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链家今天来说说在转租时房东不同意转租怎么办
　　日常生活中，我们常常遇到转租房屋的事例，而房屋转租说到底是一件麻烦事。一来，租客不放心&二房东&能否保障自己的合法权益，而且租房合同是否有效也未可知;二来，房东在得知租客未经自己允许，擅自将房子进行转租，这也会引发很多不必要的纠纷。下面，我们来看看房东不同意转租怎么办。
　　链家举例：小花是刚刚毕业的大学生，为了上班方便，他于2013年9月在在工作地点租了一间单室。房子是两室一厅的户型，另外一室是租房子给他的&二房东&周先生在住。小 和周先生签了为期一年的租房合同，同时一次性付给周先生一年房租，还交了2000元租房押金。2013年11月，房东李先生看到小 住在这里，得知&二房东&周先生将房子转租出去后，也没说什么。
　　但在2014年8月，房东又来了，这次很不高兴，说周先生没有征得他同意就把房转租给了别人。房东告诉小 ，他和周先生有约定，不允许将房子转租，为此他还将租金降低了200元。房东表示，约定也写在了合同上，并出示了那份合同。小 看到，合同中约定：乙方擅自将房屋转租、分租的，甲方可以终止合同。如果房东要求小 搬走，但周先生又不想退钱，小 与周先生签订的合同是否有效?这个事情又该如何解决呢?
　　按照《合同法》第二百二十四条的规定：&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。&
　　律师表示，按照合同法的规定，如果房东对小 与二房东签署的合同行使解除权，那小 和周先生签署的合同就是无效的。但是高人民法院《关于审理城镇店面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：&出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。&也就是说如果二房东周先生能提供证据证明房东知道房子转租，且6个月之内未对其行使异议的权利，那法院对房东取消与二房东签署合同，以及房东主张小 和&二房东&签署合同无效的行为是不予支持的。
　　而在之后调查得知，房东其实已将此房出售，借&二房东&违约为由，终止合同，因是周先生的过错，故房东只退还租金，不予以退还押金。而周先生认为此前房东知道房子转租而没有提出异议，是已经同意转租，而房东出卖租赁房屋，没有事先通知他的，他可以要求房东赔偿损失。所以，房东不但要全额退还押金，还要进行赔偿。
　　对此，律师表示，据法律规定，承租人在法律上有优先购买权。&房东出售租赁房屋，要提前在合理期限内通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买房子的权利，并且这个权利是受法律保护的。本案例中，房东没提前通知承租人，要承担赔偿的责任。&
　　至于案例提到的押金问题，律师提醒广大租客，押金只是保证金，除非和合同的相对方(在本案中指房东)之间有房子的经济纠纷，例如拖欠水电费，这些情况下押金可以提前充抵，如无其他特殊情况，合同解除押金就要返还。
　　后，律师强调，签署租赁合同时一定要谨慎，注意合同中的各项条款，尤其是违约条款，要看清是如何约定的，这对日后维权，甚至面临诉讼的时候是很重要的。同时提醒广大租客，在签署租房合同前，一定要对房屋各方面多了解，例如出租人是否有房屋权、使用权，房屋可否转租、是否有抵押、有无挂牌出售等，避免以后发生纠纷。
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来源：中新网
关键词：二房东,租房合同,租房协议,二手房市场
[提要]随着天气逐渐变热，新房和二手房市场成交量开始趋于稳定，此时租赁市场却不断升温。南京链家市场部经理舒莉莉表示，从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中获得利益的这些...
