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物业出租小区公共场地引发质疑
　　青海新闻网讯 南川东路街道办事处兴旺社区居民向西海都市报社区联络站反映，管理他们的没有经过业主们同意，就将一个公共场地租出去，此举是否妥当？记者将此事反映给了兴旺社区。
　　5月16日，社区工作人员随记者前往这个，找到被租出去的一个小院子。据了解，这个小院子原来是锅炉房，现在成了一个小型汽车修理厂。负责人李先生称，他租这个小院已有两年之久。
　　几名住户认为，对于没有和业主们商量就将公共的行为，他们不赞同。
　　随后，记者找到了负责人刘女士，她说将此地租赁出去只是为了贴补其他的开销。因为她在这个只收取每户每个月10元的卫生费，有的住户根本不缴费，收取的费用都雇不起一名清扫员。为了贴补支出，她才将空地租赁出去。刘女士还说，如果住户有什么疑惑，可以直接找她沟通。
　　就此，青海润君律师事务所律师王先生认为，根据《物权法》规定，公共场地所属权归业主共有，任何人都无权出租或变卖。
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《现代物业》专访：小区有场地闲置太浪费？可以租起来！
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　　近年来，中国会务O2O市场涌现出了一批新型互联网公司。会务O2O公司模式多样，由于需求大、频度高、客单价相对较高，周边延伸服务空间大，资本对其的重视也反映了其不小的发展潜力。　　“”于2014年在重庆成立，创立之初想通过整合全国的会务场地资源，匹配场地需求方和供给方，为企业和客户提供高性价比的一站式会务服务。而在2016年“淘会场”开始从会务O2O平台向商业推广场地短租平台转型。对于场地出租服务平台与物业管理的合作前景，淘会场创始人李浩说：“与物管公司合作的市场潜力巨大，非标准场地资源丰富，这个概念很让人兴奋！”　　《现代物业》：据了解，2016年下半年，淘会场开始业务转型。最初是什么业务模式？业务转型的原因是什么，做了哪些考虑？　　李浩：由于酒店、会议室等开会场地缺乏公开的信息，因此我们初期的业务模式是以会场为主。业务转型是因为在之后的经营过程中发现，会场是一个解决了社会痛点，但是很难实现自我商业价值的项目，因为太多的客户和场地方（酒店方）喜欢“跳单”，越过我们做生意，在其中我们只是起到了连接作用，并没有实现本身的商业价值，令我们很痛苦。　　其次，我们看到类似携程、去哪儿等巨头，凭借天然拥有的酒店资源也进入了会务行业，所以我们也面临着来自巨头的压力。　　第三，我们在经营的过程中发现，除了会议室这个项目之外，还有一个绝大多数人不懂、在中国还没有完全兴起的场地，也就是社区内、广场、商场等，可以用于做宣传推广的短租场地。这类场地一是竞争者少，二是资源还没有被整合，同时应用频次也比开会高。因此我们就考虑转型，以此类闲置场地作为重要的经营项目，也达到了我们的经营目标。　　《现代物业》：淘会场提供的社区内的摆展业务与商业场地业务有哪些区别？　　李浩：严格意义来说，目前我们经营的场地主要是两类：一类是仍然在经营的酒店、会议室业务，但是没有再将其作为重点经营项目。一类是社区、商超、商圈、写字楼中庭等以人流量为衡量标准的宣传、推广场地，是目前经营的重点。在第二类场地中，也有很多配套服务商与我们寻求合作，但是我们并没有将延伸服务作为重点，因为我们认为场地服务还没有被发展完全、研究透彻，延伸服务只是为了让客户获得更好的使用体验的附属产品。　　两者的区别在于一类是以人的聚集为衡量标准，是开会用的。另外一类是以人的流量为主，其实就是线下人流量的获取。线上流量成本越来越高昂，而线下的流量是可控的，目前来看，成本也较为低廉，互动性也比较好，很多企业都存在这类需求。举个例子，比如啤酒等新产品的宣传活动，摆放桌子、搭建顶棚、发放传单、产品体验等，就需要寻找社区的场地。商超也需要此类场地将商品展示给消费者，商圈外的一些车展等推广活动，都非常需要线下推广的场景服务。我们现在就是把这些以往没有人整合的信息整合起来。　　《现代物业》：淘会场转型为商业场地短租平台，从原先传统的酒店、剧院、会所、体育场馆等标准场地转向了商圈、小区等非标准场地。此类非标准场地的资源特点是什么？　　李浩：我认为转型非标准场地对很多物管公司来说应该是一个喜讯，因为目前我们看到中国的现状是，很多物管公司拥有场地的使用权或管理权，他们也希望能够将场地资源变现，但是他们空有场地，缺乏销售、对外拓展业务的能力，有场地的人“卖”不出去，而需要场地的人难以购买，造成了信息的不对称。