无房产证签订买卖协议是否有效，如有效能否判决过户-陈海昶律师网站
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无房产证签订买卖协议是否有效，如有效能否判决过户
来源：中国法院网
民 事 判 决 书 （2013）清民初字第844号
原告王九生，男，汉族，日出生。
委托代理人邓昌广，清流县法律援助中心律师。
被告赖玉辉，男，汉族，日出生。
委托代理人黄义华，清流县法律服务所法律工作者。
原告王九生诉被告赖玉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月13日、12月13日，日公开开庭进行了审理，原告王九生及其委托代理人邓昌广，被告委托代理人黄义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王九生诉称：原告与被告于日经双方充分协商一致签订了一份关于《房屋所有权和土地使用权转让协议》，该协议约定甲方（被告）将坐落位于长兴南街十里铺15号旧房屋深十五米，宽十三米房屋所有权和协议四至范围内土地使用权合并转让给乙方（原告），转让费为人民币3，960元。协议签订之日，原告于当日一次性付清了所有费用。被告在协议规定期限内搬出并将该房屋交付给原告居住至今。此后，原告多次要求被告办理变更手续，被告均以无证为由拒绝办理。近几年来本县房地产价格猛升，被告一家人因此后悔，四年内两次起诉到人民法院。人民法院出面调解，原告愿意给付被告一些补偿，要求被告协助原告办理产权变更手续，但被告一家人予以拒绝，且均因起诉理由不充分而撤回起诉。日，被告一家人在本协议四至范围内把原告堆放的大量帮人建筑房屋的模板扔掉，强行种树，还叫人一起殴打原告及家人，造成原告及家人的身体受到严重伤害，并导致大量经济损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行合约，交出位于清流县龙津镇城南路159号（现地名为清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围内土地使用权证书，协助原告办理该房屋所有权证和土地使用权证的产权变更登记手续（其房屋所有权和土地使用权转让价为3，960元），产权变更登记费用由被告承担；2、本次诉讼费用等由被告承担。
被告赖玉辉辩称：一、关于该案诉争的买卖合同就像答辩人于日向法庭陈述的观点一样，这份所谓的转让协议是无效的。1、属于村集体和国家的土地，任何村民无权转让；任何外村人也无权取得他村的集体土地使用权。2、在签订该协议时，被告因生病而意志不清，完全是被原告所骗；为达到目的，该协议只有一份，至今还在原告处。3、当时被告妻子及家人不知情；待知道后，为此事不知吵了多少架，也向法院提起过数次诉讼。镇领导也多次调解，均无果。4、涉案房屋是泥土房，早属危房，且没有产权证，不存在转让或过户问题。5、涉案土地自古就是山林地，有林权证为证，是不可转让的土地，四至范围也与协议书上写的不同。二、依据本协议第4条的约定，在签订该协议时，被告身体状况不佳，又没文化，全是原告自作主张，为达目的，故意不让被告的妻子及家人知道。依据我国相关法律的规定，像类似协议是无效的，直接侵害了转让土地使用权人的利益，严重违背了他们的意志。三、在整个争议中，本村村委会早就向原告指出，非本村村民是无法获得涉案土地的使用权的，这种非法交易是无效的，但原告就是不予理睬，强行侵占土地至今。四、本协议中所述的房屋所有权转让是不能成立的，因为涉案房屋实际上是临时修建的古老的土墙房，属严重危房，不能转让与交易。土地的使用权若果真当时才三千多元，也早已到期，理应归还给被告。天下有这么廉价的土地使用吗？综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告将土地使用权归还给被告，并应拆除其土房，维护被告的合法权益不受侵害。
经审理查明：一、被告赖玉辉与江金牙（又名江金娥）系夫妻关系。本案诉争房屋系江金牙之父江乾标于日以290元向付义茂购买所得，卖房契约中载明：“付义茂现有本人房屋壹所四间，坐落于本县城关南郊花磁w田边，小地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲邻付义春屋，付建金屋，正对门赖姓火根屋为界，东至右山，西至公路边为限，四至分明……其房未有土地证件，如日后争执任凭此张为据……。”被告赖玉辉与江金牙共同居住于该房，后在此房的西边搭建厨房和猪栏各一间，加上原有的4间共6间。房屋所有权证至今未予办理。
二、日，原告王九生（乙方）与被告赖玉辉（甲方）签订《房屋及土地使用权转让协议》，协议载明：“经甲乙双方友好协商一致同意，甲方将位于长兴南街十里铺十五号旧房屋六间。坐落于清流县城关南郊花磁w田边，山地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲临付义春屋，付建全屋，正对面赖方根房屋为介。东至后山，西至公路边为限；四至分明，详见原《永建管业》协议。深十五米，宽十三米，该房屋及所占地皮使用权以人民币叁仟玖佰陆拾元整转让给乙方。具体事宜如下：1、甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。甲方并将原付义茂转让房屋给予江乾标协议一式一份，合并交付给乙方。2、乙方必须于本协议生效之日向甲方支付房屋使用权及土地使用权费用合计人民币叁仟玖佰陆拾元正。3、甲方必须于二○○二年二月一日前搬出本转让房屋，如果甲方于二○○二年二月一日前搬出本房屋，则向乙方补交自协议生效之日起本房屋租金每月陆拾元正。4、如果特殊情况或本协议未尽事宜，经双方友好协商另行解决。5、本协议只存壹份，归甲方所持存。6、本协议自双方签字生效之日起生效。甲方：赖玉辉，乙方：王九生，公证人：熊茂森，公证人：赵宗兴，签字时间：二○○一年十月七日。”协议签订之日原告王九生即支付购房款3，960元给被告赖玉辉。原告王九生于2002年2月入住诉争房至今。
三、原告王九生与被告赖玉辉签订协议的地点在诉争房内。在签订《房屋及土地使用权转让协议》时，原告王九生已知诉争房尚未取得房屋所有权证。公证人熊茂森系残疾人，由被告赖玉辉长子赖洪海在熊茂森家中将熊茂森背至诉争房内公证。签订协议当日，由原告王九生出资，被告赖玉辉妻子江金牙主厨，原告王九生及公证人一同在被告赖玉辉家中吃饭。
四、日，被告赖玉辉向原清流县土地管理局（现清流县国土资源局）申请办理诉争土地使用权登记。同年5月29日，清流县土地管理局审核意见为：“经审核准予按住宅用地性质核定使用面积为97.59平方米注册登记，土地权属来源划拨，土地所有权属国有，土地使用者赖玉辉，在土地利用中应遵守城市建设规划等他项权利限制与规定。”同年6月13日，清流县人民政府批准意见“核准照前列登记发证。”日，被告赖玉辉之女赖素华代其签收了诉争房清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方米。
五、诉争房处有被告赖玉辉的自留山。日，被告赖玉辉取得清政林证字（2011）第01260号林权证，林权证载明：“林地所有权权利人城南村委会，林地使用权权利人赖玉辉，森林或林木所有权权利人赖玉辉，森林或林木使用权权利人赖玉辉，坐落福建省清流龙津镇城南村，小地名见刀水，林班037、小班19-2，面积5.2亩，主要树种杉木，林种防护林，四至：东：软凹，南：前山栋，西：小路口，北：屋后。宗地编号00125，为国家级生态公益林，为自留山。
六、日，王九生向本院起诉，要求赖玉辉协助其办理座落于清流县龙津镇城南路159号（现地名长兴南街十里埔15号）土地使用权过户登记手续。同年6月12日，王九生以其诉请办理土地使用权转让，不符合法律规定为由向本院申请撤回起诉；当日，本院裁定准予王九生撤回起诉。日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良向本院起诉，请求法院确认赖玉辉与王九生于日签订的房屋及土地使用权转让协议无效，并判令王九生立即停止侵占，限期将侵占物归还赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良。同年12月9日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良以自行协商为由向本院提出撤诉申请。当日，本院裁定准予赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良撤回起诉。日，江金牙再次提起诉讼，诉讼请求同上，同年5月14日，江金牙以需另收集证据为由向本院提出撤诉申请。次日，本院裁定准予江金牙撤回起诉。日，原告王九生为堆放在其家靠路边的模板被扔与被告赖玉辉家人发生吵打。
以上事实，有原告及其委托代理人，被告代理人在庭审中的陈述及原告向法庭提供的身份证、《房屋及土地使用权转让协议》、收条、清国用（1992）字第1656号国有土地使用证复印件各一份，清流县公安局物证鉴定室法医学人体损伤鉴定书、口头裁定笔录复印件各三份；被告提供的起诉状复印件二份、彩色照片二张，结婚证、林权证（2011）第01206号、证明、国有土地使用证复印件各一份，本院依职权向汤瑞华、熊茂森、赖洪海所作的调查笔录，清流县国土资源局、清流县房屋交易管理所复函，（2010）清民初字第885号民事起诉状、法庭审理笔录、口头裁定笔录等证据证实，本院予以确认。
双方当事人对下列事实及法律问题有争议，本院予以分析与认定。
一、诉争房屋买卖效力问题。
原告王九生认为，本案房屋虽然只有土地使用证没有房屋所有权证，但是《房屋及土地使用权转让协议》仍然是有效的。房屋所有权证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。本案不存在被告代理人所称的被告签订协议时意志不清等客观情况，被告也没有证据可以证明被告存在意志不清等客观情况，且签订协议时被告妻子、儿子等也在场，因此，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是有法律效力的协议，受法律保护。
被告赖玉辉认为，属于村集体和国家的土地，任何村民无权转让，任何外村人也无权跨村取得集体土地使用权，诉争房系泥土房，早属危房且没有产权证，不存在转让或过户问题。该片土地自古就是山林地，并有林权证为证，是不可转让的土地，四至范围与协议书上写的不同，原告与被告签订的房屋买卖合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定七种不得转让的房地产，其中第（四）项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的。”本案被告赖玉辉之妻江金牙虽没有在协议上签名，但从当时签订协议的时间、地点、人员、用餐等情况，可认定江金牙并非不知道、不同意其夫赖玉辉与原告王九生签订《房屋及土地使用权转让协议》的事实。江金牙没有在协议签名属瑕疵问题。原告王九生根据其与赖玉辉签订的《房屋及土地使用权转让协议》，已付清全部购房款，被告赖玉辉履行了交房义务，原告入住诉争房至今，相关房屋权属证的办理和实际取得处于可期待状态，因此，原、被告达成的《房屋及土地使用权转让协议》成立。但根据物权法规定的不动产登记原则，因双方买卖行为未办理登记而不发生物权效力。被告主张双方当事人达成的《房屋及土地使用权转让协议》无效的理由，不能成立，不予采信。