　　随着天气逐渐变热，新房和二手房市场成交量开始趋于稳定，此时租赁市场却不断升温。据相关媒体报道，除了供需因素外，不断膨胀的转租市场在大环境的带动下也逐渐火爆，一些&二房东&将手中的房源进行一番&倒腾&之后租金开始大幅上涨。
　　南京链家市场部经理舒莉莉表示，从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中获得利益的这些房客都属于&二房东&。有些&二房东&是只为与其他房客平摊租金，出租价格维持原价，但是另外一部分&二房东&则以高于原租金的价格转租给求租者以赚取差价，这其中隐藏的风险较大。
　　真实案例
　　俄罗斯国际友人尼克初次来到中国，短期内无法正常交流，为方便日后工作和生活，尼克决定通过中介承租一套房屋，于是在某中介经纪人小刘的带领下尼克与&二房东&张某签订了租房合同。入住一个半月之后，房子的真正主人因被张某拖欠房租，无意中得知自己的房屋已经更换了租客，并表示因之前并不知情所以坚决不同意尼克继续居住，无奈之下，尼克只好搬了家，其交付给二房东的剩余房租和押金也无处可寻。
　　南京链家市场部经理舒莉莉表示，近几年&二房东&现象频发，一些不法&二房东&不仅通过转租将租赁市场的租金炒高，而且还在交易过程中实施诈骗，收取租金之后便卷款走人，使得已经缴纳租金的租客面临被赶走的局面，这种现象对社会产生了诸多危害。
　　案件分析
　　根据有关法律条款的规定，承租人租下房屋后，不得将房屋转租、转借给他人，否则会损害出租人的利益，如果承租人欲将房屋再次转租，则需得到房主的同意。在未得到房主同意的情况下，&二房东&和第三人的租房协议无效。南京链家认为，中介经纪人在未见到房屋产权相关证件的情况下，让&二房东&张某与求租者尼克签订了租房合同，导致第二承租人尼克的权益没有得到保障。
　　南京链家提醒市民，在实际找房的过程中，应尽量选取品牌中介公司，在签单之前，一定要审核业主房产证原件和身份证原件，看房屋的实际情况是否和中介所介绍的一致，再履行相关手续。一旦确认为二房东，应慎重考虑此类租赁房屋存在的风险。
编辑：陈亚男
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揭秘北京群租房乱象：中介可提供“变相群租”
来源：央视新闻客户端&&
摘要：“群租房”，是将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。二房东王女士：我们和链家的丁丁(丁丁租房)，链家旗下的(租房机构)，我们是合作商，我可以给你看一下我和链家签的合同。
正规中介与“二房东”的居间合作
“群租房”，是将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。群租房空间狭窄、人员复杂，存在着严重的消防和安全隐患，记者调查发现，虽然在北京群租房早已被禁止，并进行过多次专项整治，但是并没有绝迹。
记者首先来到位于东四环附近的一家房屋中介的门店，听说记者想找便宜的房子，一位业务员主动向记者推荐了另一个渠道——“二房东”。
某房地产经纪机构业务员：二房东就是他们自己接的房子，然后他们再隔(打隔断)，隔完了再租出去。一户(一套房)他们能隔出一间房子能住七八户(住户)，链家没有这种房子(隔断房)。
虽然业务员一再表示公司没有隔断房出租，但记者发现，许多业务员都有自己相熟的“二房东”。其中一名业务员就直接给记者介绍了一位，并且马上就去附近小区看了一套把两居室隔成5间卧室的隔断房。
二房东王女士：它中间是一个龙骨，龙骨中间夹的是一层隔音棉。但是咱们屋里唯一的要求是，第一不能用电热毯，不能用别的采暖设施，所以就没有不安全的因素。
而当记者问起怎么签租赁合同时，这位王女士才表明了自己的身份。
二房东王女士：我们和链家的丁丁(丁丁租房)，链家旗下的(租房机构)，我们是合作商，我可以给你看一下我和链家签的合同。
王女士给记者看了一份她存在手机里的合同文本，甲方是她所在的“宏源嘉业”房产中介，乙方是房屋的承租人。而合同中还有一个丙方，就是丁丁租房，称为“居间人”。她告诉记者，租隔断房都只能签这种合同。
二房东王女士：这种房型(隔断房)往公司报不了，就是说正规的次卧你们可以(跟链家)签，但是这种(隔断房)签不了，也得你从我这签(合同)。
王女士说，为了避免有关部门的检查，现在比较大的房地产经纪公司，账面上不能有群租房和隔断房的交易记录，所以租这种房只能跟小公司签合同。那么，这个“居间人”又起到什么作用呢？
二房东王女士：它(丁丁租房)给我介绍客户，然后收取你们的中介费，这就叫丙方居间人，所有的居间都得签我们自己公司的合同，只是它是一个中间人介绍。
情况确实如她所说吗？记者拨通了丁丁租房的客服电话，就宏源嘉业出租隔断房的情况进行咨询，得到了客服人员这样的解释。
丁丁租房客服人员：宏源嘉业是我们合作的一个中介公司，业主有意向把房子打隔断出租的话，我们只是帮这边业主介绍租客的。如果租客也接受这样的隔断房屋，是没有问题的。
这位客服人员证实了丁丁租房和宏源嘉业之间的合作关系，且不否认通过丁丁代理的房屋租赁业务中有隔断房出租的情况。但根据北京市《关于进一步规范出租房屋管理的规定》，不仅不允许出租隔断房，“房地产经纪机构及经纪人员也不得为违反出租房屋限制条件的房屋租赁当事人提供经纪服务。”