我们就将此类信息进行整合，在其中起到桥梁作用。近期有一个杭州的社区和一个广州的社区，他们将场地租赁费用作为物管公司的考核标准，小区每年年底能够给业主发放一些“福利”，真正帮助场地方把闲置场地利用起来，这也是我们存在的意义之一。　　目前我们的行业可以说是属于“广告行业”，因为将过去没有人专注、研究过的这种场地用于出租其实也就是广告位的出租。场地实现了价值的提升，也体现了闲置资源的利用，其实是个“共享经济”。　　《现代物业》：假如有客户要在非标准场地做地推等活动时，客户所推广的产品会不会与该场地人群的需求信息相吻合？　　李浩：这种情况不存在是否吻合，而是说小区能够接受哪种产品进小区宣传，每个小区都有不同的要求。有的小区可以接受医疗产品的宣传，有的小区更为严谨，不接受医疗类宣传；有的小区可以接受金融类产品宣传，有的小区却不能。在这些方面都是有区别的。我们只是把场地方可以接受的、不能接受的以及规矩展示出来，让活动方按照其规矩来走，是否审批、同不同意进场都是由场地方决定，我们就是起到“二传手”和宣传推广的作用。　　《现代物业》：现在与淘会场合作的物管方是否已经具有场地的使用权？　　李浩：是的。　　《现代物业》：社区、商超等这类场地，因为管理方开发的意愿和能力不高，空置率高。淘会场在场地开发过程中，如何与物管公司进行合作？遇到过哪些难题？　　李浩：我认为空置率高的主要原因是场地方没有意识到闲置场地可以“卖钱”。这就有点像非洲人不穿鞋，因为他们根本就没有穿鞋的习惯。闲置场地租赁是一个刚刚兴起的行业，这个行业没有硬性限制。在移动互联网兴起之前，很多人没有意识到闲置场地可以放在线上进行宣传、售卖，互联网兴起后这一情况发生了很多变化。比如说，一盘菜可以放在线上进行售卖，就有了“美团”；电影票放在线上售卖，就出现了“时光网”等平台。同样，场地放在线上售卖就是移动互联网对传统行业的改造升级，没有本质的区别。　　在与物管公司的合作中，我们遇到的最大难题是物管公司属于传统行业，大多数基层管理者比较传统、思维老化，他们对互联网的接受程度没有80后、90后高，他们过去的经营、思维理念可能还需要经过“启蒙、培训、适应”的过程。我们通过实实在在的生意，促使管理者迅速意识到闲置场地资源可以挣钱，推动他们去接触这一行业。而在没有真正达成生意之前，物管公司属于“不见兔子不撒鹰”的状态。除此之外，还有大部分人是不愿意利用互联网平台，但会将场地托管给我们。我们相信，目前启蒙、“扫盲”只是初期，当管理方利用平台达成交易，尝到甜头后便会自动自发在平台上操作。　　《现代物业》：我国的社区形式以封闭式小区为主，注重安全性。利用社区内闲置场地进行短租，活动现场人员混杂，淘会场有哪些方案解决居民的安全顾虑？　　李浩：每个小区的要求不同。例如有的小区会在场地租赁方面有一些顾忌，我们就暂时无法进入。还有很多小区没有此类限制，因为小区摆展的人流量并不是那么多，客户在小区内摆展是可控的。客户进小区摆展，只要由管理方审核其经营材料是否是小区拒绝的摆展产品类型，是否按照合同付款并且单位属实，是否正规经营，核实后都会让其进入。也需要小区保安协助管理秩序，通过这些方式来控制活动现场的秩序。　　所谓的安全，更多的是人的控制，既然让摆展进社区，那么安全问题就需要由物管公司的保安人员配合。　　《现代物业》：在小区内进行商业推广活动，是否会对居民的正常生活造成影响？居民对于闲置场地也有使用需求时，如何进行协调？　　李浩：商家想要进入小区做宣传前，首先要遵守准入条件，比如禁用喇叭、扩音器就可以写入准入条件中，如不遵守管理方有权拒绝商家入场。　　至于居民与活动方存在的场地使用矛盾，应当由物管公司做协调工作。首先，物管公司只是代表全体业主对场地进行管理的管理方，并不拥有场地，场地是属于业主所有的，因此物管公司利用场地租赁获得的收益应全部用于满足业主的需求。 在实际操作过程中，物管公司可通过几种方式，顺利推动与商家的合作：一、分钱给业主，比如通过给予业主年货卡、补贴等方式。当然这是理想状态，中国现在能做到的小区极少。二、获取的收益用于物业的维护。比如大中小的维修，设施设备、花木等物业维护。除此之外，也可用于为业主提供一些便民服务。比如修雨伞、补鞋、修空调等一些平时便于业主，但又不用业主出钱的便民服务。　　与此同时，物管公司与商家的合作原则上是要经过业主同意的，或者说他们做的事情要报备给业主方，获得授权。目前中国的业委会制度还不够完善，业委会还不够强，但是我认为后期一定是业主比较强。所以我们希望在初期先与物管公司达成合作，后期慢慢与业主进行接触。我相信最终中国绝大多数的城市都会走向社区化，而社区化本身来说就意味着有很多资源可以利用，场地只是其中的一部分而已。　　