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—尔湾市Irvine位于南加州橙县，地处大洛杉矶地区的东南部，距离洛杉矶市中心约1小时车程。 尔湾市成立于1971年，占地约170平方公里,。总人口约24万，其中将近40%的居民为亚裔。
尔湾的公立教育系统多次荣获全美及加州最佳教育系统。
最新加州学术表现指数显示，尔湾市公立学校学生的API平均分达到921分。除一小部分学校被划入塔斯汀联合学区外，尔湾市隶属于尔湾联合学区。辖区内学校荣获加州杰出学校称号48次，荣获全美蓝丝带学校称号13次。
一、尔湾概况
如今，在许多人眼中，尔湾已经成为“最终目的地”。那里不仅拥有加州出名的阳光，还有富于创业精神的商业环境，尔湾完善的政府管理与服务，同时，加州大学尔湾分校等优秀学府就坐落于此。
《24/7华尔街》审查100个美国最大的城市，考虑各种因素，包括该地区的经济，就业市场，犯罪水平，人口福利等。评选出2013年，全美国经营最好的大城市结果产生加州.最好的是加州橙县的尔湾(Irvine)。
尔湾位于美国加州南部，洛杉矶东南的尔湾市拥有17万人口，其中将近30%的居民为亚裔。
二、尔湾房价
在美国次贷危机发生之时，尔湾房价非常“靠谱”，顶住了重重压力！
上图是尔湾年近15年的三房、四房以及所有户型的房产销售价格走势，可以看出在年全球金融危机时期尔湾房价出现过大幅下跌，直至2012年开始稳步复苏至今，整个尔湾地区的房产市场没有出现过房价大起大落，属于较为健康的地区市场。
三、尔湾销量孟猛增，月租金是全美平均值近3倍
我们之所以选取了销售套数这个数据，可以从几方面来理解
其一，尔湾是一个非常高活跃的市场，常年的销售套数保持在500-1000套
其二，我们可以看出，尽管尔湾房产的销售曲线是波动的，但是总体来看还是非常好的，总体还是稳步上升的！
四、高质量教学，让孩子顺利升学
尔湾学区高中生毕业后96%都进入大学继续生造。也就是说，你滴邻居，你邻居滴孩纸都起码是本科学历。三字经中曾说过“昔孟母，择邻处”。
孟母为了给孟子从小创造好的受教育环境，不停的搬迁选择邻居。古人用这个例子充分说明了一个好的外在环境对于子女教育的作用。
孟母后来把家搬到了好学校附近，让儿子也能看看那些出入的教授、学生的行为举止谈吐，耳濡目染，对于子女的成长来说，是非常有好处的。尔湾，就为你的孩子创造了这样一个优越的条件。
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尔湾Irvine房产信息大全 尔湾各小区简介 {原创不定期更新,谢绝转载}
尔湾Laguna Altura豪华社区社区介绍（原创）社区简介：Laguna Altura警卫社区的房屋建于2011年至2014年之间，总占地面积0.3平方公里。坐落在405高速公路和133高速公路的交界处南端。毗邻正在热卖的豪华新楼盘Hidden Canyon幽秘谷。建筑面积从1613平方英尺的三房到3123平方英尺的五房。有四个子小区共596户居所，Detached Condo分离式联排别墅(实际上就是独立别墅，因为建筑本身是独立的，但中庭及走道等区域是跟邻居共用;由HOA统一维护管理；院落较小；房价相对较低）价格约$85万左右，SFH独栋住宅平均价大概$180万美元左右。豪华设施包括一个度假风格的游泳池和水疗中心，烧烤，私人会所和三个大型公园。学区概况：中小学均屡获殊荣，提供最优质教育资源。小学：Alderwood (API成绩949)中学：Rancho San Joaquin (API成绩958)高中：University High (API成绩913)社区附近也有顶尖杰出的私立学校：Sage Hill High SchoolCrean Lutheran High SchoolMater Dei High SchoolTarbut V’TorahCommunity Day SchoolHeritage Christian SchoolLePort School Irvine Spectrum 周边环境：小区位处尔湾地区最大的拉古纳海岸野生公园（Laguna Coast Wilderness Park）北坡，视野开阔，城市风情和自然风光尽收眼底。Irvine市内最大的Spectrum光谱购物中心近在咫尺,Spectrum囊括各种受欢迎的大型旗舰店丶高级零售品牌丶佳肴美馔和娱乐选择。