二、关于转让土地使用权面积问题。
原告认为，转让的土地使用权范围是协议内容中的四至范围，即南至上山小路，北至门口大坪、房亲临付义春屋、付建金屋、正对面赖方根房屋为界，东至后山，西至公路边为限，依此计算，土地使用权面积约300平方米。
被告认为，赖玉辉审批的用地面积只有97.59平方米，协议中的四至是指房屋的四至，不是指土地的四至范围。
本院认为，根据原、被告签订的《房屋及土地使用权转让协议》第一条约定“甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。”和清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证载明四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方平，据此可确认被告与原告签订土地使用权转让面积为97.59平方米，原告超出此面积的诉请不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原、被告系完全民事行为能力人，签订合同的主体适格；双方在意思表示一致的情况下于日签订的《房屋及土地使用权转让协议》成立。被告赖玉辉辩称其在签订该协议时因生病而意志不清，完全是被原告王九生所骗，但未能提供证据证明，本院不予采信。原、被告在签订协议时因公证人熊茂森系残疾人而由被告赖玉辉的长子赖洪海将其背至诉争房内公证，并在当日由原告王九生出资，江金牙主厨，原告王九生及公证人一同在被告赖玉辉家中吃饭。由此可见，虽然协议是被告赖玉辉一人所签，但原告王九生有充分的理由相信被告赖玉辉具有家事代理权；且原告王九生已于2002年2月入住至今，被告赖玉辉的妻子及家人在2002年2月至2010年4月间未提出异议，故被告赖玉辉以其妻子及家人不知情为由主张协议无效，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。据此，目前诉争房屋未取得房屋所有权证，未经政府部门批准前，诉争房屋无法完成过户手续，故原告王九生要求被告赖玉辉协助办理诉争房屋所有权证和土地使用证的产权变更登记手续，条件不具备，本院不予支持。原告王九生要求被告赖玉辉交出位于清流县龙津镇城南路159号（现地名为清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围内土地使用权证书，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王九生的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告王九生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审　判　长　　林　妍
人民陪审员　　黄千招
人民陪审员　　邱春燕
二一四年一月十六日
书　记　员　　魏宇佳
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房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么
房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么 10:53 提问者：hy |悬赏分：100|浏览次数：1431次我家准备买栋房子，通过中介了解他们的房产证要5年才发，签这样合同要注意什么？急！在线 等！ 问题补充： 问题补充： 更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位大虾帮小弟参考下 。他家的是拆迁房，因为家里分了好 几套所以才卖的似乎是这样 ,他们要求一次付清009-7-10 11:40 最佳答案 1、要查看他在开发商的那里购房的原始档案，问明为何房产证要5年才发？ 2、到规划部门、土管部门、房管部门、拆迁办。开发管理部门查清房产证5年后能否办下来？不 要怕麻烦！ 3、若1、2条没问题的话，最好让开发商出面，把卖方的原始档案改为您的名字； 4、签合同时让卖方找一个有经济能力、社会信誉较好的担保人最好！ 总之，此类房屋（下证以前）的交易不受法律支持，最好不要买！八级首先要看到他的原始购房合同、契税票、发票。然后拿这些到建委“查册”，验证是否真是房主。 没有拿到房本以前绝对不可以付全款。 房产证要五年才发，为什么呀？你得注意了，如果只是买指标或者是别的方法的话，这种合同是 不具任何法律效力的，国家是不认可的。你只能祈求你碰到的是一个好人，他没有想坑你钱的想 法四 没有房产证 那怎么证明房子是他的？所以要看他的购房合同，购房发票，契税票，身份证，然后留底去房产局去查证。同事需要查证的是是他的房本没办下来还是都没有办下来。 还有要注意产权是哪的？军产， 医产， 校产，央产，这些产权的房子没有上市是不允许买卖的。 如果你想要买这拆迁房子， 有四个要点:一是支付房款要留一些做为办房产证、 土地证信用抵压金， 免得以后房主以各种理由推委过户；二是到公证处咨询一下，能否办理买卖房产委托过户公证， （今后由委托人和买主去办理产权证、土地证过户手续）免得以后房主推委不到房管局协助办理 产权、土地证等过户手续；三是要与拆迁办或房开公司联系； （说明原因及今后有关事宜直接和你 联系）四是协调安置费、购房款、认购定位等事宜。拆迁安置房在买卖过程中（没有房产证） 应注意些什么？ ，应注意些什么 拆迁安置房在买卖过程中（没有房产证） 应注意些什么？ ，关于这类房屋买卖从法律角度来说是不太合法的！所以国家在此类房屋买卖中并无详细的规定！ 但要买卖需注意几点， 第一.此类房屋买卖最大的风险是买卖关系中的出售房可以随时随地收回该房屋 （付出多少代价的 问题,但一定可以拿回！！，所以，出售房必须是土地使用者（原始房东） ！） ，如果有可能的话要去做份协议公证处公证！一般违约责任定在300%左右！还有就是户口必须迁出！ （很重要，因为除 了产权归属意外，国家也很重视物权这方面的东西，实际居住人是谁很重要） ，如果你能把自己的 户口迁过来就基本上没问题了购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？ 购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？ 各位知道达人、业内专家，小女子先谢了！ 看上一套二手的房子，150平，但是房产证还没下来，开发商承诺一年半以内发证。请问一下： 1、如果现在购买，手续怎样办没有风险， （没通过中介） 。 2、我和房东各需要出什么费用。 （另：房东的购房契税、维修基金、物业费已经交了） 。 请回答的越详细越好。再次谢过！ 金币不多，全部奉上。 问题补充： 问题补充： 山东省 聊城地区的 商品房 房东是个人 去开发商那里改购房发票和合同，契税的发票需要改到我的名下吗？再办房产证的时候，还需要 缴纳什么费用吗？ 最佳答案现在购买1:全款：全款购买的话，从开发商那里改地单。也就是说将来房本直接下到您的名下。 缴纳的税费：肯定没有满五年了，150平米的属于非普通住宅。契税3%，个税：税费计算方法一、 营业税：1%。营业税：5.5%。 因各地不一，您最好是去当地的《有信誉中介公司》询问一下。 最好是别贷款，别签订二手房购房合同，因为这样的话，您的钱就没谱了，就要等到房产证下来 之后才能过户，在这期间如果房东违约或者是房价疯涨担心就会出现了。买卖未取得产权证的房屋，合同有效吗？要注意什么？很多二手房买卖交易中，卖方往往在还未取得产权证的情况下就转手把房子卖了。而按我国法律规定，房屋所有权以 登记为准认定，卖方未取得房产证，也就是说卖方还未取得房屋所有权。这种情况下，双方的买 卖合同有效吗？ 《城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。据此，在前 些年的司法实践中，各地法院对这类案件，有很多是认定房屋买卖合同无效的。 近些年，对于民事合同，司法实践中更加注重尊重双方当事人意愿，基于此点原因，在适用法律 时往往有所突破。对于在未取得房屋产权证时所签订的房屋买卖合同，在一定情况不少地区的法 院以各种理由认定为有效。 比如前几年上海高院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就把暂未取得产权证的 房屋买卖理解为债权转让，认可其有效性。 那么在现在北京的审判实践中，对于尚未取得产权证的房屋买卖行为，是如何处理的呢？ 如果卖方与与开发商签订了商品房买卖合同，只是暂时没有取得房屋所有权证，将来可能取得产 权证、 获得房屋所有权， 法院不会仅以卖方在签订合同时未取得房屋所权为由认定买卖合同无效。当然，购买和出售暂未取得产权证的房屋风险还是相对比较大的，因为卖方可能因为各种原因而 无法在预期的时间内办理下产权证， 如果出现这种情况， 就会出现买卖双方无法按预期完成交易， 很容易发生争议。 在审判实践中，如果出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房 屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。 针对上述司法实践，北京杨文战律师给您以下建议： 1、 暂未取得房屋所有权证的房产交易风险较大，购买或出售请谨慎。 2、 如果要交易此类房产，双方对该房相关背景多方了解，对何时能取得产权证要有认知，对不 能按期取得产权证的可能要有预期。 3、 对买方而言，减少风险要从两方面入手：一是在取得产权证前，尽量少交房款；二是应先取 得房屋的使用权、控制权。 4、 对买方而言，要让卖方明确承诺卖方取得产权证的时间、把房产过户给买方的时间，并约定 适当的违约金标准。 5、 考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，以避免房价大 幅波动时，对方违约。 6、 要考虑到一段时间以后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交 易资格发生变化后如何处理的问题。其他回答共 1.房产证还没有下来的话，强烈建议改底单，也就是购房合同的名字更改为你购房的名字，相当于你和开发商签订购房合同而没有原房主的事了。