地产账户或代理账户等活动， 还包括单位投资信托管 理 控股公司服务 指通过一定比例股份， 控制某个公司或多个公司的集团， 控 股公司仅控制股权， 不直接参与经营管理， 以及其他类似的 活动 非金融机构支付服 务 指非金融机构在收付款人之间作为中介机构提供下列部分 或全部货币资金转移服务， 包括网络支付、 预付卡的发行与 受理、银行卡收单及中国人民银行确定的其他支付等服务 金融信息服务 指向从事金融分析、 金融交易、 金融决策或者其他金融活动 的用户提供可能影响金融市场的信息 （或者金融数据） 的服 务 其他未列明金融业 指主要与除提供贷款以外的资金分配有关的其他金融媒介 活动，包括保理活动、掉期、期权和其他套期保值安排、保 单贴现公司的活动、 金融资产的管理、 金融交易处理与结算 等活动， 还包括信用卡交易的处理与结算、 外币兑换等活动 人、经纪人的活动除外)，包括救助管理、保险精算等活动
1.2 房地产业 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象， 从事房地产开发、 建设、 经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产 业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房 屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租 赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业的分类 名称 [国民经济行业分类代码表 (GB_T)] 范围 房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及 房地产开发经营 转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动 物业服务企业按照合同约定， 对房屋及配套的设施设备和 物业管理 相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩 序的活动 房地产中介服务 房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居 民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公 自有房地产经营活动 用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管 理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居 民居住自有住房所形成的住房服务 其他房地产业 以上未包括的其他房地产业
1.3 租赁和商务服务业 租赁业是一个既古老又现代的行业。租赁在社会上的产生与承租人发展渊
源流长。最初的租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中， 出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用， 承租人由此获得在一段时期内 使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中，为其所获得的使用权 需向出租人支付一定的费用(租金)。最初的租赁物主要是土地、 建筑物等不动产。1952 年，世界上第一家专业租赁公司――美国租赁公司正式成立。其后租赁范 围逐步扩展到以企业生产、 加工、 包装、 运输、 管理所需的机器设备等动产领域。现在租赁业已经成为一个充满生机和活力的产业。据 《世界租赁年报》 统计， 2003 年，全球租赁总额达 4616 亿美元。美国、日本、德国分别以 2040 亿美元、621 亿美元、398 亿美元位居前三位，而中国的租赁额只有 22 亿美元。从租赁业市 场渗透率 （租赁在固定资产投资中所占比例） 来看， 美国达 31.1%， 加拿大 20.2%， 英国 15.3&，德国 9.8%，日本 9.3%，东欧的罗马尼亚、匈牙利、皆捷克分别达 到 30.8%、19%、18.6%，而中国只有 1%。作为全球租赁业的中心，美国各类租赁 公司多达 3000 余家其中不乏卡特彼勒、GE 商务融资集团、IBM 国际租赁这样的 业界巨子。而我国的多数租赁公司勉强度日，远未形成品牌效应和核心竞争力。商务服务业属于现代服务业的范畴，包括企业管理服务、法律服务、咨询与 调查、广告业、职业中介服务等行业，是符合现代服务业要求的人力资本密集行 业，也是高附加值行业。当前，福建省经济正处于重要的转型期，大力发展生产 性服务业，特别是大力倡导发展中间投入少、附加值高的商务服务业，不仅符合 福建省产业升级换代的新趋势，而且有助于提高企业的竞争力，同时也是建设海 峡西岸经济区的必经之路。1.4 批发和零售业 根据国家统计局《国民经济行业分类》 （GB/T
）标准，批发零售业共 包括 2 大类、18 中类、113 小类。零售业指从工农业生产者、批发贸易业或居民购进商品，转卖给城乡居民 作为生活消费和售给社会集团作为公共消费的商品流通企业。它是百货商店、超 级市场、 专门零售商店、 品牌专卖店、 售货摊等主要面向最终消费者 （如居民等） 的销售活动。包括以互联网、邮政、电话、售货机等方式的销售活动。还包括在 同一地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包房） 。从 2004 年 10 月 1 日起，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委 员会联合颁布的新国家标准《零售业态分类》(GB／V1)开始实行，提 出了我国零售业的经营模式主要包括以下两种：有店铺零售业态和无店铺零售， 也就是广义的零售业。狭义的零售业指的是以有店铺形态的零售业态形式出现的 零售业，不包含电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭和电话购物这五种业态 形式，是可见的、有形存在的业态方式。指批发商向批发、零售单位及其他企业、事业、机关批量销售生活用品和生 产资料的活动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的活动。批发商可以对所
批发的货物拥有所有权，并以本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不拥有 货物的所有权，而以中介身份做代理销售商；还包括各类商品批发市场中固定摊 位的批发活动。1.5 交通运输 根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T ）标准，交通运 输、仓储和邮政业共包括 8 大类、20 中类、40 小类。交通运输业指国民经济中专门从事运送货物和旅客的社会生产部门， 包括铁 路、公路、水运、航空等运输部门。随着第三产业的迅速发展与壮大交通运输业 在第三产业中的地位是越显重要。
1.6 仓储和邮政业 仓储就是指通过仓库对商品与物品的储存与保管。仓储是集中反映工厂物资 活动状况的综合场所，是连接生产、供应、销售的中转站，对促进生产提高效率 起着重要的辅助作用。邮政业从行业角度看，是国家开办，利用运输工具一传递实物载体信息为主 的通信行业； 从发挥的社会作用看， 是一种公用性基础设施； 从提供服务角度看， 是一传递实物为主的一种寄递服务业。
1.7 信息传输 1、电信 指通过电缆、光缆、无线电波等传输的通信服务。或者说利用有线、无线的 电磁系统或者光电系统，传送、发射或者接收语音、文字、数据、图像以及其他 形式的信息传输活动。1.8 计算机服务和软件业 计算机服务业英文名为 computer service industry，为满足使用计算机或 信息处理的有关需要而提供软件和服务的行业， 是一种不消耗自然资源、 无公害、 附加价值高、知识密集的新型行业。计算机服务业是计算机界惯用的名称，它和 计算机制造业同属于计算机工业。1、计算机系统服务 指提供计算机系统的设计、集成、安装等方面的服务。
1.9 科学研究 指为了增加知识（包括有关自然、工程、人类、文化和社会的知识） ，以及 运用这些知识创造新的应用，所进行的系统的、创造性的活动；该活动仅限于对 新发现、新理论的研究，新技术、新产品、新工艺的研制研究与试验发展，包括 基础研究、应用研究和试验发展。1.10 技术服务和地质勘查业 技术服务主要包括专业技术服务和应用服务业， 专业技术服务包括地质勘查 技术服务业。技术服务业是指与科学研究和实验发展有关的、有助于科技知识的 产生、传播及应用的活动。地质勘查业指对矿产资源、工程地质、科学研究进行 的地质勘查、测试、监测、评估等活动。1.11 水利管理业 运用、保护和经营已开发的水源、水域和水利工程设施的工作。水利管理的 目标是：保护水源、水域和水利工程，合理使用，确保安全，消除水害，增加水 利效益，验证水利设施的正确性。为了实现这一目标，需要在工作中采取各种技 术、经济、行政、法律措施。随着水利事业的发展和科学技术的进步，水利管理 已逐步采用先进的科学技术和现代化管理手段。1.12 环境和公共设施管理业 公共设施管理业，即公共设施相关的管理行业，主要包括以下几类。环境和公共设施管理业 [国民经济行业分类代码表(GB_T)] 名称 市政设施管理 范围 指污水排放、雨水排放、路灯、道路、桥梁、 隧道、广场、涵 洞、防空等城乡公共设施的抢险 、紧急处理、管理等活动
指城乡生活垃圾的清扫、收集、运输、处理和 处置、管理等活 环境卫生管理 动，以及对公共厕所、化粪池的 清扫、收集、运输、处理和处 置、管理等活动 指城市户外标志、外景照明、公共建筑物、 施工围档、材料堆 城乡市容管理 放、渣土清运、竣工清理等管 理活动；乡、村户外标志、村容 镇貌、柴草堆放 、树木花草养护等管理活动 绿化管理 指城市绿地和生产绿地、防护绿地、附属绿地等的管理活动
