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商铺与住宅 投资价值大PK
[导读]在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导，商铺则反之。投资要考虑两个方面的问题，安全性和投资回报率。投资商业地产划算还是投资住宅划算，市场上观点不一。业内人士认为，投资商铺与住宅各有优劣。相对来说，住宅的投资升值度难以把握一些，但是住宅的投资总价低，控制风险能力可能要比商铺强。而投资商铺是高投入、高产出，风险也相对较高，现在仍有一些颗粒无收的商铺。<<<同属不动产但物业属性完全不同就投资而言，商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的使用权限仅40年，住宅一般为70年；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气等等。同时，有些商铺不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，有1000平方米的，也有不散卖的。另外，商铺在使用中的水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，物业费高于普通住宅；根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。商铺与住宅投资性所占比例不同作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为。住宅对于置业者来说是生活的必需品，无论是一次置业还是二次三次置业，都是为了居住，为了居家生活，也有部分人买多套房投资，但相对来说毕竟是极少数。商铺是一种投资产品，是一个让财富增值的手段，商铺对于置业者来说不是生活的必需品，是可有可无的。但是商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导顾客购买。选择地段和环境不同商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段，地段还是地段，对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外,具体位置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅,而商铺需要人气鼎盛。投资商铺与投资住宅相比，需要考察的点也要多得多。比如投资住宅只需要考虑地段、价格、户型、楼层、环境、交通等因素，而投资商铺还要考虑人口的数量，消费的能力，商业的布局，甚至门开在哪个方向，离马路有多远，距离停车位有多远等等细节。做商铺投资最重要的一点是选址，因为商业看的就是地段要旺。在选址时可以参考几点：首先是商业氛围良好的成熟地段，这类商铺的价格也最贵；其次是选择交通条件完善的地段；第三是可以考虑新兴小区的社区商业，如何来选择呢？可以假设以所要考察的商铺为原点，3至5公里为半径画上一个圆，看这个范围内的社区入住率，也即看人口的消费支撑。此外，在具体选择商铺时，还要特别注意两点，一是重点看商业氛围，二是重点看后期的物业。住宅风险小 商铺回报高“商铺才能带来高回报，但选商铺很考验投资者的眼光。”有投资者说。商铺是一种高投入、高收益的投资。按目前的商铺价格来看，大型商业体的商铺价格几十万甚至几百万，这对投资者来说是个相当高的门槛。若是投资者有足够的眼光，商铺的收益也是惊人的。在一些繁华路段或大型商场，商铺租金可以高达100元/平方米以上，这对投资者来说是一笔不菲的回报。投资住宅的风险显然要低很多。但在政府的调控下，房价上升缓慢，升值空间不是很大。若是出租，每年的租金回报也不高。业内人士分析，商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅,在目前房地产市场,住宅投资收益率约为3%-6%左右,商铺的投资收益率一般约为7%～10%,其增值空间更大。投资商铺一般比投资住宅更具风险，如新商铺刚开始可能“淡”,出租收益率可能不理想。铺位不好甚至难以找人承租。