房东不肯过户：算我违约，就不卖了_新浪新闻
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房东不肯过户：算我违约，就不卖了
　　本报讯 2004年，陈先生买了滨江的拆迁安置房，花了23万元。10年后，房子市场价涨到100多万元。问题是，这房子一直没有过户。四五倍的总价差，买卖双方都不淡定了。
　　买房的催着快点过户，结果房东不肯了，“算我违约，退你钱好了。”
　　10年前，买家就签了合同，交了房款，房子也装修了，而且一直在交水电费，到这个时候，卖方再来单方违约？
　　这事情最后闹到滨江法院。先是买房的告了房东，后来房东又反诉。法院最近第二次开庭。
　　法官说，类似的案子在滨江很多很多，但这个案子特殊――当时双方签订的买卖合同中，有一条奇葩的违约条款。
　　合同里有一条特别约定
　　不配合不及时过户算违约，可解除合同
　　房东是滨江本地人，2002年农居房拆迁，分到2套安置房。因为经济困难，打算急卖掉一套房。得到消息后，陈先生以23万元，买下这套77平方米的房子。
　　房子当时不能办产证，陈先生留了1万元房款没付。
　　当时房东保证，等这套房子的三证办出后三日内，要书面通知陈先生，并协助办过户。如果不配合不及时过户，就等于他违约了，就可以解除合同，另外要支付损失6万元，陈先生再退房子。
　　这一条写进了合同里，也埋好了10年后的纠纷隐患。
　　2009年有了政策，房东就办好了三证。但陈先生说，对方一直不吱声，去年他听说小区有人三证办好了，才知道的。陈先生就催房东赶紧过户，但房东变脸了：“房子我不卖了，我退房款再赔6万元好了。”
　　房东的律师说，其实这房子当时不好买卖的，当时国家规定农居房不能进入市场流通。陈先生拿到房子后一次也没住过，他根本就是炒房想赚一票。“而且，2009年房价猛涨，房东就和陈先生说房子不卖了，但陈先生去年又装修了一次房子，然后再来起诉。”
　　房东似乎有些理直气壮：总之现在不愿意卖房子，愿意承担违约责任。赔偿还按当时的合同，“违约金6万元，再赔房款和利息”。
　　通常类似房价过快上涨
　　而反悔不履行合同的，一般得不到法院支持的
　　陈先生很气愤：“这房子是你当初缺钱就卖，现在涨价了就不想卖的吗？”他认为，房产证办出4年了，房东都没有说过解除合同，现在等起诉了就要坐地起价，这是恶意违约。
　　“就算合同里写，房东有解除合同权，但不是无期限的，按照司法解释，就是一年，所以已经早过了期限。现在房子办好三证就可以上市交易，房东必须履行合同，马上过户。”陈先生的律师说。
　　那么，10年前，这份合同是否有效，以及，根据合同，房东还能不能有解除合同权，成了法庭审理的焦点。法官组织双方调解。查询参考房子所在小区的市场价，目前这套77平方米的房子总价至少要100多万元。房东说房子可以卖，但是希望陈先生适当补偿。但价码谈不拢，调解失败。
　　法官说，滨江这类拆迁安置房、经济适用房的买房纠纷比较多，因为近年房价上涨很快，谈好的价格，房东突然就反悔不卖了。
　　“以往的判例，如果不涉及第三人的利益，是房价过快上涨反悔不履行合同的，一般是得不到法院支持的。”法官说，但这个案子特殊在，合同里特别约定了“房东可以解除合同”的条款。法院最终会如何认定，各方期待判决。这里提醒一下，买房子不是小事，尤其这一类农居拆迁安置房，必要要仔细审查房产三证，三证还未办出的房子尽量不要碰啊。
　　（原标题：房东不肯过户：算我违约，就不卖了）
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房产三证不齐全的房子不能买
发布时间：&&来源：闽南房产网&&
　　房产三证指的是《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》，三证不齐全是不能出售房屋的，同时小宝也提醒大家最好别购买证件不齐的房产。
　　关于三证
　　问：我买了一套房子，想知道房子的三证走怎样的途径办理是最快的？
　　宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）答：如果是一次性付款方式，可自行缴纳相关税费，办理房产证，办理周期较短。若需要按揭购房，手续较为复杂，建议由指定的办证公司代为办理。
　　问：我在中介门店看中一套拆迁房，三证还没办出，这样的房子能买吗？
　　宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）答：如三证未办理，中介公司无法出售此类房子，需要待业主办理出三证后，才能进行交易。你可以先和房东协商，签订合同，等三证办出来以后再交易。
　　问：我老公婚前按揭了一套房子，现在我想把自己的名字加进去，可以吗？产权是如何标注的？
