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西安市住房公积金贷款实施细则
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西安市住房公积金贷款实施细则
第一章 总 则
&&& 第一条 为贯彻落实《西安市住房公积金管理条例》，根据《西安市住房公积金贷款管理办法》的规定，结合本市住房公积金管理工作实际，制定本细则。
&&& 第二条 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性住房贷款。
&&& 职工购买的自住普通住房包括普通商品住房、经济适用住房、集资建造住房等。
&&& 第三条 西安住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）为西安地区住房公积金贷款的管理机构。
&&& 第四条 住房公积金贷款由西安住房公积金管理委员会按有关规定指定，并由公积金中心委托的商业银行（以下简称受委托银行）办理。
&&& 第五条 公积金中心承担住房公积金贷款的风险。受委托银行违规办理的住房公积金贷款除追究责任外，其风险由银行承担。
&&& 第六条 住房公积金贷款实行贷款担保的原则。
第二章 贷款对象和条件
&&& 第七条 个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上，具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
&&& 第八条 职工申请住房公积金贷款应同时具备以下条件：
&&& （一）具有有效身份证件；
&&& （二）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
&&& （三）购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；建造、翻建、大修住房的，须具有建设、规划、土地管理等部门批准的文件；购买二手房的还需提供公积金中心认可的评估机构出具的评估报告；
&&& （四）购买住房的，应已支付了不低于规定比例的首期购房款；建造、翻建、大修住房的，能够支付不低于建造、翻建、大修住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金；
&&& （五）同意按照公积金中心和受委托银行认可的担保方式进行担保；
&&& （六）申请住房公积金贷款时不存在尚未还清的住房公积金贷款本息；
&&& （七）法律、法规、规章规定的其他条件。
第三章 贷款额度、期限和利率
&&& 第九条 购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70％。
&&& 精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60％。第二套房使用住房公积金贷款购买住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的50%，贷款利率在当年基准利率的基础上上浮1.1倍；第三套房使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。
&&& 单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。
&&& 公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。
&&& 第十条 购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；购买二手房的，最长贷款期限20年（须在法定的房屋使用年限内）；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。
&&& 借款人年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。对距法定退休年龄剩余年限在10年以内的职工确需延长贷款期限的，经本人申请并通过特别预审批，可延长至法定退休年龄后5年。
&&& 第十一条 住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。
&&& 贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年一月一日，按相应的利率档次执行新的利率规定。
第四章 贷款程序
&&& 第十二条 售房单位（预）销售住房办理楼型备案时，需向公积金中心提供以下资料：
&&& （一）企业营业执照或批准设立文件（复印件）；
&&& （二）组织机构代码证（复印件）
&&& （三）税务登记证（复印件）
&&& （四）企业开发资质证（复印件）；
&&& （五）法定代表人身份证件（复印件）；
&&& （六）国有土地使用证（复印件）；
&&& （七）建设用地规划许可证（复印件）；
&&& （八）建设工程规划许可证（复印件）；
&&& （九）建设工程施工许可证（复印件）；
&&& （十）商品房（预）销售许可证（复印件）；
&&& （十一）建设工程规划总平面图（复印件）；
&&& （十二）（预）测量报告（复印件）。
&&& 现房销售的，应当提供房屋总登记权属证明。
&&& 第十三条 借款人申请住房公积金贷款需向公积金中心或受委托银行提出申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：
&&& （一）借款人及配偶身份证（居民身份证或其他有效证件）原件及复印件；
&&& （二）借款人婚姻证明原件及复印件；
&&& （三）合法的购房合同、协议原件；
