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&贷款买房 别因为银行流水被拒贷了！
贷款买房 别因为银行流水被拒贷了！
来源：房天下 &&发布时间：
贷款买房，即使你的收入很高，如果没有足够的银行流水证明，银行恐怕也会拒贷。大部分银行放贷前，都会要求借款人提供几个月的银行流水证明。关于银行流水，你了解它的用途吗？怎么获取银行流水？转账记录能不能算银行流水？
银行流水很重要，申请信用卡需要它，贷款买房需要它……关于银行流水，你必须知道这五点：
1、银行流水不足，贷款审批被拒怎么办？
如果你申请信用贷款，申请人必须要能够证明自己有稳定可观的收入，因为这和你的还款能力直接挂钩。如果你的银行流水达不到银行放款要求，则只能选择抵押或担保贷款。最常见的是房屋抵押贷款，办理房屋抵押贷款需要申请人提供房产证、本人和配偶的身份证明、结婚证、工作和收入证明、房产评估报告等材料。 2、银行流水对申请贷款有什么用
记住，自己名下的账户互转是不被认定为银行流水的。其他类型的银行流水包括工资收入，各种水电煤气缴费清单都可以被认定为有效的银行流水，这些流水形成3-6个月以上，才能被用作贷款申请辅助材料。
3、现金工资怎么认定流水
这种情况，则借款人应保持良好的存款习惯，每月固定的日期给银行卡存稳定的额度。不过这种方式存在一定风险，不一定被所有银行认可。现金工资具有明显的弊端。
4、工资流水最重要
现在大多数公司都是通过网银转账的方式发工资，这种流水是最被银行认可的，它能在很大程度上代表贷款申请人的收入情况。
打印工资流水也很简单，贷款申请人额可以带上工资卡到开户行各网点申请打印工资流水单，一般只需要3-6个月即可，且免收打印费。
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买房首付凑不够，可以做首付贷吗？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《买房首付凑不够，可以做吗？》 精选一
严监管“围剿”之下，违规流入楼市的通道将被斩断。
本刊记者 杨练/文
在和MPA强考核的背景下，对公贷款和同业借款大有偃旗息鼓之势，消费贷却逆势异军突起，尤其是2017年以来，消费贷爆发式增长令人吃惊，并引起监管层的高度重视。
近日，北京、深圳等地监管机构发布通知或风险警示，要求辖区内机构对和个人消费性贷款违规流入房地产市场等问题进行自查。北京住建委和北京银监局的通知均显示，购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“”等方式套取资金，作为购房首付的现象多有存在。
海通证券的研报数据显示，2017年以来，居民新增小幅放缓，增速从年初的30%降至26%，增速仍在高位。但与此同时，居民消费性短期贷款却出现快速增长，引起市场的极大关注。
Wind数据显示，月，居民新增消费性短期贷款高达1.06万亿元，同比多增7137亿元，并已远超2016年全年8305亿元的水平。这1万多亿元消费贷中究竟有多少资金进入了房地产，目前尚未有明确的方式进行准确的计算。但不可否认的是，在一些地方，个人和个人消费性贷款经过层层包装违规进入房地产市场，已经是公开的秘密，这在一定程度上助长了消费贷的疯狂增长。
疯狂的短期消费贷
9月15日，央行发布的金融统计数据显示，在8月M2同比增速创下8.9%的历史新低的同时，新贷超增长令人侧目，这其中最值得关注的无疑是居民短期贷款的迅猛增长。8月，居民中占新增贷款的比例降至41%，而居民短期贷款的占比则提升至20%，环比7月提升7个百分点。
一般而言，居民中长期贷款主要为，而短期贷款则主要体现为消费贷款。如果说2016年还是唱主角的话，那么，进入2017年以来，消费贷则大有后来居上之势。数据显示，1-8月，居民新增短期贷款达1.28万亿元，同比累计多增8231亿元；而2016年全年新增消费性短期贷款总额仅为8305亿元，2017年前八个月，新增短期贷款已达到2016年全年的1.5倍。
本来，M2增速的下降和的放缓，说明管理层正严控进入房地产市场，但消费贷的异常增长或许表明，房地产业仍有变相流入。按银行过往的信贷惯例可知，居民的短期贷款主要是，但2017年前八个月的国内汽车销量未见显著增长，短期贷款与汽车销量的背离说明这部分激增的信贷资金很可能已经流入房地产市场。
把时间拉长来看，2014年，居民新增中长期贷款只有2.2万亿元，2015年升至3万亿元，2016年则进一步激增至5.7万亿元，再加上8000亿元公积金贷款，2016年全年，居民与房地产有关的贷款达到6.5万亿元。本来以为经过2016年的信贷狂飙之后，加上2016年三季度以后**对房贷监管的全面趋严，2017年的房贷增速会出现明显回落，房地产市场也会大幅下滑。
但没有意料到的是，虽然2017年前八个月，居民增长基本已经停止，但是居民短期贷款却在短时间内飙升至1.28万亿元，同比激增8000多亿元，这说明即使在严格的限贷调控政策下，居民仍在借道消费贷疯狂，这或许也是2017年至今房地产销售在越来越严的调控政策下仍能保持较好增长的根本原因。
另一组数据也强烈地刺激着金融市场——月，居民新增中长期贷款总额为3.27万亿元，从5月起连续三个月新增额比2016年同期保持负增长，由此可见，控初见成效。而另一方面，居民短期消费性贷款却在2017年获得爆发性增长，一个突出的现象就是，2017年前七个月，居民新增消费性短期贷款已远超2016年全年8305亿元的总额。
实际上，消费贷资金流入楼市并非始于如今，以前也是禁而不止，消费贷被挪用流入楼市的现象一直都存在，2017年也不例外，特别是在目前房贷资金急剧收紧的情况下，消费贷的表现尤为突出。2017年以来，消费贷的爆发式增长，一方面与银行力推的信贷政策有关；另一方面也不排除随着新一轮调控政策下首付比例的上调，一定程度上促使更多人不得不借助消费贷凑首付款。
虽然银行是明令禁止信贷资金被挪用的，但依然难以避免这一现象的发生。虽然银行消费贷合同上规定贷款资金不能用于，只能用于消费等用途，但是信贷资金一旦打入个人账户里，如何使用银行并没有真正去严格跟踪和管理。这至少说明银行在上是存在一定漏洞的。
当前，随着技术的发展，各家银行都在力推线上消费贷，不需要提供消费单据，贷款资金直接打入到的个人账户，银行对客户如何支配资金本身就较难控制；而对于需要委支付的消费贷，市场上也有相应的渠道帮助套现。此外，此前有不少开发商暗中操作双合同，以装修贷的名义做实际也是首付贷的业务。
海通证券首席***家姜超认为，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。虽然2016年下半年以来逐渐受限，但地产销售仍在增长，部分居民购或借道短期消费贷款得以完成，从而导致居民短期贷款的高增长。
消费贷变身首付贷
通常来说，消费贷款的对象是自然人，目的是用于个人消费而非经营和投资，在生活中广泛使用的和种类繁多的互联产品等均属于消费贷的范畴。发放消费贷款对拉动消费、扩大内需、改善居民生活质量、促进国民经济健康发展有着重要的意义。
最新数据显示，2017年以来，短期消费贷款增长迅猛。2015年年底，国内短期消费贷款规模为4.08万亿元；2016年年底为4.91万亿元，一年时间仅增加了8300多亿元；而截至2017年8月末，短期消费贷款规模为6.18万亿元，八个月时间就增加了将近1.3万亿元，大幅超出2016年全年的涨幅。
按照通常的理解，短期消费贷款主要用于居民的日常消费，但与短期消费贷款大幅增长相对应的是，社会消费品零售总额一直保持稳定增长。自2016年以来，社会消费品零售总额基本稳定在3万亿元上下，并没有因为短期消费贷款的激增而发生变化。这从一个侧面说明，上述异常增长的用于消费性质的短期贷款很可能被转移到其他性质的用途上。
那么，这些资金究竟被转用到了哪里？进一步分析可知，居民资金除了消费之外，还有两个主要使用途径，一是实体投资；二是。观察数据可以发现，实体增速保持稳定，相在贬值，不太景气、大宗商品和基本稳定，那么剩下的最有可能的资金流向途径只有。根据易居房地产研究院的测算，2017年以来，预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市，其中，九成流入广东、福建、江苏、上海、四川、河北六个地区。
消费贷为什么会流入房地产市场？究其根本，房地产行业的发展是要有一定的货币增长作为基础的，通俗而言，它就是一个不断烧钱的行业。
从房地产的资金链来看，以个人住房为例，房地产行业的供给方是开发商，开发商需要盖房；需求方是居民，居民出于自住需求或者投资需求购买房屋。作为居民而言，买房可以有两种模式，一种是全款买房；一种是。贷款买房的资金可以分为首付和月供两部分，首付一次性付清，月供每月偿还，这个叫做住房抵押按揭贷款。
2017年以来，随着房地产调控政策的不断升级，全国不少城市一方面提高了首付比例和首付金额；另一方面提高了，这使得居民更愿意去多付首付从而减少月供，甚至更愿意去全款买房。更有甚者，一些地方还限制了，这使得居民在无法通过正常渠道获得足够资金的情况下，更加偏向于通过消费贷款来获得。这样，一些人无力支付首付，首付贷款便应运而生，即通过贷款来凑够首付资金。当然，这种贷款面世不久就被监管层明令禁止。
于是，人们转而寻求其他途径，消费贷、经营贷、装修贷等便有了流入房地产市场的动力，这其中又以消费贷为主力军，它一方面为全款买房者凑足房款；另一方面为按揭买房者凑足首付。从本质上而言，这就相当于变相的“首付贷”，变相的降低首付比例，变相的。
消费贷变相流入到房地产市场的危害有目共睹。首先，此举使得房地产调控的效果大打折扣。限制资金大规模流入是房地产调控的重要一环，现在出现了消费贷这个资金来源的漏洞，导致前期限购、限贷、限价等调控政策的效果很可能会大幅弱化。更严重的是，市场也会不断地自我强化地产预期，从而催生出更大的资产泡沫。
其次，如果任由消费贷资金变相流入房地产市场，将会滋生更大的。在消费贷进入房产市场的过程中，相当于加了三层杠杆。第一层杠杆是按揭贷款；第二层杠杆是以消费贷为代表的“首付贷”，相当于变相降低了首付比例；第三层是消费贷，即将消费贷款打包成，在金融市场上卖出，从而获得资金，这部分资金又可以再次用于消费贷。这三层杠杆加剧了楼市金融风险的积累，严重时可能会引发系统性金融风险。
