广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有
限公司与股份有限公司拟进行资产重组而涉
及的广西钦州保税港区盛港码头有限公司股东全部权
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字[2016]第155号
共三册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二Ο一六年十月十七日
第1册(声明、摘要、正文及附件，共1册)
声明 ........................................................................................................................... 1
摘要 ........................................................................................................................... 2
正文 ........................................................................................................................... 6
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况 ......................... 6
二、评估目的 .......................................................................... 8
三、评估对象和评估范围 ........................................................ 8
四、价值类型及其定义 .......................................................... 12
五、评估基准日 .................................................................... 13
六、评估依据 ........................................................................ 13
七、评估方法 ........................................................................ 16
八、评估程序实施过程和情况 ............................................... 23
九、评估假设 ........................................................................ 24
十、评估结论 ........................................................................ 25
十一、特别事项说明 ............................................................. 26
十二、评估报告使用 限制说明 ............................................. 28
十三、评估报告日 ................................................................. 28
附件 ..................................................................................... 29
第2册(广西钦州保税港区盛港码头有限公司评估明细表，共1册)
第3册(广西钦州保税港区盛港码头有限公司评估说明，共1册)
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明——资产基础法
四、评估结论及分析
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
一、本次评估对应的经济行为
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与股份
有限公司进行资产重组，股份有限公司拟置出其所持有的北海北港码头
经营有限公司100%股权及防城港北港码头经营有限公司100%股权；拟置入广
西北部湾国际港务集团有限公司持有的广西钦州保税港区盛港码头有限公司
100%股权、北海港兴码头经营有限公司100%股权及广西北部湾国际港务集团有
限公司全资子公司防城港务集团有限公司持有的防城港胜港码头有限公司100%
本次评估对应的经济行为是广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委
员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港
务集团有限公司与股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
二、评估目的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与股份
有限公司拟进行资产重组，中通诚资产评估有限公司受托对上述经济行为涉及的
广西钦州保税港区盛港码头有限公司(以下简称“钦州盛港”)的股东全部权益价值
进行评估，为委托方拟进行的资产重组事宜提供价值参考。
三、评估对象和范围
评估对象为钦州盛港的股东全部权益价值。
评估范围包括由钦州盛港在评估基准日申报并经审计的表内各项资产及负
债，该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普
通合伙)审计并出具了标准无保留意见的模拟审计报告。评估资产类型主要包括：
非流动资产(固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用)以及相关负债。评
估前总资产账面价值为624,982,017.95元，负债账面价值为579,606,544.06元，
净资产账面价值为 45,375,473.89元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
六、评估方法
本次评估采用资产基础法进行评估。
七、评估结论及其使用有效期
于评估基准日日，钦州盛港总资产账面价值为62,498.20万元，
负债账面价值为57,960.65万元，股东全部权益账面价值为4,537.55万元。经评估
后，总资产评估价值为85,810.96万元，负债评估价值为57,960.65万元，股东全部
权益评估价值为27,850.31万元。总资产评估值比账面值增值 23,312.76万元，增
值率为37.30%；股东全部权益评估值比账面值增值 23,312.76万元，增值率为
513.77%。评估结果详细情况见下表：
资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：日
被评估单位：广西钦州保税港区盛港码头有限公司
金额单位：人民币万元
D=C/A×100
非流动资产
其中：固定资产
长期待摊费用
非流动负债
所有者权益
评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2016年4月
30日起，至日止。
八、特别事项说明
(一)本次评估采用的资产和负债账面价值数据来源于瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)出具的钦州盛港专项模拟审计报告(瑞华审字[2016]第号)，
本评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
(二)权属资料不全面的情形
钦州盛港的资产是由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转进来，广西
北部湾国际港务集团有限公司无偿划转的资产涉及广西北部湾国际港务集团有
限公司及其全资子公司钦州务投资有限公司、全资孙公司钦州市港口建
设投资有限公司的资产，故存在评估基准日尚未办理过户手续的情况如下：
1．列入本次评估范围的土地使用权为钦州盛港申报评估的1宗大榄坪7-8号
泊位宗地，已取得《国有土地使用证》，权证编号为钦国用(2015)第E006号，土
地使用证上记载的土地使用者为钦州务投资有限公司，截至评估基准日
尚未办理过户手续。
2．委估的3宗海域使用权均已办理《海域使用权证》，其中1宗使用权人为
钦州市港口建设投资有限公司，其余2宗的海域使用权人为广西北部湾国际港务
集团有限公司，截至评估基准日尚未办理过户手续。
原各产权人已对上述资产的权属状况作出承诺，承诺以上资产为钦州盛港所
有。评估结果是在假设委估资产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将来办
理产权证和过户可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑资产办理
产权证和过户需交纳的税费。
(三)评估程序受到限制的情形
由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精密仪
器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资产，
具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位于评估基准日不存在法律、经济等未决事项。
(五)抵押担保事项
1．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评
估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价。
2．根据有关税务文件，设备购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，本
次评估中设备类的评估值为不含增值税价值。
3．钦州盛港注册资本金100万元，于评估基准日日，出资
尚未到位。
4．本次对海域使用权评估中，对用海方式为填海并已完成吹砂填海形成土
地的海域使用权，按土地使用权进行评估，并根据委估宗地的位置，参考广西北
部湾国际港务集团有限公司相邻宗地用海方式为填海的海域使用权证换发成土
地使用证后的土地证上记载的土地用途等情况，设定委估宗地的土地用途为港口
码头用地，如与将来办理土地证记载的土地用途不同，将会对评估值有影响，在
此提请报告使用者注意。
5．自日起全面实施的营改增政策，本次评估未考虑营改增政
策对评估结论的影响。
6．评估机构未考虑钦州盛港申报表以外可能存在的或有资产及或有负债对
评估结果的影响；未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押以及可能存
在的未定诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制；未考虑这些事项对委估资产
产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作纳税准备。
7．钦州盛港申报评估的资产及负债是由广西北部湾国际港务集团有限公司
无偿划转而来，资产的产权尚未过户或完善、借款人的转移手续尚未完成，本次
评估结果是在假设申报评估的资产权属合法、合理的前提下得出，故提请委托方
及报告使用者在本次重组经济行为实施前完善这些工作，评估机构不承担由此产
生的相关责任。
8．申报的构筑物大榄坪6#泊位后方侯工楼篮球场，该资产所占用的土地使
用权为广西北部湾国际集装箱码头有限公司，未列入本次评估范围，本次评估假
设委估构筑物能合理使用所占用的土地，提请报告使用者注意该事项对资产使用
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与