往Laguna Beach7分钟车程，John Wayne机场只需数十分钟，向北行20分钟便可到达加州最大购物中心South Coast Plaza，向南行40分钟即抵圣地亚哥。毗邻众多知名企业：Verizon无线网络公司丶Allergan丶Broadcom丶Irvine Spectrum 和 Kaiser Permanente等，提供的大量就业机会，更增加此区域的投资吸引力和旺盛人气。出则车门繁华，入则静藏于内。绿荫葱葱，建筑犹如生长在大自然当中，享受别样舒心情趣生活联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
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george林炳锜 - 推荐的房源信息
我们在微信公众号上几期文章介绍的尔湾新房源，有朋友留言说在选择新房还是二手房上好纠结。那么，究竟新房和二手房两者之间都有些什么区别呢?从客观上来分析：新房丶二手房各有优劣，最重要的是看自己从哪个角度去看。本文就此一一列出，分析并展开探讨以供朋友们参考。新房优势：1.大部分新建楼盘外观都比较新颖美观；室内布局也比较合理，符合现代人的居住理念。现如今尔湾的建商为了迎合华人买家的生活习惯，很多新建社区都有考虑到华人买家的饮食习惯，可以选择带炒锅的户型等选择。也遵循风水原则，比如前门不对楼梯或后门；另外在交完定金后，可以让建商根据自己的喜好意愿在建材或装潢上去做相应的Upgrade。2.社区环境好，现在新房物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境大量的公园及步行道。社区配套设施新颖科学，各方面都较为完善。3.尔湾的新房越来越环保，大量使用节能型材料,不仅节省能源消耗的资金且降低环境影响。随着电脑，家庭媒体中心，环绕声和其他现代化的便利设施的使用，新房子更加智能化。 4.建商可以提供有限保修warranty。在一段时间内保修范围通常包括新设备丶地毯丶家电和整体建筑物的维修。 二手房优势：1.二手房的价格较新房更趋于多元化，议价空间大；(而建商看准了国人对新房的钟爱，每期新房推出价格也水涨船高)。另外房税Property Tax，HOA社区管理费，还有Mello-Roos tax(额外的地产附加税)也较便宜。2.二手房都是经过了多年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，墙面裂痕什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解小区及房子的状况。尔湾的老房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。3.学区的API可以查出来，口碑优劣也能打听到，以便于望子成龙的家长们在择校时考量。4.另外二手房院子大（尔湾新房院子大多狭小已是共识）而且多已做好绿化，所以也省却此笔大的开销。5.房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套设施，如：超市，购物中心，医院，学校等的，日常生活很方便。6.你可以选择和什么样的人做邻居。买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察周边都住些什么人，有利于给自己特别是孩子选择一个健康合适的生活环境。
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Irvine Pacific(尔湾太平洋公司)位于尔湾北部最新力作！Eastwood Village乡村住宅的六个社区，将于2016年初亮相。「最受关注总体规划社区」内的大型社区，Eastwood Village内六个全新不同的社区有多种不同类型的房屋，由联排别墅和单层单位到独立屋。在这里能找到数十年前精心计划的生活方式丶正与今天的购屋人士产生共鸣。这些最新尔湾乡村住宅，将会提供住户更接近大自然的宽敞公园及无限风光的小径，均可通往屋村中心。家庭成员可步行去将在2017年秋季开放的全新小学，进足球场或网球场及在尤加利树下野餐。这些社区是为追求精美生活环境的家庭而设，均连接到步行大道丶大型游乐设施公园及通往Jeffrey户外步行径的地下通道。