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最近看了一个高层公寓的房子,公摊面积竟然达到了百分之25. 这个比例正常吗? 100平米,使用面积只有75平
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现在普通住宅的公摊也都在20%多了。我买的公寓是26%公寓大多是塔式高层，多梯多户，所以公摊高很正常。有入户大堂高层公寓的公摊有25%很正常啊
房天下知识为您分享了一条干货
公摊就大。我家68平米25%差不多，高层框架的楼，家里使用面积实际测量下来才不到50平米
我买的115，公摊29也达到25%了
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写字楼公摊面积比例多少是合理的？
提问者：穆承允| 地点：
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回答数：17524
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写字楼公摊面积比例是：
1.公摊系数在5－10％ 在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
2.房产证上应该有使用面积的。 写字楼的使用率是比较低的，一般在55%-80%都算正常。
3.在合同中约定建筑面积的同时，应该将套内建筑面积与公摊面积分别进行约定,法律并没有规定公用建筑面积分摊系数的上限。
回答数：28646
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写字楼公摊面积比例： 一般写字楼的使用率是70%，但是实际可以到70%的不多。 就是说30%都是公摊，公摊一般包括：核心筒(电梯 管道井 卫生间) 以及大堂，以及楼内的公共区域。
回答数：42602
| 被采纳数：10
公摊面积比较合理的情况如下：
　　在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％
　　在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
　　在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。
　　在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。
　　在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
　　公摊面积的计算公式：
　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
　　公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积
　　公摊系数＝总公共分摊面积／(套内建筑面积＊总套数)
　　套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积
　　影响公摊面积的因素：
　　1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。
　　2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点
　　3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
　　4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。删除历史记录
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震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选一原标题：震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！春节刚刚过了不久，亲戚同学家走了一圈，蓦然发现，去年一年冰城的房价犹如坐了火箭一般！都要起飞了！房价早已高攀不起。学区房哪个不是1w打头，这厢老舅刚欲拒还迎的透漏自家又买了100平的新屋，边上浸淫房产多年的小姨就盘算着实用面积也就70来平方……公摊面积摆在那儿呢！但是，大家是否有思考过，房屋公摊面积，这个概念是怎么来的？是谁想出的这个点子？emm...据说，好像，似乎，大概是著名的贵族，富豪，嘉诚·李在香港率先发明的。“公摊”这个概念一经提出，就得到了香港**及其他房地产商和物业公司的大力拥趸，并迅速被内地学习吸纳付诸实行。自此后，购房者们只能打落牙齿和血吞。确实，公摊面积可以说是中国人特有的痛，欧洲一般都是按“室内面积”来计算房价，比方说葡萄牙某个住宅楼的某套房的“室内面积”有100平方，其实这室内面积指的是可供住户铺地毯的面积。咱国内一个有名的笑话，每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，所谓的1+1＞2在这里得到了最为淋漓尽致的体现。一般来说，业主对自己房子的室内面积是可以测量，也是很容易测量的，但公摊面积……嘿嘿。公摊面积可不仅仅光是电梯和过道哦，公摊面积是分摊的公用面积的简称，它包括：甚至有的小区，连独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都给你计入到公摊面积中（国家法律明文规定这些不算公摊）。住宅公摊率多少才算合理？目前国家并没有对公摊面积的上限作出相关规定。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也有相应浮动。大体情况如下：上图所说的公摊系数指的是公摊面积与套内建筑面积的比例。关于公摊你还要知道这些◆ 公摊并非越小越好减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质。◆ 高得房率≠公摊面积少目前，由于建筑设计的提升，不少户型中都有了赠送的空间，无论是地下室、阳台还是飘窗，很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算，由此计算对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反却能获得很高的得房率。◆「零公摊」多为噱头零公摊并不是没有公摊，一般来讲是指推出的房源均有大面积赠送，公摊面积几乎可以被填补。◆ 公摊百分比≠公摊面积实际上公摊百分比得出的是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。具有中国特色的“毛坯房”欧洲的房地产商房子盖好后，新房的基础设备和装修都是完成和可以使用的，交房就是我国的“精装修”状态，没有我们中国的毛坯房概念。当然你要是不满意，也可以全砸了按自己的喜好重新弄。也就是说，如果要真正公平公正的对比国内外房价的话，统一按国家通行的实际居住的“室内面积“来算，同时加上相应的装修成本。要么我国的单位房价，会在现有的基础上，整体上浮30%-50%不等。要么我国的套房面积，会在现有的基础上，整体缩水20%-30%不等（不考虑装修成本）。国外没这个概念你造吗？公摊产权限购限价限贷通通都是中国特色今天小编就带大家看看欧洲房产与国内房产区别：使用面积：低得房率vs赠送面积多目前国内低层住宅越来越少，带电梯高层、超高层住宅越来越多，消费者为公摊支付的成本越来越高，标示100平米的建筑面积实际上使用面积往往只有七八十几平。 而欧洲购房普遍会赠送面积，赠送车库、露台等空间更是常事。产权：70年vs永久国内房产的产权仅有70年，而欧洲房产是永久产权，不受国家政策影响，房产质量好，买下房产后可以子子孙孙代代相传，成为一笔真正意义上的不动产。政策：限制vs鼓励中国的限购政策使银行放出的较高，而欧洲推出购房移民政策，购置房产、即可拥有身份。