股份有限公司拟进行资产重组而涉及的
广西钦州保税港区盛港码头有限公司股东全部权益价值
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字［2016］第155号
股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对广西北部湾
国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与贵公司拟进行资产重组而涉及
的广西钦州保税港区盛港码头有限公司股东全部权益在日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位位及其他评估报告使用者概况
(一)委托方简介
本次评估的委托方为股份有限公司，委托方的基本情况如下：
名称：股份有限公司
住所： 北海市海角路145号
法定代表人： 周小溪
注册资本：玖亿伍仟肆佰零肆万伍仟柒佰贰拾圆整
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：投资兴建港口、码头，装卸管理及服务，交通运输(普通货运)，
机械加工及修理，外轮代理行业的投资及外轮理货，国内商业贸易(国家专项规
定除外)，机电配件、金属材料(政策允许部分)、五金交电化工(危险化学品除外)、
建筑材料、装卸材料、渔需品、批发(无仓储)硫酸、硫磺、正磷酸、高氯酸钾、
石脑油、乙醇溶液、煤焦沥青、含二级易燃溶剂的合成树脂(凭有效危险化学品
经营许可证，有效期至日)、化肥的购销，船舶港口服务(为船舶提
供岸电、淡水供应；国际、国内航行船舶物料、生活品供应，凭《港口经营许可
证》经营，有效期至日)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动。)
(二)被评估单位简介
被评估单位为广西钦州保税港区盛港码头有限公司(简称“钦州盛港”)。
1．基本情况
企业名称：广西钦州保税港区盛港码头有限公司
注册地址：广西钦州保税港区八大街1号联检办公大楼A座1111号
注册资本： 壹佰万圆整
法定代表人：何永雷
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
执照注册号：KBK6FXE
经营范围：对港口、码头项目的投资、建设和管理。(依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动。)
2．历史沿革及股权状况
钦州盛港是由广西北部湾国际港务集团有限公司于日出资成立
的。据务集团决定，以日为基准日，由务集团向
钦州盛港无偿划入钦州港大榄坪区7#、8#号泊位及钦州港金谷港区勒沟作业区
13#、14#号泊位资产，资产总额579,508,250.16元，负债562,909,902.24元，净资
产16,598,347.92元。
于评估基准日日，钦州盛港注册资本金100万元，出资尚未
到位，股东认缴出资额及持股比例如下：
金额单位：人民币元
认缴出资额
持股比例(%)
广西北部湾国际港务集团有限公司
3．公司组织结构体系
公司设执行董事、财务部、企划人劳部、综合办公室、安全技术部。
4．企业主要资产及经营状况
钦州盛港现有主要有大榄坪7#、8#泊位和勒沟作业区13#、14#泊位等资产。
其中大榄坪7#、8#泊位设计为件杂货码头，水工工程设计标准为停靠10万吨的船
舶，后方堆场设计为堆放7万吨的货物。目前码头主要从事船舶货物装卸及提供
货物堆场等业务，码头后方的701堆场、701-703仓库以及801-803仓库已投入使
用。勒沟13#、14#泊位设计为件杂货码头，水工工程设计标准为停靠5万吨的船
舶。截至评估基准日，水工工程及后方1#和2#堆场已建成但尚未投入使用。
5．钦州盛港最近一年一期的模拟财务数据已经瑞华会计师事务所(特殊普通
合伙)审计，并出具了标准无保留意见的模拟审计报告，主要数据摘录见下表：
单位：人民币万元
固定资产总额
(三)其他评估报告使用者概况
除委托方、被评估单位、行政主管审核机关以及法律法规规定的报告使用者
以外，评估业务约定书中未约定其他报告使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人
不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
(四)委托方与被评估单位的关系
被评估单位钦州盛港是委托方北部湾股份公司的交易标的公司。
二、评估目的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与股份
有限公司拟进行资产重组，中通诚资产评估有限公司受托对上述经济行为所涉及
的广西钦州保税港区盛港码头有限公司的股东全部权益价值进行评估，为委托方
拟进行资产重组事宜提供价值参考。
本次评估对应的经济行为是广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委
员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港
务集团有限公司与股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为钦州盛港的股东全部权益价值。
评估范围包括由钦州盛港申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范
围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，
并于日出具了瑞华审字[5号标准无保留意见的模拟
审计报告，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
二、非流动资产合计
624,982,017.95
415,013,630.80
9,900,713.24
199,340,149.73
长期待摊费用
727,524.18
三、资产总计
624,982,017.95
四、流动负债合计
72,506,544.06
24,709,902.24
其他应付款
47,796,641.82
五、非流动负债合计
507,100,000.00
507,100,000.00
六、负债总计
579,606,544.06
七、净资产(所有者权益)
45,375,473.89
评估资产类型主要包括：非流动资产(固定资产、在建工程、无形资产、长
期待摊费用)以及相关负债。评估前总资产账面价值为624,982,017.95元，负债账
面价值为579,606,544.06元，净资产账面价值为 45,375,473.89 元。
钦州盛港申报评估的无形资产为土地使用权和海域使用权，此外，不存在专
有技术、专利技术、商标等知识产权类型无形资产的情况，也不存在申报表外资
产、负债的情况。
纳入评估范围的资产和负债与经济行为对应的评估范围一致，详细资产评估
范围以钦州盛港提供的评估基准日经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后
的资产负债表和评估申报明细表为准。
(一)委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债均为钦州盛港所有。钦州盛港提供了国有土地使用
证、海域使用权证书、重要合同、及其他相关替代资料等权属证明文件，由于钦
州盛港申报评估的资产及负债是由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转
取得，无偿划转的资产涉及广西北部湾国际港务集团有限公司及其全资子公司钦
州务投资有限公司、全资孙公司钦州市港口建设投资有限公司的资产，
相关资产的权属证明目前尚未完成变更手续。主要资产的权属情况如下：
1．委估的1宗土地均已办有《国有土地使用证》，土地使用证上记载的土地
使用者仍为钦州务投资有限公司，评估基准日尚未办理过户手续。
2．委估的3宗海域使用权均已办理《海域使用权证》，其中1宗使用权人为
钦州市港口建设投资有限公司，其余2宗的海域使用权人为广西北部湾国际港务
集团有限公司，截至评估基准日尚未办理过户手续，
3．于评估基准日，委估资产未涉及抵押担保事项。
(二)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是房屋建筑物类资产、设备类资产和在建工程。
于评估基准日，其具体特点如下：
1．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产主要是构筑物及其他辅助设施，共7项，分别为大榄坪南
作业区7#泊位仓库主干道连接段硬化、大榄坪7#水工工程、大榄坪8#水工工程﹑
后方陆域四期地基处理工程、内贸临时通道、勒沟13-14泊位水工工程﹑大榄坪
6#泊位后方侯工楼篮球场。委估构筑物主要于2011年至2015年建成，除勒沟13-14
泊位水工工程分布在钦州港勒沟作业区外，其余资产分布在大榄坪作业区。目前
正常使用中，满足生产需要，维护保养正常。主要构筑物概况如下：
(1) 大榄坪7#水工工程
大榄坪7#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒结构，
长度为253米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，距钦州城区
30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨级预留并已实施
建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前沿停泊地宽度为
91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。维护保养较好，目
前正常使用中。
(2) 大榄坪8#水工工程
大榄坪8#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒结构，
长度为265.5米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，距钦州城
区30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨级预留并已实
施建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前沿停泊地宽度
为91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。维护保养较好，
目前正常使用中。
(3)后方陆域四期地基处理工程
该工程建成于2015年12月，为回填砂工程。该工程位于大榄坪7#-8#泊位后
方，维护保养较好，目前正常使用中。
(4)内贸临时通道
该工程2013年10月开工建设，2014年1月交工验收。该工程为混凝土结构，
全长约5500米，路面设计宽度为8米，结构层自上而下分别为：20cm厚级配碎石、
10cm厚1~9石碴碎石找平层、60cm厚片石铺填。该工程位于大榄坪7#-8#泊位后
方，维护保养较好，目前正常使用中。
(5)勒沟13-14泊位水工工程
勒沟13-14泊位水工工程2014年3月开工建设，2015年12月建成，为大直径圆
筒结构，岸线长度为500米。建设规模为2个5万吨级多用途泊位(水工结构按7万
吨级预留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.3米，码头前沿底标高为-15米，前
沿停泊地宽度为64.6米，船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为446米。维
护保养较好，目前正常使用中。
2．设备类资产
本次评估的设备类资产主要为机器设备，共29项，主要有仓库路灯、箱式变
电站、自稳定投光灯、污水处理设备、门机等。
钦州盛港的生产设备主要购置于2014年至2016年，分布于钦州盛港码头，据
现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于正常使用状态，设备维修保养一
般，未发生过重大设备故障的情况。设备未设定抵押权限。
3．在建工程
在建工程为土建工程，共申报2项，为大榄坪7#泊位后方陆域工程、大榄坪
8#泊位后方陆域工程。