公园和游览景 游览景区管理， 指对具有一定规模的自然景观、 人文景物的管 理 区管理 和保护活动，以及对环境优美，具有观赏、文 化或科学价值的 风景名胜区的保护和管理活动； 包括风景名胜和其他类似的自 然景区管理
公园管理，指主要为人们提供休闲、观赏、游览以及开展 科普 活动的城市各类公园管理活动
1.13 居民服务和其他服务业 一、界定范围 居民服务业主要包括家庭服务（钟点工以及家政服务等） 、托儿所服务、洗 染服务、理发及美容服、洗浴服务（包括 SPA、温泉等） 、保健服务、婚姻服务、 殡葬服务等 机动车、电子产品和日用产品修理业，包括汽车、摩托车修理与维护、计算 机和办公设备维修、 家用电器修理、 日用电器修理、 自行车修理、 鞋和皮革修理、 家具和相关物品修理等 其他服务业包括清洁服务即对建筑物、办公用品、家庭用品的清洗和消毒服 务；包括专业公司和个人提供的清洗服务；建筑物清洁服务 其他清洁服务。
1.14 教育 根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T ）标准，教育业 共包括 6 大类、17 个小类。六大类分别为学前教育、初等教育、中等教育、高 等教育、特殊教育、技能培训、教育辅助及其他教育。
1.15 卫生 根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T ）标准，卫生业 共包括 8 大类、 15 个小类。八大类分别为医院、 社区医疗与卫生院、 门诊部 （所） 、 计划生育技术服务活动、妇幼保健院（所、站）、专科疾病防治院（所、站）、 疾病预防控制中心及其他卫生活动。
1.16 社会保障和社会福利业 社会工作是一种帮助人和解决社会问题的工作。它帮助社会上的贫困者、老 弱者、身心残障者和其他不幸者；预防和解决部分经济困难或生活方式不良而造 成的社会问题；开展社区服务，完善社会功能，提高社会福利水平和社会生活素 质，实现个人和社会的和谐一致，促进社会的稳定与发展。在我国社会工作不仅 包括社会福利、社会保险和社会服务，还包括移风易俗等社会改造方面的工作。根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T ）标准，社会工 作共包括两大类、八个小类。两大类分别为提供住宿社会工作和不提供住宿社会 工作。
1.17 文化 文化产业是以生产和提供精神产品为主要活动，以满足人们的文化需要作为目 标，是指文化意义本身的创作与销售。包括有新闻服务；出版发行和版权服务； 广播电视电影服务；文化艺术服务；网络文化服务；文化休闲服务；其他文化服 务；文化用品、设备及相关文化产品的生产；文化用品、设备及相关文化产品的 销售。新闻和出版业 新闻业 出版业 图书出版 报纸出版 期刊出版 音像制品出版 电子出版物出版 其他出版业 广播、电视、电影 指对广播、电视、电影、影视录音内容的制作、编导、主 和影视录音制作业 持、播出、放映等活动；不包括广播电视信号的传输和接 收活动 广播 指广播节目的现场制作、播放及其他相关活动，还包括互
联网广播 电视 指有线和无线电视节目的现场制作、 播放及其他相关活动， 还包括互联网电视
电影和影视节目制 指电影、电视和录像（含以磁带、光盘为载体）节目的制 作活动，该节目可以作为电视、电影播出、放映，也可以 作 作为出版、销售的原版录像带（或光盘），还可以在其他 场合宣传播放，还包括影视节目的后期制作，但不包括电 视台制作节目的活动 电影和影视节目发 不含录像制品（以磁带、光盘为载体）的发行 行 电影放映 录音制作 指专业电影院以及设在娱乐场所独立（或相对独立）的电 影放映等活动 指从事录音节目、音乐作品的制作活动，其节目或作品可 以在广播电台播放，也可以制作成出版、销售的原版录音 带（磁带或光盘），还可以在其他宣传场合播放，但不包 括广播电台制作节目的活动 指文学、美术创造和表演艺术（如戏曲、歌舞、话剧、音 乐、杂技、马戏、木偶等表演艺术）等活动 指有观众席、舞台、灯光设备，专供文艺团体演出的场所 管理活动
文化艺术业 文艺创作与表演 艺术表演场馆
图书馆与档案馆 图书馆 档案馆 文物及非物质文化 指对具有历史、文化、艺术、科学价值，并经有关部门鉴 遗产保护 定，列入文物保护范围的不可移动文物的保护和管理活 动；对我国口头传统和表现形式，传统表演艺术，社会实 践、意识、节庆活动，有关的自然界和宇宙的知识和实践， 传统手工艺等非物质文化遗产的保护和管理活动 博物馆 指收藏、研究、展示文物和标本的博物馆的活动，以及展 示人类文化、艺术、科技、文明的美术馆、艺术馆、展览 馆、科技馆、天文馆等管理活动 烈士陵园、纪念馆 群众文化活动 指对各种主要由城乡群众参与的文艺类演出、比赛、展览 等公益性文化活动的管理活动 其他文化艺术业
1.18 体育和娱乐业 体育产业是指生产体育物质产品和精神产品，提供体育服务的各行业的总和。娱 乐业是指为娱乐活动提供场所和服务的业务，包括经营歌厅、舞厅、卡拉 OK 歌 舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、网吧、游艺场等娱乐场所，以及 娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务。具体包含范围如下体育 体育组织 体育场馆 指专业从事体育比赛、训练、辅导和管理的组织的活动 指可供观赏比赛的场馆和专供运动员训练用的场地管理 活动 休闲健身活动 指主要面向社会开放的休闲健身场所和其他体育娱乐场 所的管理活动 其他体育 娱乐业 室内娱乐活动 歌舞厅娱乐活动 电子游艺厅娱乐活动 网吧活动 指通过计算机等装置向公众提供互联网上网服务的网吧、 电脑休闲室等营业性场所的服务 其他室内娱乐活动 游乐园 指配有大型娱乐设施的室外娱乐活动及以娱乐为主的活 动 彩票活动 文化、娱乐、体育经 纪代理 文化娱乐经纪人 体育经纪人 其他文化艺术经纪代 指各种形式的彩票活动 指室内各种娱乐活动和以娱乐为主的活动 指上述未包括的体育活动
理 其他娱乐业 指公园、 海滩和旅游景点内小型设施的娱乐活动及其他娱 乐活动
1.19 公共管理和社会组织 公共管理活动是指中国共产党机关、国家机构（权利、行政、法院和检 察院等）所进行的各种管理以及监督等活动，还有人民政协和民主党派的活动。社会组织指（1）群众团体，包括公会、妇联、共青团等；（2）社会团体， 指依法在社会团体登记管理机关登记的单位的活动， 包括专业性团体和行业性团 体等；（3）基金会；（4）宗教组织。基层群众自治组织指通过选举产生的社区性组织， 该组织为本地区提供一般 性管理、调解、治安、优抚、计划生育等服务。包括社区自治组织和村民自治组 织。1.20 国际组织 国际组织亦称国际团体或国际机构，是具有国际性行为特征的组织，是三个 或三个以上国家（或其他国际法主体）为实现共同的政治经济目的，依据其缔结 的条约或其他正式法律文件建立的有一定规章制度的常设性机构。
第二章：第三产业的布局
2.1 金融业 中国四大经济区金融产业集聚情况
上述发展状况表明，近年来，中部、东北、西部地区的实际利用外资额有限，也 由于三个地区的经济开放程度、投资环境等与东部有较大差异，如不考虑地区差 异的国家政策、金融支持也对中、西、东北地区不利，金融资源的丰裕度逊色于 东部，而决定金融资源丰裕度的因素是该地区人民的收入水平、社会总投资和居 民的储蓄量等，其根本是该地区的经济发展水平。此外，在金融市场与金融商品 资源方面，东部地区市场化改革相对彻底，具有更好的基础设施和服务，有利于 形成规模经济，拥有更好的投资项目或机会，使东部地区发达地区的资本收益率 高于其他欠发达地区，资本收益率差异导致了投资需求的倾斜，欠发达地区由于 资本收益率低而使投资需求受到抑制，在东部发达地区投资需求拉动下，欠发达 地区金融资源向发达地区流动，金融资源为获得较高的收益回报而通过多种渠道 从中、西、东北转移到东部地区。从总体的变化趋势来看，西部地区金融业集聚 度也在稳中有增，是由于近年来在各方面加大了对西部地区的重视，如实施西部 大开发等。以区位熵以金融业区位熵来衡量金融业集聚状态如区位熵大于 1，表示金融 业在该地区比较重要。具体得出的 2002 年与 2010 年的金融产业集聚结果如下所 示：
2002 年各地金融业区位熵情况
2010 年各地金融业区位熵情况
总之，可以看出，中国金融业集聚程度比较高的省份位于东部沿海地区。其 中，集聚程度最高的是上海、北京、浙江，近年来一直位于前三位，一些欠发达 地区也呈现集聚态势，主要是基于以下原因第一，相对其它地方而言，东部沿海各省市的地理位置便利和优越，如时区 优势、地点优势、交通优势、对外交流优势、较低的商务成本等，这些因素会大 大减少金融机构的成本，比较容易提高金融机构集聚的规模优势。第二，东部地区与日本、香港等毗邻，经济发达，开放程度比较高，容易加 强与金融业等发达地区的交流，增加了金融需求，逐渐推动了金融产业集聚度的 提高。第三，国家产业政策的支持。自 1978 年改革开放以来，国家采取了率先发展 东部的产业政策，并实行特殊的优先发展政策，各省市也积极采取了一系列吸引 金融企业的优惠政策等，吸引并促进了金融资源向东部集聚。第四，但值得注意的是，辽宁、河北等省市的金融业集聚程度并不高，说明 北京、天津、上海等省市对周围的辐射带动作用并不明显，如河北与京津的互动 发展有待提高。第五，西藏、宁夏和新疆区位熵较为靠前，这些地区处于西部地区，自然条 件不算优越，金融资源集中度在此地区也不显著，离北京、上海这样的金融资源 高的省份较远，主要原因是：西部大开发以来，国家和地方政府加强对这些边远 地区的支持力度；着重加强并初步形成了机构、人才、资金等金融要素聚集，形 成了初步的金融市场规模态势；更重要的原因是，西藏、新疆、宁夏等省份地广 人稀，仅有的金融机构等资源都集中在少数几个大城市，更易显示金融业集聚的 现象和水平。2.2 房地产业 从宏观态势来看，房地产业以大的城市和区域为尺度，企业空间模式更多是 以集聚形式分布，以此带来交易成本节约、可达性增强及业务机会的增多，由此 弥补较高的租金及专业人员薪水引致的高营业成本。以重庆为例，房地产企业主要集聚在重庆市或者各个区县的中心地带，拥有 便捷的交通以及足够的人流。