不然如果房价涨了原业主反悔的话你是没有任 何办法了 自己去打印一份建委正规合同，确认契税票名字是不是房东本人的（最好去建委确认下） ，找邻居 或者物业人做中间人最好。\ 1、合同是必不可少的。先看看卖房人和开发商的合同有没有漏洞。如问题不大，和卖方人签订 一份附期限的购房合同；一年半后办理过户； 2、然后让卖方人把购房全部手续都给你，由你持有。最好办理一个公证以后办房产证还是办理 过户等手续都委托你本人或你信任的朋友、亲戚，避免以后由此要挟你再要钱； 3、我认为关于什么费用先协商，协商不成按法律规定办理就可以了。不必担心这一块。实践中 一般都约定由购房人出办理房屋过户一切手续。 直接去开发商那里改低档，按一手房手续办理也就是说房东所说的那些费用 没有税费不用通过房管局 问题的关键就是你们去开发商那里看看能不能该抵挡找找熟人送送礼价格你自己定 若不能该抵挡那就麻烦了 ，要走二手房手续，前提还要等房本下来才能交易。 一般买新房都是等到房屋修好 可以缴契税了 那么缴了契税就可以办理房产证了 还有就是你要问开发商还可不可以改名字 房产证办了再过户 和开发商签合同了 除非开发商说可以直接办理你的房产证这个最重要的是直接办理你的房产证还是说等业主的 反正不是很建议买没房产证的房子 因为业主在缴首付的时候就 签了就改不了的 所以你要因为中间存在一个营业税的问题但是我在想因该不行的现在的合同都是在国土局的网站上打印的问清楚具体情况是怎样的 或者是找个律师做见证 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：要不然没有法律保障的（1） 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证 件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2） 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品 房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约） 。买卖双方通过协商，对 房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后， 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3） 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提 出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续， 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4） 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的 审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的 房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、 经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6） 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材 料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7） 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款 手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准 买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8） 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房 屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不 到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主 还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应 当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的 买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手 续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我 国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府 可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地 的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还 应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住 宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情 况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且 这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国 家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时 应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有 优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠， 且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所 支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所 有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面， 但对于一些细节问题还应约定清楚， 如： 合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面 考虑 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交 钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款 逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行 日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品 及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人以二手房交易为例， 买卖双方达成购买协议后， 买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金， 并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全 部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨 给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程 ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理 参1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件, 包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、 如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的 必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、 产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式 三份的房屋买卖合同。 真实详尽二手房源 购房必备实用典籍典 全国化业务帮您忙 蓝岸装修改 变生活。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申 请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产 权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批 权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 现在北京市已取消了交易过程中的房地产 卖契,即大家所俗称的“白契” 。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经 济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移 送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手 续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的 贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买 卖合同全部履行完毕。 下面简单介绍一下商品房、经济适用房、危改回迁房、法院查封或拍卖的房屋过户程序方面的规 定。 一、商品房交易过户手续。 办理商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看,都是最简单的,但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂,涉及到几类商品房的过户,对卖方来说如刚签完合同未入 住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办 房产证的等;对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房 的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成,有些交易方式是不合法的,有些交易不被房屋交 易管理部门批准。