(1)大榄坪7#泊位后方陆域工程
该工程为7#泊位后方陆域工程，水泥稳定层及混凝土结构，工程于2016年1
月开工，预计日完工。至评估基准日形象进度为23%，付款比例为
11%。于评估基准日正常施工。
(2)大榄坪8#泊位后方陆域工程
该工程为8#泊位后方陆域工程，水泥稳定层及混凝土结构，工程于2016年1
月开工，预计日完工。至评估基准日形象进度为16%，付款比例为
13%。于评估基准日正常施工。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
账面记录的无形资产为土地使用权和海域使用权。根据评估人员现场了解，
被评估单位不存在账外无形资产的情况。
1．土地使用权
列入本次评估范围的土地使用权为钦州盛港申报评估的1宗大榄坪7-8号泊
位宗地，已取得《国有土地使用证》，权证编号为钦国用(2015)第E006号，土地
使用证上记载的土地使用者为钦州务投资有限公司，尚未办理过户手
续。委估宗地位于广西钦州保税港区二号路西面，为协议出让的港口码头用地，
纳入本次评估范围的土地面积为平方米，原始入账价值为
199,295,661.10元，账面价值为191,626,629.93元。
2．海域使用权
申报评估的海域使用权包括3项海域使用权及1项应分摊的待摊投资，已取得
海域使用权证书，国海证2193、国海证2200海域使
用权人为广西北部湾国际港务集团有限公司，国海证号海域使用权人
为钦州市港口建设投资有限公司 ，尚未办理过户手续。具体情况见下表：
海域证编号
钦州港金谷区勒沟
作业区13、14号泊
位建设填海造地
钦州港金谷区勒
沟作业区13、14
2,133,810.00
已填海形成陆域
钦州港金谷区勒沟
作业区13、14号泊
位(填海、港池)
钦州港金谷区勒
沟作业区13、14
194,440.00
5,142,770.00
其中填海面积
171310平方米，已
填海形成陆域；港池
23130平方米
钦州港金谷区勒沟
作业区13、14号泊
位港池、蓄水
钦州港金谷区勒
沟作业区13、14
应分摊的待摊投资
434,967.27
251,251.00
7,713,519.80
(四)企业申报的表外资产
(五)引用其他机构出具的报告的结论
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价
值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据
本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的
价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间
要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
(一)经济行为依据
广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件桂国资复[2016]90
号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与
股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
(二)主要法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》(日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十八次会议修订)；
2．《资产评估机构审批和监督管理办法》(财政部令第22号)；
3．《上市公司证券发行管理办法》(中国证券监督管理委员会令第30号)；
4．《上市公司非公开发行股票实施细则》(证监发行字〔号)；
5．《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代表大会
第五次会议于日通过)；
6．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(日国务院第197
次常务会议通过)；
7．《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；
8．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令
9．《中华人民共和国土地管理法》(日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订)；
10．《中华人民共和国城市管理法》(2007年修订)。
(三)准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财
企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则——企业价值》(中评协〔号)；
4．《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资
产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准
则——机器设备》、《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意
见》7项资产评估准则(中评协〔号)；
5．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔号)；
6．《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协
(四)权属依据
1．钦州市工商行政管理局提供的钦州盛港电脑咨询单；
2．被评估单位提供的国有土地使用证、海域使用权证书复印件；
3．被评估单位提供的部分建筑物建造合同、预决算资料和发票复印件；
4．被评估单位提供的部分设备购置合同和发票复印件。
(五)取价依据
1．瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的评估基准日审计报告(瑞华审字
[2016]第号)；
2．国土资发[号《全国工业用地出让最低价标准》；
3．国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策通知》(国土资
发[2009]56号；
4．中国土地市场网、中国城市动态地价监测网、钦州市国土资源网；
5．造价通钦州市建筑材料价格信息；
6．《钦州工程造价信息》2016年第2期；
7．《关于调整建设工程定额人工工资单价的通知》桂建标[2015]5号；
8．固定资产投资价格指数及工业品出厂价格指数等；
9．《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》(财税[2011]58
10．《企业值绩效评价标准值2015》；
11．《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
12．《2016年机电产品报价手册》；
13．阿里巴巴网、国家统计信息网；
14．《关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知》桂价涉字
15．根据财税(号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，《财
政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》
(财税〔号)；
16．《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》【财税
(2014)57号】，《关于简并增值税征收率有关问题的公告》【国家税务总局公告
[2014]36号】；
17．《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题》桂价费
18．《沿海港口建设工程概算预算编制规定》交水发[号；
19．《沿海港口水工建筑工程定额》2004年版；
20．《沿海港口建筑工程概算预算编制规定》2004年版；
21．《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[号；
22．《国家计委、建设部关于发布的通知》计
价格[2002]10号；
23．《沿海港口建设工程投资估算指标》JTS/T 272-1-2014；
24．《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》[财综(2007)10
25．《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题》桂价费
26．评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
27．被评估单位提供的结算审核报告、合同等有关原始凭证；
28．被评估单位提供的资产评估申报明细表；
29．被评估单位提供的其他与估价有关文件资料；
30．中通诚资产评估有限公司资料库资料；
31．其他与本次资产评估有关的文件资料等。
(六)其他参考依据
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T；
2．《估价规范》(GB/T)。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔号)，注册资产评
估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相
关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰
当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估的具体情况，评估方法选择如下：
由于与被评估单位相关行业、相当规模企业的交易案例不多且信息不公开，
相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得等原因，本次评估不
具备采用市场法的适用条件。
由于被评估单位的主要资产为土地使用权、海域使用权、房屋建筑物类资产
及设备类资产，评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资
料作为基础和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
被评估单位的主要资产勒沟作业区13、14号泊位及大榄坪南作业区8＃泊位
于评估基准日后日才取得经营许可证并开始试运营，但是其后方堆
场、仓库、道路及相关配套设施尚处于建设当中，工期较长且完工期存在着不确
定性，未来生产经营及收益预测存在重大的不确定性，不能满足采用收益法进行
企业价值评估的相关条件，因此不采用收益法进行评估。
因此，本次评估采用资产基础法进行评估。
(二)资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体
情况选用适当的具体评估方法得出。
根据资产基础法公式：
股东全部权益评估值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选
用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：
1．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。评估人员
根据评估目的、价值类型、建筑物的特点，现场调查获取的评估基础资料和市场
调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
本次评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，采用成本法进行评估。
原因如下：第一，对于市场法而言，在选取参照物方面具有极大难度，且由于市
场公开资料较缺乏，故本次评估不采纳市场法进行评估；第二，对于收益法而言，
因市场上无同类型物业出租，故也不易采用收益法进行评估。