如：葡萄牙购买50万欧房产，希腊25万欧房产。房价：居高不下vs抄底时机国内房地产市场高速增长的楼时期已经过去，当前的市场低迷期，有回报有限。虽然在大城市的房价和房租出租率居高不下，但利润空间已经极其有限。而葡萄牙作为欧洲旅游度假胜地，每年的游客数量都在刷新国内纪录。官方数据显示根据葡萄牙国家数据局（INE）发布的最新数据显示，2017年葡萄牙的旅游又创造了新的记录，共接纳了2060万游客，比2016年增长8.9%。这其中，大部分游客来自境外，约有1270万人次。大量的人口进出流动使得这里的出租回报率高，且目前葡萄牙房价还尚处于较低位，随着其经济复苏带来的连动效应，极大。装修：粗糙vs精致中国的房产多为毛坯房，即使是一些所谓的精装修房，最终效果与当初样板房也有一定差距，加之装修行业的有口皆碑，房屋着实不让人放心。而欧洲房源大部分为精装房，房屋效果与宣传的图片一致，交房即可入住。返回搜狐，查看更多责任编辑：《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选二***ouwang中国的实践者官网网址：www.***ouwang.com热线：400-788-9566本文为《中国城市房地产的——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的因素，包括信贷数量、信贷价格（水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望。一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。1.1 存量人口需求1、常住人口/户籍人口本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。具体来看：本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。2、工作人口/常住人口常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。具体来看：房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。3、小学生在校人数增速小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。具体来看：房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。1.2 潜在人口流入需求一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。具体来看：北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。二、驱动房价的供给因素：库存与土地从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。2.1 房地产库存1、房地产库存的计算狭义的库存=商品房待售面积广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。2、狭义库存与广义库存理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。具体来看：累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。2.2 土地供给理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。具体来看：土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值3.1 信贷数量：M2与M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的提升了居民的购房意愿，并带来余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房的趋势相一致。值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配。在本轮房价周期启动初期的“”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的贷款。3.2 利率水平：对房价周期影响最大的当然就是水平。理论上说，个人住房和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国，全国优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。3.3 估值水平：房价/收入比房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“优惠”等政策的撩动。上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。四、驱动房价的政策因素：房地产调控中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。长期以来，中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，**正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解。五、结论与展望：中国城市房地产的1、影响和驱动房价的因素综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。2、寻找城市房地产的“”和“潜力股”首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。声明：本文观点不代表喜投网，若该文章涉及版权问题，请及时联系我们删除。喜投网(www.***ouwang.com)是一家综平台，背景硬、严、团队强。自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元，活跃数超50万；50元起投，高达12%，发展稳健，声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可。通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注册再送180000理财。《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选三本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术观点，不代表见闻立场，不构成投资建议。本文虽有所删减，但篇幅仍较长，不过干货满满，建议大家慢慢看，当然你也可以拉到最后，直接看结论。主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望。一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。1.1 存量人口需求1、常住人口/户籍人口本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。具体来看：本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。2、工作人口/常住人口常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。具体来看：房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。3、小学生在校人数增速小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。具体来看：房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。