律师欧阳春：根据国家以及北京市相关行政管理规定，禁止群租房，尤其是作为房屋中介机构，不得为群租房提供中介服务，不得参与也不能教唆他人参与群租房的行为，否则相关房屋主管建设部门可以对其进行行政处罚。
房产中介提供的“变相群租”
记者调查发现，不少正规的房地产经纪机构在声称没有群租房、隔断房出租的同时，正是以类似这样的合作形式，通过把客源介绍给其他中介机构来促成群租房、隔断房的租赁，并收取中介费。那么，这种情况是个例还是有可能普遍存在的现象呢？记者继续展开调查。
记者走访了位于北京中心城区内不同地区的十余家房屋中介机构，提起群租房和隔断房，几乎所有业务员都会说公司已经禁止这种租赁行为了。
房地产经纪机构业务员：以前我们有隔断房全给拆了，(只要)有一套，罚我们公司10万块钱。
虽然大多数房产中介表示手里没有现成的“隔断房”，但也有不少可以随时提供“打隔断”服务。
房地产经纪机构业务员：现在打隔断都比较简单，一千多块钱打一个隔断。
业务员透露，公司长期代理的房子比较好打隔断，只要在合同到期把房屋交还给房主前拆除隔断、恢复原样就可以了。那这会不会是业务员为了挣外快背着公司的个人行为呢？
房地产经纪机构业务员：我们公司肯定得知道这事，说白了其实我们也是属于在公司打工的。
这位业务员解释说，公司为了避免房源流失，代理合同等手续都有专人管理，很难私下操作。而记者走访的多家房屋中介里，能直接提供“打隔断”服务的也并不多。大多数中介则表示，想多住人有“其他办法”。
房地产经纪机构业务员：放的上下铺，里面之前放了10张上下铺。
房地产经纪机构业务员：你给墙上拉个帘子，拉上。主卧里面可以放两张上下铺，就能住4个人。
根据住建部和北京市出台的相关规定，“群租房”并不只是“打隔断”的房屋。“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不得超过2人”。而这些“变相群租”房也加大了有关部门在依法查处过程中的取证难度。
北京市海淀区流动人口和出租房屋管理委员会办公室副主任贾虎平：从我们(过去两年)治理的1万多套群租房当中，过去以打隔断为主，最多的十间二十间，这个都有。去年我们治理当中又出现了新的情况，比方说隔断不打了，拉布帘或者使用上下铺，这样规避了打隔断出租，但是这也是群租的一种新的模式。
北京市朝阳区流动人口和出租房屋管理委员会办公室主任顾洪涛：我们2016年将加强对房产中介等机构的严查，对所有在册的违法群租房，我们要求必须在70天之内完成治理任务。
小区物业与“二房东”的暧昧关系
在调查中记者发现，还有一条隐藏在大型社区里的群租房“流通渠道”，也是群租现象屡禁不止的重要原因，继续来看记者的调查。
位于北京西北三环附近的这个小区，因为靠近人民大学、北京理工大学等多所知名院校，长年以来都是租房的热点地区。因此，小区里也形成了一种特殊的职业——流动中介，其实就是流动经营的“二房东”。他们三五成群，看见找房的客源就主动上前搭讪。
二房东：哎，姑娘你找什么样的房子。你领她去看看。
这些二房东不仅有大量这个小区里的群租房、隔断房房源，还提供出租床位和以天计算的临时短租。甚至还提供便利，让租客可以再次转租给其他人。
二房东：你说你有床，你自己有床。我们就给你(把上下铺)拆开，你就拿你的床，你要是没有你就使我们的(床)，要么按550(每月)一个人，包水电。
而在记者调查中发现，这个小区内的多栋住宅都有类似的隔断房和上下铺，并且存在多年，也有相关部门进行过查处，但为何屡禁不止呢？
房地产经纪机构业务员：跟物业打配合的，怎么抓。
情况真如这些房产中介的业务员所说吗？记者在小区内，找到了一个掌握房源较多的二房东去看房。在他向记者推荐的这套100多平方米的三居室中，通过加隔断改成了5间卧室，其中3个较大的房间，都摆放了4组上下铺，住8个人。另外1个小房间和厨房各住一人，总共住了26人。当记者质疑，厨房住人是否违反相关规定时，他却给出了这样的说法。
二房东李先生：对啊厨房不能住人，那现在咱不也租着呢吗？就3平方米，放个1米(宽)的床，这我们还租1200(元/月)呢。
而在住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》中，明确规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”
既然这名二房东明知厨房不能住人，为何还敢顶风作案呢？
二房东：那时候来检查，厨房我一锁，(物业)那几个经理都是我们老乡。我嫂子一个电话都能给他们约来，薛经理、王经理都没问题。
随后，记者也找到了小区物业房管科的工作人员，反映小区里有群租房出租的现象。
小区物业房管科管理人员：出租房是比较多，一个屋多的住四五十(人)的也有。哪一个小区里头没有那种隔断房的，哪都那样。
物业房管科的管理人员表示，小区内的群租和隔断房现象确实存在多年，除非有居民举报，否则他们无权入户调查或取证。有关部门也表示，在依法查处群租房的过程中，最难的是取证，而且查处后容易“反弹”，因此，依靠群众举报是掌握线索的重要途径。
北京市海淀区流动人口和出租房屋管理委员会办公室副主任贾虎平：比如我们现在利用社区网格化，包括我们的社区民警，发现群租的情况，去年咱们市政府的热线电话12345，反馈回来的信息(海淀区)将近2000套。
目前，北京市和各区县都设立了群租房的举报热线和流转规范，有的街道和社区还建立了举报奖励举措，鼓励群众提供线索。
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