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出租屋精美装修改造后再出租 成都长租公寓扩张凶猛
来自：cd.zxdyw.com
日期： 9:35:58
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一楼是水吧、健身房、瑜伽室，还有公共厨房;二楼是可以看电影听音乐的影音室……再往上走，从10楼开始到17楼，是206间装修一致的房间，设计时尚，洋溢着摇滚风。成都装修网的小编了解到， 25岁的“海归”小赵家里有房、开着豪车，却选择在这里租住——“年轻，又没什么朋友，想找一群人一起耍。”
成都装修网的小编了解到，小赵选择的生活方式，正是时下流行的“长租公寓”。今年3月开始，多家长租公寓运营商扎堆在成都开店，包括魔方公寓、世联红璞公寓、龙湖冠寓，预计今年推出长租公寓超1.3万间。
长租公寓这门生意，被形容为一桩充满理想主义的事业，因为“这种模式为年轻人提供了良好的居住环境和条件”，是一件“改变世界的事情”。从多个运营商及专家处获悉，目前这桩生意仍处于抢滩阶段，市场细分、盈利模式等尚待摸索。
从初步数据看，目前成都的长租公寓入住率稍低的达70%，高的在88%。
业内人士认为，长租公寓的盈利来自三个方面：第一、租金收益;第二、房租溢价;第三、附加价值。
如有的长租公寓将附加金融业务，租房可以通过相关金融产品贷款，贷款用于支付押金;有的则挖掘公寓的社交、商业、娱乐、生活服务等功能，提升租房的附加价值;还有的拟将加强和开发商合作，并提供租赁、委托管理、收入分成等多元合作模式。
“每个运营商依靠各自不同的资源做一些附加业务，不管形式如何都殊途同归，延长产业链，通过综合服务提高租房的附加价值。”刘忠说。
租客 有房有豪车 “海归”住长租公寓
4月3日晚，龙湖冠寓成都金楠店，大厅内，租客王可乐斜靠在沙发上，和几个邻居商量晚上去哪里吃饭。这群年轻人散漫又惬意，看似独立又融合群体。“我们八个，刚从绵竹看了梨花回来。”王可乐说，平常大家都在公寓周围活动，一放假就开了两辆车，一起到绵竹玩了两天。
王可乐29岁，在附近开了一个酒吧，和女朋友租房时，只想找一个安静又安全的房子。住了一个多月，他发现了长租公寓与租住在小区的不同。
“邻居都是85后，95后的也不少，大家意气相投，能玩在一块，公寓管理人员经常搞一些活动，我们常聚在一起，能交上不少朋友，不像在小区租房，住几年都不知道对面邻居是谁。”王可乐说，公寓很安全，管理人员也住在同一栋楼，他开酒吧时常晚归，女朋友一人在家也放心。邻居都是经济条件不错和素质较高的人群，平日没有人高声喧哗，“交了不少朋友。”
另一个租客小赵则是直奔这群年轻人来的。“年轻，又没什么朋友，想找一群人跟我一起耍。”小赵是个富二代、海归，今年25岁，毕业于英国布里斯托大学工商管理专业。他是家中独子，父母和他三人各开一部车，父亲开的是宝马740，他开的是价值上百万的奔驰G500。
“家里房子多得住不过来，不想回家是觉得拘谨，不自在。”小赵说，父母管得严，他上班一个月收入一两万也不够生活，时常需要父母接济，他要脱离管控又不能彻底独立，长租公寓无疑提供了这种条件，“有点像大学生活的升级版，公寓把你所需要的朋友筛选出来，而这些人可能会在生活上或者在未来的事业上帮助你。”
将业主房屋租过来 装修改造后再出租
长租公寓，又名白领公寓、单身合租公寓，是近年房地产三级市场一个新兴行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间形式出租给白领人士。租期最短要求半年，半年一签，可无限续约。
最早在成都布局的运营商优客逸家着重分布式长租公寓，从散户房东手中租赁房屋，装修后以每间800元~3000元的价格出租，房间面积在18平方米到50平方米不等。而集中式长租公寓格调更高，都是整栋楼，除了设计一致的房间，还打造公共区域，增强租客黏性，价格在1800元~3000元。