成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估房屋建筑物类资产使用正常，能满足生产需要，不存在功能性贬值
和经济性贬值，评估采用的是更新重置成本，因此成本法的计算公式为：
评估值= 重置成本-实体性贬值
= 重置成本×(1-实体贬值率)
= 重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
重置成本中各组成项目按如下方式确定：
①建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和机械
费用等，通常指土建和安装工程费用。本次评估建安工程造价由以下方法确定：
根据被评估单位提供的决(结)算资料，及现行相关取费标准等文件，对其主
要材料费、人工费、机械费等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进行调
整，测算建安工程价格变动情况，并对决(结)算的建安工程价格进行调整，得出
调整后的建安工程造价。
②前期及其他费用
根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物价局等有关部门
制定房屋建筑工程适用的前期费用和其他费用(勘察设计费、预算编制费、工程
监理费等)进行分析确定。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次
评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后
期投入逐渐减少，假设资金在建设期内第1年投入40%，第2年投入30%，第3年
投入20%，第4年投入10%。按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，
假设每年投入的资金为均匀投入。
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润,但自用的构
筑物合理利润取为0。
(2)成新率的确定
评估中主要采用使用年限法和观察法综合确定建筑物的成新率。
①使用年限法
年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚可使用
年限，最后判断其成新率。
尚可使用年限已使用年限
尚可使用年限
年限法成新率
观察法依据评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维护保
养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场鉴定勘察与了解
判断其成新率。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员综合分析原因后，
采用两者中相对合理的一种确定成新率。
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
2．设备类资产
评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点，现场调查获取的评估
基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
经分析，对于正常在用的设备，因设备类资产的预期收益及资本化率难以单
独计量，而且获利能力难以量化，不适用收益法评估；因当地二手设备资产交易
市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的资产销售资料，不宜采
用市场法评估；因委估资产在评估基准日时继续按原用途使用，且委估的设备类
资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性
和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，
符合成本法的使用条件，故采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用更新重置成本，与目前市场上流通的设备在技术
性能上差别不大；设备在原地正常使用，不存在经济性贬值。因此，本次评估不
考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式
评估值=重置成本－实体性贬值
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
钦州盛港为一般纳税人，依据国家有关税务政策，一般纳税人的机器设备可
以进行增值税抵扣，因此，委估机器设备的重置成本为不含税价值。
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+安装调试费＋前期及其他费
用＋资金成本
由于评估的设备数量不多，评估人员逐台询价确定设备的重置成本并进行逐
①设备不含税购置价的确定
对于国产的机电产品设备，主要通过《2016机电产品价格信息查询系统》、
《阿里巴巴网》查询和市场调查等渠道获得设备报价，在此基础上根据设备生产
厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的购置价格。
不含税设备购置价=设备购置价/(1+适用增值税税率)
增值税税率取17%。
②不含税设备运杂费的确定
不含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率/适用税率
钦州盛港为一般纳税人，根据相关税务文件取适用税率为11%。
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重
量、体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
费率(按设备购置价计算)
设备运杂费率表
费率(按设备购置价计算)
运输距离100～1000公里
1.5%～3.5%
运输距离公里
运输距离公里
2.5%～6.5%
运输距离2800公里以上
评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、
体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
③设备安装调试费的确定
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(大型基础
除外)、距离1.5米管路及电气控制线路等费用。
设备安装调试费率按不同的设备参照有关标准选取。
④前期及其他费用
本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设
单位管理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期
及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，
取得前期及其他费用的费率，在测算设备的重置成本时按此费率计入。
⑤资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中
国人民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工
期进行确定。假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费＋前期及其他费用)×适用利率×
合理工期×1/2
(2)成新率的确定
评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
①观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以判断
确定委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的工
作状态、工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况，
并广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。
②年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其经济使用年限的比率确定成
新率，其计算公式为：
尚可使用年限已使用年限
尚可使用年限
年限法成新率
③对特殊情况，采用以下方法确定成新率：
A．如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，
凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
B．对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴
定的设备，在充分了解设备使用情况的前提下，一般采用年限法确定成新率。
(3)评估值的计算
评估值 = 重置成本×成新率
3．在建工程
经过核实，在建工程账面价值主要由工程款和资金成本两部分组成。因在建
工程尚未进行结转固定资产，可能存在评估基准日后尚需支付的工程款或相关费
用，由于这些费用被评估单位未能确定而未能提供给评估机构。为避免资产重复
计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程的特点，采用以下评估方法：
评估值=调整后的工程款+资金成本
(1) 调整后的工程款的确定
在建工程项目根据其在建工程申报金额，经账实核对后，将实际支付的工程
款项中不合理支出剔除，按照各类费用的价格变动幅度进行调整，计算得出调整
后的工程款。
(2)资金成本的确定
对于为工程建设支付的资金成本，采用评估基准日适用的中国人民银行公布
的建设期贷款利率计算，由于在建工程刚开工不久，因此设定资金成本为均匀投
4．无形资产—土地使用权
(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)，通行的地价评估方法有市场
比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法
等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并
结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
由于钦州市土地定级估价报告成果尚未进行更新，其对目前土地价格的指导
性趋弱，故不采用基准地价系数修正法进行评估，钦州盛港的资产由广西北部湾
国际港务集团有限公司无偿划转进来，故土地单独产生的收益难以预测，不宜采
用收益法，委估宗地为港口码头用地，当地无码头用地建成码头后整体转让的案
例，故不宜采用剩余法评估。委估宗地为港口码头用地，当地虽无港口码头用地
成交案例，但鉴于港口码头用地和工业或仓储用地存在较强的相关性及替代性，，
因此港口码头用地采用市场比较法，以仓储用地或工业用地作为交易案例进行相
关因素调整的评估思路是可行的。另外宗地填海造地成本和有关税费资料可以调
查收集得到，开发费用可通过相关资料测算，故本次估价采用市场比较法和成本
逼近法进行评估。
(2)原理及公式如下：
①市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将委估宗地与属同一供需圈在较近时期内，已
经发生交易的类似土地交易实例进行比较，对委估宗地的交易情况、估价期日、
区域因素、个别因素及使用年期进行条件差异修正，得出比准价格来确定土地价
格的方法，其计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E
式中：V-委估宗地的土地使用权单价
VB-比较实例单价
A-委估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
B-委估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
C-委估宗地土地剩余使用年限修正指数/比较实例宗地土地剩余使用
年限修正指数
D-委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E-委估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