这与2008年美国爆发的次贷危机颇有几分相似。当年，美国金融机构为了把钱贷出去盈利，降低标准将贷款借给收入很低、大概率还不上贷款的穷人买房，很多贷款买房是零首付，无形之中**增加了贷款资产的风险。而现在中国消费贷爆发式增长的背后是资金违规变相流入房地产市场，美国次贷危机的影子隐现其中。
在经济上行周期，购房者收入处于正增长，还贷问题不大，风险也不会暴露；一旦经济下行，购房者收入下降或者失业，大幅下降，债务链条瞬间断裂，零首付更是让很多贷款银行失去了基本保护，直接裸露在市场违约潮中而无能为力，并陷入破产倒闭的深渊。而一家金融机构倒闭，其债务链条会无限传递，甚至波及全球，影响全球的美国次贷危机就这样一发不可收拾。
如果再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，那么，这不仅意味着实际上居民部门已经没有加杠杆的空间，而且更意味着杠杆断裂的风险更大，未来面临的金融风险也非常巨大。
表面上看，次贷危机是银行无标准发放房贷所致，但根源还是金融机构的贪婪。如今，同样类似的情况正在中国上演：在购房贷款持续收缩的情况下，很多买房付不起首付的人，正在通过消费贷的形式获得首付资金，然后通过商业银行的房贷完成空手买房的过程，这和美国次贷危机中的零首付并无区别，如果任由其发展下去，或许一场新的会如“灰犀牛”一般不期而至。
变了味的消费贷
无论从哪个角度看，严查消费贷用途和流向，堵住消费贷的火山口都是不可阻挡的趋势，更何况现在的消费贷已经变了味。消费贷包含和以稳定工作、收入为担保的两大部分，目前来看，这两大部分贷款资金都已流入房地产，成为购房者支付首付的主要资金来源。
从时间上来看，相对于长期贷款，短期贷款的风险性和不确定性明显高出很多，债务链断裂的风险也大幅增加。对管理层而言，只有严格堵住消费贷，才能控制住流向地产的增量资金，让房地产调控政策真正起到作用，也才能降低未来发生金融危机的风险。因此，消费贷成为当监管部门重点监控的内容。
近日，江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文，提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，并要求加强管理，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况，避免对地产调控产生负面影响，金融系统全面严查消费贷肯定是下一步行动的重点。
其实，早在2010年，中国人民银行和银监会就曾发布通知，要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此后，银监会等部门陆续多次发布相关通知，强调对消费贷款的管理。
2016年下半年，央行等七部门出台新规明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。2017年3月开始的房产调控重申了禁止“首付贷”的监管态度。
以北京为例，日，北京市多部门联合发布楼市调控政策，将个人二次购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%，二次购买非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增，按照当前北京的房价水平，首付款可增加数十万至数百万不等。
北京银监局相关负责人表示，近期，北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长，据市场情况反映，个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场，借款人将其用于购买住房，而非个人经营或日常消费，这种行为不符合房地产调控的政策要求。
结果是，这轮房地产调控使得很多购房者的购房计划搁浅，北京楼市的成交量也明显下跌。但与此同时，部分中介机构开始向购房者推介首付贷、抵押贷，以及垫资业务。
对购房者而言，买房就是行为，如果真的看好这套房子的升值潜力，不如把杠杆用足。对购房资金缺口，以前主要是使用的方式进行凑钱，现在又增加了消费贷款这一新金融工具，虽然较高，但综合考虑到房价上涨的幅度，仍然可能有所收益。据了解，由于调控政策的愈发严格，2017年以来，用消费贷筹集购房资金的情况更多了，因为首付比例上调了，越来越多的购房者面临更大的资金缺口。
根据相关机构的调查，消费贷流向楼市的方式方法五花八门。第一种是房地产中介牵线搭桥，以“房抵贷”和第三方中转的方式套取贷款用于购房。
这种方式的操作流程分为两种形式，一种是进系统的，需要有房产等做抵押，约6%-7%，这种贷款可以直接打入个人账户；另一种是无抵押的，现在政策不让钱直接流入房地产，得找第三方来让贷款中转一下。但这种要收1-2个点的手续费，利率也是6%-7%左右。以上两种方式一般都可以做到30年期限。
另一种是金融中介帮助违规套现。只要有身份证就可以贷款。没工作、没社保的人只要交点中介费，中介公司可以帮你包装，并且办理，50万元至60万元都能，银行一般不会管资金用途。
虽然监管要求个人消费贷款必须专款专用，但现实中挪作他用的情况很多。一般来说，30万元以上的个贷是银行将贷款直接付给合同约定用途的借款人的交易对象，30万元以下可以自主支付。但实际上，有些中介公司可以帮忙提供虚假的贷款用途材料，使得消费贷“挪作他用”很难被银行察觉。
无论是银行发放的消费贷，还是银行与中介机构合作发放的贷款，都不可避免地出现了个人消费贷款违规进入楼市的现象，且愈演愈烈，这其实也从侧面折射出部分银行贷前、贷中和贷后审查不严的问题。
银行成排查重点
事实上，审查有所放松与个人消费贷款投放力度的加大有关。随着房地产调控政策的升级，银行总体信贷逐渐收紧，尤其是房贷增量大幅放缓，但银行消费类贷款却出现猛增势头。
根据上市银行2017年半披露的数据，截至6月末，共有三家余额突破2000亿元，其中，工商银行上半年末个人消费为2600.48亿元，比年初增加130.28亿元；中信银行为2058.44亿元，比上年末增加79.49亿元。而位居首位的贷款余额为2770.9亿元，上半年新发放贷款1294亿元，同比增长255.49%。其中，“”上半年发放贷款486亿元，同比增长95%。
除此以外，建设银行和的增量也较大。截至上半年末，建设银行个人消费贷款余额为1580.76亿元，比上年末增长830.37亿元，增幅达到110.66%，建设银行表示，主要是产品“”增加所致。招商银行上半年个人消费贷款余额为840.77亿元，比上年末增加199.89亿元，增长31.19%。
中信银行副行长方合英在中期业绩发布会上表示，上半年贷款增长的80%都用在了个贷上面，现在整个消费升级对个贷的需求比较大，而上半年定价又比上半年新发生的对公贷款的定价高，存在比较高的，这对银行有很大的吸引力。
从银行的角度来看，上半年，大家都抢着做消费贷款，因为一是现房抵押风险小；二是利率上浮比较多，一般执行上浮30%-40%左右的利率；三是客户质量较优质，一般都是白领。在这三层因素的驱动下，银行有了放款的充分动力。加之在银行和购房者的合作下，消费贷以五花八门的方式躲避监管，作为首付资金源源不断流入房地产市场，推动着房地产市场的虚假“繁荣”，只是这种繁荣的背后已逐渐显现危机的影子。
虽然监管机构多次警示银行要严查信贷资金的去向，但市场上为客户办理消费贷、信用贷的仍然非常活跃，这背后肯定与银行的资金支持密不可分。
值得关注的是，2017年上半年，不少银行个人消费贷款增长迅猛。从上市银行中报整体情况来看，部分银行并未列出消费贷款的具体余额，而是归总在个人贷款“其他”项下，包括中国银行、交通银行、民生银行、浦发银行、兴业银行等。从上述银行的个人贷款分类来看，其他项大多为消费类贷款，或消费类及经营类贷款。
在楼市预期上涨时期，首付款不足的购房人通过各种渠道贷款用以支付买房的首付，消费贷就是其中之一。“加杠杆”买房是推动房价过快上涨的重要推动力，极易造成金融。
消费贷等非房贷资金变相流入楼市，本质上是把一些支付能力不足的人拉入了房地产市场，一旦房地产市场的走势出现逆转，违约风险的急剧暴露会造成严重的金融风险。此外，除了银行资金外，还有部分消费贷款是由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来，这中间有不少资金流动是游离于现有监管体系的视野之外，潜藏并易诱发较大的金融风险隐患。
对银行而言，由于近几年受到的冲击，收入大幅减少，而个人消费贷款相对风险较低、利率较高，对银行有着巨大的吸引力，因此，对消费贷款的真实资金用途存在监管不严的问题也在情理之中。
毋庸置疑，消费贷进入楼市确实起到了加。在房价上涨的预期下，居民急于借钱入市，只有多措并举扭转居民的单方看涨预期，才能真正堵住楼市的“配资”通道。而遏制消费贷款违规流入楼市，不仅要靠监管机构建立灵敏、动态的监管机制，而且要银行等金融机构合作建立信息共享平台，以实现监管的精准有力。
根据统计，上半年，在A股25家上市银行中，平安银行、建设银行、招商银行等消费贷款出现明显增长。如果清查消费贷的监管政策落实到位，则个人消费贷体量较大、增量较多的银行将成为后续排查的重点。
虽然金融机构有自己的客观原因，但如果放纵消费贷较大规模进入房地产市场，会损害房地产调控的效果，因此，未来管理层清查消费贷的行为有可能会进一步扩大。经过2016年以来的多轮房地产市场的调控，信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽，现今各地严查消费贷的流向，是对房地产市场调控的一个重要补充。
与此同时，严查消费贷对防范亦大有裨益。不管市场是好还是差，都有不顾风险加的人。一旦房价出现持续下跌，炒房客很容易遭受较大的损失。若大量资金来源于银行等金融机构，则有引发爆发大面积金融风险的可能。
此次，监管层严查消费贷表明，一方面，在上轮调控已过半年后，严查消费贷流向房地产市场，释放出房地产调控不会松动的信号；另一方面，随着传统旺季“金九银十”的到来，上述严查行为将会对市场的非理性情绪起到一定的震慑作用。
2017年下半年，房地产调控一直处在零星加码的过程中，没有出现明显的松动迹象，由于消费贷增速异常且居高不下，未来清查消费贷的行为进一步扩大的概率逐渐变大。如果房地产市场反弹过于激烈，对于个别地区或个别领域，不排除调控进一步升级的可能。随着各地监管机构的关注并开始风险排查，资金违规进入房地产市场也将成为银行风险自查的重点。
