在多伦多买楼花 如何规避风险？
核心提示：前阵子，多伦多北约克区爆出了一起轰动全城的烂尾楼花案：一个名为Centrium at North York的楼盘四年未动工，开发商则下落不明，
前阵子，多伦多北约克区爆出了一起轰动全城的烂尾楼花案：一个名为Centrium at North York的楼盘四年未动工，开发商则下落不明，而该楼盘负责为买家处理订金的韩裔律师Meerai Cho于今年八月已宣布破产，这意味着百余名买家共一千几百万元的订金可能要打水漂了。据了解，这百余名买家之中，九成以上为华裔。
楼花纠纷并不少见
最近几年，加拿大一些城市的楼花销售持续火爆，对于这一点，就算不是地产“圈内人”也能明显感觉得到：楼花们公开发售前的彻夜排队长龙，到处都有的热火朝天的建筑工地……然而，虽然加拿大楼花市场基本上是理性的，监管体系也比较完善，但有些投资者的热情却超出了理性的范畴，而且对加拿大法律及监管体系过度信任，下单前甚至不会想到找律师审阅合同，更不用说对开发商背景做尽职调查了。而上述北约克烂尾楼花一案就像一声惊雷，让很多人一下子意识到，原来再完美的监管也可能会存在漏洞。
而其实，楼花买家与开发商发生纠纷的事件并不少见。比如，由于楼花交付时货不对板，买家一怒之下把开发商告上法庭的事。此前北约克Don Mills Rd与Sheppard大道交界处的Condo大厦由于开发商在广告宣传时称大厦有地下通道直接到达地铁站，但是交楼时却发现要走到室外，而对发展商进行集体诉讼。
还有，最近安省宾顿市(Brampton)的一群楼花买家非常气愤地得知，原本应该于2012年交楼的Condo大楼，开发商现在通知他们，要想得到钥匙，必须支付多3万元，更加令人气愤的是，他们了解到开发商Fernbrook Homes在去年3月(比合约交楼期晚了差不多1年)还没有向政府申请建筑许可(Building Permit)。Fernbrook Homes表示，受影响的约有97个单位的买家，其中有10%要求退款，而且已经得到百分之百的订金退还，还加上7500元的损失款。Fernbrook Homes在一份声明中表示，过去几年市政府和皮尔区区域政府一手导致的开发成本大幅上升，是开发商无法控制的，导致与买家签署的合约延期。
房地产律师BobAaron表示，Cattlemore发展项目的买家可能觉得结果对他们不公平，但是这一切都要视乎当初与开发商签署的合约细节。
开发商如何进行项目运作?
专业人士指出，发生烂尾并非在所有情况下都是开发商有意欺诈。一些开发商出于经验不够或是操作不够规范，或在市场激烈竞争的情况下，都有可能令开发项目中途夭折。
安省开发商协会首席行政官Joe Vaccaro表示，开发商有时也很无奈，政府的税项随时可能调高，导致建筑成本上升，这一切都要转嫁到消费者身上，政府以后处理类似的事情需要更透明，对消费者更加公平。
据介绍，在加拿大，从开发商获取土地至最后向购房者交付产权，新建房产项目的开发通常需要经历5、6年甚至更长的时间。这里的“销售”环节早于“施工”环节，购房者往往是对着图纸签订合同、交付定金(通常是房价的20%至30%，自合同签署起分数次支付)，然后等房子建成交付后再办理房贷、支付按揭。为了保障买房者的利益，这笔定金不是直接打给开发商，而是存到开发商的代表律师的信托账户(Deposit in Trust Account)。根据法律规定，在正式交房前，开发商是拿不到这笔钱的。
相关人士表示，用于建筑施工的资金通常来源于商业银行的专项贷款，不过在此之前开发商必须证明自己有足够的还款能力，比如项目销售形势大好，已经消化了85%。也就是说，如果卖得不好，开发商就拿不到银行贷款，房子可能根本就建不起来，但因为有律师的“看护”，所有的定金理论上都是安全的，最大的损失无非是时间价值，苦等几年最后开发商通过律师把定金退还给购房者而已。
帝国地产的资深经纪AliceChen提醒道，买楼花，一定要调查开发商的名誉。开发商的好名声不是一天之内建立起来的，那么，这样的好开发商，也不会让自己多年的好名声为一个楼毁于一旦。好比挑选租客，信用分数高的租客，不会因为赖掉租金而毁掉自己的好信用分数。而不好的租客，也一定可以从蛛丝马迹中看出来。