举例来说,如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房 产证的这些情况下买卖双方签订的合同是无效合同(前文已有论述,请参照);如卖方贷款买房,房产 证已办理,但抵押未解除,卖方自己无力一次性清偿银行贷款,不能解除银行对房屋产权的抵押,因 此也不能办理过户;再比如买方欲通过贷款买房,但卖方也是通过贷款买的房,未还清银行贷款,房 屋正处在抵押状态,无法办理过户,买方也无法申请贷款,通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款 银行又不同意,又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭(跨行转按揭),这种情况也办 不了过户手续。根据市场需求,针对类似于第三种情况,一些大的房屋中介机构或股份制银行提供 一种跨行转按揭业务,以利于买卖双方的交易能顺利进行。 商品房过户具体的程序为: 1、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押,买方不通过贷款的方式支付房款,则卖方持房屋 所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明,买卖双方的房屋买卖合同及申请 房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请,工作人员核验身份后要求在相关过户文件 上签字,然后出具交纳税费的凭证,双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证 通知单,一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证,有些区县对某些类过户当天即可 取证。(某些区县的交易过程有些不同,交易时不交税,是在领取房屋所有权证时再交纳税费,然后才 发证)。如买方通过贷款方式支付房款,则与买卖双方的过户无关,交易中心不审查双方房款的支付 及流向,但银行以房屋所有权证完全完成变更登记为准作为向买方放款的依据。 在办理二手商品房 交易时,房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”,交易主管部门收缴的证件有:1)、房屋所有权 证原件;2)、房屋买卖合同;3)、卖方身份证复印件(核验原件);4)、买方身份证明(核验原件)。买方 是本市个人留存身份证复印件,外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件,军人留 存**复印件,外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;5)、 房 屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。 2、如卖方的房屋未还清银行贷款,房屋所有权证处在抵押状态,则买卖双方必须通过第三方垫资的 方式,先将卖方的房屋所有权证解除抵押,然后再办理过户手续。 二、已购经济适用房上市交易手续。 经济适用住房在交易时有一些政策性的限制,在五年之内(以填发日期或契税缴纳日期为准)是禁止 转让的,如转让必须是购买原价,且买方符合经济适用住房购买资格,买方需到住房开发办公室办理 审批,然后才能交易。 五年之后交易卖方要补交土地出让金。 其它交易过户手续与商品房基本相同。 已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件为:1)、卖方填《已购公有住房和经济适用房上市 出售申请确认表》;2)、买卖双方提交身份材料:3)、与原产权单位买卖契约;4)、房屋所有权证;5)、 房屋所有权证附图、登记表复印件(证中无图的除外、登记表不复印原产权人);6)、买卖双方合同一式三份。 三、房改房(含危改房)的过户手续。 房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房 需出售时原来需要单位审批,现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时 因原售房单位有6%的产权,因些该房屋属于共有产权,需共有权人同意出售方能上市交易。央产权 的房屋必须经过“在京**国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交: 房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。 对于危改回迁房的更名程序大致为:原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋,到拆迁办公室办理相 关的放弃回迁房屋的手续,拆迁办将买方变更为被拆迁安置人,与开发企业签订回迁安置协议,拆迁 办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。这种过户程序 笔者在前文中提到过,应属于一种权利义务的转让,因此属于合法行为。 四、法院查封拍卖房屋的过户程序。法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知 书到房屋行政主管部门办理登记手续,登记完成后才能再次上市出售。 登记时个人提供的身份证明 与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位,则境内单位与境外单位不同,境内单位提供法人 营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件;法人的授权委托书、法人的身份证 复印件,受托人的身份证原件复印件;境外单位(含港澳台)提供:法人或其他组织的商业登记证、 注册 证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份 证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;还应提供测绘图、表。 对于房屋继承、房屋赠与、房屋分割(析产)、夫妻更名、已购公房改为商品房、房屋交换、遗失 补证登记等手续问题,本文不涉及,如有疑问,请与本文作者联系。本文以北京地区的房屋交易过户 手续为例,各地的房屋交易管理部门对过户程序规定有些不同,但基本一致,请读者参考。 1、 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括 房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、 如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的 必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、 产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式 三份的房屋买卖合同。 真实详尽二手房源 购房必备实用典籍典 全国化业务帮您忙 蓝岸装修改 变生活。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申 请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产 权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批 权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 现在北京市已取消了交易过程中的房地产 卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经 济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手 续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的 贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买 卖合同全部履行完毕。 下面简单介绍一下商品房、经济适用房、危改回迁房、法院查封或拍卖的房屋过户程序方面的规 定。 一、商品房交易过户手续。 办理商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看,都是最简单的,但经济活动的复杂性导致在实 践过程当中商品房的交易过程及其复杂,涉及到几类商品房的过户,对卖方来说如刚签完合同未入 住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办 房产证的等;对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房 的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成,有些交易方式是不合法的,有些交易不被房屋交 易管理部门批准。举例来说,如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房 产证的这些情况下买卖双方签订的合同是无效合同(前文已有论述,请参照);如卖方贷款买房,房产 证已办理,但抵押未解除,卖方自己无力一次性清偿银行贷款,不能解除银行对房屋产权的抵押,因 此也不能办理过户;再比如买方欲通过贷款买房,但卖方也是通过贷款买的房,未还清银行贷款,房 屋正处在抵押状态,无法办理过户,买方也无法申请贷款,通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款 银行又不同意,又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭(跨行转按揭),这种情况也办 不了过户手续。根据市场需求,针对类似于第三种情况,一些大的房屋中介机构或股份制银行提供 一种跨行转按揭业务,以利于买卖双方的交易能顺利进行。 