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地价与房价　争议何时休止.docx 6页
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地价与房价　争议何时休止
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地价与房价争议何时休止　　是地价抬升了房价，还是房价拉动了地价？争议声中房地产开发商已赚了盆盈钵满。那么，到底是谁惹了谁？敬献此文已求抛砖引玉。　　地价与房价之争，由来之久。尤其是在房价大幅上涨时期，争议尤剧。政府主管部门出台规范土地管理的政策时，大都会招致各种不同的声音。　　从表面上看，地价应该是房价上涨的主要原因。因为在当前房屋价值构成中，土地价格占了相当大的比重。如湖北省XX县，七层楼的120平方米的普通商品房一套，售价10万元左右，那么，地价则应在0.7万元左右，考虑相应的税费、利润，地价占总额的比例不足十分之一。“高房价的祸根是高地价”，似乎已不可信。　　透过表面现象，作深层次的分析，我们不难看到，地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。房产市场的供求关系对房价的影响最真实，也最直接。土地只是构成房地产的一个生产要素。房屋价格上涨了，开发商对土地的需求就增加，土地的价格也就上涨。但地价的上涨时间明显滞后，上涨的幅度也明显小于房价涨幅。“政府卖地=地价上涨=房价上涨”的推论既不科学，也不现实。　　当前推行的招标拍卖挂牌出让，充分显现了土地的真实价值，杜绝了某些强势房地产企业的不正当竞争行为。它之所以比过去协议出让地价高，实际上是政府获得的土地收益提高了，相应压缩的是开发商过去所攫取的超额利润。同时，只有政府获得充足的出让金后，才有能力加强城市基础设施建设，从而在一定程度上抑制房价的上涨。　　对此，土地主管部门已明确表示，今后将在经营性土地一律进行“招拍挂”的基础上，逐步探索扩大“招拍挂”出让土地的范围。同一宗地如有两个以上意向用地者，不管是什么用途，都要采用招标、拍卖或挂牌方式出让。另据了解，我县作为土地市场发育较好的地区，今后经营性土地的出让方式将以招标拍卖为主，减少挂牌出让行为，努力培育公开、公平、公正的市场竞争环境。　　而对房价产生影响的因素是多方面的。一是城市化进程的加快，新增城镇人口需要解决住房问题。以XX县为例，XX年城镇总人口为近3.6万人，随着新城区建设的快速推进，预计到XX年城镇总人口将突破5万人。新增人口1.4万人，按现有全国城镇居民人均居住面积23.8平方米计算，需住宅33万平方米，即未来4年内平均每年需要8.3万平方米左右的住宅。二是原有城市人口存在改善居住条件的需求。如分家立户、“置业升级”等。以当前非农业人口1.2万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量应在1.2万平方米以上。另外今后城镇拆迁有所减少，但预计每年所需安置面积也应在6000平方米以上。同时，由于房地产的保值、增值功能，一定数量的投资性需求是必然存在的。据初步调查，这应在上述总量的5%左右，即每年在5000平方米左右。虽然这一需求最终将被用户所消化，但在一定时期内必定加剧了住宅需求的紧张程度，进而影响房价的上升。　　由于住宅需求的真实存在，房地产价格的上涨是可以理解的。但正常情况下的上涨，应该是缓慢、平稳的过程，同时也伴随着某些时段的跌落。但在当前，却经常出现大涨情景。我们XX县的住宅房价，3年内即上涨了600元，商铺的价格更是由20万元上涨到40万元左右。　　房价大涨大跌的主因是人们对经济社会的预期。房还是那幢房，地还是那块地，但在亚洲金融危机以来。在这10年里，无论是房子、人口，还是收入，变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期变了，房价就跟着发生剧烈变化。由此可见，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多，有时可以完全脱离房屋的实际成本。这是房价真正的决定因素。　　当前人们对国家的经济预期普遍看好。政府采取的宏观政策如紧缩银根，收紧地根等，是为了防止经济过热，确保可持续发展。但当XX年8月31日规定经营性土地一律“招拍挂”出让，协议出让等历史遗留问题必须在土地大限前处置完毕时，开发商即大肆宣扬“房价要继续上涨”的观点，有意制造楼市恐慌，进一步强化了老百姓的心理预期，对房价飞涨起了推波助澜的作用。更多的人坚定了以下这一看法：“开发商地难拿了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了。”此时，房地产商则又一次以最快速度获取了暴利。　　获取利润是房地产商的根本目的。我们不能对房地产商提出过高的要求。但我们必须认清，房地产商利用政策和信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体炒作来攫取暴利的本质。增强辨别能力，增强购房时的理性行为，对维护自己的切身利益相当必要。　　当然，土地价格对房价也有着一定的影响，但明显滞后。通常情况下为2-3年，个别地方可达4-5年甚至6-7年之久。XX县即有这样的楼盘，18万平方米分成四期开发，从XX年卖到XX年，两年过去后，二期每平方米的售价已高出一期500元，那三期……新的土地交易政策一出台就影响房价的说法完全不符合市场逻辑。　　房地产企业拿到土地后，由于要进行设计与前期准备，需