对此，有专业人士认为，规范银行商业或能减少消费贷入市的情况。银行一直都有对进行抽查规定，最近这方面的检查更加严苛，主要是为了防止消费贷被借款人挪用于购房而非个人经营或日常消费。
面对监管机构的严查，有个别银行已主动缩短消费贷的最长，即个人消费贷产品的最长期限由30年缩短到5年。事实上，不同银行的最长贷款期限并不相同，比如广发银行最长能贷30年，而中国银行的最长贷款期限则为5年。
除了缩短贷款期限，近两个月以来，不少银行的逐渐收紧，甚至部分银行由于额度紧张暂停了个人消费贷业务。虽然最高额度未变，但现在大额长期消费贷通过审批的难度比以前增大了。如中国银行一分支机构目前主推的个人消费贷产品是中银E贷，不过采取白名单制，准入门槛较高。
而建行一些分支机构内部已对个人消费贷总体额度采取收紧的政策，接下来会越来越紧，这种变化主要是监管政策方面的原因。虽然目前尚未收到明确的文件要求，但监管的具体口径是要求缩小相关业务的信贷规模。
针对消费贷用途，银行也有进一步加强监管的动向。对个人消费贷用途的从严管理实际上也是个人消费贷悄然收紧的信号。如果消费贷用于家装，一般在申请时就需要提供第三方收款账户、装修合同，同时银行工作人员会在装修前和装修后上门拍照，以确认资金用途真实无误。
其实，这些政策措施都不是新规定和新要求，以前确实是有些银行执行不严，现在则是要求对资金用途从严管理，且近期在执行方面的力度更大。虽未收到监管机构要求严查消费贷业务的通知，但银行一直以来都对消费贷资金流向有专项检查，不能流向房地产是消费贷的底线。
防止极限杠杆断裂的风险
在2015年之前，居民的远远比不上国企和房地产商，正是由居民存款和可支配收入还有加杠杆的空间，央行适时放开信贷的闸门，让投身房地产，而国企和房地产商则趁机去库存和，摆脱债务泥潭的桎梏。
根据姜超的观点，衡量居民部门的偿债能力，还要考虑居民部门分配到了多少可支配收入。美国收入分配主要倾向居民部门，但中国则倾向**和企业部门，导致中国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，其中主要是房贷债务，这是一个非常恐怖的数据，这意味着中国居民部门可支配收入的九成多都在房贷上，还有剩下的10%才是用于全家衣食用行、医疗、、教育、养老等各项开支的费用，这是一个非常脆弱、非常危险的现象。
尽管监管层已经开始从严清查消费贷，但央行10月14日公布的最新经济数据显示，居民加杠杆的步伐不但仍未停止，反而还在继续。
数据显示，截至9月末，人民币贷款余额117.76万亿元，同比增长13.1%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.1个百分点。前三季度，人民币贷款增加11.16万亿元，同比多增9980亿元。其中，住户部门贷款增加5.73万亿元，超过了前三季度新增贷款的半数。前三季度，居民短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.2万亿元。
姜超认为，2017年前三季度，新增贷款中有一半以上来自居民部门，居民加杠杆速度依然迅猛。根据他的预测，10月份，房地产销售将继续降温，且监管机构严查居民短贷流向房地产，再加上银行受限，预计居民贷款增速将趋于回落。
中金研究团队认为，考虑到消费贷中有部分与房地产相关，房地产居民端融资和企业端融资占据整体社会融资的半壁江山。随着房地产调控的深入和房地产长效机制的逐步出台，未来房地产销量将进入下行通道，房地产相关的融资需求也将趋于减弱。
最新的金融数据显示，9月，人民币贷款增加1.27万亿元，社会增量为1.82万亿元，双双超出市场预期。从结构上看，受房地产调控的影响，前三季度，居民中长期贷款新增4.2万亿元，与2016年同期持平。不过，居民短期贷款则出现快速增加，新增1.53万亿元，环比继续增长。
中国民生银行首席研究员温彬指出，截至9月末，居民短期贷款是2016年同期的近三倍，占全部新增贷款的比重从2016年同期的5%提高到目前的14%左右，部分资金存在违规流向楼市、股市的情况。不过，温彬认为，近期，监管部门和银行加大了对短期消费贷款资金用途的审查，预计未来短期消费贷款的增速会回落。
中国人民大学国际货币所研究员、研究院特约研究员李虹含表示，个人经营性贷款和个人消费贷款有流向房市、股市等领域的势头。很多中介会建议购房者通过个人消费贷款筹集首付贷，而银行在受托支付、发票等资质审查方面并不是特别严格，很容易出现问题。一些小型及发展个人经营性贷款和个人消费贷款较多、占比较大的银行将成为监管排查的重点。
相比经营性所需要的工商营业执照等资质要求，消费性贷款的申请限制较少，也成为贷款资金违规流动的重要出口。
尽管有监管政策重压和银行加大力度排查，但这类灰色通道仍难以彻底杜绝，背后的原因主要是首先市场有需求，仍有大量不符银行资质的人需要资金周转；其次，银行本身有放贷考核的指标，因此，对很多违规行为“睁一只眼，闭一只眼”；最后，第三方中介更可以从中提取高额手续费，利益驱动因素难以完全消除。
从短期来看，加强对消费贷的监管已是势在必行。一方面，加强技术监管手段的创新，严控消费贷款流向；另一方面，制定相应的惩罚措施，打击消费贷违规流入房地产的责任主体。
当然，短期的手段是治标不治本，最根本的解决方法还是需要建立起完善的房地产长效机制，打破房价单边上涨的预期，真正使得房屋回归其居住属性的本质。过去，管理层对房地产的调控主要是在买卖上进行限制（如限购限贷）、在价格上进行限制，今后调控的重点要逐步转移到在持有上进行限制（如房产税）、在稀缺性上进行限制（如发展租赁市场等）。
根据国外的经验，房价的最理想状态是随着居民实际可支配收入的增长而增长，两者最好保持在一个稳定的比例。未来，随着中国各项立法举措的出台与完善，房地产的功能有望弱化，从而真正发挥房子的居住功能，一个结构良性的房地产市场有望形成，当然这是一个长期的漫长的过程。
无论如何，在当前M2降低到9%左右和央行收紧房贷的大背景下，依靠居民借款买房，尤其是通过短期消费贷变相筹集首付资金违规买房之路基本已经走到了尽头。《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选二前一段楼市火爆，不少购房者的资金需求大幅上升，使得“首付贷”“众筹炒房”等违规业务“死灰复燃”。日前，深圳等地相关部门发文，限期清理整顿“首付贷”等违规互联网房地产金融业务。在严禁变相突破住房政策的同时，也对个别房企融资的“旁门左道”进行围堵。“上个月一些互联网机构还在暗中出售类似‘首付贷’的产品，最近都没有了。”深圳一家中介机构的工作人员告诉记者，10月底，深圳市市场监管部门突击检查了中原、链家等房地产中介机构，以及个别房地产企业和涉及房地产贷款业务的互联网金融公司，发现部分企业涉及“首付贷”问题。日前，记者跟随深圳市场监管部门执法人员检查了一家名为“”的互联网金融公司。检查发现，该企业自10月以来发布了一系列房产产品，通过房地产中介为购房者提供购房资金，借款资金比例超过房款50%，年利率达15%，涉嫌经营“首付贷”业务。今年3月“首付贷”被监管部门叫停，深圳、北京、上海等多地的“首付贷”产品下架。但近期深圳有企业仍违规开展相关业务，成为当地房地产市场行动的重点目标。10日，深圳市互联网金融协会发出通知，要求相关互联网金融会员企业，停止“首付贷”“众筹炒房”等各类违规房地产金融业务，已涉及相关违规业务的企业，须在一个月之内完成清理整顿。“首付贷”死灰复燃并非个别现象，在楼市火爆、购房者资金需求上升的背景下，多地房地产中介、房地产开发商、P2P平台又开始暗中违规操作。近期，济南市、南京市等多地发布互联网金融风险专项整治工作方案，“首付贷”“众筹买房”等违规互联网金融业务成为重点整治对象。作为提、推高房价的“幕后黑手”之一，“首付贷”早在今年全国期间就被央行“叫停”。近期，国务院办公厅公布的《》再次强调，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，从某种意义上讲，“首付贷”就是中国版的“次贷”。“‘首付贷’让缺乏资质的人贷款买房，变相突破住房信贷政策，绕过风险监测，使统计数据失真……种种弊端让‘首付贷’显现出较大风险。”业内人士指出，“首付贷”屡禁不止，亟待加强常态化打击力度。8月出台的新规增加了对借款上限的规定，自然人20万元、法人100万元的借款上限全面落实后，或将对违规房地产金融业务起到有效限制。“从4季度以来，我们能清晰看到，大量无法或者预计自己无法合规的平台在迅速退出，有实力的平台也加大了自身的合规步伐。”首席执行官表示，通过各地对互联网金融的整治清理，对全行业进行，网贷额度限制和将得到有效控制，房地产资产泡沫通过互联网的路径也将被堵住。董希淼表示，加强对“首付贷”等违规互联网房地产金融业务的清理是一种信号，意味着各地正通过加强，阻断资金通过“旁门左道”流入楼市，防范楼市风险，保持金融稳定。专家提醒，“首付贷”、“众筹炒房”被清理整顿后，或将产生“变形”产品，监管部门应提高警惕，避免不法分子通过金融“创新”规避监管。《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选三由北京市住建委、财政局、市规划国土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《暂行办法）即将于9月30日正式实施。《暂行办法》关于共有产权住房的定义、管理及相关交易制度一时引发各种解读，解读的声音空前一致，共有产权住房的推出是**调控楼市又一重磅措施，楼市即将“大变天”，是房地产市场的特大，甚至有文章提出这是无房者的“末班车”。本文尝试从不同的角度探究政策背后传递的信号，**持有共有产权住房的份额对市场的影响。一、共有产权住房的由来共有产权住房并不是新鲜事物，不过是一种产权的共有，其早已在法律明确规定和市场中真实存在。根据我国民法的相关法律规定，依据权利和份额划分，“共有”可分为：“按份共有”和“共同共有”两种。《物权法》也对不动产共有的概念做出了清晰的解释，“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有；共有包括“按份共有”和“共同共有”；按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”在房产共有关系中，所谓“按份共有”是指房产共有人按照各自的房产份额对共有的房产分享权利和承担义务；所谓“共同共有”是指房产共有人对共有房产分享权利和承担义务。