物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑_百度百科
清除历史记录关闭
声明：百科词条人人可编辑，词条创建和修改均免费，绝不存在官方及代理商付费代编，请勿上当受骗。
物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑
《物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑》是 出版的图书，作者是
物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑内容简介
司法审判是高度专门化的学科，也是实践性的艺术，法官的司法智慧和审判经验，只能来源于深入的审判实践。作为我国物业管理行业的发源地和先进城市，深圳的物业管理纠纷复杂多样，新类型案件层出不穷，为法官开展调查研究、总结审判经验提供了丰富的实践“土壤”。罗湖区法院的法官在繁重的审判工作之余，潜心钻研撰写了这本《物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑》。这《物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑》以典型案例为引，针对当前物业管理纠纷案件的常见类型和难点问题，以“专家提示”、“实务释疑”等形式，归纳了每个案例的裁判要旨，既进行法律理论阐述，又给出了务实的解决思路，体现了法官们源于审判实践的深入思考，是审判经验的凝练与升华，必将对物业管理纠纷案件的审理起到积极作用。
在我看来，这本《物业管理纠纷审判实务与典型案例例释疑》，也许理论探讨不够深入，某些观点也尽可以做学术上的争论，但自有其可贵之处。一是选题上，抓住了物业管理纠纷这一社会热点，体现了司法关注民生的价值取向，对社会司法需求予以回应；二是在风格上，选择了司法实务的视角，立足审判实践，贴近实际问题，着眼矛盾化解，审判工作与调研工作有机结合。
物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑目录
第一章 前期物业服务
1.建设单位与物业服务有限公司签订的《前期委托物业服务合同》对业主是否有约束力
2.开发商在售楼广告中作出“购房赠送前期物业服务费”的承诺的法律拘束力
3.建设单位在房地产买卖合同中约定赠送物业服务费的效力
4.业主或建设单位委托未取得资质证书的物业服务企业进行前期物业管理的合同是否有效
5.物业服务有限公司管理的物业与所持资质证书等级不相符，其与开发建设单位签订的《前期物业管理服务合同》的效力如何确定
第二章 物业服务合同
6.物业服务有限公司是否有权将小区物业服务转包给其他人经营
7.物业服务企业被解聘之后仍在住宅小区从事物业服务的，业主应否交纳物业服务费用
8.业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同后，原物业服务企业拒绝移交，谁有权要求原物业服务企业移交
9.物业服务有限公司是否有权以业主欠缴物业管理费为由停止供水、供电
10.物业服务企业是否有权没收业主的装修押金
11.物业服务企业代收水、电费等相关费用的，其是否有权收取手续费
12.物业服务公司是否有权以原业主欠缴物业管理费为由拒绝新业主办理人住手续
13.业主欠付水费，物业服务企业在根据自己与供水公司签订的《供水用水合同》为业主垫付水费之后，能否请求业主按该合同约定的标准支付违约金
14.抄表读数可作为物业服务有限公司计收业主用水费的依据
15.物业服务企业与业主之间签订的停车位转让协议的效力
16.物业服务企业对业主车辆被盗应否承担法律责任
17.进门发放出入证，车辆丢失，物业服务有限公司应否负责
18.业主家中被盗，物业服务企业是否应承担赔偿责任
19.业主家中被盗，可否因此拒绝交纳物业管理费
20.物业服务企业对其所聘的保安伤害业主所造成的损失是否应当承担赔偿责任
21.业主在住宅小区公共地方遭受人身损害，物业服务企业是否应当承担相应的赔偿责任
22.宠物于小区内丢失，物业服务企业是否应当承担赔偿责任
23.物业服务企业应提供何种证据证明物业服务费用的诉讼时效期问有中断的事由
24.物业服务有限公司单方面增加物业管理费的行为无效
25.业主与第三人约定，由第三人承担物业服务费等费用，其能否据此约定而免责
第三章 业主委员会
26.小区业主委员会未经业主大会授权是否有权提起民事诉讼
27.业主委员会的行为侵害物业服务企业利益时，物业服务企业是否可以起诉业主委员会
28.业主委员会未经业主大会表决同意与物业服务企业订立的《物业服务合同》的效力
29.当业主委员会作出损害业主利益的违法决定时，业主有何维权途径
30.业主委员会是否有权起诉要求解聘物业服务有限公司
第四章 业主权益
31.物业管理用房的归属
32.房屋因质量问题未交付使用，业主也尚未入伙，物业管理费用如何承担
33.房屋空置期间物业管理费的承担
34.业主将房屋出租的，应当由业主还是由物业使用人缴纳物业服务费用
35.业主是否有权拒付物业服务有限公司未取得物业管理资质期问的物业管理费
36.业主能否以开发商违约作为拒交前期物业服务费的抗辩理由
37.业主能否以物业服务企业服务不到位作为拒交物业管理费的抗辩理由
38.业主能否以自聘保安员和清洁工提供服务为由拒交物业服务费
39.业主搬家时未按时结清物业服务费用，物业服务企业是否有权拒绝放行
40.业主选聘新的物业服务企业应当具备的条件
41.业主个人能否单独对物业服务企业侵犯全体业主共同权利的行为提起侵权之诉
42.建筑区划内停车位的权属
43.小区停车场是否能由经营单位自行进行物业管理
