买房内部预订单有单方承诺书的法律效力力吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-30 09:59 标签： 分家单的法律效力
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买房内部预订单有法律效力吗
交了首付款，没有协议
wl1587djam
[VIP+版主]
如果自己没有把握,可以考虑请律师代理操作,不属于具体合同
律师回复区
不属于具体合同。。。。。。。。。。。
一般是可以作为依据的。
你好，尽快签订协议才有保障的。
哪得看到预定单来决定法律效力
律师解答：在双方之间产生效力。
您好，可以作为辅助性的证据，建议来电详询。
你好，需要结合合同约定处理。
您好：如果双方协商一致真是意思表示，不违法一般是有限的。
以上回复，不符合你的实际情况？马上咨询在线律师！
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当前的法律理论对违反商品房定购单应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，而司法实践中则对此问题也是做法不一，归根结底还是对购房定购单的性质没有一个明确的认识。
购房定购单是商品房买卖双方为了达到订立商品房买卖合同目的而达成的一致意思表示。在通常情况下，其主要内容一般包括：（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）商品房的基本情况（如商品房位置、面积等）；（３）商品房价款计算及支付；（４）定金及其罚则；（５）签署正式买卖合同的期限等。
从内容上来看，购房定购单仅仅是从合同，商品房买卖合同才是其主合同，它是为了保证商品房交易的正常进行而约定的。但是其中关于定金及其罚则的约定符合《担保法》中立约定金的规定，《担保法》解释第一百一十五条对于定金的规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，由此条法律解释的支撑，我们可以得出结论：不论主合同是否订立，从合同中关于定金部分的约定是完全可以独立存在的。
而购房定购单中关于商品房买卖主体、标的及价格的约定，则属于商品房买卖双方当事人拟订立商品房买卖合同的基本内容，其内容远远超越了通常所认为的关于立约定金从合同的范围，虽然其内容和主合同的主要内容有诸多相同的部分，但是不能因为从合同中立约定金可以独立存在而认为整个从合同可以独立存在。对此，笔者认为应当从商品房买卖双方的立约目的来分析。买卖双方的主要目的是为了进行商品房交易，而订立购房定购单的目的是为了提前锁定交易机会，以期将来某个时间按照定购单约定的条件签订商品房买卖合同。订立购房订购单的宗旨是为商品房买卖合同服务的，其中约定的内容应从属于拟订商品房买卖合同的主要内容，而不应超越它。如果主合同未能订立，那么从合同中除定金以外的内容则失去了其存在的意义，当事人仅需按定金罚则处理即可，其他内容作废。
因此，购房订购单其在性质上应属于商品房买卖合同的预约合同，从属于商品房买卖合同。虽然其中关于定金部分的约定可以独立存在，但是该类合同中关于商品房买卖合同基本内容部分的预约,则需依赖于主合同，即双方拟订立的商品房买卖合同。
二、双方是否订立主合同。
我们判决一个合同是否成立，不是看合同的名称，而是其内容。本案原告在和被告签订了购房定购单后，未能在双方约定的时间5月4日去签订主合同，即商品房买卖合同，此时，被告完全可以依定购单中的定金罚则不予退还原告的定金，并使定购单中关于拟订商品房买卖合同主体、标的及价款部分的约定作废。但是，当原告于5月15日到被告处依已作废的定购单交付部分房款25000元时，被告不仅予以接受，而且还在收款收据中注明“分期”二字。
对此，笔者认为，该收据在本案中担负着两个作用，其一是收款证明的作用；其二则是合同的作用。因为在双方已订立购房定购单的前提下，原告向被告交款的行为是其对被告发出的新的要约，要约的内容则是原来双方订立的购房定购单中除定金以外的内容和所交的25000元，而被告接受房款的行为则是对原告所发要约的承诺。此时，双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同，但是双方之间已经形成了一个以购房定购单为基础的商品房买卖合同，并且因原告的交款行为而已经开始履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，购房定购单可以认定为商品房购买合同应具备两个条件：一个是具备商品房销售合同的主要内容，一般包括合同主体、标的及价款；另一个则是出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，只要起到证明合同已开始履行的作用即可。
因此，原被告双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同即主合同，但是因定购单已包含了主合同的主要内容，而且被告已收受了原告的部分房款，可以将双方所签订的定购单中的内容作为商品房买卖合同的内容来履行。
三、被告内部机构的意思表示是否有效。
原、被告双方在签订购房订购单时并没有对付款方式作出任何约定，一般认为在没有特别约定的情况下，应视为一次性付清，对此双方均无异议。但是，在被告内部的财务部门收取了原告的房款，并注明“分期”后，双方产生了不同意见。原告认为是双方对合同付款方式的变更，而被告则认为其财务部门没有权利对付款方式进行变更。
原、被告双方作为签订合同的主体，被告的财务部门本无权代表其就合同的具体内容与原告或他人协商订立、变更合同，但是本案的特殊性在于从合同中除定金外条款已失效的情况下，正是因为被告财务部门代表被告接受原告房款的行为，才使这些条款发生法律效力，而约定分期付款的行为与代表被告接受原告房款的行为是同时发生的，二者共同成为原被告要约承诺的内容。因此，被告辩称的内容属于其内部管理的范畴，而不能对抗他人，应当认定财务部门的行为即为被告的行为。（
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