&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&商品房买卖的计价方式，房屋面积的计算方式是怎样的？
商品房买卖的计价方式，房屋面积的计算方式是怎样的？
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：商品房交易当中，消费者最关心的往往就是商品房的计价方式以及商品房面积的计算方式。下文将就此问题展开分析与讨论，希望对您有所帮助。
一、关于房屋计价方式房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人活动中，有80%以上的人是选择自行支付一部分房价款，其余部分以申请银行个人住房贷款（即通常人们所说的“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行为的前提。2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示范文本》（下简《示范文本》）中给出了3种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些开发商采用按套计价的方式，但多用于尾房销售。二、商品房面积的计算方式建筑面积，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公用分摊面积”）两部分。套内建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套内使用面积，与开发商在销售房屋时告知您的套内建筑面积是两回事，并且是少于套内建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套内使用面积与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用率”达到80％以上的房屋，在刨除了套内墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75％左右了。另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积的计算也是根据不同的样式有不同的标准。对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利了。对于挑阳台（底阳台）则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹阳台则是& 按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算，均可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋的阳台样式确认阳台面积的计算标准。以上是关于“商品房买卖的计价方式，的计算方式是怎样的？”等问题的分析与回答，如果您还有疑问，不妨问问专业的律所，或者咨询我们专业的律师。
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一、商品房买卖合同应该包括哪些内容商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰......
无锡房产律师温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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房地产基础知识：商品房的销售面积如何计算
10:59　来源：来源于网络　 |
1、商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房按&套&或&单元&出售，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
2、商品房的销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。
（1）现房销售面积：是指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。
（2）期房销售面积：是指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。【】 责任编辑：soso
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根据*有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。
本规则适用于商品房的销售和产权登记。
商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按*现行《建筑面积计算规则》进行计算。
商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中
商品房按“套”或“单元”*，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积由以下三部分组成
套(单元)内的使用面积；
套内墙体面积；
阳台建筑面积。
套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1．套(单元)内的使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照．《住宅建筑设计规范》计算。
2．套内墙体面积。商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3．阳台建筑面积按*现行《建筑面积计算规则》进行计算。
套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积。
公用建筑面积由以下两部分组成：
电梯井、楼梯间、*道、变电室、设间、公共门厅和过道、地下室、值班*卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2．套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积计算原则凡已作为*使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的坐下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为*使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。
其他房屋的*和房地产权属登记，可参照本规则执行
A：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。也就是公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。希望我的回答对你有帮助。?
A：各区县国土房管局、市房屋土地权属登记事务中心、市房地产交易所、市房地产勘察测绘所、各有关单位：
为进一步规范商品房销售面积计算及公用面积分摊的行为，保护*双方的合法权益，结合本市实际情况，现将有关问题通知如下：
一、*、储蓄所、娱
各区县国土房管局、市房屋土地权属登记事务中心、市房地产交易所、市房地产勘察测绘所、各有关单位：
为进一步规范商品房销售面积计算及公用面积分摊的行为，保护*双方的合法权益，结合本市实际情况，现将有关问题通知如下：
一、*、储蓄所、*活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。
二、房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当分摊公用建筑面积。
三、物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。
四、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。
五、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。
按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。
商品房*合同中，*双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的，从其约定。
六、公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。
七、房屋测绘部门，应依据商品房*合同所附公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量。在对商品房面积进行测量前，应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房*合同所附公用建筑分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。凡未竣工验收的房屋（含公用建筑分摊部位）不得进行测量。
八、对公用建筑分摊部位均应按部位实测实量。应分摊的公用建筑总面积，为各分摊的公用建筑部位的建筑面积之和。
九、购房人所购的房屋领取房屋所有权证后，其产权面积应从房地产开发企业持有房屋所有权证的产权面积中扣除。房地产开发企业的房屋所有权证变更登记手续，待销售的商品房产权证核发完毕后一并办理。
十、本通知自日起实施。
自日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品现房项目、以及在本通知执行之前在商品房*合同中未列明公用建筑分摊部位，至项目申办房产登记时才提交公用建筑分摊部位的商品房项目均按本通知执行。
日以前，同一幢商品楼房（含结构相连的多幢房屋）已申领过商品房预售许可证的项目以及已经作为现房销售且*合同中已列明公用建筑分摊部位的项目，不适应本通知的规定。
A：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积＝建筑面积×公摊系数
公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在
2.20m及以上者应计算全面积；层高不足
2.20m者应计算l/2面积
A：所谓的套内面积一般是指套内建筑面积，去除公摊之后的面积。最大的面积是建筑面积，它包含了公摊，然后是套内建筑面积，它包含了墙体，最小的是套内实用面积。
套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：
（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；
（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内建筑面积
商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。
套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内墙体面积
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：
（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积：
按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；
（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
A：　如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，所以，根据你提问中仅给的*，还不能计算使用面积。　　
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