闲暇时分漫步在the Grand Trellis 公园里欣赏壮观的Silk Floss Tree(丝绵树)，被笼罩在大自然中无休止烂漫的风景里。Eastwood Village东木村——这个尔湾开创性精心设计的新家园即将开盘，在这里你会找到一处完美的地方来开始建设精彩的未来。Eastwood Village有如下六个社区：1.Avalon，从呎，2卧2浴2.Helena，从呎，3卧2.5浴3.Petaluma，从呎，3卧2.5浴4.Marin，从呎，3卧2.5浴5.Belevedere，从呎，4卧3浴6.Piedmont，从呎，4卧3浴
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卓越的地理位置龟岩山社区位于405高速南端，东邻UCI，西接Shady Canyon林荫谷，是尔湾最富影响力的富豪社区之一。而因与Bommer峡谷735英亩的自然保护区隔空相望，自然环境无以伦比。该区域是70年代由尔湾公司统一规划开放的设区之一，以山间一座形似海龟的石块而得名，至今已有近40年的历史。茂密的丛林植被阻绝了外界的交通噪音，是一个闹中取静的世外桃源。环境得天独厚，街道疏落有致。公园密布，浓荫蔽日 。充盈着怡人的鸟语花香,清新的大自然空气。区域内独栋住宅或公寓风格各异：法式，西班牙式，英国乡村，和意大利式等建筑共有近4000户。公寓平均价在85万美金，独栋屋平均在180万美元左右。社区业主大多为社会名流：知名教授，著名医生及商界精英等，具有较高的教育水平及坚实的经济基础，人文环境优越。居民们享受着世外桃源般生活环境的同时也享受着社区先进的公共设施：大型娱乐会所，先进的健身器材，奥林匹克游泳池，儿童乐园。怡人的自然环境龟岩山以山顶为圆心，四条小道从山脚下盘旋而上直至顶端。房屋依地形地势而建，蜿蜒曲折，结合周边自然生态丶充分利用山水资源。在规划布局上确保了景观最大化，居民们闲暇之余一推窗，即能看到屋外或山峦起伏峻岭或城市璀璨灯火。而西南侧被世界一流的草莓农场Strawberry Farms高尔夫球场环伺，多层果岭18洞的标准场地适合不同水平的玩家在此练习。球道设计与原有地形地貌贴切融合，无论球手身处何处，映入眼帘的都是一幅栩栩如生丶美不胜收的风景画。练习高尔夫以外的时间，您还可以参加俱乐部丰富多彩的娱乐项目，让您的身心，在这个充满浪漫丶悠然的球场上，得到前所未有的舒畅丶怡然……全长2.63英里的龟岩山步道Turtle Rock Trail及临近的9.4英里的Bommer Canyon Trail伯姆峡谷是登山及摄影爱好者的胜地。白日登上山顶，欣赏旖旎峦景。微风轻拂，何等惬意。华灯初上时分，可俯瞰整个尔湾灯火阑珊迷离夜景。成熟的配套设施不过,千万别以为住在山里就一定离城很远，当你享受着惬意自然韵律的同时，都市繁华也能触手可及，20分钟车程商圈内尽揽橙县缤纷斑斓生活:咫尺之距可达尔湾坐标光谱中心Spectrum，10分钟至新港滩时尚岛Fashion Island，15分钟至南海岸购物中心South Coast Plaza。离繁华不远，离自然更近，还多了怡然自得的情调，到此游览过的人，无不由衷得爱上这里。显赫的教育资源屡获殊荣的中小学： 龟岩山小学Turtle Rock Elementary School和博尼塔峡谷小学Bonita Canyon Elementary School，圣华金初中Rancho San Joaquin Middle；特别一提的是所属高中University High大学高中作为全美蓝带学校，在数学和科学教育上成就斐然，每年都有过百名学生参加各项全国竞赛，且暂获优异成绩。在全美最佳公立高中排名中名列前茅。紧邻加州大学尔湾分校UC Irvine及著名私立大学Concordia University康考迪亚大学欧文分校，既拥有浓厚的学术氛围，又可获得大学城商圈的极大便利。这是一个拥有得天独厚地理位置的区域，一个既能够享受现代生活的激情又能够独享清新宁静的世外桃源。任凭岁月更替，四季变换。龟岩山，天赐万亩原生山峦，以生态与人居的完美融合，让您随心享受广阔静谧的生活空间。
