卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
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卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！在房屋买卖过程中，买房人将尾款存留在中介处作为“担保”，待卖房人交房之后，中介再将此尾款交付卖房人。这种方式确实起到了督促卖房人按约交房的作用，但是这是否是担保法意义上的担保？卖饭人逾期交房，买房人可否直接从此尾款中提取逾期违约金？&任何诉讼请求都要有明确的法律依据，都要基于某一个明确的法律关系。卖房人逾期交房，构成违约，买房人有权向卖房人主张逾期违约金（卖房人应当向买房人支付逾期违约金）。但是，如果买房人想直接从卖房人存留在中介处的尾款中提取逾期违约金，则需要考虑一下其所基于的法律关系是什么，其所依据的法律条文是什么。&担保法意义上的担保分为人保（保证）、物保（抵押、质押、留置）、钱保（定金）【《担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。】。卖房人存留在中介处的尾款肯定不是人保（保证）和物保（抵押、质押、留置），最像的就是钱保（定金）。&《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”从上述两条法律看，定金的特征中的其中两个是：1、书面的定金合同；2、定金是对双方的担保（没收或双倍返还）。卖房人存留在中介处的尾款不具备上述两个要件（尤其是不具备第二个要件）。因此，卖房人存留在中介处的尾款不是定金，不适用定金罚则，卖房人逾期交房的，买房人不得直接提取或没收存留在中介处的尾款。&那么，卖房人存留在中介处的尾款是否是所谓的非典型担保呢？现在我们经常提到的非典型担保是所有权保留和让与担保，尾款还算不上。&那么，尾款是如何发挥其担保作用的呢？其实很简单，卖房人逾期交房或者拒绝交房，就暂时拿不到这笔尾款，这就给了想拿到全部房价款的卖房人以压力，督促其尽快交房，仅此而已。&当然，如果房屋买卖双方有约定，卖房人逾期交房或者交房前房屋内的家具家电等有损毁或遗失（前提是房屋买卖合同约定房屋内的家具家电等归买房人所有），则从存留在中介处的尾款中扣除（不足的部分卖房人再赔偿），则买房人直接扣除有合同依据。&&&附：A与C房屋买卖合同纠纷案&案情简介：2009年12月7日，A、B作为乙方（买受人）与C作为甲方（卖售人）在第三人上海D有限公司（以下简称“中原公司”）的居间下就上海市浦东新区**室房屋签订买卖合同。买卖合同约定，房屋转让价款为人民币139万元，乙方应于甲乙双方签订合同当日内，将首期房价款34万元直接支付给甲方，该首付款中包含房价尾款，甲方同意尾款10,000元由中原公司暂为保管；……甲方同意乙方通过向贷款银行申请105万元的形式支付第二期房款，待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户、上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后日前，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或D有限公司代为转付甲方房价尾款10,000元；甲方于日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲方未按合同约定期限将房地产交付的（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；……。同年2月25日，上述房屋权利核准登记至A、B名下。日前，C并未如期向A、B交付系争房屋。A、B表示因日C仍不配合办理交接，在钥匙并未交付的情况下更换了房屋钥匙，并由A、B保管至今。……原审判决后，A、B不服，向本院提起上诉称：C至今未向A、B交付房屋内原有的冰箱、洗衣机、沙发、餐椅、床等电器及家具，也未结清之前欠付的电费和有线电视费，导致A、B对系争房屋的使用、收益均存在障碍。原审认定C已按约履行交房义务，缺乏依据。事实上，中原公司处存留的房屋尾款10,000元本身就是为了担保C全面履行合同义务，在C未履行交房义务的情况下，A、B有权主张10,000元的违约金。此外，A、B已垫付C欠付的电费413.20元，有线电视费39元，并支付换锁费250元。现请求二审法院撤销原审判决，改判C支付A、B违约金10,000元及电费413.20元、有线电视费39元及换锁费250元，中原公司协助C支付违约金。&裁判原文节选：一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第8065号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。C承诺在日前向A、B交付系争房屋，但并未遵守合同的约定，理应对逾期交房承担违约责任。就A、B提出的C至今尚未如约交付系争房屋的意见，原审法院认为房屋的实物交付，可以使购房者及时实际占有、使用该房屋，发挥房屋的实际利用价值，取得相应的收益，本案中C虽未按约与A、B签署相应的房屋交接书，但A、B自行确认从日在更换系争房屋门锁下，并实际保管房屋钥匙，说明A、B对所购房屋已经获得了实体上的控制，并放弃了由C按约履行交付房屋的义务，在A、B对系争房屋的占有、使用、收益权不存在障碍下，应视为房屋已经实际交付，由此A、B就日后要求C继续承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据。A、B依照合同约定主张C承担从日起至此日的逾期交房违约金共计5,560元，符合合同约定，可予准许。C经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于日作出判决：C应于判决生效之日起十日内向A、B支付从日起至日止的逾期交房违约金5,560元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由C负担。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3538号】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，A、B作为买受人应向合同相对方即作为出售方的C主张权利，中原公司并非买卖合同的当事人，A、B无权要求其承担合同项下的义务。 系争房屋买卖合同约定C应于日前腾出房屋并通知A、B进行验收交接。在C逾期交房的情形下，A、B有权要求C承担违约责任。具体而言，根据双方合同约定，A、B有权要求C支付实际交付房屋之前的逾期交房违约金。根据查明事实，针对C逾期交房的行为，A、B采取了更换房屋钥匙的自力救济方式，并于日起实际保管系争房屋的钥匙，自此A、B行使对系争房屋的权利并无障碍，确应视为C已交付房屋。A、B主张在此之后的逾期交房违约金，缺乏依据。C在中原公司处留存的房款，虽为担保C全面履行合同义务，但并不意味着一旦C违约，A、B即可主张相当于留存房款金额的违约金。违约金金额的确定仍应严格依照双方的合同约定。根据法律规定，当事人增加、变更诉讼请求应当在一审举证期限届满之前提出。本案A、B在原审中并未主张其垫付的电费、有线电视费及换锁费，其在二审中径行主张，于法无据。 综上，A、B的上诉请求，本院不予支持。原审根据查明事实所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：& 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元、公告费500元，由上诉人A、B负担。 本判决为终审判决。&&&
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交完钱后，卖房人逾期交房，买受人不想要房了，买房人应该怎么办
zfbi1394391***
吉林省 - 白山
依据你们买卖合的约处理
1条律师回答
可以追究其违约责任
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你好，根据合同约定处理。
对于你的问题，销售许可证过期，未重新申请的情况下，是不允许再卖的。交了首付，办理不了贷款，可以视情况解除合同或协商其他方式处理。
责任不在你，可以追究违约方的责任
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卖房人逾期交房违约金多少合适
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以要求赔偿，违约责任的承担方式有以下几种（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。（3）继续履行.继续履行，向对方当事人支付的一定数额的金钱。（2）损害赔偿.损害赔偿
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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师 电话： 微信：chinazhang2014
《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。” 第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”
