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关注！迎春丽家小区因物业合同纠纷对簿公堂！
小区要换“管家”，召开业主大会投票表决，结果同意更换。现聘物业认为，投票表决的过程有违法违规之处，决议应无效。双方坚持自己的看法，最终物业将业委会告上法庭。
3月5日下午，吴江开发区法庭的第三审判庭，伟业燕兴物业服务有限公司（以下简称“燕兴物业”）诉迎春丽家小区业委会一案第二次开庭审理。
1.一份不续聘通知引发的纠纷
在此次庭审之前，记者曾多次前往该小区了解情况。从采访情况和庭审中双方展示的证据，记者大致梳理出了这起纠纷的由来。
迎春丽家小区业委会主任殷先生介绍，该小区的业主大会和业委会都是去年7月份成立的。
去年12月14日，小区业主大会和业委会向燕兴物业发出了一份通知。该通知称，经过迎春丽家一届二次业主大会投票表决，不同意与燕兴物业续签物业服务合同，决定另聘其他物业服务企业。
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该通知还称，房产商与燕兴物业签订的前期物业管理委托合同于日终止，因此要求燕兴物业在前期物业管理委托合同终止之日起十日内，移交物业管理资料；在新物业服务合同生效之日起十五日内，退出物业管理区域。
对于这份通知，燕兴物业方面认为，业主大会投票过程存在诸多违法违规之处，不能代表全体业主的意愿，因此拒不承认这份决议。由此，燕兴物业将迎春丽家小区业委会告上法庭，请求判定上述通知无效。
年前，吴江开发区法庭第一次开庭审理该案，因原告提出质证需要时间，法官决定休庭，直至昨天第二次开庭。
此案开庭审理前，2018年1月底，迎春丽家小区业委会重新选聘了一家物业服务企业。但是，当新物业准备进入小区时，与燕兴物业发生了一些纠纷。燕兴物业并未按照上述通知的截止时间退出小区，依旧在提供物业服务。新物业服务企业的人员只进驻了该小区其中的一个门岗，其他物业服务未展开。
期间，有网友在东太湖论坛上发帖，反映该小区的物业管理乱象，包括一业委会成员的车辆被砸、垃圾成堆等。
2.表决是否合法有效引争议
庭审中，原告代理人提出，依照相关法规规定，小区选聘或改聘物业，应当经过超过建筑面积一半、总户数一半的业主同意，但从被告表决结果看，并未“双过半”。原告认定未过半的理由，是被告在统计表决票数时，依据的议事规则不符合相关法律规定。
被告方面表示，他们依据的议事规则是，当业主未在规定时间内返回表决票，或未给出表决意见时，这些未返回的表决票，计入已投有效票中的多数票。
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迎春丽家业委会提供的证据显示，该小区有房屋套数1127套，该小区一届二次业主大会共发出表决票994张，其中763张采取送票上门和业主自取的方式，231张通过手机彩信的形式将表决票发放给业主。在规定时间内，业主大会收到业主表决票677张，其中不同意续签合同的583票，未收回的表决票有317张，依照上述议事规则，这些未收回的表决票，计入了有效投票的多数票，即视为不同意续签合同。
原告方面认为，因议事规则的不合法，其表决结果也不合法。
被告代理人则认为，原告的主体资格不合格，根据物权法规定，业主大会的决定对业主具有约束力，原告作为物业服务方，无权对业主大会的决定提出异议。同时，被告代理人认为，业主大会的召开过程、投票过程都符合规定，业主大会作出的不续签合同和改聘其他物业服务企业的决定，也是合法有效的。
被告方面现场向法庭提供了业主大会表决票的原件。但因为涉及业主隐私，被告代理人提出，原告无权查看。这也成为庭审中的另一个争议焦点。
3.因一项质疑再次休庭
庭审中，原告方面提出，依照其与房产商签订的前期物业委托管理合同，在终止合同后，到物业撤离小区前，应给原告方3个月的过渡期。但被告方面突然提出不续签合同，单方面规定了撤离截止时间，违背了合同约定。
原告方面向法庭提供了前期物业委托管理合同的原件。但被告方面核对后认为，在终止时间上，这份原件与在住建备案的合同规定不一致，请求法庭进行调查核对。
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因为这项质疑，法官再次终止了庭审，宣布休庭。
迎春丽家小区业委会主任殷先生也是一名律师。他曾作为天城花园一期业委会的代理律师，参与了天城花园一期业委会与前期物业之间的官司。今年1月15日，苏州市中级人民法院作出终审判决，判定天城花园一期前期物业服务合同终止、现物业公司限期撤离小区。
