老人房产如何分配(图)
（原标题：老人房产如何分配(图)）
点击查看原图　　案例：张老汉夫妇有一儿一女，儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在张老汉单位房改时买的两居室里。2008年老伴不幸去世，剩下张老汉一个人。2010年，张老汉亲笔书写了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产。2012年，张老汉被检查出患有肺癌晚期，住院期间女儿无微不至的照顾，让张老汉心里很满意，打算给女儿写份遗嘱，但此时张老汉已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。张老汉去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执，诉讼到法院。分析：房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。该案中房产应作出如下处理：
　　1、遗嘱中所涉房产系张老汉婚后分配并购买，依法属于夫妻共同财产，夫妻应各占一半份额。
　　2、张老汉妻子去世时，由于没有立遗嘱，适用法定继承，张老汉和儿子、女儿均有继承权，一般等分的话，三人各得(1/2×1/3=1/6)房产。
　　3、张老汉的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女儿继承，女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产。
　　4、儿子应得1/6房产。
　　5、经评估房产价值，房产可以由女儿取得，儿子应得份额可由女儿支付给儿子。
　　面向基层，服务百姓，齐鲁遗嘱库为六十岁以上老人提供免费遗嘱咨询、免费遗嘱起草、免费遗嘱保管。力争让每一位老人都能生活的安心、静心、舒心。齐鲁遗嘱库预约电话：8,。地址：济南市经四路269号东图大厦8楼826室。
本文来源：山东商报
责任编辑：黄欢_NN1650
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居住权法律问题的研究
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3秒自动关闭窗口根据以上事实，就此事件面临的一些法律问题，我们来做一下分析。
注意！老人的房子能否要回?关键取决于这个环节，购房人是否与代理售房的人有非正常的恶意串通行为!
在债权人持有公证过授权委托书的情况下，有权对外以产权人的名义出售房产，并代为办理等手续。表面来看，应该是有效的，但是依据公证过的授权委托书办理的交易就绝对都有效吗?也不尽然，如果能证明购房人与代理人实际上有恶意串通行为，那么依据《法》的相关规定，即使有公证的授权委托书，原房主也照样可以起诉要求确认该房产交易无效。
购房人和代理人当然不会主动承认自己是恶意串通，那么从法律上该如何判断呢?
就持公证手续卖房这类事件来看，法院在审理的时候通常主要审查以下几点：
1、 购房人与代理人、产权人之间有无特殊关系。
如果购房人与代理人或产权人有特殊的关系，能推断出购房人知道或应该知道代理人在持公证委托手续售房时，实际是违背产权人意愿的。那么，应该认定构成恶意串通。比如据调查，在这类事件中，有个别交易中的购房人实际与代理人的同事有亲属关系，且已明确表示不再愿意处理此事，这样的交易显然应认定不是正常交易。
2、 购房款是否明显低于市场价、是否有实际付款行为。
购房人与代理人的关系除非是近亲属，否则可能很难查证，所以审查的重点还是要放在交易本身的真实性和交易价格的合理性上。
房产的价格总是有波动的，如果交易价略低于市场价还不足以直接认定购房人和代理人恶意串通。但是，如果价值几百万的房产被半价出售甚至是以1000元的价格出售，那明显是不合理的。购房人如果没有合理的解释的话，被认定为恶意串通的可能性就非常大了!
另外，在房价正常的情况下，还要审查合同上的房款是否有实际支付，甚至还可以审查房款是否有合理合法的来源等等情况，综合来认定!
3、 购房过程是否有明显瑕疵。
除了看房价以外，还有一个重要的环节，以往也有类似案件因为这个环节购房人不能提供合理解释，而被法院认定为不正常的，就是看房环节。购买，现场实地看房通常是必然环节，但是这类事件老人们往往是房子被过户手才知道房子被卖，之前房子一直由老人居住控制。如果购房人在房屋交易过程中没有实地看过房，这就是一个重大瑕疵，如果不能对此提供合理的说明，法院有理由认为这个交易不正常!
简单总结下老人无法要回房产的两种可能：
1.整体考察交易事实，不能认定购房人与代理人有恶意串通行为，法院只能认定购房合同有效。驳回老人诉求;
2.房产经过了多手交易，虽然第一手从老人名下过户房产的交易实属恶意串通，但是非法取得房产后的二手产权人，利用把老人强制清走的时间，再转手房产，且再买受房产的人与二手产权人无恶意串通行为，则最后一个交易被认定有效，老人仍不能要回房产。
如果老人无法要回房产，谁该承担赔偿责任?
对于老人无法要回房产的损失，谁有过错，谁担责任。
被捕的理财骗子自然是有责任的，这个不用多说。老人自己毕竟在相关文件上签字，也有一定责任，这个也比较确定。购房合同如果被认定为有效，购房人自然是没有责任的。
可能会对是否承担责任有争议的有两方：代理人即债权人，还有就是公证处。
在债权为真实，且已作了抵押和具有强制执行效力的公证债务文书的情况下，债权人正常主张权利应该是通过向法院申请强制执行的方式来执行房产。但如果债权人没选择这么做，而是利用欺诈手段拿到委托书直接出售房产，且在出售房前也未征得老人同意，虽然持有老人的授权委托书，但仍可认定侵犯了老人的合法权益，对出售房产给老人造成的实际损失，应承担一定责任。当然，老人对合法债务也要承担责任。
那么本该最具有公信力的公证处是否有责任呢?这主要看公证处的工作人员是否有与理财人员或债权人串通的行为，或者虽然没有串通但办理公证是否完全程公证的实质和程序性规定，有无违规行为。如果公证员完全按规程办事，公证处则没有责任，反之则要承担相应的责任。
比如就办理房屋委托公证事宜，中国公证协议在2008年曾出台《办理房屋委托公证的指导意见》，其中明确在办理公证时应询问当事人并制作笔录，笔录要载明的内容包括：各方关系的核实调查、委托书中法律术语的含义说明、法律后果的告知、相关风险的说明告知等等。
以目前看到的情况，有些老人应该能保住房产，但未必是全部。即使保住房产，也不代表老人不用承担债务，对很多老人来讲，损失恐怕是不可避免的。一定要告诉自己和家里的老人以下两句话：
1、 什么高息、高回报都不要信，明显高于银行利息的收益不那么容易得，天上不会掉馅饼，只会掉陷阱。
2、 不管签什么文件都要仔细看清楚了再签字，拿不准的就找子女、找律师问问，不要因为别人对甜言蜜语就盲目相信，签字落笔即有责。
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