这是关于不安抗辩权的构成及行使的规定。在房屋买卖合同中，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行，但是应当及时通知对方。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
这种合同解除权只是一时性的，在对方恢复了履行能力或者提供了适当的担保后，其也就不能再行使合同解除权了。
就像确认合同无效都可以在《合同法》第52条找到依据一样，解除合同（法定解除）都可以在《合同法》第94条【有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】找到依据。很明显，通过行使不安抗辩权来解除合同在《合同法》第94条中的依据就是其第五项：“法律规定的其他情形”
附刘某某与韩某定金合同纠纷案
案情简介：2013年9月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方在上海中原物业顾问有限公司（以下简称居间方）的居间介绍下，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。具体状况如下：房屋坐落上海市徐汇区某街某弄某号某室。权利人韩某。该房地产转让价款为人民币1，850，000元。首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）人民币555，000元。第二期房价款，乙方通过银行贷款方式支付人民币1，295，000元。定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将受到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付的定金不予返还。联络地址：甲、乙双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方；若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。 日，原告（乙方）作为买受方与作为出卖方的被告（甲方）及居间方上海中原物业顾问有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，协议约定，乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金人民币20，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议三日内补足定金至人民币100，000元。 日，被告出具收款收据一份。内容为：“兹收到上海中原物业顾问有限公司转付给本人的款项计人民币20，000元整。本人确认，上述款项系刘某某（买受人）用于（购买）‘上海市徐汇区某街某弄（某坊）某号某室’房地产的定金。” 日，原告委托律师向被告发出《律师函》，内容为：原告已支付定金2万元，但了解到被告虽然为系争房屋的承租人，但户口并未在系争房屋内，无法将系争房屋产权办到被告名下，无法达到合同约定的由被告转让给原告房产的目的。产权只能办到被告妻子郑某名下。故要求被告在收到律师函之日起三日内提供由郑某签署的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》或其他合理保证措施，以确保房地产的正常过户。在未获得保证措施之前，原告拒绝支付剩余定金及履行其他付款义务。逾期或拒绝提供保证措施的，则视为已预期违约，原告将按照《房屋买卖合同》第12条的规定要求被告承担总价款20%的违约责任。 截止日，系争房屋内户口只有郑某一人，其系韩某妻子，韩某户口不在系争房屋内。 日，经房改售房，郑某成为系争房屋权利人。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3736号】本院认为，根据合同法相关规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行，中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。根据本案查明事实，由于被告没有系争房屋内户口，故无法通过房改售房成为系争房屋的权利人，亦即无法作为房屋所有人将系争房屋出售转让给原告。因被告存在上述丧失或者可能丧失继续履行买卖合同的情形，故原告发送律师函给被告，要求系争房屋内唯一具有户口的被告妻子郑某在买卖合同和居间协议上签字，或采取其他措施保障系争房屋正常过户，并表示如果不提供上述措施，原告拒绝继续履行相关付款义务，系正当行使不安抗辩权的行为。根据现有证据显示，被告并未提供担保或者采取其他措施保证合同履行，故原告根据不安抗辩权要求解除买卖合同，符合法律规定，应予支持。根据合同法相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告订立买卖合同及居间协议均明确原告支付的定金，为担保买卖合同的履行而设立。故被告收取的2万元定金性质为履约定金。原告在买卖合同及居间协议签订后，发现被告没有系争房屋内户口，故无法通过房改售房成为系争房屋的权利人，行使不安抗辩权，要求被告采取措施保证房屋能正常过户，但被告并未采取措施，致使合同无法履行，故本案系被告违约。原告要求被告按照定金罚则，双倍返还定金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告韩某经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款、第六十九条、第九十四条第四款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘某某与被告韩某于日签订的《房屋买卖合同》；二、被告韩某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某双倍返还购房定金人民币40，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币880元，由被告韩某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？ 中介有违法行为，就不能主张佣金了？ “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？ 当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果 网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？ 转按揭办不了，买房人要承担违约责任？ 离婚，房产如何分割？ 买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？ 房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果 不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？ 为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？ 买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？ 离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？ 买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？ “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？ 警惕！房屋在网签后被查封怎么办？ “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？ 买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？ 房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？ 签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？ 买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？ 二手房买卖中的细节法律问题 二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题 二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？ 房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解 房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行” 房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？ 二手房买卖|北京上海法院的规定及解读 北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
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