1.2 潜在人口流入需求一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。具体来看：北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。二、驱动房价的供给因素：库存与土地从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。2.1 房地产库存1、房地产库存的计算狭义的库存=商品房待售面积广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。2、狭义库存与广义库存理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。具体来看：累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。2.2 土地供给理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。具体来看：土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值3.1 信贷数量：M2与住房贷款M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。个人住房同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房贷款增速的趋势相一致。值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。3.2 利率水平：住房贷款利率对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。理论上说，个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的成本，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调存，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠，全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的个人依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。3.3 估值水平：房价/收入比房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“首付贷优惠”等政策的撩动。上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。四、驱动房价的政策因素：房地产调控中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。长期以来，中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，**正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股1、影响和驱动房价的因素综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。转载声明：本文转载自「华尔街见闻」《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选四投资业者房价是中国经济生活中最热门的话题，攸关千家万户切身利益。本文只试图探讨一个侧面：怎样才能抑制房价？先找准焦点。中国的房价之所以成为一个特大问题，关键在少数几个所谓“一线城市”，而其成为焦点的原因在于：一是绝对房价太高，和国际怎么比都超出了中国的发展阶段，负作用凸现；二是示范效应明显，一线城市房价成了全国房价的标杆，对其他地方的房价有强烈的心理暗示和驱动作用，让很多所谓“二线城市”也充满幻想、对标上涨。价格因素由此再向周边城市传递，联动明显。因而突出重点，采取措施抑制一线城市房价，是解决全国房价的有效突破口。焦点找准了，那么什么是抑制价格的“王炸”？是当务之急。一线城市房价高得离谱，为何买者还趋之若鹜？一个现实因素是杠杆获得容易，且价格优惠。回看房价只涨不跌的历史记录，傻瓜才不用这个杠杆。大范围、高比例的购房把房价撬得越来越高。近年，银行贷款增量快速向个人倾斜，急剧上升。2016年，工农中建交五大行新增贷款中，个人住房贷款（按揭）新增占比66.13%，而公司类贷款仅新增15.66%，也就是说，去年一年，五大行新增贷款约三分之二都流向了住房贷款，其中农行的按揭贷款新增占比高达78.17%，满足农民进城安家需求的“农民”异常火爆，成其信贷业务增长点。再据央行数据，2017年一季度，按揭贷款仍同比增长35.7%。《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选五去年中国有一个城市，房价暴涨，涨幅为40%，是2016年全球房价涨幅最高的城市，创造了内地三线城市的奇迹。这个城市就是合肥，然而刚刚的数据显示，合肥的房价已经普遍性下跌15%~20%，一些投机炒作严重的楼盘价格已经暴跌50%。一年之间，合肥房价从涨幅全球第一到部分楼盘价格腰斩，短短时间，换了人间，昨天还是人声鼎沸，现在却是一夜入冬。导致这个城市楼市突然进入冬天的最根本原因就是：1、严厉房市宏观调控。史上最严的限购令，导致不断萎缩，投机资金无处下手。2、高投机的资金开始绷不住，导致大幅度杀价甩盘。一个城市如果经济跟不上，金融资金跟不上，仅仅是靠短期内进入的投机资金进行疯狂炒作，最终还是支撑不了高房价。比如过去的海南，也是本地经济总量很低，无法支撑高房价，因此，每一轮暴涨之后，总是伴随暴跌，还有长时间的沉寂。现在可以看出，目前中国的宏观调控已经取得了一定的效果，这还是在中国史上最严的宏观调控政策下取得的：1、中国一、二、三线进行宏观调控的城市的成交量都出现了较大幅度的下跌。2、最坚挺的一线城市的一手房价格出现了连续环比下跌，如北京、深圳。3、如果说一手房价下跌是因为高价楼盘无法通过备案，导致数据失真，那么二手房价就是非常客观的了，因为二手房价是真实的交易价格，没有备案因素。4、现在深圳、北京的二手房价环比都出现了下跌，这说明真实的房价确实在下跌。但是，我们也要清醒的认识到，房地产调控是非常艰巨的，任重道远，在国民投机情绪非常高涨的时候，是靠严厉的限购强摁住了民众投机买房的热情。如果一旦放开限购，中国房价恐怕还会一飞冲天，泡沫还会更加膨胀，这才是最让人担心的，因为在房价泡沫没有破灭前，没有暴跌前，没有人会认为自己接到的是最后一棒。中国未来房价最坚挺的城市，还是一线城市。这些城市的经济总量太庞大，人口不断涌入，而且限购是保护这些城市房价最好方法，因为限购了，不会导致泡沫最快速放大而最终破灭。而三四线城市缺乏经济支撑的房价，最终将是有价无市，漫长的市，暴涨过的甚至会出现暴跌。夕阳无限好，只是近黄昏！这个时候很多想买房子的人买不了，就会选择持续观望。尤其是杭州，过了2~3个月之后，房价的变化就有了。这其实就意味着下半年的房地产市场极大可能会往下走，明年上半年或许是最佳买房时机。理财，100元起投每一笔小小的投入都将成就梦想?↓↓↓点击【阅读原文】领取新手礼包！《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选六本文来源网络，文章观点仅代表作者观点，不代表利人金融立场。你好，我是购房者。我希望房价能够继续涨涨涨，因为我已经买房了。（你是不是欠揍？）你好，我也是购房者。我盼着在国家政策的影响下房价降降降。（这才是人民群众的心声~）你好，我是专家。房价下跌，倒霉的是穷人！（Excuse me？）房价大幅下跌往往与破产挂钩为什么？全民都盼着房价下跌，专家却说房价越低越买不起房，说的好像房价越高就越买的起一样？实际上现在人人都觉得房价贵，而且贵的很不合理，但任何不合理的现象背后一定有合理的解释，今天我们不讨论这些合理的解释是什么，就用事实来说一说房价跌了会怎么样？2013年，底特律房价跌到谷底，成为名副其实的白菜价，但那时候底特律人几乎已经不置业了，整个城市宣布破产，大部分家庭破产，谁还是考虑把生存的钱拿去购房？2008年下半年，全球蔓延到中国，万科降价了，结果售楼处人满为患，都是要闹事的业主；不久之后，一些开发商也顶不住跟着降价，于是全国性的“房闹”事件就上演了。回想那时候，你想着趁房价下跌而赶紧置业吗？不，那时候你担心的是会不会被炒鱿鱼，被炒之后如何承担家庭开销，担心的是公司会不会破产……事实讲完了，现在举个易懂的例子：你有一套价值100万的房子，手里有150万的现金，想买一套200万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌。现在房价从200万开始下跌，190…170…150…原则上150万你可以买的起了，但要知道你固有的那套房子也从100万开始下跌到90万…80万…但房价还在跌，请问这个时候你会跟进买吗？这不是机遇来了，是风险来了。假如房价暴跌，你将要承受这些后果！若房价真的开始暴跌，那么以下这些情况将会发生：后果1