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Cypress Village龙柏新村位于尔湾北部，5号与133交界区域，交通方便。2013年开建至今仍有部分新房陆续推出。共有8个分小区,集公寓，康斗和独立屋多样化房型可供选择。公寓是在一到三房， 尺寸范围从1100平方英尺至2,000平方尺。 独立屋三到五间卧室，尺寸范围从2,000平方英尺到2700平方英尺。房屋价格介乎45万至120万美元之间。社区提供的度假风格的设施包括游泳池，水疗中心，公园，游乐场，烧烤区和户外烹饪区和网球场。 Jeffrey Trail开放空间步道为居民提供户外活动娱乐空间。居民可以步行至众多购物和餐饮汇集地Cypress Village中心，而华人喜闻乐见的大华超市也是在步行7~8分钟范围内，尔湾地标——光谱购物中心也在5分钟车程内，地理位置卓越。新建但成绩斐然的杰弗里径中学Jeffrey Trail Middle School和新的龙柏新村小学Cypress Village Elementary School均步行距离,高中则为Irvine High。
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Northpark Square北园广场位于北尔湾的心脏地带，是尔湾公司于1998年左右精心规划建设的铁门社区，占地共155英亩。北园广场社区共有10个子小区，提供度假生活的设施：凉亭喷泉，会所，运动场，共有达5.3英亩的4个社区公园，一个奥林匹克规模的游泳池。附近两个购物广场Northpark Plaza及The Market Place。生活无限便利。学区虽属于Tustin,但非常之优异：小学：Hicks Canyon Elementary，
API 945初中：Orchard Hills Middle School，
API 942高中：Arnold O.Beckman High School，
API 886 此高中分别于2007年/2011年两次被评为加州杰出学校(California Distinguished School)；在2015年被评为加州金丝带学校(GoldRibbon School)小区目前在售的房源既有联排别墅又有独立屋，价格从48万到两百万皆有，符合不同阶层的购房者需求。超高性价比，值得关注！
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【干货】以尔湾为例图文并茂讲解美国房型分类
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尔湾Quail Hills鹌鹑山社区简介：鹌鹑山位于405以南与133高速交界处，出行及其便利。提供13个子小区，约1650家居所，包括822平方英尺舒适经济的康斗和庭院公寓到4786平方英尺富丽堂皇的独栋别墅。有五个社区公园，三个度假式泳池与水疗中心和两个浅水池，进行有氧运动和力量训练设备两个健身中心，儿童游乐区，野餐区及全方位服务的商务中心和会议室等设施。近405高速，交通便利。社区周围设有多个购物娱乐中心（尔湾光谱中心Irvine Spectrum
Center），鹌鹑山购物中心Quail Hill Shopping Center等。该社区的学校从小学中学到高中教育水平都遥遥领先于本州及全国学生水平 。紧邻自然保护区，环境优美，轻松漫步到Quail Hills 购物中心及步道开放空间。郁郁葱葱的绿色植被与周围山麓的壮观景色交相辉映美轮美奂。
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尔湾Oak Creek橡树溪社区简介Oak Creek是建于1999年~2004年之间的总体规划社区，位于尔湾中心地带。占地面积937英亩，共17个分小区，大约由1200独门独院，联排别墅及公寓组成。房价在$30万+美元的一房公寓到单户住宅价格超过$1百万。社区内有IVC尔湾谷学院，所以学生租房需求旺盛。橡树溪提供居民度假风格的设施：小区有五个公园，其中 OAK CREEK COMMUNITY PARK面积将近12英亩，有多个灯光足球场，棒球场，儿童游乐区，篮球场，网球场，遮阳亭，和带有沙坑的大片儿童游乐区，奥林匹克游泳池，水疗池等。著名的OAK CREEK GOLF COURSE橡树溪高尔夫球场是爱好者的天堂。近IRVINE VILLAGE购物广场及SPECTURM CENTER。 低物业费，低管理费，值得关注.
