有中介人员卷租金跑路有中介更改出租房屋结构“黑中介”坑房东套路多发布时间： 10:55:15【】【字体：
】【】　　调查动机
　　住房和城乡建设部近日就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。作为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规,旨在“建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全”。不少人认为,这意味着,此前少有提及的出租方的合法权益此次受到重视。在房屋租赁市场,出租方遇到了哪些权益受损的情况?《法制日报》记者进行了深入调查。
　　自己房子的钥匙,留还是不留?
　　这个问题,让北京市民曾硕最近很纠结。按说,自家房子的钥匙为什么不能留?但最根本的原因是,曾硕名下这套位于北京市丰台区马家堡西路的三居室目前处于出租状态。
　　“租户不同意我留一把钥匙,甚至给我拿出了国家规定。”曾硕口中的“国家规定”便是住房和城乡建设部近日公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,其中规定“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房”。
　　曾硕也明白,租户是不放心房东手里拿着钥匙,也担心房东随意进入出租房,但他也有“一朝被蛇咬,十年怕井绳”的经历,“上个租户,不经我同意就私自找中介转租房子,后来是物业找到我,我才知道这件事”。
　　租房时,房东是否能留钥匙,只是房屋租赁过程中种种纠结的一个缩影。在不少房东看来,租户、房东之间的很多不理解乃至冲突,都可以从中介的不规范行为上找到原因。
　　房东是否该留钥匙
　　对于曾硕所纠结的该不该留钥匙,房东之间也有不同看法。
　　“就目前我出租房屋的经验看,每次出租时我都会留一把钥匙,但绝对不会在租户不在的情况下开门进去。”北京市民郭林在某企业工作,继承了父母一套位于北京市复兴门一带的一套房子,这套房屋目前处于出租状态。
　　对于坚持要留一把钥匙的原因,郭林是这样解释的,“一次,物业要装可视对讲系统,提出了过期不候的要求,但租户上班没法回来。在征得租户同意后,我就用手里的钥匙开门,在房子里等物业安装。在生活中,可能会发生各种情况,房东手里有把钥匙,方便解决一些事情”。
　　北京市民谷华也持这种看法,他在北京市西城区有两套房屋出租。在他看来,“如果不留钥匙,万一发生着火、漏水等紧急状况,而租户又不能及时赶回,就会很麻烦,可能得破门进入,这样还得增加换门的费用”。
　　不过,也有房东明确表示,房屋出租后,房东不应再保留钥匙。
　　在北京出租房屋已经10年的周长海对记者说,房屋出租后,他绝对不会留房屋的钥匙,“要求租户自己更换锁芯这一点是明确写在合同里的。首先,我出租的是使用权,为什么还要保留钥匙?房屋所有权体现在房产证上,这与是否留一把钥匙没有关系。我不想进入租户的房间,也没有权利进入。就算出现跑水等情况,物业可以在经过我许可后破门而入。还有,如果租户欠房租跑了,我拿着房产证找开锁公司也可以开门”。
　　收不上房租的窘境
　　相较于是否留一把钥匙的纠结,房东最揪心的是遇到不规范的中介。
　　曾硕告诉记者,他所经历的租户私自转租房屋,除了租户自身的原因,也有中介不规范操作的因素。“按理说,中介在发布出租信息前应该核验房产证。然而,在租户无法提供房产证的情况下,中介就开始往外租房子了”。
　　遇到不规范中介的,还有北京市民邹高杰。
　　邹高杰在北京市大兴区西红门附近有一套闲置房屋,出租多时。不过,就在今年端午节前,他决定不再出租了,因为“收不上房租”。
　　“其实租户已经把房租付了,只不过是交给了中介。按照租户的说法,他们租房时是押一付三,给了中介3个月租金外加1个月的租金作为押金。住了两个月,他们又按中介要求交了3个月房租。可是,我一分钱也没见着。”邹高杰说,“我去中介公司讨说法,公司负责人说,租户是把租金交给了公司的工作人员,但这名工作人员拿着钱跑了。”
　　遇到这种情况的,还有北京市民郑鹏。去年,郑鹏将自己位于丰台区马家堡西路的一套两居室出租。“年底的时候,我找中介收房租,中介说租户资金周转不灵,没钱交房租。之后,我直接找到租户,他们说早就交了房租,而且还有两个月房租的押金在中介手里。我长期在外地工作,也不知道怎么维权。朋友说,我可以根据合同强制收房。但是,我强制收房后,租户怎么办?如果中介不给租户退房租和押金,租户拒绝搬走,我也是干着急没办法啊”。
　　对于房东薛丽来说,她的境遇更难。薛丽目前在北京一所高校读研究生,考虑到北京房价上涨之快,她的家人举全家之力给她购买了一套20平方米的商住楼小户型。住在学校学生公寓的薛丽便将这套房子对外出租。