而需要租住宅的人远比租商铺的人多，住宅还有居住的功能，商铺租不出去或者无法经营，投资者的损失就很大。但正因为较高风险才会有较大的回报，世界上没有十全十美的事。因此，投资商铺更需要理性分析，尽可能规避风险,盈利和增值空间也需要考虑，这就需要寻找一个投资平衡点。投资商业地产须谨慎“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，使得商业地产的热度不断升温，但对其中可能存在的风险，又有多少人意识到了？最近一段时间，信托行业的朋友总让我帮忙评估下房地产信托的项目,我的建议是商业地产项目少碰，对打算未来自己持有经营的商业项目更是不要碰。理由很简单，商业地产对开发商/运营商的资金实力要求很高；如果真有实力和能力，是不需要也不能借助信托融资的。想通过信托渠道融资的,本身就说明其对自身的实力或能力存疑，何况信托融资的成本比一般银行融资成本要高很多。反过来，信托给未来还款能力存疑的项目贷款，风险自然也很大。2007年美国次贷危机引发的全球性金融危机已经到了第六个年头，原本是救急性质的量化宽松似乎不但常态化了，而且规模不减反增。资本逐利本性造就了现时全球性“投资饥渴症”的弥漫。房地产市场从来都是资本巨头角逐的主要战场和目标，其实也是普通投资者寄望保值增值的主要选择之一，尤其在资本市场萎靡而且波动频频的中国更是如此。于是，在目前住宅投资受到种种政策性限制的情况下，很多人自然会把目光投向商业地产项目。“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，使得商业地产的热度不断升温，但对其中可能的风险，又有多少人意识到了？城市商业配套项目对于城市，尤其是人口稠密的大中城市，作为城市基础设施的组成部分无疑是必需的。基于此，很多人坚信商业地产投资“钱景”很好，靠此项目淘金的企业很多，成功的也为数不少，其中成功的关键还是取决于投资和经营的方式。有相当部分的中小投资者，以为投资商业地产就是买商铺然后放租收利那么简单，但最后的结果很可能会与预期相反。相对投资住宅，商业项目的投资风险要高出很多。一、商业物业的投资单价与总价都相对较高，投资门槛和资本成本也都较高，如果空置期延长，资本回报率下降明显。二、短期内商业物业供给面积的快速增加，造成靠其价格上涨获利的空间受到制约。据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，而未来3年，城市综合体的新增数量还将以50%~100%的增速上升，市场消化压力不言而喻。三、租户对象的选择余地较小。出租率受制于所在区域或商业定位的因素较多，同时，受经济周期波动的影响也较大。目前，商场效益下降明显，期望租金与实际租金的差距加大。而相对出租容易的餐饮店铺也开始受到行业下滑的影响，租金下降的压力很大。四、市场退出机制相对困难。商业物业出租、转让的渠道远比住宅市场少。五、空置和经营成本较高。相对住宅的空置和出租，涉及的税收种类多，而且水电等使用成本也高出一截，这方面主要对采取变通方式改商业为公寓的投资者而言，租金要求较高而出租难度增加。六、不断出现的新的经营模式对商业物业投资的影响较大。如电商发展对传统铺店面销售的影响导致此类商业业态的需求在减少，这都会增加商业物业的出租难度。这些因素并非说不可投资商业物业，只是要充分平衡好可能的风险及预期的投资收益，以及投资的时机，宁可参与成熟可见的商业物业，也不要轻易投资所谓发展前景美好的尚待培育的物业，因为商业圈的培育时间和难度都需要一个相当长的时间，这本身就是一个必须考虑的风险。住宅投资竟比销售快4倍 中西部楼市泡沫劲吹前日发布的《中国西部发展报告(2013)》蓝皮书指出，2012年中国西部地区房地产总投资和住宅投资分别增长了20.4%和15.5%，而商品房销售仅增长了3.7%。这个数据，再度暴露出西部房地产供应处于供过于求的尴尬处境。南都记者就此采访了广东几家规模开发商，力迅地产、东基地产负责人均表示近期以来开发商对中西部投资“兴趣不大”，倾向于扎根本地或在中部武汉、成都等成熟市场适度开发。这也显现出开发商非常认可西部房产投资过度的现实，而有价无市的“煎熬”料仍继续。西部“供过于求”21日，西北大学中国西部经济发展研究中心和社科文献出版社在北京发布了蓝皮书《中国西部发展报告(2013)》(下称“蓝皮书”)。