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视频介绍：
2018年美国南加州洛杉矶尔湾介绍，以一个美国房产经纪人的角度带你了解尔湾，投资南加州尔湾必看！尔湾无可厚非是目前华人最热门的区域之一全美最适合人类居住城市五年蝉联全美最安全城市学校大多是加州蓝带和杰出学校这些头衔只不过是凤毛麟角尔湾靠海边近夏天温度相对舒适比洛杉矶内陆低10-15华氏度但是阳光充足环境锻炼户外活动更是全面游泳冲浪、自行车、越野、漫步、棒球、网球等等，甚至滑雪喜欢玩高尔夫球？30分钟的车程范围里可以轻松到达将近20个优质高尔夫球场和会所。有山地的、海岸的，森林的，当然还有社区的。价位有10元的九洞社区球场，到号称无价的私人会所生活也是便利8种亚裔超市各式菜系应有尽有老年人也能愉快的养老最后洛杉矶的科技医疗中心很多企业都在尔湾半导体巨头美国博通Broadcom，西部数据公司WesternDigital，知名肉毒杆菌制造商爱力根公司Allergan，爱德华生命科学公司EdwardsLifesciences，著名的电子游戏开发商暴雪公司BlizzardEntertainment，还包括东芝北美总部，三星IT和打印机部门等。全球的各大汽车厂商都在这里设立了研发中心希望这些简单的粗劣介绍能回答您的问题真的要细说起码2000字都不够写及优专家
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请问Irvine房产的投资优势是什么？
Peter你好，我身边有几个朋友最近都在Irvine投资了房产，我想详细了解一下Irvine的投资优势以及房产的大致特点，谢谢~
洛杉矶投资房与性价比海外地产行情新手上路尔湾无可厚非是目前华人最热门的区域之一全美最适合人类居住城市五年蝉联全美最安全城市学校大多是加州蓝带和杰出学校这些头衔只不过是凤毛麟角尔湾靠海边近夏天温度相对舒适比洛杉矶内陆低10-15华氏度但是阳光充足环境锻炼户外活动更是全面游泳冲浪、自行车、越野、漫步、棒球、网球等等，甚至滑雪喜欢玩高尔夫球？30分钟的车程范围里可以轻松到达将近20个优质高尔夫球场和会所。有山地的、海岸的，森林的，当然还有社区的。价位有10元的九洞社区球场，到号称无价的私人会所生活也是便利8种亚裔超市各式菜系应有尽有老年人也能愉快的养老最后洛杉矶的科技医疗中心很多企业都在尔湾半导体巨头美国博通Broadcom，西部数据公司WesternDigital，知名肉毒杆菌制造商爱力根公司Allergan，爱德华生命科学公司EdwardsLifesciences，著名的电子游戏开发商暴雪公司BlizzardEntertainment，还包括东芝北美总部，三星IT和打印机部门等。全球的各大汽车厂商都在这里设立了研发中心希望这些简单的粗劣介绍能回答您的问题真的要细说起码2000字都不够写
在美国投资应该如何应对税局查税？
您好，感谢您的提问。如果您在美国投资，并且有收益了，不管是增益收益，利息收益，股红收益等等，您都需要报税的。一般被查税有两种情况：
1. 有收入漏报，并且国税局收到您投资方寄送的收益表格
这种情况发生了您是需要找会计师修改税表，把漏报的数额
在旧金山买房怎样可以申请到更高的贷款？
你好，可以找不同银行咨询一下，每个银行的要求不一样，贷款额度跟你工资水平，银行要求的收入和债务比，利率有很大关系。不同银行这个收入和债务比不一样，有的可以做到50%，贷款额度就会高一些。还有现在的利率水平，用30年固定利率来算比用7年浮动利
怎样在尔湾挑选学区房？
尔湾是一个家族，整个城市也是这整个家族的。尔湾家族很注重城市发展与规划，所以都会每年为公立学校赞助和捐款。这也就是为什么尔湾的公立学校排名很高，一些公立学校还超越了私立学校。
尔湾优质学区有很多，最著名的是turtle rock学区和no