44.建筑区划内公用设施变更使用功能应当经过怎样的法律程序
45.物业服务有限公司是否有权对违章搭建的业主提起诉讼
46.小区老年健身队扰民，业主能否要求物业服务有限公司制止这种行为
47.人民法院拍卖的房产，在拍卖成交确认书中明确原业主拖欠的物业服务费用、水电费由竞得人自理，竞得人是否应承担原业主拖欠的物业服务费用、水电费
第五章 物业维修基金
48.物业服务企业对物业维修基金的使用不符合法定使用范围，是否应当返还，应当返还给谁
49.业主是否有权追缴房屋公用设施专用基金
50.物业服务权限移交时，本体维修基金是否应当向新的物业服务企业一并移交
第六章 其他问题
51.业主在楼顶平台搭建房屋的行为是否侵害其他业主的权利
52.因楼上房屋漏水引发楼下业主损失的，物业服务企业是否应当与楼上业主共同承担损害赔偿责任
53.小区电梯广告收入的归属
54.物业服务企业是否有权将小区内公用面积出租收取租金
55.业主违反安全规范装修，物业服务企业能否以自己的名义提起诉讼，要求法院判决予以制止
56.业主未按物业服务企业要求安装塑钢窗封闭阳台，物业服务企业是否有权拆除
57.物业服务有限公司张贴通告点名批评业主是否构成侵权
58.管理规约中仲裁条款的效力相关法律法规
《中华人民共和国物权法》（节录）
（日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
《物业管理条例》
（日公布，日修订）
《物业管理企业资质管理办法》
（2，004年3月17日建设部令第125号）
《物业服务收费管理办法》
（日国家发展和改革委员会、建设部发
改价格[号）
《物业服务收费明码标价规定》
（日发改价检[号）
主要参考文献
物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑前言
1981年3月，我国第一家物业服务公司——深圳物业服务公司成立，物业管理行业首先在深圳破土而出。二十多年来，伴随着住房制度改革和房地产业的发展，物业服务市场日益繁荣，物业管理迅速成长为具有庞大市场需求的新兴服务产业。但伴随着物业管理行业的蓬勃发展，近年来物业管理和服务中产生的纠纷也日益增多。
清除历史记录关闭在线律师服务免费咨询热线：
当前位置： >
> 业主未缴车位管理费，物业公司是否有权禁止其停车？
案情介绍：
三原告是本市中兴路1233弄10幢1号1-3层商铺及系争车位的权利人。
2006年7月1日起，被告丰恩物业接受开发商骏丰公司的委托对中兴财富国际公寓及中兴财富休闲广场进行物业管理，其中包括原告车位所在地下车库的管理。地下车库实行刷卡进出，由车位业主或承租人至物业公司缴费充卡。产权车位管理费每月100元；租赁车位每月480元，其中100元为管理费，剩余380元是丰恩物业代骏丰公司收取的租赁费。2012年3月29日，原告支付了2012年4月至12月的车位管理费。某2013年1月起，原告未付车位管理费。
2013年1月3日，原告顾某建在中兴路1233弄“中心财富广场”车库入口处与物业管理人员因停车发生纠纷而报警。
2013年1月15日，原告发函给被告丰恩物业称其是中兴财富广场10幢1号业主，其于2005年1月24日购买了132号车位，一直按时缴纳100元／月的车位管理费。从2013年1月1日起被告丰恩物业不给予办理进门卡，理由是没有支付2012年的物业管理费。原告告知被告丰恩物业侵犯了业主的财产权，要求立即改正，否则造成的一切后果由丰恩物业负责。函件尾部载明，抄送xx市xx区房管局物业科、芷江西路街道房管办、芷江西路街道1233弄居委会、中兴财富国际公寓小区业委会。
另查明，丰恩物业与骏丰公司所签《前期物业管理合同》约定的委托管理期限是某2006年7月1日起至小区业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止。2011年9月中华新路588弄及中兴路1233弄小区成立xx市xx区中兴财富国际公寓小区业主大会和中兴财富国际公寓业主委员会。同年11月26日，中兴财富国际公寓小区业主大会、业主委员会与军盛物业签订《物业管理服务合同》，委托管理期限某2011年12月1日至2014年11月30日止。同年12月21日，中兴财富国际公寓小区业主委员会向全体业主发出公告，告知全体业主2011年11月30日之前的物业管理费向丰恩物业缴纳，某2011年12月1日起的物业管理费暂缓收缴，收缴日期另行通知。新《物业管理服务合同》生效后，丰恩物业拒绝移交，一直未退出小区。中兴财富国际公寓业主委员会遂诉至本院。本院一审判决丰恩物业应于判决生效之日起十五日内迁离中华新路588弄及中兴路1233弄小区。一审判决后，丰恩物业提起上诉，xx市第二中级人民法院于2012年11月8日驳回上诉，维持原判。经街道、房管部门协调，被告丰恩物业于2012年9月30日撤离小区，但地下车库仍由丰恩物业工作人员看管。
再查明，2011年3月10日，原告向丰恩物业支付了2011年1月至12月商铺的物业管理费11，354元。2012年始，原告未再向丰恩物业支付物业管理费。
审理中，被告丰恩物业表示目前仍由其工作人员在管理地下车库，车库出入口的起落杆管理人员可以操控。