在冠寓金楠店，长租公寓住房区为10楼至17楼，一共206间房。一楼是800平方米的公共区域，设计时尚，中心是回字形吧台，周围摆放了沙发，配备了健身房、瑜伽室、桌游，公共厨房;二楼是影音室，可看电影听音乐。
3月3日，魔方公寓正式进入蓉城，两家新店投入运营。3月12日，龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”两家店在成都正式开业。而红璞公寓已推出4批长租公寓，累计近1000间。“今年，魔方要在成都开10家店，房间突破2000套。”魔方西南区域负责人杨洋说。冠寓成都负责人也表示，预计2017年冠寓在成都的总供应量将达千间。
优客逸家也在筹备集中式长租公寓，它在西部智谷与政府合作了一个园区集中式公寓，有504间房，预计年内正式运营。优客逸家成都公司总经理高斯坦承，多家知名房企同时抢滩成都带来冲击，“现在有80%的业务是传统的分布式公寓，但我们绝不会放手集中式长租公寓，预计这一块业务占比将达到20%。”
不认为自己是二房东 称对租客要挑选
正当职业和高薪是长租公寓的准入门槛。
成都装修网了解到，长租公寓的租客们年轻、活泼，年龄介于25岁至35岁，基本属于学生、白领、精英阶层。他们都有正当职业，月薪一般在8000元以上，其中不乏有房者和富二代。
“为了保证租客的生活品质，我们会根据客人的谈吐、行为举止，决定要不要租给他。”冠寓金楠店店长何钦样说。
“很多人都称我们为二房东，但我们不是，我们通过标准化和智能化服务，提供了比普通二房东更好的租房体验。”高斯说。
“大家的理念本质都一样，着重强调租住体验。”红璞公寓有限公司总经理刘忠说，魔方和红璞的房源都是整租，冠寓是自持物业。
“集中式公寓的租客在一段时间内很稳定，平时也聚在一起，管理人员的主要精力就是用来打造社区文化。”何钦样说，冠寓金楠店每周举行一次小型活动，每月搞一次大型活动，每次参与者不少，到场人数能占租客的1/10。“这不仅是租房子，而是代表了一种全新的租房生活方式。”
在成都 长租公寓市场潜力不小
链家研究院统计数据显示，过去8年，全国房地产交易额增长了5倍，而二手房却增长了10倍。“重新审视这个业务，它能盘活房子存量和保持物业增值。”刘忠说。
在刘忠看来，成都是一个人口净流入的城市，长租公寓具有非常大的市场潜力。对此，杨洋表示赞同，“第一，成都本身有很好的消费习惯;第二，成都有很多大学毕业生，不少大型企业都在成都设立分公司;第三，成都的政策环境很不错，公积金也可以用来租房。”杨洋说，这些因素决定任何一家长租公寓运营商都不会放弃成都。
目前还在抢滩阶段
“收回成本至少要六七年” 长租公寓如何盈利待摸索?
高斯认为，目前运营商都抢分蛋糕，初衷都是先抢完再具体细分。冠寓成都负责人李潮的说法佐证了这个观点。“今年也只是在尝试，但是目标群体是哪些?如何盈利?还在摸索。”
“这是一个重资产、回收慢的新兴行业，小打小闹根本不行，除了租金收益，未来的盈利点在哪里，要通过上规模寻找更多商机。”刘忠说，大家同时布局，比拼的就是谁战略更清晰、执行力更强。刘忠说，“长租公寓投入大回收慢，要收回租房和装修成本至少要六七年，所以长租公寓基本10年起租，甚至15年至20年。”
成都房产经纪协会副会长刘应忠认为，从市场来看，分布式长租更符合目前所提倡的互联网思维，轻资产、重管理的法则。“政府限购，部分人延迟购房，加上城市扩容，人口流入，带来了租赁市场扩张，为了消化购房需求，各运营商都推出长租公寓。”
刘应忠说，从各运营商推出的量来看，市场两三年内不会有风险，由于集中式公寓重资产，方便管理，便于集中收益，也更容易盈利;从优客逸家的数据就可以看出，分布式长租公寓服务半径大，管理难度大，更考验运营商的管理，优客逸家布局4个城市长达4年，仅有成都实现了微薄盈利。
刘应忠说，需要提醒的是，有市场但未必到你家。成都装修网的小编了解到，集中式长租公寓要实现健康发展，需要解决两个问题，第一，能否聚集人气?第二，租客能否按照各运营商设计的模式稳步推进。简单来说，就是人能不能来?来了能不能一起愉快“玩耍”?
