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为什么薛蛮子、戴周颖争着去日本当房东？
原创： 原文链接：https://www.yoiju.com/articles/detail?information_id=71
为什么新老投资人都跑去了日本？有那么几个问题：1.为什么新老投资人都跑去了？2.为什么是东京和京都？为什么是民宿？3.为什么是中国人？为什么是现在？4.水面之下，没有风险么？北京昨天大风，风力最高七级。据说体重不足的人，出门是很危险的。为此，戴周颖特意感谢了去捧场的人，他在国贸的一家酒店做了个活动。这位80后，在他的迷妹眼里，也算是“VC圈的男神”了。不过，昨天这事和VC并没有关系，戴周颖郑重推荐的是一个地产项目。“这两年做早期投资太难了，所以我们在内部孵化了‘有一居’。”戴周颖的创业伙伴芦义调侃地说。2015年9月成立的有一居，过去两年做的，就是帮中国去日本做房东。一手把日本的房子卖给中国人；转手这些房子又作为民宿出租，而有一居则是它们的托管人、运营方。*戴周颖：有一居创始人不过从2018年开始，有一居要自己买楼甚至买地建楼，运营“分布式的轻酒店”。直白点说，就是把手里有的民宿房源，用一个统一的品牌运营。明年他们要推出的第一个品牌叫“条”(Residence Jo)，首批的15家都是京都的町屋旅馆。“我们拿到的町屋，都在京都最核心的地段。”这让戴周颖的团队多少有点自得，除了他们在时间上，也比薛蛮子早了一点。就在一周前，著名天使投资人薛蛮子，用他惯常的“高调”模式宣布：他在京都已经买下了12栋百年町屋，其中12月3号这一天更是一口一口气买下了7栋。据说他的计划，是要买下100栋町屋，作为“蛮子民宿”这一品牌的一部分资产。这仅仅是一种巧合？一位资深天使、一位80后早期投资人，都跑去日本买楼、做民宿。还是这是中国人海外地产投资的一种新趋势？中国人去日本买房，并不是戴周颖们开发的新需求。市场咨询机构Real Capital Analytics的统计数据，在有一居创建的2015年，日本房地产市场的境外投资中，有约3.4亿美金来自中国大陆，占当年境外投资总量的4%，而在海外买家排行榜中，也排到了第四。买来出租，也是华人在海外买楼的一贯做法。到今天，如果只是这么做，到日本买房已经是被认为有风险了。房价不涨、少子化导致的租金涨幅不大、有各种税收等等；再加上从2013年以来，日本二手房价格有一轮上涨，这些问题稍微坦率点的房产中介都能说出一二三来。那么，为何薛蛮子、戴周颖还争相冲进去？因为Airbnb提供了一种新的可能性。*为了民宿，薛蛮子拉上阎焱玩了场直播。在去年的一轮融资中，Airbnb的估值已经超过300亿美元，超越了Hyatt、Starwood等老牌酒店品牌。重要的是，从0到300亿，Airbnb只用了七年；估值从100亿美元到255亿美元，则只用了一年。本质上都是做房屋出租，只不过Airbnb把目标转向了旅行的人群。在薛蛮子和戴周颖背后，不仅站着数量庞大的中国游客。某种意义上说，他们比Airbnb更幸运，因为伴随着走出国门的中国游客，他们还能借力数量更为庞大的中国资本。一“2015年，我们在研究海外市场时，发现日本的入境旅游人数数量增长很快。”戴周颖说。日本国家旅游局(JNTO)在2016年1月公布的数据，整个2015年有1973万人入境日本，相当于是2014年的一倍半。到了2016年，访日游客人数增长到了2404万人，同比增幅两成多。这是个仍在持续的趋势，即使不考虑有2020年东京奥运会这样的原因，从中国人对日本游的热衷上，也能看出些端倪。2015年，去日本旅行的中国人数量增长了一倍多。而旅游族(Travelezoo)今年年初做了一个调查，在中国人的2017旅行计划中，想要去日本的人最多。日本却来不及准备足够的酒店和住宿。如果访问日本的外国游客人数达到2500人的话，每天至少有4.1万人找不到过夜的地方，因为日本旅馆每天的客房缺口就会有4.1万间。在日本国内，东京和京都又是两个最热门的旅游目的地。