我们进社区通常都是与物管公司对接，所以物管公司要自己去处理好此类事情。如果说没有处理好，业主阻拦，我们可能就不会进入。每个城市的小区很多，并不是说非要进入哪个小区。　　《现代物业》：淘会场与物管方的合作，能为物管方解决哪些问题？给小区内的业主与小区带来哪些好处？　　李浩：目前与物管公司产生关系的项目很多，比如各地都有的社区O2O，这些项目的想法很多都是通过与物管公司的合作渗透到社区居民中去做宣传推广，进而产生产品影响力。比如智能门锁进入小区，就会选择通过广告宣传的方式影响到小区的居民对产品的选择，物管公司只是他们与居民接触的渠道。而物管公司不太愿意做这样的事情，因为他们认为这样的收益太绕了，不够直接。通过我们搭建平台，就可以直接帮助物管公司与商家牵线，达成合作，这也是我们与社区O2O最大的区别。可以说我们是为业委会提供服务，帮助小区、物管公司创收。为业主提供更好的服务是本质，给小区带去优质的商品，为业主提供便民服务都只是皮毛。　　《现代物业》：除了酒店、商务会所等“标准”场地，“非标准”场地包括如商业展示场地、试乘试驾、全国小区楼宇前的空地、写字楼的空地、旧厂房等。如何根据租赁方的不同商业推广需求为其匹配目标物业类型，使场地的商业价值得到最大化？　　李浩：我们现阶段还做得比较粗糙，未来会做几个点：一、会为有活动、便民需求的小区带去更多类型的服务；二、为活动方提供更好的场地。很多场地其实是可以免费拿来做人气、做引流的。在帮助双方对接的过程中逐渐分门别类，根据不同社区、不同物业的口味来对接不同的资源，这也是我们专注的工作。　　举个例子，比如别墅、排屋的中高端小区居民收入较高，他们不能接受啤酒、医疗产品、当地农产品等此类低端商品入场，对于奢侈品、高级车等高端推广可以接受。摆展的位置也不会安排在室外，可能会安排在小区内的会所；而在中低端的小区居民聚集地，对于食物类商品、互联网公司扫码、医疗产品的推荐等推广，他们可能就不会拒绝。因此租赁方的不同商业推广需求也要根据场地方的准入条件进行选择。至于一些新产品，比如温泉、旅游景区、旅行线路、旅游地产等推广，如果活动方愿意按价付款，通常情况此类推广在小区也不会被拒绝进场。　　《现代物业》：需求方对于场地的考虑包括了场地是否标准、租金以及考虑到商业活动性质、相关资质等因素，淘会场如何帮助需求方做好决策辅助？　　李浩：首先我们会帮助场地方将场地信息在线上展示，完成标价、内容上线后，由用户自行进行挑选。用户看到自己需要的场地后，会发起需求，需求会以订单的形式呈现。订单包含了时间、地点、价格、租赁时长、公司资质、入场需求、公司介绍、产品实物图等信息。订单最后会到达场地方（供应商）手中。　　场地方所关注的方面有：1、价格是否能够接受；2、档期是否合适；3、审核活动方进入小区的目的、资质以及活动内容。了解清楚后，就可以判断是否同意活动方进入。是否准入的选择存在两种情况：1、确认—付款。成功付款后，就会由淘会场提供活动方的联系方式，双方就可直接联系，协商后期进场的相关细节。2、如果不同意，活动方就会接到信息，写明拒绝入场的原因，可进行其他的选择。选择的决定权还是在于场地方，不在淘会场。淘会场在要求活动方提供所有资质以及相关材料方面非常严格，只有场地方审核其材料后同意了才能达成合作。　　《现代物业》：现在淘会场主要面向哪些城市提供服务？　　李浩：我们从半年前开始正式进入这个行业，在系统流程方面还存在一些瑕疵，还在不断地打磨中，目前我们将重点放在了重庆。除此之外，我们也将平台对外开放了12个城市，在当地都有场地供应商。我们希望在2017年的上半年，把这12个城市真正覆盖下来。　　《现代物业》：市面上有“会唐网”、“酒店哥哥”、“会小二”等与淘会场类似的平台，但是淘会场与其他平台相比，比较大的差异在于与非标准场地进行的一些合作。您对于场地出租服务平台与物业管理进行合作的前景怎么看？　　李浩：其他平台不会走跟物管方合作的路。起初，我们与其他会务O2O平台的业务有重合部分，现在也有。但从实际的发展路线来说，其他平台所做的仍是会务场地，而我们目前做的虽然也叫场地，但是因为场地的用途、衡量的标准不一样，所属的行业也就不同。他们属于会务行业，而我们却属于广告行业。由于天然的基因不同，横跨不同行业还是有难度的，我们也存在行业知识积累、平台标签的问题。我认为与其称我们为“淘会场”，不如叫“淘场地”更恰当。　　我认为与物管公司的合作潜能很大，这个概念让人很兴奋。一个城市有几千个社区，商超、电影院、写字楼、地铁站、航空公司、大学食堂、便利店、加油站等入口，都属于人流量大的地方，这些都是非标准场地丰富的资源！
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