区别于“按份共有”，在“共同共有”关系中，每个共同共有人对共有房产所享有的占有、使用、收益、处分权是平等的，没有份额限制。生活中最常见的共有产权住房，就是夫妻间或者父母与子女共同拥有的住房。早在2007年，江苏淮安在全国首推共有产权住房，购房者和地方**可按70%、30%和50%和50%两种比例出资购买；上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目；2014年，共有产权住房作为保障和改善民生工作的手段出现在2014年**工作报告中，**指出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机需求，促进房地产市场持续健康发展。”同年4月，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市，住建部发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔号)作为共有产权住房发展的纲领性文件。二、共有产权住房对市场的影响（一）降低门槛，引进需求根据《办法》，共有产权住房是自住商品房的替代，一旦真正开始实行，以后就没有自住商品房这个概念了。自住商品房的基本申请条件是北京户籍和连续缴纳社保或个税满5年的非京籍，除去两类优先购买群体，京籍和非京籍公平参与摇号竞争。《办法》规定：“各区人民**根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”这意味着非京籍有了保底的30%共有产权住房需求，具体比例由各区**自由掌握，不排除在部分非京籍工作人群较多的辖区，区**将非京籍房源比例大幅上调的可能性。而且《办法》对共有产权住房的申请条件与自住商品房相比，取消了户籍与连续缴纳5年社保的要求，将大幅增加覆盖范围，购买共有产权住房门槛下降，释放了大量潜在购房需求。（二）加大，压缩共有产权住房的购房者只是购买住房对应的份额产权，《办法》允许购房者以这部分份额产权向银行申请抵押贷款。例如，一套价值X的住房，首付比例40%，如果购房者拥有100%产权，首付款为0.4X，假设共有产权住房情况下购房者拥有产权比例为α（α1）**产权为（1-α），首付款为0.4αX，由于**的持有部分住房产权（1-α），购房者需要支付的首付更少（0.4αX0.4X），变相的鼓励了购房者加大杠杆，**拥有的产权越多，越大，即α越小，首付款0.4αX越小，更重要的是杠杆比例由**控制。鼓励加杠杆是共有产权住房的重点，加杠杆的目的是了解决部分支付能力不足但又有住房需求的低收入群体。在自住商品房时期，购房者持有5年可以转让，出售的价款的30%差价上缴**，意味着**持有的部分产权在自住商品房首次交易后实现退出，但共有产权住房的购房者在出售该住房时，**持有的份额并不进行退出，因此也就不涉及差额上缴问题。假设一套原价值X万房子，五年后全部产权的价值为2X万，在不考虑和情况下，如果购房者拥有的自住商品房出售后，将获得1.7X，实现0.7X的增值，假设购房者拥有β产权的共有产权住房，对应β产权原价值是βX万，出售后，购房者将获得2βX，增值为βX。当β=70%时，购房者拥有住房的70%产权，为0.7X，与自住商品的增值一样；当β=60%时，购房者拥有60%产权，出售后，可以获得0.6X增值；当β=50%时，购房者拥有50%的产权，出售后，可以获得50%X的增值。一方面当购房者拥有70%产权时，购房者从住房增值获取的收益与自住商品房政策一样，70%是自住商品房与共有产权住房的一个临界点，一旦超过这个比例，购房者通过出售房产可以获取比自住商品房更多的，所以购房者能最大拥有的产权比例应该不会超过这个比例；另一方面因为**的参与，随着购房者拥有的产权比例越低，绝对收益越低，这就是购房者使用杠杆所付出的代价。**通过持有一定房产份额，降低了购房者通过住房变现的空间。过去，购房者通过投资自住商品房或许能够获得不错的增值，而共有产权住房的推出则进一步压缩这部分投资的空间，**通过持有住房份额将“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位得到充分贯彻。我们注意到，最终发布的《暂行办法》较之8月3日发布的征求意见稿相比，删除了购房者五年后可购买**份额的内容，这正是**试图减少共有产权住房买卖套利空间的举措。（三）实现产权份额交易，流动性溢价共有产权住房的持有者，可以在购满5年后，按照市场价格出售持有份额，即市场上可以交易的不再是整套的住房产权，而是部分产权。此政策下，将大幅增加房产的流动性。在北京四环外房价动辄5,6万的市场环境下，有能力购买整套住房的需求人群比较有限，尤其是符合共有产权住房购房资格的申请人，该类群体的支付能力有限。但共有产权房推出后，购房者可以通过购买住房私有份额实现房产交易，在**提供杠杆条件下，购房人的购买能力大幅提高。可以预期，共有产权住房成交量会有爆发式增长，共有产权住房由于存在**杠杆，流动性将显著提升，共有产权住房获得流动性溢价，这种流动性溢价甚至有可能造成共有产权住房的市场价格高于同地段和品质的商品房（《办法》并没有对共有产权房再上市的价格进行规定），试想这样的情况，购房者购买商品房需要拿出40%首付款，而共有产权住房只需拿出28%首付（见上例购房者持有70%份额）或者更低比例的首付。在现有市场环境下，支付能力有限的购房者为了圆住房梦，选择承受更高的单价，但首付比例更低的共有产权住房是完全有可能的。 （四）楼市国家队正式进入市场，丰富了**调控手段《办法》说明“市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业运营管理机构，代表**持有共有产权住房**份额”，楼市国家队正式进入房地产市场。国家队进入市场应该是对楼市的特，如同2015年6月以来A股市场的几次，国家队为了稳定沪深A股市场，逐步进入，奠定了A股企稳反弹的趋势。一方面国家对持有住房产权份额，对房价的托底效应导致市场更容易形成一致的预期，另一方面共有产权住房的推出，意味着**，不再是的被动参与者（自住房一旦发生首次交易**份额部分随之推出），而成为二级市场的基石参与方（共有产权住房交易不自然构成**份额部分的退出）以及主动管理者（共有产权住房取得不动产证未满5年**的回购管理以及满5年**的优先购买权）。共有产权住房推出，丰富了**调节房地产市场的政策手段，既可以以二级市场参与者身份通过买卖交易发挥稳定市场的作用，而且随着时间推移和市场发展，**围绕共有产权住房可以推出更多的调控政策，拓宽了政策空间，例如放开共有产住房转让仅限符合共有产权住房购买条件的群体的限制、**与开发商或房产中介共同运营管理共有产权住房，甚至允许市场化的商品房产权份额化并且份额化转让。三、保证公平公正，重点关注后续的配套政策和实施细则共有产权住房的配售原则是优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民**根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定。分配程序则沿用自住商品房的摇号配售制度和顺序选房。各行政区的非京籍无房家庭申请条件会因各区的户籍人口、常驻人口、人口结构的不同而有较大差异，在这一住房分配前提下，配套政策和相关实施细则尤其关键，是维护共有产权住房交易公平公正、平抑因区域差异导致市场失灵的重要保证。共有产权住房是针对全市推出的住房政策，共有产权住房采取了分区建设、划区管理的方式，而没有采用全市统一建设和统筹管理，共有产权住房从土地供应、建设、配售、使用、退出到后期的监督、运营和管理都是以行政区作为单位，各区人民**只对本行政区域内共有产权住房负责。这种情况下，可能会造成市场需求与建设、管理制度的不匹配，市区人口是自由流动的，市场需求难以简单用行政区为单位划分，这种制度的不匹配有可能导致市场和政策的失灵。因为各行政区的财政收入，工作人口、收入水平和支付能力存在较大的差异，这些差异有可能传导到各行政区共有产权住房，从而造成共有产权住房的在供给、产权份额、运营水平、物业管理的区域差别，影响共有产权住房交易的公平性。以产权份额为例子，一旦不同区域**产权份额比例不同，意味着在不同区域购买共有产权住房可以运用不同程度的杠杆，因为**持有住房部分份额，所以共有产权住房的杠杆（**份额）购买者无需承担成本。**份额比例较高（杠杆比例较高）的共有产权住房相当于购房者享受了所属区**额外提供的杠杆支持。因行政区**财政能力、市场需求的差异导致购房者面临不同的购房条件，有可能产生共有产权住房市场的区域间不平衡，购房者集中向条件最优、政策最好的区域集中。如何保证共有产权住房购房者公平公正交易是配套政策和实施细则需要重点解决的。建议**在出台相关配套政策时可以借鉴国外成熟市场共有产权住房的管理制度和经验。例如针对**持有份额的区域差异问题，可借鉴英国共有产权住房制度，即购房者购买自持部分的住房产权份额，购房者根据自身支付能力自主选择购买的份额比例，剩余部分为**持有产权，**产权以租赁形式出租给购房者，租金可以低于市场价格水平。租赁**产权，增加了购房者使用杠杆的成本，杠杆比例越高（**份额越多），租金越多，成本越高，不仅可以避免区域间杠杆比例的不平衡还能助力**盘活存量住房产权，增加租金调控手段。作者：禹，陈文 微信公众号：大蚊子（mybigwen）雷禹博士，毕业于***院，房地产金融专家，其在领域发表的文章为国内最早的相关领域文献，曾引起广泛关注。现就职于某金融类央企从事政策研究工作。网贷部落:www.wangdaibuluo.com 百度搜索“网贷部落“可以直接找到我们哦:)《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选四？首付贷就是购房所需对首付的贷款，购房者首付款不够时中介或金融机构帮助购房者先行垫付的资金，而这笔资金一般来自民间，目前好多首付贷与一些P2P平台相结合，其中大部分资金都来源于个人在平台上所投资金，首付贷的利息根据贷款期限划分，贷款的时间越长利息也越高，中介和金融机构利用这种方式让本没有充足首付款的购房者顺利购房。 首付贷出现以来在我国发展势头良好，因为正常情况下购房的首付是不能贷款的，需要一次性付清房子全款的30%，首付贷的好处在于首付不够时一些地产中介、开发商以此为噱头机构为购房者提供首付款，其中伴有一定的优惠政策，部分开发商会为购房者补贴首付的利息这使不少购房者趋之若鹜，但实际上这种行为是不合规的长此以往会扰乱房地产市场的额正常秩序。 用首付贷买房可以说与“房子是用来住的不是用来炒的”这一原则相违背，楼市调控就是要制止炒房的行为对首付款的比例也有所增加，而如今买房连首付款都可以贷款，购房者只需花几万块钱就能实现购房，一旦房价出现下跌购房者很可能放弃还贷从而给经济还有银行都会带来不小的损失。 同时首付贷也会给购房者带来不小的风险，虽然表面上看来对借款人有优势但潜在风险不可小视，首付贷虽然短期内能缓解购房者的资金问题但是却有其局限性，那就是贷款周期短利息高，这让大部分的借款者表示压力山大，同时购房者不光要还贷款每月还要承担一定的月供，这使得购房者的可流动资金**减少，现阶段房产的买卖存在不确定性，而且交易周期长，短期内无法预期房产的收益，如果到时房价下降房子难出手导致房产无法变现，最终收益不能的利息。
