上半年一些城市房价疯涨与供应有关吗？
来源：财经综合报道
作者：易宪容
　　摘要：抑制房地产泡沫，如果不用税收政策把住房的居住功能与投资功能严格的区分开，并让住房回到它的基本的居住功能，通过信贷政策去除房地产的赚钱效应，那么要做到这点是不可能的。而当前的一些城市的房价疯狂上涨与住房实质性供求没有多少关系，它完全是不合理的税收政策及过度扩张信贷政策所造成的结果。
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　　今年上半年，不仅一线城市房价疯狂上涨，而且也引发不少二线城市的房价疯狂上涨，如苏州、南京、合肥、厦门、郑州等，如同一波传递比赛，先是一线城市，然后很快就传递到二线城市。对于今年上半年一线城市的房价疯狂上涨，在全国人民呼声下和在中央政府的要求下，上海及深圳很快就做出对房地产价格疯狂上涨进行调整的政策。而一线城市房地产市场一调控，这种房价疯狂上涨很快就传递到了苏州、南京等城市。
　　而且这些二线城市的房价疯狂上涨，并引发土地价格飚升，本来这些城市很快就应该采取相应措施的，但是直到最近中央政治局会议要求“抑制资产泡沫”，苏州、南京、合肥等城市才慢慢地开始采取抑制房地产泡沫吹大的调控政策。我早就说过，由一线城市的房价疯狂上涨传递到二线城市的房价疯狂上涨，对于这些二线城市政府来说，时间延续得越久，这些二线城市政府越是高兴。这些城市政府早就偷着乐。因为，这些城市房价疯狂上涨，不仅当地的GDP上去了，而且土地财政也化解了，政府官员的业绩也来了。但是这些房价的疯狂上涨，不仅严重损害广大的中低收入民众的利益，也给中国金融市场及经济带来巨大的危害与风险。所以，5月9日《人民日报》权威人士讲话就认为用高杠杆来拉动经济增长不是持续的，房地产的泡沫就得抑制。
　　而且这个讲话的精神在7月底的中央政治局会议上转化为下半年要“抑制资产泡沫”的经济任务。在这种情况下，这些上半年房价疯狂上涨的二线城市政府都不得不出台抑制房地产泡沫宏观调控政策。有人认为，当前这些城市出台的房地产宏观调控政策最逗人，不仅不能够起到抑制房地产泡沫的作用，反之是一种饥饿营销，鼓励更多的人涌入房地产市场。
　　我也早就指出，当前这些二线城市的房地产限购限贷政策，基本上是玩假的，是玩给中央政府和民众看的。意思就是说，中央政府不是要抑制房地产泡沫吗？地方政府就如过去一样也台限购政策来抑制房地产泡沫，但是这些限购政策的核心都是逗着玩的，不仅不能够抑制高房价或房地产泡沫，反之还可能是再次推高这些城市房价的动力。
　　因为，这些城市限购政策的核心就是如何鼓励更多的外地居民进入该城市房地产市场。也就是说，不管外地的居民在其他地方有没有住房、有多少住房，你来当地购买一套住房就不限购，但在当地购买第二套住房我就限购了。也就是说，这些城市住房本来是限购的，现在让外地居民来购买就是优惠了，否则不购买错过了这个机会可能没有了。也就是所谓的饥饿营销。比如，苏州政府出台的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》就规定，从该规定实施的时间开始，非苏州居民购买第一套住房，仍不受任何限制，但非苏州居民购买第二套住房时，必须提供个人所得税或社保缴纳证明。
　　尽管其他二线城市的房地产调控政策与此有些不同，但大同小异，目的还是以饥饿营销的方式鼓励更多的居民涌入房地产市场。而不分居民购买住房是投资还是消费，更不用税收政策把投资与消费区分开，用税收政策抑制房地产投机炒作了。在这种情况下，当地的房价只能会越是调控越高，这些政策要抑制房地产泡沫几乎不可能。
　　还有，这些二线城市房地产宏观调控政策的理论前提是，今年上半年以来，这些城市的房价之所以会疯狂上涨，就在于住房供求失衡，就在于住房供应量太少，因此如何来遏制这种房价过快上涨，就得增加土地供应，让房地产商生产更多的住房，而且增加土地的供应并能够把土地的价格控制在他们认为的理想范围内，这样房价就可以稳定了，那么这些城市的房价也就不会再疯狂上涨了。
　　但实际上，作为一个完全由过度宽松的金融杠杆或银行信贷推动的房地产市场，它基本上已经是一个由投资或投机为主导的市场。这个市场住房的消费属性功能基本上退化，多数住房是投资品或金融品。在这种情况下，住房的价格不是由于住房的实质性的供求关系来决定而由市场的预期来决定，而市场预期又取决于金融市场利率水平、金融杠杆的高低及信贷可获得性的容易程度等。只要金融条件满足，市场预期房价上涨，投资者就会涌入房地产市场，并进一步推高房价。反之，如果市场预期房价下跌，投资者会全部退出市场。所以，上半年这些城市的房价快速上涨与住房的实质性供求多少没有关系，完全是相关的税收政策及金融市场条件引导预期的结果。
