2017三四线城市房价为何暴涨？三四线房子真的值得买吗？房价分析！2017三四线城市房价为何暴涨？三四线房子真的值得买吗？房价分析！币圈子百家号现在三四线城市房价也涨起来了，难道要变成留不下的是北上广，回不去的是我家乡这种窘境了吗！？如今火爆的三四线城市背后的上涨逻辑是怎么样的？造成中国房价短期内不断上涨的，有两大重要因素：一个是地方政府减少土地供应，造成的楼市资源稀缺;另一个则是，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投资需求。首先，一二线城市的回流族购房。这波上涨的涨幅力度空前之大，估计让之前一直坚信房价会跌的看空派都傻了眼，尤其是在一线、二线城市中等待房价回调合适之后再考虑的购房者，没想到被市场彻底打脸，诸葛磊也渐渐的感觉到从2016年开始，全国人民似乎已经开启了全民觉醒“买房致富”的意识，民智逐步在开化。所以，你会看到，一线被限购的人，会马不停蹄的跑到未被限购的二线城市抢房，二线城市限购后，一些人又被挤到了去三线四线城市的老家恐慌性购房，所以正是这些一二线城市的回流族，为三四线城市的房地产注入了一股新鲜血液。而且这波人有个特点：注重品牌和品质，喜欢买大品牌或者口碑好的房企的房子，有发展潜力的新区房子也是他们的最爱。其次，棚户区改造的货币化安置。最近诸葛磊回老家宜昌明显发觉城市里面的大拆大建工地实在是太多了，而且去看新房，也会猛然发现：为啥突然猛增了这么多买房的大款喔。结果一打听才知道很多都是ZF搞棚户区改造给的钱，现在ZF直接给货币，老百姓拿着钱直接把现有的新房库存消灭掉。这思路真是一箭双雕，三线城市本来居民的购买力就比较弱，而且新增人口也不是很占优势，倒是ZF使尽洪荒之力，大搞拆迁，反正我货币化补偿给你嘛，自己拿钱付首付买房基本足够了。这么一搞，城市里面的老破小不见了，新房的库存也消灭的差不多了。不过比较悲哀的是城市新区里面的失地群众，自己的私房被强制拆迁，自家老窝被端了，拿着补偿款，可能就够付一个首付，然后再自己贷款，真的是为国接盘了。再一个，改善型需求的崛起。自从二胎政策公布以来，全国人民对大户型可谓是与日俱增。某央企开发商去年首次入住诸葛磊老家宜昌，一期的房子户型设计依然按照他在武汉的刚需市场需求来做的，中小户型过多，导致认筹和开盘大家都一窝蜂的去抢他家的大户型了，中小户型倒是剩了些。最后连开发商自己都没有料到三线城市宜昌人民对大户型的需求会有这么大，结果今年开发商在着手二期的户型设计时就定调：全部大户型走起。因此，一期的中小户型反倒可能成了绝版户型。就高层户型而言，比较吃香的是110 - 140这个区间的大户型，而且也能享受到契税1.5%政策的优惠，而150平以上的因为总价太高，三四线居民所能承受的总价压力也会相对较大，有点过犹不及，新房150平以上的反倒作为了一种拉抬价格的象征性产品而存在。再次，相对宽松的货币环境和房贷政策。从最近的这一波调控政策和方针来看，非常符合去年党中央所提及的分城施策的调控方式，不再像过往那样一刀切的调控，而且在今年年初的我党会议上也明确提出了支持三四线城市去库存的号召，一二线城市在今年已经失去了政策支持。所以你会看到，目前最严格的当属几个一线城市的限购、限卖、禁贷，严控购房资格等等，就连一线城市的商住房都是赶尽杀绝的在搞限购限卖的管制。与此同时，二线的城市也是相继跟进调控当地楼市，目前多数二线城市基本全面升级调控到限购+限贷+限价+限售的“四限时代”。反观三四线楼市，今年很明显一些三四线城市由于比较宽松的贷款环境和不算太紧的购房政策，吸引了一部分人恐慌性入市购房，三四线城市在今年也开启了新一轮的牛市行情。首先是环一线城市的三四线城市呈现火热状态，大有接棒上涨态势。根据安居客房价指数显示，广东清远房价环比上月上涨了18．28％，位列环比涨幅榜第一，福建漳州以环比上月上涨15．76％，位列涨幅榜第二位。与清远、漳州有所不同，沧州与廊坊除了受益于北京需求溢出外，还有雄安新区设立的利好，截至4月18日，沧州环比上月同期上涨了15．57％、廊坊环比上月同期上涨了10．69％，位列环比涨幅榜三四位。