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我在成都做民宿，亏的一塌糊涂
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最近几年里，微信上流传着很多： 离开北上广这种尘世，去大理、丽江、三亚、成都、拉萨开客栈的事迹。 真的蛮可歌可泣的。 今天，我分享一个女朋友的故事吧，她去年从北京移居成都，顺便也做起了民宿生意。 我邀请她写了篇个人体验，给大家瞅瞅。 以下来自她的文字。 一. 我是常姑娘。 因为特别喜欢成都，去年举家搬到了这边，买了一套房子给父母住。 又租了两套，一个单间自住，其余的全部用来做民宿。 做第一套房子时还没经验，但也只用了十天左右就租出去了，第一位客人一住就是一星期。 于是我心里暗喜，“做民宿还挺火爆的”，就又租了一套，扩大经营。 因为有了经验，上线的速度特别快，布置好的第二天就接到了订单，而且刚上线，基本上一个星期的订单都满了。 我当时真心觉得民宿好赚，按每天328元的价格来算，我这一个月的收入就是近1万元。 心里美美的。
不过，好景不长。8月8日，九寨沟地震了。 二. 于是小猪短租房东群里就躁动起来了： “都退单了”、“我这房客都来问我成都受影响严重吗？还能去旅游吗？”... 那段时间的情形是，已经有订单的，全部退单了。没有订单的，苦等。 现在回头看我8月地震之后的订单，基本上都是四川本省内的房客，如：宜宾、绵阳、重庆，外地的很少。 （中国人还是挺惜命的...） 地震之后，成都的民宿行业就变得冷清了，在小猪房东群里，大家天天吼着接不到单，直到十一旅游高峰。 但我发现，成都是个过路城市，一般游客到这里只停留两三天，就去下一个城市了。 十一假期高峰，几乎家家爆满，没几天之后，就进入空房期了。然后大家又开始苦苦的等，一个月也接不到几个单。 天天一直亏，我妈看不下去了，让我把房子退掉。无奈，我只能把贵的一套退掉，只留下自己住的那一套。 至此，我的民宿梦基本结束，从7月底到10月底，只维持了三个月时间。 现在回头看看，真是亏的一塌糊涂。 三. 来算一算账： 第一套房，按三个月时间算，租房总成本：9000元。 第二套房，租房总成本：17500元。（有中介费，另外，提前退房被扣掉一个月押金） 装修及物资采购，费用约17000元。第一套毛坯房自己装修的，成本高。 我这三个月的收入，17461.4元。（第一套房子收入5461元，第二套房子收入12000元） 所以折腾了三个月，我实际上是亏损26038.6元。 哦，对了，这里还没有算人工费，我家保洁是我妈做的，不产生费用。 如果自己没时间打理，雇佣保洁，打扫一次，一居是35元，两居70元，三居90元... 三. 咳咳，现在开始总结： 1.赚钱难 租房改造做民宿，基本上不赚钱，就是在替别人管理房子... 如果运营的比较久，评论累积的多，订单会多一点，但是刨除各种成本费用，收入也不高。 举个栗子： 我认识一个小猪短租的房东，她是摄影师，2016年上半年开始做民宿，房源下面累计了100多条评论。 她的入住率相对高一些，但平均每月也就能出租20天。 最糟糕的是，去年9月，她的房子被房东收回去了，就又重新租了一套，一居室租金2400元，前期装修费用约14000元，目前对外出租的标价是：238/晚。 她粗略算了下，如果是旺季，大概要4个月才能回本；如果是淡季，那就要6个月才能回本。 她说，“我本来想，做民宿赚钱的话，我就少接拍照的活，不想拍就不接，没想到民宿这样了，我还得憋着到处拍照。”
2. 风险高 如上文，地震这类自然灾害，对旅游行业冲击非常大。 还有，租房做民宿，房东随时可能中途收回房子。那这意味着，前期的高投入都付诸东流了，重新找房子的时间成本、装修成本又很高。 还有一个不能忽视的风险——政策。 我一个朋友投资了两百万在大理洱海做酒店，刚开业一个月就遇到了洱海整顿，至今还是停业状态，一直在亏钱... 3.地段很重要 location，location，location，对，地段很重要。 原本我以为，我这个小区位置是极好的，就在离武侯祠锦里最近的地铁站旁边。但是对比下来，还是春熙路（成都最繁华的商业中心，人流量非常高）的订单多。 在春熙路做民宿的房东，每天都客满，还经常转单给其他人。 另外，距离地铁近，交通便利也很重要。 如果不好找，很多房客会吐槽，这很影响好评度。 4.这是一个糟心的活 做民宿，是属于服务行业，什么牛鬼蛇神、妖魔鬼怪都能遇到。 吸毒的、卖淫的、聚众狂欢的...什么鬼都有，结果就是床榻了、电视碎了、门碎了、满屋脏到无处下脚...更严重的就是你被邻居举报关进派出所。 我的房东群里，天天有这种奇葩事...