2.3 租赁和商务服务业 租赁可从不同的角度进行分类。按形式分可分为：1、传统租赁 2、融资租赁 3、经营性租赁 按租赁的目的分可分为：1、融资租赁 2、经营性租赁 从征税的角度分可分为：1、正式租赁 2、租购式租赁 从交易的角度分可分为：1、直接租赁 2、杠杆租赁 3、回租租赁 4、转租赁 目前，中国的租赁渗透率仅达到万分之三，可以说，中国租赁市场有较大的 潜力，国内租赁业可涉及的领域大致可包括：房产租赁、设备或仪器租赁、汽车 租赁、融资租赁、航空租赁、农业机械与设备租赁、建筑工程机械与设备租赁、 计算机及通讯设备租赁、人才租赁、书籍音像租赁、服装租赁、玩具租赁、户外 运动用品租赁等等，行业渗透相当广泛。房屋租赁市场是中国房地产市场的重 要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，正成为新的投资 和消费热点。商务服务业的具体包括企业管理服务；投资与资产管理；其他企业管理服务； 法律服务；咨询与调查；社会经济咨询等。
2.4 批发和零售业 1、零售业 1.1 零售业各业态及其基本特点 有 食杂店 位于居民区内或传统商业区内，辐射半径0．3公里，目标顾 店 客以相对固定的居民为主 铺 便利店 位于商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场 零 所、办公楼、加油站等公共活动区，商圈范围小，顾客步行 售 5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。业 折扣店 折扣店位于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半 态 径Z公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民． 超市 超市位于市、区商业中心、居住区，辐射半径2公里左右， 目标顾客以居民为主 大型超市 大型超市位于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大 型居住区，辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾 客为主 百货店 百货店位于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地；目 标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主 专业店 专业店位于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内，目 标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主 专卖店 位于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内， 目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主 家 居 建 材 商 位于城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地 店 区，目标顾客以拥有自有房产的顾客为主 购物中心 社区购物中心位于市， 区级商业中心， 商圈半径为5-10公里， 建筑面 积为5万平方米以内；市区购物中心位于市级商业中心商圈 半径为 10-20公里，建筑面积10万平方米以内：城郊购物中心位于 城乡结合部的交通要道，商圈半径为30-50公里。建筑面积 lO万平方米以上。工 厂 直 销 中 一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。单个 心 建筑面积 100-200 平方米，为品牌商品生产商直接设立 仓储式会店 仓储式会员店位于城乡结合部的交通要道，辐射半径5公里 以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾 客为主 电视购物 以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道，送货到指定 地点或自提 邮购 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并 取得定单，送货到指定地点 网上商店 通过互联网络进行买卖活动送货到指定地点
无 店 铺 零 售
以流动顾客为主以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以 内，由自 动售货机器完成售卖活动没有服务 电话购物 主要通过电话完成销售或购买活动，送货到指定地点或自提 (注：经《2006年零售百货业发展报告》整理，摘自《北京市零售业空间布局合 理性研究》，李佳) 1.2 零售业的空间布局 所谓零售业的空间布局就是指零售业的各类业态、 业种及其相应的商业设施 在一定地理范围内网点的分布和聚集，这是地理空间的范畴。根据彭德胜在《北 京崇文区商业布局发展模式与发展方向》的观点，零售业空间布局也即狭义的商 业布局大体可分为三种模式：一是商业街发展模式，二是分散商业网点模式，三 是商业组团发展模式。(1)商业街发展模式：其特点是零售业商业设施沿街分布，具有一定规模， 购物者沿街购物，商家易形成规模效益．它一般适用于车流量不大或禁止机动车 行驶的街区． (2)分散商业网点模式：其特点是零售业商业设施分散布局，居民可就近购 物，但难以形成规模效益。它一般适用于社区内部的零售业布局。(3)商业组团发展模式：其特点是零售业商业设旄集中成片布局，规模宏大， 易于组织和集散交通，吸引人流。它特别适用于商业，金融和贸易十分发达 1.3 零售业空间布局合理性的界定 根据宣红岩在《城市零售商业布局成因探析》中的观点，零售业空间布 局的合理性就是要实现多层次的、疏密得当的、方便购物的各类商业区并存的状 况。它主要需要解决好两个方面的问题：一是与零星分散的购买特点相适应，接 近顾客，方便消费；二是适度集中，实现规模效益。零售业空间布局的合理性既 要实现顾客让渡价值的最大化 (顾客在购物中获取的全部价值和购物总成本之 比)，又要实现商家经济效益的最优化，是这两种经济力量综合作用的结果。借鉴同行的研究成果，本研究零售业空间布局上的合理性是指：第一，在数 量上配套的零售业设施要同人口相均衡；第二，在质量上要同人均购买力均衡； 第三，主城区和周边郊区县要均衡，做到城乡统筹发展；第四，在各个郊区县之 间也要均衡，不能重近郊、轻远郊．从动态来讲，第一，商业设施布局的变化要 与城市人口迁徙的方向和节奏相协调，即方向上一致或相近而不是相反，节奏上 呈现相同或相近而没有太大的落差；第二，商业设施布局与城市基础设施的建设 及布局的调整相适应；第三，某个新建或新规划区域的商业布局可以在一定 程度上具有超前性。（摘自《北京市零售业空间布局合理性研究》，李佳) 2、批发业 批发业作为生产企业和零售业之间的中间环节， 既受生产企业区位布局的影 响，也受零售业空间分布的作用，这种垂直的流通结构关系与它本身的特性决定
自动售货亭
了其区位布局的持殊性，从而导致批发业空间结构的演变。2.1 不同类型批发业布局与城市区位的关系 由于城市中交通、地价、环境等方面的限制及城市各区域发展的不平衡，使 得不同类型批发业根据不同要求在城市发展中具有不同的区域择位。(1) 按交通指向不同 从交通指向的角度，可将批发区位分为以下类型：商业中 心集中型、交通枢纽集中型和主要干线集中型。类型 特点与布局 商业中心集中型 批发业的最初的区位类型，产生的初期是与交通条件的便利 性有关，但之后集聚利益起的作用更大 交通枢纽集中型 交通运输业的发展关系很大，如各种功能港口的建设会刺激 批发业的形成和发展，出现许多专业性较强的批发地域，特 别是工业用物资批发市场。主要干线集中型 因为都市内地价上升，交通拥挤不便于大型运输而导致批发 业沿主要交通干线布局。发达国家多表现为沿高速公路出入 口布局，但一般倾向于在都市周边布局而又相对集中。(2) 按地域特点不同 从地域特点的角度，可将批发区位分为产地型、销地型和集散地型。类型 特点与布局 产地型 地区某类特色产品的集中产区，主要起着向外扩散、辐射的作用。受 市区有限用地的制约，批发市场在市区发展的潜力与余地不大；当生 产基地位于市郊时，一般布局在城市郊区或边缘，对城市用地结构、 环境景观将产生良好作用，甚至能带动选址周围的市郊用地的发展。销地型 销地型是与消费者最接近的市场，多位于城市边缘或城市内部，可视 作城市居民的生活配套商业设施之一； 其产生的前提是该地区对某类 产品有大量的消费需求。集散地型 集散地型多处于交通枢纽地或传统的集散中心， 起着连接产地和销地 的中转站作用；往往受到区位、交通运输、仓储设施等条件影响。(3) 按商品属性不同 按照批发业所经营的商品种类不同，可将批发区位分为贸易中心型、日用工 业品型和农副产品型。类型 特点与布局 贸易中心型 商业批发网络的中心，是全方位开放的、具有多功能服务的交易 场所。其特点是地不分南北，货不分东西，商不分公私，都可以 在这里进行交易，聚集面广，批发量大。在一定的地域范围内只 能设置一个，而且必须设置在相应层次商业区内交通便利的商业 中心城市，并趋向于该市的车站、码头附近，以便远交近联，扩 大购销，开拓市场．搞活流通，促导生产。日用工业品 日用工业品批发市场交易品种包括家电、服装、烟酒、日用百货、 型 小商品等各类工业产品。其布局受到区域内工业品生产的规模， 货源数量，产品花色品种和质量，产品消费指向和销售范围等因 素的影响。农副产品型 农副产品批发市场是我国批发市场发展的重点，交易品种包括粮 油、蔬菜、水果、肉类、水产品、食糖、副食品、土特产等各类