②成本逼近法
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，同时考虑土地的区位因素，
土地使用年限等内容确定调整系数来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润+土地
增值收益 +个别因素修正)×年期修正系数
③宗地单位地价的确定
经分析，采用两种方法评估结果的简单算术平均作为待估宗地的单位地价。
④委估宗地价值
委估宗地价值=宗地单价×宗地面积
5．无形资产—海域使用权
由于委估的海域使用权包括有填海、港池、应分摊的待摊投资，对于港池，
根据港池的具体情况按应缴纳的海域使用金进行评估；对于填海部分因已吹填成
陆域，故对该海域使用权可按土地使用权进行评估；对应分摊的待摊投资由于在
评估相关资产时已考虑故评估值为零。
6．长期待摊费用
长期待摊费用是大榄坪南作业区7#、8#泊位仓库周边回填种植工程费、大榄
坪3#-8#泊位工程后方陆域工程施工图设计增晒费、大榄坪3#-8#泊位-陆地与水深
项目测量费、大榄坪5#、6#泊位临时供电设施及零星维修工程费、钦州港金谷港
区勒沟作业区13#-14#泊位其他费用。评估人员核实资产和权利存在的状况，以
评估基准日后尚存受益期确定存在的权利价值来确定评估值。
在核实的基础上，以被评估单位在评估基准日实际需要承担的负债金额作为
负债的评估值。对评估目的实现后不再需要被评估单位承担的负债项目，评估为
八、评估程序实施过程和情况
本次资产评估工作于日开始进行评估清查的前期工作，2016年6
月3日完成评估现场清查工作，日出具正式评估报告。评估程序实
施过程和情况如下：
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与
评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性
和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价
值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估
工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资
产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审
阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。
结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进
行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估
报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通
后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估
师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，
从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而
不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个
有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，
彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变
动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下去。
(二)具体假设
1．被评估企业经营所遵循的国家及地方现行的有关法律法规及政策、国家
宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重
大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3．假设被评估企业现有的和未来的经营管理者是尽职的，且公司管理层有
能力担当其职务。能保持被评估企业正常经营态势，发展规划及生产经营计划能
如期基本实现。
4．假设被评估企业完全遵守国家所有相关的法律法规，不会出现影响公司
发展和收益实现的重大违规事项。
5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目
前方向保持一致。
7．假设根据国家规定，目前已执行或已确定将要执行的有关利率、汇率、
税赋基准和税率以及政策性收费规定等不发生重大变化。
8．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(三)评估对象和范围方面的假设
1．假设评估对象的产权合法，委估资产的权属为被评估单位所有，资产为
完全产权。没有考虑相关负债、资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及
特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。
2．对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括权属、或负担
性限制)，本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示
外，假定评估范围的资产权属良好、可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留
置权、地域权，没有受侵犯或无其他负担性限制。
(四)有关资料真实性的假设
委托方提供的资料具有真实、合法、完整性。
根据资产评估的要求，认定假设条件在评估基准日时成立，当评估假设条件
发生重大变化时，会对评估结论产生重大的影响，评估报告将随之失效，注册资
产评估师和评估机构不承担因假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结果如下：
于评估基准日日，钦州盛港总资产账面价值为62,498.20万元，
负债账面价值为57,960.65万元，股东全部权益账面价值为4,537.55万元。经评估
后，总资产评估价值为85,810.96万元，负债评估价值为57,960.65万元，股东全部
权益评估价值为27,850.31万元。总资产评估值比账面值增值 23,312.76万元，增
值率为37.30%；股东全部权益评估值比账面值增值 23,312.76万元，增值率为
513.77%。评估结果详细情况见下表：
资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：日
被评估单位：广西钦州保税港区盛港码头有限公司
金额单位：人民币万元
D=C/A×100
非流动资产
其中：固定资产
长期待摊费用
非流动负债
所有者权益
十一、特别事项说明
(一)本次评估采用的资产和负债账面价值数据来源于瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)出具的钦州盛港专项模拟审计报告(瑞华审字[2016]第号)，
本评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
(二)权属资料不全面的情形
钦州盛港的资产是由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转进来，广西
北部湾国际港务集团有限公司无偿划转的资产涉及广西北部湾国际港务集团有
限公司及其全资子公司钦州务投资有限公司、全资孙公司钦州市港口建
设投资有限公司的资产，故存在评估基准日尚未办理过户手续的情况如下：
1．列入本次评估范围的土地使用权为钦州盛港申报评估的1宗大榄坪7-8号
泊位宗地，已取得《国有土地使用证》，权证编号为钦国用(2015)第E006号，土
地使用证上记载的土地使用者为钦州务投资有限公司，截至评估基准日
尚未办理过户手续。
2．委估的3宗海域使用权均已办理《海域使用权证》，其中1宗使用权人为
钦州市港口建设投资有限公司，其余2宗的海域使用权人为广西北部湾国际港务
集团有限公司，截至评估基准日尚未办理过户手续。
原各产权人已对上述资产的权属状况作出承诺，承诺以上资产为钦州盛港所
有。评估结果是在假设委估资产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将来办
理产权证和过户可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑资产办理
产权证和过户需交纳的税费。
(三)评估程序受到限制的情形
由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精密仪
器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资产，
具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位于评估基准日不存在法律、经济等未决事项。
(五)抵押担保事项
1．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评
估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价。
2．根据有关税务文件，设备购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，本
次评估中设备类的评估值为不含增值税价值。
3．钦州盛港注册资本金100万元，于评估基准日日，出资尚未
4．本次对海域使用权评估中，对用海方式为填海并已完成吹砂填海形成土
地的海域使用权，按土地使用权进行评估，并根据委估宗地的位置，参考广西北
部湾国际港务集团有限公司相邻宗地用海方式为填海的海域使用权证换发成土
地使用证后的土地证上记载的土地用途等情况，设定委估宗地的土地用途为港口
码头用地，如与将来办理土地证记载的土地用途不同，将会对评估值有影响，在
此提请报告使用者注意。
5．自日起全面实施的营改增政策，本次评估未考虑营改增政策
对评估结论的影响。
6．评估机构未考虑钦州盛港申报表以外可能存在的或有资产及或有负债对
评估结果的影响；未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押以及可能存
在的未定诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制；未考虑这些事项对委估资产
产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作纳税准备。
7．钦州盛港申报评估的资产及负债是由广西北部湾国际港务集团有限公司
无偿划转而来，资产的产权尚未过户或完善、借款人的转移手续尚未完成，本次
评估结果是在假设申报评估的资产权属合法、合理的前提下得出，故提请委托方
及报告使用者在本次重组经济行为实施前完善这些工作，评估机构不承担由此产
生的相关责任。
8．申报的构筑物大榄坪6#泊位后方侯工楼篮球场，该资产所占用的土地使
用权为广西北部湾国际集装箱码头有限公司，未列入本次评估范围，本次评估假
设委估构筑物能合理使用所占用的土地，提请报告使用者注意该事项对资产使用
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四)评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2016年4
月30日起，至日止。
十三、评估报告日
本评估报告书提出日期为：日。
中国注册资产评估师： 评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师： 中通诚资产评估有限公司
二O一六年十月十七日
一、相关经济行为文件；
二、被评估单位基准日审计报告(瑞华审字[2016]第号)；