&&& （四）购房首付款凭证及复印件；建造、翻建、大修住房所需费用的资金证明；
&&& （五）借款人具有稳定收入和偿还贷款能力的证明；
&&& （六）借款人征信报告；
&&& （七）借款人及配偶印章；
&&& （八）其他相关资料。
&&& 第十四条 受委托银行在收到贷款申请及符合要求的各项资料后，与借款人进行面谈，符合条件的应予受理。
&&& 第十五条 经公积金中心审核批准的贷款，由借款人与受委托银行签订借款合同及相关协议。
&&& 第十六条 由保证人提供贷款担保的，受委托银行应当将借款合同及有关证明材料转交保证人，办理担保和反担保有关手续。
&&& 第十七条 以住房抵押方式担保的，借款人或受委托银行应到房产抵押登记部门办理房产抵押登记手续；以有价证券质押的，借款人应将有价证券交受委托银行收押保管。
&&& 第十八条 贷款手续办理完毕后，公积金中心根据保证人出具的担保办结证明或借款人出具的房产抵押登记办结证明、受委托银行出具的质押办结证明，向受委托银行划拨贷款资金。受委托银行按照借款合同约定的时间、金额和账户，发放贷款。
贷款资金转入售房单位（售房人）或者建房、修房承担方在银行开设的账户内，不得直接转入借款人账户或者支付现金给借款人。
第五章 贷款担保
&&& 第十九条 借款人申请住房公积金贷款的，应当提供经公积金中心和受委托银行认可的担保。担保方式有以下三种：保证担保、抵押担保、质押担保。
&&& 第二十条 由保证人提供贷款担保的，保证人须与借款人和受委托银行签订担保合同或协议，同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。
&&& 第二十一条 借款人采用住房抵押方式担保的，必须依法办理住房抵押登记手续，抵押人须与抵押权人签订抵押合同。
&&& 第二十二条 借款人采用有价证券质押担保的，出质人须与受委托银行签订质押合同，有价证券交受委托银行保管。
第六章 贷款偿还
&&& 第二十三条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
&&& 第二十四条 贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
&&& 贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式之一偿还贷款本息：
&&& （一）等额本息还款方式。即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，计算公式为：
&&& （二）等额本金还款方式。即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：
&&& 第二十五条 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期。借款人在每月还款日偿还贷款本息。
&&& 第二十六条 借款人可以在贷款发放半年以后提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的，应当向受委托银行提出申请。
&&& 第二十七条 借款人提前全部还款的，应在归还当期贷款本息的同时结清全部剩余贷款本金。
&&& 借款人提前部分还款的，按照剩余本金、剩余期限重新计算以后的月应还本息额。
&&& 借款人提前还款，此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。
&&& 第二十八条 借款人还清贷款本息后，应及时到房产抵押登记部门办理注销抵押手续、受委托银行将质押的有价证券退还借款人。
第七章 贷款风险分类
&&& 第二十九条 个人住房公积金贷款质量可分为正常、关注、次级、可疑和损失五级，其中不良贷款主要包括次级、可疑和损失三级：
&&& （一）正常类贷款。指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还，正常还款和逾期1―2期可列入正常类贷款。
&&& （二）关注类贷款。指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，逾期3―6期可列入关注类贷款。
&&& （三）次级类贷款。指借款人的还款能力出现明显问题，依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失，逾期7―9期可列人次级类贷款。
& &&（四）可疑类贷款。指借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失，逾期10―12期可列入可疑类贷款。
&&& （五）损失类贷款。指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，逾期本息仍然无法或只能部分收回，逾期13期以上（含13期）可列入损失类贷款。
&&& 第三十条 贷款分类先根据借款人连续违约次（期）数进行分类，再根据借款人违约原因和贷款风险程度对分类结果进行必要的修正和调整。
&&& 贷款形态分类应遵循不可拆分原则。即一笔贷款只能处于一种贷款形态，不能同时处于多种贷款形态。
&&& 第三十一条 贷款分类的程序：
&&& （一）整理、收集信贷档案资料。由受委托银行收集借款人的基础信贷档案资料，包括借款人的基本情况、借款人偿还记录和催收通知、贷后跟踪管理报告等。
&&& （二）贷款初评。受委托银行通过整理信贷档案，结合调查、了解的其他最新信息，提出初步意见。
&&& （三）信贷讨论。公积金中心组织受委托银行及保证人对受委托银行报送的分类材料，分类工作认定底稿、借款人背景材料等，进行讨论，对分类意见不一致的应进行充分交流、沟通，受委托银行应按照信贷讨论的意见对不符合分类要求的分类资料和信息及时补充完善。