认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。虽然被告丰恩物业抗辩原告不能进入车库停车是因为原告拒绝交纳车位管理费。但是本院认为，原告是系争车位的权利人，丰恩物业某述2013年仍是其工作人员在看守地下车库，故即使车位权利人存在欠缴车位费的情形，物业服务企业也无权阻止权利人在己车位上停放车辆。如存在欠费的情形，物业服务企业完全可以依据法律途径向车位权利人主张。其次，原告最后一次支付车位管理费是2012年3月底，是在业主委员会通知暂缓缴纳物业管理费之后，这说明原告在知道小区聘用新的物业公司后仍向丰恩物业交纳车位管理费。从常理分析，原告拥有某己的产权车位，没有必要拒付每月100元的管理费而负担高额的停车费用。再综合原告报警、发函以及中兴财富国际公寓小区业委会与丰恩物业纠纷等一系列因素，本院认为原告的主张具有高度盖然性。原告购买车位的目的是停放车辆，既然无法进入车库，那么必然会给原告造成损失。与本市目前停车的行情价格相比，原告要求按照系争车位所在地下车库每月的租金标准进行赔偿，尚属合理，本院予以支持。丰恩物业的反诉请求依据前期物业管理合同的约定而提出，但是丰恩物业与骏丰公司的前期物业管理合同已于2011年12月1日终止，丰恩物业未能举证证明之后其对车库仍具有管理收费的权限。基于前述分析，由于丰恩物业的原因导致原告实际无法停放车辆，故丰恩物业再向原告主张2013年1月至7月车位管理费及滞纳金缺乏法律依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：
一、被告xx丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起排除原告顾某建、彭宝丽、瞿颖在本市xx区中兴路1249号地下车库132号车位停车的妨害；
二、被告xx丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告顾某建、彭宝丽、瞿颖2013年1月至9月的损失3，420元；
三、驳回反诉原告xx丰恩物业管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，减半收取为50元（原告顾某建、彭宝丽、瞿颖已预交），反诉案件受理费25元（被告xx丰恩物业管理有限公司已预交），均由被告xx丰恩物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于xx市第二中级人民法院。
代理审判员　　龚平
二〇一三年十月十二日
书　记　员　　董锟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
郑重声明：本网站资源、信息来源于网络，完全免费共享，仅供参考，版权和著作权归原作者所有，如有不愿意被转载的情况，请通知我们删除已转载的信息。
　　本站发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。本站不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）准确性、真实性、完整性等。
下一篇： 上一篇：
最新资讯文章业主欠缴物业费一年半 保安催款深夜门铃响不停_网易新闻
业主欠缴物业费一年半 保安催款深夜门铃响不停
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
　　前天晚上11点左右，联洋年华小区业主孙先生家的门铃再次被按响，这已经是两周内的第5次了，并且“深夜铃声”持续时间近1个小时，门外的不速之客是物业保安。孙先生表示，深夜的数次骚扰，让自己的睡眠受到了严重影响。对此，小区物业方面表示，业主欠缴物业费长达两年，上门催缴是不得已而为之，并且在此之前已张贴过告示，给业主打过“预防针”。
　　业主：“深夜铃声”两周内响起5次
　　“到了晚上，家门外就会出现不速之客。”家住联洋年华小区的业主孙先生在搜房网论坛上发帖称，两周前的某天晚上10点多，自家的门铃突然响起，在寂静的夜里听起来尤为刺耳。这么晚孙先生家少有访客，他没有立刻开门，通过猫眼，看到门外站着2名身着制服的保安，门铃则在反复被按之下响个不停。
　　“我问他们什么事，他们只让我开门。”孙先生说，他们是否是小区保安，自己难辨真假，于是他拔掉了门铃开关，闭门不理。谁知门铃是不响了，“咚咚”的敲门声响起来，“持续了半个多小时”，让夜晚显得不再安宁。吃了“闭门羹”的两名保安最终讪讪离去。
　　“谁知这只是噩梦的刚刚开始。”孙先生说两天之后，同样的场景再次上演，“连续两周，保安至少上门5趟。”孙先生称，最晚的时候已经是夜里11点多，而敲门声有时会持续1个小时之久。
　　物业：已给业主打过“预防针”
　　“个别业主欠缴物业费已经长达一年半。”小区物业公司经理在接受笔者采访时表示，物业公司从去年开始就在小区内张贴公告，提醒业主及时缴纳物业费，并且也多次通过电话催缴，“但是全不见效”。物业经理表示，由于还未到通过法律途径解决的地步，上门催缴是物业公司不得已而为之的做法，公司方面在两周之前就提前在底楼张贴公告，并对上门催缴有可能给业主带来的不便提前打了“预防针”。
　　对于保安的夜间行动，物业经理表示，由于白天联系不到业主，只能在晚上看到其房间内有灯光时再上门找人，而对于长时间的敲门，他表示业主在家，却没有答理，“保安可能是以为他没听到。”
　　业主：欠缴物业费只为表抗议
　　采访中，孙先生反复强调自己知道拒缴物业费的做法不当，但他认为，这是自己抗议物业公司的唯一做法。孙先生告诉笔者，由于物业公司在管理上的不善，自己决定在缴纳了2年的物业费后，从去年开始不再缴纳物业管理费。孙先生表示，自己愿意接受法律仲裁的结果，但对物业公司的催讨做法十分不满。
　　律师：催讨物业费应通过正常途径解决
　　“业主不缴纳物业费属于违约行为。”上海凌云永然律师事务所律师张黔林表示，物业服务合同对每名业主都具有约束力，其中物业的服务对象应是小区的所有范围，业主则要缴纳相应的物业费，个别业主即便对物业服务存有异议，也不能独立其外通过拒缴物业费的方式进行抗议。