产品。主要应设置在小型商业中心城市和大中型商业中心城市的 外缘城区交通便利的区段，一般集中在市郊或产区内交通干线附 近的城镇。（摘自《批发业空间布局及其空间结构演变研究》 ，王辉） 2.5 交通运输 现代化的交通运输方式主要有铁路运输、公路运输、水路运输、航空运输和 管道运输。五种运输方式在技术上、经济上各有长短，都有适宜的使用范围。具 体选择某一或某几种交通运输方式时，应根据货物的性质、数量、价格、运送距 离和时效等方面进行综合具体分析如图。空运 贵重、急需、数量不大的货物：大城市和国际的快速客运等 公路 少量货物的短途运输；短途客运；容易死亡、变质的活物、鲜货 的短途运输 铁路 大宗、笨重的中远程运输；要求准时到迭的远程客货运输 水运 大宗、笨重、远程、不急需的货物运输 管道 大宗流体货物运输 影响交通线布局的区位因素可以分为自然因素和人文因素两大类。具体如 下自然因素 地形 平原 平原地形对线路的限制较小。选线时要尽量少占耕 地。处理好与农田水利建设、城市发展的关系 山地 线路尽量沿等高线修筑。尽量避开地形复杂的地区。在山地陡坡上成“之”字形弯曲或开凿隧道 水文 线路应避开沼泽地。尽量避免跨越河流。以减少桥 涵总长度 地质 因注意避开断层地带和滑坡、泥石流多发地区，特 别是开凿隧道时尽量避开断层带．从背斜部位穿越 气候 工程设计应特别注意沿线的暴雨、大风等出现的强 度气候和频率以及冻土、积雪的深度等。桥涵孔径 大小、路基的高低要根据当地暴雨强度来设计 人文因素 经济 合理布局交通运输网。促进沿线经济发展。铁路线 和公路国道基本方向以直达为主．通过城市时应从 城市边缘通过 社会 巩固国防、加强民族团结、促进少数民族或革命老 区社会经济发展等 技术 克服自然障碍。保证行车安全 常见交通运输点的类型有港口(码头)、车站(汽车站、火车站)和机场(航空 港)等，影响它们布局的区位因素如下表港口 汽车站 航空港 自然 入港航道要有足够的深度；平原 受自然因素影 受地形、 气候、 地质、 因素 地形对港口提供淡水、平面布置 响较小， 但求地 水文等影响较大
有利，但航道往往容易淤积 人文 因素
面平坦开阔， 位 置适宜 腹地条件和城市依托影响较大， 数量、密度、规 人口密度大、 经济发 腹地范围越广、经济越发达对对 模受经济发展 达， 人流、 物流频繁 港口建设越有利，另外还需要完 水平的制约 的地区更为有利 善的配套设施和高效率的运作 服务 河港要求河宽水深，位于或靠近 城市干线两侧， 地形平坦开阔， 坡度 城市、陆路交通便利的地方；海 与市内干道系 适当， 低云、 雾和暴 港要求有背风、避浪和水深的海 统和其他对外 雨较少，地势较高， 湾，与其他交通干道系统有方便 交通有方便的 地质条件较好， 距城 的联系 直接联系 市较远的地方 平原 平坦开阔 稠密 密集 大
地形对商业网点密度的影响地区 山区 地形 地势起伏 人口 稀少 交通运输线 稀少 商业网点密度 小
2.6 仓储和邮政业 在物流时代，仓储仍然是物流系统的中心环节，同时仓库的功能也在不断发 生变化，朝着集加工、配送于一体的多功能方向发展。物流业的现代化必然推动 着仓储业的现代化。从全社会角度来看，随着物流业的发展，需要流通的货物越 来越多，需要流通的速度越来越快，对于仓储业现代化的程度的要求，尤其是仓 储环境、仓储的使用效率、仓储业的空间分布等都提出了更高的要求。2.6．1城市物流节点功能分类 类别名称 主要职能和特点 说明 转运型 处于运输线上，联接不同运输方 铁路线上的货站、编组站：水运 式，进行大批量货物中转为主要 线上的港口、码头，空港，公路 职能；货物停滞时间较短 主枢纽；联运站 储存型 以存放、储备货物为主要职能； 储备仓库、营业仓库、货栈等都 货物在这类节点上停滞较长 属于这类节点 流通型 以组织物资在系统中运动为主要 现代物流中的流通仓库、物流中 职能的节点，在社会系统中则是 心、配送中心就属于这一类 一种以组织物资流通为主要职能 的节点 综合型 在一个节点实现两种以上主要功 物流园区、物流基地和大型物流 能，并且非独立完成各自功能， 中心就属于此类节点，这种节点 有完善的基础设施、有效衔接和 是适应物流规模化、集成化和社 协调作业的集约型节点 会化的要求而出现的，是现代物 流系统节点发展的方向
2.6.2物流中心和配送中心的主要区别 类型 面向对象 辐射范围 经营及运输特点 物流中心 面向社会服务 大 少品种，大批量，少批次 配送中心 为特定用户服务 小 多品种，小批量，多批次 2.6.3不同类型的物流中心对区位的要求 物流中心类型 生产支持型 分销支持型 城市配送型 主体功能 代为采购， JIT 生 成品分拨，流通加 订单处理，快速配 产支持 工，配件组装 送 区位要求 靠近工业区，产业 靠 近 大 型 枢 纽 或 靠近市区主干道， 区 等 生 产 基 地 或 大型批发市场 靠近商 业市 场集 靠近原材料产地 中区
邮政营业局所主要分类及其特点、区位分类 特点 大型综合性营业局所 提供所有的邮政服务，不仅 有邮政基本业务， 还有各种 竞争业务以及各种新业务 大型专业营业局所 如商函业务服务中心，主要 负责商业信函的收寄和初步
区位 建在市区商业中心和物 流、人流中心 往往位于交通运输较方 便的市区中心
处理 中小型综合性营 业局 这类局所的服务功能较全, 往建在城市某个区域的 所 但是规模中等 中心 小型专业营业局所 专业性较强， 但业务规模小， 建 立 在商 场等 人流 密 集 如某些邮政储蓄所、报刊门 的地方 市部等 便民服务 能提供邮政基本业务, 保证 多数位于居民小区 普遍服务, 这类网点数量较 多, 但规模很小 委( 代) 办网点 在业务量太小、收不抵支的 居民区或者流动性的服 地区委托居委会或商店代办 务 邮政业务, 邮政部门按照业 务的多少付给代办单位一定 酬金 不同功能、不同规模的局所的空间分布有一定的规律。需要依据其具体的经 营业务和规模来确定合适的区位。
2.7 信息传输 目前，信息传输业在我国已经呈现出明显的产业聚集效应。从长三角到珠三 角，从渤海之滨到福、夏沿海地区，初步形成了珠江三角洲，长江三角洲，福、 夏沿海地区的环渤海湾四大电子信息产业聚集带，截止目前，这四大产业聚集带 的电子信息产业工业增加值和产品销售收入分别为全国的百分之八十五以上和 百分之九十以上。此外，中西部地区在软件等领域取得比较大的发展。2008 年， 西部地区累计完成软件业务收入 659.7 亿元，同比增长 32.6%，其中四川、贵州 增速均超过 50%， 但重庆、 山西低于全国平均水平， 特别是陕西， 增速仅为 8.3%. 明确发展定位、确立发展重点，形成错位发展的优势，主要布局在1、数字传媒创意主导区 2、网络信息服务活跃区 3、信息技术服务拓展区 4、金融信息服务集聚区 布局一般有四种模式1、依托高等院校和科研院校：借助他们密集的智力资源，形成新的增长极 核，同时带动周边地区和所在经济的发展，这种模式占有较大的比例，美国、印 度、爱尔兰等国都采用了这种模式。2、依托城市雄厚的自然基础3、沿高速公路沿线布局 4、依托地缘的对外关联优势 以转化本地的科研单位和高校的研究成果为主要目的，面向国际市场，吸引 外商投资。
2.8 计算机服务和软件业 在区域布局上要培育产业集聚区，使产业集聚度进一步提高，创建若干中国 计算机名城、计算机和信息服务业示范基地，形成充分利用区域资源优势、能够 发挥区域协同效应的产业发展格局，支撑城市经济社会转型和可持续发展。1、优先发展战略核心区:该区地处核心位置，拥有人才储备、成果转化、科 技研发、孵化集群、创新创业、科贸商务、地产投资、品牌号召等绝大部分天然 资源，优势独特，战略位置特殊，尤其适合现代服务业与高附加值都市科技工业 聚集。2、重点规划产业集中区:该范围地理位置偏离中心区域，土地厂房成本相对 低廉，交通便利，与东、中部地区产业互补性较强，易于形成合理产业结构与经 济发展比重，是科技型工业企业成长与扩张的较佳选择，是主导计算机等支柱产 业的优质企业的培育基地，是科技园重点规划的产业集中区， 3、定向提升特色拓展区：此类产业聚集区占地不大、规模较小、位置分散， 一般由一个优质企业集团引领局部优势产业，有利于整合产业影响力，形成多元 特色产业共同发展形势。2.9 科学研究 具体包括：自然科学研究和试验发展；工程和技术研究和试验发展；农业科 学研究和试验发展；医学研究和试验发展；社会人文科学研究。主要是属于政府的相关研究部门或学校开办。2.10 技术服务和地质勘查业 目前我国技术服务可以分为以下几类分类 具体包括 科技咨询 主要包括法律、财务、经济等与科技进步相关的服务以及工程咨询、 业 企业管理咨询等服务 科技信息 主要是利用计算机和现代通讯技术等手段，提供科技情报、图书、 业 档案、专利、数据收集与处理以及设计与开发等信息服务。专门的技 主要是为科技创新．技术转让，技术成果转化、技术推广等提供相 术服务业 关配套的服务。包括各种技术中介、创新服务中心、 孵化器、生产 力促进中心等。据以上分类可以看出科技咨询业通常主要分布于企业； 科技信息业主要分布 于学校和政府部门；专门的技术服务业主要分布于政府和企业。地质勘查业包括能源矿产、固体矿产、水、二氧化碳等矿产地质勘查，基础 地质勘查和地质勘查技术服务。主要分布于政府部门。