中小房企将面临倒闭房地产一直都是中国的支柱产业，全国目前有数万家**小小的房企，其中许多中小房企都是半路出家，没有强大的资金支持。如果出现房价腰折式暴跌，那么这些没有强大资金作支撑的放弃，为了降低损失，大部分房企都是申请破产。只要房价暴跌，那么这种倒闭现象绝对不是小范围，而是波及全国，企业将会纷纷申请破产处理。后果2
失业率飙升众所周知全国房企**小小数万家，解决了多少人的就业问题。除了房企外，地产行业还涉及到建材、装修等等，一旦发生大批房企倒闭现象，那么这些行业也将会受到重创，甚至于破产，连带效应会接踵而来，企业破产也就标志着员工失业，失业率方面带来的影响和冲击是非常非常大的。后果3
银行纷纷倒闭房价下跌，银行可能是最惨重的受害者。占到商业银行总贷款的20%，地产行业如果受到重创会让许多贷款面临违约，据统计，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，所以房价如果暴跌，那么银行就会受巨创。后果4
烂尾楼遍布全国房价暴跌，房地产就会开始贱卖房屋，以前买到1万/㎡的房子可能现在只需两三千一平米就轻松买到，但是，房子也会越来越不值钱，买房的人会**缩减，到时候，必然会出现大量的烂尾楼，因为开放商已经破产了，银行也没有资金在贷款给房企。后果5
货币贬值严重房子的保值性没有任何意义了，资金就会外流，再加上国家不会让倒闭，拯救银行的办法只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样，货币贬值就会更加严重。按照正常来说，五年时间，货币购买力将下降近一半，钱也就开始不值钱了。后果6
财富差距更加悬殊失业率增加，经济萧条，最痛苦的莫过于老百姓，在如此现状下，那些富人拥有者将会加大劳动者的剥削，因为劳动力太多，财富会更加集中。所以，千万不要以为房价暴跌就是好事。你永远也不知道房价下跌带来的后果是不是你能够承受的。?点击下方二维码， 更多精彩等着您！《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选七来源：外管局主管杂志《中国》主持人：钟伟博士，《中国外汇》副主编嘉宾：张明博士， 平安证券首席***家董藩博士，北京师范大学**管理学院教授从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产？如何构建房地产长效调控机制？钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升，两位能否比较一下，北上广深等一线城市核心区的房价，和纽约伦敦等世界城市相比，中外大城市的房价到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。董藩：首先，我不主张将国内北、上、广、深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较。因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大，在一起比较并不合适。随便说三点：其一，中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制，但国外基本没有此种限制；其二，国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右；其三，国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用的建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大，受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。假设能够比较的话，笼统地看，大致情况如下：美国纽约房价较贵的区域是曼哈顿，与之类似可比的是北京的国贸与。而相比之下，前者的房价还要高于后者一些。具体高多少并没有统计的数据，估计可能在20%-30%左右。值得注意的是，纽约曼哈顿的豪宅价格要比北京的豪宅贵很多。但像纽约这样的城市，曼哈顿以外地区的房价与曼哈顿相比则下滑得很快。纽约曼哈顿外围很多区域的房价可能与北京四环内的房价差不多。英国伦敦也是如此，它与国内城市在城市面积、人口密度、建筑、建筑密度等指差异较大。但伦敦的豪宅价格相比国内北、上、深的豪宅价格仍然要高得多。钟伟：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，例如有开发商声称，在其有生之年，看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。举例而言，如果雄安新区若能成为分担北京非核心功能的集中承载区，同时京津冀区域协同发展良好的话，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。董藩：理论上，若把房地产作为一种，其价格应该有涨有跌。从世界房地产市场的经验来看，一个大国，在没有经历外部特殊因素冲击的情况下，其房价原则上应该是长期上涨的，上涨表现为一种规律，下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面：一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上，供给的弹性小，需求的弹性大；二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张；三是房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移；四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的，其价格在一般情况下继续升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率，即价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多，最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上，就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。特别是在一个大国，房价的运行轨迹会更加规律而明显，原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。整体上，中国房价的上涨还没有结束，即便有些小城镇的房价很难上涨，但从全国来看，在大量房价高、交易量大的一、二线城市的带动下，全国房价的平均数值仍在继续上涨。特别是北京、上海、深圳等城市的房价还远远没有到顶，即便有一天其超过纽约、伦敦、东京的房价，也很正常。