　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：在按揭的房子无法直接加名，需按揭还清才能做加名手续。
　　关于维权
　　问：买了一套房子，宣传时的赠送面积，交付时变成公摊，之前的楼书上和销售人员嘴里都表明是赠送的，请问我们应该怎么办？
　　张轶群（浙江浙元律师事务所副主任）答：现在不少楼盘都会在合同上写&广告、楼书有调整的以合同为准&的字样。能不能维权，就要看你的合同上有无写这些字，如果合同中表明广告、楼书是要约的，那么从法律上来讲，就对开发商有约束力，维权就很有可能成功。宁波有这样一个案例，楼书宣传和交付的情况不一样，但合同中标明以合同为准，所以业主们没有维权成功。
　　关于污染
　　问：高架旁边的楼盘是不是污染很严重？第几层的污染最少？有什么方法可以减少噪音和灰尘污染呢？
　　宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）答：高架盘主要的影响还是灰尘及噪声，此外部分楼层采光可能会受影响。不同的高架高度不同，还是需要实地查看车流量及噪声状况。一般市区高架，都会采用隔音墙等设施，减少噪声等对周边住户的影响。
　　关于户口
　　问：我买一套房子，房东说他的户口要留在房子里一年，这样操作有没有关系？拆迁赔偿时对我有没有影响？哪些方面是我特别需要注意的？
　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：户口保留一段时间在房屋交易过程中也比较常见，如该诉求未在签约前提出，协议里也已经约定了户口迁移事项，你可以不接受该需求。如果同意房东推迟迁移户口，最好签署书面的协议约定户口具体迁出时间，并在房款交割中，约定一小部分购房款延后至房东户口迁出后再予给付。
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买二手房，房东违约不卖了，怎么要求他赔偿
8月10号左右在浦口桥北签交易合同并付了8w定金买了套二手房，由于她是刚交房不久需要现办，中间等了有二十多天房产证才下来，目前的状况是房产证已经拿去帮我申请贷款了，贷款还没审核好，今天房东说房子不卖了，要违约，合同上规定是房价的10%，也就是说30万，同时也规定了守约方可以选让违约方赔付双倍定金或者10%的房价违约金。这种情况我可以起诉他吧，选择哪种方式赔付我守约方定的还是怎么定的，赔付10%违约金的同时那8w的定金和5.4万的中介费也可以要求违约方赔付的吧，我应该准备什么东西？我诉讼他期间他的房子可以冻结吗，这两天就起诉他，这个整体流程走下来要多久结案
律师回答地区：安徽-安庆咨询电话：帮助网友：63284 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_9 人确定要打官司解决吗？ 22:19地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：17933 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，我5月份处理过几个类似的案件，根据你的要求是想要房子还是违约金，诉讼方式不同，建议面谈 22:22 22:37华律网用户可以要求继续过户吗？要房子和违约金哪种快和简单 22:57看哪种对你有利，如果需要具体的方案，可以电话联系地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：86639 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_4 人返还8万元定金，支付10%的房价违约金即30万元，最合算 23:08地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：8586 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人你可以要求卖方继续履行合同，也可以要求对方支付违约金或者双倍返还定金。 15:32
无锡推荐律师
400-400-400-想买一套没有三证的房子。这房子是人才房，就是政府或单位为了照顾人才分配的房子，要五年以后才能拿到房产证。现在房东想便宜卖给我们，说先跟我们签合同，等五年以后拿到三证再过户给我们。　　
我想问的是：没有三证的前提下签的买房合同是否有法律效力？如果这五年里，房子涨价了房东反悔了怎么办？到时候我们是否只能拿回买房子的钱，其他如装修之类的能补偿给我们吗？　　
请专业人士帮忙解答，谢谢了！
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　　请懂法律的人帮忙解答一下吧