2.11 水利管理业 可分为三类水源管理：①防御洪水、海潮，排除积水，减免洪、涝灾害。②合理控制、 调节、分配水源，适时适量供水，合理用水,节约用水，提高水的利用率。③保 护水源,防止过度取用和遭受破坏。④保护生态环境,保护水质,防止进入水体的 污染物含量超过水体的自净能力。水域管理：①管理河道，保持河道宣泄能力和河势稳定，使行洪安全、航运 畅通。②保护湖区和水库库区调节水量的能力不降低。③保持行洪区、滞洪区、 分洪区、蓄洪区的设计能力。组织区内的安全建设和限制在区内任意开发建设， 以保证正常使用，保证区内人身安全，减少淹没损失。④调查研究各类水域的冲 刷、 淤积动态变化， 提出必要的防治措施。⑤综合利用水域内的水面、 土地资源， 在不影响正常使用的前提下，创造财富，增加收入。工程管理：①通过检查、观测，经常掌握工程、设备的技术状况。②采取有 效措施保持工程建筑物和设备的安全、 完整,并使其处于良好的技术状态,随时可 以投入正常使用。③合理运用工程设备，充分发挥作用。④正确操作闸门、阀门 和各类机械、电机设备，提高效率、防止事故。⑤进行调查研究、科学试验，不 断更新改造工程设施。2.12 环境和公共设施管理业 环境和公共设施管理业是对城市环境和城市公共设施的管理活动， 因此其的 管理活动在城市中分布也是依附于公共设施的分布。市政设施、环境卫生、城乡市容、绿化的管理活动遍布于整个城市，以中心 区域的管理为档次最高。对于公园和游览景区的管理活动，以重庆为例，有小型公园和个别大型公园 景区在城市的中心区域，部分大中型的公园分布于城市中心区域的边缘。大型的 自然保护区则是位于城市的郊区地带。
2.13 居民服务和其他服务业
行业类别 家庭服务、托儿所服 务洗染服务、理发及 美容服务、 洗浴保健、 家用电器修理、其他 日用产品修理业等
空间分布 这些行业均属于为居民生活提供便利的生 活服务业， 它们的分布特征主要取决于区 域人口的分布状况。根据消费便利性原则， 起网店分布也必然分散
居民服务 业
第一类提供快修、美容等服务，以日常养护 居多；第一类产业主要以“点状”形式分散 机动车、电 布局于接近客源市场，如城市中心区内、居 子 产 品 和 汽车、摩托车修理与 住区周边、企事业单位周围等，形成及时为 日用产品 有车族提供日常检测、 快修等便捷服务的空 维护 修理业 间 第二类为大型汽修市场， 主要进行汽车专业 维修等服务。第二类产业受土地成本的影
响，一般分布在城市中心区的外围地区
2.14 教育 1.学前教育 学前教育设施规划布局应充分考虑城市的人口发展趋势及地区发展实际情 况的影响。城市人口的变化，尤其是外来人口的大量涌入，对学前教育设施的规 模产生较大影响。目前我国大部分城市学前教育布局不均衡， 大部分公办幼儿园几乎都在人口 密集地，而民办幼儿园大多分布在市区边缘地带和城乡结合部。个别地区新建小 区存在修建配套幼儿园滞后的 。幼儿园可以采取以下措施来优化规划布局：（1）按城乡一体化规划思路建 设教育设施，淡化城市建成区的规划界线，以区域整体发展的思想指导规划，把 与城市紧密相关的广大农村地区纳入到城市教育设施规划范围内，统一规划，合 理布局，避免规划滞后给城市发展带来的不良影响。（2 ）乡镇基础教育设施处 于较低阶段，可以考虑高铁综合站等交通对区域开发的带动作用，加大教育设施 投入，在充分利用未来交通发展优势的基础上，统筹城乡发展。（3）根据城市 建设规划和有关教育专项规划预留和控制教育用地，保证幼儿园建设与住宅 建设配套同步规划、同步建设，同时投入使用，使幼儿园布局更好地与城市 建设和住宅开发相适应。（4）在规划编制过程中，加强教育部门的参与，并会 同区发改局、住建局、规划局、财政局和国土资源局等部门研究确定。（5）新 建居住区开发建设时，按幼儿园具体需求，提出拟开发地块配套教育设施的具体 规划指标。（6）在规范新建居住区教育设施配套的同时，要积极推进学区调整。凡遇到规划尚未明确的，由市教育局会同有关教育部门协调落实。（7）建立幼 儿园品牌效应，通过设置教育集团的方式均衡师资力量、硬件设施配套等。2、初、高等教育 按照传统区位论，城市中小学布局符合同心圆法则。城市中小学应与城市居 住空间布局相适应．每所学校布置在各自服务社区的中心．这样的配置效益较 高．交通成本较低。中小学布局主要影响因子有以下几中。2．1 城市居住空间迁移 居住空间会随着城市发展不断迁移．城市中小学与居住空间应保持相对应， 确立每所学校和一定地域居住人口之间相对稳定的服务关系． 进行城市基础教育 资源配置。2．2 规模和服务人口
教育现代化必须提倡规模办学，规模办学可以发挥城市的集聚作用．提高办 学效益。规模控制指标包括学校规模和建设规模两项。城市居住区规划设计规范(2002 年版)提出一所小学为 1-1 5 万居民服务。3．3 千人指标 中小学干人指标是指每千人居民中拥有的中小学学生数． 中小学千人指标的 高低可以反映城市中小学生源总量的大小，从而影响城市中小学布局的空间密 度。近年来．人口老龄化趋势加快．中小学生干人指标普遍下降．镇江目前维持 在 60 一 70 座／千人的水平。1．4 服务半径和施教区国家标准规定小学服务半 径不宜超过 500m．中学不宜超过 1000m．在这个规定范围内，中小学生上下学一 般不会跨越城市道路或主干道，方便学生就近入学。具体到每个城市．应根据当 地社会事业状况确定。为了确保中小学生能就近入学，采用划分施教区的方法。以每所小学或初中为中心．按照服务半径要求，划定一定居住区域，每所学校向 各自施教区范围内的学生提供服务。（摘自《镇江主城中小学布局的规划管制研究》史健洁 耿金 文卢玲） 3、高等教育 从我国当前的高等教育资源分布状况来看， 我国大多数高等院校分布在 大中城市， 其中 30 多个省会城市和直辖市的本科院校占全国高校总数的 65． 4％， 中国高等学校传统上是面向大区设置的，存在着按省分布不均的状况。2010 年， 我国有城市 660 个，有普通本科院校 720 所。但其中，北京市集中了超过 8％的 学校，四个直辖市共集中了约 18％的学校，加上西安、武汉、南京等七城市共 集中了约 28％的学校，再加上长春、大连、哈尔滨、广州、成都等十二城市共 集中了约 38％的学校，绝大多数的学校集中在省会以上城市。291个地级市高校设置情况 高校设置情况 地级市数 合计 291 设有1所本科，1到2所专科（高职）的高校 133 1到2所专科（高职）的高校，无本科高校 113 设有1所本科但无专科（高职）院校 29 既无本科又无专科（高职）院校 16 (摘自《关于高等教育布局的若干思考》 张国庆) 随着高等教育发展的需要，迄今，全国各地出现了 50 多座大学城。国内大 学城建设呈现出建设模式多样化、空间布局的密集化、建设规模超大化的特点。同时，大学城建设存在以下问题：建设缺少总体规划、大学城的资源共享与开放 性不够、建设资金掣肘大学城的健康发展、科学思想与人文精神的融合统一有待 加强等。
所占百分比 100.0 45.7 38.8 10 5.5
据国土资源部进行的一项有关大学城的专题调查， 在全国大多数省份中上马 大学城的少则 1 个，最多的达到了 9 个。目前大学城多分布在经济发展水平较高 的区域，如东部的京津唐、长江三角洲、珠江三角洲等区域，并呈现出小区域集 聚趋势，集中分布于几个主要城市。以经济发达的“长江三角洲”为例，上海、 苏州、无锡、常州、南京、宁波、杭州等地区纷纷建立或筹建大学城。（摘自《国内大学城的现状、存在的问题及发展趋势》 董勇） 2.15 卫生 1、卫生工作各业态及其基本特点 医院 包括综合医院，中医医院，中西医结合医院，民族医院，专 科医院，疗养院。作为城市的基本配套实施，它对周边的环 境有很大的影响。社区医疗与卫生 包括社区卫生服务中心（站），街道卫生院，乡镇卫生院， 院 处于居民区中。门诊部（所） 指门诊部、诊所、医务室、卫生站、护理院等卫生机构的活 动 计划生育技术服 指各地区计划生育技术服务机构的活动 务活动 妇幼保健院 （所、 指非医院的妇女及婴幼儿保健活动 站） 专科疾病防治院 指对各种专科疾病进行预防及群众预防的活动 （所、站） 疾病预防控制中 指卫生防疫站、卫生防病中心、预防保健中心等活动 心 其他卫生活动 指急救中心及其他未列明的卫生机构的活动
2.16 社会保障和社会福利业 1 社会工作各业态及其基本特点 干休所主要是指：军队干部休养所。干休所服务的主要对象 是：1.军队离退休老干部（团级以上）；2.在战争中和国防 建设中，以及因公丧失劳动能力或工作能力的军队干部；3. 在战争和国防建设中，以及因公战残、伤残达到特级或一级 的军人； 4.离退休军队老干部的遗孀;5.已故离休军队老干部 的父母（孤老）。护理机构服 务 是指由护理人员组成的，在一定社区范围内，为长期卧床患 者、老人和婴幼儿、残疾人、临终患者、绝症晚期和其他需 要护理服务者提供基础护理、专科护理、根据医嘱进行处置、
干部休养所 提 供 住 宿 社
会 工 作 精神康复服 务
临终护理、消毒隔离技术指导、营养指导、社区康复指导、 心理咨询、卫生宣教和其他护理服务的医疗机构。智障、精神疾病、吸毒、酗酒等人员的住宿康复治疗活动
指各级政府、企业和社会力量兴办的主要面向老年人和残疾 老 年 人 、 残 人提供的长期照料、养护、关爱等服务机构的活动。目前我 疾人养护服 务 国人口年龄结构开始进入老龄化阶段。今后一个时期，老年 人随着年龄的增长和身体的衰老，对养老服务的需求增大。孤残儿童收 养和庇护服 务 其他提供住 宿社会救助 不 提 供 住 宿 社 会 工 作 开展社区养老服务，是适应人口老龄化发展的客观要求。指对孤残儿童、生活无着流浪儿童等人员的收养救助活动
指对生活无着流浪等其他人员的收养救助等活动
社会看护与 帮助服务
指为老人、残疾人、五保户及其他弱势群体提供不住宿的看 护、帮助活动
其他不提供 住宿社会工 作
指慈善、募捐等其他社会工作的活动
2.17 文化 2010 年中国 31 省市区文化产业区位商情况， 可将 31 省市区文化产业区位商分成 5 个等级。其中， 上海的集中度最高， 达 5.64。处于 2― 5 之间的地区有北京 （4.46） 、 天津（3.55）、浙江（2.24）和广东（2.04）等。处于 1―2 之间的地区有福建 （1.67）、江苏（1.18）、重庆（1.18）、宁夏（1.17）等。以上这些地区文化 产业发展具有比较优势。其余省份文化产业区位商都处于 1 以下。黑龙江 （0.45 ） 、 云南（0.43）、陕西（0.42）、四川（0.41）、甘肃（0.38）、河北（0.36）、 贵州（0.32）等地区文化产业区位商在 0.5 以下，这些地区文化产业发展相对较 弱。总体而言，东部地区文化产业集聚程度高于中西部地区。