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400-800-0011转10028长租公寓火了：万科、小米、链家、华住入局
作者: AI财经社来源: AI财经社 14:38:08
很少有一条赛道能像长租公寓这样，将地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及汇聚到同一起跑线上。除了万科、华住、自如、魔方、YOU＋等明星选手之外，这一参赛名单还在不断加长。2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，各长租公寓品牌加速迈入群雄逐鹿的战国时代。由此，也催生了行业首例、首单长租公寓资产类REITs（注：房地产信托投资基金）。不管被动或主动，一线城市年轻人在出租房里度过的岁月，正在被抻长。链家研究院数据显示，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁；预计到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。与广阔的市场前景并不匹配的是，传统租房体验糟糕，房屋质量参差不齐，且租户的居住权益时常受到侵犯。长租公寓的玩家们，正打算从这些痛点中挖掘商机。抢占窗口期北京某公司文案总监米娜是一气之下，跑到某知名O2O长租平台找房。她只图一点：干净、稳定。一年以前，酒仙桥的房东通知她，合租的房子要从4800元涨到5800元，并且没商量。她试图砍价，房东不耐烦地摇摇手，走了，留下一截燃尽的烟蒂。那套“没商量”的老房子建于上世纪80年代，家具是过时的暗黄色木料。米娜爱收拾房间，但厨房墙壁积了多年的黑色油泥，怎么都擦不干净。阳台屋顶翘起的墙皮，向下耷拉着，感觉要随时掉下来。不如意的居住细节时时敲打她：即使月薪3万、人前光鲜，但在北京没有房子，也就没有家。搬进长租公寓后，米娜感觉平和了不少。形式上仍旧是合租，但房屋由公寓运营方统一装修过，房间干净，白色北欧风家具看上去也很简洁。米娜自己又购置了布艺沙发、白蜡木书架、跑步机，还有一个泡澡用的大木盆。房子一签一年，她不会担心房东随时毁约。每隔两星期，还有保洁上门免费收拾厨房、客厅，并为餐具、洗衣机进行140度高温消毒。“我现在觉得，不在北京买房也没有很大关系。”她说。米娜租住的公寓，属于分散式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源， 经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前，这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如，其他品牌有旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。另一种则是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来，万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局，让集中式公寓更加火热。华菁证券研报显示，90后进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点，与政策红利叠加产生的共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。几乎所有的长租公寓品牌，在2017年都有提速动作。以万科为例，在2016年5月推出集中式长租公寓品牌“泊寓”后，万科计划在2017年年末达到全国10万间的体量，2018年增至15万间。自如的目标是2017年的增长率超过100%， 管理资产规模超过6000亿元。创业公司新派公寓之前4年时间只开了6家店，而眼下则要一口气再拿下10家。市场的兴奋与政策关联很大。2017年，各种鼓励租赁的政策密集出台：3月7日，北京市提出试点推进利用集体土地建设租赁用房；7月20日，住建部会同发改委、公安部 国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中 城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。