　　“然而物业公司的催缴方式上也存在问题。”张黔林表示，物业上门是催讨物业费的合理方式，但是却有尺度的限制，上述物业公司的做法有侵犯业主合法权益的嫌疑。他建议，物业公司可通过正常途径解决，或是寻求居委会方面的协调，或者走法律途径解决。(周夏莹)
　　（来源：新闻晨报）
本文来源：中国新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈论文发表、论文指导
周一至周五
9：00&22：00
物业管理费拖欠成因与对策
　　【摘要】物业管理费拖欠问题给物业管理带来了困难。针对业主拖欠物业管理费问题的成因,通过改革定价方式提高业主参与协商物业费定价的程度,加强物业服务质量标准制度建设,以及立法规定滞纳金、限制房屋转让等制裁欠费的措施,可以妥善解决业主拖欠物业管理费问题。 中国论文网 http://www.xzbu.com/1/view-232193.htm　　【关键词】物业费拖欠 物业费定价 物业服务质量 制裁 　　 　　物业管理费是对区分所有的住宅小区公共部位进行日常维修、养护费用的重要来源,但目前各住宅小区都有很大比例的业主拒绝缴纳或拖欠物业管理费,一些住宅小区的物业费拖欠比例甚至超过70%。由于收费不足,很多物业服务企业只好降低物业服务质量。另外,更有一些物业服务企业由于拖欠物业费的业主比例太大而严重亏损,不得不退出小区物业管理。由于业主拖欠物业费导致入不敷出的物业服务企业退出小区物业管理,造成了住宅小区一定时期内的管理真空,这给业主的生活带来了很大的困扰。 　　 　　业主拖欠物业管理费问题的成因 　　 　　物业费定价缺少业主参与。当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中,许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。 　　在实行政府指导价的物业服务项目上,物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志,却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志,因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定,物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定,政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价,业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上,业主几乎很少参与服务费定价。首先,在前期物业管理阶段,业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开,业主委员会尚未成立,根据《物业管理条例》第二十一条的规定,前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价,没有机会表达自己的意志,更不能讨价还价。其次,由于一系列复杂的原因,很多小区撤换前期物业公司困难重重,业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。 　　 物业服务质量不高、标准不具体。目前,居民对物业服务普遍不满意。中国质量协会、全国用户委员会公布的2009年度全国住宅用户满意度测评结果显示,2009年住宅用户的满意度指数为70。住户最不满意物业服务质量差,包括停车管理混乱,小区安全性低等问题。 　　经调查发现,造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往只对物业管理服务的项目进行约定,而对各个物业管理服务项目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照,也使得业主和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下,业主以物业服务质量有问题而拒交物业服务费的比例非常大。在实践中物业服务费不能及时收缴,业主在法庭提出抗辩理由有50%是物业服务企业提供的服务质价不相符。① 　　拖欠物业费行为得不到有力制裁。通常在住宅小区刚入住时拖欠物业费的只有极少数业主,一旦其行为得不到及时制裁,不交费业主数量将迅速增长,这是因为不交物业费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延,造成欠费风气盛行。目前,物业服务企业对拖欠物业费行为除了请求业主委员会督促外,唯一合法的手段就是诉诸法院,通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中,因为这种方式费时费力,所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看,对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。 　　 　　解决拖欠物业管理费问题的对策 　　 　　提高业主参与协商物业费定价的程度。首先,从长远来看,物业费应该朝协商定价的方向发展,缩小适用政府指导价,拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。②政府可以定期向社会如实公布物业费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况,由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。