　　“不幸的是,我遇到了‘黑中介’。”薛丽说,“我把房子委托中介出租后,才从其他渠道了解到,这家中介公司有过两次更名,经查询在法院有30多起被起诉判赔的案件,这些案子都涉及坑房东和租户。了解到这些情况后,我以母亲不同意出租为由提出解约,但中介却威胁我说,按照合同,解约需要付7000多元违约金。考虑到违约金太高,我当时没敢解约。”
　　“回来之后,我搜集了很多信息,还找到了法院的民事裁决书,发现这家中介公司涉及的案件大多包含以下情况:租了房东的房子之后打隔断；把厨房的装修拆了改造成卧室。按照法院裁决书的描述,有房东提出抗议,但这家公司根本不理,房东只好联合租户一起起诉,但是起诉周期太长。”薛丽说,现在我想要止损,宁愿赔钱也不愿意之后损失更大。（赵丽 刘雪妍） 相关链接：
　　住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》引关注专家认为
　　新规将破解房屋租赁市场监管难题
　　对话人
　　易居研究院智库中心研究总监　 　严跃进
　　北京房地产中介行业协会秘书长　 赵庆祥
　　《法制日报》记者　　　　　　　　赵　丽
　　《法制日报》实习生　　　　　　　刘雪妍
　　房屋租赁市场监管待加强
　　记者:在采访中,我们听到这样的对比,相较于新房销售,二手房交易的管理更难,力度也要弱一些；而相较于二手房买卖来说,房屋租赁的管理还要更弱。
　　严跃进:过去的租赁其实是二手房租赁,都是房东和承租者的行为,所以管控较难。后续对于长租公寓和自持型公寓项目实际上会有新的管控,也相对容易。
　　赵庆祥:相对买卖而言,租赁是高频交易,租赁双方以高度分散的老百姓为主；另一方面,租赁管理缺乏有效的手段,房屋买卖有网签和登记等管理手段,有政府部门强制的抓手。在几个大城市,所有的房屋买卖都要做网签,做了网签才能办理登记、办理过户、拿房产证,这是一个强制要求。相对来说,房屋租赁就没有这些管理环节,现在租赁只有一个合同备案,如果当事人不进行租赁合同登记备案,监管部门也无可奈何,没什么处置的办法。而且,即便监管部门挨个查也很难查实。另外,相对于房屋买卖来说,房屋租赁交易量很大,租赁双方都是普通老百姓,一套房屋每年可能要变好几个租户,甚至一套房按照房间出租要租给好几个租户,这涉及很多人,也确实不好管。最主要的还是没有管理抓手,所以监管就比较弱,这才要制定房屋租赁管理条例。
　　租户也应被纳入信用体系
　　记者:在住房和城乡建设部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中,我们看到对租户的权益保护力度在加强。不过,也有人提出,在保障租户权益的同时,也应对一些租户不文明乃至违法行为进行有力约束。
　　严跃进:保护租户的权益,主要是从实际情况出发的。相对来说,类似买卖不破租赁等规定,其实就是为了维护租赁房屋者的权益。当然从实际情况看,对于此类租赁来说,房东的利益也需要进行维护,比如说房东本身也会面临租户不及时交付租金、损毁房屋等做法,所以后续对于此类内容的关注也是有必要的。
　　对于租户违规、违法或者是不文明的现象,后续也需要进行规范,甚至也要建立一个租户信息登记备案制度,即对于一些纳入黑名单的租户,要适当进行风险警示或提示。另外,对于合同上的权利义务等内容,需要进行详细的记录和备案。
　　赵庆祥:租住体验差是目前住房租赁的突出问题,稳定租赁关系,加强对租户的保护,有利于引导理性的住房消费。租赁双方的权利义务还是要以合同约定为准,此次《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》禁止的是用极端手段驱逐租户,如果租户确实不守诚信,可以纳入老赖名单,进入社会信用体系。
　　我觉得,单纯的房东侵害租户利益的可能性比较小,“黑中介”、二房东侵害租户利益的例子更多。现在房屋租赁没有网签也不备案,导致“黑中介”和二房东都可以自己干。这次《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》要求所有的房地产公司都备案,而且是有条件的备案,要求备案的公司有一定的房地产经纪人才可以,没备案就属于“黑中介”。
　　规范经纪机构行为是重点
　　记者:《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》第十五条规定,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。然而,一些房东告诉我们,有的承租人声称租房自住但实际上是开公司,还有些承租人当起了二房东甚至将租来的房子群租出去。对于这种情况,出租人如何及时发现承租人的不良行为?