报告显示，去年我国西部地区房地产总投资和住宅投资分别增长20.4%和15.5%，两数据均处于全国前列。不过仅增长了3.7%的商品房销售量排在全国的最后。昨日接受南都记者采访的数家中小型房企均表示，在拿地方面，开发商一般没有考虑中西部地区，一是对偏远区域的市场不了解，政府关系没有任何基础，另外对当地的购买力也心存疑虑。南都记者从业内了解，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，地方卖地冲动难以遏制。由需求下降带来的楼市区域性风险值得警惕。从风向标的动作看，房企抽离中西部三、四线城市的趋势明显。龙头万科目前在全国布局的四大区域总部分别是北京、上海、广深和西部成都，主要开发区域基本以一、二线及部分条件成熟的三线城市为主。保利地产曾在去年大手笔拿下不少三、四线及中部内陆地区地块，但今年“下狠心”在北京、南京、杭州等地布局。恒大集团也今年上半年表示，集团未来会加大对一、二线城市的投入，因为三、四线城市的利润实在有限，而且面临的风险也很大。也有开发商向南都记者透露，在三、四线城市的项目“卖不动”，回款缓慢。供大于求好几倍渣打银行日前作了一次针对全国8个二、三线城市30家房地产开发商的调查。结果显示，这些二、三线城市房屋库存令人担忧，有63.3%的受访开发商称其所在城市房屋库存没有出现下降，有40%的受访开发商称库存还在上升。由此看来，一些经济基础不甚牢固的偏远城市，看似欣欣向荣的房地产市场很可能是“有价无市”，甚至开始“量价齐跌”。鄂尔多斯如是，宁夏海原、云南呈贡等囤积了大量住房的中西部城市概莫能外。“这些城市的问题是人口都外出务工了，虽然地多楼多但没人住，”中房信研究中心副总经理林波告诉南都记者，这些城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，供求风险较高，未来需求也不尽如人意。“当前很多三、四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，”广东省房地产协会秘书长王韶在接受南都记者采访时表示忧心，称一些山区的楼建得又高，“就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战”。他建议，要重点发展新型工业化，解决城市二元结构失衡的问题，并辅以户籍制度的改革，解决新进城农民的就业、医疗、教育等问题。“钱荒”不慌 商铺投资成就“中国好钱景”6月突如其来的“钱荒”犹如一场暴风雨席卷了中国的大部分地区，一时间，关于金融“钱荒”、“房价将大跌”、“黄金、股市将有大变化”的讨论不绝于耳，上至商界名流、金融专家、房产大鳄，下到普通老百姓，这场“钱荒”运动甚至引起了全民大讨论。在这场讨论中，人们关心最多的是房价会不会跌、“钱荒”对我们存在银行里的钱有没有影响、有没有一种既稳妥收益也好的投资方式供普通百姓选择。简而言之，人们最关心的是怎么才能既保证自己的资金安全又能够使投资收益最大化。老百姓的钱何处安放？一直以来，中国人尤其是普通中国老百姓的投资渠道不多，炒股的人深陷于熊市的泥潭，被套牢的恐惧时时浮现于他们的脑海；基金投资的过程比较繁琐，普通人不会也不愿意花这份心思去做，久而久之，基金投资就变成了专属于少数金融专业人士的理财方式；想投资黄金偏偏又遇上金价大跌，中国大妈抢金被套的新闻在这段时间里时有报道。基于这些因素，中国普通老百姓最常用的投资方式就是储蓄，把自己的钱存到银行里去，一来防小偷，而来还可以赚点小钱，这样一来就肥了中国的银行，然而了解金融的人都知道，以近几年人民币形势来看，把钱放在银行里存个几年，拿出来的钱还不如当初存进去的本金来的值钱！银行也不保险，这也就催生了人们的投资欲望，越是投资途径窄，人们就越想要投资，近些年中国房地产经历了“黄金十年”，房产市场火爆异常，毫不夸张的说，只要你有钱，只要你买了房，你就准备坐等升值吧。因此我们常常看见手握巨量资金的温州炒房团去各地投资买房、多个楼盘刚开始预售就被抢购一空，人们甚至不需要知道房子的户型、设计等情况就大笔一挥在购房合同上面签上了自己的名字，这在今天看来纵然是有些草率，然而这也从侧面看出中国人对投资的热情。