所以京都不仅成了薛蛮子的首选，也是有一居发布自主品牌的第一站。而东京，则是有一居过去两年一直深耕的地方。在美国旅行杂志《Travel + Leisure》发布的2017年全球最受欢迎的旅游城市中，京都排名第四。整个京都都市圈的人口总数只有256万，去年到访的游客数量是2000万，“完全是个卖方市场”。关东的东京也不逊色。第一太平戴维斯世界研究部的统计数据，去年每天在东京过夜的旅客人数是39万。一年下来，“睡过”东京的外地人超过1亿4千万。*全球12个旅居城中，东京排第三。在薛蛮子之前、也在戴周颖之前，早已经有人计划去补这个缺口了。2015年，春秋集团决定，在接下去的三五年时间内投入200亿日元，在日本打造20家左右的春秋品牌连锁酒店。然而整齐划一的商旅酒店，“并没有不好，但也不能让游客们满意。”日本星野集团(Hashino Resorts)中国区总经理韩美华(Bika Han)说，公司在日本曾经做过一次顾客满意度调查，发现商务酒店没能为游客提供服务。实际上，日本有一半左右的商旅酒店处在破产边缘。日本的酒店业者也发现，新一代的游客不仅更追求个性，“即使酒店提供餐饮，他们也更倾向于拿出攻略，去寻找周边的餐饮和娱乐”。早在2015年，已经有针对日本市场的专业民宿管理公司了。“我们详细研究过东京的地产数据，”戴周颖说，包括密集拜访做日本房产的公司，还有诸如WeHome这类专门做房产数据的公司，最后得出来的结论，做民宿出租收益不错。事实是否如此呢？有一居公开的历史运营数据是这样的：运营200多个民宿、平均入住率约为85%；总计出租次数是16000次、入住4.5万人次。入住的客人来自40多个国家和地区，但其中的40%是说中文的。“我们收获了2万多条评论。”有一居联合创始人芦义说，其中最多的评价是：位置方便。二做了有一居之后，“VC圈男神”变成了做房地产的，轻资产重化了。然而在同业们看来，他们已经足够轻盈了。“我们老板经常羡慕地说，在日本国内是很难轻松筹集到那么多钱的。”一家日本酒店品牌人士说。中国人对于民宿投资的追捧，在他的想象之外。有一居计划通过金融众筹，筹集600万人民币，这笔众筹的资金将用于有一居的京都町屋改造项目。这个众筹的最低认购额度是300万日元，约合17.5万元人民币，这差不多是一个日本年轻人一年的总收入了。但民宿众筹在国内确实相当火爆。薛蛮子的“蛮子民宿·京都”众筹项目，在多彩投上线1秒被抢光，他原本就想众筹400万人民币，最后筹集到了1832.83万。这并不是最夸张的，民宿品牌松赞林卡的众筹，超额认购达到348.68倍，本来只想筹20万的，结果有近70000万的资金涌进来。*松赞林卡，单体认筹额7000万。在数量庞大的旅游人口外，中国还有数量更为庞大的资金想要投出去。仅众筹平台“开始众筹”，过去一年就完成了500家民宿的众筹、认筹金额20亿元。借宿COO贾晓凡说，认筹的平均金额超过5万。有这样投资能力的人，他们的平台上有差不多10万。这只是所谓“高净值家庭”的冰山一角。兴业银行与波士顿咨询公司(BCG)今年五一发布的报告里说，到去年中国个人所有的、能用于投资的金额，有126万亿人民币。这些钱中，有四成还在银行里做储蓄或理财。“国内项目只能享受运营的收益率，而日本项目还有所有权。”戴周颖说。对比国内的房价，日本的相对便宜。比如一栋町屋的总成本，加上购买、修缮以及各种手续费，总共在400万到1200万之间。即使最贵的町屋，也就是北京海淀一套39平米的学区房。不过看起来热热闹闹的众筹，主要目的是“宣传和获客”，而不是筹资。真正的大头，是有一居计划中的私募基金，具体规模还没有确定、不过至少是千万人民币级别的，用于“东京筑地服务公寓”(Minami Tsukiji Service Apartmenet)的开发和运营。戴周颖打算买下东京核心区的一块地皮，“离著名的筑地市场很近”，自建一个楼来做运营。东京地价有多贵？举个例子，银座最贵的土地，一平米价格是303万。反正要在东京买地、盖楼，肯定不便宜。钱从哪里来？“自有资金加银团贷款，土地可以抵押贷款。”戴周颖说，还有就是这只私募基金。