魔方公寓CEO柳佳对《财经天下》周刊表示，自从九部委发文以后，位于上海虹梅路的魔方总部，几乎天天都要接待参观访客。访客中既有政府部门领导，也有国家开发银行、建设银行等金融单位，还有合作伙伴、同行来交流行业现状。“之前来考察的都是小轿车，两三个人。现在是经常一辆考斯特门口一停，下来十几个人。”柳佳说，为此，寸土寸金的集团总部一楼，还开辟了公寓样板间。魔方是长租公寓最早起跑的选手之一，2009年从南京进入集中式长租公寓，2013年开始全国布局，是目前最早跑到C轮的集中式公寓品牌。有人称2017年为长租公寓元年。事实上，自2015年开始，长租公寓就开始吸引了的关注。当年行业内出了个爆炸性消息：YOU+青年公寓获雷军1亿元投资。同年4月，决定转型做城市配套服务商的万科集团，开始考察长租市场。万科泊寓北京总经理助理金羽回忆，2015年北京租赁市场房屋租金上涨很快，部分资本也开始出手。但在决定进入北京长租市场前，公司层面还是进行了多轮讨论和考察，比如到底做分散式还是集中式，是从内部项目中寻找物业还是到市场上去租。最后，万科北京总经理刘肖拍了板：“先别想那么多，把试点做起来再说。”金羽的理解是，如果等到全部都调研完成了，你再去进入市场，其实错失了一个很大的时间窗口。万科北京后来从40多个项目中，筛选出房山长阳半岛、金域缇香两个项目做试点，并于2016年7月、12月分别开业，命名泊寓。截至2017年10月底，北京有6家泊寓已开业，10家待开业。瞄准分散式公寓的蛋壳公寓，也在2105年破壳而出。蛋壳公寓的人沈博阳，曾一手创办糯米网，后任领英中国总裁。原糯米同事高靖向他提起，要用互联网模式做租房这门笨&重”的生意，沈博阳当时并不看好这一项目，但他选择投人。2017年6月，沈博阳离开领英中国，出任蛋壳公寓执行董事长。蛋壳公寓同时对外公布A＋轮上亿元融资的消息，由愉悦资本领投，优客工场、开物华登跟投。同样在2015年，华住酒店集团和IDG资本投资创建了城家公寓。华住酒店旗下拥有汉庭、全季、桔子水晶、宜必思等14个酒店品牌。华住酒店集团CEO金辉告诉《财经天下》周刊，华住进入长租市场，是基于公司对整个住宿产业的未来部署。非标住宿与酒店行业相似，在选址、改造、出租等方面，华住有信心把长租公寓的运营坪效、品牌管理做到行业最好。而老牌投资公司IDG资本则是洞察到了消费升级的新趋势，年轻人需要更有尊严、更为独立的生活空间“。是他们找到我们，双方共同孵化了城家公寓。”目前，城家拥有5000多间公寓，加上未开业的，约有1万间。“现在已经进入乱战的阶段。”魔方公寓CEO柳佳总结道。规模经济？虽然长租公寓市场正上演百舸争流的盛况，但业内其实有个冷静的共识：这是一个盈利空间并不丰厚的行业，甚至稍有差池，便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在谈到作为“商业机密”的选址诀窍时，会瞬间严肃起来：“如果选错了地段，可真就万劫不复了。”长租公寓的运营核心是资产管理，需要用更便宜的资金获取更多的资产，利用规模效应赚钱。关于集中式公寓的盈利模式，新派公寓CEO王戈宏曾经进行过财务测算：如果只当“二房东”，拿房成本占到未来对外营收的70%，折旧基本控制在12%，运营成本占到10%~12%，再减去6%的税费，营收变为0，即没有任何利润。“这个东西就特别可怕。要盈利必须做到拿房成本低于70%。”王戈宏说，但他据观察，这在当下的竞争环境下，根本无法实现。他获得的信息是，“二房东模式”拿房成本都超过营业收入的70%。华菁证券同样对长租公寓的息税前利润率做过分析，结论是：入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率0。长租公寓常被拿来同10多年前的快捷酒店相比较。彼时，汉庭、如家等快捷酒店刚起步，同样是“二房东”模式，获取资产、统一装修、投入市场，投资回报周期3年左右。而当下，长租公寓回报周期延长至5~8年，因为租金差的空间越 来越小。在北京劲松附近拿楼时，金羽就发现，同样的物业资产，泊寓可能还要面临月子中心、私人医院、教育机构等业态的竞争。一旦市场需求增多，资产价格的抬高便成了必然趋势，由此也导致当下阶段长租公寓盈利能力较差。2017年以来，资产价格仍在上涨，并且同行间开始厮杀。王戈宏就颇为无奈，迄今他已经遭遇过数次被开发商“截胡”，对方抢楼的策略就一条：不惜代价“。