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作者：孥孥的大树2016年国庆前后，20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕，至今已经一周年。在刚过去的周五，一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策。可以说，越来越多城市加入楼市收紧的序列。调控之下，有些城市依然保持着房价，产生“房价越调越涨”的怪象。这其中的理由很简单，中国的老百姓已经有一种固化的思维，房价一定会涨，唯有房子是抵御的工具。短期价格持续的大涨，中国楼市出现了较大的价格泡沫。2013年至今，楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变：年，楼市主要矛盾是库存量过大问题。年，楼市行情好的情况下，土地供应量增加，从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况，所以说，从年是楼市的主要矛盾是库存量大。年，楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫，三四线城市库存量过大，二者并存。经济低迷，驱动国家出台政策刺激楼市，从而促使了一线以及房价的快速暴涨，这是楼市上涨的第二轮。可以说，年期间，短期矛盾出现的是核心城市房价泡沫的出现。2017年，核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫，已经成为突出问题。时间窗口进入2017年，大家都没有想到，房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里，不少三四线城市房价上涨50%，价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。房价上涨的主导者是**，开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因：其一，经济低迷。在房地产投资占总投资额占比15%的情况下，中国经济对地产依赖之重，无法在短期内解除，所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始，楼市复苏。其二，杠杆转移。年，政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说，就是经济不好，**债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因，就是让居民加杠杆。**的负债率很高，楼市涨了，土地上涨，卖出好价格，财政收入多了。这个过程中，居民则是用了国家允诺的杠杆，首付二、三成，慢慢供房，还贷，全面增加。本轮楼市收紧的三个核心原因：其一，减少外汇冲刺，锁定流动性。锁定流动性。200万亿房子资产，对应3万亿，这意味着只要有10%的房子套现，就会被冲击崩溃。显然，这是不允许出现的事情。限购，限贷还不够，还要用限售来锁定房子流动性。其二，抑制投机行为，防风险，稳经济。房子有双重属性，其一，为居住属性；其二，为金融属性。当投机过旺时，金融这种属性便展现出来。过度投机，资金流入，不利于实体经济发展。过高，容易出现经济崩盘风险。其三，时间换空间，挤出房价泡沫。泡沫缩小有两种方法。第一，房价回调。但这里只允许小幅回调，若是大面积回调，出现大面积断供，则影响的是**，银行，开发商资金链，这意味着经济的崩盘。国家必定救市，只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下，我们花了多长时间才救回来，更别提楼市了。第二，人民收入增加，储蓄增多。以时间换空间的，其意图就是通过增加人民的收入，从而会减少房价带来的压力。居民储蓄多了，也会有新进市场者购房。楼市收紧过程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然没有提房地产税了。也许，那真的是个伪命题，或者没有到成熟全面推出的时机。至少，重庆，上海两个城市试行之后，没有推向全国，说明整体效果不好。取而代之的是，租售同权政策。个人看法，保障居民居住是**欠人民的历史债。近二十年，一味发展商品房，造成保障房的缺失，导致人们一味看多楼市。租赁政策的推行是保障房建设的一部分，长效机制的一部分。目前只是开端，路还很漫长。从国家层面的情况看，2015年开始提租售同权，但一直到2016年底，基本都没有太多实质性的政策。而这一次，国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策，至少年，这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题，则会全面推广到更多的城市。从租售同权的政策中可以看到，此番新政，租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类：中低收入对应租赁住房。中高收入对应普通商品房。高收入者对应豪宅。从政策上来看，在房子的居住属性上，已给社会阶层贴了标签。阶层的流动性丧失，社会就这么固化了，面对房价高的门槛，很难逾越。真有钱，谁还愿意去租房子。中低收入归类为无房阶级，后二者可以对应有房阶级。有人说，这样划分不对，在大城市租赁住房的人，在老家有房。但我想问的是，房子是不动产，正是因为不动产，这才有区域的稀缺性。不谈中国现在已经户均1.1套房子，其实这个意义真的不大。在一个城市长期工作，你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后，反而后悔了。因为，从惠州来到深圳中心区上班，在现在依然不现实。为什么，这一波调控下来，北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶，就是这样的道理。不动产，始终是不动产。人在哪，它建在哪，它不会随着你的走动，而移动。资源的不足，是租售同权推出的前提。资源配置从来都是不公平的。在楼市中，最典型的就是教育资源的稀缺，因为稀缺才会有了楼市中的学位房概念。而优质教育资源的潜台词，就是优秀的师资力量，是下一代接受优质教育的可能性。再往深处，就是阶层。而资源的稀缺性，无非跟户口息息相关。而户口的定义，以下是我听到最好的解释。“中国的户口相当于中国一个县(county)或一个市(prefecture)里发的护照，在这个县内，你拥有相应的权利与义务。如果你去了其他地区，你就部分地失去了这个权利。你不能享受当地的、，甚至不能同工同酬，一般报酬比本地人低，不能应聘当地的**雇员，没有选举权与被选举权，他们的小孩不能与当地小孩一样去受同等的教育。当然，小孩也不能参加当地的高考去上大学，因为他们相当于是“非法移民”。大家都关注未来房价会怎样？如果说，业绩是持续支撑股价长期上涨的唯一动力。那么，对应来说，人口的持续流入也是房价长期上涨的唯一动力。资金流通的路径可以简单的这样解释。产业经济发展起来了，人就有动力到这个城市寻找机会。当前的房价已经过高，除了本身能创造的劳动报酬外，凭自己的力量很难在三五年内积累一笔首付款。于是，年轻人背后的家庭支撑了其首付款，这就驱动了资金的流通。从而，资金从三四线向一二线城市集聚，有资金的推动，必然导致资产价格的上涨，进而造成价格泡沫。主线可以简单的理解为，产业——人——资金。上述的核心，必然是人。经济有强弱，城市分化是未来发展的必然趋势。城市分化背后的驱动因素其实就是人口，将城市分为“净流入”与“净流出”两类就可以了。中国城市发展已经到了逐步成熟的阶段，全国约18个左右的城市群，基本上也圈定了近40个核心大中城市未来的发展。像雄安新区这些获得国家层面新规划支持的城市，可以说是非常少，更况且雄安新区在设定前，已经将不动产交易限死，严格压制了所有投机行为。我们回到之前的逻辑。目前，全国新增人口速度在减少，除了那些核心城市有人口持续流入之外，其它城市人口持续流出。再思考一个简单的逻辑，你现在买的房子，二三十年后，房子由谁来继承？如果你是拥有多套房子，未来集中到独生子女名下，这样独生子女名下有多套房子，过剩是必然的。因为大城市的虹吸效应会持续存在，所以并不存在这样的问题。今年以来，四五六七八线城市的房价也是在疯涨，同样也迎来了很多不明真相的吃瓜群众。但是，对不起，对于这些城市的购房者，真的有可能接盘了。如果是刚需自住倒没有什么，那买的是一种家的安全感。但是，出于投机，这一波接盘，是肯定的。只有核心城市的房子才能称是资产，广大人口净流出的区域房子只能叫房子。资产能，而房子只有居住属性。城市发展是分化的，房价必然也是分化的。从目前的情况看，楼市政策现在处于一直收紧的过程中，年政策很难有松开口子的时候。政策收紧之下，特别是信贷的收紧，短期影响房价会非常明显。目前，一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至接下来还有可能停贷，这就意味着楼市交易市场流动性还要减弱。