“天城花园一期的物业纠纷，与迎春丽家现在的纠纷非常类似。两个小区业主大会的议事规则中，都有‘未收回表决票计入多数票’的规定，且都受到了现聘物业的质疑。不过，苏州中院最终支持了天城花园一期业主大会的决议，说明这一议事规则具有合法性。”殷先生表示，这对解决当下小区问题，很有借鉴意义。
物业是大问题
物业和业主目前类似天敌&&
可是前面有个帖子讲一个小区不是业主和业委会也有矛盾
‘未收回表决票计入多数票’应该支持，这部分人也最可恨，别人在帮你争取权益你却置若罔闻
好的物业被解聘肯定不会赖着不走，比如吴越领秀。
这不很简单么！建议法庭首先在该小区公示，十日后在该小区开庭！然后只要当庭宣判即可，当然首先需要征集该小区到庭者意见
物业和业主目前类似天敌&&
燕兴物业&&无赖物业流氓物业
伟业燕兴物业是最垃圾的，在换物业这段时间撕毁业主选票，恐吓业委会成员，断业委会办公室用电，砸毁业委会成员汽车（故意关闭路灯和监控）。现在就算被新物业接管的一个门岗也被断电，
物业是个大问题
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超半数业主联名仍难罢免业委会 街道办回复：物管条例里找不到依据
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（原标题：超半数业主联名仍难罢免业委会 街道办回复：物管条例里找不到依据）
连续报道（4）
业主罢免业委会风波
业委会“狸猫换太子”骗取多数业主同意，通过了首批449万元维修基金的使用问题，因此失去广大业主信任；业主们启动罢免业委会程序，却接连遇阻。本报连续关注的天正湖滨小区业主联名罢免业委会一事，昨天又有新的进展。该小区业主带着超过50%业主同意罢免现任业委会的签名，来到鼓楼区中央门街道要求政府部门见证并帮助罢免，但街道回复：目前相关物业管理条例只针对业委会选举有明确条款和议程，对于罢免则没有依据。
专业律师接受扬子晚报记者采访时表示：法无禁止即许可。街道应根据相应法律法规尊重多数业主的选择权。 扬子晚报全媒体记者 宋南飞 文/摄
再遇波折“双过半”业主罢免业委会在街道“遇卡”
提出主张的业主身份竟被要求需被罢免方来审核“我们十多个业主代表，今天（22日）一早冒着大雨赶到中央门街道，还带着天正湖滨小区超过50%业主签名的同意罢免现任业委会的材料。”昨天下午，该小区业主何先生来到扬子晚报向记者反映：在端午节期间，小区几乎所有在家过节的业主都积极行动起来，拿着“罢免天正湖滨小区业委会全体成员”的表格挨家挨户上门进行登记签名。他透露，小区900多户业主中已有超过50%的产权人同意罢免并签字，同时他们的权属房屋面积也超过50%。两个“双过半”符合目前“物业管理条例”等相关政策罢免业委会的硬杠杠。
何先生介绍，6月17日业主近20位代表去中央门街道，依法提出政府部门组织罢免及重新选举的主张。街道一位自称分管的沈姓副主任表示，要先了解情况，将于6月21日给予大家答复。“21日没有回复，我们不得已今天再次登门。”何先生说，中央门街道物业办两位主任周雪峰和徐建璋接受了“双过半”业主签名复印件的“罢免公告”。周雪峰说：业主自己签名罢免双过半，我们也是第一次遇到。以往比较普遍的情况是，20%业主签名递交材料，召开业主大会，再行罢免或重新选举。现在天正业主直接完成了罢免条件，我们需要向上级主管部门请示如何做。
昨天傍晚，何先生告诉扬子晚报记者，鼓楼区政府听取了街道物业办的情况汇报后表示：不同意天正湖滨小区业主“双过半”罢免业委会的诉求，必须要走原来的程序。而这所谓的程序，就是现任业委会在议事规程中约定的：“召开业主大会须由产权业主作为发起人，20%业主提议，由业委会在相应时间内审核20%业主的身份有效性和真实性。”何先生说，业主们听后炸开了锅：双方敌对情况下，由一方审核另一方，这是什么规矩？
业委会按程序可以选举就可罢免
律师质疑鼓楼区有关部门做法，诉讼罢免可做备选
扬子晚报记者查阅相关政策法规，日起施行的《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国住房和城乡建设部日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》、日《国务院关于修改物业管理条例的决定》修订本以及下月起即将实施的《南京市住宅物业管理条例》，在各条细则中，都没有关于业主罢免业委会的条文，但对于选举和换届有具体规定。
