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花巨资买房，没过户就被查封
作者：陈捷 通讯员 厦法宣&&发布时间： 20:14:02
　　陈先生付了65万元购房款，但房子还没过户就被查封；林女士也遭遇了同样的倒霉事，签合同后才知自己买到查封房；刘先生为此状告卖房者，最终获赔46万多元……
　　购房者花巨资买二手房，签协议后房子却被查封了，该怎么办？记者从厦门中院了解到，最近有不少购房者遇到这样的情况，房子被查封的原因通常是因卖房者欠了钱。
　　如何避免买到查封房遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项，第一步就是要查明所售物业的权属情况。
　　案例1　　买到查封房，获赔46万
　　去年1月，刘先生与卖房人老张签订了《买卖定金协议书》和《存量房买卖合同》，合同约定，老张将案涉房产出售给刘先生，成交价2771200元。
　　合同还约定，如果该房屋被查封或限制转让，导致刘先生无法取得房屋所有权的，出售人构成根本违约。出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。
　　但签订协议后不久，刘先生发现，自己购房的房产已经被法院查封了。原来，案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时，案涉房产尚未解除查封。
　　无奈之下，刘先生只好起诉到法院，他请求法院判决解除合同，同时要求被告支付违约金55万多元。
　　这一案件历经两审。近日，厦门中院作出终审判决，认定卖方构成违约，判决要求卖房者支付违约金46万多元。
　　法官说法：卖方违约，应当赔偿！
　　合同约定违约金为总房款的20%，这样的违约赔偿是否过高？对此，法官认为，“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，本案讼争合同合法有效，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，原则上应从其约定，同时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。
　　本案当中，因房产被查封，双方签订的买卖合同无法履行，卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为刘先生履行合同后可以获得的利益，根据合同法相关规定，刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。
　　不过，因该房产评估价与交易价相差357500元，上浮30%后为464750元，合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失，应调整为464750元。因此，法院最终判决被告支付违约金464750元。
　　案例2　 买到查封房，中介赔七成损失
　　介绍购房人买查封房，中介要不要担责？昨日，厦门中院还发布了这样一起因购买查封房引发的官司。最终，中介被判承担七成责任。
　　日，林女士看中了位于五缘湾的一套房产。经中介牵线搭桥，购房人林女士和卖方徐先生与中介三方共同签订了《房地产居间合同》，约定许先生将其名下房产以280万元的价格出售给林女士；中介佣金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天，林女士与徐先生签订《房产预约买卖合同》。
　　合同签订后，林女士陆续向卖方支付购房款。但是，后来陈女士才发现，涉讼房产已被法院依法查封。执行过程中，厦门中院委托拍卖该房产，最终该房产由其他买受人竞得。
　　随后，林女士向警方报案称被合同诈骗，该案经公安机关立案侦查后破案，追缴款项50万元。最终，林女士领回购房款50万元。
　　林女士认为，自己付了钱却拿不到房，对此中介负有责任。为此，林女士起诉要求中介赔偿其损失，即支付购房款被占用的利息损失。
　　经审理，厦门中院作出终审判决，要求中介承担70%的责任，即赔偿林女士七成的损失。
　　法官说法：中介有过错，承担七成责
　　法官说，本案中，中介在进行服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。
　　但是，案涉房产在双方签合同前已经被查封，现有证据表明，中介未履行前述审核义务，亦未明确告知委托人其无法确认卖房人提供的信息真伪。中介存在过错，致使卖房人得以实施诈骗、损害林女士合法利益，中介应承担相应的损害赔偿责任。
　　另一方面，林女士自己也没有尽到审慎注意义务，应自行承担相应责任。因此，综合考虑双方当事人的过错程度，法院酌定林女士自行承担30%，中介承担70%的赔偿责任。
　　案例3　　买二手豪宅，没过户就被查封
　　陈先生付了65万元购房款，签了房屋买卖合同，却一直无法过户，为此，他将卖房人告上了法庭。此前，海沧区法院曾审理过这样一起与查封房有关的纠纷。
　　据购房人陈先生起诉说，前年年初，他经人介绍看上了海沧区的一套海景房，这套房子有200多平方米，产权登记在一手房东老丁名下。
　　不过，当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》，这份委托书授权赖女士全权处理这套房产。
　　同年1月22日，陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》，双方约定购房款总价为330万元。协议签订后，陈先生依约支付了购房定金65万元，然而，陈先生在办理房产过户时，才知房产已经被法院查封，无法办理过户。而查封的原因就是这套房产被人用于向银行抵押贷款800多万元。
　　无奈之下，陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《买卖协议》合法有效，让老丁立即向银行清偿债务，办理解除讼争房产抵押登记手续，并协助办理房产过户。
　　其实，早在陈先生签订买卖协议之前，这套房子已经埋下隐患。因为陈先生购房时，房子已经处于抵押状态。最终，由于贷款人没钱还款，银行起诉追讨800多万元债务，并采取诉前保全措施查封房产。
　　法官说法：合同有效，但不能履行
　　经审理，海沧区法院作出一审判决，认为赖女士作为老丁代理人，以老丁名义签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由老丁承担，所以这份《房产买卖协议》为有效合同。
　　但即使如此，陈先生还是拿不到房子。因为，债务人未履行偿还债务义务，银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此，陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，法院不予支持。
来源：人民法院报
责任编辑：王子龙最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力
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最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力
