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一文看懂：买房贷款选“等额本金”还是“等额本息”
来源：财联社&&&
作者：佚名&&&
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　　“6月一手住宅均价破6万元，同比上涨101%。”去年年末开始深圳的房价经历了一轮快速上涨。这一现象并不仅限于深圳，各大主流城市房价都出现大幅度的上涨过程。据中国指数研究院数据显示，2016年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%，和去年同期相比，涨幅扩大7.62个百分点。
　　尽管各地相继出台房地产供给侧改革，但依旧不能阻止房价持续上涨的趋势。这其中不乏咱们根深蒂固有房才有家的观念。也就是说，即使你觉得房价目前过高已经没有很大的投资价值了，准备“不住不买”。但是作为最基本的居住需求，“买房”依然是我们每个人都要面对的。
　　那么，面对高额的房价，房屋按揭贷款是大部人的必然选择。当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式。什么是“等额本金”还款？什么是“等额本息”还款？两者的区别在哪里？
　　贷款利息如何计算.
　　在了解“等额本息”和“等额本金”的区别之前，首先要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。
　　就房贷来说，是每个月还一次，在还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。那它们的利息是怎么计算的呢.其实很简单，你每个月还银行的利息=欠银行的本金*月利率。
　　我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用)，目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。
　　无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱(本金)，再乘以这个月利率0.270833%。假设我们跟银行贷款100万元，那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.08.33元，只是由于两种方式还的本金不同，从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就会有区别，还的利息也开始不一样。
　　什么是“等额本金”和“等额本息”.区别是什么.
　　通俗来说，问银行贷了款以后是要付利息的，就像我们在银行存款收利息一样，利息=本金*利率(这是银行计算利息唯一的方式)。“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的，但利息数额却不一样。
　　等额本金是指每个月还的本金是固定的，每个月还的本金是贷款总额除以贷款月数。
　　举个例子：公积金贷款100万，贷款年限30年(360个月)还贷本金=100万/360= 2777.78元，接下来我们具体算下等额本金每个月还贷的总数;第1个月，还银行本金2777.78元，利息100万*0.08.33元，总还款额为8.33=5486.11元(本息);第2个月，还银行本金100万-222.22元，利息*0.00.81元，总还款额为0.81=5478.59元(本息)。
　　以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。(只取前面10个月和后面10个月)
　　等额本息是指每个月的总还款(本金+利息)是不变的。
　　同样以公积金贷款100万，贷款年限30年(360个月)来举例计算：假设每个月的还款总数(本金+利息)为X元。第1个月，利息100万*0.08.33元，欠银行本金已经还了(X-2708.33)元。第 2个月，由于还了本金，这个月还欠银行的钱为100万-(X-2708.33)=(-X)元。所以，第2个月的利息 (-X)*0.270833%，还银行本金【X-(-X)*0.270833%】元。 …………最终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。
　　现在我们看一下等额本息的还款过程，同样只取前面10个月和后面10个月。
　　这个过程比较复杂，如果看不明白，也没关系，大概知道计算过程就可以。大家只要知道，等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的，
　　从上面那两张表格中，大家有没有发现，等额本息的还款过程是：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少，欠银行的利息总数也是越来越少。
　　同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月还银行的本金部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金+利息总数不变)。
　　比较一下两种还款方式的优劣
　　贷款本身就是为了现金流压力，从上面的计算过程可以看出，无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。
　　只不过，等额本金还款法在最初的时候还款压力比等额本息还款方式要大一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些;而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。
　　“等额本息”和“等额本金”没有优劣之分
　　无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率。
　　等额本金，一开始还的本金高一些，使得你欠银行的钱的总数会减少得更快些，从而利息最开始会少一些。
　　等额本息，一开始还的本金要低一些，然后逐月增加偿还本金的数额，偿还的利息要高一些。
　　这两种还款方式各有优劣。选择等额本金还是等额本息，主要看你愿意把早点偿还多点本金(选择等额本金)，还是愿意将压力留在后面(选择等额本息)。如果觉得自己有能力多偿还又不想付太多利息，就选择等额本金。如果手头没有那么多本金，选择等额本息，没有哪一个更值得，只需要根据自己的情况而定!
责任编辑：cnfol001
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房贷选择等额本息还是等额本金
guiyangsm1289
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你记住,贷款年限越短,利息就越少,但是月供就越高,反之贷款年限越长,利息就越多,但是月供就越少.懂了吧.
还有就是你是第一套贷款吧,下面我是按照你下浮15%的利率算的,也就是6.6555的年利率算的.
第一是等额本息:
贷款81万,20年,总利息是:.71
但是你一年后(我按照12个月计算)还28万,那你第一年12个月的总利息是53308元的利息,然后余下的19年(不在提前还贷款了)的总利息是:.45元.