　　严跃进:对于承租人的行为约束,关键要建立三种措施:第一是自我承诺,这在合同中要写进去；第二是各类警告,这需要出租人在进行物业管理时,要积极做一些工作；第三是履行合同,这其中的关键是建立承租人信息库,关于这一点,地方政府需要做一些工作。
　　赵庆祥:租赁企业有查验承租人身份证明、记载相关信息的义务,一定要签书面的租赁合同。有关部门会出台租赁合同示范文本,里面有一些细化的条款。老百姓在签约时一定要用这种示范文本,这样可以规避一些风险。
　　《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》属于上层建筑层面的法规,其中很多制度设计是原则性的,后续还有很多细则需要完善,今后需要出台一系列地方法规、部门规章、示范文本、法律文书等,相应配套才能构建一个完善的管理体系。
　　记者:现在的问题是,不管是出租方还是承租方,都可能遇到“黑中介”,有些问题很难得到解决。
　　赵庆祥:鼓励专业化、规模化的租赁企业发展,就是为了减少这类问题发生。其实,从立法的本意来讲,是想要鼓励专业化、规模化的企业来提供服务,帮助租户来打理房屋租赁关系。如果都是普通老百姓,你是租户我是房主,我们之间肯定会发生很多矛盾。由于双方都只是普通的民事主体、民事当事人,一旦发生纠纷,就不属于行政管理的范畴,相关部门不好管。如果培养起一系列专业的、规模化的租赁企业,让专业的服务机构来提供服务,那么,一旦出了事,监管部门可以管住企业,企业有各种手段解决问题。
　　严跃进:如果说规范商品房市场的关键是规范开发企业的话,那么,对存量房市场的规范,就离不开对经纪机构行为的规范。《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》设专章对房地产经纪服务进行规定,充分体现了起草者规范存量房交易市场的决心。此外,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》对于提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台,也明确了其应对信息的真实性负责,并对他们的义务和责任作了明确规定。
　　租赁市场管理是否影响房价
　　记者:《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公布后,社会对租金的涨跌也有很多猜测。有人认为,只要房价降了,租金也会跟着稳定。
　　严跃进:实际情况是,租金的炒作空间小,房价的炒作空间大。所以也有一定的道理,即房价稳定了,租金实际上也会稳定。
　　赵庆祥:从理论上来说,房租和房价对比,在时间上是错配的。目前出租的住房很多是已购公房,比如说北京市二环内的一些房改房,当时购房价才几万元,按照现在的租金出租,可能一年的房租都比原来买房的价格高得多,租售比很理想。租售比就是你买房时的价格和现在出租的价格之间的关系,要算这个账。现在很少有人说买了房屋拿来出租,政策导向上也在限制投机,在限购的情况下只能有两套住房,不能再买了。
　　说“房价降了,租金就稳定了”也是不成立的,房价和租金都是动态变化的,二者相互影响,关系很复杂。这里面的影响因素有很多,现在房子的交易量也降得很厉害,还有与人口的关系也很大,北京这个城市现在主要就是在疏解非首都功能,疏解人口压力,房子本来就是人用来住的,人的数量减少对房价的影响很大。
　　影响房租的因素很多,影响房价的因素也很多,当然这二者是相互影响的。房地产的买卖价格肯定是一个时点的价格,但是租金是一个租期内的长期的价格。比如说,签一年租赁合同,这一年的租金就是稳定的,可是这一年里要是买卖房屋,那么价格可能就是有变动的。比如说,你手头有100万元,存到银行的投资回报率有多高,可是买了房的投资回报率有多高,两者肯定不同。从这个角度理解,租金决定了资产本身的价值。
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房东如何对付黑中介
我是房东，被黑中介以个人名义骗取房屋，已经在社区律师处备案，签订了解除合同的协议。交房当天，我按合同要求把房屋恢复原状，对方态度恶劣，拒不接受，还企图绑架我父亲，也报了警，父亲当时看情况不对跑得快，对方没有得逞。出门后还一直跟踪我父亲和警察。像这种情况应该怎么处理？
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被房产中介和房东恶意串通，该如何维护权利？