三、委托方及被评估单位法人营业执照复印件；
四、被评估单位提供的国有土地使用证、海域使用权证书复印件；
五、委托方及被评估单位承诺函；
六、签字注册资产评估师的承诺函；
七、评估机构资格证书、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字注册资产评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书；
十、授权书。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有
限公司与股份有限公司拟进行资产重组而涉
及的广西钦州保税港区盛港码头有限公司股东全部权
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字[号
共三册 第二册
评 估 明 细 表
中通诚资产评估有限公司
二Ο一六年十月十七日
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广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有
限公司与股份有限公司拟进行资产重组而涉
及的广西钦州保税港区盛港码头有限公司股东全部权
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字[号
共三册 第三册
评 估 说 明
中通诚资产评估有限公司
二Ο一六年十月十七日
关于评估说明使用范围的声明…………………………………………1
企业关于进行资产评估有关事项的说明………………………………2
评估说明…………………………………………………………………3
一、评估对象与评估范围说明……………………………………3
二、资产核实情况总体说明………………………………………7
三、评估方法的选择………………………………………………8
四、评估技术说明——资产基础法………………………………9
五、评估结论及分析………………………………………………51
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门
使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和
个人，不得见诸公开媒体。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由被评估单位与委托方共同出具并提供，原文附后。
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为广西钦州保税港区盛港码头有限公司(以下简称“钦州盛港”)的股
东全部权益价值。
评估范围包括由钦州盛港申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范
围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，
并于日出具了瑞华审字[2016]第号标准无保留意见的
模拟审计报告，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
二、非流动资产合计
624,982,017.95
415,013,630.80
9,900,713.24
199,340,149.73
长期待摊费用
727,524.18
三、资产总计
624,982,017.95
四、流动负债合计
72,506,544.06
24,709,902.24
其他应付款
47,796,641.82
五、非流动负债合计
507,100,000.00
507,100,000.00
六、负债总计
579,606,544.06
七、净资产(所有者权益)
45,375,473.89
评估资产类型主要包括：非流动资产(固定资产、在建工程、无形资产、长
期待摊费用)以及相关负债。评估前总资产账面价值为624,982,017.95元，负债账
面价值为579,606,544.06元，净资产账面价值为 45,375,473.89 元。
钦州盛港申报评估的无形资产为土地使用权和海域使用权，此外，不存在专
有技术、专利技术、商标等知识产权类型无形资产的情况，也不存在申报表外资
产、负债的情况。
纳入评估范围的资产和负债与经济行为对应的评估范围一致，详细资产评估
范围以钦州盛港提供的评估基准日经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后
的资产负债表和评估申报明细表为准。
(二)委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债均为钦州盛港所有。钦州盛港提供了国有土地使用
证、海域使用权证书、重要合同、及其他相关替代资料等权属证明文件，由于钦
州盛港的资产及负债是由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转进来，广西
北部湾国际港务集团有限公司无偿划转的资产涉及广西北部湾国际港务集团有
限公司及其全资子公司钦州务投资有限公司、全资孙公司钦州市港口建
设投资有限公司的资产，相关资产的权属证明目前尚未完成变更手续。主要资产
的权属情况如下：
1．委估的1宗土地均已办有《国有土地使用证》，土地使用证上记载的土
地使用者仍为钦州务投资有限公司，评估基准日尚未办理过户手续。
2．委估的3宗海域使用权均已办理《海域使用权证》，其中1宗使用权人
为钦州市港口建设投资有限公司，其余2宗的海域使用权人为广西北部湾国际港
务集团有限公司，截至评估基准日尚未办理过户手续。
3．于评估基准日，委估资产未涉及抵押担保事项。
(三)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是房屋建筑物类资产、设备类资产和在建工程。
于评估基准日，其具体特点如下：
1．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产主要是构筑物及其他辅助设施，共7项，分别为大榄坪南
作业区7#泊位仓库主干道连接段硬化、大榄坪7#水工工程、大榄坪8#水工工程
﹑后方陆域四期地基处理工程、内贸临时通道、勒沟13-14泊位水工工程﹑大榄
坪6#泊位后方侯工楼篮球场。委估构筑物主要于2011年至2015年建成，除勒
沟13-14泊位水工工程分布在钦州港勒沟作业区外，其余资产分布在大榄坪作业
区。目前正常使用中，满足生产需要，维护保养正常。主要构筑物概况如下：
(1) 大榄坪7#水工工程
大榄坪7#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒
结构，长度为253米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，距钦
州城区30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨级预
留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前沿停
泊地宽度为91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。维护
保养较好，目前正常使用中。
(2) 大榄坪8#水工工程
大榄坪8#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒
结构，长度为265.5米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，距
钦州城区30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨级
预留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前沿
停泊地宽度为91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。维
护保养较好，目前正常使用中。
(3)后方陆域四期地基处理工程
该工程建成于2015年12月，为回填砂工程。该工程位于大榄坪7#-8#泊位
后方，维护保养较好，目前正常使用中。
(4)内贸临时通道
该工程2013年10月开工建设，2014年1月交工验收。该工程为混凝土结
构，全长约5500米，路面设计宽度为8米，结构层自上而下分别为：20cm厚级
配碎石、10cm厚1~9石碴碎石找平层、60cm厚片石铺填。该工程位于大榄坪
7#-8#泊位后方，维护保养较好，目前正常使用中。
(5)勒沟13-14泊位水工工程
勒沟13-14泊位水工工程2014年3月开工建设，2015年12月建成，为大直
径圆筒结构，岸线长度为500米。建设规模为2个5万吨级多用途泊位(水工结
构按7万吨级预留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.3米，码头前沿底标高为
-15米，前沿停泊地宽度为64.6米，船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径
为446米。维护保养较好，目前正常使用中。
2．设备类资产
本次评估的设备类资产主要为机器设备，共29项，主要有仓库路灯、箱式
变电站、自稳定投光灯、污水处理设备、门机等。
钦州盛港的生产设备主要购置于2014年至2016年，分布于钦州盛港码头，
据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于正常使用状态，设备维修保养
一般，未发生过重大设备故障的情况。设备未设定抵押权限。
3．在建工程
在建工程为土建工程，共申报2项，为大榄坪7#泊位后方陆域工程、大榄
坪8#泊位后方陆域工程。
(1)大榄坪7#泊位后方陆域工程
该工程为7#泊位后方陆域工程，水泥稳定层及混凝土结构，工程于2016年
1月开工，预计日完工。至评估基准日形象进度为23%，付款
比例为11%。于评估基准日正常施工。
(2)大榄坪8#泊位后方陆域工程
该工程为8#泊位后方陆域工程，水泥稳定层及混凝土结构，工程于2016年
1月开工，预计日完工。至评估基准日形象进度为16%，付款
比例为13%。于评估基准日正常施工。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
账面记录的无形资产为土地使用权和海域使用权。根据评估人员现场了解，
被评估单位不存在账外无形资产的情况。
1．土地使用权
列入本次评估范围的土地使用权为钦州盛港申报评估的1宗大榄坪7-8号泊
位宗地，已取得《国有土地使用证》，权证编号为钦国用(2015)第E006号，是
由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转至钦州盛港，故土地使用证上记载
的土地使用者为钦州务投资有限公司(广西北部湾国际港务集团有限公
司全资子公司)，尚未办理过户手续。委估宗地位于广西钦州保税港区二号路西
面，为协议出让的港口码头用地，纳入本次评估范围的土地面积为平
方米，原始入账价值为199,295,661.10元，账面价值为 191,626,629.93 元。
2．海域使用权
申报评估的海域使用权包括3项海域使用权及1项应分摊的待摊投资，已取
得海域使用权证书，是由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转进来，故国
海证2193、国海证2200海域使用权人为广西北部湾
国际港务集团有限公司，国海证号海域使用权人为 钦州市港口建设
投资有限公司(广西北部湾国际港务集团有限公司全资孙公司)，尚未办理过户手
续。具体情况见下表：
海域证编号
钦州港金谷区勒沟
作业区13、14号泊
位建设填海造地
钦州港金谷区勒
沟作业区13、14
2,133,810.00
已填海形成陆域
钦州港金谷区勒沟
作业区13、14号泊
位(填海、港池)
钦州港金谷区勒
沟作业区13、14
194,440.00
5,142,770.00
其中填海面积
171310平方米，已
填海形成陆域；港池
23130平方米
钦州港金谷区勒沟
作业区13、14号泊
位港池、蓄水
钦州港金谷区勒
沟作业区13、14
应分摊的待摊投资
434,967.27
251,251.00
7,713,519.80
