评论：楼市去杠杆才能更好去库存
来源：新京报
原标题：楼市去杠杆才能更好去库存
　　针对舆论关注的北上广深等城市房价“暴涨”问题，住房和城乡建设部部长陈政高昨日在十二届全国人大四次会议记者会上表示，目前的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市房价。他同时指出，目前中国的房地产市场分化严重，而且日趋严重。“一线城市和三四线城市情况大不一样，这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题。”
　　一面是一二线城市房价高企、房产仍然销售火爆供不应求，一面是三四线城市库存高企、许多楼盘建设多年却一直无人问津。当前楼市的状况正在逐渐分化成为硬币的两面，楼市调控的尴尬正在于，似乎重点放在哪一面都不合适。
　　而且，一二线城市楼市杠杆上的火热似乎正在变成了“去库存”道路上的拦路虎，为三四线城市的去库存难题更添一重难度。
　　其实，各项楼市利好政策的出台，比如降低首付比例，提供贷款优惠等等，本意是普惠性的去库存，然而在市场的自发资源配置之下却形成了资金的虹吸效应：资金一致流向那些更具有保值投资前景的一线城市楼市。这不仅对于三四线城市的楼市造成了资金虹吸效应，投资一线城市房产的赚钱效应还很有可能出现对实体产业的抽血。
　　一二线城市的高杠杆变相加剧了三四线城市的高库存。只有一线城市的高杠杆和资金虹吸效应减弱，三四线城市的去库存才不会成为无源之水。
　　当前首付贷等“场外配资”叠加的杠杆效应，已经使得一线城市的楼市进入非理性状态。这个时候，监管趋严的政策“冷水”不可或缺。这种冷水的镇静作用也是显而易见的。上周六，央行副行长潘功胜在全国“两会”新闻发布会上首次对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。本周据媒体报道，相应的首付贷产品已经全面叫停。
　　要从根本上规避这种调控“指西”市场“向东”的状况，避免陷入高杠杆和高库存并存的双重困境，李克强总理此前所说的“要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策”是相比普惠式的政策利好更为优化的解决方案。
　　当前楼市分化的情况，需要因地制宜的政策应对，“镇静”楼市过热后，接下来更需要的是分城施策的细化调控。比如不妨可以加大对于三四线城市的政策、特别是税收和信贷方面的支持和利好，而对于一线城市，在打击首付贷等场外配资行为之外，还可以考虑税收和贷款政策上的区域性从紧，抑制投资投机性购房需求。
　　当然，除了政策应对非理性市场的多样性调控，我们更需要看到的是，资金之所以集聚在一线城市，其实说到底正是因为看重一线城市未来的发展潜力。想要去化三四线城市库存，仍然离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展；想要使得货币宽松的水流真正灌溉进实体经济的土地而不是拥挤于楼市和股市的水池，需要的是财政政策如减税等的利好配套，减轻中小企业的负担，使得资金有信心回流至实体产业运营中去。
(责任编辑：齐贺 UN656)
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去杠杆化是股市大起大落主因
昨天，上海综合指数还是跌了3.46%。本来国务院常务会议周三决定撤消银行存贷比率、《通过互联网+行动指导意见》及成立国家制造建国领导小组。这些消息公布之后，香港晚上期货指数及新加坡富时中国A50指数期货市场曾引起一阵买盘。昨天的A股市场也希望借助这三项重磅消息重振股市之信心。但是，市场并非如有人预期的那样如愿，股市还是大跌。
正如我一直在强调的，本来政府希望如美国那样打造中国A股的牛市来救经济，也出台了一系列的救市政策，但是这些政策却让中国股市形成了近十几年来国内投资的第三波无风险套利大潮，引发了股市强烈的赚钱效应，及形成了投资者股市无风险套利之幻想，这就使得国内投资者多以更高的杠杆涌入股市。事实上，在股市持续上涨时，这波股市无风险套利确实让一些投资者赚得盆满盘满，个人财富短期内快速飚升，从而显示出股市的无风险套利比早几年的房市及影子银行更为有吸引力，中国股市的疯狂更是无以复加。
不过，对于股市的疯狂，这是政府不愿意看到的，也不是政府的股市战略目标。而且这种股市的疯狂必然会葬送中国股市，并让这场中国大规模的股市试验失败。也就是说，股市的疯狂与房地产的疯狂可能会有很大不同。房地产的疯狂可能在于该投资品的特质而不会同时间让全国的房地产市场同时死亡，或中国房地产泡沫同时破灭。因为中国房地产是一种具有无限大完全分散化的市场。一地的房地产泡沫破灭并不意味着全国房地产泡沫破灭。房地产的风险不仅具有空间的广延性而且具有时间上的持续性。全国性房地产泡沫破灭还具有更多弹性让一些投资者来规避，让中国政府形成无风险来增长GDP的幻想。
但是股市的情况则不同，股票不仅是标准化的产品而且在统一市场内交易。巨大的股市泡沫不仅无法来分散来规避，而且具有严重的传染性。这不仅在于股市的对价可瞬间在统一的市场内完成，而且在于投资者的羊群效应让这种股市对价在上涨时涨得更多，在下跌时跌得更多。而且这种股市涨跌的幅度往往更是与杠杆率的高低有关。杠杆率越高，这种股市涨跌的幅度则是更大。
当政府要打造股市的牛市，但牛市又成为疯牛时，政府自然会对股市融资的杠杆进行监管、规范及限制。这就意味着股市的的去杠杆化。当一个完全由高杠杆推升的牛市要降低融资杠杆时，或去杠杆化时，那么这个市场投资者的预期可能立即改变，股市的暴跌也就不可避免。