商品房过户具体的程序为: 1、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押,买方不通过贷款的方式支付房款,则卖方持房屋 所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明,买卖双方的房屋买卖合同及申请 房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请,工作人员核验身份后要求在相关过户文件 上签字,然后出具交纳税费的凭证,双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证 通知单,一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证,有些区县对某些类过户当天即可 取证。(某些区县的交易过程有些不同,交易时不交税,是在领取房屋所有权证时再交纳税费,然后才 发证)。如买方通过贷款方式支付房款,则与买卖双方的过户无关,交易中心不审查双方房款的支付 及流向,但银行以房屋所有权证完全完成变更登记为准作为向买方放款的依据。 在办理二手商品房 交易时,房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”,交易主管部门收缴的证件有:1)、房屋所有权 证原件;2)、房屋买卖合同;3)、卖方身份证复印件(核验原件);4)、买方身份证明(核验原件)。买方 是本市个人留存身份证复印件,外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件,军人留 存**复印件,外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;5)、 房 屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。 2、如卖方的房屋未还清银行贷款,房屋所有权证处在抵押状态,则买卖双方必须通过第三方垫资的 方式,先将卖方的房屋所有权证解除抵押,然后再办理过户手续。 二、已购经济适用房上市交易手续。 经济适用住房在交易时有一些政策性的限制,在五年之内(以填发日期或契税缴纳日期为准)是禁止 转让的,如转让必须是购买原价,且买方符合经济适用住房购买资格,买方需到住房开发办公室办理 审批,然后才能交易。 五年之后交易卖方要补交土地出让金。 其它交易过户手续与商品房基本相同。已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件为:1)、卖方填《已购公有住房和经济适用房上市 出售申请确认表》;2)、买卖双方提交身份材料:3)、与原产权单位买卖契约;4)、房屋所有权证;5)、 房屋所有权证附图、登记表复印件(证中无图的除外、登记表不复印原产权人);6)、买卖双方合同 一式三份。 三、房改房(含危改房)的过户手续。 房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房 需出售时原来需要单位审批,现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时 因原售房单位有6%的产权,因些该房屋属于共有产权,需共有权人同意出售方能上市交易。央产权 的房屋必须经过“在京**国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交: 房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。 对于危改回迁房的更名程序大致为:原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋,到拆迁办公室办理相 关的放弃回迁房屋的手续,拆迁办将买方变更为被拆迁安置人,与开发企业签订回迁安置协议,拆迁 办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。这种过户程序 笔者在前文中提到过,应属于一种权利义务的转让,因此属于合法行为。 四、法院查封拍卖房屋的过户程序。法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知 书到房屋行政主管部门办理登记手续,登记完成后才能再次上市出售。 登记时个人提供的身份证明 与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位,则境内单位与境外单位不同,境内单位提供法人 营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件;法人的授权委托书、法人的身份证 复印件,受托人的身份证原件复印件;境外单位(含港澳台)提供:法人或其他组织的商业登记证、 注册 证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份 证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;还应提供测绘图、表。 对于房屋继承、房屋赠与、房屋分割(析产)、夫妻更名、已购公房改为商品房、房屋交换、遗失 补证登记等手续问题,本文不涉及,如有疑问,请与本文作者联系。本文以北京地区的房屋交易过户 手续为例,各地的房屋交易管理部门对过户程序规定有些不同,但基本一致,请读者参考。最新房屋买卖注意事项收集整理意事项： 1、 会所同时使用。否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房 屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银 行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补 充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已 付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝 对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权 登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足； 超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定 面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人； 绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、 商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可 证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我 方保留权利。 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产 商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了 解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规 划许可证》 经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的， ， 通过看此证和查规划并 不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有 土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一 样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏 事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷 实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给 买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府， 和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政 府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府 负责。 目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记， 银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住 环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等 条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入 住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有 得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得 后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受 人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与 其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过 户手续， 而不注意是否存在租赁时， 买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成 立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引 起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用， 政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应 注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受 人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁， 或者房屋附近要建高层 住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解 详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制， 而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖 合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转 让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时， 单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖 欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部 承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受 人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行 发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面， 但对于一些细节问题还应约定清楚， 如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题 均应全面考虑。 