　　如果这些城市的房地产限购限贷政策不能够引导市场预期逆转，反之还以房价上涨预期来引导居民进入房地产市场，那么住房供应量增加最多、最大，对抑制房地产泡沫根本起不到一点作用，反之还会把房地产泡沫越吹大，由抑制房地产泡沫的政策转化吹大房地产泡沫的政策。
　　再就是，当前中国房地产市场价格既不是成本定价，也不是由土地价格决定房价的，而是房价决定了土地的价格。只要房地产开发商预期房价还会上涨，房地产开发商就有动力以更高的价格拍买土地。如果房地产开发商预期房价不会再上涨，他们不仅没有动力推高房价，也没有动力去获得土地。所以，抑制房地产泡沫并不需要在土地拍卖上做过多文章，文章还得在房价上，在房价的预期上。但是，当前这些二线城市的房地产限购政策根本就不在这个方面入手，而反之在一些起不到作用的细枝末节上太做文章，让人摸不到边际。
　　所以，我一直强调，抑制房地产泡沫，如果不用税收政策把住房的居住功能与投资功能严格的区分开，并让住房回到它的基本的居住功能，通过信贷政策去除房地产的赚钱效应，那么要做到这点是不可能的。而当前的一些城市的房价疯狂上涨与住房实质性供求没有多少关系，它完全是不合理的税收政策及过度扩张信贷政策所造成的结果。
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2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》。专家表示，财政部此次政策主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房价上涨。
对于此次《通知》的出台，民生证券宏观分析师朱振鑫表示，结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。
在契税方面，《通知》提出，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在营业税方面，《通知》提出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。
他举例说，对于100万元、90平方米的二套住房来说，在2015年的购房成本测算是，首付比例为25万元、契税费用为3万元。在新的政策环境下，即此前2月2日央行信贷政策以及2月19日财政部契税新政策后，首付比例下调到20万元、契税费用为1万元。如此计算，不考虑后续按揭贷款成本增加的内容，仅考虑购房初期，那么购房者可以少支付7万元。
按照《通知》，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
在社科院财经战略研究院研究员蒋震看来，这说明各个地区供需特点并不一样，国家开始差别调控，不像过去那样一刀切。一线城市要保持稳定，一线之外、二线城市以下的加大政策优惠力度来促进整个房地产需求的释放，来加速房地产去库存进度。税收政策往往是一系列政策的开始，预计未来还会继续出台相关政策。
朱振鑫也认为，下一步会继续推出房地产去库存政策。个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，降息可能性不大。
对于房价的影响，朱振鑫说，主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房价上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。
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房产税抑制房价上涨作用有限
来源：经济参考报
作者：经济参考报
虽然房地产税是影响房价重要因素，但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成，同时受供求关系影响。房产税抑制房价上涨的作用有限。
●虽然房地产税是影响重要因素，但房地产价格高低是由成本、建筑成本、税费和利润等多种因素叠加而成，同时受供求关系影响。房产税抑制房价上涨的作用有限。