&&& （四）分类认定。公积金中心根据分类资料和信贷讨论意见进行综合判断，提出分类认定意见。
第八章 贷后检查
&&& 第三十二条 公积金中心与受委托银行应及时对贷款进行风险分类，并进行贷后检查。对正常类贷款可采取抽查方式不定期进行，对关注、次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，贷后检查应形成书面报告。
&&& 第三十三条 贷后检查主要通过客户访谈、实地检查等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，找出影响贷款质量的各种因素，判断借款人风险状况，提出相应预防或补救措施。
&&& 第三十四条 贷后检查的主要方式：
&&& （一）监测还款账户。
&&& （二）查询不良贷款明细台账。
&&& （三）电话访谈。
&&& （四）面谈。
&&& （五）实地检查。
&&& （六）其他方式。
&&& 第三十五条 贷后检查的主要内容：
&&& （一）通过不良贷款明细台账，掌握借款人依合同约定归还贷款本息情况。
&&& （二）跟踪掌握借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况，及时更新借款人联系方式等方面的信息。
&&& （三）通过电话、上门访谈等方式与借款人联系，了解、掌握借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况。
&&& （四）通过对商品房、集资建房项目进行实地考察，掌握贷款资金使用和工程进度、房屋所有权证办理情况、抵押登记落实情况。
&&& （五）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的。
&&& （六）贷款资产风险程度、变化情况及趋势。
&&& （七）其他可能影响贷款资产质量的因素变化情况。
第九章 逾期贷款的管理与处置
&&& 第三十六条 逾期贷款的催收与处置要及时进行，以降低贷款损失。
&&& （一）借款人第一次未按照合同约定归还贷款本息，受委托银行要在10个工作日内对借款人进行电话和短信提示催收，了解违约原因，做好电话记录，同时该笔贷款形态转为“逾期”。
&&& （二）借款人拖欠贷款本息1―2期的，受委托银行要向借款人发出书面“催收通知书”，同时抄送公积金中心及保证人，要视情况要求保证人协助催收。
&&& （三）借款人累计拖欠贷款本息达3―6期的，公积金中心、受委托银行及保证人要约见借款人或者上门催收，了解借款人违约原因，协商可行的还款方案，要求保证人催收或承担保证责任。
&&& （四）借款人累计拖欠贷款本息达6期以上，且没有实质性解决方案的，经贷款风险认定为次级类别以上不良贷款的，要追究保证人的担保责任，依法起诉，及时处分抵押物或质押权利。
&&& 第三十七条 针对借款人违约原因，采取适当处置措施。
&&& （一）对由于借款人疏忽、遗忘造成的不良贷款，通过电话、借款人单位协助等渠道通知借款人及时归还拖欠本息。
&&& （二）对借款人具有还款意愿，但由于收入水平下降，按合同约定归还贷款本息确实有困难的，经申请批准，可适当延长借款人还款期限（原则上只能办理一次）；借款人失去还款能力的，可联系保证人、中介机构等协助将借款人所购房屋转卖，进行债务重组。
&&& （三）对借款人具有还款能力仍欠款的，属于保证人提供连带责任保证的，要求保证人履行保证责任，代为偿还贷款本息。
&&& （四）对买卖双方产生纠纷，在纠纷解决之前，停止提供住房公积金贷款。
第十章 借款合同的变更和终止
&&& 第三十八条 借款合同需要变更的，须经借贷双方协商同意，采用保证担保的，还须征得保证人同意后，依法签订变更协议。变更协议未达成以前，原借款合同继续有效。
&&& 第三十九条 借款期限的调整。在合同履行期间，借款人提出缩短或延长借款期限的，由借款人填写“贷款期限调整申请书”，并符合以下规定：
&&& （一）申请调整期限的，不得有拖欠贷款本息及相关费用；
&&& （二）借款人先按原月应还款额归还当期应还本息，期限调整后新的月应还款额自下期还款开始执行；
&&& （三）新计算的月应还款额，借款人应具有还款能力；
&&& （四）延长期限的，原借款期限与延长期限之和不得超过此类住房公积金贷款的最长期限；
&&& （五）调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行，己计收的利息不再调整；
&&& （六）对经公积金中心审批同意调整借款期限的，受委托银行与借款人、保证人签订“贷款合同变更协议”，并办理抵（质）押登记变更等有关手续。
&&& 第四十条 月应还款额的调整。在合同履行期间，借款人可向公积金中心委托的受委托银行申请调整月应还款额。
&&& （一）借款人提前部分还款后，如保持原贷款期限不变而申请相应调整月应还款额的，受委托银行在办理完提前部分还款手续后应按贷款余额、剩余贷款期限重新计算月应还款额，并与借款人、保证人签订“贷款合同变更协议”。
&&& （二）借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整月应还款额，按调整贷款期限规定办理。
&&&& 第四十一条 还款方式变更。贷款发放前，借款人可向公积金中心委托的受委托银行申请还款方式变更；贷款发放后，借款人在合同履行期间不可变更还款方式。
&&& 第四十二条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，区分以下两种情况进行处理：
&&& （一）借款人的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行原借款合同的，受委托银行应根据经公正的继承协议、文件及其签订债务承担协议，并办理抵押登记或贷款担保手续等，原借款人所购房产应继续用于抵押。