这是不是鼓楼区政府回复天正湖滨业主代表的理由呢？记者拨打了南京市物业办的几个热线电话，对于记者提到的有关业主与业委会的纠纷，几乎没有部门表示受理；拨打鼓楼区住建局6部电话，只有一个部门表示“我们受理业主与物业的纠纷”。
记者随后了解到，小区业主委员会的技术指导部门是区住建局，但并没有一个部门对应业主及业委会的诉求。也正因此，业主们把希望寄托给了在现有法律条款中明确提到的街道、社区，他们主持召开业主大会重新选举也是被法律赋予的责任。
“业主罢免的是全体业委会委员，法律并不禁止以书面形式由业主自行召开业主大会。我们现在征集到这么多签名，相当于已经召开了业主大会，有超过表决权双过半的业主参加并进行了表决。”江苏和忠律师事务所张峥伟律师表示，业主与业委会的对抗近年越发普遍，核心就是利益。业委会本应由业主选举产生，但现在很多开发商建好楼盘后，为保障自己的利益，将自己人弄进业委会，很多新住进来的业主并不知情，造成一些业委会与开发商和物业公司联手侵害业主。
“不排除最后通过司法途径起诉来罢免，但我必须质疑鼓楼区有关部门：业委会是群众自治组织，按照程序可以选举，就可以罢免，这得由广大业主决定。任何想剥夺业主权益的都是非法。”张峥伟说。
罢免业委会，鼓楼区早有先例
同在一个区，天正湖滨小区怎么这么难？
扬子晚报记者昨天采访了解到，河西朗诗国际小区业主近日集体投票，表示不选业委会，一切事宜由物业公司处理。“因为业委会的候选人几乎来自一个家族，与开发商有关，”这位业主告诉记者，等十年八年后需要动用维修基金时再选举业委会，把能代表业主利益的人选进去，才是对自己负责。
那么，业主要罢免业委会真的走投无路吗？不一定！
南京龙江地区汇贤居小区曾经两次成功罢免业委会。昨天该小区一位业主告诉扬子晚报记者，和天正湖滨一样，该小区第一届业委会因乱作为，被广大业主提出罢免，经过街道和社区出面召开了业主代表大会，业委会成员诚恳认错，并在会上表示：不开会我们也不能干了，都是邻居，被大家说不的滋味不好过。第二届业委会从筹备到上任，每户业主赞助他们300元作为罢免及开展工作的经费。几个月后，新一届业委会成员包了一辆大巴车去外地看演出，事后被有心业主举报。大家很气愤，也是考虑到“邻居面子难过”，业委会成员把先前业主们缴纳的大部分费用退还。一位自己开公司的业主站出来表示：我不缺钱，承诺永不受贿，大家信任的话我来干。“他牵头的第三届业委会已经连任，我们完全信任他们，与物业公司签合同啥的，都同意。”
有业主纳闷，同样是鼓楼区，为什么汇贤居的业委会就因这么点小瑕疵被两次罢免；而天正湖滨的业委会冒充业主签名获得通过动用高额维修基金，500多户业主，眼下只能被鼓楼区政府和中央门街道要求，按照已失去民心的业委会先前精心设计的议事规程里原地踏步？！
该小区业主罢免乱作为业委会的事态，本报将继续关注。
作者：宋南飞
本文来源：新华报业网-扬子晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈莞小区“双过半”可撤换物业 但成功的屈指可数
日实施的物权法及相关物业法规规定，业主“双过半”可共同决定解聘物业服务企业。然而，7年过去了，东莞市房管局及东莞市物业管理协会消息显示，东莞1000多个小区，通过“双过半”程序由业委会撤换物业仍屈指可数。
●利益牵扯、债务纠纷及政府介入不及时是主要原因●成功撤换物业小区屈指可数，且设备受损、物资被毁，形同“烂摊子”日实施的物权法及相关物业法规规定，业主“双过半”（即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）可共同决定解聘物业服务企业。即使东莞小区业主和物业摩擦不断，并时有相关新闻见诸报端，然而，7年过去了，东莞市房管局及东莞市物业管理协会消息显示，东莞1000多个小区，通过“双过半”程序由业委会撤换物业仍屈指可数。记者梳理发现，由于利益牵扯、债务纠纷及政府介入不及时，物业撤换后的小区设备受损，物资被毁，形同“烂摊子”，业主生活大受影响。对此，有业内人士呼吁新旧物业交接时，政府部门应加强介入力度；也有亲历人士建言应与物业开具“诚意账户”，保障物业交接时业主利益。近年东莞物业撤换大事记日，因为不满物业公司管理混乱，东莞南城七宝一居业主征得多数业主的同意后对该物管公司进行撤换却遭遇重重阻力。