追 &寻 &法 &律 &适 &用 &的 &精 &义洞 &悉 &法 &律 &行 &为 &的 &规 &范用 &逻 &辑 &和 &经 &验 &去 &感 &知 &法 &律 &生 &命 &的 &温 &度往期文章精选2.3.4.5.6.7.8.9.10.以下正文裁判要旨出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此买受人所签订的合同不受法律保护，该合同的风险应由买受人自行承担。案情简介2007年10月10日，华镇名与轩宇公司因合同纠纷诉至法院。次日，华镇名申请诉讼财产保全。同日，吉林省吉林市中级人民法院作出裁定书，查封了轩宇公司开发的住宅、网点等。判决生效后，华镇名向吉林省吉林市中级人民法院申请强制执行。案件进入执行程序后，孙海涛以讼争网点为其购买为由提出异议。另，轩宇公司所开发的住宅未取得商品房预售许可证。裁判意见最高院认为，关于在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下，孙海涛与其签订商品房买卖合同的后果的问题。需要特别指出的是，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下(一直到现在都没有)，孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售，应当'向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明'的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于'出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效'的规定，该合同无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护，该合同的风险也只能由孙海涛自行承担。换言之，如果轩宇公司没有债务，或者自己主动偿还债务，不涉及其债权人申请人民法院强制执行的问题，那么孙海涛现在占有的网点就是安全的，不会被强制执行。但是，一旦轩宇公司与其债权人发生纠纷，一旦出现本案这样的情况，孙海涛现在占有的网点也可能得不到法律保护。因此，孙海涛遵守法律规定十分重要。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定，在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同，之后，将该合同办理备案登记，这样，人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售，人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款，是否实际占有，孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。这样孙海涛的合法权益就会得到保护。但实际情况却是，孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同，导致合同无法办理登记备案，因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况，对此后果，只能由孙海涛和轩宇公司承担，而不能由申请查封人华镇名承担。可见，本案的根源在于孙海涛不守法上。对此，孙海涛本人难辞其咎，由其承担败诉的后果，是其自己一手造成的。法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。&案例索引《孙海涛因与华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷案》【&（2013）民申字第675号&】
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签订买卖合同后房屋被查封，买房人的权益如何维护？
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司法实践中，签订房屋买卖合同后，房屋被法院司法查封的，可区分不同情况采取如下不同的方法。1、对查封执行提出异议《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。由此可知，满足三个条件（查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错），购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。2、等待房屋解封房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。3、提供担保财产、解除查封如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。4、解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。文章转载自网络，如有侵权请联系删除。
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房主明明知道自己的房屋被法院依法查封，却依然与购房者签订买卖合同，以致不能办理过户手续，判决房主与购房者继续履行房屋买卖合同。
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房主明明知道自己的房屋被法院依法查封，却依然与购房者签订买卖合同，以致不能办理过户手续。当购房者要求房主履行合同时，房主却要求终止合同。近日，天津市第二中级人民法院审结此案，判决房主与购房者继续履行房屋买卖合同。 &&　　去年7月，市民邱某以28万元的价格将其坐落于塘沽区的一套房屋卖给了陈某，双方及中介公司在房屋买卖合同中约定：如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向合同的其他方分别支付房屋实际成交价的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。随后，陈某依约支付了定金，此时却得知邱某于2004年为其妹妹申请财产保全，用这套房屋提供了担保，所以法院于当年将房屋查封，而邱某一直没有办理解封手续。去年8月，陈某向邱某发出催告函，邱某回函称，由于各种原因导致房屋买卖合同无法进行，同意终止合同，依法承担赔偿责任。陈某对此不予认可，认为这套房屋是在2004年被法院查封的，现已失效，如果邱某真正愿意履行合同，是能够解除查封的，于是将邱某告上法庭，要求邱某继续履行合同。 &&　　法院认为，陈某与邱某订立的房屋买卖合同是真实意思的表示。邱某为妹妹申请财产保全提供担保，法院将诉争房屋查封，现在邱某之妹已经胜诉并申请执行，邱某以诉争房屋提供担保的义务已经解除，继续查封诉争房已失去法律意义，因此邱某与陈某订立房屋买卖合同后应及时向法院申请解除查封，以按约履行房屋买卖合同。法律规定被查封的房屋不能转让，根本目的是保证用查封物履行债务。现在邱某只要向法院申请解除查封措施，就能消除诉争房的转让障碍。据此，法院作出如上终审判决。
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[导读]土地被查封，肯定涉及债务等纠纷，要解决起来可能比较复杂，在签订房屋买卖合同时，必须小心谨慎，对交易标的作认真了解，防止发生纠纷。[问题]两个月前，北仑区的张先生与某企业老板签订了房屋买卖合同，丁某将其名下一套厂房转让给张先生。但他去有关部门办理过户登记时被告知，该房产所在的土地被法院查封。为此，张先生感到十分焦急，他来电咨询，对土地的司法查封是否影响土地上的房屋？其与对方签订的房屋买卖合同是否有效？[说法]我国《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据我国“房随地走”、“房地一体”以及“房地产权利主体一致”的原则，对土地查封的效力必然及于土地上的房屋，买卖房屋的效力也及于房屋所占用的土地使用权。此外，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则。在司法查封法律效力依然存续情况下，《城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……不得转让”，查封土地的目的是为了限制物的所有权的转让而非债权转让，因此，“不得转让”是指不得进行物权转让，并不影响已经签订的合同效力。因此，从以上的法律规定可以看出，张先生与对方签订的房屋买卖合同是有效的，经司法查封的房屋也不属于禁止流通物或者属于限制流通物，在征得查封申请人的同意，并经过相关法律程序对房屋解封以后，张先生依然可以取得房屋产权。但不得不说，土地被查封，肯定涉及债务等纠纷，要解决起来可能比较复杂，而且主动权不在张先生手里，真的陷入这样的纠纷，仍然会比较麻烦。因此，在签订房屋买卖合同时，必须小心谨慎，对交易标的作认真了解，防止发生纠纷。
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