未来中国房价的上涨，可能会呈现出现如下两个突出特点：一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳，甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响，房价会出现回落，但与此同时，另一些城市诸如北京、上海、深圳等，房价上涨会更猛；二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停，但总体呈上涨态势。整体上，未来10-20年内，如果中国社会发展的道路不发生大的变化，预计一、二线城市的房价仍将上涨，而部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。从全国的格局来看，东、中、西部的房价落差会继续拉大，小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。钟伟：人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险，日本房价的绝对下行和地产泡沫风险已是老生常谈，美国当下的房价则略高于次贷危机之前。经历了20多年发展的中国房地产金融，覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、以及二手房相关金融产品等广泛领域，两位如何评估中国房地产金融的总体风险？张明：要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、**掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家，一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，依然存在广泛争议；另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫（笔者也是这种观点），但泡沫究竟会在什么时候破灭，也是非常难预测的事情。更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。根据我的初略估算，中国商业一半以上，都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着，房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融，这将是中国**会竭尽全力避免的。我倾向于认为，房地产泡沫破灭未必会成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。董藩：这么多年，中国的房价并没有出现明显的下跌。而日本、美国等国历史上的房价大幅下跌有自身的历史条件。首先以日本为例。在签订广场协议后，日元大幅升值，大量的外来资金流入日本市场，主要是进入流动性比较好的日本股市及房地产市场。此后，日本**出台了、都市计划税，改变了土地租约的时间，导致外资撤出，引发了房地产价格的大幅下跌。而日本较为罕见的经济和人口均轻微萎缩的经济体，导致房地产需求不增反减。再比如美国。美国次贷危机的发生和“两房”的联邦**信用担保、零首付、经济政策的变动有关。目前，中国房地产市场并不存在明显的房地产泡沫问题。原因是国内的首付比例非常高。虽然国内一线城市房价很高，但实际上的并不高。这与与西方国家差别很大。二是不应简单地因为国内购房者还贷压力大可能很大，就推断房价形成了泡沫。实际上，房地产市场非常稳定。房地产按揭贷款的违约率非常低，各家银行平均仅为1%左右，从安全性上考虑，质量远远好于。中国人平均还贷年限在6-7年左右，还贷速度之快，在西方来讲非常少见。整体上，中国的房地产市场大致稳定，整个金融业的利润，在很大程度上是由对开发公司、对按揭者发放贷款所创造出来的。钟伟：2014年初中国房地产投资和销售进入“断崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，楼市调控持续放松。今年以来，强调地产回归居住属性，抑制地产泡沫的举措不断。各种行政措施和预期调控措施不断出台，在两位看来，应如何构建中国楼市调控的长效机制？张明：第一，各地**应该增加居住用地的供给，只有增加供给，才能最终抑制房价上升。但要让地方**做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方**的财权与事权更加匹配，降低地方**对土地出让金的依赖程度；第二，应该尽快推出房产税，但推出房产税的前提，是中国**降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经非常高了；第三，应该向真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。董藩：建立中国房地产市场的长效机制是社会各界关心的问题。建立长效机制其实是与整个社会的**、经济体制的变革相联系的，并需要一定的条件。例如，减少**的行政干预，法律赋予买房者、开发商等市场主体的权利能够得到保护等。做不到这些，长效机制的建立就很难。钟伟：随着中国从储蓄大国走向资产大国，中国社会各阶层有各自的焦虑，年轻群体在忧虑是否应当出手买房，他们既担心未来更买不起房，又担心现在买房被套在高位；高收入群体已逐渐了解炒房无望，又不知道如何优化其手中储蓄。两位对中国年轻人和富裕人群的楼市操作有何建议？张明：对年轻人而言，如果是首套自住房，我觉得如果具备能力的话，还是应该购买，但应该避免。此外，应该小心利率上升导致的月供压力上升的风险，最好将月供控制在月收入的一半以内。为了，不妨先买小户型或者较远地带的住房，以后随着收入上升再进行改善。对于富裕人群而言，通过房地产投资来实现的最好十年，已经过去了。未来的房地产投资，或许应该集中在核心城市的核心地带，也可以考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言，在增量方面，应该逐渐降低房产的配置比重，增加股权或其他的配置比重。董藩：无论是收入较低、缺乏积累的年轻人还是高收入群体，我都希望他们能够在房地产市场上更加积极、主动。因为房价的上涨并没有结束，眼下的所谓“稳定”主要是政策的严厉压制导致的。即使在美国、英国、 澳大利亚、加拿大等历史悠久的资本主义市场上，房价仍然在上涨，而中国房价的增长过程更没有结束，不要把压制状态下的市场当做正常的市场去评价。房地产事实上是一种财富分配机制，它能够使穷人变成富人，使富人变得更富。在这种财富调整的过程中，对于不进入房地产市场的人来说是不利的。近些年来，购买房产被证明是对抗的最有效方式。在当前的背景下，无论是哪一类人群，都应把自己手中的储蓄尽可能地转化为价格继续增长的优质资产，使其。钟伟：张明教授对未来中国楼市的判断相对谨慎，认为房价快速上升期总体上可能已过去，分化属于必然，同时房地产金融风险值得关注，人们购置房产应当量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有乐观精神，认为只要中国的发展思路没有大调整，不“打残”这个市场，国情决定了房地产在中国仍有广阔发展前途，同时，楼市的财富效应仍然存在。谢谢两位的参与。房地产一度在中国经济增长转型中发挥了重要作用，在中国经济迈入新常态之后，房地产必将面临嬗变。《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选八来源：外管局主管杂志《中国外汇》主持人：钟伟博士，《中国外汇》副主编嘉宾：张明博士， 平安证券首席***家董藩博士，北京师范大学**管理学院教授从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升，两位能否比较一下，北上广深等一线城市核心区的房价，和纽约伦敦等世界城市相比，中外大城市的房价到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。