●只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖，难以实现“共同富裕”这一改革总目标。当然，也不符合财产税普遍征税，支出与民生利益相关项目原则，也不利于稳定增加地方财政收入。
十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。在今年的全国两会上，虽然政府工作报告中未提及房地产税、房地产税改革的内容，但并不影响房地产税成为代表委员们热议的重点话题。
未来何时、以何种形式开证房地产税？带着这些问题，《经济参考报》记者采访了对房地产税有深入研究的上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授。
房地产税征收有多方面依据
《经济参考报》：虽然房地产税已成为国际惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且在购买时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议。您认为，开征房地产税的依据在哪里？
胡怡建：反对开征房地产税的专家认为，我国现行城市土地使用权出让制度下的土地出让金，与不动产持有环节房地产税存在一定的交叉地带，无论是依照现行的《房产税暂行条例》将非营业性居住用房纳入计征范围，还是参照主要发达国家房地产税重新立法，存在共同的问题是我国土地所有权归国家所有，土地使用者不具有土地所有权，土地使用者缴纳的土地出让金是使用权转移产生的租金。因此，本应针对房地产所有者征收的房地产税，如果向不拥有土地所有权，只有土地使用权加房产所有权的房产所有者征收，存在一定的合法性障碍。
此外，还有人认为，对于地方政府由于公共设施投资而形成的房地产增值，既可以在持有环节征税，也可以在转让环节征税，两者在性质上并没有实质性区别，都能使政府公共投资价值实现，在转让环节征税有以下好处：一是虽然政府公共投资使房地产增值，但房地产持有更多体现其使用价值增值，即居住环境改善，生活更为方便，不适宜作为征税依据，而转让更多体现价值增值，即投资收益实现，更适宜作为征税依据；二是在持有环节依据评估价格征税不但依据不是很充分，而且缺乏现金流支撑，而在转让环节依据增值收益征税不但计算真实、客观、公正，从征税方面看操作简便，易于推行，也为社会所接受；三是在房地产市场正常情况下，房地产转让环节征税有利于区分投资性和投机性，有利于鼓励持有房地产居住或投资，抑制买卖房地产投机。
事实上对于商品房虽然国家出让的只是70年的使用权，业主取得的也是70年土地使用权，但从我国物权法的规定看，使用权同样也是财产权。《物权法》149条规定：用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期也没有具体规定。但对于业主拥有永久性土地使用权的权利保障，法律规定是很清晰的。其实，我国1988年宪法修正案规定属于国家所有土地不许买卖，所以它是虚的，不具备财产性质，而土地使用权则可以买卖，因此使用权才具备财产性质。
同时，我国城市房地产管理法、担保法中，都按照房地产合一、地随房走的原则做了规定。《担保法》第36条、《物权法》第182条和《城市房地产管理法》第32条规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色。因此，在我国居民拥有的商品房可以认定，包括土地在内的房地产既拥有使用权，又拥有产权，可自由流通，与拥有土地所有权的不动产交易不存在本质上的区别。房产土地合一征收房地产税有其依据。
如果我们从国家治理更广泛和深沉视角来研究探讨房地产税，其依据就更为充分。一是有利于房地产更好地服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础；二是经济意义，有利于对房地产市场进行宏观调控，有效抑制房价过快上涨，促进房地产市场稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础；三是社会意义，缓解我国目前收入分配差距过度悬殊，缩小贫富差距、调节收入分配和再分配，促进社会公平正义，稳定国家治理社会基础；四是财政意义，适应客观经济变化意义重大，促进税收可持续增长正当其时，以稳定国家治理财政基础；五是体制意义，作为未来地方政府的主力税种之一，可发挥营业税替代和地方税补缺功能和作用，以稳定国家治理体制基础；六是税制意义，有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础；七是转型意义，实现地方财政收入和支出的良性循环，进而提高地方财政的运转绩效，以稳定国家治理政府基础；八是民生意义，有利于促进我国财政转型，更好体现财政民生服务性质，有利于稳定国家治理国民基础；九是法治意义，先立法再推进，这也为贯彻税收法定原则提供了一个良好开端，有利于稳定国家治理法治基础；十是开放意义，有利于税收制度与国际惯例接轨，服务于对外开放，有利于国家治理开放基础。
