马光远：中国究竟有多少房子是空置的？ - 金库网
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AFP、CFP快捷报名中国究竟有多少房子，空置多少年，搞清楚了或许就没人敢炒房了！中国究竟有多少房子，空置多少年，搞清楚了或许就没人敢炒房了！老中医健康常识百科百家号人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止的“拆出一个新中国”。那么，为什么说现在是“该搞清楚中国究竟有多少房子了”？中国楼市空置率统计到底有多“难”？关于中国楼市空置率，相对“靠谱”的数据是怎样的？岛君详细告诉你。&▌中国城市楼市空置率（相对靠谱数据）：具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。▌中国究竟有多少房子&10月前半月，热点城市在限购限贷政策的影响下，不仅成交量明显下降，房价涨幅也得到了遏制。但中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，是无法从根本上解决当下房价“暴涨”的难题的。&对此，独立经济学家马光远认为现在更迫切的任务是——搞清楚中国究竟有多少房子。他表示：&为什么在去库存的周期下，房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期？为什么大量的新增贷款进入到房地产领域，除了今年货币政策超预期宽松，以及全球的资产荒之外，最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子，特别是大城市的房子。从数据的透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据，房价的统计指标，土地供应，城市规划，住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今没有任何部门做过统计。笔者在研究中国房地产问题时，最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京，北京现在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未来10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部门没有任何权威的数据。记得有一年北京市公安局曾经有一个数据，大体是北京有380多万住户联系不到，当时被市场解读为北京空置380多万套房子，尽管有关部门对此进行否认，但究竟真正有多少房子，仍然成谜。&基于此，笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查，搞清楚中国究竟有多少房子，搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。&稳定房价说难很难，说简单也很简单，只要做到房子供需数据的完全透明，只要做到土地供应不搞饥饿营销，只要把住房保障和住房市场厘清边界，房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下，就会出现人为制造短缺的各种恐慌，从而导致房价非理性上涨。&▌中国楼市空置率统计之“难”事实上，不仅是“中国有多少房子”的问题，作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。近些年来，中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。&那么，统计究竟难在何处？&“国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”中国房地产协会秘书长顾云昌此前接受《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。&他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。&其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖全国所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。&2015年5月，《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称：“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”&▌中国楼市空置率究竟有多高？&空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。&中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，还是值得参考的，比如：&第一，中国家庭金融调查与研究中心在日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。&空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。&第二，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。&第三，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。&▌高空置率：一线城市上海最高，二线城市沈阳、青岛从空置率数据中，可以得到两点结论：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。&从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。&从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多，一线城市商铺的空置率非常低，普遍在10%以下。从赢商网大数据中心得到的数据显示，2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高，但一线城市的商铺空置率很低。具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。&▌马光远：只要告诉中国有多少房子，就没人炒房了为了证明国庆黄金周以来20多个城市采取的限购限贷措施取得显著的效果，国家统计局在发布9月份70个大中城市房价数据的同时，对15个热点城市10月上半月的房价走势进行了统计。自国家统计局建立这个指标以来，这是第一次。和过去限购限贷政策的效果一样，限购限贷只是暂时逆转市场的预期，给火热的市场泼了一盆冷水。但如果对房价未来上涨的预期没有改变，这种降温只会是暂时的。降温只是给市场打“麻药”，更重要的是要给市场“做手术”，切除市场不健康发展的病根。马光远认为，在中国房地产基本面今非昔比的情况下，如何利用房地产去库存的周期，实现中国房地产政策体系的重新构建，以适应房地产市场新的形势，相对于短期去库存政策本身，对中国房地产长期健康的意义更为重大。搞清楚中国究竟有多少房子，搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。稳定房价说难很难，说简单也很简单，降房价其实只需四招：一、房子供需数据完全透明，告诉老百姓；二、政府不再垄断土地供应，不搞饥饿营销；三、把住房保障和住房市场能够厘清边界；四、五年之内卖房征高额税收，房价自会回归理性。当下的最重要的是搞一次住房普查，我相信，只要普查一次，你会知道，北京现有的房子足够5000万人居住，房子短缺都是炒出来的。你见过谁住大街上吗？本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。老中医健康常识百科百家号最近更新：简介:关注健康,关爱自己和身边的人. 养生好帮手作者最新文章相关文章全球机密内参
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马光远：中国究竟有多少房子是空置的？
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来源：功夫财经（ID：kongfuf）从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。整个中国房地产市场完全成了诺贝尔经济学奖获得者阿克洛夫所讲的