董藩：首先，我不主张将国内北、上、广、深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较。因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大，在一起比较并不合适。随便说三点：其一，中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制，但国外基本没有此种限制；其二，国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右；其三，国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用的建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大，受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。假设能够比较的话，笼统地看，大致情况如下：美国纽约房价较贵的区域是曼哈顿，与之类似可比的是北京的国贸与金融街。而相比之下，前者的房价还要高于后者一些。具体高多少并没有统计的数据，估计可能在20%-30%左右。值得注意的是，纽约曼哈顿的豪宅价格要比北京的豪宅贵很多。但像纽约这样的城市，曼哈顿以外地区的房价与曼哈顿相比则下滑得很快。纽约曼哈顿外围很多区域的房价可能与北京四环内的房价差不多。英国伦敦也是如此，它与国内城市在城市面积、人口密度、建筑容积率、建筑密度等指标的差异较大。但伦敦的豪宅价格相比国内北、上、深的豪宅价格仍然要高得多。钟伟：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，例如有开发商声称，在其有生之年，看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。举例而言，如果雄安新区若能成为分担北京非核心功能的集中承载区，同时京津冀区域协同发展良好的话，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。董藩：理论上，若把房地产作为一种投资品，其价格应该有涨有跌。从世界房地产市场的经验来看，一个大国，在没有经历外部特殊因素冲击的情况下，其房价原则上应该是长期上涨的，上涨表现为一种规律，下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面：一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上，供给的弹性小，需求的弹性大；二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张；三是房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移；四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产，其价格在一般情况下继续升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率，即价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多，最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上，就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。特别是在一个大国，房价的运行轨迹会更加规律而明显，原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。整体上，中国房价的上涨还没有结束，即便有些小城镇的房价很难上涨，但从全国来看，在大量房价高、交易量大的一、二线城市的带动下，全国房价的平均数值仍在继续上涨。特别是北京、上海、深圳等城市的房价还远远没有到顶，即便有一天其超过纽约、伦敦、东京的房价，也很正常。未来中国房价的上涨，可能会呈现出现如下两个突出特点：一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳，甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响，房价会出现回落，但与此同时，另一些城市诸如北京、上海、深圳等，房价上涨会更猛；二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停，但总体呈上涨态势。整体上，未来10-20年内，如果中国社会发展的道路不发生大的变化，预计一、二线城市的房价仍将上涨，而部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。从全国的格局来看，东、中、西部的房价落差会继续拉大，小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。钟伟：人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险，日本房价的绝对下行和地产泡沫风险已是老生常谈，美国当下的房价则略高于次贷危机之前。经历了20多年发展的中国房地产金融，覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、消费金融以及二手房相关金融产品等广泛领域，两位如何评估中国房地产金融的总体风险？张明：要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、**掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家，一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，依然存在广泛争议；另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫（笔者也是这种观点），但泡沫究竟会在什么时候破灭，也是非常难预测的事情。更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。根据我的初略估算，中国商业银行贷款的一半以上，都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着，房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融系统性风险，这将是中国**会竭尽全力避免的。我倾向于认为，房地产泡沫破灭未必会成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。董藩：这么多年，中国的房价并没有出现明显的下跌。而日本、美国等国历史上的房价大幅下跌有自身的历史条件。首先以日本为例。在签订广场协议后，日元大幅升值，大量的外来资金流入日本市场，主要是进入流动性比较好的日本股市及房地产市场。此后，日本**出台了固定资产税、都市计划税，改变了土地租约的时间，导致外资撤出，引发了房地产价格的大幅下跌。而日本较为罕见的经济和人口均轻微萎缩的经济体，导致房地产需求不增反减。再比如美国。美国次贷危机的发生和“两房”的联邦**信用担保、零首付、经济政策的变动有关。目前，中国房地产市场并不存在明显的房地产泡沫问题。原因是国内的首付比例非常高。虽然国内一线城市房价很高，但实际上的杠杆率并不高。这与与西方国家差别很大。二是不应简单地因为国内购房者还贷压力大可能很大，就推断房价形成了泡沫。实际上，房地产市场非常稳定。房地产按揭贷款的违约率非常低，各家银行平均仅为1%左右，从安全性上考虑，质量远远好于其他。中国人平均还贷年限在6-7年左右，还贷速度之快，在西方来讲非常少见。整体上，中国的房地产市场大致稳定，整个金融业的利润，在很大程度上是由对开发公司、对按揭贷款购房者发放贷款所创造出来的。