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文档介绍：
土地的出让方式对房地产价格影响分析
西安建筑科技大学硕士论文
土地的出让方式对房地产价格影响分析
业:管理科学与工程
硕士生:张晓***
导师:刘晓君教授
本文在大量阅读国内外相关文献的基础上,应用计量经济学和房地产经济学理论原
理,通过对土地估价原理和商品房估价原理的掌握,将计量经济学的方法应用到房价与
地价的关系评价中。即应用计量经济学中关于因果关系的分析思路和方法因
果关系,在大量收集数据的基础上,确定房价和地价的相互关系和因果决定关系,得
出房地产的价格决定土地的价格而不是土地价格决定房地产的价格的结论。并分析了招
拍挂出让方式与地价上涨的关系,得出了招标拍卖挂牌出让方式并不存在推动地价上涨
的内在机制,房地产价格上涨也非地价上涨引起的结论。从而推翻了当前房地产届普遍
流传的由于国家实旌经营性国有土地使用权的招标拍卖挂牌出让方式,造成土地供应量
的减少和土地价格的上涨,使房地产的成本大幅上升,从而带动了房地产价格的上涨的
论调。同时结合实际讨论了国有土地使用权招标拍卖挂牌政策的实施对我国房地产市场
的影响及实施中需注意的问题。并分析了当前我国房地产价格上涨的主要原因,提出了
合理调控房地产价格的建议。市场经济条件下房地产价格形成与上涨是由价值规律和市
场供求关系决定的,房地产价格的上涨的根本原因是城市社会经济发展引起房地产市场
供求关系变化的结果。
关键词:土地出让方式
招标拍卖挂牌房地产价格
论文类型:应用基础西安建筑科技大学硕士论文, 、.乃
.、也.、咖.、、
本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取
得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不
包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含本人或其他人在其它单位
已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的
所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。
申请学位论文与资料若有不实之处,本人承担一切相关责任。
论文作者签名: 日期:矽一岁.夸,%
关于论文使用授权的说明
本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学
校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的
全部或部分内容,可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。
保密的论文在论文解密后应遵守此规定
论文作者虢强涨黝虢;√兄乏吼一,.午.名
注:请将此页附在论文首页。西安建筑科技大学硕士论文
.问题的提出
近几年,全国房地产市场供求两旺,一些省市或地区房地产价格上升幅度迅速,房
地产价格处于高价位。特别是北京、上海、广州、杭州、南京等市或地区。同时各地的
土地价格也在飞速上涨。特别是年以来,房价更是一路攀升,据国家统计局有关
的统计数字显示,年至月,全国各大城市商品房的价格都有不同程度的上涨。
据对全国个大中城市房地产市场调查显示,前三季度房屋销售价比去年同期上涨了
.%,房屋租赁价上涨了.%。三季度全国个城市的房屋销售价比去年同期上涨了
个以上的百分点。年第三季度商品房销售价比去年同期上涨了.%,比二季度
上涨了.%。在商品房销售中,住宅价格比去年同期上涨了.%,比二季度上涨.%。
其中,经济适用房和普通住宅销售价比去年同期分别上涨了%和.%,豪华住宅价上
涨了.%。非住宅用房销售价比去年同期上涨了.%。其中,写字楼和商业房销售价
分别比去年同季上涨了.%和.%,其他用房销售价格上涨了.%。
面对商品房近几年的飞速上涨,社会各界均引起了强烈的反响。其中有观点认为,
由于推行经营性用地的招标拍卖挂牌出让,导致地价上涨,从而抬升了房价。
的确几年来国家出台了一系列的政策,使我国的土地市场由主要以协议出让为主,
逐步向招标拍卖挂牌方式转交。加强了政府对土地资源的控制,为土地市场的规范运作
提供了条件。这些政策的实施对我国土地市场和房地产市场均产生了很大的影响。
首先是年月,国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》,要求“商
业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后,同一地块有两个以上意向用地者的,
都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供”。
然后于年月日,国土资源部签发号文件《招标拍卖挂牌出让国有土
地使用权规定》,该文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求从年月
日起,所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍
卖或挂牌方式进行公开交易。规范了招标拍卖挂牌出让的程序,为全面推行招标拍卖挂
牌出让提供了
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地价与房价关系的经济学分析
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