2010 年中国 31 省市文化产业区位商
针对各行业，各行业规模最大的省区表如下文化产业各行业规模最大的前六位省区表
2.18 体育和娱乐业 （体育业）目前，我国体育设施配置体系可分为三级、四级、五级。三级配置是 市--区--街道；四级配置体系是市--片区--区--街道；五级配置是市 -片区--区 --街道--社区。以大连为例，市级公共体育设施布局模式属于“集中式” ，其是 呈聚集状，较为集中，有利于大型赛事的举办和竞技训练的开展；片区体育设施
采取“集中--分散式”的布局模式，具有“以点带面”的优势；社区级体育设施 的布局模式则采用“分散式” ，有利于保证体育设施在社区较高的覆盖率。此外， 济南市以居住区级的体育设施为主，以居住小区级体育设施为辅，形成“均衡式” 的布局模式。体育设施四种布局模式表现出不同规模体育设施在城市空间结构中 布控方式的差异，又呈现出体育设施在城市不同行政级别区域规划发展的区位空 间含义。从地理布局上来讲，体育产业的发展主要还是集中在东部沿海城市，中部体 育产业发展相对缓慢，西部体育产业发展势头更弱。从东到西呈梯度减弱趋势。从空间结构上来说，我国体育产业当中的个别产业在某些地区或城市发展很快， 而其他体育产业发展则非常落后，甚至没有。（ 娱 乐 业 ） 社会 阶 层 化的 日 常 娱乐 行 为 场所 的 空 间 构成 如 下 ：
WilliamLabov 的十类型五等级社会阶层上层:10 国家与社会管理者阶层; 中产9 经理人员阶层 8 私营企业主阶层 7 专业技术人员阶层 6 办事人员阶层 5 个体工商户阶层 ; 普通工薪：4 商业服务人员阶层 3 产业工人阶层; 底层:2 农业劳动者阶层; 第三大群体:城乡无业失业半失业者阶层。而实际的空间布局，以上海为例：
2.19 公共管理和社会组织 公共管理活动依托于国家权利、行政机构以及人民检察院等的分布，集中于 城市中心以及各区域的中心即人口分布或空间经济活动的中心。这样行政中心便 具有良好的交通条件，以利于行政管理职能的发挥。城市行政中心在城市中的分布对城市的经济发展、 布局结构和道路系统规划 及建筑艺术空间的组织都具有重大影响， 则有的城市行政中心分布于城市未来的 重点发展区域。社会组织中群众团体，包括公会、妇联、共青团等分布于城市以及各区域的 中心，社会团体如行业联合会等分布于城市的中心，其共同特点是有足够便利的 交通，便于开展活动。基层群众组织服务于其范围内的居民，分布于各个居民区 的中心。下图是基金会在重庆市的分布，主要是在城市中心以及各区中心地带
2.20 国际组织 根 据 国 际 协 会 联 盟 （ Union of InternationalAssociations ， UIA ） 在
年度的《国际组织年鉴》中列出的数据，全世界共有国际组织 61836 个，除去已解散、明显不活跃和未经确认的 30243 个，即现有正常运作的国际 组织数量为 31593 个。而在 这些正常运作的 国际组织中，政府 间国际组织 （intergovernmental organizations）有 4804 个，占总数的 15.2%。在所有 国际组织的分布版图中，聚集总部数量列前 5 位的城市依次是：布鲁塞尔、巴 黎、伦敦、华盛顿、日内瓦，紧随其后的还有纽约、维也纳、罗马、哥本哈根、 斯德哥尔摩等。就国内地位而言，这些城市自然都是各自所属国家的核心城市。（1）永久中立国的吸引力 瑞士的日内瓦和奥地利的维也纳， 是以永久中立国身份获得众多国际组织总 部青睐的两大典型城市。这两个城市是除联合国总部纽约之外的另外两个最重要 的“联合国城”，也是其他许多重要政府间机构的总部所在地，笔者认为其中立 身份为其吸引国际组织总部增加了相当分量的筹码。（2）世界强国的影响力
如果说日内瓦和维也纳成功囊括多个重要国际组织总部， 是借助其中立国身 份的优势，那么华盛顿、纽约、巴黎、伦敦等城市，则主要是凭借美、法、英等 国家曾经或现在的世界大国地位，和他们对国际格局的影响力。国际组织之所以 产生和迅速发展， 是为了适应国家之间日益频繁的交往， 以及不断扩大交往领域， 因而也不可避免的带上浓厚的政治色彩和历史背景，始终与大国兴衰休戚相关。（3）区域中心―布鲁塞尔 在全世界所有的城市中， 拥有最多国际组织总部的城市是布鲁塞尔。据 2006 年的数据统计，驻扎在布鲁塞尔的国际组织或机构有 3063 个，其中政府间组织 为 305 个，甚至专门研究国际组织的国际协会联盟（UIA）也设在这里。作为一 个称不上是大国的比利时国家的首都， 与日内瓦、 纽约、 巴黎、 伦敦等城市相比， 其独特之处在于它的身份是欧洲首都，也常被称为“欧洲心脏”。布鲁塞尔之所 以能胜任这个称号，是因为它不仅在地理位置上处于欧洲的中心，而且在政治、 经济、军事上都是欧洲的核心机构所在地，因而各类国际组织都乐意前来落户。（4）后起之秀――德国 除了瑞士、 比利时、 奥地利、 美国、 法国等传统的国际组织总部所在地大国， 近年来也出现了一些新的国家，容纳的国际组织总部数量迅速增加，这当中表现 最突出的当属德国。德国于 20 世纪 90 年代中期，成功说服联合国志愿人员组织 （UNV）将总部自日内瓦迁到波恩，又接连成功将《联合国气候变化框架公约》 （FCCC）常设秘书处及《联合国防治荒漠化公约》（UNCCD）秘书处囊括于波恩， 不久后还将国际海洋法法庭争取到了汉堡，行动可谓迅速而有力。（5）创始国和创始人的重要性 前文分析了国际组织总部聚集度较高的几大国家或城市， 各方面的原因促使 国际组织总部的分布形成了目前的格局。但纵观当今各大国际组织总部，若非事 后迁址，或出于中立的象征意义需要，绝大多数的总部都是设在创始国之一的某 座城市。例如，美国是联合国、世界银行、国际货币基金组织的发起国，比利时 同时是欧盟和北约的创始国， 瑞士是欧洲自由贸易协会 （EFTA ） 的创始国， 等等。另外，非政府组织由于许多是个人创始，创始人选择在其国籍国或居住地创办并 经营更是理所当然之事，如国际红十字会（总部设在日内瓦）的创始人 Henry Dunant 是瑞士日内瓦人，国际协会联盟（总部设在布鲁塞尔）的创始人 Henri LaFontaine（国际法学者、国际律师）和 Paul Otlet（律师）都是比利时人。而到目前为止，设在中国的政府间国际组织只有四个，总部全部在北京。国 际组织数量少、规模小、影响力不足，正制约着我国的国际组织外交。
第三章：第三产业与商业地产的关系
3.1 金融业 按照运作流程， 金融产业可分为前台和后台两大业务， 对商业地产有不同的区位、 空间等布局需求。(1)区位需求 1)前台总部区位需求 前台业务：指金融机构的产品研发、与客户面对面的产品营销以及相关的管 理，前台机构主要包括各种金融机构的总部、分支机构、代表处以及营业网点。经济地理学的中心地理论认为中心地存在等级差别，中心的商品需要较高级 别的中心区位，服务半径较长，门槛人口更高。企业高端机构选择中心区位的原 因在于中心区位能够提供多方面的便利，如交通可达性高、居民密度较大、收入 水平较高、信息交流便捷等。高端机构相对于低端机构、大型企业相对于中小型 企业更有能力承担由于级差地租的存在而带来中心区位的高昂生产成本和社会 成本。多种企业高端机构的中心区位需求形成了机构总部在中心区位空间上的集 中，通过产业间的协作、分工和共同利用基础设施实现集聚经济。金融具备跨时空配置资源的功能， 成为城市经济产业链条中的核心和最高端。因此，金融总部机构区位需求更符合中心地理论，需要享受中心地集聚利益和信 息便利，并有实力承担经营成本。同时，金融信息的脆弱性要求金融机构通过中 心地区位建立企业形象，以此代表机构信誉和实力。高端客户是金融机构融资和 信贷业务的主要追逐对象。金融信息的即刻性特征客观上要求金融机构与企业总 部之间空间距离尽量缩短，有助于金融信息的获取，更好地提供服务。而金融产 业的同质性也决定了金融机构追逐高端客户的业务核心相似，具有相近的中心区 位需求。由于金融机构自身体系存在层级性，与城市间中心地等级相对应，总部机构 需求高等级中心城市，分支机构则按照业务和规模需求选择次等级城市。金融组 织所在城市的最高机构同样遵循城市内部中心区位需求。2)后台功能区位需求 后台业务：指为金融前台提供服务支撑的业务，主要包括单据处理、客户服 务、容灾备份、数据中心、技术研发、档案管理和微处理、现金集约处理等业务。后台功能主要集中于为前台提供各种基础技术、工具和服务支持，对于区位 的需求并不敏感，对于安全、便利等要求相对成为主要的考虑因素。根据后台功 能的业务需求和流程，可将后台功能划分为业务与存储两大类功能。业务类功能
包括单据处理、客户服务、技术研发、数据中心、银行卡业务等；存储类功能包 括档案管理、容灾备份等。业务类后台功能需要较多具有相关教育背景的员工进 行人工服务，基于员工的生活、消费需求，这部分后台功能同样存在中心区位需 求，但没有前台中心区位严格，可在城市非核心区位的次等级城市中心。存储类 后台功能中，档案管理业务没有严格的区位需求，可与其他功能合并布置，也可 以在前台要求的服务半径内选址；容灾备份功能根源于金融产业的虚拟性、脆弱 性和即刻性，需要与前台总部机构存在物理距离，无特定区位需求，但须考虑便 于维护和管理。(2)空间类型需求分析 金融产业空间类型需求决定于员工办公、业务类型以及密集程度，集中表现 为办公空间和存储空间的需求两个方面。1）办公空间需求 金融产业以货币流通为核心，以契约等金融工具为载体，提供给客户各种金 融服务，本质上是进行信息的交流。金融产业的产品虚拟特性以前台机构的信息 采集、管理业务为集中体现，因此决定了其办公空间需求。结合中心区位需求， 金融机构总部前台业务便形成了高品质、高档次办公空间需求，即在城市中心区 自有或租用的甲级写字楼。业务类后台功能具备一定的设备操控流程，尚不构成 近似于产品加工空间需求。此部分业务总体上仍需要办公类型的业务空间。结合 非核心区布局的区位选址需求，业务类后台功能对办公空间的环境品质较前台总 部机构相对宽松。此类功能空间需求可归结为城市非核心区位的相对档次较低的 办公空间需求。2）存储空间需求 金融产业的特殊业务流程与依附载体特征客观上要求金融机构要提供一定规 模的业务空间满足大量单据等载体的加工、整理和存储需求。除了布置在金融前 台的附属存储空间，存储类后台功能主要由单独的后台机构承载。档案管理业务除了具备一定规模要求，其空间类型以仓储空间为主，并可以 布局于城市任何区位， 需要比较便利的交通可达性和相对安全的周边环境。因此， 档案管理等传统意义上的实物存储业务具备较大的仓储空间需求。容灾备份功能 主要针对金融信息的存储和备份，由特定设施（计算机）完成，计算机的信息存 储容量对此类信息备份业务具有决定意义，其空间需求由设备环境需求决定。随 着计算机技术突飞猛进，设备的占地规模需求日益减小，对周边环境存在附加要 求。对安全要求较高的总部机构除了与前台机构保持相应的物理距离，实现同城 备份、异地备份之外，还对基础设施的可靠程度、对周边社会安全程度具备较高 要求。（3）基础设施需求分析 金融产业的安全、有效运行关系到社会经济整体的绩效。因此，从金融产业 重要性角度考虑，金融产业对基础设施需求较高。受到服务性业务核心、运行机