上海－黄浦区&12-09 09:39&&悬赏 0&&发布者:yonghu…… & 回答:(3)
A通过房产中介与B签订了《房屋买卖合同》，后因某些原因与B签订了《解约协议》，解除了合同。再后来发现是中介和B恶意串通，故意让A与B解约的。
请问，这适用何条款，A应该如何维护自己的权益？
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1、可起诉中介和B，要求撤销解约协议并赔偿损失。
2、若需帮助，可来电或预约当面洽谈。
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回复时间：
1、如有证明可以证明对方存在串通损害你方合法权益行为，可以提出交涉。
2、若交涉无果，则可以诉讼索赔处理
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《合同法》第59条：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家或者返还集体、第三人。
解约协议是A与B签的，当事人是A和B，第三人是中介。这第59条，写的是，损害第三人，这条款能符合吗？
在该争议中，第三人并不是指中介。第三人是指权利受到侵害的人，比如A
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如果存在这个情况的话，可以基于恶意串通损害第三人利益要求解除合同承担违约赔偿。
解约协议是A与B签的，当事人是A和B，第三人是中介。这第59条，写的是，损害第三人，这条款能符合吗？
符合法律规定的要件是可以解除合同要求赔偿的，当你的证据是否能构成要看你的材料完整性以及充分性。
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人气：19531房东中介联手忽悠你，买房不知道这些陷阱就亏大了|界面新闻 · JMedia
扫一扫下载界面新闻APP最近，链家事件被炒的沸沸扬扬，随着3.15消费者权益保护日的临近，由二手房交易引发的消费者被侵权问题再次引起了业界关注，特别是存在的一些购房陷阱，稍不留神就会陷进去，也扼杀了买房人的置业梦。那么二手房交易中有哪些购房陷阱？该如何防范？今天融360为大家列举几个典型的交易陷阱，并附上防范办法。
1．房东&隐藏&共有权人
有些房子是夫妻或者与子女的共同财产，产权证上如果登记为共有，出售房屋的时候房东的和共有人必须都到场，在房屋买卖协议上签字，否则购房协议无效。如果产权证上没有登记共有人，产权人单独出售房屋又该怎么办呢？
举个例子：
小明和小红是夫妻，婚后买了一套房子，产权证上只写了小明的名字，没有共有人小红的名字，后来小明在小红不知情的情况下将房屋出售给小强，小红知道后以配偶不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，引发了小明、小强、小红之间的房产纠纷，法院审理也会支持小红的维权申请，宣布小明与小强的购房合同无效。
融360总结：涉及到共有人的房子，都一定要小心，可要求所有共有人都到场签合同，不能到场的，要求卖房人出具共有权人的知情同意书，避免因为共有权人不知情造成房屋纠纷。
2.买房后发现原房东户口未迁走
有些购房人在买房后去办理户口登记，发现原来房东的户口没有迁走，导致没法入户，造成诸多不便。
举个例子：
李先生买了套二手房，为了方便儿子上学，打算把户口迁到新房来，结果去派出所登记户口的时候发现原来房东的户口还在，自己没法入户，此时已经联系不上原房东，耽误了孩子上学不说，以后落户才能享受的待遇都没法实现。
融360总结：二手房交易中，户口迁移是其中的一个大问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，购房者们面对户口显得无能为力，建议在签订合同的时候与房东约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好在其把户口迁走后再支付尾款，以免房东过后反悔。
3.购房&意向金&变&定金&
部分中介会以意向金的名义向购房者收取一定比例费用，当购房者发现房屋存在问题或因其他原因放弃购买时，中介会以已经缴纳了定金不能退还为由，拒绝退还定金。
举个例子：