而股市的暴跌不仅会让投资者的赚钱效应立即消失，让投资者股市无风险套利的幻想破灭，更是会让股市的预期突然逆转，从而使得采取更高杠杆进入投资者可能会不顾一切逃出市场。这时股市羊群效应会导致股市对价的人踩人，股市的对价跌了再跌也就不可能避免。
可以看到，经过上个星期股市的暴跌，那些高杠杆的投资者早就成了市场的惊弓之鸟，这些投资者都在不顾一切的逃出市场。在这种情况下，这些投资者并不会关注市场有多少利好消息，而是关注手中的持有的高杠杆投资处于极度的风险中如何能够逃出。而且政府去杠杆化的要求越多，这些投资者面临的风险可能会越高。这些投资者逃出市场引起股市暴跌概率就越高。这就是为何昨天的股市还是会暴跌。
当然，要让股市的持续健康发展，就得降低股市融资的杠杆率或去杠杆化，就得让股市的疯狂平静下来。但是，政府要做到这点并不容易。估计市场正在拭目以待。
1楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因骆皓涵 &他在股市中很有一套，特别是对这股。向我们这些新手，要早去报到，复置他名 so 下就行了作者：113.72.58.* 日 09:17:072楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因真的假的？骆皓涵 &不会是骗人的吧，我去看看，要是骗子的话，我会过来骂死你的，哈作者：116.20.252.* 日 09:17:283楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因骆皓涵 啊！ 就是棒！大神们用最容易理解的话语讲出最需要注意&作者：183.28.25.* 日 09:27:054楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因现在思路尚不明了的人可以找一下 骆皓涵作者：116.20.248.* 日 09:29:255楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因&看了 &江鹤旭 的战法，对行情趋势的判断比以前更加容易了。作者：1.188.222.* 日 16:02:526楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因堪称股灾！！！！！！！！！真贱会却摆出了彻底不要脸的姿态！！！难道杠杠不是它们弄出来的？？？！！！期货期指不是它们弄出来的？？？！！！散户不能玩，板子却打在散户身上！！！！？？？？？？人民日报和新华社的牛市论就是场骗局！！！！！！！！！！！！！！作者：183.46.6.* 日 10:37:497楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因原帖由 183.46.6.* 于
10:37:49 发表堪称股灾！！！！！！！！！真贱会却摆出了彻底不要脸的姿态！！！难道杠杠不是它们弄出来的？？？！！！期货期指不是它们弄出来的？？？！！！散户不能玩，板子却打在散户身上！！！！？？？？？？人民日报和新华社的牛市论就是场骗局！！！！！！！！！！！！！！
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日 13:48:449楼 回复：去杠杆化是股市大起大落主因堪称股灾！！！！！！！！！真贱会却摆出了彻底不要脸的姿态！！！难道杠杠不是它们弄出来的？？？！！！期货期指不是它们弄出来的？？？！！！散户不能玩，板子却打在散户身上！！！！？？？？？？人民日报和新华社的牛市论就是场骗局！！！！！！！！！！！！！！作者：
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热线：010-客服：比股灾更可怕的是，楼市成了股市
凤凰网财经
日，沪指攀上5178.19点的高峰。就在市场陷入兴奋与疯狂之时，这头疯牛戛然而止，市场调头向下，融资崩盘，股灾由此开始。  股市崩盘往往好似一场大地震，如一场彼岸花开的绚烂，以迅雷不及掩耳之势掠取股民的财富，瞬间卖房炒股的钱都没了。你以为股灾只是中国特色吗？全世界它都如恶魔般存在。  自1950年以来，包括美国的标准普尔500指数、英国富时100指数，德国DAX指数，日本的东证指数的世界四大主要股指已经发生过57次股市崩盘，我们称之为“股灾”。  中国的股灾有多惨？惨不忍睹！  亏掉了2015年GDP总量的36%，相当于广东省GDP总量的3.4倍。  千股跌停、千股涨停、去杠杆、熔断，这些词不是恐怖片，而是真实的股灾写照。  根据沪深两地交易所数据，截至今年6月8日，沪深总市值合计约45.5万亿。而日，沪深两地总市值一度达71万亿，也就是说，一年时间A股市值蒸发逾25万亿元。  对于在股市中亏得溃不成军的股民而言，用“醉卧沙场君莫笑，古来征战几人回”来形容最恰当不过了。“侠之大者，为国接盘”、“一万点不是梦”的嘶喊声似乎还在空中回荡，狂躁、炽热到失控的情绪已经烟消云散，留下的确是一片狼藉：数百万中产阶级的财富被实实在在地洗劫一空，多少工薪阶层赔的血本无归，又有多少普通家庭的命运从此被改写。  股市跌得有多惨，楼市就涨得有多火  中国股市早已进入了冰封千里的冬季，而楼市却依旧涨得热火朝天。