制的敏感性与运作过程的高风险性影响，金融产业必须保证优质服务的供给、信 息安全的传递。对交通、通讯以及电力设施等基础设施具有较大的依赖性。1）交通设施需求 交通可达性在现代通讯技术出现之前，是决定金融机构获取市场信息通畅程 度的决定因素之一， 同期的中心区位需求也是基于这一方面因素考虑。随着电话、 网络等远程信息传递技术的普及，交通可达性重要程度有所降低，但面对面交流 的前台业务并没有因此消失，重要性有增无减。因此，向客户提供近便的面对面 服务要求金融总部区位要具备较好的可达性，对交通设施需求较高。金融产业前 后台之间除了信息的交流和传递，还存在单据、档案等金融工具的运输和交换。交通设施的便捷程度影响金融运行效率和成本。金融前台业务员工集中于灰领阶 层，员工自身的通勤等一定程度上也构成了对交通设施的依赖和需求。
2）通讯设施需求 交通和通讯技术的进步通过缩短金融活动的时间和空间，扩大金融企业的净 利益，从而改变金融机构聚合的特征。金融产业对效率和价值增值的追逐本质上 要求金融产业不断升级通讯设施，加快信息传递速度，扩大金融产业业务范围和 投资融资渠道。同时，随着客户需求的多元化，远程服务成为面对面金融服务的 必要补充。金融产业对通讯设施的需求增长迅速。国外的一项调查显示，银行与 金融机构平均每年电信费用预算至少比其他行业高出 29%。与成本相比，电信的 质量与可靠性变得越来越关键。接受股市或外汇行情信息的任何短暂延迟，一笔 资金电子转账交易或结算的失败，可能意味着数百万的损失。3）电力设施需求 电力设施、必要的物业管理等是保障办公业务正常运行的基础。金融产 业的高风险运行和敏感机制加深了对金融安全、防范运行风险的需求，并决定了 金融体系高度依赖于电力设施的质量和安全可靠性。因此，电力设施等基础设施 也成为金融机构规避技术风险的重要内容。
3.2 房地产业 房地产业的主体主要是房地产开发、房地产评估咨询、物业管理等公司，服 务对象是对住宅或是商业性质房屋有不同需求的公司、组织和个人。商业地产， 是作为商业用途的地产，主要以办公写字楼服务业房地产业。房地产业属于生产者服务业， 生产者服务业在城市内部区位选择与空间布局 方面要求具有易达性、中心性、集聚、接近信息源和创新源、良好的声誉等。
易达性因素
易达性是影响房地产企业区位选择的首要因素。易达性一般包括城市内部和 城市以外的消费者易达性和职员的易达性，相关的因素还有停车设施、小汽车的 易达性、 公共交通的易达性等等； 易达性是各种交通设施与交通方式的综合体现， 往往决定了特定区位对内对外联系的便利程度。对房地产业而言，信息的快速获 取与传递、人员的面对面接触显得至关重要，而易达性则是信息流通和人员往来 的重要前提。(2) 集聚因素
房地产业有高投入、高风险、不确定性等特点，以寻求集聚经济的效应，最 终导致了生产者服务业区位的高度空间集中化现象。总体而言，房地产业的集聚 区位可以从以下几个方面来解释第一，区位集聚降低不确定性带来的风险。企业规模小的时候，抗风险能力 较弱，加上从事的业务具有不确定性，为了避免这些不利因素，企业往往形成集 聚，与周围的相配套或相似的企业进行合作与交流，并从集聚产生的外部效应中 受益，规模扩大，抗风险能力增强。第二，区位集聚促进企业间交流与合作，降低交易成本，形成规模经济。研 究表明，大量企业的集中使公司之间的信息交流十分便利，可以降低信息交换的 成本， 加快信息传递； 合作也十分方便， 及时了解市场， 共享高素质的人才市场， 最终降低交易成本，形成规模经济。第三，生产者服务业的区位集聚可以共享法律、会计、信息咨询和广告代理 等补充性服务或配套的专业化服务，获得外部经济效应。第四，生产者服务业的区位集聚，往往使高层决策人员相对集中，频繁的面 对面接触更有利于与企业之间建立各种信任、合作、交流和业务联系，更快地作 出决策，以赢得市场。（3）信息技术因素 房地产业中的信息密集服务业（办公活动），包括信息的收集、整理、加工、 储存和传递等一系列服务，需要接近城市中信息节点或信息网络的中心，而这样 的区位一般在城市的 CBD。CBD 既是整个城市的信息枢纽，也是整个区域、国家 甚至全球的重要信息枢纽，拥有发达的交通条件和高度可达性。生产者服务业如 大型公司（跨国集团）的总部往往倾向于在信息丰富、允许高密度接触、非常容 易接近、拥有联系整个地区、国家甚至全球的电讯和交通网络的 CBD 布局，有 利于企业之间信息交换、信息的传递，从而扩大了市场空间。（4）创新因素
生产要素高等级性决定了生产者服务业在区位选择时倾向于接近城市中创 新区位条件好的地点。第一，是信息中心区位，生产者服务业一般都接近于城市 的信息枢纽与中心区位，以迅速获取信息、传递信息等；第二，是高素质人才市 场的接近性。生产者服务业要求其从业人员具有较高的文化素养和职能技术能 力，因为其业务的知识性、科技性和信息性要求具备相应知识和能力的人才来完 成，此外，研究与开发则对人才提出了更高的创新要求。（5）声誉方面的因素 国外的调查研究表明，一个拥有完善设施、交通与信息便捷、环境优美的适 宜区位对生产者服务业常常会产生较大的吸引力。房地产业对区位的声誉一直有 着特殊的偏爱，城市的 CBD 可以说是名声显赫，高度集聚的办公活动和大型跨 国公司的总部、高等级的信息咨询服务业、高素质的人才和高档娱乐与消费性服 务业等，都足以让房地产业企业向往。
3.3 租赁和商务服务业 汽车租赁业影响汽车租赁业布局的指标有1、社会经济发展水平 ⑴人口数量：是指规划设立汽车租赁网点城市和区域的人口数目。⑵国内生产总值：用一年内区域的经济总量表示 ⑶居民消费水平 ⑷城镇化率：用城镇人口占全部人口的百分比 2、交通运输发展水平 ⑴路网总里程 ⑵路网密度：备选区域公路总里程与区域面积的比值 ⑶旅客运输量：各种运输方式客运量的总和 ⑷枢纽数量及规模：研究区域内枢纽的数量和等级进行定性估算，一般用机场的 数量即可。⑸机动车保有量 3、相关行业发展水平
⑴旅游总人数 ⑵酒店宾馆数量及规模：区域内所有宾馆酒店年接待人数来计算 ⑶驾驶员数量：是指备选区域内掌握驾驶技能的人 4、汽车租赁市场发展水平 ⑴单位面积租车资源规模单位面积租赁网点数目、 车辆数目、 企业营业额表示。⑵人均资源租车规模：可以用当地汽车租赁人均网点数目、车辆数等来表示。由以上得出汽车租赁的布局原则应该满足从区域整体发展规划原则、 站点规 模适中原则、 地区交通网衔接原则、服务对象优先原则、规划在先原则和整合 集约原则。覆盖重点商务区、写字楼集中区域、交通主干路、重点交通枢纽、大 型居民区和宾馆、饭店、旅游景点、卫星城。融资租赁业现如今租赁行业面临的共同难题为1.租赁模式较为单一，多以融资租赁和转租赁为主。2.产品结构设计较为简单，与银行存在一定同质化竞争。3.前期资本消耗过快。我们一个最重要的调整就是提高业务专业化程度，之前业务范畴较为宽泛，现在 我们要重点解决好“行业分布过广”的问题。具体措施其一是让五大业务部门各自负责某一特定行业进行精耕细作，以实现专业化经 营。其二是长期布局经营性租赁业务，例如扩大飞机租赁业务。其三是拓展海外市场，为未来可能的跨境经营做好准备。总体说来，商务服务业往往分布于最密集、发展最快的区域，主要集中在城 市功能核心区和城市功能拓展区。功能核心区把商务服务业等体现高端服务功能 的现代服务业作为发展战略产业来大力发展； 城市功能拓展区作为体现现代经济 与国际交往功能的重要区域，依托良好的商务服务环境，其商务服务也得到了快 速发展。在商务中心区、金融街、中关村、科技园、外环交通商务区等分布较广。在商务服务业内部，企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告、知识产 权服务、会议与展览服务等重点行业的空间分布较为集中，集聚现象日趋明显。两江新区、重庆主城九区所在地，大致以绕城高速二环为标志，是重庆建设西部 服务之都的核心功能区，集中西部物流中心、西部信息服务外包高地、西法律部 金融中心、 西部科技研发高地、 西部国际会展中心等多重生产性服务功能于一体， 是重庆密集度最强、国际化水平最高、成长空间最大的商务服务业集聚区，也是 重庆建设西部服务之都的增长引擎。是商务服务区的聚集地。3.4 批发和零售业 我国零售业商业网点布局原则及影响因素