还有一类城市就是省内的&二把手&城市或者区域中心城市等。省会限购之后，首先想到的是去省内排名NO2.的城市去购房，这也是一种需求外溢的表现，同时区域中心城市也会吸纳周边弱县市的居民到该城市购房，所以“二把手”定位+区域中心城市的双重利好叠加，也会让一些三四线城市呈现出准二线或强三线的房价特点。最后，心理预期、攀比心理和羊群效应等。三四城市群众的购房意识往往是后知后觉的被他人带动起来的，而且在选货的能力上也稍显不足，尤其喜欢跟风买房。如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候，那么自己也会被动的置身在这种氛围中，三四线城市比较城市规模较小，楼市有什么风吹草动，口口相传起来基本很快就知道了。同时还有攀比心理和羊群效应在里面起作用，其实在三四线城市由于人际圈相对较窄，人与人之间的关系互动很频繁，谁家又买房了，谁家又买车了，基本很快都被传播出去。而这些，在一二线城市看起来很普通的事情，在三四线城市的群众看来其实是大事，值得拿出来当饭后谈资来说一说，所以在三四线城市中，攀比心其实更重，一旦有人“出头”，其他人会想方设法跟进，比如：跟进买房，跟进买车。。。等等。君不见，现在农村每到过年放假，车位都要打枪么。而且农村人不仅在老家乡村中盖私房，而且还会给自己的子女或者父母在市里去购置新房，这也是一种实力的彰显啊。现在三四线城市的房子到底值不值得购进？普遍的策略是，要选择大牌房企，因为它们获得的土地资源大多是一个城市最好的，它们的物业管理也会比一般房企好。也有人从房子的价值潜力看，认为三四线房子的价值“保鲜期”只有三五年，一二线房子则十年八年的放着也没事。这个观点也有一定的道理，一二线城市的人口张力永远大超三四线城市，按俗一点说法是，一二线的“接盘侠”也会比三四线数量也多得多。在刚刚过去的“五一”假期，不少三四线城市的楼市火了一把，被有的媒体称为“逆袭”。但是这样的“繁荣”，不少业内并不看好。随着调控进一步铺开和升级,部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。不可否认，有一定数量的三四线城市，未来有比较大的人口吸引力。但大部分城市不是。未来，一二线城市房价趋稳，但它的房价基数与市场需求，仍然是三四线城市所不可比拟的。这个情形有点像医院，民营医院很难敌得过公立医院，是因为现在中国的医生资源主要集中在公立医院。优质的教育、医疗、养老等公共资源，还是集中在一二线城市，这几乎是三四线城市绝难反超的方面。由是可见，是否在三四线城市置业，尤其值得购房者衡量价值与风险。如果你是自住，问题不大；如果你想投资，则要思量再三，特别是那些不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。币圈子百家号最近更新：简介:让您快速熟知币圈大小事作者最新文章相关文章三四线城市的房价会涨上去吗？
光宇吐楼市
曾记得上一次调 控也就是6年前，彼时的开发商们面临着政策调整带来的巨大压力纷纷寻求转型，有的选择了不同的产业，有的则转向了三四线城市。可以说早期的开发商转型还是比较成功的，但是随着大批量的房企趋之若鹜，纷纷将触角伸向了这里，一度造成库存积压，也就是现在的三四线城市的境况。今年一二线城市房地产市场异常火爆，不少开发商赚了个盆满钵满，在全国去库存背景下，一二线城市库存急剧下降，甚至有的城市出现库存荒问题，深圳、广州等存销比降至7个月以下。然而最应该去库存的三四线城市却因土地供应过剩、产业基础薄弱等问题，去库存压力有增无减。一样的政策环境，却不一样的市场环境。如今，在二次调 控后，加上一线城市土地太贵，又有开发商瞄准了三四线城市，然后这还与五六年前的三四线城市一样是块肥肉吗？安家新媒体小编观察发现，随着政策的调正不断深化，一二线城市市场得到了降温，根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月全国百城住宅平均价格为12938元/㎡，环比涨幅为0.88%，较10月份的1.65%回落0.77个百分点，与9月份的环比涨幅2.83%相比，11月的全国百城房价上涨空间进一步被压缩，显示出楼市调 控后，市场热度明显降温。