她表示，好的开发商，应该是遵纪守法，按时完工，兑现承诺。“如果您遇到的是从来没有听说过的开发商，那么，应该保证不要交付超过Tarion 保险可以赔付的上限：即Condo2万，无管理费房屋4万。如果超过这个数，建议您坚持要求开发商出示证据，证明他们有足够的担保资金保护额外的定金。”Alice Chen建议。
她补充表示，很多从开发商手里直接买房产的人都知道Tarion New Home Warranty Program ，即，Tarion新房保险计划。这个保险为期7年，除了随着年头的递进，对于房屋的不同项损毁需要修复负责，还有一条担保赔偿，就是买家的部分购屋定金。
她解释说，“如果您买的是共管公寓楼花，担保额为2万加币，如果是无管理费房屋，这笔负责赔偿的额度则为4万加币。超过这个线以上的那部分，由买家自行负责。”
律师在楼花购买中的重要性
在上述北约克Centrium烂尾楼花案中，为买家处理订金的律师，除了韩裔律师Meerai Cho以外，还有另一家律师行——最先受雇管理该楼花订金信托帐户的Brattys & Partner LLP律师行。近日，法庭方面经过聆讯，同意Brattys & Partner LLP律师行加速退还仍在其信托帐户名下的住宅单位订金，共计900万元。
这就是说，如果楼花买家们当初选择的是Brattys & Partner LLP律师行，那么订金是不会打水漂的。
据悉，Brattys& Partner LLP律师行是事件爆出后即向法庭提出这一申请的。该公司发言人表示，接到法庭的批准令之后，退还定金的工作已经开始，900万元将全数退还给买家，发还给受影响的180多名买家。但法令只适用于购买住宅单位兼将订金存放在Brattys律师行的买家。
至于将订金存放在Brattys律师行信托户口、后来却被转至韩裔律师Meerai Cho的信托户口的商舖买家，则未获退订。
由此可见，买家们在买楼花时，选择好律师是多么的重要。一般来说，要了解下代表律师行的资质，最好选择规模大一些、口碑好一些、比较知名的律师行，会相对更可靠些。
事实上，有的投资者正是因为对律师行的谨慎选择而避免了损失。据报道，多市一位投资公寓的投资者潘先生表示，他在2010年也曾被Centrium项目吸引，也筹集了资金买该楼花。但是，已经交了2.8万元订金的潘先生，突然接到一封律师信，得知负责管理订金的律师行已经更换，他就开始觉得不妥。“我问经纪，他说不是什么大问题，换个律师行而已。但问题是，这个律师行名气太小，而且很少有换律师行的，这样的事情不靠谱。”所以，潘先生就断然退出了。
投资楼花的冷静期
此前，鲲鹏国际金融公司总裁孙晓明曾对记者表示，她要提醒购买多套楼花的投资者注意的是，购买新房楼花时，签约之后都会有10天冷静期。有些人为了抢到楼花，不惜放弃这10天冷静期，其实这样做是很危险的。为什么要有10天的冷静期?在这10天里该做些什么呢?在这10天里最重要的是请律师审阅合同条款，修改或剔除不合理条文，争取对自己有利的合同内容。此外，她还建议炒楼花的客户，千万不要在同一个物业里购买多个楼花单位，就像鸡蛋别都放在一个篮子里的道理是一样的。
恒生地产Broker杨洪一直对多伦多Condo投资市场颇有研究，他告诉记者，很多投资者以为买楼花就像黄牛炒球票，现在买进，过几个月高价卖出，一转手就是白花花的银子。目前Condo楼花购买大军中，持此黄牛观念的人占了很大比例，以为交15%-20%的定金，不等房子盖好就转手出去，稳赚不赔。
但是杨洪指出，这种想法风险很大，也是不现实的。首先，楼花并不是你想什么时候转手就能转手的。地产商通常都有一些限制条件。例如，你购买的Condo有两个Closing的日期：OccupancyClosing 和Final Closing。前一个Closing是拿钥匙，后一个Closing是拿产权。有一些开发商允许只有拿钥匙后才可以转让楼花;也有一些开发商要等他的房子卖掉85%以后，你才可以转手;有的甚至根本不允许原始购房者在拿到产权以前转让楼花。所以买家在买楼花时就必须了解清楚。如果发展商为了促销，的确给了你权利在任何时候可以转让，在购房合同里面一定会有相应的条款，售楼中心里的销售人员的口头承诺是不具有法律效应的。