　　你必须弄明白的是这个房屋是已经办了房产证被扣押还是根本就没有办，连房东自己都只有使用权。如果是这样，房东如何有权处分不属于自己的房屋，三年后给你房产证等三证，如何实现，这个你得考虑了。如果只是房产证被扣押，若双方当事人意思真实，未违反强制性规定，如在几年内不得转让，同等条件下单位或政府有优先构买的权利等等，合同有效，但房屋所有权的转移以登记为标准，这时房屋所有权不会发生转移。这就有些风险了，可能房屋涨价而房主另卖，但总体上是可以通过诉讼请求赔偿的。这个没有问题。
　　房东五年后是可以拿到三证的,一拿到就过户给我们。但我们怕得就是：等我们装修好了住进去了，五年里房价涨得厉害，房东就反悔了。到时候如果打官司的话，我们是不是只能拿回买房子的钱？还是可以赔偿装修之类的损失？
　　1、对方没有房产证，属于无权处分行为。根据合同法，你们的合同为效力待定合同。除非对方五年后取得房屋产权证书，否则，合同只成立，未生效
　　2、 物权效力不等于合同效力。也就是说，假设对方基于五年后的所有权而反悔，对方要承担违约责任。　　2、在房屋买卖合同中，当事人可约定违约的具体条款，你可以把装修事宜写进去，维护自己权益。　　3、物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　　　（二）以合理的价格转让；　　　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　
　　律师发的贴子真恶心人,内行一看就知道是怎么回事!别把任何场所都当作广告场所好不?接案子也不是这样接的.
　　作者：lycombu　回复日期：　20:35:38　
　　　　1、对方没有房产证，属于无权处分行为。根据合同法，你们的合同为效力待定合同。除非对方五年后取得房屋产权证书，否则，合同只成立，未生效 　　　　2、 物权效力不等于合同效力。也就是说，假设对方基于五年后的所有权而反悔，对方要承担违约责任。　　　　2、在房屋买卖合同中，当事人可约定违约的具体条款，你可以把装修事宜写进去，维护自己权益。　　　　3、物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　　　　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　　　　　（二）以合理的价格转让；　　　　　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　　　+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++　　　　已经不是一般的法盲了，超级大法盲！
　　唉,如果合同中可以写明违约金之类的话,那就算以后他们反悔了要收回房子也随他们了,只要能赔偿我们的损失.　　只是这里的房子是当地政府提供给一些特殊人才的,很优惠,所以规定五年内不能买卖.
　　判定合同是否有效，要看是否符合法定条件。按照这类房子的通常性质，如果出卖人反悔诉致法院，估计会被认定无效，出卖人能够拿回房屋。　　不过，合同无效后的处理也有法律明文规定，你肯定能拿回原购房款和装修费用，找一个好律师的话还能尽量多的拿回更多其他赔偿。我正在做一个北京的经济适用房5年内买卖纠纷案子，跟你的情形类似。
　　请问：楼主提到的“三证”是哪三个证书。
　　说别人是法盲的那位xdjm，能不能指出错在哪里，拜托了
　　说替他人是法盲的那位大哥大姐能不能指出别人错在哪里，给我等一个进步的机会，拜托了
　　只要房还没过户,其所有权就还没转移给你.如果他拿到正后,再转卖给别人,并且过了户,那该房的所有权就转移到这个人了.你只能请求其它的赔偿
　　出于尽可能促成交易的角度，我觉得你应该交易并通过违约条款、担保等手段来规避风险。
　　赞同楼上的观点，所有交易都是有风险的。
　　者：小虫何　回复日期：　23:18:44　
　　　　说别人是法盲的那位xdjm，能不能指出错在哪里，拜托了　　　　________________________________________________________　　　　1、对方没有房产证，属于无权处分行为。根据合同法，你们的合同为效力待定合同。除非对方五年后取得房屋产权证书，否则，合同只成立，未生效　　　　按你这么说，房地产商的预售合同都是效力待定的，那么到时候房产商只要故意不办房产证就可以免除交付房屋的责任了，是吧？　　　　对负担行为的生效要件和处分行为的基本概念要先搞清楚　　　　何况，未生效和效力待定并非同一概念，你应当找本王泽鉴老师的民法概要来仔细研读，搞清基本概念后在进一步学习。
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