北京、上海、南京等此前上涨较猛的一二线城市，房价涨幅多数回落。在监控的全国16个热点城市中，环比涨幅全都呈现下跌情况，跌幅最小的是南京和天津(均为0.01个百分点)，跌幅最大的是苏州，达2.66个百分点。房地产作为政策市，任何一个政策的出台都影响着企业的决策，牵动着购房者的心。所以，房企重新锁定目标，被一二线城市挤出的资金和购买力，正在将目光聚焦到中国的三四线城市。理论上，资金到了哪里，哪里就又将掀起一番热浪，今年二线城市便是如此，可是这次三四线城市能成为开发商们的避风港吗？“三四线城市的总量的确是过剩，但是并不意味着没有市场机会。三四线城市楼市相对稳定，无论是行情好坏都有一定的销售量，受到政策的影响较小。”祥生集团总裁赵红卫认为。还有不少开发商认为，三四线城市仍然还有较大的市场空间，关键在于三四线城市的城镇化率还比较低，2015年我国的城市化率才56.1%，仍还可以抓住“城市化”这个机遇在三四线拿地干业绩。今年7月，三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，开发商更是抓住了这个机会。三四线城市能成为躲避政策调整的突破口吗？安家新媒体认为，或许伴随着政策的引导，特色小镇的未来开发将会呈现一片大好天地，开发商们也可大有作为，然而就怕跟风，甚至流于概念，要知道这次开发商开发特色小镇很多并不是为了特色小镇而特色小镇，多数是为了避风头的无奈之举，并不是主观意识上的积极所为。本来像特色小镇已经不是严格意义上的房地产，但是我敢保证仍然会继续炒作房价。交通银行首席经济学家连平12月11日在2016央视财经论坛暨中国上市公司峰上表示，今年房地产市场冷热不均，未来三四线城市的趋势也是房价逐步上涨。近日，一直坚持深耕三四线城市甚至布局5线城市的碧桂园，在继恒大、万科之后，也宣布2016年已实现销售金额3000亿元，同比增长143％，成为第三家进军3000亿元阵营的房企。值得注意的是，由于碧桂园所拿土地以三、四线为主，其总价均维持在一个较低水准，因此其拿下的54宗地块耗资为190.11亿元，在成本上要远低于万科与恒大。这或许也给三四线城市的开发商们以信心，但这只是表面，碧桂园深耕三四线城市的时候，别的开发商们去哪了？当你发现人家赚了钱你再来的时候还能喝到汤吗？三四线城市那么多房子还没有被消化，又来这么多开发商，如果不能有差异化竞争，那未来三四线城市又将是何样的局面尚不可知，但安家新媒体小编认为，在这里，已经不是房价涨与跌的问题，哪怕房价跌房子都不一定卖得出去，那么高的库存是要等“烂掉”吗？
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关于三四线城市房价暴涨的原因，今天看了一篇分析，写的很中肯，截取几段，大家看看
在70城新建住宅价格指数排行榜上，前10名中有7个属于三四线城市；前三名，也全被三四线城市包揽。: X. ?- V+ Q4 [&&b, L$ L: T
（咱们排第七，环比涨幅1.7%）5 a. \5 \6 ~: u5 J( C
但是，调控政策已经那么严厉了，为什么三四线还能涨的这么凶猛，这些地方貌似本来就没什么潜力呀。6 {: I&&g& ~) n! ]/ W$ c- l
这里，大家要留意一个词，“棚改货币化安置”。+ z! t2 ?6 M9 \6 m* ?- f
以往，政府拆掉棚户区，给你换一套安置房，这叫“实物安置”；现在呢，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。
货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的芜湖，“货币化安置”的比例是100%！
这笔钱可不是个小数字哦，政府从哪搞到这么多钱？
这背后，又有我大央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东东来帮地方政府推进棚改。 ) w& t) o1 B8 @
PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。
大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。 ' T3 Q* ^/ ^6 V3 b
这钱有多少？菜鸡查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。
换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。
! _: _" Q/ d6 f7 [, `3 ~
而其实质，就是政府掏钱，让大家改善性购房。既满足了棚户区居民的刚性需求，又消化了挤压的商品房库存。 0 o& A5 R1 X( E# }4 ~5 {, P
4 a* O& z3 D" ~2 Z% Q8 j- O
山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了…… 5 I/ k7 x&&v/ i. s- f0 g
根源理清了，那么房价的走势也不难判断。这种纯粹由货币推动的楼市行情，只有短期效应，并不可持续。
8 W* z) Q0 @9 P. j) Q' D) C
大家都知道，一个城市长房价的基本面，或者说长期价值，还是要看“人口净流入”这个指标。
“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求，但对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移，那些长期来看，恐怕没多少人来接盘。 . _5 J9 ?! X5 [, b
现在入场的朋友，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。 + m. O7 _% F# [
总结下来，三四线城市的朋友们，如果是刚需自住，该买就买；但是还想投资的朋友，就别去这些三四线城市投机了。
顺便在说几句我想到的。" l2 ~# V8 {% M& G- B1 ^1 H, X' ^
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去指定的地方购房。说是在小北湖，去北湖买房加上房票，还能在优惠些。" u& O; ?" t( @3 h9 l&&V& P" r
小北湖的房价为何突然暴涨，直逼主城区，根据上文提到的棚改，加上房票等政策，也不难想象这就是幕后推手了。
我并不是黑北湖，我也有计划未来去那里养老的，但是现阶段，各种配套设施全靠图纸规划的地方，明显价格已经偏离了正常，甚至透支了未来十年或更多的增长潜力。7 O/ j- [' M- m&&V2 u! o
所以现在想去南北购房的，一定要谨慎，千万不要高位接盘。
vividabcd 发表于
20:567 S% n# v- L# q&&a* j
顺便在说几句我想到的。+ S2 E6 F3 }& t
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...
北湖涨价是因为附小和附中的建设，自己山师附小。山师附小一签，明德华府从3800直接涨到5300。附小附中一签，城投鹿港从4800涨到6300。别墅区更是涨的疯狂，北湖湾从1万2涨到1万7。北湖的定位在这放着，就问你济宁哪里别墅区最多？别墅区是给什么人准备的？以后北湖别墅区还会有国际学校，涨价只是开始。不信你等着看。3年内你看着北湖能涨到多少。
vividabcd 发表于
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...
你连最基本的理念都没搞清楚。房票不能跨区知道不？而且北湖的库存率低，全部推行的给房，压根就没房票一说。现在北湖有四大回迁片区。最早的豪庭御都和京杭佳苑，然后今年李集村的西南片区，廉庄赵村的东北片区。还有一个西北的片区忘记叫什么了。记住：房票是任城的，北湖没有房票之说。
好么，一二线就不是高位接盘了?