而这只基金的投资人，也将来自中国。不过这些潜在的投资人，得持有港币、美元或者日元。中国当下的外汇政策，大额人民币很难汇到境外。三问题来了，这么好的事情，等着中国人来做？日本房地产市场的外来投资，从来美国都是排在第一位的。举个例子，安邦去年买下的东京、名古屋、大阪的中产阶级公寓，以前是黑石的资产。即使在酒店市场，此前高盛也涉足过。撇开这些大资方，Airbnb就没有想过大力布局日本？退一步说，日本人为啥不自己做？比如星野这样的本土品牌，已经在做“温泉旅馆再生”计划了，就是收购或接管经营不善的温泉旅馆。在日本国内，有8万多间温泉旅馆。韩美花也说，星野有计划要做“城市酒店”，但也会延续“再生”现有酒店的路径，而不会去涉足民宿。*星野位于轻井泽的温泉酒店。除了运营带来的压力，更重要的是“政策压力”。此前因为酒店不够用，日本国内曾一度热议，要不要引入Airbnb这种模式。这种民宿短租的模式，按日本的现行法律，是不合法的。直到2016年才开始做合法化的尝试，不过也仅限于东京的一些地区。在这个尝试中，户主要先申请取得牌照，前提是取得邻居同意等等，政府才会允许短期出租。而被寄予厚望的《住宅宿泊事业法》（民宿法）也还没有落定，“很多细则都还在讨论中”。业内预计，民宿法很可能会给出租的房屋，加上“一年内不能出租超过180天”这样的规定。如果真这么规定，则势必会影响收入。乐观点，即使民宿合法化并朝着最好的方向发展了，那是否又会竞争者争相涌入呢？在小资本还没站住脚跟时，大资本已经抢占了发展空间。同样来自中国的竞争对手，已经不止薛蛮子、也不止新兴民宿和酒店众筹公司，还有途家这样专门做民宿短租的。途家此前和日本的Rakuten Lifull Stay达成合作，共同将Rakuten Lifull Stay平台上的部分房源改造成民宿。Rakuten Lifull Stay被称为日本的“链家”，旗下有800万房源、超过2.4万个房地产加盟店。在他们的计划里，未来会上线一个叫“Vacation Stay”的民宿平台。在途家之前，他们也找过Airbnb，不过没谈拢。另一个可能面对面竞争的中国来人，则是链家海外。2015年成立的链家海外，今年已经在东京开出了全球的第五家分公司。而潜在的，还有“地产类的公司，或地产金融加物业增值的大资本”。比如复星。过去三四年，复星在日本的房地产市场有不少动作。仅在度假酒店领域，复星在2015年收购了日本北海道的星野Tomamu度假村。这笔10.8亿人民币的交易曾震惊一时，“我们觉得好多钱了，但中国人会问，为什么这么便宜？”这个度假村的资产虽然并入Clubmed（地中海俱乐部），但星野集团依然在为他们提供运营服务，也因此两家达成了合作关系。*北海道Tomamu里的冰堡。此外，复星还在2014年收购了日本不动产管理公司IDERA Capital Management，作为复星在日本的地产投资平台。IDERA成立于2001年，资产包括办公楼、居住用房和不动产基金。“众人拾柴火焰高嘛。”戴周颖说，他也注意到，从去年年底开始，已经有不少国内玩家进入日本民宿和房地产市场。他倒是对自己很有信心，“我们开创了一个新模式，从海外买房到管理的一体化服务模式，我们已经跑了两年多了，我们在做系统加深护城河”。这也体现在规模上。有一居计划今年将手中的民宿数量翻一番，从200多间提升到四五百间。最可怕的确实不是竞争，而是在标杆被树立起来前，市场已经被做坏了。在国内，被一拥而上而毁掉的好市场，又何止一个？题图：布列松
*文章为作者独立观点，不代表有一居立场
本文由授权 有一居
发表，并经有一居编辑。转载此文章须经作者同意，并请附上出处(有一居)及本页链接。原文链接：https://www.yoiju.com/articles/detail?information_id=71
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Copyright (C)2017 YOIJU Inc. 京ICP备号-1薛蛮子买完京都一条街又开始众筹了！情怀背后的“为国争光”...