我去谈判谈到三块钱，他们给四块；我谈到三块五，他们给四块五……”所幸新派公寓并非是“二房东”的盈利模式，王戈宏的野心是金融。2013年，新派公寓收购了CBD一栋资产自持做长租公寓，4年间楼面价上涨4倍，新派还是攥在手里。2017年10月，国内首单权益级长租公寓类REITs获批，发行2.7亿元。看得出，新派是要通过运用私募REITs模式进行规模化拓展。新派公寓。图片来源于网络面临资产上涨压缩盈利空间，万科的策略是轻重资产对半，即自持物业与租赁物业数量相当。“我们的自持物业进来，才能解决这一问题。”金羽说。万科集团董事会主席郁亮在2017年中期业绩发布会上表示：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能达到6%~8%的水平，我们就往这个方向走。”除新派公寓外，几乎所有参赛者都对规模效应寄予热切的期待。房地产商希望通过战略性亏损换取规模，进而达到边际成本的降低；则把公寓当作一个线下流量入口。魔方公寓表示，目前增值服务收入能占总营收的10%~15%。“盈利根本不是我们当下考虑的范畴。”沈博阳坐在蛋壳总部一处促狭的办公室里，展望这家初创公司的未来。蛋壳的模式是通过整租及分租，然后让房屋“有调性”，从而获取溢价。他为蛋壳定的远期目标是拿下100万间房源“。当我们有100万间房子，意味着至少有150万人生活在里面，他们每天有10~12小时在房间内度过。这些都是深度DAU（日活跃用户数量），可以赚钱的地多了。”作为糯米网创始人，沈博阳自然很熟悉的玩法。相比盈利，当下他对拓展增值服务更有兴致。蛋壳的模式是用互联网模式改造租赁行业，让其更有效率、更加透明。沈博阳说，蛋壳花很大精力打造了一套互联网系统，房源报价、 租赁交易都在该平台上进行。收房员输入相关数据，一两分钟系统便可给出报价。而传统中介，还需要人工层层请示。为确保统一装修标准、降低成本，蛋壳自建工厂生产家具、卫浴等适配产品“。虽然模式特别重，但现在练的很多能力，未来都是可以输出和复制的。”他举例，为平台设置的搬家、维修、装修、保洁、配送等增值服务，未来可以向第三方输出。此外，还有同行们垂涎已久的金融工具。不过，挑战也显而易见。蛋壳之前用两年时间拿下5万间房源。而他们最大的竞争对手自如，在市场上已经拥有40万间房源，100万租客。如果跑得不够快，后来者很容易被对手碾压。钱和速度，决定规模。为了扩张奉行规模经济效应的头部企业，正将合纵连横作为市场扩张的一条通道。在这个谈判桌上，品牌和资金成为两大筹码。此前，地产商大举进入长租公寓市场，被视为影响竞争格局的一大变数。但华住酒店CEO金辉表示，“我们更像农民，擅长在土地上深耕细作，开发商像猎人，他们更习惯快速出击，获取猎物。”在华住、魔方、新派等公司眼中，进场“打猎”的开发商，也可能变成合作伙伴。魔方CEO柳佳判断，除了万科、龙湖、远洋这种龙头企业有实力自己运营以外，其他地产商与公寓运营商合作会是一种双赢模式：地产商长于获取物业，短于精细运营，而公寓运营商则相反。“规模扩张很重要。”柳佳承认，当下不完全追求房租利润，还有规模。所以即便直营模式利润最高，魔方还是会兼而探索托管运营的模式。比如在上海与星月地产合作，帮助其运营位于杨高路的一栋公寓资产，145间高档公寓，平均月 租金元。有意思的是，2017年以来，柳佳本人接到不少猎头的挖人电话，雇主方多是地产商。柳佳半开玩笑地“游说”猎头：“你转告雇主，一个、两个地挖人很累的，不如直接跟我们合作，我的整支团队可以为他服务。”新派公寓近来也收到开发商的橄榄枝“。2017年新派的扩张其实很简单，我准备在10个城市的核心地段，用二房东的重资产模式高价去拿房，无论多贵我都拿。为什么？因为我要做旗舰店。”王戈宏最近发现，在南京和成都，因为实地接触过新派的旗舰产品，当地开发商、物业业主很愿意同新派谈合作，对方负责投资装修，新派提供设计和运营，“向别人证明你的产品创造能力，这时就可以彻底做轻了。”长租行业进入高速发展期的另一表征是投资并购的出现。日，魔方宣布完成对深圳V客青年公寓的战略投资，成为第一起行业内整合。通过增资扩股的方式，魔方为V客增加资本金，用于华南市场的扩张。柳佳透露，近期还在谈几起并购案，并购将成为魔方规模扩张的三大策略之一。而在新派公寓B轮投资方中，出现了华住集团的身影。