希望可以帮到你
公摊面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。&包括：电梯井、管道井、楼梯间、*道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班*卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。&　一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。&　　各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：&　　第1步：计算分摊系数&　　分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。&　　第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
A：以栋为单位计算，先算出公摊面积在该栋的公摊系数，再求出单套房屋的公摊面积
计算建筑面积的范围1、
单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2、
高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面到高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。3、
多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙水平面积计算。4、
地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。5、
用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。6、
坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护外围水平面积计算建筑面积。7、
穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。8、
图书馆的书库按书架计算建筑面积。9、
电梯井、提物井、**道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。10、
舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。11、
建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。12、
有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；*柱的雨篷按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。13、
有柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。14、
突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。15、
突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。16、
封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。17、
建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。18、
两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。19、
室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内楼梯、室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。20、
跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。二、
不计算建筑面积的范围1、
突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。2、
检修、消防等用的室外爬梯。3、
层高在2.2米以内的技术层。4、
构筑物，如*烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。5、
建筑物以内的*作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6、
有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7、
单层建筑物内分隔的*作间、控制室、仪表间等单层房间。8、
层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。三、
其他在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。附件：建设部《住宅建筑设计规范》（BGJ96-98）摘录
套内使用面积的计算应符合下列规定：一、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和。二、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。三、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。四、
内墙面装修厚度计入使用面积
A：建筑面积计算规则
一、一般规定
1.单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。多层建筑物自然层的层高在2.2m以上(含2.2m，下同)者,方可计算建筑面积。
2.单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
3.单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均计算建筑面积。有围护外墙的，按外墙结构的外围水平面积计算；无外墙的，按自然层结构板水平投影面积计算。单层仿古建筑或多层仿古建筑的两自然结构层间局部有楼层者，按其水平投影面积计算建筑面积。
4.高低联跨的单层建筑物，以高跨结构外边线为界，可分别计算建筑面积。同一建筑物的结构、层数不同时，分别计算建筑面积。
5.设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6.设有围护性幕墙的建筑物，按幕墙主墙外边线计算建筑面积。
7.单层仿古建筑，有台明者按台明外围水平面积计算建筑面积；无台明有围护结构的以围护结构水平面积计算建筑面积；围护结构外有檐廊柱的，按檐廊柱外边线水平面积计算建筑面积；围护结构外边线未及构架柱外边线的，按构架柱外边线计算建筑面积。无围护结构的按构架柱外边线计算面积。
8.多层仿古建筑，其首层的建筑面积计算方法分有、无台明者两种，按上述单层建筑物的建筑面积计算方法计算；二层及二层以上各层建筑面积计算方法，按上述单层无台明建筑的建筑面积计算方法计算。
9．碉楼式建筑物的碉台内无楼层分界的按一层计算建筑面积，碉台内有楼层分界的分层累计计算建筑面积。单层碉台及多层碉台的首层有台明的按台明外围水平面积计算建筑面积，无台明的按围护结构外围水平面积计算建筑面积。多层碉台的二层及二层以上均按各层围护结构底面外围水平面积计算建筑面积。
A：建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。还有雨棚，过街楼等面积算一般等按照建筑面积计算规则计算出来的东西。-----------------------------商品房*面积计算规则中例如雨棚等无维护结构的就不计算了。最主要的两点：1.建筑面积计算规则中，3．0．18条
建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。而商品房*面积计算规则中阳台是计算全面积的。2.建筑面积同最前面说的，是计算到外墙外皮的，而商品房*面面积计算规则是算外墙中心线为准，内侧为户内面积，外侧为公摊面积，参与最终的公摊比例计算，最后的才是这个商品房的实际*面积。
A：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=建筑面积×公摊系数
公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
1、套内使用面积：有个形象的说法叫“地毯面积”,简单说,就是把你家所有面积全铺上地毯,能铺多少面积的地毯,就是多少的套内使用面积。
2、套内墙体面积：套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算),两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算),外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。
3、阳台面积：封闭阳台按照全部面积计算,不封闭阳台按照一半面积计算。
4、公摊面积：建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半,这些全部计算为公摊面积。(公摊系数高层是15-20%,多层5-10%)
A：1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。
2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。
3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。
4、底层、夹层、地下室中以及*建造的自行车房、*库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。
5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。
6、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
7、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。
9、复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。
A：一、公式：商品房建筑面积=套内建筑面积+公用建筑面积
　　二、套内建筑面积
　　(一)组成部分
　　1、套内的使用面积
　　(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和;
　　(2)跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
　　(3)不包含在结构面积内的烟囱、通风管、管道均计入使用面积。
　　2、套内墙体面积
　　新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙和非共有墙两种。新建住宅各套(单元)之间的分隔墙，套(单元)与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面积装修厚度均计入套内墙体面积。
　　3、阳台建筑面积
　　(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
　　(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
　　(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙)的一半计算建筑面积;
　　(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