薛蛮子在京都买了一条街
已经把京都房价炒高了好几倍
京都居民是什么态度？
日本的民宿生意，真的那么好做吗？
2018年刚过2个月，高调杀进民宿圈的薛蛮子，又有了新动作。
前几天，他发微博称在日本京都买下了一条街，共11座老町屋，命名为“蛮子小路”，并称之为“为国争光”
过了三天，他表示要在六个月内拿下100幢町屋（买或者租），成为当地最大的町屋所有者之一。（京都都要喊你声爸爸）
而今天他转发并置顶了2月7号（昨天）发布的民宿众筹讯息，寻找有兴趣投资的朋友。
去年11月30日，薛蛮子创建的个人民宿品牌“蛮子民宿·京都”众筹项目，在短短1秒抢光，8分钟超募，获得100位投资人“秒杀”认购。
这是自薛蛮子“周一见”喊话王功权后，与多彩投合作落地的第一步。
为什么选京都？
薛蛮子称：“我看到很多人折腾民宿，特别是国内民宿同质化太严重，运营成本高、卖不起价，直到我观察到京都，才眼前一亮，它是一个完全的卖方市场。”
整个京都都市圈的人口总数只有256万，而一年到访的游客数量却有近6000万。
把蛮子民宿的第一站放在京都，他认为它是“全世界唯一的古都”，只有那儿才算是“作湖山一日主人，历唐宋百年过客”的唐宋生活。
一辈子去一趟吴哥就够了，但去过京都的人，过半年就想再去一趟。
这样“高逼格”的民宿，价格当然不便宜。蛮子民宿·五条旗舰店，就要11100元一晚，还不包括2000多元的清洁费。
“日本梅兰芳”的三代传人选了薛蛮子
这是蛮子民宿的第一个町屋，位于上京区的上七轩，薛蛮子笑称“我的后花园就是北野天满宫”，这里正在申请世界文化遗产，它仿佛跟全世界宣告：
百年古屋的温柔时刻，请勿暴力使用。
薛蛮子买下的这些町屋，源自十七世纪的传统老宅，有着数百年的历史，可以说是日本历史和文化的缩影。
比如，他的第一家町屋位于上京区的上七轩，这条街可以追溯到江户时代，有历史上最有名的艺伎和百年老店。屋主三代住在这里，是日本最早的艺伎之家。
在薛蛮子接手前，他们三代生活在这里，维护着一草一木一物，是日本最早的艺伎之家。如今家里没有女孩便关掉茶社，这条街可以追溯到江户时代，有历史上最有名的艺伎和百年老店。
拒绝了隈研吾，就是要原汁原味
这个炙手可热的百年町屋，日本著名建筑设计师隈研吾想开博物馆，日本企业想改造为祗园的繁华，薛蛮子想延续这里原有的生活方式。
町屋主人最后选择了薛蛮子，人老了总是容易感动，从川端康成聊到三岛由纪夫，薛蛮子对日本文化的深入了解，感动了房主，还把几百年的老家具送给他。
因为保留了町屋的原汁原味，只能适当调整软装的打造，隈研吾工作室软装复古团队来做了兼具度假体验的软装设计，让每个角落都是一幅唐风宋韵的画卷。
“我只做町屋，一进门就席地而坐的生活方式，这里有书道、花道、茶道的日本传统文化内容，我花了很长时间从东京请来李远夫妇来负责文化，李远教授在日本传统文化上有深入的知识体系，他的太太也是茶道专家”。
“京都的房价完全是被中国人炒起来的！”
薛蛮子是不是真的能“为国争光”我们还未可知，不过这两年在日本做民宿生意的中国人却是真的多。
根据日本观光厅的数据显示，2017年访日的外国游客消费额达到4兆4161亿日元。其中消费最多的来自中国大陆，1兆6946亿日元，占总比例的38.4%。
Airbnb发布的数据则显示，2016年使用过Airbnb的出境中国游客近160万人次，同比增长142%，而境外客房预订国家中，日本排第一。