然而中国的房产市场从来都是变化莫测的，金融影响、政策导向、开发商策略等等都会影响到房产市场尤其是楼市的价格起伏。近期，随着“国五条”、限价等国家调控政策的逐步落实，加之6月下旬金融业出现的“资金荒”在一定程度上冲击了房地产市场，致使开发企业推盘积极性有所下降，部分购房者持观望态度，全国多个城市住宅成交量相比上月继续下降，在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，相当一部分城市的楼市出现了低迷的势头，且业内人士估计，这个形势还将持续一段时期。面对这一形势，手持资金的投资者们又将何去何从、作何选择呢？商铺投资成就“中国好钱景”让我们换一个角度来考虑问题，同是投资房地产，既然住宅市场暂时没法满足我们的投资需求，我们何不另辟蹊径，在商业地产方面下一番功夫研究研究呢？上海房地产研究院副院长、中央电台特聘财经评论员指出，目前楼市已经过了“黄金十年”，进入了“白银十年”。在“白银十年”中,虽然房价在涨,但是涨幅缩小,这时“租金回报率”才是投资的王道。这里的租金回报率在很大程度上是指商业地产所包含的店铺投资所获得的收益。中国有句老话“一铺养三代”，只要眼光独到、投资得当，“一铺养三代”绝不是一句玩笑话。我们都知道，北上广这些一线城市的商业地产不论在资金、规模还是在人流量上面都属于国内佼佼者，引领着中国商业地产的发展方向。那么，我们的中小城市商业地产的前景又是怎样的呢？专家表示看好发展中的二、三线城市商铺前景，商业地产不仅是沿街店铺，也包括城市商业综合体，这种超越传统百货，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、旅游等于一体的消费模式，更迎合现代人消费习惯和特点。城市商业综合体的优势就是业态互补，消费相互支持，能够实现商业地产的可持续发展，并能对城市及区域经济发展带来巨大推动作用。结合我们当地的情况来看，专家提到的商业综合体内商铺的投资价值可能会更大些。<<<<<<腾讯房产台州站官方咨询热线：6;<<<<<<<<<声明：本网（）登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。
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投资商铺和住宅有什么区别,哪个好？
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你可能喜欢商铺的增值潜力，为什么不如住宅呢？
在三四线城市的朋友，都知道一个事情，那就是商铺的价格远远高于住宅的价格；
但是升值速度，商铺的价格，远远没有住宅升值那么快，为什么呢？
同样的一个小区，10年前的住宅均价3000块，现在是10000块；10年前的商铺均价9000块，现在15000块，为什么呢？
是网商的影响，还是住宅泡沫过大，还是经济下行过大呢？
没有对比，就没说有伤害，举个例子吧！
在重庆，住宅均价8000块，商铺基本都在35000左右；
然而，作为大都市的上海，住宅最高单价10万，均价也在55000左右，一般商铺也就才左右不等；
这就有意思了，哈；
为什么三四线城市，或者住宅房价很一般的城市，商铺价格和一线城市的商铺和住宅的房价，差距那么大呢？
经济越发达，商业活动越频繁；
商业活动越频繁，那么商业的用房也就需求大，去求大的时候，开发商都看到了这一点，纷纷进入；
商铺不比住宅，具有刚需性质，商铺是完全市场化的一个市场；
由供需自主调节，价格相对更加的市场化，差异化；
而三四线城市的住宅和商铺的开发比例，以及商业化程度，商业活动的频繁程度，远远不及大城市；
那么，开发商业楼的风险和成本，就相对很大，更多的是社区商铺；
在市场化，商业逐渐需求较高的三四线城市，那么商铺的价格也受到市场的自动化需求调节，居高不下；
另外，租金也是一个很好的衡量指标，相辅相成；
为什么，商铺的增值潜力，不如住宅呢？
第一：受到了各种的冲击；
一是网购的兴起，冲击了实体店的收益收入，其实这只是针对百货而已；
也就是说，百货收到了冲击，而之前的商业模型，都是百货站到最前沿的模式，从名字就能知道，百货大楼；
如今的的百货市场，一方面更加集中到了超市，网购和社区商店里面；
剩下的只有娱乐，文化，个性化的服务了；
二是商业模式的冲击；