说的好 ，今年的房价比去年平均高了1000/平。收入还是那样，指望攒钱买房子是遥遥无期了: ~3 W&&h( G. W1 w3 K
好么，一二线就不是高位接盘了?
你现在拉过来几个小青年问问，他们愿意去一线二线，还是在三线四线，只是没有能力去罢了。北漂为什么有，你不向往大城市？要什么有什么，走在世界的前端。吃喝玩乐购都比三线思想强太多，打个比方，全国有多少人向往北京，有多少人向往济南，有多少人向往济宁，自己想想就知道了。这人流量能比吗？
你把全文发上来看看
vividabcd 发表于
20:56 & ]- E" M5 l( g2 b) [9 X/ v1 Y
顺便在说几句我想到的。9 M: N$ {" s" c: r9 z. N- |3 S
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...
北湖房价确实涨得不正常 现在5000多才算合理# K! b- \/ q# ]- a( n+ U$ D7 F
济宁大部分是下面县市区上来的 再加上城区小&&但是下面县市区只能是人口往外走 流入的不多 除非农村进城
以前没买房的，现在后悔。不知现在不买房的，以后会后悔不哩。
vividabcd 发表于
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...
谢谢楼主的好文章
小版主 发表于
北湖房价确实涨得不正常 现在5000多才算合理
因为北湖配套小学了，但凡有小学的地方没有低于6000的。电厂的凤凰城都能卖到6500，北湖就不能过6000吗？大运河西边都5000了…北湖就不能6000吗？
现在买房的都是“傻子”？唉，买房前先来声远看看，都好有远见，好有哲理。
08年的时候国家投了4万亿，房价升了一倍，直到15年才看到房价有点降的趋势。这一波如果真如你说的2万亿定向投到三四线，你就可想而知了
只要地价在涨，房价不会降
傻成啥了，你查查GDP只有济宁一半，1900亿的，商丘房价4000涨到7000多，再看看济宁房价就知真高不高了
洪波涌起 发表于
傻成啥了，你查查GDP只有济宁一半，1900亿的，商丘房价4000涨到7000多，再看看济宁房价就知真高不高了
土地供应的问题，地多就建的房子多…为啥济宁这半年的房子不愁卖？因为15、16去库存闹的，没批地…现在开一个楼盘就能卖70%以上，金色兰庭捂盘被通报了
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我不知道你们的城市是不是也是这样的，人口没见增长，月成交量也没有变化；偏偏房价就是涨不停，这是什么呢？我们之前有说过，很多三四线城市本身不具备涨价的能力。简单来说，就是要人口没人口、要经济没经济、要收
我不知道你们的城市是不是也是这样的，人口没见增长，月成交量也没有变化；偏偏房价就是涨不停，这是什么呢？我们之前有说过，很多三四线城市本身不具备涨价的能力。简单来说，就是要人口没人口、要经济没经济、要收入没收入，哪里会有人有钱买房呢？如果是这样的城市，那它们涨价的原因只有一个，就是：炒房客。不管你承不承认，这种炒房客确实存在于三四线城市中。他们甚至不用出面，只要和开发商搭上线就行了。开发商要卖房，却没人来怎么办？炒房客有办法，请几百个拖往售楼处驿站，热闹的气氛就有了。然后，各种线下夸张宣传一下，重点突出房价便宜、房子不多，这里的房子多么多么好，这里的环境有多少，对孩子有很大的影响&&等等。尤其是孩子方面，凡是与孩子挂上钩的商品，卖的都特别好。再说了，有些老百姓的智商不太在线，如果听到&免费&东西赠送，那一定会往前凑。人一多，宣传又到位了，还怕没人来看房吗。你们不用担心有没有人买房的事情，这些都是小事。你以为炒房客就只是搞虚假宣传的嘛，他们手里有的是资金，你想搞个&月光盘&、&日光盘&都不是问题。所以，你知道房价为什么会涨了吗。
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