钟伟：2014年初中国房地产投资和销售进入“断崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，楼市调控持续放松。今年以来，强调地产回归居住属性，抑制地产泡沫的举措不断。各种行政措施和预期调控措施不断出台，在两位看来，应如何构建中国楼市调控的长效机制？张明：第一，各地**应该增加居住用地的供给，只有增加供给，才能最终抑制房价上升。但要让地方**做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方**的财权与事权更加匹配，降低地方**对土地出让金的依赖程度；第二，应该尽快推出房产税，但推出房产税的前提，是中国**降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经非常高了；第三，应该向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。董藩：建立中国房地产市场的长效机制是社会各界关心的问题。建立长效机制其实是与整个社会的**、经济体制的变革相联系的，并需要一定的条件。例如，减少**的行政干预，法律赋予买房者、开发商等市场主体的权利能够得到保护等。做不到这些，长效机制的建立就很难。钟伟：随着中国从储蓄大国走向资产大国，中国社会各阶层有各自的焦虑，年轻群体在忧虑是否应当出手买房，他们既担心未来更买不起房，又担心现在买房被套在高位；高收入群体已逐渐了解炒房无望，又不知道如何优化其手中储蓄。两位对中国年轻人和富裕人群的楼市操作有何建议？张明：对年轻人而言，如果是首套自住房，我觉得如果具备能力的话，还是应该购买，但应该避免高。此外，应该小心利率上升导致的月供压力上升的风险，最好将月供控制在月收入的一半以内。为了降低杠杆，不妨先买小户型或者较远地带的住房，以后随着收入上升再进行改善。对于富裕人群而言，通过房地产投资来实现资产增值的最好十年，已经过去了。未来的房地产投资，或许应该集中在核心城市的核心地带，也可以考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言，在增量资产配置方面，应该逐渐降低房产的配置比重，增加股权或其他大类资产的配置比重。董藩：无论是收入较低、缺乏积累的年轻人还是高收入群体，我都希望他们能够在房地产市场上更加积极、主动。因为房价的上涨并没有结束，眼下的所谓“稳定”主要是政策的严厉压制导致的。即使在美国、英国、 澳大利亚、加拿大等历史悠久的资本主义市场上，房价仍然在上涨，而中国房价的增长过程更没有结束，不要把压制状态下的市场当做正常的市场去评价。房地产事实上是一种财富分配机制，它能够使穷人变成富人，使富人变得更富。在这种财富调整的过程中，对于不进入房地产市场的人来说是不利的。近些年来，购买房产被证明是对抗通货膨胀的最有效方式。在当前的背景下，无论是哪一类人群，都应把自己手中的储蓄尽可能地转化为价格继续增长的优质资产，使其保值增值。钟伟：张明教授对未来中国楼市的判断相对谨慎，认为房价快速上升期总体上可能已过去，分化属于必然，同时房地产金融风险值得关注，人们购置房产应当量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有乐观精神，认为只要中国的发展思路没有大调整，不“打残”这个市场，国情决定了房地产在中国仍有广阔发展前途，同时，楼市的财富效应仍然存在。谢谢两位的参与。房地产一度在中国经济增长转型中发挥了重要作用，在中国经济迈入新常态之后，房地产必将面临嬗变。《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选九来源：外管局主管杂志《中国外汇》主持人：钟伟博士，《中国外汇》副主编嘉宾：张明博士， 平安证券首席***家董藩博士，北京师范大学**管理学院教授从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升，两位能否比较一下，北上广深等一线城市核心区的房价，和纽约伦敦等世界城市相比，中外大城市的房价到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。董藩：首先，我不主张将国内北、上、广、深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较。因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大，在一起比较并不合适。随便说三点：其一，中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制，但国外基本没有此种限制；其二，国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右；其三，国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用的建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大，受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。假设能够比较的话，笼统地看，大致情况如下：美国纽约房价较贵的区域是曼哈顿，与之类似可比的是北京的国贸与金融街。而相比之下，前者的房价还要高于后者一些。具体高多少并没有统计的数据，估计可能在20%-30%左右。值得注意的是，纽约曼哈顿的豪宅价格要比北京的豪宅贵很多。但像纽约这样的城市，曼哈顿以外地区的房价与曼哈顿相比则下滑得很快。纽约曼哈顿外围很多区域的房价可能与北京四环内的房价差不多。英国伦敦也是如此，它与国内城市在城市面积、人口密度、建筑容积率、建筑密度等指标的差异较大。但伦敦的豪宅价格相比国内北、上、深的豪宅价格仍然要高得多。钟伟：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，例如有开发商声称，在其有生之年，看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。举例而言，如果雄安新区若能成为分担北京非核心功能的集中承载区，同时京津冀区域协同发展良好的话，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。董藩：理论上，若把房地产作为一种投资品，其价格应该有涨有跌。从世界房地产市场的经验来看，一个大国，在没有经历外部特殊因素冲击的情况下，其房价原则上应该是长期上涨的，上涨表现为一种规律，下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面：一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上，供给的弹性小，需求的弹性大；二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张；三是房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移；四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产，其价格在一般情况下继续升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率，即价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多，最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上，就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。特别是在一个大国，房价的运行轨迹会更加规律而明显，原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。整体上，中国房价的上涨还没有结束，即便有些小城镇的房价很难上涨，但从全国来看，在大量房价高、交易量大的一、二线城市的带动下，全国房价的平均数值仍在继续上涨。