③以北京为例,仅经济适用住房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高,更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意,符合民事活动平等、自愿的原则。其次,就目前而言,在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此,还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会,业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。 　　加强物业服务质量标准制度建设。让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量,但提高物业服务质量不是无限度的,必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设,制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面,这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标,督促其按照标准提供和改善自己的服务,也可以直接准确判定物业服务企业是否违约。 　　我国目前尚不存在统一的物业服务质量国家标准。依合同法第六十一和第六十二条的规定,物业服务合同的质量标准可以有约定标准和其他标准,其它标准包括国家标准、行业标准、通常标准履行、符合合同目的的特定标准。对于物业服务约定标准,实践中有些物业服务合同本身存在缺陷,合同约定的服务标准模糊、定性不定量,发生纠纷后业主和物业管理企业各说各的理,让人无法判断。 　　我们认为物业管理质量标准应坚持当事人合同约定为主的原则,但国家或地方应制作科学合理、有效的标准,通过实行分类、分项、分级,为物业管理双方当事人提供菜单式的选项,为签订物业服务合同提供参考依据,在合同没有约定的情况下也可以依据合同法第六十二条作为判断服务提供方是否违约的依据。 　　立法规定对拖欠物业费的制裁措施。各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施,如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金。④德国《住宅所有权法》第18条和第19条规定,共有所有权人于履行所负担的义务有相当的迟延时,将构成剥夺其居住权。⑤我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第21条和22条规定,区分所有权人或住户积欠应负担费用,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付迟延利息甚至强制其迁离。此外,依据我国台湾地区的建筑法规,还可以凭借公权力采取切断电气和水道等其他适当的措施,等等。 　　借鉴上述国家或地区的欠费制裁制度,我国也应通过法律法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来说,业主与其是服务合同关系,业主拖欠物业费是违约行为,业主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定,拖欠物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金,欠费业主支付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承担违约责任的形式主要是支付滞纳金。对于按时交纳物业费的业主来说,拖欠物业费是违反了区分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营,也侵害了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质,世界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟延利息之外更多更严厉的制裁措施。我们认为除了迟延利息和滞纳金外,我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、限制房屋转让、将其专有部分强制拍卖、要求业主强制迁离、予以罚款、做出罚金有罪判决等有力措施解决物业管理费拖欠问题。(作者单位:唐山学院;本文系唐山学院课题“唐山市物业管理问题及对策研究”成果,项目编号:09004A) 　　 　　注释 　　①③④马克力,王磊,罗海燕:《物业管理纠纷》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145页。 　　②谢桂雷 ,梁秋云:“论我国物业管理法律制度之完善”《长春大学学报》,2008年第6期,第71页。 　　⑤陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,北京:法律出版社,2007年,第179页。
转载请注明来源。原文地址：
【xzbu】郑重声明：本网站资源、信息来源于网络，完全免费共享，仅供学习和研究使用，版权和著作权归原作者所有，如有不愿意被转载的情况，请通知我们删除已转载的信息。
xzbu发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。xzbu不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）准确性、真实性、完整性等。