怎样投资商铺？千万记住这15个要素
怎样投资商铺？千万记住这15个要素
今天聊聊商铺投资的问题。投资商铺无非关注这15个要素：
第一要素：地段
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。
繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。
可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。
毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
第二要素：临街状况
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。
当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
第三要素：人流
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
第四要素：驻留性
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。
要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
第五要素：购买习惯
你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。
人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。
所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。
第六要素：购买力
同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。
犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。
第七要素：便利性
一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？
一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？
第八要素：商圈
每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。
并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。
在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。
第九要素：规划
现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。
原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。
如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。
第十要素：地势
铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。
最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。
第十一要素：净高
商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。
第十二要素：开间
商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。
第十三要素：朝向
尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。
第十四要素：比价
在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。
第十五要素：收益率
根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。
年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。
低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。
商铺投资学问当然不仅这些，但这些要素为主因，作为商铺投资的首要条件进行排除。【商铺投资】七大不得不投资商铺的理由，我比较关注第7条
当今，享受到社会快速发展的红利，人们手上开始拥有了更多的财富。如何配置资产，已经成为社会上最受关注的话题。继股票、基金、房地产之后，商铺以稳定、无政策影响、不限购等优势，逐渐成为了新的投资风口。
这是因为...
①与股票基金相比
投资风险小
投资商铺可坐享其资产带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得时时留心，生怕下跌；一旦被套牢，进退维艰。商铺除了自身升值潜力外，每年租金远远高于银行利息，而且租金随着时间发展而上升。
②与黄金相比
与投资黄金珠宝相比，首先大众购商铺能鉴定优劣，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；其次，商铺有广泛的使用价值，在自身不断增值的同时，而且还可自主经营或租赁经营。
③与利率相比
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的，也就是说钱变得越来越不值钱。当货币贬值时，需要寻找其他对冲的方式，固定资产能实现货币的保值和增长，而房产是人们普遍认为可以低于通货膨胀的一种投资产品。
越老越值钱
二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺租金的增值速度极其惊人，越老越值钱。
好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金水涨船高。“一铺养三代”就是这么来的。
商铺跟着交通走
地段，是投资的一个重要因素。商铺投资也不例外，好的地段，不仅能使商铺保值增值，同时还能聚集更多人气与财气。
⑥社区商铺
投资压力与客户群体
对于广场商铺而言，社区商铺投资压力小，容易出租、转让；由于社区商铺主要由社区内部客户群体带动消费，因此消费群体明确、稳定，不可控因素少，更容易找准客户定位，风险更低，盈利更快。
⑦新乡正商城
84-352㎡临街商铺
你投资的首选之地
商铺投资 人气为王
随着平原路的东扩
新乡东区发展的日趋成熟
再加上河南工学院师生群体
及小区业主的陆续入住
标志着周边常住人口的大量提升
消费群体进一步扩大
丰沛人气确保各种业态的财富创收
交通便捷带来人潮聚集
交通便利的商铺，人流通达性强，市场聚合效应大
新乡正商城商铺地处平原东路与新八街交汇处
四通八达的交通决定了新乡正商城商铺的人气
而这巨大的消费群体
则会让这里形成一个好的商铺聚集地
这又会进一步带来新的人流
一个良性的循环
会让商铺业主成为受益者
投资铺就选好项目
一期、二期临街商铺
1、40年产权社区底商
（40年产权临街铺，邻近消费、租客广泛、经营业态与人们衣食住行密不可分，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，成为居民生活不可分割的一部分）
2、单、双层铺
（单、双层铺，多重业态，实用性更强。更低门槛，更高利用率，流通性强，自用出租皆相宜）
3、经营业态更清晰
（社区商铺主要是与人们生活密切相关的生活用品和生活服务设施，客群稳定，很多业态都可以安稳的经营下去）
家有万贯，不如临街有个店面
临街商铺投资当然要选择一个消费人群多、交通方便的才有可能达到我们的期望值。新乡正商城临街商铺，位于平原路、新八街，交通便利、人流量大！正商城临街商铺，动线合理，自由组合。全城销售中……
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&几大理由告诉你 为什么大家都说买商铺投资最保值
几大理由告诉你 为什么大家都说买商铺投资最保值
来源：吉屋网 &&发布时间：