来源：功夫财经（ID：kongfuf）从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。整个中国房地产市场完全成了诺贝尔经济学奖获得者阿克洛夫所讲的柠檬市场，虚假信息大量存在，真正有价值的信息根本没有立足之地。空置率这个数字之所以秘而不宣，更多的是因为这个数字的确比我们想象的要大。中国住房的空置面积，一直是一个难解之谜。空置面积尽管是衡量房地产风险的重要指标之一，但其实一直没有纳入中国官方的统计体系。2010年，在改进房地产领域的统计方法后，引进了&待售面积&的概念。国家统计局新闻发言人当时解释&待售面积&和&空置面积&这两个概念的不同时说，待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，而空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。按照国家统计局的解释，&待售面积&指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然，这个&待售面积&只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去，并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。而老百姓所言的&空置面积&，除了统计局公布的&待售面积&之外，更重要的是已经卖出去的房子有多少闲置或者浪费，这才是衡量住房投机因素的重要指标。对于空置面积这个指标，盛来运当时表示，目前国家统计局还不能计算出空置率指标。至于计算不出来的原因，统计局的说法是无法确定什么样的房子算空置的。正因为没有统一的标准，所以，多年来，围绕中国究竟有多房子空置这个问题，演化出了很多版本的说法：其一，2012年，北京市公安局的一个数据报道引发了关注。报道说：日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。于是，北京市空置房屋有380万套的说法不胫而走。380万套，按照三口之家，足够1000多万人居住。其二，2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，&目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。&由于笔者后来也没有看到这个报告的完整版，所以无从知道10亿平米的空置面积是如何计算出来的。10亿平米其实不算一个很大的数字，2015年房地产销售面积为13亿平，不到一年的销量，倒不算可怕。其三，2014年，西南财经大学发布的一份关于中国城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4％。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。这个报告当年引发了房地产行业人士的反驳，认为这个数字非常不严谨，中国不可能有高达20%以上的住房空置。因为没有统一的标准，在学术研究上又缺乏相应的数据做参照，官方除了统计意义并不大的&待售面积&，并没有完善住房空置面积的统计标准，从而使得住房空置率真正成了谁也说不清楚的谜。从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。用这个指标来衡量中国住房库存，显然存在严重的误导。去年年底，中央提出房地产去库存，但官方统计全国&待售面积&不过7亿多平，差不多是半年的销售量。如果用待售面积衡量库存，库存根本就不是什么问题。既然住房空置面积对于衡量房地产市场的供求关系和测试房地产市场的投机状况至关重要，有关部门有义务对该数据进行科学的统计。从国外的情况看，虽然没有空置率的具体指标设置，在空置率的定义上也没有统一的标准，但很多国家都会对住房空置情况进行统计，美国人口统计局更是对美国每年的住房空置率进行评估。中国房地产市场多年之所以政策乱动、市场乱动，人们对房价的解读也是千差万别，关键原因就在于包括空置率在内的这些统计数据的缺乏。在2016年房价经历又一次大涨之后，在对中国房地产市场的风险进行评估的时候，我们发现，过去多年缺失的一些基本的数据，到现在仍然搞不清楚。其实，空置率的数字迷局只是中国房地产市场信息混乱的表象之一，纵观中国的房地产市场，数据的混乱和虚假可谓触目惊心。在官方缺乏科学权威的统计指标的情况下，一些在房地产市场带有利益的中介机构趁势获得了中国房地产市场的信息发布权，由于利益因素作祟，数据的真实性和权威性禁不住考验，整个中国房地产市场完全成了诺贝尔经济学奖获得者阿克洛夫所讲的柠檬市场，虚假信息大量存在，真正有价值的信息根本没有立足之地。就住房的空置面积而言，政府设置该统计指标，并定期发布该指标不仅有利于高层的决策，也有利于民众对房价的理性判断。在政府&丧失&真实数据发布的情况下，不仅民众，甚至政府的决策都随着相关利益团体发布的虚假数据而翩翩起舞，这也在一定程度上说明了中国房地产宏观调控政策总难见效的真正原因。笔者多年来研究房地产，对于空置率这个数字也是很头疼。但是，常识告诉我，这个数字之所以秘而不宣，更多的是因为这个数字的确比我们想象的要大。住房空置不仅仅是三四线城市存在，一线城市这种情况也存在。以上举的几个例子，其实我更倾向于北京市公安局的那个数字，也就是，北京这样的城市，长期空置的房子预计足够1000万人居住，其他城市的情况如何，更可以想象了。
[责任编辑：杨芳 PF057]
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但估计很少有人清楚一个问题
那就是中国大地上到底有多少房子？
这个问题是估计不出来的也不会有个计算数据
要弄清楚“中国究竟有多少房子”
就需要引进一个概念——房产空置率
空置率是什么？
根据百度百科的定义，空置率指的是某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
空置率多少是健康的呢？
据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据：
美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的年，自有住房空置率最高只有2.9%。
欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%
根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越高，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。
那么中国的空置率在什么水平？
以下几个数据供大家揣摩：
1、中国家庭金融调查与研究中心在日调查的数据：
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%。
2、国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示， 中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。
3、2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示：
中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。
业内普遍认为，由于中国区域投资习惯与其他国家的不同，空置率30%是中国楼市“警戒线”的合理水平。因此，截止2015年5月全国住宅市场空置率尚处于安全范围内。
4、方正证券在一份研报中调查的结果
2017空置率预测
此前，中国社科院发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》，预计2017年底17个城市办公楼平均空置率将上升至20%以上，17个主要城市中大部分城市的平均空置率都将上升，市场呈现供过于求的特征，中国办公楼供需平衡将逐渐倾斜到需求端。
无论是哪一种分析或者调研结果，得出的结论都是：
我国目前的房子不但是充足的，
且就整体而言是过剩的。
那么，如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给，这房价会如何？
对于整体过剩，有人会说一线城市还会缺房吗？
从居住的角度来说，一二线城市够不够其实很难说。从人均的角度出发，一线城市已经满足了。另外，除了新增的房屋和土地供给之外，一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围，雄安新县的出现就说明了这一点。存量人口博弈阶段，这些地方即使能够吸引人潮涌入，也不能与新增加的供给以及跨城市新增居住供给的速度相比。
这样一来，我国房子的空置率可能会越来越高，
那么未来的房子在没有投资性、投机性需求的填入情况下
房子能像马云嘴里所说的，和大葱一样，随便买吗。
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