巨大的市场潜力，自然吸引了大量投资者的目光。根据房天下公布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国。
其中有一半人买房，是想用来开民宿。
整个模式中，最大的挑战在于抢房源。
“京都完全是被中国人把房价炒上来了！”由于中国人做民宿、买房子的热情，京都的房价比两年前已经翻了好几倍。
京都小路（资料图）
现在买京都房子的人绝大多数是中国人，甚至很多中介机构也是中国人，“这里面就很多水分，很多中介给中国人和日本人开出的价格也完全不一样。”
而各大民宿预定平台也没闲着，自在客、途家、住百家、一家民宿、大鱼、Ostay、小猪短租等都在大力扩张日本市场。
京都会变成下一个丽江吗？
面对这股中国人涌入京都抢办民宿的热潮，有人问“本地人口只有200多万的京都，会变成下一个丽江吗？”目前看上去并不太可能。
薛蛮子这样的霸道入市，的确可能会带来更多的跟风者。
一方面，房价上涨已经限制了部分投资者。另一方面，日本政府去年通过了一个民宿监管法案“住宅宿泊事业法”（简称“民泊新法”），将从日正式实施。只有符合条件之后才可以正式接待游客。
今年1月份开始，很多房东已经接到日本政府的电话，要求他们停止在各大平台上架自己的民宿，先去办证。而对于那些已经申请了永久居住证的房东，定居申请都会受影响。
所以为了更方便办证，他们倾向于购买独立的别墅、町屋，因为公寓虽然便宜，却往往不合法，办不出证。而一旦违规被查，罚金将高达100万人民币以上。
译：中国人房东以「公司住宅」为由使用大阪公寓违法经营airbnb和自在客（民宿平台），被提出3200万日元（大约180万人民币）的赔偿诉讼请求。
而相比“特区”大阪，京都更管理严格，以他们的观察来看，办证至少需要6个月时间。
此外，法案还规定民宿一年营业天数上限定为180天，都道府县和部分政令市可以在根据当地实情制作条例缩短营业天数。
京都居民不允许民宿开设：我的家就是我的家
据《京都新闻》报道，近日，京都市西京区的桂坂地区的居民表决通过不准在桂坂地区开设任何名义的民宿。
京都市某街区（资料图）
虽然2017年日本通过了民宿新法，一般的住宅可以用于民宿经营，本次在京都西京区通过当地居民的意志决定不允许民宿存在在日本还是首例。
桂坂TUBAKI东第1地区，现有住户51户，除了小型事务所、小学初中以外，其他建筑都是以低层住宅为主，被指定为“第一种居住专用地区”。
当地居民之所以全员赞成不准开设民宿，就是担心噪音和乱扔垃圾等纠纷的产生。
因此，纯粹运营民宿这块，很多有经验的房东已经不准备增加投入，相反他们接下来的业务重点将转向民宿周边服务“行乐美宿”——联合当地已有的优质民宿，推荐周边的深度吃喝玩乐路线，为这些民宿提供用户体验项目。
网友评论（不代表小春立场）
扯上“为国争光”的幌子，可以赚“战狼系”sha缺的钱了
我们就别以这么动听的名号去扰乱临国的风土人情了
中国人经营？担心以后以后没有京都味了
日本房价要垮，薛买这个和他的投资布局有关系。
如果说薛真的像他说的了解尊重日本文化，还想传承做一些事，就不会买屋町做民宿了，文化就会在一波一波的客人中渐渐消亡...
想去体验一下，可惜太贵了，民宿很大程度上是因为便宜，还不如住酒店。
装成一副有文化的样子还真是挺可悲的，好奇为什么那个古宅为什么会被拿出来卖...