一群房客开完Party后的惨状。 三. 给大家泼完冷水，再说说有用的。 其实我最近也在思考，怎么做民宿才能赚钱？ 1.自己的空置房 如果你房子很多，可以尝试做民宿，会比长租更赚，而且房子破坏性不大。只是非常耗费精力，要做好操心的准备。 2.远离红海区域，自己开辟个新天地 成都做民宿不赚钱，也是因为这里已是红海了。小猪短租工作人员说，2017这一年，成都多了上万套民宿，大部分都在景区附近。 像我这个小区，我认识的房东已经接近10个，每个人手上都是四五套房子。 竞争这么激烈，新房东根本无法和老房东竞争，如果想要赢，那就得打价格战... 但有一种民宿，生意就特别好。 房东的摄影技术很好，打着一个招牌就是——住民宿、免费帮拍“私房照”，尺度很大的那种。我认识的一个小姑娘，就是这样经营的。 这种房子就常常爆满，很多人奔着拍照来住。 再比如，之前看过一个很漂亮的民宿，在长城旁边的一个村落。 这个房东是瑜伽教练，发现这里风景很美，租了两套破房子，全部拆掉，盖了两个大帐篷，屋顶和门是全通透的，躺在屋内，可以看到长城和日出日落，视野极好。 后来，他这个民宿吸引了无数"想要静静“的都市精英们。 这原本就是一个不知名的村子，曾经无人去，但因为这个民宿火了。 据说这个民宿的房租成本每年5w左右，客房价2000元/天左右，是不是很赚？
3.要么价格贵，要么房间多 前面讲过，做民宿的运营成本挺高的，房租支出、物资采购、保洁费用等等，想要摊平这些费用，那就要多做几套。 或者做旅馆、青旅，房间要多，至少要有10间左右。 建议大家去看看《亲爱的客栈》，一个只有三间客房的客栈，需要六个人打理，成本是不是很高？ 如果不想做得规模太大，那就要前期投入高一些，做成豪宅或者非常有特色的房子，把价格提上去。 当然，能住得起“豪宅”的人不多，要做好经常空单的准备。 4.与房客互动，把自己打造成房客心中的IP 房主和房子，总要有一个是有故事的，最好能成为IP。 一个有内涵、有故事、有学识的人，是非常吸引人的，同样，一个有人格的房子，也是会让人流连忘返。 举个栗子： 我曾经在洱海边住过一个客栈，客栈老板是个有故事的男人，很热情、很健谈，经常开车带我们去看他“私藏”的美景，带我们去吃白族烧烤和桃花酿，分享他的经历... 两天下来，我们从陌生人变成了朋友，离开之后，总想回去看看，每次去大理，都会住他那里。 再举一个栗子： 其实我那个单间的入住率也蛮高的，因为我主推的是猫咪主题，来这里住的房客，基本上都是奔着我的两只猫咪来的。 曾经还有一个小姑娘，特意跑过来住了两天，专门给猫咪拍照。
以上，就是我这几个月折腾下来的总结，看起来也不是瞎整腾，至少认知上有收获。 虽然亏了，但是我现在也不死心。最近我在成都又买了一套房，原来那套自住的，出租给几个长租客了。 熬过这个淡季，再战。 最后，送给想要做民宿的朋友一句话——要耐得住寂寞，熬过冬天，就是夏天了 来源：越女事务所 WeChat ID：ynducai
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民宿淡旺季客源如何平衡？
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民宿淡旺季客源如何平衡？
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旺季忙死，淡季闲死，民宿的淡旺季症结真得无法破局吗？几乎每一个打算开民宿和正在开民宿的小伙伴，都要面临一个绕不开的问题：旺季忙的要死，淡季门可罗雀。有人甚至把这个特点列为民宿的死穴，要么埋怨休假制度不合理，要么埋怨老天天气变化快。