，最大的影响是购房成本的增加。接下来，核心城市面临的将是，买卖者地位暂时转换的阶段，要出售房屋的朋友，需要让利给有需求的购房者，否则难以成交。利率收紧，毋庸置疑百分之百伤到刚需客户。有钱人真要出手买房，全款买房，不需要等待银行放款。而刚需看着利率上涨，每个月房贷需要多还一些，犹豫着出手。个人对楼市的观点，利率上浮还要扩散到更多一二线城市去，所以楼市短期看空。未来一年至一年半会是开发商最难受的时候，特别是，中小开发商不断的被兼并，相信在不久的时间后，大家可以看到各类媒体报道。我的个人看法是，这一波房价上涨，绝大多数城市的购房者，短期冲高接盘是肯定的。因为在政策收紧的情况下，你根本不可能在短期兑现。现在已有41个城市出台了限售政策，2至5年才能交易。周五，石家庄还出了3套以上的必需要有8年以上才能交易。地产短期空，不代表将来不会好，时间换空间是最好的策略。从国家的政策出发，其历来强调稳经济，防风险。显然，监管层是不想房价大跌的，大跌意味着经济不稳。理想的状态，就是让房价微回调，在一个区间内震荡上几年时间，以时间换空间是最理想的状态。通过时间来消化价格过高，泡沫会逐步萎缩，变小。我们有过先例，2011年至2015年，不少城市房价就是横盘或者微跌，但也不见得中国楼市崩盘了。所以，目前的楼市短期我看空，但长期，我只看好核心城市，能持续上涨的也许不足20个城市。特别是，一线城市以及准一线城市，依然强烈看好，只不过需要经过周期的洗礼，挤泡沫的过程。其它城市，要么横盘，要么持续的阴跌。温州、鄂尔多斯就是这样在例子。个别点的泡沫存在，不足以影响全国。当前最大的风险，其实是政策风险。国家虽然要稳，但最怕的是矫枉过正，导致楼市的崩塌。政策调控的时滞性，是要警惕的。另外，提了这么多年，金融机构的资金要支持实体经济，但事实上，依然是通过各种绕圈子，最终还是将钱投入了楼市，这种怪象，何时才能停下来。【感恩迎国庆， iPhone X 豪礼庆中秋】点击“阅读原文”查看《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选六近几天，三部委又出手了，禁止房地产开发商违规提供购房首付，并对违规的互金公司和小贷机构进行整治。同时，有媒体爆出燕郊部分区域房价几近腰斩，楼市暴风雨又来了！那些还幻想着炒房赚钱的人真该醒醒了！1 刚刚，三部委出手了近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。此次三部委要求，监管部门要加大重点监测，对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构，分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚，并将其违规行为录入征信系统。8月底，经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。除此之外，“众筹买房”“”等性质业务已经被陆续叫停，个人消费贷也在严查阶段，违规流向房地产的资金都被牢牢卡住，这次是来真的了，那些还幻想着炒房赚钱的人真该醒醒了！2 房贷利率节节攀升，停贷银行此起彼伏目前，包括北京、上海、广州等大部分城市在内，今年内已多次收紧了房贷政策。某监测数据显示，截至10月25日，北京地区房贷利率稍有上升，目前平均利率约为5.28%，较9月份利率水平有所上浮，但仍处于上浮5%-10%水平，未呈现暴涨。在监测的30家银行中：首套房执行上浮5%的有11家银行：分别为建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、邮储银行、招商银行、广发银行、兴业银行、北京银行、北京农商银行、花旗银行；执行首套上浮10%的有11家银行：分别为天津银行、渣打银行、华夏银行、汇丰银行、中国银行、恒生银行、民生银行、渤海银行、友利银行、光大银行、中信银行；另有6家银行暂停受理。值得注意的是，由于房贷业务受限，有的银行转而发力消费贷款业务，导致出现“房抵贷”等资金违规流入房地产市场。这一现象已引起了监管部门的重视。近期北京、深圳、江苏等地下发文件，要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。3 房价真降了！单价从12万降至6万近日，北京市民张小戈（化名）称，他一直计划把双井的小户型房子卖掉，换成五环附近的大户型。从今年初，双井的房价一直在涨，最高时房价达到一平米12万多元，以这样的市价出售，不仅能换北五环的一套大户型房，还能有200多万的余款。张小戈当时一直在静待时机，不急于出手。可是在8月份，房价突然就掉了下来，当时10万元还能出手，可张小戈很是不舍。在这不舍之中就等到了现在，最近他的这套房子无奈之中挂出7万/平米的价格，还注明了可以商量，然而此时却找不到看房的人。不允许炒房的规定已经深入人心，市场风向彻底改变了。某机构调查发现，北京个别区域的房价变动的确很大，比如广渠门外一套住房，今年6月房价达到了124000元/平米左右，而10月房价骤然跌至63000元/平米左右，短短的4个月缩水49%，跌幅惊人。再如海淀区，五道口一套两居室，挂牌价是580万，大幅降价150万，单价跌破8万元；中关村一套53平米1室1厅户型，挂牌价468万，单价87921元/平米；朝阳区十里堡一套大两居65平米户型，标价380万，下调了65万元。虽然上述情况属个别案例，但北京住房市场降温幅度可见一斑。同样，有环京楼市风向标之称的燕郊，自6月当地出台限购政策以来，无论是交易量还是交易价格均出现骤降之势。燕郊燕顺路以“售楼一条街”闻名的街道上，中介机构门前冷冷清清，很多门店关门歇业，贴出转租广告，分发卖房传单的人早已不见了踪影。同时，四季度，房价可能继续走低。不仅燕郊房屋交易量下跌，环京区域的廊坊、张家口等地的新建商品住宅成交面积环比跌幅也不小。全国总体来说，商品房销售增速平稳回落。全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1-9月份的10.3%。房价过快上涨的势头得到了有效抑制。目前，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，三四线城市的房价也趋于稳定。4 楼市动力枯竭，再无大涨可能我们对应上面的三大要素一个一个来看当下的情况。持续收紧的货币政策17年8月，M2增速首次打破9%的下限，创造历史新低。17年9月，全国迎来9连涨。在533家银行中，有485家不再提供优惠利率，占比高达91.0%。甚至有36家银行分行因额度等原因暂停受理房贷业务。更有甚者，在北京的某些银行，如果有未还清的消费贷或信用贷，将直接影响你的按揭贷款的审批额度，直至不能通过审批！消费贷与信用贷严审，还跟买房完全挂钩，这在过去，都是闻所未闻的事情。在这样持续收紧的货币与信贷政策之下，对于楼市来说无疑是一种利空。外汇保住以后，楼市会被更加严格的管控2016年3月开始，下降速度就已经开始放缓。2016年10月，随着的进一步加深，外储甚至有了明显的提升。日，最严外汇管制开始施行，基本能够保证外储稳定在3万亿红线之上。在这一过程中，房地产已经完成了它的使命，做为宏观调控工具，它的表现非常出色。但是，虽然3万亿红线保住了，但是过多的资金涌入，也增大了楼市的风险，所以未来这段时间，调控依然会持续收紧，不可能放松。这么巨量的资金池，好不容易蓄水完毕，一旦开个口子，冲击力会有多大，想想都觉得可怕。所以解除限购这种事情，短期内可能性不大，甚至为了锁死流动性，会继续加深调控政策。比如限售，就是锁死交易的一大绝招。棚改，去库存都已进入后期按照官方数据，18-20年是棚改的攻坚收尾阶段，推进速度会适当降低，每年的开工量也不会再像16，17年那么巨大。而且，当下棚改的对象主要集中在三四线城市，对于本就熄火的一二线并没有太多的升温作用，只能是对于去库存即将结束的三四线，再添上最后的一把火。而对于坐拥分城施政，没有被限购的三四线城市，好日子也不长了。数据显示，11个主要三线城市的去化周期，平均已下降了一半，保持在10个月以内，这已经属于合理的库存范围。对于这些基本上不存在高库存的三四线城市，在享受完房价增值红利后，也将加入到限购限贷的队伍当中。而最明显的征兆就是，从9月22日新一轮的调控来看，限购已经有向三四线蔓延的趋势。这一轮的三四线热潮，更像是一锤子买卖，去完库存之后会是什么样，不知道有没有人想过。本来就没人买的开发商们的房子，靠着去库存，逐渐到了消费者手中，那未来呢？下一波接手的人在哪？要知道就算能出现下一波的去库存，优先去的还是开发商的增量房，对于你手中的二手房，是没有人在意的。以上这三个，燃起楼市热度的最主要因素，只剩下最后一个还有点余热，那未来这几年，又要靠什么来推动房价的快速上涨呢？当然，不会快速上涨，并不代表着房价就此横盘，或者一蹶不振，而是要具体城市具体分析。一些有潜力的城市，依然会因为大量的人口涌入，和持续增加的GDP增量，而获得非常巨大的投资潜力。5 新楼市格局即将到来去年 10 月份以来，有关部门坚持「房子是用来住的，不是用来炒的」定位，坚持分类调控，因城因地施策，同时采取了一些有针对性的措施，落实地方**的主体责任。目前，我国正在进行 12 个大中城市住房租赁试点工作，房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。从以往的“居者有其屋”到现在的“住有所居”，国家的使命是让人民住得好，楼市格局已经变了！那些妄想着待楼市松懈继续入手的投资客，该收手了！未来3年，调控之弦不仅不会放松，还有加紧之势，让我们拭目以待。欢迎大家关注我的新公众号：财经信使长按，识别二维码，加关注财经信使这个公众号围绕着金融热点、知识、技术、人物这四个维度进行实时性资讯分享，做一个有态度、也有温度的自媒体！往期精彩文章：中央终于出文件了 ！P2P再添保障！深入扎实整治金融乱象！P2P已经进入后监管时期，利好民营经济！一文读懂，！P2P这个行业越来越好啦！千万别错过它！《信·使》君对话主要负责人杨杰：“根据客户的家庭资金状况做财富规划”人生重要的理财阶段有三个，你知道吗？银监会再提推进互联网金融 互联网法院成立！现在是P2P最好的时代！原创｜不要过分贪图高收益，稳稳赚钱是王道！互联网金融不要停！加油，互联网金融！听听国家怎么说......原创|2017年下半年，三步骤教会你风雨十年，P2P功不可没！