第二是等额本金
贷款81万,20年,总利息是:.73
但是你一年后(我按照12个月计算)还28万,那你第一年12个月的总利息是52332元的利息,然后余下的19年(不在提前还贷款了)的总利息是:.83元.
如果你贷款10年就利息而言肯定比上面少,只是月供会高一些,所以10年我就不给你算了.
针对你的补充回答:
你如果做10年贷款,那你第一年的12个月里每个月的月供是11242.46元然后往下减.你月收入才1万,你要量力而行哦,就算你一年后还了28万后,你的月供也在6400多左右,我个人觉得你压力比较大.
我在给你算算15年,如果做15年按揭那你第一年12个月里每个月的月供是8992.46元然后往下减,就算你一年后还了28万后,你的月供在5473.35元然后网下减,在样算来,15年还比较合适一点,因为做10年按揭你的月供压力的确太大了.
我在给你算20年,如果做20揭那你第一年12个月里每个月的月供是7867.46元然后往下减,就算你一年后还了28万后,你的月供就在4861.82元然后网下减,这样就看你如何针对你的月收入来做按揭了.
回答者：d***7 |
过年，朋友们都聚在一起谈这谈话
谈到贷款，大家就意见分2种
有人说等额本金划算，利息少
有人说等额本息划算，资金自由支配
后来，我们上网找了一个计算器，具体演算了一次，结果请往下看：
申明：本人非精算师水平，具体情况请相关银行，由此引发的一切问题本人概不负责
假设贷款30万，20年。现行利率5.814％，暂时不考虑20年内利息升降的因素
（1）等额本金具体情况：每月偿还同样本金1250，利息每月递减6.05，20年总利息.25。
　特别注意：直到在第9年还款金额才和等额本息一样，前8年每个月都比等额本息多支出，第一个月多585.96，以后逐月递减6.05。
1月,2702.5(元) 2月,2696.45(元) 3月,2690.4(元) 4月,2684.34(元)
5月,2678.29(元) 6月,2672.24(元) 7月,2666.19(元) 8月,2660.14(元)
9月,2654.08(元) 10月,2648.03(元) 11月,2641.98(元) 12月,2635.93(元)
一年后，总计还本金：15000，利息：17030.57
（2）等额本息具体情况：每月还同样金额2116.54，但是逐月本金逐步提高，利息逐月逐步减少，20年总利息.49。
一年后，总计还本金：8000，利息17398.48
如果各位只看到这里，大家就会觉得，貌似第一年还完以后，等额本金要比等额本息少还367.91的利息，
如果就这样还20年，那么等额本金一共要比等额本息少还32943.24
当然，如果你就这么还20年，确实等额本金要比等额本息节省3万多的利息，
但是，记住还有但是这个情况，那就是你还有可能提前还贷　前面说了，等额本金直到在第9年还款金额才和等额本息一样，前8年每个月都比等额本息多支出，第一个月多585.96，以后逐月递减6.05。
实际上，第一年就要比等额本息多支出：6632.09
那么如果我还完一年之后，提前还款1万元，
这个时候，按照前面等额本息的算法，一年后，总计还本金：8000，利息17398.48
这个时候我还欠银行本金30万－万，提前还1万，那就剩28.2万，
这个时候我再选择16年贷款，也就是原来20年的贷款年限缩短贷3年（已经还了1年）
个时候，我月均还款2259.01(元)，16年总利息.84
现在，加上我第一年已经支付的利息17398.48，也就是.84＋17398.48＝.32
这个时候，我就比一开始选择等额本金20年还款的利息还要少，各位不妨到前面看看数据
（1）等额本金具体情况：每月偿还同样本金1250，利息每月递减6.05，20年总利息.25。
所以，大家看到这里，就会知道，其实合理安排资金，等额本息不见得比等额本金多付利息等额本金也不是传说中的那么节省利息　有人会问，为什么等额本金20年就不能提前还贷，缩短年限呢？
这是因为我考虑了一般情况下，前8年，等额本金月还款多于等额本息，这个时候，一般人是拿不出多的钱再次提前还贷的
如果有这个能力，那有何必贷款呢？
等额本息之所以有能力提前还款，是因为平时的月供比等额本金要少，所以有可能提前还贷！
回答者：x***3 |
提前还款的话等额本金好，我和你一样贷款25万15年。我觉得两种差不多，等额本金前期交多了，损失了部分生活质量，虽然利息少一些
等额本息还款
贷款总额 250,000.00 元
还款月数 180 月
每月还款 2,184.65 元
总支付利息 143,236.28 元
本息合计 393,236.28 元
等额本金还款
贷款总额 250,000.00 元
还款月数 180 月
首月还款 2,753.47 元每月递减:7.58 元
总支付利息 123,494.79 元
本息合计 373,494.79 元
回答者：g***7 |
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