如果你手机有闲钱，你会怎么处置呢？放银行吃，还是买理财产品获得薄利，还有些胆子大的会买股票，但是风险相对来说比较大，今天小编就介绍给大家一个稳定性比较强的投资方式，就是，为什么说稳定强呢？让我们一条一条来分析。线上报名专车接送，成交送iPhone8P一台。抢购热线：400-1、稳定性高商铺属于耐久商品，稳定性高，别看买商铺一出手就是大几十万、几百万，实际钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产。在需要用钱的时候，每年有丰厚的租金进账，再或者把商铺出售，可以加利润一起回收。2、利润高商铺投资除了要看“长期租金的折现价值”，更要看商铺的成长增值空间，两者之间的关连性十分紧密。地段的成长会直接带来商铺本身的升值，商圈的不断成熟，也会带来租金的不断上涨，如果有完整的交通配套，带来源源不断的人流，那么商铺的利润会更加相当可观。3、越“老”越值钱住宅使用年限在物业中最长，但住宅毕竟主要是用来居住，一般住上5至10年都会选择更换新的环境，二手住宅房就存在了折旧的因素。而商铺讲究的是地段、人气、回报价值的全面体现，随着年限的增长，不仅不掉价，还会更值钱。4、可以坐等收租一般来说住宅除了自己出租，就是放到中介，而且空置的时间较长，相对损失显大。如果经常为出租的事宜跑前忙后，非常烦琐。商铺就不同，还未到期就可以提前放盘，看铺又不影响到租户，如果有专业运营公司托管，坐等收租，非常轻松方便。5、商业用地越来越少城市人增地减，为保障居民基本住房需求，政府肯定会限制商业地产的开发。另外，随着越来越多倾向于大部分商业自持，即出售的越来越少，所以商铺是卖一个少一个，能抢到的肯定能赚到。6、最为稳健的投资渠道当前银行储蓄风险较低，但是收益也较低。股市、期货、基金收益较高，但是风险最为具大。黄金保值性高，但升值空间不大，还有可能被套牢。而商铺无论是投资价值和使用价值都很高，即可自主经营也可租赁经营，而且商铺自身在不断大幅升值，是目前少有可让资产保值升值的稳妥方式。7、国家针对住宅而非商业为减少住宅，实现 “居者有其屋”,历年来，政府政策频频出动，频繁的调控政策对于住宅的影响可谓非常具大。然而，对于商业地产却鲜有调控。8、养老保障商铺作为一个稳定的投资产品，每年不断地为投资者提供可观的现金流。随着租金的不断提高，即可用做子女教育费用，也可作为稳定的养老和旅游资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。友情推荐商铺：利润一览表 不含铺位价值总收益816万《》位于全国卫浴产业排名名列前茅的经济重镇，—水口镇。由珠江电影集团和开平共同打造的商业综合体，是目前水口镇少有的商业综合体坐标性。目前有大润发超市、金六福、星光等超过80％的商家入驻。目前项目推出八年共返租60%的高收益，且5年后可接受无条件按原价的150%回购，保证投资者的收益。目前项目一期为现楼，即买即收楼，即买即收益。
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俗话说“一铺养三代”，可见投资商铺的回报是什么可观的。与住宅投资相比，商铺投资回报率高，稳定性强，升值潜力大，另外，商铺受国家政策影响比较小，因此越来越多的投资者把目光放到了商铺投资上，但是同时商铺投资涉及到的资金规模较大，也另一些朋友对投资商铺犹豫不决。关于如何投资商铺，投资商铺有什么好处，又有什么风险呢，小编为大家整理收集了一些相关信息，供大家参阅。
商铺投资，这些工具你肯定很需要
商铺投资回报率计算器，根据购房者的需求可以计算商铺投资回报率，得出相应的投资回报分析。
商业贷款计算器，可以根据还款方式、还款类别、计算方式、按揭成数、贷款年限等多种组合计算不同的贷款金额，应还利息等
投资买商铺，买得起还是买不起，算一算就知道了。购铺能力评估计算器可以根据现持有资金、家庭月收入、家庭月支出、商铺面积、贷款等相关信息评估购铺能力。
商铺税费计算器可以计算最新商铺新盘、二手商铺契税、印花税、交易费等相关费用
投资买商铺，你要了解这些
一：土地性质
目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”；从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
二：规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。
三：相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。
四：面积大小
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
五：用途结构
商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
一：商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类：
一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
二：租用还是买产权
产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
三：商铺投资方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
四：商铺投资，几时出手最划算？
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。
随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。
看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
商铺投资有什么好处
一：不折旧
就住宅而言，使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，无论何时出售都会有折旧的“待遇”。而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题，“旺就行”。
二：不装修
在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2～3年就得装修翻新一次，以至让物业快租或租上好价。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修。
三：不忧租
一般来说住宅都要到经纪公司放盘，而且空置的时间较长，相对损失显大。商铺就不同，还未到期就可以提前在中介登记，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。
四：投资回报高
商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下；商铺出租一般签约在3～5年，每年都会有递增，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费。再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。
商铺投资有什么风险
一：开发商的信用和管理风险
经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
二：商铺招商定位模糊和过度炒作的风险
商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。
三：商铺的硬件及交通条件带来的风险
人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、 电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
四：商圈不佳与消费资源不足造成的风险
投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。
五：投资者自营“养铺”风险
投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。投资者可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。
六：商铺投资者转租的风险
投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。
七：产权商铺的资金成本的风险
资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。
八：政策和政府规划的风险
投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。
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