小王准备买套二手房当婚房，房产中介告诉他说有几套合适的房子被好几家看中了，为了表现购买诚意可以交一些&意向金&，防止被别的人买走。但是小王再交了3万块钱意向金后，发现房子房屋通透性不好，便要求撤销委托退还意向金，但是房产中介表示其与小王签订的购房意向书中写着：出售方同意按小王购买总价及支付方式出售，小王的购房&意向金&已转为&定金&，不能退还。
融360总结：首先我们要明确意向金和定金的概念，在房产法律规定中，并没有意向金这个说法，实际上它只具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。一般只有定金的说法，定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。因此购房人不要交所谓的意向金，要交被法律保护的定金，同时在合同中明确违约责任，如房屋出现问题可退还定金等细则。
4.被蛊惑签订&阴阳合同&
所谓的&阴阳合同&指的是签了两份不同的合同，一份是真实合同，一份是为了少交税费或其他费用签订的&傀儡合同&。
举个例子：
田先生看中了一套二手房，和卖家谈妥的总价为130万，并签订了购房合同，但是房东又多准备了一份合同，用来房屋登记备案和缴税的时候用，总价写的是100万，房东一直强调这样可以少缴税，对大家都有好处，于是田先生就同意了，并和房东签订了这个&阴阳合同&。之后田先生按照实际价格交了130万购房款，但是因为房屋价格上涨，房东反悔不想卖了，田先生要求退款，哪知对方拿出用于登记备案的&傀儡合同&，称只能按照合同上的价格退还100万元房款，无奈田先生房子 没买成，想通过法律途径维权，却陷入了复杂的官司中。
融360总结：根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订&阴阳&两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。因此购房签订&阴阳合同&这种行为不仅违法，被侵权后，购房人自己维权也变难，所以大家千万不要图一时便宜，误入&歧途&，给一些居心不良的人以可乘之机。
5.房东出售抵押中的房子
很多二手房有抵押贷款，处于抵押中的房子可以签约买卖但是不能过户，这时房东会要求购房人支付首付款来偿还贷款解压。链家事件中的黄先生在发现所购房屋为抵押房时，向房东支付了280万元首付款用于还贷款，但是他犯了一个重要错误，就是直接将首付款打到房东个人账户，没有进行资金监管，导致首付款被挪作他用。
融360总结：购房人在交易时一定要在合同中设定条款，确保款项用于偿还贷款，解除房屋的抵押状态，同时注意不要将首付款打到房东个人账户，同时要进行资金监管，防止房东违约。
6.一房二卖
一房二卖指的是将已经出售的房子卖给第三方，是二手房交易中比较常见的陷阱。
举个例子：
刘小姐购买了一套二手房，预先支付了50万首付，在签订合同后，房东迟迟不肯过户，后来才得知她已经把房子卖给出价更高的另外一个人了。
融360总结：目前我国对二手房出卖人从事&一房二卖&的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子，推翻先前的购房交易，将房子以更高的价格卖给第三个人。所以大家买二手房的时候一定要在合同中明确一房二卖的违约责任，同时建议到房管局将房屋进行登记备案，简称&预告登记&，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在维权时法院会认为，已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人，表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈，购房人也在为房产过户登记在做前期准备，这样购房人更容易胜诉。
此外，从3月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，其中明确了预告登记的适用范围和法律效力：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。今后购房人遭遇一房二卖或者交易过程中房子被抵押出去的侵权行为时，可以理直气壮的拿起法律武器维护自己的权益。需要注意的是，预告登记的有效期只有3个月，在这期间务必完成不动产登记。
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