(五)企业申报的表外资产
本次评估无申报表外资产的情况。
(六)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日会计
报表和资产评估申报表，在日至日期间，分三个
专业小组(财务组、设备组和组)，对评估范围内的资产及相关负债进行了
核实过程具体如下：
辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产及负债明细，收集整理被评估单
位提供的各项评估资料。
依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在被评估单
位有关人员的配合下，分不同类型，采用询问、核对、勘察、检查等方法，核实
账表、账实是否相符，核实资产的现状、品质和使用状况。根据核实结果，提请
被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来
源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解，对被评估单位历史年度收
入、成本、费用的合理性、真实性进行了审核及验证，并结合本次经济行为的专
业审计情况，对有关会计科目进行了调整；对资本性支出、营运状况等特点进行
了详细深入的收集、审核、分析，在此基础上结合企业未来发展计划对未来进行
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精密仪
器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资产，
具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
(三)核实结论
1．资产核实结论
通过清查核实，申报评估的资产账账相符，资产基本账实相符。
2．权属资料不完善的资产
钦州盛港的资产是由广西北部湾国际港务集团有限公司无偿划转进来，广西
北部湾国际港务集团有限公司无偿划转的资产涉及广西北部湾国际港务集团有
限公司及其全资子公司钦州务投资有限公司、全资孙公司钦州市港口建
设投资有限公司的资产，故存在评估基准日尚未办理过户手续的情况如下：
(1)列入本次评估范围的土地使用权为钦州盛港申报评估的1宗大榄坪7-8号
泊位宗地，已取得《国有土地使用证》，权证编号为钦国用(2015)第E006号，
土地使用证上记载的土地使用者为钦州务投资有限公司，截至评估基准
日尚未办理过户手续。
(2)委估的3宗海域使用权均已办理《海域使用权证》，其中1宗使用权人
为钦州市港口建设投资有限公司，其余2宗的海域使用权人为广西北部湾国际港
务集团有限公司，截至评估基准日尚未办理过户手续。
三、评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔号)，注册资产评
估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相
关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰
当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估的具体情况，评估方法选择如下：
由于与被评估单位相关行业、相当规模企业的交易案例不多且信息不公开，
相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得等原因，本次评估不
具备采用市场法的适用条件。
由于被评估单位的主要资产为土地使用权、房屋建筑物类资产及设备类资
产，评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础
和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
被评估单位的主要资产勒沟作业区13、14号泊位及大榄坪南作业区8＃泊
位于评估基准日后日才取得经营许可证并开始试运营，但是其后
方堆场、仓库、道路及相关配套设施尚处于建设当中，工期较长且完工期存在着
不确定性，未来生产经营及收益预测存在重大的不确定性，不能满足采用收益法
进行企业价值评估的相关条件，因此不采用收益法进行评估。
因此，本次评估采用资产基础法进行评估。
四、评估技术说明—资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用
适当的具体评估方法得出。具体评估方法叙及如下：
(一)房屋建筑物类资产
1．评估范围
房屋建筑物类资产在评估基准日的账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
构筑物及其他辅助设施
346,072,145.49
343,285,216.61
减：房屋建筑物减值准备
346,072,145.49
343,285,216.61
2．资产概况
房屋建筑物类资产主要是构筑物及其他辅助设施，共7项，分别为大榄坪南
作业区7#泊位仓库主干道连接段硬化、大榄坪7#水工工程、大榄坪8#水工工程
﹑后方陆域四期地基处理工程、内贸临时通道、勒沟13-14泊位水工工程﹑大榄
坪6#泊位后方侯工楼篮球场。委估构筑物主要于2011年至2015年建成，除勒
沟13-14泊位水工工程分布在钦州港勒沟作业区外，其余资产分布在大榄坪作业
区。目前正常使用中，满足生产需要，维护保养正常。主要构筑物概况如下：
(1) 大榄坪7#水工工程
大榄坪7#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒
结构，长度为253米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，距钦
州城区30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨级预
留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前沿停
泊地宽度为91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。维护
保养较好，目前正常使用中。
(2) 大榄坪8#水工工程
大榄坪8#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒
结构，长度为265.5米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，距
钦州城区30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨级
预留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前沿
停泊地宽度为91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。维
护保养较好，目前正常使用中。
(3)后方陆域四期地基处理工程
该工程建成于2015年12月，为回填砂工程。该工程位于大榄坪7#-8#泊位
后方，维护保养较好，目前正常使用中。
(4)内贸临时通道
该工程2013年10月开工建设，2014年1月交工验收。该工程为混凝土结
构，全长约5500米，路面设计宽度为8米，结构层自上而下分别为：20cm厚级
配碎石、10cm厚1~9石碴碎石找平层、60cm厚片石铺填。该工程位于大榄坪
7#-8#泊位后方，维护保养较好，目前正常使用中。
(5)勒沟13-14泊位水工工程
勒沟13-14泊位水工工程2014年3月开工建设，2015年12月建成，为大直
径圆筒结构，岸线长度为500米。建设规模为2个5万吨级多用途泊位(水工结
构按7万吨级预留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.3米，码头前沿底标高为
-15米，前沿停泊地宽度为64.6米，船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径
为446米。维护保养较好，目前正常使用中。
3．房屋建筑物类资产的折旧和计提减值政策
(1)房屋建筑物类资产采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使
用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折
旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，
本公司确定房屋建筑物类资产的年折旧率如下：
固定资产类别
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累
计金额计算确定折旧率。
(2)对实质上已经发生了减值的固定资产计提减值准备。期末对固定资产进
行全面清查，按单个固定资产账面净值与可收回孰低计量，对可收回金额低于账
面值的差额计提减值准备。对长期闲置不用在可预见的未来不会再使用且已无转
让价值的固定资产，由于技术进步、已遭毁损等不再具有使用价值的固定资产全
额计提减值准备。
于评估基准日房屋建筑物类资产没有计提减值准备。
4．资产核实的方法和结果
(1)资产核实的方法
本次评估采用逐一核实的方法进行清查核实，具体做法是：
①根据产权持有单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对；
②核对各项资产的名称、结构类型、建成年月、建设规模、泊位长度、陆域占地面
积、陆域纵深、停泊地、港池航道疏浚工程、生产及辅助生产建筑工程等基本参数；
③查阅有关技术资料(如竣工决算资料、工程结算书等)，了解设计水平、施
工水平和工程质量等情况；
④根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察，并选取复杂、大型、独特、高
价的构筑物为主要关注对象，重点核实建筑面积、工程质量、建设规模、工程构
成部分、泊位长度、陆域占地面积、陆域纵深、停泊地、港池航道疏浚工程、生产
及辅助生产建筑工程、维修保养、成新率等情况进行核对和记录，评定完好分值；
⑤询问和观察是否存在闲置、危房和毁损报废构筑物的情况。
(2)资产核实结果
通过清查核实，申报评估的资产账账相符，资产基本账实相符。资产处于正
常使用状态，无闲置、报废的资产。委估资产由广西北部湾国际港务集团有限公
司无偿划转进来，权属基本清晰。
5．评估方法
房屋建筑物类资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。评估人员
根据评估目的、价值类型、建筑物的特点，现场调查获取的评估基础资料和市场
调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
本次评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，采用成本法进行评估。
原因如下：第一，对于市场法而言，在选取参照物方面具有极大难度，且由于市场
公开资料较缺乏，故本次评估不采纳市场法进行评估；第二，对于收益法而言，
因市场上无同类型物业出租，故也不易采用收益法进行评估。
成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估房屋建筑物类资产使用正常，能满足生产需要，不存在功能性贬值
和经济性贬值，评估采用的是更新重置成本，因此成本法的计算公式为：
评估值= 重置成本-实体性贬值
= 重置成本×(1-实体贬值率)
= 重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
重置成本中各组成项目按如下方式确定：
①建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和机械
费用等，通常指土建和安装工程费用。本次评估建安工程造价由以下方法确定：
根据被评估单位提供的决(结)算资料，及现行相关取费标准等文件，对其主
要材料费、人工费、机械费等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进行调
整，测算建安工程价格变动情况，并对决(结)算的建安工程价格进行调整，得出