2、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1） 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法 的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2） 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是 商品房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约） 。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成 一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3） 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部 门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理 过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上 市交易。 （4） 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设 定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易 过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁 房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6） 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交 易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7） 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理 贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度， 然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一 次性发放。 （8） 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的 首先要了解开发商的五证，这是对你产权的保障，没这些你什么都不用去了解了。开发商实 力很重要。 1.建设用地规划许可证 2.建设工程规划许可证 3.建设工程施工许可证4.国有土地使用证 5. 商品房预售许可证 房地产业有句名言,“第一是地段,第二是地段，第三还是地段。 地段好，将来房产增值快。 （这些包括交通，购物，银行，学校，政府未来的规划等等） 接下来就是朝向，楼层，户型等等了。 阳台朝南最好，朝北终日不见阳光。 第一层最脏最暗，顶层夏天热，有可能漏水。 （看质量） 我对户型的要求就是进门别对厕所。我很反感。风水也不好。 二手房要经过的程序： 买卖双方签订购买二手房协议，并支付首期房款（3成） ，买卖双方的身份证、婚姻证明、户 口、购买合同，夫妻同意卖房屋的授权书、卖方房屋的产权（未过户的房权证、土地方）及 房屋评估报告，银行按揭中介担保等 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是 房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房 屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法 性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建 设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经 确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发 商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市 开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证 明） 此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下， 。 从而保证 商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使 用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可 证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他 面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管 理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统 一的规定，当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件， 如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的 责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一） 现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设 施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款 性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包 租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性 质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖 合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺 和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面 积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%） ，据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当 在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部 分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产 权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地 产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指 《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许 、 、 、 可证》 （也叫建设工程开工证）《商品房销售预售许可证》 、 ；“二书”是指《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》 ，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规 划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以 后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对 每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的 做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进 得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、 后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递 给开发商并让其签收， 以免留下后患。 或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼 房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收 楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 以便日后出现质量问题时按约维修。 和 ， 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作 出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成 大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 。 