但是，民宿淡旺季客源不平衡的问题真的就无解吗？面对高昂的取暖费和人工费真的就把淡季列为不可抗力歇业大吉吗？我看未必。我们不妨从这几个角度简单梳理一下你的民宿运营本身是不是就存在一些缺陷：1、产品设计有没有问题？很多朋友设计民宿时也许就忽略了淡季运营，比如淡季集团客户多，你有足够的多功能公共空间吗？保暖性如何？再比如淡季庭院可能比较凋敝，如何用其他的陈设弥补审美的不足？是否有一些低成本小品让冬季的庭院也很有趣？另外，当地冬季也许有很多民俗活动特别是特色美食？你是否考虑过挖掘过来作为你的亮点节目提供？客人要的是多姿多彩的体验，或者说是差异化的生活方式。严格来说这和季节并没有关系，每个季节都有这个季节的自然美景和人文特点，特别在中国的乡村，恰恰有意思的民俗活动大部分都在农闲的冬季。但是很多人把民宿产品仅仅理解为有设计感的客房，这从一开始就决定了你运营的压力，不是淡季残酷，而是旺季掩盖了你的缺陷。2、产品包装有没有问题？以前因为工作原因，经常去看很多民宿的官网和渠道产品，大多数商家挂出来的图片几年都不换，拜托能不能勤快一些，找几个好一些的摄影师多拍些不同季节的图片及时更新，实在不行自己学习摄影抓取不同季节和不同活动场景下的图片，客人需要获得有时效的信息，下单之前最想看到你当下的样子。但是很少有民宿主意识到除了建筑设计以外最大的精力应该在产品包装上面。好的图片，好的文字，好的视频，真的超过几百个销售员。
3、推广方法有没有问题？很多民宿主一到旺季就沾沾自喜，早已忘记淡季的苦。大家除了忙于接待早已忘了营销的事，确切地说大多数人认为旺季不用营销。错！冬病夏治，要想真正做好淡季营销推广，恰恰要从旺季开始。旺季特别黄金周是所有大众对旅游信息最敏感的时候，所有人都在关注去哪玩啊！这个时候营销成本最低受关注度也最高，你的民宿即便客满也要宣传，不为当下成单而是要让更多人先记住你，等以后淡季再做营销的时候，他们就可以下决心下单了。你以为所有的民宿都是一次性宣传打动客人吗？才不是，大多数客人都是犹豫好几次看到好几次信息后才决定下单的。那么，为什么不在他最容易看到你的旺季先露一下面呢？另外，你只说旺季客满，你的营收真的就挖掘到位了吗？旺季客满不是目的，扩大营收才是目的，不妨提前策划一些增值活动，让旺季的溢价更高，而不是只让客人买个吃和住。民宿是个体验性产品，只有客户的体验更强，产品的美誉度和口碑传播才会更好。还有，旺季往往接待压力大，你做好客户万一不满意的准备了吗？只有未雨绸缪才可以防患于未然，既然旺季接待压力大，小民宿也未必能管理到一丝不苟保证不出问题，那么不如用淡季员工的业余时间制作一些有当地特色的小礼品，把他们的闲散劳动时间储存起来，到旺季需要的时候发挥用途，客人不满意送个小礼品表达歉意总比没有好。民宿经营，拼的细节的资源配置和细节的服务。
4、渠道利用有没有问题？不要总觉得渠道赚了你的佣金不划算，让更多人赚到钱自己不会亏到哪里去。与渠道合作考验的是人的心胸和格局观，精选一些好的渠道，了解每个渠道发布推广产品的规则，多参与各种线上活动，用未来的房钱换现在的推广，即便不成功成本也不高。但是每个渠道的人群都不一样，一定要深入研究不同渠道的人群特点。很多人以为把产品挂上去就可以了，其实大错特错。我有两个朋友，同样都做民宿，品质也都属于高档那种，但是一家每月只能获得几个客源，而另一家每月却可以获得上百批客人。需要提醒民宿主的是，千万不要为了短期利益去渠道截流客户做成直客，那样当时省了佣金，其实害了自己，大多数的平台都是客源越多的客户给的倾斜政策越多，你把渠道伤害了，还有人会卖力帮你卖产品吗？5、客源维护有没有问题？很多民宿主以为客人满意而归就是服务的终结，其实也错了。对于喜欢淡季出游的客人，具有明显的个性特点和职业特征，他们对时间的安排具有很强的灵活度。同理，他们身边的朋友也大多具备同类特征。那么如果你已经有了一个淡季或者平日的客源，那么恭喜你，客户挖掘的工作从现在就可以开始了。你应该给予他更多的增值服务和线上线下的调研，了解他们客群心理，为他们改进服务的硬件和软件，甚至可以为他们组织一些必要的小活动，让他们真的感觉到你存在价值。社群经济，也就是这样开始的。而你想想，如果你拥有一个越来越庞大的平日和淡季可以自由组织时间的高端消费者社群，是不是很振奋？说到底，民宿看上去是个情怀的产物，但实际上考验的是一个人综合的产品策划能力、媒体组织能力、公关交往能力和运营控制能力。麻雀虽小五脏俱全，驾驭起来没那么容易。所以业内同行流传最多的一句话，搞定淡季，就能搞定整
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