房产税抑制房价上涨作用有限
《经济参考报》：房产税具有取得财政收入、调节收入分配和调控经济运行三大功能或称为职能。然而，从现实效果看，我国对个人持有房产税仅在上海和重庆自2011年起进入试点，由于征税面小，范围狭窄。因此，无论是收入、分配和调控功能作用都极其有限。那么，房地产税功能该如何定位？
胡怡建：虽然目前我国地房产税三大功能皆不具备充分发挥作用的现实条件，但从功能逻辑关系和未来税制改革方向看，房地产税内在功能会逐步发挥，在功能关系上也会有主次之分，我认为，中国的房地产税应强调财政收入为主、收入分配和经济调节为辅的“一主两辅”功能模式，即在筹集财政收入主体功能基础上，同时发挥经济调节和社会财富分配功能。
首先是以提升收入功能为主。房地产税之所以要收入功能为主：一是筹集财政收入是房地产税本质功能，作为地方政府重要税源，强调财政收入功能，发挥其为地方政府筹集公共资金作用，既符合公共财政内涵要求，在法理上顺理成章；二是地方政府需要开辟新财源，房地产税天然属于地方税，充分发挥房产税的筹资功能，可使其逐渐发展成为地方政府的理想税种和主体税源；三是房产税具有为地方政府筹集财政收入的良好禀赋，一方面税收收入与支出对应性强，另一方面房地产税税源具有可观察性，便于公众对其实行严格监控；四是房产税的筹资功能定位有利于实现房产税溢价回收，促进地方政府向民生服务职能转变；五是有利于提高直接税比重，降低间接税比重，优化税制结构。但房地产税要发挥应有的收入功能，需要具备一定的条件。一是财政收入功能应着眼长期；二是需要在普遍征收基础上实现；三是需要将房地产税打造成为纳税人提供公共服务的直接受益税。
其次发挥分配和调控辅助功能。一是从房地产税调控视角分析，虽然房地产税是影响房价重要因素，但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成，同时受供求关系影响。为抑制房价过快上涨，国家对房地产宏观调控采取了包括限购、限贷、征税在内的多种手段，而房产税仅是税收调控中的一种。因此，房产税抑制房价上涨的作用有限，不足以成为促进房价合理回归的主要工具，其效力只能是辅助性的。房价合理归位需要标本兼治，在房地产税方面还需要通过征税范围、计税依据、税率、税收优惠等税制要素发挥传导作用。
二是从房地产税分配视角分析，虽然个人收入和财富分配主要通过个人所得税得以实现，但个人所得税无法在财富持有累积环节上发挥作用，而房地产税正好具有对财富存量进行调节作用，能弥补个人所得税不足。针对我国部分高收入群体通过投资和持有房地产实现财富快速增值，但收益和增值却游离于国家税收政策调节之外导致的收入分配失控，社会群体贫富差距拉大，发挥房地产税应有的辅助性调控功能正当其时。但要发挥好房地产税收入和财富分配功能还在于良好的制度设计。
对存量房和增量房同时征税
《经济参考报》：虽然，今年的政府工作报告中并未提及有关房地产税的内容。但是，目前看来，《立法法》的修改，敲定了税收法定原则，今年3月份实施的《不动产登记暂行条例》也为开征房地产税铺好了条件，房产税试点扩围也已不可逆转。而让房地产税立法成为落实税收法定原则的突破口，关键在于制度设计，而制度设计中关键是征收范围的确定。
胡怡建：是这样的。比如，征税是对存量房还是对增量房征税、是对个别不动产征税还是扩大到全部不动产普遍征税等。
房地产税作为财产税理应对包括存量房和增量房在内的房产征税，分歧主要是同时征税还是有先有后。2011年上海和重庆房产税试点，原则上是只对增量房产也就是新产征税，而存量房暂不征税。建议先改增量后改存量主要理由有二：一是房产税改革涉及利益调整面广且阻力很大；二是税收征管技术与条件尚不具备。