这里的“火热”是指中国的一线城市的楼市盛况。尤其是深圳与上海，而深圳的涨幅就像火箭发射一样直窜云霄，涨幅遥遥领先全国，并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。  深圳告急、上海告急……购房者披星戴月，不顾困难，勇敢冲上前去，哪怕机会再渺茫，也要为买房奋力一搏。怎一个英勇了得！  在股市跌落悬崖的年代，这样的威猛，只能用在，买房子上。  未来中国楼市还能涨多久，这一把房地产的牛市还能烧多久，都不得而知，但是世界上没有只涨不跌的东西，未来楼市会与股市殊途同归。  中国楼市已经成为真正的股市  尽管楼市涨势红红火火，很多专家开始预测，中国楼市已过黄金期，房价企稳甚至逐步回落未来将成为常态。可是，我们完全看不到楼市向市场低头的信号。  楼市为什么会暴涨，有点类似去年国家主导股市的“政策牛市”。央行放水，推进宽松的货币政策，一再降息让资金不断涌入楼市，房价不暴涨才怪。  其次，房地产税出台时间表一直成谜，让手中坐拥好几套房的投资客更加肆无忌惮的炒房了，只要政府一天不征税，炒房还是有利可图的。  再次，一线城市央企“地王”频繁出现形成对房价上涨空间的无限遐想。想想啊，连土地价格都猛涨了，在这么高的价格上盖起的房子，价格能低吗？而且这也顺势拉高了周边二手房的价格，使一线城市进入一个令人瞠目结舌的高房价时代。  多重因素之下，楼市的表现越来越股市化，有政府政策在背后主导，有不理智的购房者蜂拥而上，楼市越红火，购房者的热情越是高涨，似乎怕错过了这个村没这个店了。想想春节后，房东无耻撕毁合同，坐地涨价的嘴脸吧，楼市和股市一样，是越追涨越高涨。  只不过，股市的泡沫率先破灭了，而楼市的泡沫还在发酵，也终将有破灭的那一天。股市的泡沫让无数家庭倾家荡产，股票都跌成白菜价，不得不忍痛抛售；楼市也是如此，别看现在涨得红红火火，一旦高房价支撑不下去了，市场上的房子过剩的时候，房价重重的摔下来，也会砸死一批人的。  有人说楼市和股市一样，存在着虚假的繁荣，有证据为证。  楼市是虚假繁荣？房价暴涨地产股却跌了20%！中国最近出现一波房地产市场繁荣,但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。  中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期,这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。  但住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%,表现逊于大盘。在香港股市,大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。  在股市上，这可能意味着一个巨大的买入机会。但似乎更合理的解释是,股市的情况是在暗示当前的房地产复苏不可持续。  事实真相是，即便房价上涨，开发商的利润率却在走低。数据显示，第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%,而这一数据在2014年年底为10%。  目前,一线城市以及部分二线城市已经开始收紧楼市调控政策。一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整,对于房地产市场的影响就会产生一定的影响，是不是楼市泡沫破灭的前兆呢？  楼市除了类似股市，积蓄了大量的泡沫之外，也玩起了“配资”的把戏。2015年的股灾，给投资者造成挥之不去的心理阴影。如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。  上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，而有坊间传言认为仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。  这楼市的杠杆有多大呢？  我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。  再举个具体的例子，如果购房者购买一套价值100万的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金，该购房者一样可以购买100万的房子，剩下的10万通过“首付贷”这样的金融杠杆手段解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆则是5倍。  由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和老百姓造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。  谈到泡沫，似乎离不开两个市场：楼市和股市。  当年股灾来临，我们抱怨政府不救市；如今房价高涨，我们不吸取教训，随波逐流推高房价。正像中国老话里讲的，一个巴掌拍不响，很多危机最终还是由投资者的贪婪和对风险的忽视，甚至藐视造成的。  如今，A股的牛市已经离我们远去了，楼市正在慢慢变成下一个股市，身在其中，冷暖自知。希望你顺势而为，不要成为下一场灾难的牺牲品。
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