　　(二)公式：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
　　三、公用建筑面积
　　(一)组成部分：
　　1、电梯井、楼梯、*道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班*卫室等。
　　2、套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
　　公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的*使用空间(如地下车库、仓库、人防工程等)。
　　(二)公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积÷整幢建筑物各套内建筑面积之和×100%
　　(三)公式：分摊的公用面积=套内建筑面积×公用面积分摊系数
A： 在计算容积率时该层建筑面积加倍计算”：“当建筑物层高超过8米，关于容积率的指标解释中指出这个你可能有所误会。 指的是只有在计算容积率时候 建筑面积加倍计算，并不算入建筑面积这一项;的通知》 ;工业项目建设用地 控制指标（试行）。根据 国土资发〔号《关于发布和实施，其中附件1部分（控制指标应用说明） 中
A：建筑面积计算规则
　　注意：
　　(1)三个关键数：2.2m，2.1m，1.2m;
　　(2)五个关键词：围护结构、层高(2.2m)、净高(2.1m、1.2m)、设计加以利用、自然层;
　　(3)归纳计算全面积的项目;
　　(4)归纳计算1/2面积的项目;
　　(5)归纳不计算建筑面积的项目。
　　(1)单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
　　1)单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。
　　2)利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20～2.10m的部位应计算1/2面积;净高不足1.20m的部位不应计算面积。
　　(2)单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
　　(3)多层建筑物
　　①首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;
　　②二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
　　③层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。
　　(4)多层建筑物屋顶内和场馆看台下，
　　①当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积;
　　②净高在1.20～2.10m的部位应计算1/2面积;
　　(5)地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。
　　①层高在2.20m及以上者应计算全面积;
　　②层高不足2.20m者应计算1/2面积。
　　③当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
　　(6)坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层
　　①设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。
　　②设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算;
　　③设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
　　(7)建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。
　　①门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。
　　②层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
　　(8)建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
　　(9)立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
　　(10)有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。
　　(11)建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
　　(12)有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
　　(13)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
　　(14)设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2。20m者应计算1/2面积。
　　(15)建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、**道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
　　按建筑物的自然层计算：楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、**道、附墙烟囱应;变形缝。
　　遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算;上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。
　　(16)雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。
　　(17)有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。若最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。
　　(18)建筑物的阳台均应按其水平投影面积的l/2计算。
　　(19)有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。
　　(20)高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
　　(21)以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
　　(22)建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
　　(23)建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
　　(24)下列项目不应计算面积
　　1)建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。
　　2)建筑物内的设备管道夹层。
　　3)建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。
　　4)屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
　　5)建筑物内的*作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
　　6)勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
　　7)无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
　　8)自动扶梯、自动人行道。扶梯、自动人行道实际上属于设备，不应该计算建筑面积;
　　9)*烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
A：你好，在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是近来读者非常关注的问题。目前，公用建筑面积分摊主要依据1998年12月颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》*作。
　　公用建筑面积分摊的基本原则在该《规定》第五条有明确规定：
　　（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
　　（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
　　多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
　　（三）公用建筑面积分推后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
　　这个原则简单地讲，就是：按面积比例分摊，谁受益谁分摊，分钱不分地。
　　凡是参加分摊的公用建筑面积，售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。根据该《规定》六条可以参加分摊的公用建筑面积具体包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、**道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班*卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，以及部分公用墙体的面积，具体指的是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。另外，其他的购房人受益的非经营性用房，根据情况也可以参加分摊，但必须在销（预）售合同中特别写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。根据该《规定》第七条，不应计入的公用建筑空间包括：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的*使用空间以及售房单位自营、自用的房屋。
　　当您购买的楼房中，有一整层、整门被一家买走时，这家的销售面积中就包括本层或本楼门公用建筑面积的，因此这家就不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，当然，别人也不用分摊它的公用建筑面积。而除此之外的公用建筑面积，大家还都要参加分摊。
　　此外，该《规定》第十一条的内容对购房人比较有利，希望您在购房过程中注意一下。该条款的具体内容如下：“建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。”
A：建筑面积是房屋建筑或其他建筑物各层平面面积的总和。占地面积就指占用土地的面积，而建筑面积还要加上占用空间的面积，建筑面积一般都大于占地面积，这样说吧，一栋楼的占地面积只是指一层楼所占的面积，有些也算上绿化面积，而建筑面积包括可以用的所有面积 ，1楼到顶楼还包括楼道等，在买房的时候算的建筑面积中，高度1.2米以下的不算面积，1.8米以下的算半面积，阳台算半面积。
A：房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等
A：如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，所以，根据你提问中仅给的*，还不能计算使用面积。　
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