&&& （二）借款人的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人不同意继续履行原借款合同的，受委托银行在该债权未获清偿前，有权依法请求人民法院将借款人财产拍卖、变卖以清偿借款人的债务或要求保证人提前履行保证责任。
&&& 第四十三条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
&&& 第四十四条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
第十一章 贷款信息管理和档案管理
&&& 第四十五条 建立贷款台账，台账应包含借款人基本信息、贷款信息（包括合同金额、期限和放款日期等）、权证信息等信息，贷款台账可以采取电子台账或手工台账的形式。
&&& 第四十六条 贷款出现逾期，应及时在不良贷款台账中登记借款人首次出现逾期的时间、拖欠期数、拖欠本金额、拖欠利息额、不良余额、不良原因、催收措施、催收记录以及催收结果。对通过追究保证人的担保责任，处分抵押物、质押权利收回不良贷款的，要在不良贷款明细台账中分别记录收回的具体金额及损失金额。
&&& 第四十七条 贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料要及时归档。公积金中心和受委托银行要保证贷款档案的安全、完整和有效利用。
&&& 第四十八条 贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：
&&& （一）借款人相关资料：
&&& 1.住房公积金缴存证明；
&&& 2.借款人身份证件（居民身份证或其他有效证件）；
&&& 3.借款人经济收入和偿债能力证明；
&&& 4.借款人婚姻证明；
&&& 5.购买住房首期付款证明；
&&& 6.合法的购买住房合同及相关资料；
&&& 7.抵押物或质物相关证明；
&&& 8.抵押登记备案证明或房屋他项权利证明书；
&&& 9.借款申请审批表；
&&& 10.借款合同；
&&& 11.抵押合同；
&&& 12.质押合同；
&&& 13.保证合同；
&&& 14.保险单据；
&&& 15.房屋评估报告。
&&& （二）贷后管理相关资料：
&&& 1.贷后检查记录和检查报告；
&&& 2.逾期贷款催收通知书；
&&& 3.法律仲裁文件；
&&& 4.依法处理抵押物、质物等形成的文件；
&&& 5.贷款核销文件。
&&& （三）其他有关文件材料。
&&& 第四十九条 贷款发放后，贷款经办人员应在10个工作日内，对贷款文件材料进行复查和清理，合理编排顺序，填写档案清单。
&&& 第五十条 贷款经办人员应按月将贷款档案移交档案室。档案管理员要对归档材料进行清点，在档案移交单上签字。
&&& 第五十一条 档案管理员应按照一定的标准对档案卷宗进行归类、编序和排列。
&&& 第五十二条 贷款档案实行集中统一保管，应指定专职或兼职档案管理员具体负责贷款档案的保管。贷款档案要有专用档案库房（室），档案库房（室）要做到防火、防潮、防虫、防盗等。
第五十三条 贷款档案借阅要进行登记，一般不得借出。贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。贷款档案借阅完毕，档案员要对贷款档案进行核查。
&&& 第五十四条 贷款档案管理人员及查阅使用人员应遵守保密制度。
&&& 第五十五条 贷款业务终结后，贷款档案还要保管3年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册后集中销毁。对尚未终止信贷关系、尚未失去法律效力和尚未登记造册批准销毁的贷款档案，任何人不得擅自销毁。
第十二章 监督管理
&&& 第五十六条 借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或质押权利，要求保证人提前履行保证责任：
&&& （一）借款人向贷款人提供虚假证明材料的；
&&& （二）借款人未按借款合同约定用途使用贷款的；
&&& （三）抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新抵押（质押）的；
&&& （四）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益毁损、出售、转让、赠与或重复抵押的；
&&& （五）贷款到期，借款人未按期归还贷款本息，并自贷款人发出催还通知书之日起30天内，借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的；
&&& （六）借款人拒绝或阻碍贷款人对贷款使用情况实施监督检查的；
&&& （七）借款人卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；
&&& （八）借款人发生其他足以影响其偿债能力事件的；
&&& （九）公积金中心及受委托银行与借款人约定的其他情况。
&&& 第五十七条 借款人未按贷款合同规定偿还贷款本息，逾期部分按中国人民银行有关规定计收罚息和复利。
&&& 第五十八条 当事人发生纠纷时，可通过协商或者调解解决，协商调解不成的，也可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。
第十三章 附 则
&&& 第五十九条 本细则自2015年1月1日起施行。原《西安市住房公积金四个实施细则》（西房金发〔2008〕23号）中的《西安市住房公积金贷款实施细则（暂行）》废止。
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