众筹，呵呵哒
徒有民宿之壳，不见民宿之内涵
看上去不错，挺好的
1日元=0.05759人民币
1人民币=17.3638日元
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众筹做民宿生意:薛蛮子买下一条街
薛蛮子买下了日本的一条老街。
来源|虎嗅网
一月底，薛蛮子发了一条买下日本老街的微博，颇受争议，争光与否暂且不谈。因为一个礼拜后，作为“商人”的他就发起了“蛮子民宿”第二期众筹项目，买街的目的不言而喻。
这条京都老街是“蛮子民宿”买下的第一个町屋，位于上七轩，是京东五大花街之一（祗园甲部、祗园东、先斗町、宫川町和上七轩），被视为京都最古老的花街、艺妓和茶屋的发源地。相比之下，上七轩没有祇园那样有名气，整体相对比较安静，每年都会举办舞妓表演。
位置上来看，除了上七轩，附近的北野满天宫也是一大景点。它是日本全国最著名的神社之一，每年七月，这里都要举行大阪最隆重的传统节日祭祀活动，吸引众多游客前往。
不过，在把京都町屋改造成民宿这件事上，薛蛮子已经迟到了一年多。2016年，日本《读卖新闻》就开始报道，中国买家花几百万买下京都“町屋”这种充满匠心的木制老房子，欲将其改造成民宿了。当年，访日外国游客达2404万人次，创历史新高。来自中国内地的游客达637万人次，中国游客的消费额占到总数的近一半。所以大家想在日本做中国人的生意也就不难理解了。
为什么是京都町屋？
和东京、大阪相比，京都由于自794年桓武天皇迁都平安京，到1868年东京奠都为止，一直都是日本的首都。长年的历史积淀使得京都市老房子很多，房价也相对较低。
数据显示，京都地价最贵区前三名分别是中京区（祗园所在地）、下京区和东山区，涨幅也相对较大，而位于上京区的上七轩价格则相对较低。
（京都各区地价）
价格虽然低，但是也不意味着能轻易一本万利。
日本政府的限制就是最大的阻碍。根据政府最近通过的“住宅宿泊事业法”（民宿新法）规定，自日开始，日本民宿要实行申报制，只有符合条件之后才能正式接待游客。同时，新法还规定，民宿的营业时间每年不得超过 180 天。
这里的“符合条件”主要指的是噪音等不能影响到周围居民。2016年7月，京都市产业旅游局旅游推进室开设投诉窗口，一年来已接到1442件针对民宿的投诉，内容涉及噪音、乱扔垃圾、走错房间等。
所以薛蛮子这种想“买下一条街”以及独栋的町屋的做法就情有可原了。
据薛蛮子介绍，“蛮子民宿”将在未来12个月内，通过或买或租的形式在京都拿下100幢町屋，成为当地最大的町屋所有者之一。
的确，做到“当地最大”也不是不可能的，毕竟京都的民宿本身就数量很少。而且随着日本今年民宿新法规定的严格执行，相当一大部分“无证”民宿或改建不达标的公寓都会被迫离开市场。
不过即使做到了“当地最大”也没什么，毕竟“蛮子民宿”的100间町屋，也就是一家酒店的体量，对于传统住宿市场来说九牛一毛。
薛蛮子手上的牌
薛蛮子的优势在于，不同于一般的投资者，他本身是个拥有千万粉丝的微博大V，而且，“蛮子民宿”还得到了途家这种民宿短租专业户在运营上的支持。
除了在日本，“爱国的”薛蛮子还在泰国苏梅岛开辟了蛮子民宿。不过他的野心远不至此，“我们计划半年内在印度洋的丹老群岛推出帐篷酒店和海边别墅。”薛蛮子表示，目前，欧洲也被纳入海外扩张的版图，接下来将在威尼斯和巴黎做重点布局。
但是民宿不同于标准化的酒店，更加强调差异化和个性化，进入市场的前期需要花时间去打造自己的主人文化，让顾客感受到独特的“家”的特色，盲目的扩张数量这种方式貌似并不适合homestay（民宿）。
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