在孵化城家公寓后，再下注新派，华住看似矛盾的布局背后，或许只有一个原因：分散风险，押注长租公寓市场的未来前景。华泰证券判断，在欧美等发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。而中国目前品牌公寓的市占率不到2%，未来发展空间非常大。品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到一千多万间，品牌公寓行业的整体估值有望达到4.2万亿元。“短期之内还不会短兵相接，毕竟这个市场太大了。”金羽判断，未来两三年内，长租公寓市场都能容得下各家共同发展。但以当下竞争的速度和资本的投入速度来看，两三年以后的市场会是什么样，现在很难做出预判。为了抢占更多的市场份额，行业内越来越重视目标人群的细分和外延。比如自如2018年1月会推出单身公寓项目，允许租客养猫狗等宠物。泊寓正在设计家庭型公寓，预计2019年推出，首款产品选址地点位于北京市丰台区。此前长租公寓的主流客户是未婚青年群体，部分公寓直接打出旗号，拒绝带孩子家庭入住。但随着一线城市首次购房年龄的不断延后，这部分人的租住需求正在得到关照。对万科而言， 泊寓还承载着将租客转化为购房者的作用。至于无法与购房产生关联的企业基层员工，也有品牌公寓设计相关宿舍产品。柳佳分析，该群体可承受的月租金在一线城市为800~1500元，二线城市为500~800元。目前市面上的合规产品很难满足需求，除非群租。但群租形式既违法又存在安全隐患，广州、杭州等地政府为解决民生问题，筹建员工宿舍项目。魔方9号楼项目便是如此。在王戈宏眼中，产品细分是为了迎合扩张的手段和策略“。在你扩张的时候，不知道能获取的物业会是什么条件 如果跑到北京六环的开发区，那就可以做成创客公寓。”精细化运营几乎所有受访者都在强调，追求规模的同时，不能怠慢了运营和服务。尤其在盈利并不明朗之际，运营才是核心竞争力。经营新派公寓一年后，王戈宏先把自己变成了租客。他将自家市区的大房子挂牌出租后，与家人开始租房生活。“我一定要把自己当成消费者，才知道消费者需要什么，知道怎样让消费者付出高价。当你做的东西打到了消费者的心里去，你就有了定价权，这叫品牌定价权。”体验中他发现，租房是一个相当痛苦的过程，找房时被各种中介欺骗“。刚看上一处房子，中介就忽悠你说赶快订，不订就有别人抢了。利用信息不对称，中介把租金1万元的房子抬到1.2万元租给你。好不容易入住了，你喜欢挂画，但房东说墙上一个钉子都不许打。于是你只能生活在毫无生机的四面白墙之下。”严谨的公司，尝试用大数据了解租客的真实需求。柳佳吐槽，在做问卷调研时，工作人员问租客是否使用厨房，是否看电视，对方清一色回答“是”。但当魔方公寓将统计电量的插头放到租客房间内收集数据时，他们惊讶地发现，50%的租客从来不看电视。后来公寓作出调整，在部分房间不再配置电视。公寓选址上也有学问。魔方在确定一处选址前，会有7个维度、3张表格的市场调查，包括周边住宅价格、交通、配套情况等要素，用以指导决策。对外出租时，每间房的定价也会不同。同时价格随着出租率而变化，就像航空公司的票价浮动。北京泊寓总经理助理金羽告诉《财经天下》，在泊寓劲松店，为了贴近租客需求，地下一层公共空间进行了数次重塑，健身房、公共厨房、阅读区必不可少。金羽说，设计师还曾在健身房对面，设计了一处高大上的香槟池，供年轻人开派对时使用。但运营人员随后发现，租客群体间的社交互动有限，闲置的香槟池便改造成会客区。由于劲松店70%租客为国贸周边的高级白领，在空间设计时，他们会弱化厨房的功能，改为公共厨房，配备冰箱、烤箱等免费设施，因为年轻人基本叫外卖，很少做饭。 公寓面积设计也有科学指导。王戈宏曾看过一项美国研究，通过测算单身年轻人步伐频率，发现90％以上的脚步落在28平方米以内，对应的房间建筑面积为35平方米“。所以我尽量做35平方米以内的家。你看宜家展厅内也有相似结论，主题叫35平米的家。”即便各家都宣称重视运营，但租客对租赁服务的槽点还是有点多。沈博阳在微博上经常被租客@、抱怨各种居住问题，比如楼上动静大、下水道又堵了。为此，他常要充当兼职客服。在和租客的互动过程中，他最深的一个感受是，整个租赁行业还有很大提升空间。沈博阳预计，未来租房领域一定会诞生独角兽，而且不止一家。目前，这个路径越来越清晰。
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