社会主义市场经济，要求有与其相适应的商业网点布局体系，而我国大中城 市目前的商业网点布局体系仍然是计划体制下形成的， 明显落后于现实经济发展 的需要，这就要求我们必须对过去的商业网点布局进行重新的评估，并按照现代 大流通的要求， 努力探索适合我国城市经济发展需要的新的商业网点布局模式。在市场经济条件下，大中城市的商业网点布局必须遵循如下两大原则第一，以消费者为中心的原则。这是因为，消费结构和消费标准是随着经济 发展而不断发生变化的，消费需求层次不同，对购物的服务要求就会有所不同。随着物质生活水平的提高，消费者的选择权在扩大，要求提供的购物服务的内涵 在不断延伸， 这种变化在提供新的市场机会的同时， 也在增加着市场的不稳定性。所以， 选择什么样的经营方式， 附加什么样的服务内容， 体现什么样的经营理念， 烘托什么样的经营文化等，都必须以消费者为中心，以最大限度地满足消费者的 全方位需求为出发点。第二，经营定位原则。在市场经济环境里，对任何一个企业来说，都有一个 市场定位问题。现代市场定位包括四个方面的内容：一是区域定位，即指企业在 什么地点，选择什么区段，才能取得区为优势，并形成中心效应和群体效应；二 是规模定位，即在既定的区域，多大的店铺规模才能产生最佳效益的问题；三是 商品定位和服务对象定位，即指以经营什么类型、什么档次的商品为主，其目标 市场定位于哪个阶层的消费者；四是经营定位，即指选择与其目标市场相适应的 经营方式的问题。可见，经营定位是市场定位中的重要内容，而市场定位则是全 方位的定位，是一个系统工程。在对大中城市的商业网点进行科学合理的布局时， 一般应主要考虑如下几个 因素第一、商圈因素。商圈，又称“商业圈”或“商势圈”，是指商业企业吸引 顾客的区域范围。对企业而言， 商圈便是其业务活动的空间， 在这一空间范围内， 企业向目标市场即所圈定的消费者提供商品和服务。对消费者而言，商圈则是其 能够方便地实施购物行为的空间范围。一个设定的商圈，从市场势力范围这一角度考察，包括点、线、面、流四个 方面。点，是指商圈的中心点。又指目标市场区域的中心点；线，是指区域内和 区域间纵横交错的依存关系，使商圈具有一定的吸引力；面，是指中心点的吸引 力的范围。它是市场区域广度，表明市场区域的广泛性及其程度；流，是指市场 的动态， 或指区域职能的变化和发展的动向。作为企业来说， 就是以企业为中心， 选择一定的地域，并在这一地域的市场中，确定自己的经营势力范围。店铺首先 要选择在适当的地点开业，而要确定适宜的地点，则必须设定自己的势力范围即
商圈。商圈状况反映着商业网点的市场机会和市场潜力的大小。分析商圈主要是 分析影响商圈设定的各种因素。包括人口数量与结构的特征及其发展趋势和购买 潜力，竞争者的经营状况，区域内的经济发展前景及产业多元化程度，区域内的 交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等环境设施的匹配状况，劳动力市 场条件，法律、工商行政管理等制度环境因素，民情风俗以及吸引顾客所特有的 公共和文化教育设施状况等。不过，上述这些都还是传统意义上的影响商圈的主 要因素，除此之外，在进行现代商业网点布局时，还应着重考虑现代都市消费者 的多元化需求状况、与相邻地区和相邻城市商圈的重叠状况、，信贷消费的可能 性、私车的普及程度、居民住宅的环形化发展程度等因素。第二、竞争力。与其他产业相比，零售业的规模经济性相对较弱，其市场集 中度的提高主要是通过发展连锁经营来实现的， 其集群效应也主要产生于范围效 应。一般而言，在同一商圈内，随着经营同类商品的店铺的增多，各自的市场份 额就会因彼此间的竞争而降低，而且，其相互间的距离越近其竞争也越激烈。从 这方面考虑，经营内容相同的店铺应尽可能避免集聚在一起，以求扩大自己的市 场半径，维持自己特有的销售区域。但是，从消费者的角度来说，一定数量的同 类零售店铺相对集中分布则是有利的。因此，在进行零售网点布局时，必须要对 经营业态、经营内容、经营范围等进行科学合理的组合，既要考虑竞争的需要， 有要考虑效率和效益的要求。第三、商品。经营的商品资源，有一个面宽与面窄的问题，即所谓广度。经 营商品的广度不同，经营类型亦不同，即使是经营同类商品，由于品种不同，多 寡不同，其经营类型也不同。其次，经营的商品还有一个深度的问题。每种商品 有品牌、品质、规格、色彩、款式、档次之分。深度不同，也会使零售店类型呈 现不同形态。如果从深度与广度结合，也会产生不同类型的零售店。例如，广而 深则百货店，窄而深则是专业店。商业中心布局 现代化城市地域结构所取模式基本上有三种，即：①向心集中型，是现今世 界上许多中小城市所取模式，②离心分散型，矿业城市多以取此种模式为主；③ 向心分散型，则是当今大城市的规划大多趋向采取的一种模式。大多数城市，尤其是大城市，都呈现经济和人口的密度由城市中心向四周逐 渐减低的趋势，即所谓距离衰减规律。由于这一规律的作用，城市形成发展的初 期一般均呈团块状，中期呈星罗状。后期则出现大量卫星城镇，形成城市体系。总的看来，现代大城市的地域结构一般都明显地呈现向心环带状，由城市中心向 外依次是：①中央商业区（CBD）；②中心外缘带；③中间带；④市区边缘带和 ⑤卫星城镇带。中央商业区乃是全市商业、服务业和金融中心，这里银行、大型
商场、专业商店、高级宾馆、风味餐厅及各类文化娱乐场所高度集中，呈凝聚型 分布态势。中心外缘带是中央商业区的支配、供应区，分布有较多的对外交通场 站、批发业货栈和食品、服装厂等单位，由于这里原是居民聚居地区，故而仍广 泛分布着一般商店和服务行业机构， 但其分布大体均匀。中间带是主要的居民区， 有众多居住小区和居住街，商业、服务网点均匀分布，以就近满足居民需要。市 区边缘带是城市与郊区的结合部，交通比较便利，同卫星城镇和外地联系方便， 应运而生的停车旅馆、贸易货栈、大型超级市场分布此带适宜地区。这里商业、 服务设施的分布视交通道路和居住区的分布而定， 有些条件适宜地段则有可能发 展成为城市商业的次中心。卫星城镇带地域最为开阔，有大量工业、科教等单位 穿插分布在广泛分布的农田村落之间， 其商业、 服务中心的分布一般属于随机型， 但在个别小城镇或某个工业区内部，也呈现局部凝聚型分布格局。不过现代城市地域结构的环带状商业分布格局并非固定不变。随着城市交通 条件的显著变革与改善， 许多发达国家在城市外围陆续修筑了不少高速公路和快 速道，车速由每小时 50 公里提高到 100 公里以上；而市内因道路陈旧，交通阻 塞，这样，1、顾客到市区边缘带高速公路沿线的新商业中心购物反而省时方便。时间原则代替了空间原则，成了新的商业网布局的重要原则；2、在新型商业中 心区，将把大型商店、各类专营名牌商店、中档商店和廉价商店等多种类型的商 业网点紧凑地组合在一起，以适应满足层次不同的消费者的购物心理。3、由于 市中心区中产阶级以上家庭纷纷外迁到城郊新建住宅区， 家庭人均收入较低的阶 层聚居在市中心区内，这便出现了顾客购物潜力的离心倾向，一些交通方便、接 近新居住区或卫星城镇的外围地区遂成为吸引顾客购物潜力的有利区位；4、在 新型商业中心区，将把大型商店、各类专营名牌商店、中档商店和廉价商店等 多种类型的商业网点紧凑地组合在一起，以适应满足层次不同的消费者的购物 心理。上述商业中心区等级体系的分类和排列。一般要受到市场最优、交通最优和 行政最优等原则的制约和影响。所谓市场最优原则，就是从商品和服务供应范围 最大的角度出发，一个上级中心地的商业服务点，不仅吸引本中心地的商业服务 活动，而且还支配相邻 6 个下级中心地的商业服务活动。交通最优原则，指的是 在新开发地区或交通线对经济发达起着重要作用的地区， 由于各个商业中心地之 间凭借重要交通线相连，次中心处于主、亚中心的联结线上，这时，主中心的商 业服务范围除包括本身的六边形地域外，还包括每一个亚中心吸引地区的 1／2 的商业服务活动。行政最优原则， 是指为行政管理方便而形成的商业中心地分布、 排列模式，即一个主中心地能控制周围 6 个亚中心地，每个亚中心地又可控制 6 个次中心，即 K= 7 系统。当交通条件改善和商品经济获得发展之后，此模式也
将向 K= 3 系统、K= 4 系统转化（K= 7 系统）。商业服务业网点的布局对外要有利于商品流通，最大限度地为消费者提供方便；对内则应讲求经济 效益，保证所布局的网点能够赢得利润。在具体安排商业小区内商业服务业网点 群布局时，则应以四个结合为依据。一是区内和区外相结合。商业小区所设置的 商业、服务业网点群，是一个相对独立的供应、服务系统。但它所在的居民住宅 区同区外一、二级商业服务业网点群也会发生或多或少的关系，如居民住宅区同 一、二级商业中心距离较近，或交通便利，则商业小区网点设置的行业类别和规 模均应相应削减；反之则应相应适当地增加。二是现实与长远相结合。商业小区 网点的设置应当考虑未来的发展变化，但亦要防止两种偏向，即一方面只顾眼前 需要，规模过小，导致未来重复建设；另一方面估计过高，规模过大，难以确保 区内网点的盈利。三是集中与分散相结合。商业小区网点设置要参照有关指数标 准体系要求，从居民住宅区实际出发。如按有关指数标准，在 5 万人口的居住区 内若均匀地设置 450 平方米的副食店 4 家， 不如设置 1 个 800 平方米的大副食店 和各为 500 平方米的 2 个小副食店。此外，还应注意使分散设置的网点有利于消 费者就近方便购物，集中的网点则要按消费者一般的购买程序进行优化组合。四 是国有、集体、个体相结合。商业小区网点设置要坚持三种经济成分的网点各得 其所，相互协调配合，而防止相互挤占，打乱布局，以免有损居民住宅区的整体 观瞻。
3.5 交通运输 交通好比是城市的输血管道，商业好比是城市的心脏，输血管道不通畅，心 脏就难以正常工作，心脏运转不好，输血管道可能会堵塞，可见，交通与商业是 休戚相关，互相依赖，共同发展的。便捷的交通能促成一个商圈的形成和繁荣， 恶劣的交通状况和不科学的交通规划将扼杀商圈的生命力； 商业是发挥交通效益 的载体，商业的发展和繁荣能有效的发挥交通效益，提高社会资源的利用效率， 若商业规划不合理，不利于平衡交通流量，则会降低城市的交通运行效率。下图是交通运输也聚落的形成之间的关系：
交 通 便 利 利于 开展 商贸 活动 较 人流 大 物流 居 民 点 较 聚 落 大 人流 城 物流 市 商贸 活动 频繁 交 通 便 捷 交通枢纽 干支流交汇 处 大河大海处
交通运输的发展会带动城市的兴起与发展， 交通运输的衰落也会导致城市的 衰败；交通运输的发展与城镇分布密切相关。交通运输条件的变化，会给相应地 区城市的布局和发展带来很大影响，使沿线城市迅速发展起来，但有可能造成其 它运输线路上城市的衰落。如京杭运河的修建使扬州、济宁、聊