杨洪对记者说，有的人可能是为了避免产权转让时可能发生的产权转让费和律师费，所以才考虑在Final Closing前转让楼花。但是转楼花时，你会发现地产开发商一样要向你收取$3000.00到$5000.00不等的AssignmentFee。另外，即使开发商允许你转让，但由于拿钥匙时你还没有产权，房子不能上MLS，楼花的买家和买家的地产经纪人只能运用有限的个人渠道去推销所拥有的楼花单位。
炒楼花的原则和经验之谈
天合地产Manager陈虹也对记者谈到，对于炒楼花的买家来说，楼花价格一般比建成后的便宜，签约时，买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成，一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下，该物业也随着升值。待物业全部建成后，以现货推出市场，回报自然可观。
但是，陈虹指出，有回报就会有风险，而且回报越高，风险也越大。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题，有些房产建设过程中，很有可能因为种种原因而被拖延，如果一拖好几年，正好遇上市场变化，房价下跌，买家则面临重大损失。因此，陈虹建议，炒楼花的钱一定要用手中闲置的钱，一旦到了能够出售的时候正赶上市场情况不好，可以压在手里挺住，等到市场好转的时候再卖，而不是抱着投机的想法炒楼花，那样就会把自己陷入进退两难的境地。
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什么是炒楼花，炒楼花存在什么风险
我有更好的答案
人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。炒楼花属于期房炒作炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，以小钱博大钱，在楼市上升期，套取高额订金，从中赚取差价
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什么是炒楼花?商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订,由预购方先支付定金或预付款,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。澳洲楼花有风险，投资须谨慎！
最近一段时间，澳洲本土房地产市场异常火爆，林林总总的现房和楼花令人眼花缭乱，让许多购房自住和投资者们目不暇接，不知道孰好孰坏。特别是现在很多楼花项目，占领了楼市的半壁江山。想起一个朋友说过的一句话，任何不提示风险的投资都是别有用心的。还有众多周边的朋友问起楼花的风险到底有还是没有，有的话，是哪些？尝试着对楼花的风险进行分析，欢迎大家跟帖补充说明或者进行讨论，驳斥本人的观点，所谓“真理不辨不明”，下面将就几方面展开对楼花风险的分析：
一、设局圈钱
这种风险是开发商拿到地以后还没有获得DA的批准之前，或者根本还没有拿下土地，就出设计图销售楼花，设计诱饵将钱拿到自己口袋里，销售完成后，或打包卖出，或卷钱走入。这种情况在主流社会发生的几率是比较小的，但个别不负责任小开发商利用部分人群的信息不对称性，从开始就没打算将房子建成，也就是说，目的和动机就是骗钱，再加上个别丧失良知中介的推波助澜，以价格优势或者投资回报高额利息优势作为诱饵，忽悠购房者，完成骗局，受骗者发现时为时已晚。
为避免此类情况的发生，广大购房者在购买楼花时一定要注意核实楼花是否已获得DA批准，因为该批准是合法出售楼花的前提和必要条件，没有DA批准的楼花是违法的，同时也是一个骗局。
二、能否建成的风险
获取DA批准后，能否建成还存在风险，因为DA批准后，还要有开工许可的批准才能正式开工。注意，有的小开发商在楼花出售出去以后，自己不建，打包卖出去，本身就存在一个过程，完工有时也遥遥无期。关于楼盘能否建成主要存在两个风险：
1、不能获取开工许可的风险
比如在某著名华人居住区的火车轨旁边一块狭长的地，某集团准备建三栋楼。该楼花两年钱都已基本售罄，但到现在迟迟没有动工，原因是council认为该楼盘离火车轨太近，技术发面存在问题，需要重该设计。但愿近期该集团能解决该问题，否则将会麻烦缠身，即使不赔得倾家荡产，也会身败名裂，无法在悉尼市场上立足了。这就是说如果地块存在不适宜开工建设、无法建成住宅的话，即使获得DA批准，没有开工许可的批准也是不能正式开工，当然也不能按期交工，甚至无法建设。