一站式解决需求！稳健！头条|造福小微企业，P2P前景不可估量！财眼|快来算一算你在P2P里赚了多少钱？特大利好|仅五个月 P2P理财再度突破万亿大关，不投它还投什么？注意！只有P2P没有之一，真正落实，造福百姓！最火的《欢乐颂2》 告诉你选择P2P理财！请放心理财！P2P理财让生活更美好！近2%！要想保值 赶紧投P2P！深度好文｜关于“于欢”案，假如她懂互联网金融?《刺死辱母者》引发思考，P2P才是的终结者，小微企业主的福音！P2P利好，国内历史尚属首次，投资后受到17部委保护，想不安全都难！本平台发布稿件，纯属个人观点，不代表平台意见，转载请注明来源。除标注【原创】外均属来源于主流媒体或知名公众号，如有原作者认为不妥，请告知，我们会立即删除。网每个工作日提供网贷领域最新资讯及行业权威观点，成为您理财的好帮手！P2P行业网长按识别二维码，关注我们《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选七近日，北京市民杨浦收到了一条来自银行的信息，要求他于9月底前，将此前在该行办理的的资金消费凭证上传至指定系统，并告知如果发现其将贷款用于购房等，或未上传任何证明信息，银行将把这笔原本为三年期的消费贷款余额一次性计入信用卡账户。这意味着，如果没有通过银行的筛查，杨浦近期须集中还清剩余的近30万元。8月底以来，北上广深等一线城市的金融管理部门掀起了新一轮对楼市资金加杠杆的严查。多地银监局和人民银行分行相继发文，要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。管控 银行启动再筛查程序针对消费贷违规流入楼市，多地监管部门重拳整治，开始启动再筛查程序。《经济参考报》记者了解到，目前多家银行开始向近期办理过消费贷的部分客户发送通知，要求其“补交消费用途证明材料”。目前，北京多家银行要求元以上额度客户补交材料。多家股份制银行表示，消费贷流向房地产的情况已经出现，所以在资金流向以及贷后回访等流程中将加大力度，坚绝杜绝消费贷另作他用。据悉，当前市场上信用贷、消费贷产品大量涌现，借款方式简单。南京银行官网显示，该行推出的信易贷无需任何担保，完全以本人信用，一次授信，循环使用，48小时审批，、手机自动放款，贷款金额最高达100万元，贷款期限最长可达10年。浙商银行官网也显示，该行推出的信用消费贷款产品，最高额度达200万元，30万元及以下随借随还，根据产品介绍，资信良好、收入稳定的客户均可办理，三年额度循环使用，申请材料只需提供身份证、结婚证、银行账户流水等。一位业内人士告诉记者，目前银行正在通过多种方式对已贷出的消费贷款进行再核实和查验。对于一般金额的客户，会通过贷款用途凭证查验、贷后回访等手段，监测其资金支付是否合规；对于金额较大的消费贷款，银行还可能约见或走访借款人、收集相应的资金使用凭证，对贷款资金使用情况进行贷后抽查，如发现消费贷款资金不符合要求，被违规挪用、进入股市、楼市等情况，银行将立即联系借款人告知其存在违约行为，并要求提前收回。银行启动筛查程序让一些消费贷客户感到猝不及防。另一位接受记者采访的消费贷表示，已经收到了相关银行的信息，要求她在11月30日前上传消费凭证。“房子要付首付，我的情况属于二套房，首付款比例80%。钱不够，就从两家银行分别贷了30万元和50万元。”上述消费贷贷款人说，不需要抵押，也不用过多繁琐的资料准备，很容易就可以贷到消费贷款，而且还款可以，对于购房这种较大金额来说，再合适不过了。值得注意的是，虽然银行已开始筛查，但仍有借款者根据漏洞，逃脱审查。上述贷款人告诉记者：“幸亏当时选择将钱取出，而没有直接转账，否则银行查到记录就没有办法说明不是用于购房。这两天正在找中介机构开具消费证明，这样就可能通过了。”据悉，为了应对严查，近期出现了一些机构帮客户开具证明材料，以通过审查的情况。分析师刘亚丰表示，借款人或中介机构对用途进行各种“包装”，放贷机构的识别难度很大。不过，未来随着监管深入，借款人的违规使用成本增加，违规使用的情况会减少。规模 潜入楼市金额或超3000亿央行数据显示，居民短期消费性贷款出现爆发式增长。2017年前七个月，居民新增短期消费性贷款高达1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，远超2016年全年8305亿元新增短期消费性贷款总额。与此同时，前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿元，同比上升27%。与此同时，A股上市银行2017年中报显示，今年以来规模均有不同程度的增长，多家银行突破千亿。其中，平安银行上半年余额达2770.90亿元，同比增长255.49%；建设银行个人消费贷款以电子渠道个人“建行”带动业务发展，个人消费贷款余额1580.76亿元，较上年末增加830.37亿元，增幅110.66%。海通证券宏观分析师姜超表示，以往居民的短期贷款主要是汽，然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长，这意味着居民短贷激增，其中一部分很可能流入了房地产市场。易居房地产研究院发布的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示，按照社会零售额同比走势估算，3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%。易居研究院研究员王梦雯表示，通过新增消费贷与社会零售额同比走势的对比可以看到，二者出现明显偏离。从历史数据来看，全国居民短期消费贷款和全国社会消费品零售额的同比增幅曲线走势基本保持同步。但2017年3月以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售额同比，说明新增加的贷款没有流入社会零售品消费。8月，新增短期消费贷款虽然同比下行，但环比依旧保持上升态势。严控 多地围堵消费贷流入楼市股。多地已全面防堵消费贷进入楼市。人民银行广州分行、广东银监局联合发布的《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金流入房地产市场的通知》指出，2017年以来，广东省部分地区和金融机构的个人消费贷款快速增长，其中个别金额较大、期限较长的消费贷款与日常消费属性不匹配，存在违规流入房地产领域的风险。通知要求各商业银行贷前必须严查贷款用途真实性和合规性，严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为。各商业银行要把握个人消费贷款投放节奏，加强风险管控。北京方面，要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况；深圳方面，要求谨慎发放大额、长期的综合消费贷款，不得发放无指定用途消费贷款，不得以化整为零方式规避受托支付和用途管控。值得一提的是，目前消费贷出现的问题不仅是违规流入楼市。《经济参考报》记者发现，一些消费贷还流入了股市、、P2P等不属于消费范畴的领域。中国社会科学院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛表示，低，加上消费贷审核不严，因此存在很多利差空间。这些钱自然是“随便跑，哪里都可能投”。一些银行信贷员也从自身利益角度出发，找所在银行的漏洞，睁一只眼闭一只眼，甚至帮客户提供假证明，完成审核流程。一位曾使用银行消费贷款进行P2P投资的用户告诉记者，P2P等大量涌现时，很多平台在促销活动中提出的利息可高达15%以上，有的平台为了“拓新”，甚至将利息提至20%以上。为了“”，他从银行通过消费贷款以6%至7%左右的利率借入资金，再转手投资到高收益的P2P理财产品中，一年可以赚几万块钱。刘亚丰也表示，消费贷大致可以分为有的分期购物贷款和无消费场景的，而对于无消费场景的个人信贷，放贷机构在现有的人力和技术上很难确定借款人的资金真实去向。从数据来看，消费贷违规流入楼市成为主流，此外，由于股市、期货市场、部分P2P平台都有高收益的诱惑，部分人也会铤而走险借消费贷资金投入其中。《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选八一线城市，10年前，买套90平米的房子，按照7千/平算，一套也就60W左右。首付两成才12万，剩下的按20年期贷款，每月还款也就4000块左右。日子会过的拮据些，但是到2017年，恭喜你中奖了，就至少拥有了一套价值500万的房子！10年时间，12万到500万，你比别人要少奋斗多少年？房地产的在过去的10多年里演绎的淋漓尽致，很多人创业很多年，还不及当初北上广买套房。房价每次一涨，大家就跟疯了似的，一哄而上、越涨越买；即便国家屡番调控，几乎也没有人认为房价会就此进入拐点，房价短暂压制后，后面伴随的往往是更加疯狂的反弹。（一）首先我们想探讨，大多数人为什么要买房？房地产投资之利：1，买房能抵御通货膨胀。历史来看，房地产价格涨幅是能跑赢通胀的为数不多的资产，当然还有。买了房以后，你的住房成本就锚定了，未来只要补足房贷款就好了，同时随着经济发展和物价水平提高，你的房产还有持续累积的增值收益。而那些租房的人，不得不承受未来不断上涨的房租收入。他们不相信房价会涨到几万几十万，就像他们不相信自己未来工资也可能几万几十万一样，但事实往往未来真会这样，而房子是唯一可以对冲这一风险的资产。2，买房能利用贷款这个杠杆，做大资产。金融机构支持你买房，除了你的资信情况合格和首付款做安全垫以外，房子本身也是一种重要的信用保证。理论是只要“租金收益率+增值收益率》”，买房就是不亏的。十年前挣几千块，咬着牙攒下一千存起来。放到现在看一千块几乎毫无作用。但是如果当时就消费出去，也许是生活的极大改善！同样的，如果十年前欠了一千块，到现在还根本毫不费力。所以欠房贷的人不害怕，反而是存钱的人，几乎每天看着钱缩水。3，仍有相对较高的收益水平。目前虽然房地产的暴利可能没过去十年那么厉害，但每年实现10%的还是很容易做到的。这相对于储蓄、、、等其他类型的投资来说，收益水平已经很不错了，关键房地产的确定性更强。4．提高投资者的资信等级。有房会提升自己的资信，在办理贷款、创业等方面享有便利和优势。5，还有中国很多户口、婚配、子女就学、养老退休、各种福利等，都是和房子挂钩的。房主有至尊无上的权利，这是租户无法比拟的。