调整后的建安工程造价。
②前期及其他费用
根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物价局等有关部门
制定房屋建筑工程适用的前期费用和其他费用(勘察设计费、预算编制费、工程
监理费等)进行分析确定，相关费用标准见下表:
构筑物评估项目前期费用及其他费用
执行文件号或计算依据
可行性研究费
设计院及中介机构
勘察设计费
计价格[2002]10号
工程招投标费
招投标代理机构
桂价费字[2003]7号、发改
办价格[、计价格
预算编制费
工程造价咨询机构
交水发［号
环境影响评价费
环境影响咨询机构
估算投资额
前期费用=按总投资额2.62%
工程监理费
交水发［号
工程质量监督费
工程质量监督部门
交水发［号
建设单位管理费
交水发［号
联合试运转费
交水发［号
工程保险费
其他费用=2.67%
前期费用及其他费用=5.29%
注：评估时总投资、预算造价、中标额是按总投资额为基数进行计算。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次
评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后
期投入逐渐减少，假设资金在建设期内第1年投入40%，第2年投入30%，第3
年投入20%，第4年投入10%。按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%
计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润,但自用的构
筑物合理利润取为0。
(2)成新率的确定
评估中主要采用使用年限法和观察法综合确定建筑物的成新率。
①使用年限法
年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚可使用
年限，最后判断其成新率。
观察法依据评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维护保
养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场鉴定勘察与了解
判断其成新率。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员综合分析原因后，
采用两者中相对合理的一种确定成新率。
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
6．评估结果及分析
经评估，截至评估基准日日，钦州盛港房屋建筑物类资产评
估值为393,826,814.00元，评估增值50,541,597.38元，增值率为14.72%，详细
评估结果请见房屋建筑物类资产评估明细表。
单位：人民币元
固定资产-构筑
物及其他辅助
346,072,145.49
343,285,216.61
415,539,891.00
393,826,814.00
69,467,745.51
50,541,597.39
346,072,145.49
343,285,216.61
415,539,891.00
393,826,814.00
69,467,745.51
50,541,597.39
7．评估案例
案例一：大榄坪7#水工工程 (见固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细
(1)资产概况
大榄坪7#水工工程2009年8月开工建设，2011年9月建成，为大直径圆筒
结构，岸线长度为253米。该工程位于钦州港区的大榄坪南作业区的保税港区，
距钦州城区30公里。建设规模为1个7万吨级多用途泊位(水工结构按10万吨
级预留并已实施建设)，码头面顶标高为+6.6米，码头前沿底标高为-15.1米，前
沿停泊地宽度为91.2米。船舶调头地底高程-13米，船舶调头地直径为572米。
维护保养较好，目前正常使用中。
(2)重置成本的确定
重置成本= 水工建筑工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
①建安工程造价：
依据被评估单位提供的工程结算造价审核报告，本次评估根据2009年8月
﹑2016年4月造价通网站(钦州市建设工程材料价格)和广西固定资产建安工程投
资价格指数等资料，参照《沿海港口水工建筑工程定额》2004年版、《沿海港口
建筑工程概算预算编制规定》2004年版及相关取费标准和文件进行相关调整，
对其主要材料费、人工费、台班等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进
行调整，测算建安工程价格变动情况，并对结算的建安工程价格进行调整，计算
得出水工建筑工程造价为84,093,353.00元。
②前期及其他费用
根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物价局等有关部门
制定房屋建筑工程适用的前期费用和其他费用(工程监理费、建设单位管理费、联
合试运转费等)进行分析确定，相关费用标准见下表:
构筑物评估项目前期费用及其他费用
执行文件号或计算依据
可行性研究费
设计院及中介机构
勘察设计费
计价格[2002]10号
工程招投标费
招投标代理机构
桂价费字[2003]7号、发改
办价格[、计价格
预算编制费
工程造价咨询机构
交水发［号
环境影响评价费
环境影响咨询机构
估算投资额
前期费用=按总投资额2.62%
工程监理费
交水发［号
工程质量监督费
工程质量监督部门
交水发［号
建设单位管理费
交水发［号
联合试运转费
交水发［号
工程保险费
其他费用=2.67%
前期费用及其他费用=5.29%
构筑物评估项目前期费用及其他费用
执行文件号或计算依据
注：评估时总投资、预算造价、中标额是按总投资额为基数进行计算。
③资金成本
资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次评
估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后期
投入逐渐减少，假设资金在建设期内第1年投入40%，第2年投入30%，第3
年投入20%，第4年投入10%。按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%
计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④合理利润
由于该工程为自用构筑物，则合理利润为0。
⑤重置成本
重置成本计算见下表：
1.综合造价
84,093,353.00
2.前期费用
4,448,538.00
3.其它费用
4.合理利润
5.资金成本
(1+2+3+4)×(0.4×3.5+0.3×2.5+0.2×1.5+0.1×0.5)×4.75% =
10,514,350.00
6.重置成本
(1+2+3+4+5)=
99,056,241.00(取整)
重置成本=99,056,241.00元(取整)
(3)成新率的确定
该水工建筑工程于日建成，水工建筑物经济使用年限为50年，
至评估基准日日已使用4.64年，尚可使用年限为45.36年，则建
筑物的尚可使用年限取45.36年，则年限法计算成新率为：
成新率＝ ×100% ＝91%
4.64+45.36
根据现场勘察情况，依据交通部日发布的《港口设施维护技
术规程》对水工建筑工程各部分进行评定打分，水工建筑工程观察法打分评定如
Ⅱ 沉降位移未超限
Ⅲ 沉降位移略超允许值
Ⅳ 沉降位移明显
Ⅱ 基本完好
Ⅳ 严重损坏
Ⅰ 齐全完好
Ⅱ 基本齐全完好
Ⅲ 一般损坏
Ⅳ 普通损坏
观察法成新率＝90%
③成新率的确定
成新率＝91%×40%＋90%×60%
＝90%(取整)
(4)评估价值
评估值价＝重置成本×成新率
＝99,056,241.00×90%
＝89,150,617.00元(取整)
案例二：内贸临时通道(固定资产--构筑物及其他辅助设施评估明细表第5项)
(1)资产概况
该工程2013年10月开工建设，2016年4月交工验收。该工程为混凝土结
构，全长约5500米，路面设计宽度为8米，结构层自上而下分别为：20cm厚级
配碎石、10cm厚1~9石碴碎石找平层、60cm厚片石铺填。维护保养较好，目前
正常使用中。
(2)重置成本的确定
重置成本= 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
①建安工程造价：
依据被评估单位提供的工程量清单等资料，本次评估根据2013年10月﹑
2016年4月造价通网站(钦州市建设工程材料价格)和广西固定资产建安工程投资价格
指数等资料，参照相关取费标准和文件进行相关调整，对其主要材料费、人工费、
台班等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进行调整，测算建安工程价格
变动情况，并对结算的建安工程价格进行调整，计算得该项工程建安工程造价为
45,833,511.00元，则
②前期及其他费用
根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物价局等有关部门
制定房屋建筑工程适用的前期费用和其他费用(工程监理费、建设单位管理费、
联合试运转费等)进行分析确定，相关费用标准见下表:
构筑物评估项目前期费用及其他费用
执行文件号或计算依据
可行性研究费
设计院及中介机构
勘察设计费
计价格[2002]10号
工程招投标费
招投标代理机构
桂价费字[2003]7号、发改
办价格[、计价格
预算编制费
工程造价咨询机构
交水发［号
环境影响评价费
环境影响咨询机构
估算投资额
前期费用=按总投资额2.62%
工程监理费
交水发［号
工程质量监督费
工程质量监督部门
交水发［号
建设单位管理费
交水发［号
联合试运转费
交水发［号
工程保险费
其他费用=2.67%
前期费用及其他费用=5.29%
注：评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
③资金成本
资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次评
估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后期
投入逐渐减少，假设资金在建设期内第1年投入40%，第2年投入30%，第3
年投入20%，第4年投入10%。按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%
计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④合理利润
由于堆场及道路为自用构筑筑物，则合理利润为0。
⑤重置成本
重置成本计算见下表：
1.建安造价
45,833,511.00
2.前期费用
2,424,593.00
3.其它费用
4.合理利润
5.资金成本
(1+2+3+4) ×
(0.4×3.5+0.3×2.5+0.2×1.5+0.1×0.5)×4.75%=
5,730,650.00
6.重置成本
(1+2+3+4+5)=
53,988,754.00(取整)
重置成本= 53,988,754.00元(取整)
(3)成新率的确定
该构筑物于评估基准日日建成投入使用，则年限法计算成新
率为100%。
根据现场勘察情况，采用观察法测算该构筑物的成新率如下表：
主要结构及构件
主体结构稳定，道路路面完好
边沟、路沿石完好
③成新率的确定
成新率＝100%×40%＋100%×60%
＝100%(取整)
(4)评估价值
评估价值=重置成本×成新率
=53,988,754.00×100%
=53,988,754.00(元)(取整)
(二)设备类资产
1．评估范围
设备类资产评估范围主要是钦州盛港的机器设备，共29项。账面原值为
75,028,724.47元，账面净值为71,728,414.19元。设备类资产账面价值分别列示
资 产 名 称
账面原值(元)
账面净值(元)
固定资产-机器设备
75,028,724.47
71,728,414.19
固定资产-车辆
固定资产-电子设备
75,028,724.47
71,728,414.19
详细评估范围请见固定资产—机器设备评估明细表。
评估范围包含设备的购置费用、运杂费用