为避免此类情况的发生，大家在购买楼花时一定要进行实地考察，首先从直观上感觉一下附近有无建筑方面的障碍，比如火车轨、加油站、高速公路旁等等，如果现在地面上就有类似建筑的话，在施工方面相对就比较安全一些。另外如果可能的话问一下周边学建筑土木的朋友。
2、开发商资金链的风险
在获取DA批准和开工许可后，开发商的资金是否充裕就成了项目能否建成的关键。在工程开工后交房前，期间发生的所有费用都将由开发商支付，开发商的资金实力将受到一定的考验。比如某韩国人居住区的某个项目，挖好了坑在那里停工了两年，近期刚刚重新开工。如果购买了这种因缺少资金而交工遥遥无期的项目的楼花，无论是投资还是自住，购房者就苦不堪言了。
因此，建议在购买楼花时，尽量选择有资金保障的开发商，尽量选一些大的主要开发商的项目，确保项目能如期完成。
三、投资价值下降的风险
如果有人告诉你说他们的楼花肯定百分百在建成的时候能够升值，能够超过现在的购买价格，打着“以今天的价格获得两三年以后的新房”的概念，好像购房者赚了多大便宜，现在不买就要亏多少钱似的。任何说建成后肯定涨多少的评论家或者推销者都是不负责任的。就连股神巴菲特在回答关于某只股票是否近期会涨时，他都说近期涨不涨不知道，但几年到十几年后，肯定翻几倍甚至几十倍。所以说市场始终存在着不断的变化，而楼花建成后的价值要看其建成后该区域的发展情况、该区域届时的生活环境、该项目建成后的租金回报、该楼花所建成的房屋的质量、物业的管理等等综合因素造成的。如果房价到时候下降10%，整体而言，如果你卖房交割的话，你前期交的10%就蒸发了，这个和期货有点相似。
关于这方面风险的防范，傲丰专家建议购房者一定要综合考虑准购买楼花的各方面影响价值的因素（包括以上所列各项），做出合理判断和抉择，尽量避免购买不具投资价值的楼花。
四、楼花的选择和建议
基于以上风险的分析，购房者在购买楼花时，应注意以下几点：
1、建议尽量选择大的、主要的顶级开发商的楼花。这样的好处是一房屋质量方面有保障，二是资金方面有保障，三是这些开发商不会乱来。因为这些开发商看中自己的名声比看中某个具体项目的利润要多得多，比如Mirvac
Meriton Billbergia
Australand等等。他们一点是在做好充分的准备比如土地、DA批准、资金等方面后，才开始出售楼花，和这种级别的开发商买楼花，基本不会存在多少风险。
2、不要贪小便宜吃大亏。有两句俗话是说“一分钱一分货”和“天上不会掉馅饼”，只要你认为这两句话有道理，就要注意两点。一是如果开发商或者中介推出的楼花的价格明显低于同地段的楼盘，购房者就应该多考虑这里面是否存在故事了。好的规划是做好了一切的准备和预算，包括建筑成本的提高，如果价格明显偏低，购房者就应该考虑这个楼盘这么多钱是否能建成，或者开发商是否准备建设这个项目。如果建到一半看到建成后赔的更多，开发商宣告破产，购房者将是最大的受害者。第二点是如果推楼花时候，有人说可以放到开发商帐户里，并承诺给你高利息，建议购房者尽量不要选择购买这样的楼盘。因为如果开发商承诺给你10%以上的首付利息，个人认为，说明开发商本身缺钱，需要融资，开发商资金方面未做好充分准备，同时说明开发商要增加建筑成本，三年的楼花，每年10%以上，三年30%以上的利息，建起来开发商还能赚钱吗？对此持怀疑态度。如果不赚钱，开发商要么不建玩消失，要么开建玩破产，资金通过体外循环出去。
3、购买楼花看未来。楼花的投资价值体现在于其建成后是否可以获得相应的回报，房屋升值或者租金较好都是投资价值的体现。同时在比较楼花的时候还要坚持同等区域比较价格和开发商，同等价格比区域的原则进行购买。从投资的角度来将，在投资某一区域时最好做第一批进入的投资者，而不是最后一批进入的投资者。这方面一是购房者自己判断，另一方面就是多咨询房产理财专家，听听专家的意见，看其分析理由是否充分，总之，无论是投资，还是自住，一定要买一个有投资前景和未来的楼花。
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