自1994年全面税制改革以来，“改增量不改存量”一直是改革的基本原则，30年来一直未能突破这一思维框式，也未能克服既得利益群体的掣肘。而主张对存量和增量同步征税的观点认为，不改存量只改增量有悖税收公平原则。自90年代末期实行住房制度改革以来特别是实行住房“货币市场化”改革以来，由于制度不配套、管理不到位等原因导致我国住房分配存在许多历史问题。另外，由于投资渠道与投资产品匮乏、由于拥有房产多少而导致的贫富差异加速了我国贫富的两极分化，导致社会矛盾加剧。只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖，难以实现“共同富裕”这一改革总目标。当然，也不符合财产税普遍征税，支出与民生利益相关项目原则，也不利于稳定增加地方财政收入。
因此，改革必须坚持存量和增量同时征税，以体现财产税改革性质，完成房地产税改革所赋予的历史重任。
还有一个问题是实现普遍征税还是选择性征税。普遍征税是指对全部个人拥有不动产征税，而选择性征税只选择对超出标准的个人拥有或使用房屋征税。2011年上海和重庆房产税改试点，实行对增量房选择性征税。从理论上来讲一个公平的税收应包括横向公平和纵向公平，横向公平应是指普遍征税，而纵向公平是指能力负担，选择有负担能力的人征税，并通过制度设计使具有不同负担能力的人承担不同税负。由于财产税性质决定了其制度设计只能使用比例税率，唯一能体现能力负担的就是将不具有负担能力的人排除在征税范围以外。也就是对于不动产，在不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税前下，考虑到我国目前有相当多居民购买商品房、房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，多数居民属中低收入者，这就需要考虑对低收入者的自用居住房采取免税办法。
《经济参考报》：在征税范围确定前提下，房地产税在政策制度设计中最为重要的是税基确定，是从价征税还是从量征税，从价征税是按账面价值还是评估价值，评估价值是按全额还是一定折扣额，折扣额比例如何确定等一系列问题，可以说税基的确定和获取直接关系到房地产税实施成败。这方面应该如何确定？
胡怡建：不同国家和地区对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，租金指房地产的名义租金或预期租金，而不是实际租金收益。除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式（按土地或建筑物面积）。根据房产税的定义，其税基应当依据房产的价值，因此一个很自然的想法就是将房产在市场上的公允价值作为该房产应纳税额的计税基础。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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未来中国的房价，还会持续上涨吗？中国房价,未来会下跌吗？对于房价未来的走势，大家一直都议论纷纷，对于未来房价的走势，我们始终应该保持一个理性的态度，不看高房价同时也不贬低房价，用政策、经济、需求等主客观因素正确看待房价的走势，对于现在房价未来走势，房价已不可能在像从前一样保持高增长，但是，还是会在持续增长，不会跌。为什么说房价不会跌？大概有以下几点因素，我们一起来看下。1.土地的限制供应土地的高价拍卖，房子成了紧缺品和奢侈品。如图所示，一线城市的地价在2004年到2008年之间是跌宕上涨，从2008年之后便一路平滑上涨，在2013年底北京房价更是一窜升天，从8750元/平米一下跳到2.5万元以上。有关100大中城市土地供应与成交走势，如图所示，我们可以清晰的看出土地的出让面积在不断减少，从千万平方米，滑落到4.5千万平方米，各地政府用减少土地出让的方式来推高及稳定土地价格。也就是说其实市场的需求是减少了，之所以价格没有降下来只是由于供应减少了，供不应求，房价也就自然降不下来。2014年，土地财政贡献地方财政收入的35.63%。土地市场被政府垄断与管制，土地财政为政府创造利益收入。2015年，土地出让金和税收占房价的56.8%。从房企的成本利润经营模式出发，土地出让金与相关税收直接推动房价上涨。限购限贷限制土地供给在一定时间段内导致住宅库存去化周期降低，但不能长期控制房价。一旦放开，将会导致下一次的报复性上涨。
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