特别是北京、上海、深圳等城市的房价还远远没有到顶，即便有一天其超过纽约、伦敦、东京的房价，也很正常。未来中国房价的上涨，可能会呈现出现如下两个突出特点：一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳，甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响，房价会出现回落，但与此同时，另一些城市诸如北京、上海、深圳等，房价上涨会更猛；二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停，但总体呈上涨态势。整体上，未来10-20年内，如果中国社会发展的道路不发生大的变化，预计一、二线城市的房价仍将上涨，而部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。从全国的格局来看，东、中、西部的房价落差会继续拉大，小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。钟伟：人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险，日本房价的绝对下行和地产泡沫风险已是老生常谈，美国当下的房价则略高于次贷危机之前。经历了20多年发展的中国房地产金融，覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、消费金融以及二手房相关金融产品等广泛领域，两位如何评估中国房地产金融的总体风险？张明：要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、**掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家，一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，依然存在广泛争议；另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫（笔者也是这种观点），但泡沫究竟会在什么时候破灭，也是非常难预测的事情。更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。根据我的初略估算，中国商业银行贷款的一半以上，都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着，房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融系统性风险，这将是中国**会竭尽全力避免的。我倾向于认为，房地产泡沫破灭未必会成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。董藩：这么多年，中国的房价并没有出现明显的下跌。而日本、美国等国历史上的房价大幅下跌有自身的历史条件。首先以日本为例。在签订广场协议后，日元大幅升值，大量的外来资金流入日本市场，主要是进入流动性比较好的日本股市及房地产市场。此后，日本**出台了固定资产税、都市计划税，改变了土地租约的时间，导致外资撤出，引发了房地产价格的大幅下跌。而日本较为罕见的经济和人口均轻微萎缩的经济体，导致房地产需求不增反减。再比如美国。美国次贷危机的发生和“两房”的联邦**信用担保、零首付、经济政策的变动有关。目前，中国房地产市场并不存在明显的房地产泡沫问题。原因是国内的首付比例非常高。虽然国内一线城市房价很高，但实际上的杠杆率并不高。这与与西方国家差别很大。二是不应简单地因为国内购房者还贷压力大可能很大，就推断房价形成了泡沫。实际上，房地产市场非常稳定。房地产按揭贷款的违约率非常低，各家银行平均仅为1%左右，从安全性上考虑，质量远远好于其他金融资产。中国人平均还贷年限在6-7年左右，还贷速度之快，在西方来讲非常少见。整体上，中国的房地产市场大致稳定，整个金融业的利润，在很大程度上是由对开发公司、对按揭贷款购房者发放贷款所创造出来的。钟伟：2014年初中国房地产投资和销售进入“断崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，楼市调控持续放松。今年以来，强调地产回归居住属性，抑制地产泡沫的举措不断。各种行政措施和预期调控措施不断出台，在两位看来，应如何构建中国楼市调控的长效机制？张明：第一，各地**应该增加居住用地的供给，只有增加供给，才能最终抑制房价上升。但要让地方**做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方**的财权与事权更加匹配，降低地方**对土地出让金的依赖程度；第二，应该尽快推出房产税，但推出房产税的前提，是中国**降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经非常高了；第三，应该向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。董藩：建立中国房地产市场的长效机制是社会各界关心的问题。建立长效机制其实是与整个社会的**、经济体制的变革相联系的，并需要一定的条件。例如，减少**的行政干预，法律赋予买房者、开发商等市场主体的权利能够得到保护等。做不到这些，长效机制的建立就很难。钟伟：随着中国从储蓄大国走向资产大国，中国社会各阶层有各自的焦虑，年轻群体在忧虑是否应当出手买房，他们既担心未来更买不起房，又担心现在买房被套在高位；高收入群体已逐渐了解炒房无望，又不知道如何优化其手中储蓄。两位对中国年轻人和富裕人群的楼市操作有何建议？张明：对年轻人而言，如果是首套自住房，我觉得如果具备能力的话，还是应该购买，但应该避免高杠杆买房。此外，应该小心利率上升导致的月供压力上升的风险，最好将月供控制在月收入的一半以内。为了降低杠杆，不妨先买小户型或者较远地带的住房，以后随着收入上升再进行改善。对于富裕人群而言，通过房地产投资来实现资产增值的最好十年，已经过去了。未来的房地产投资，或许应该集中在核心城市的核心地带，也可以考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言，在增量资产配置方面，应该逐渐降低房产的配置比重，增加股权或其他大类资产的配置比重。董藩：无论是收入较低、缺乏积累的年轻人还是高收入群体，我都希望他们能够在房地产市场上更加积极、主动。因为房价的上涨并没有结束，眼下的所谓“稳定”主要是政策的严厉压制导致的。即使在美国、英国、 澳大利亚、加拿大等历史悠久的资本主义市场上，房价仍然在上涨，而中国房价的增长过程更没有结束，不要把压制状态下的市场当做正常的市场去评价。房地产事实上是一种财富分配机制，它能够使穷人变成富人，使富人变得更富。在这种财富调整的过程中，对于不进入房地产市场的人来说是不利的。近些年来，购买房产被证明是对抗通货膨胀的最有效方式。在当前的背景下，无论是哪一类人群，都应把自己手中的储蓄尽可能地转化为价格继续增长的优质资产，使其保值增值。钟伟：张明教授对未来中国楼市的判断相对谨慎，认为房价快速上升期总体上可能已过去，分化属于必然，同时房地产金融风险值得关注，人们购置房产应当量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有乐观精神，认为只要中国的发展思路没有大调整，不“打残”这个市场，国情决定了房地产在中国仍有广阔发展前途，同时，楼市的财富效应仍然存在。谢谢两位的参与。房地产一度在中国经济增长转型中发挥了重要作用，在中国经济迈入新常态之后，房地产必将面临嬗变。《震惊！公摊面积竟然是这个人创造出来的，他还是个亿万富豪！》 精选十关注，财安心95后游戏主播欲购千万豪宅送给父亲当节日礼物网友纷纷直呼：“真是有钱任性！”此举让不少90后、85后在寒风中不，是热风中瑟瑟发抖……要知道从全国不少城市限购、限贷、限售目前已经形成珠三角、长三角、京津冀楼市调控圈2017大家买房仍然很不容易想知道限购