按照有关规定， 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开 发商有没有这张《备案表》 ，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。 《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发 展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》 ，做一个 事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清 洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的 资质，是否具备您要求的管理标准。 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或 区局直属测绘队出具的《竣工实测表》 ，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以 签收《房屋验收单》了。在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二 书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许 、 可证》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建设工程施工许可证》 (建设工程开工证)、 《商品房销售(预 售)许可证》 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》 。 ， 两者表明所购房屋属合法交易范畴。 “二书”是指 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 和 。 如果不是大的开发商弄的房子 可能是个人卖的房子 我应该注意点什么:1、是否能过户、土 地是划拨的还是出让的，过户要什么费用（土地性质不费用不同）2、房屋使用年限，房屋质 量问题，是框架结构还是砖混结构（框架结构造价高点，也有利于房屋布局重新设计，砖混 的不可拆承重墙） 。商贷所需材料及流程 贷款条件 1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人； 2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁； 3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。 贷款成数 1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，最高不超过购房合同总价的80%； 2、 商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%； 贷款期限 1、 个人住房贷款最长期限为30年； 2、 个人商业用房贷款最长期限为10年； 贷款利率 1、 个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%；2、 个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%； 3、 本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于次年1月1日开始，执行新的利率。 还款方法 1、 等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息； 2、 等额本金还款法（递减） ：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减； 二、借款人需提供材料（用 A4纸复印） 1、 身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份； 2、 户口本双方原件及复印件2份（首页、户主页、本人页） 3、 （1）结婚证原件及复印件2份（照片页、内容页） （2）未婚提供单身证明原件及复印件2份（户口所在区民政部门开具） （3）离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份； 4、 双方收入证明原件及复印件1份 注：私营业者提供营业执照副本复印件2份（必须经过当年年检） 近三个月纳税证明复印件2份； 也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等） 5、首付款发票原件及复印件2份 三、 开发商提供材料 1、 普通购房合同3份； 2、 预售许可证3份； 3、 门牌审批表3份； 4、 企业法人营业执照副本1份； 5、 备案合同1份； 四、 客户签字及按手印 1、 谈话笔录1份 2、 借款申请书2份 3、 收入证明(双方)1份 4、 借款合同6份 5、 抵押表4份 6、 声明2份 五、 收各项费用 1、 契税：总房款×1.5%（144m2以上含144 m2、单价5680元/ m2以上含5680元按4%计算） （交财政局） 2、 维修基金：面积×%（2300元以上按2300元计算） 总房款×2.5%（2300元以下） （交房产局）3、 房证及抵押：480元(抵押费:住宅200元,网点:贷款额×1.5‰,房证80元,他项证80元,查 档100元,表20元) （交房产局） 4、 保险：贷款额×贷款年限×费率（0.6‰） （交保险公司） 5、 公证：贷款额×1‰ （交公证处） 6、 律师费：600元（住宅） ，800元（商铺、网点) 注：代收代缴，多退少补 五、借款合同6份开发商盖章 六、上报银行提供材料（用 A4纸复印） （一）上报信贷员 1、普通购房合同1份； 2、谈话笔录1份； 3、借款申请书1份； 4、身份证双方复印件借款人1份，配偶1份； 5、户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页） 6、 （1）结婚证复印件1份（照片页、内容页） （2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具） 、单身声明1份 （3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 1、 双方收入证明原件及复印件1份 注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检） 近三个月纳税证明复印件1份； 也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份 8、首付款发票复印件1份 9、预售许可证1份； 10、门牌审批表1份； 11、企业法人营业执照副本1份； （二）银行存档用备份 1、 普通购房合同1份； 2、 借款申请书1份； 3、 身份证双方复印件借款人1份，配偶1份； 4、 户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页） 5、 （1）结婚证复印件1份（照片页、内容页） （2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具） 、单身声明1份（3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 6、双方收入证明原件及复印件1份 注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检） 近三个月纳税证明复印件1份； 也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份 7、首付款发票复印件1份； 七、打借款合同6份、代开存折 八、省行审批回来后，借款合同6份、抵押表4份、核实单1份盖公章、法人章 九、送房产大厦抵押 1、 备案合同1份； 2、 普通合同1份； 3、 借款人身份证复印件1份； 4、 预售许可证1份； 5、 门牌审批表1份； 6、 抵押表4份； 7、 核实单1份； 8、 借款合同1份； 注：备案合同1份（返回单位） 批复2份 抵押表4份 十、抵押批复回来后送银行放款 1、 抵押批复原件2份及复印件2份； 2、 抵押表4份； 3、 存折及借款合同2份取回 十一、返借款合同、存折 1、借款合同1份返回单位 2、存折、借款合同1份返客户 十二、交契税 1、 备案合同1份 2、 结算或预收发票原件1份 3、 借款人身份证复印件1份 4、 准住通知单原件1份 注：以发票或备案合同日期在前为准90日之内 十三、交维修基金 1、 备案合同1份 2、 结算或预收发票原件1份3、 维修资金专用收据1份（2―6联，物业公司开具） 十四、办房产证 1、 沈阳市私有房屋产权登记申请表1份（5楼23号窗口取表） 2、 备案合同1份 3、 借款人身份证复印件1份 4、 契税第4联原件1份 5、 维修基金第5联原件1份 6、 结算发票原件1份 7、 准住通知单原件1份 8、 预售许可证复印件1份 9、 门牌审批表复印件1份 10、委托书或代办证明1份（由开发商开具，盖公章、法人章） 11、代办人拿身份证原件及复印件1份十五、办他项权力证1、 抵押批复原件2份 2、 抵押表原件4张（背面按房证填写） 3、 借款合同1份 4、 房证原件及复印件2份（首页、内容页、图页） 5、 借款人身份证复印件1张 6、 结算发票复印件1份 交钱时要注意收据上每笔金额的用途（如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等）要一一 写明。 2、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写，各项违约责任的赔付条件，交付时房屋的达标要求包括内墙、 地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。 3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。 面积涨缩不能超出3％。 超3％以内买方按买房时单价据实补付给开发商； 缩3％以内开发商按买房时单价的双倍赔 付给买方；面积误差不管涨缩买方都可以要求退房，3％以内按银行同期活期利息退款。 