而当事物管公司却指责开发商拖欠管理费是罪魁祸首。日，因不满原物业公司服务，长安信义小区成功更换物业，成为长安全镇第一个由业委会重新选聘物业管理服务企业。事后，当事业委会证实，旧物管在交接前毁坏了有关物资及资料，该业主委员会称将起诉旧物业管理公司。日，因相关物管事宜交接不顺利，南城区盛世凯旋住宅小区的物业公司和开发商调解未成对簿公堂，互讨欠费。日，历经4年努力，南城华凯豪庭小区业主经“双过半”程序，重新聘请新物业入驻。新物业表示，接手时，小区电脑系统被格式化，2/3智能监控门禁系统坏了。现象1旧物业搬走设备毁坏物资　起诉耗时长业主难以维权“由于起诉分成少，律师没什么动力，再加上追诉耗时太久，起诉一事没法继续下去了。”10月27日，东莞市长安镇信义怡翠豪园小区业委会主任林先生告诉记者。据悉，日，在镇内公安、房管、社区等人员介入下，该小区成为镇内首个由业主成功解聘物业服务企业的小区。时隔一年多，林先生想起当时新旧物业交接的过程，只能用“乱七八糟”、“烂摊子”来形容。林先生说，旧物业管理期间，小区盗窃事件不断，火灾时有发生，消防设施没人修，绿化也不保养……小区业主及业委会经过“双过半”投票解聘旧物业，选聘新物业，并敲定在去年6月19日终止旧物业合同。“但是旧物业一直不答应交接，也不承认业主解聘他的合法性。”林先生说，看到事情无法挽回，在交接前，旧物业卸下60多台污水抽水泵马达，用卡车搬走，“由于权属不清，派出所来了人也没用，只能眼睁睁看着小区的设备被搬走”。此外，旧物业还毁坏了设备设施图纸及业主客户资料等，把管理处的办公室及仓库搞得乱七八糟，一片狼藉。不仅如此，作为业主权利维护者，林先生说，其间，他曾经多次受到黑社会的恐吓。业主们人身安全受到威胁，不少业主自愿加入安防队伍，走出家门，维持小区的秩序。现象2新旧物业交接权属不明　小区电梯频下坠维修难本月，东莞南城华凯豪庭业主也因不满旧物业服务，加上质疑此前选聘新物业不透明等纠纷，历时4年，终于在今年10月8日，经过“双过半”程序，成功“炒”掉旧物业选聘新物业。10月9日接管那天，同样是在市镇两级房管部门、居委会、派出所当场协助下才完成交接。但是，新物业接手的也是个“烂摊子”，其负责人称，“电脑系统被格式化，2/3的智能监控门禁系统坏了，3台电梯坏了，连办公电话也报停了。”至今“交接”一事仍未明朗，因为旧物业费及维修资金等债务未达成一致，新旧物业还在协商中，旧物业表示之前垫付的相关费用没结清就遭强行赶走，公司的权利受损，将继续维权。而无法正常交接带来后续问题则笼罩着小区业主及商户。28日，不少商户投诉称，小区写字楼电梯经常坠梯，电梯惊魂屡屡发生，却不见物业来修理。记者从新物业获悉，由于旧物业撤走时，未办理电梯过户手续，新物业想维修也得走程序，先注销再上户才能请电梯公司维修。分析利益关系是主因　旧物业不甘退出物业法实施已7年多，小区业主通过“双过半”程序，行使自有权利撤换物业，理由充分，但记者梳理2012年至今的撤换案例发现，不仅数量仅几宗，且每一宗交接背后都充满着曲折、混乱甚至暴力事件，而交接不顺的后续问题，只能由小区业主自担。“利益是很大一个因素。”一物业行业资深人士表示，旧物业抱着能赚钱就赚，不能赚就拖的办法。一些旧物业最初受聘都是依靠与开发商之间的合作关系及利益上位，只要有利可图，旧物业就不会甘心退出。林先生表示，应明确新旧物业交接的法律法规具体操作指引。因为旧物业根本不想移交，也不想退出，业委会又不是执法部门，无法强制冻结物资，封存资金账户，这样的后果只会导致新旧物业交接大混战。声音政府应加强介入力度　物业应开具诚意账户如何实现“和平”交接，不少律师、业主以及物业公司人士发表了看法。
东莞市尚佳物业管理公司的副总洪艳青认为，在交接前，监管部门应早有预判，及早介入，并加强介入力度。此外，实现准入黑名单制度，对于一些恶意破坏交接过程的物业公司提高进入行业难度，让其无权竞标全市物业选聘。广东智顺律师事务所律师廖加维表示，业主及业委会在物业服务合同就应明确公共固定资产及其附属物的权属，对数量好坏做好登记，有条件的也可请公证机构公证，为今后权属债务纠纷提供依据。林先生则建议，小区业委会应与物业公司共同开具“诚意账户”，由物业公司打入10万至50万元不等押金，以保证退出时物资设备能得以保全，账户可以物业公司名义开，但提取需征得业委会同意。
本文来源：金羊网-羊城晚报
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