以娱乐体验为主的新型商业的兴起，旧的大型商业，环境，要素，面积，车位无法满足现有商业环境的冲击；
那么，商业市场化机制，就起到了决定性的作用；
商业用房，不受调控，也不受利率影响，只是它的商业价值，足部足够强大；
这样一看，商业的增值，是不受政策，不受利率，不受任何调控的一个完全市场化的发展和价格；
而住宅，会受到城市人口，政策引导，利率，甚至补贴等等因素；
住宅还绑定更多的附加值，学区，户口，地铁的方便性等，来决定购买力，影响市场；
商铺的价格更加真实，更加客观，更加的经得起推敲，所以涨的不够多，也是有道理的；
第二：商铺的需求和住宅的需求不一样；
假设上海人口在15年前，是人口1000万，现在增长到了2000万，那么商业用房和主住宅用房，会增加多少呢？
一千万人口的住宅用房，至少是300万套左右；
而商业用房会需求多少，多建几个超市，多建几个办公楼就可以了；
至于说商铺需要多少，这个都是按照一个1000人的小区，只需要一个社区超市，就满足了；
其他的服务，早点，吃喝拉撒办公，每1000人只需要几十个商铺，就满足了；
这就是需求，这就是为什么上海的住宅和商铺的增长能力，具体的体现了，供需失衡；
而上海的商铺，商业楼，远远要供给高于需求，形成和住宅的价值对比；
然而重庆，以及一些三四线小城市，恰恰相反，人口净流入很少，人口非常的稳定，没有增长；
商业楼的建设水平和住宅，基本持平，属于平衡状态，但是消费的需求改变了；
这里面有几个关系：
一是商铺本身的供需关系；
二是人口流入的住宅与商铺的需求关系；
三是消费观念的需求变化，与商铺的发展的供需关系；
凡是打破这些平衡的，要么增长率有区别，要么增长速度有区别，要么价格平衡有区别；
阿永哥点评：
一是本质还是商铺的供需市场化，不是刚需，再加上商铺二手交易几乎是零控状态下，那么增长差距就会越为明显；
二是商铺本身也有会有更多的特性，年线短，交易成本高等等；
这就导致买商铺，会更加的理性；
三是投资商铺作为赚钱的资产，投资住宅是作为投机市场的缩影；
买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？
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今日搜狐热点2016年合适买门面吗？三线城市，房子旁边在建医院和菜市场，买那儿的商铺合适吗？合适的话做什么比较好？- 百度派
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2016年合适买门面吗？三线城市，房子旁边在建医院和菜市场，买那儿的商铺合适吗？合适的话做什么比较好？
问题说明（可选）：
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我认为如果经济宽裕，那么还是比较适合买门面的，毕竟虽然说中央一直在说要调控房价，先要让房价热逐渐的冷下来，但是房价却一直还是在攀升，也没有冷下来。可以做一些小买卖，或者是办一些商店都是比较容易操作。
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，独钓寒江雪
如果你的手头上没有现金的话，我建议你可以适当的进行购买，现在全国各地的房价都在升，铺位面积价格不断上升，作为投资的话，是非常好的 。
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我觉得说一年不适合，不适合买门面，要看那块儿的生意是否特别繁荣？是否处于经济繁华地带，如果是的话，那么应该在那边投资，是一个很明智的选择，
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我觉得不是说那一年适不适合买门面 关键是看你要在那一年有想做生意的想法 既然你有了自己的目标跟想法 那就大胆去做
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2016年合适买门面吗？三线城市，房子旁边在建医院和菜市场，买那儿的商铺合适吗？合适的话做什么比较好？
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