若买期房,首先要看下'五证':房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》 、 、 《建设工 程开工证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》 、 ，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员 会核发， 《开工证》由市建委核发， 《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 还需考查: 1．楼盘品性，即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在配置的多少及好坏，楼盘的朝向和环境，楼盘户型 设计是否合理等。 2．楼盘质量，即建筑物的质量。大致有建材质量、装潢质量、楼盘新旧程度。对于大多数消费者来说，对楼盘质 量好坏较难清楚地把握，但有时可根据个人经验进行推测。要认真仔细地察看天花板是否潮湿，日后就很可能会 渗水，还要认真察看卫生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。 签订合同 签订合同可不是一件轻松的事，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。 另外，签合同时有许多易发生纠纷 的问题： 1．您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本；2．对于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝对不能签，无论对方给出的条件有多优惠； 3．签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主要内容，如：转让当事人的姓名或者名称、住所； 4．土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限； 5．房地产的规划使用性质； 6．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 7．房地产的价格、支付方式和期限； 8．房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。 由于正式购房合同有时不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议。有 些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有 些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿 原则。 房款税费 现行的房款支付方式分为如下3种：一次性付款、分期付款、按揭付款。贷款种类主要分为3种：商业贷款、公积 金贷款、组合贷款。 税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，购买房产时涉及到的税共有8种： 1．营业税； 2．城市建设维护税； 3．教育费附加； 4．固定资产投资方向调节税； 5．房产税； 6．印花税，由税务局按房价的0.05%收取； 7．城镇土地使用税和契税，一般为房价的4%； 8．个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。 权证手续 房屋土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，市房地局应当受理登记申请之日起30日内作出 准予登记的决定，颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、县房地局的房政科领取房地产权证。 另外，还有4个方面也不能忽视。 1．地产开发商建造的房子，产权是属房产商的，出售给购房人后，必须办理房屋产权转移的有关手续； 2．还应到交易中心查看自己所购房屋是否被房产商抵押给银行，以免出现其它问题； 3．如有必要，建议您用办理公证手续的法律形式，保护自己的合法权益； 4．还需办理房屋保险手续，但保险一般由贷款银行代办，手续比较简便； 房屋交付 您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物 业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如发现问题，尽可能将所有问题--列出，通知房地产商限期整改。 验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家 人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。 通常情况下，房屋验收合格的条件有如下几条： 1．房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。 2．凡竣工的工程，一般须做到&五通一平&。 3．高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。 4．高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。 5．高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 6．房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。 人一辈子买房的机会不多，也说不上有太多的经验。大部分买房者缺少专业法律知识，买房时没有注意各类文件，直到发生纠纷，才发现有很多对自己不利之处。这种情况下，要想避免麻烦，规避风险，就只能靠谨慎谨慎再谨 慎了。王律师建议您，买房之前多了解相关信息，凡事不要为了省麻烦而操作不规范。遇到吃不准的事情，先咨 询律师，不能凭借自己的直觉和经验而轻举妄动。一个名字签下去，就是几十万的事情，半辈子的心血可能就付 诸东流了。 买房对您来说再陌生，只要注意以下事项，谨慎行事，风险就会大大较少。 第一，看合同看表述是否规范，是否符合法律要求。比如，“订金”与“定金”在法律上的意义就不同。很多开 发商会选择“订金”的表述，这是不适用双倍返还罚则的，也就是说，如果开发商违约，不需要双倍返还。如果 此时合同约定的违约金较低，那么开发商违约的成本就很低，合同对其没有约束力。而“定金”是法律上的规范 表述，收受定金方出现违约情况时，需要双倍返还。 第二，看合同条款约定是否明确。如果约定不明确，合同的履行标准很难界定，开发商或者卖方（个人房产交易） 极有可能利用这些漏洞侵害买方权益，同时不承担违约责任。另，根据《合同法》约定，如果约定不明确，致使 合同无法履行的，是可以解除合同的。很多开发商和卖方因为以上原因，没有违约成本或违约成本很低，在出现 有利可图的情况时，就会选择违约。比如，房价上涨，另卖他人可获得更多利润。 什么样的条款才算明确？一般来说，房产过户时间要明确到具体日期或可明确到日期的时间段。哪些情况属于违 约情形，要确定。除了定金，要同时约定违约责任，一般为交易价格的20%。 第三，看住房产证，特别是在个人之间的房屋买卖中，要特别注意这方面的信息。看房产是否属于卖方，是否处 于抵押状态等。 要在合同中载明，在合同签定多少日之内要将房产过户，或等房产竣工后多少日要办理房产证手续。把条款明确 化，以便有明确的履行标准。一旦超过该日期，则可认定为违约。买方不会处于任由卖方摆布的境地。 第四，产生纠纷之后，如何维权。 很多买房者，认为违约责任也就那么一两万块，而不去选择找律师，凭着自己的一点对法律的理解和社会经验， 就去出庭了。其实，对绝大多数人来说，这是一个因小失大的选择。 举个例子： 深圳开放商提供的合同， 违约金一般是合同总价款的千分之几。 假设一套房子一百平米， 房子涨了1000 元/平米，一套房子就涨了10万元。如果原来这套房子卖100万元，对于开发商来说，除了支付买方一万元违约金， 支付律师一万至两万的律师费，开发商还可以赚7万元。一个小区上千户，开发商可以赚到千万以上。这个利益驱 动下，开发商会选择违约。 很多买房者认为违约金涉及的金额不高，就自己出庭，拿一万左右的违约金。但其实通过律师的话，买房者可以 得到更多赔偿。因为根据法律的规定，违约责任的承担不是死板的。不是约定千分之一就是千分之一，不是一成 不变的。违约责任可根据买房者的实际损失来比照，如果违约金只有五万，而实际损失有十万，那么法院会判决 按照二十万进行赔偿。如果你的损失只有一万，那么法官会适当减少违约金。增一万是增加，增加十万也是增加， 减一万是减，减三万也是减，这取决于法官的裁量权。一般来说，守约方总是可以从中赚到一笔钱的。如果买方 简单地依照合同去索取违约金，那么得到的赔偿会较少。选择律师，为你争取更多的赔偿，律师会给你专业的建 议，千万不要省小钱，而丢大钱，任由房地产开发商的摆布，还觉得自己做了一个无比明智的决定。当然买方可 以要求法院判决要求房地产商继续履行，但是能否实现买到房的目的，很难说。况且，在没有申请财产保全的情 况下，卖家随时可以把房产卖给其他人。因此，我们建议直接要去违约金。 二手房收房注意事项有哪些？ 二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节， 从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现 卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部 分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下问 题： (1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水 费账单收据。(2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时 保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施 费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约 定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是 两根线路，是普通电话线还是 ISDN 电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外 申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止 到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 (6)协助有线电