而房地产投资的弊处也有：1，投资数额巨大。即便是30%首付也不少，以现在房价也得上十、甚至百万吧；加上，未来10-20年生活都受到压抑的。更糟糕的是，一旦遭遇1998年亚洲金融危机时香港那样、或者2007年次贷危机下的美国那样，很多投资者会进入负资产状态。2，较长。少则3-5年，多则上10年，且有繁杂的税费、审批流程、各种手续等，比较麻烦，甚至变现困难。3，需要专门的知识和经验。只能说，买过房的人才知道，买房真不是买买买付个钱那么简单，真的好费精力。（二）买房的基本流程和注意事项1，先查询个人银行信用状况信用不好的会被一票否决，轻则上调，重则根本不给你贷款。所以想贷款买房的小伙伴，请先确定自己有没资格贷款。2，评估自有资金与首付款就是你能拿多少钱出来付首付，包括借钱也可以考虑的，但要和每月房贷一起计算，自己未来的还款能力是否有保证。3，评估可以承担的每月还款额及还款年限一般每月还款额不得超过家庭月收入的50%，还款年限20年左右为佳。根据这两个数字，基本可以算出你的贷款总额度，当然公积金贷款有限额。（有公积金贷款尽量用公积金，利率更低，额度不够的做组合贷款，最后才是选商业贷款；有还款和，还款每月还款额度均一样，等额本金还款是逐月递降的方式，一般情况选择。）4，确定房屋总价首付确定了，贷款总额确定了，房屋总价也就定了。5，在总价约束下，确定你要的房屋面积、地段，做权衡如果首套刚性住房，永久居住的：考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否够用等；如果考虑更长远，需要考虑是否要买学区房。如果二者不可兼得的话，那就根据你自己的家庭情况，放弃一个了。另外还有一些小tips，大家收好不谢------选低的小区，房子建的少，住的舒服；户数越少，配套面积（物业用房、配电房、垃圾站等）越小，品质越高；停车配比+停车位充足；优选地铁房或待建地铁房，优选两房以上户型，优选房龄小的；不要底层、顶层，如果没有数字顾忌，尽量选高楼层；物业费也要考虑；装修不保值，装修越简单越好；商品房混有动迁房或人才公寓，不好，嘈杂且会拉低估值；交房时间越早，包括房产证到手要确保。6，要多搜集信息，反复对比，筛选优先满足自己核心诉求的。不要匆忙做决定，更不要听销售人员忽悠，被饥饿营销套路。7，签署购房合同，办理贷款，拿房、拿证，落户等，这里不做累述。最后还有买卖的时机，有几点小建议-----横盘期可以不买，有失业风险可以不买，工作都要没了，有断供的风险，打住！近期升值加薪者不买，还款能力变强了，能买的房子范围变多了，可以等等，特别是一笔巨额奖金即将到手的时候；如果有更合适的投资渠道，比如投资、创业，不如试试后者，给自己更多可能；当然，理财能力差的刚需，建议还是买，房子锁定，月供锁定，好好上班，努力就好了！（三）如何判断房子的价值？1，3公里原则一般来说，以你房产所在地为圆心，3公里为半径画一个圆，这个圆圈内的人群的平均收入，就决定了你房租的高低。除此之外，还受到供求关系影响，这个圆圈内可供出租的房子越少，求租的人越少，房租越贵，反之亦然。由于工资一直在上涨，房租也会一直上涨，所以你的房产的价格是有底线的。2，额外享有公共资源的价值包括学校、公共交通、医院、商圈等，凡是在此房产附近的公共资源，都属于此房的公共资源价值。李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”可见好地段的重要性。好地段包括区域交通便利、市政配套完善，像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。如果地段价值高，同时产品比较优质，那么未来的升值保值空间就比较大；而即便是地产调整期，好地段的房子一般也都是最抗跌的。特别是小区的绿化设施等都非常好，市中心的“静”土，“出则繁华、入则安宁”，更是最大的“牛盘”。另外如果你这个是区域标杆房，也有优势。3，房屋本身也是具有质量区别的。品质好的房子会保值甚至增值，品质不好的楼盘，不出两三年时间，就会被市场淘汰。这就像品质不好的手机，因为式样、外观、质量等问题，立马就成淘汰品一样。品质好的房子不一定占据着一流的地段，但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力，也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。这样的房子，是当之无愧的牛市能涨、熊市抗跌的好房。这里建议啊，买房还是尽量买品牌开发商开发的房子，相对来说，他们更爱惜自己的“羽毛”，做出的房子质量有保证，户型有前瞻性。4，价格辨别法一个楼盘的定价是否合理，要根据楼盘所在的地域、低价、成本、建筑工艺、开发商品牌价值等。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准，却将自身定位得很高，这样的楼盘上升空间被提前透支，抗跌性不强，容易大幅度的降价。当然，太低价位的房子，打折太厉害的房子，也不一定抗跌，因为这就是刚刚第三点提到的品质问题，总之要相信大砍价一定是有原因的，买房是个大事，千万不能跟买菜似得光图便宜。（四）小妙招：房子一边住、一边炒！最后，我们还特意推出小妙招，可以把房子一步步由小炒大。具体可以关注“好买商学院”微信号，底部菜单有“”，进入收听音频版具体策略。附录：房价未来走势大PK最后为了满足大家想说一说、辩一辩的欲望，我也特别把互联网上一篇不错的文章做了精心总结，拿来和各位分享：看完了对比，你是选择买房，还是租房呢？更多内容记得关注好买商学院微信号(howbuyIE)，好买商学院是好买财富旗下，专业、好玩的和交流社区!《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选九首次买房，你必须记住房投的这10个忠告 时间：日 15:23:18 中财网 　　首次置业，可以买贵，但绝不能买错！因为，一旦买错，可能5年、10年都翻不了身。　　可现实是，大多数还是因贪图便宜、不懂套路等而买错了。　　今天，楼市调控不断加码，金融愈演愈烈，开发商被已被逼上梁山，未来半年乃至一两年内，各种负面的新闻都可能出现，特别是“开发商跳楼”、“开发商”、“开发商倒闭”、“开发商楼盘烂尾”、“开发商被收购兼并”等，这些以前2008年危机发生故事将还会上演，你和你买的房子可能就是新闻中的一员。　　本文所说的“首次置业者”指的是把青春和汗水奉献给了这个城市的城市新生代，他们是城市的中坚力量，他们是这个城市的希望。　　经过多年的打拼和奋斗，这部分人开始了第一次买房置业，但在房产购买上，由于是“第一次”，没有相关经验也没有人指导，因此，很多人都会犯一些常识性错误，为了让他们在买房的道路上少走弯路或不走弯路，笔者综合多位大佬的经验，对这一部分客户提出一些忠告，希望对他们有用。　　忠告一：　　不要贪图便宜，一定要选择大品牌　　这一点，很重要，无论区域如何，一定要选择大品牌，最好是国内一线品牌，原则是：同一区域相差不超3公里范围，价格相同或者品牌楼盘高10%的价格，一定要选择品牌开发商楼盘。　　很多初次置业者认识不到这一点，大多买了便宜几百元的中小开发商，住进去后才发现，一切都不那么美好，在二手房房价方面，也会相差很多。　　忠告二：　　不要想着会在买的房子里住一辈子　　观念不同，结果不同。那些买来想住一辈子的一般会花大精力去做装修，然后不再关注楼市，会错失很多机会，当有一天想换房的时候，却因为舍不得老房子而放弃很多置换的好机会。　　忠告三：　　购买时要有一定的投资思维　　你在买房的时候，一定要考虑后期转手的难易程度，这就要求你对开发商品牌、区位、配套、品质、户型、楼层等综合方面进行考察，要买大众的产品和户型楼层，不要买那些不好出手的房子。忠告四：千万不要去郊区凑热闹　　很多人因为买不起市区的房子买了郊区的房子，但住进去才发现，除了配套匮乏或不成熟外，交通成本、时间成本等都非常高，人生的美好生活被路上给消耗掉了，这还不是最重要的，重要的是，去了郊区以后你可能永远都回不到主城了。　　忠告五：　　不要买经适房、廉租房　　这些都是为了低收入者的福利性住房，未来的市场流通和变现都比较困难，银行贷款等方面也支持力度不够，我身边没有见几个在这方面发财的。　　忠告六：　　不要买小产权房、安置房　　这类产品，由于价格低，很多初次置业者被吸引而购买，但这样的产品与正规商品房比起来，天壤之别，小产权房和安置房只有居住和出租等简要的功能，而商品房则有30余种功能，这类产品没有金融属性，无法用杠杆，必须全款，流通功能太差，变现起来也很不容易。　　忠告七：　　不要参加五证不全的团购、内购（尤其是今年）　　这个大部分人都经历过，当然，有的人没事儿，但有的人出事儿了，其中最大的问题就是风险不可控，这方面大小开发商都一律平等，没有例外。特别是那些土坑还没有挖，就开始收取全款、50%首付款的中小开发商，问题会更多，虽然价格比周边正常市场价低30%左右，也不要碰，你的第一次，输不起。　　忠告八：　　不要买顶层、带4、带8的房子　　这一点主要是考虑到你的后期出手，投资者基本不碰这些楼层的房子，当然，这些楼层的价位有时候比较吸引人，但不要为了省而选择了不好的楼层，住起来倒没问题，问题是出手的时候问题多多，价格也上不去（多层房子4层可以考虑）。　　忠告九：　　不要抱有抄底的心态去买房　　首次置业，很多时候是因为婚姻家庭孩子等方面不得不采取的行动，也可以说是刚需，因此，就没必要去关注短周期的房价波动，只要坚信中国十年后一定比现在好就行了，房价即使买在了高位（谁都无法保证刚好有钱和刚好需要的时候房价刚好在低位），但只要假以时日，还能超越前高的，因此，价格不是你考虑的第一要素。在中国，那些想抄底而一次次错过买房机会而多花了几十万乃至几百万的人太多太多了。　　忠告十：　　不要碰40年产权的任何产品　　甭管是小户型公寓还是写字楼，亦或者是产权商铺，都不建议首次置业者考虑，无论你的目的是什么都不建议你购买，特别是现在的市场，40年产权的商业物业由于税费超高和住宅冲击，二手房基本是死水一潭，未来多少年能够复活现在谁也不好说。　 .房.产.投.资.人《买房首付凑不够，可以做首付贷吗？》 精选十
金评媒（https://www.**m.cn） 编者按：严禁违规提供房地产，这就要求互联网金融平台、小贷公司以线上、线下或其他任何形式，为购房人违规提供“首付贷”等购房或服务。、的风潮还未过去，、小贷公司的禁