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二手房买卖怎样避风险？房产证过完户才算数
二手房买卖，经常会出现这样或那样的问题，要么是付了钱房子拿不到，要么就是产证拿不到。那么怎样才能规避这些风险呢？我们来看。前不久，我们报道了几个购房者，通过嘉兴市新创信息咨询有限公司买了二手房，杂七杂八的费用交了不少，首付的钱也出了。但是过户手续还没办好，中介公司就突然关门，老板也联系不上了，这让他们很被动。市住房保障局房地产管理科科长夏明说，嘉兴大大小小的中介机构很多，中介公司老板跑路的案例，以前也出现过。购房者后续通过诉讼程序，追回钱款的难度不小，花费的周期也很长。所以他建议，通过中介机构买房的时候，先要摸清这家中介的底细。夏明表示，营业执照，还有在我们建设行政主管部门经过备案的一些资料，包括一些中介买卖服务的一些规定，正规的机构它应该在办公场所明显的位置上粘贴在那里。如果中介机构向购房者要求，要付杂七杂八的费用，那就要多留个心眼了。夏明说：“委托它（中介机构）替你履行哪些义务或者说哪些事情，如果涉及到收费的，那你要求它（中介机构）出示相关收费的依据。”购房者除了要挑选信誉好的正规中介机构，还要对卖方以及所卖房子的情况进行前期了解，这个环节也不能忽视。去年4月10号，我们栏目播出过《一房二主》的新闻，市民小廉通过中介买了一套二手房，但是事后他发现，和他签购房合同的房东并不是真正的房东，房子的主人另有其人。其实，要辨别真假房东也不难，市住房保障局管理科科长沈颖说，房主是以房产证上登记的人为准，所以市民在买二手房的时候，第一步是要确定卖方的相关信息。嘉兴市住房保障局管理科科长沈颖建议：“可以让买卖双方一起到我们登记大厅来核查一下，想买的这套房子它上面是否有一些查封信息，包括抵押信息，这个都是可以查询的，以保证出售房屋的权利清晰。”另外，买二手房并不是签了购房合同，交了钱就完事了，应该是房产证过户手续完成后才算数。号，我们节目播出了《一房两卖 房东耍赖》的新闻，市民小姚2009年在市区昌盛花园买了一套拆迁房，19万的房款，他付给房东17万，因为手续不全，一直没有过户。没想到房子住了四年，到2013年2月，他想要去办理过户手续，却发现原房东竟然把房子过户给其他人了，新房东还下了逐客令。姚就是在过户手续上，让原房东钻了空子。所以买二手房，购房者要尽快办理房子过户的手续。律师提醒，购房者在签订合同时，最好在违约条款上明确违约责任，确保原房东不会出现一房两卖的情况。违约责任写高一点，在法律规定的范围内写到最高，那么这样的话有可能会保障你自己的一些权利的。记者从嘉兴市誉天公证处了解到，目前二手房交易也可以引入公证手段，公证处会审核买卖双方的主体资格，告知买房可能遇到的风险。嘉兴市誉天公证处公证员助理俞金平说，我们公证就是会对这个合同签订的主体进行一个审查，比方说我们会审查这个出卖人，他房产有没有共有人的情况，如果有共有人的，我们办理公证会要求他共有人全部到场签订合同。然后第二个是我们会对这个房屋现在的物权问题进行审查，比如说他房屋是否存在抵押，有没有租赁出去等这些情况进行审查，这样子的话就可以预防后面交易过程中可能房屋在物权上存在一些瑕疵而导致合同无效的情形。另外，买卖双方签订公证合同后，公证处还可以为双方提供第三方的代收款项以及房屋过户服务，这样也能避免因为中介公司倒闭或者中介老板携款潜逃，造成购房者经济损失这种情况。买方他愿意将这个房款以及向中介支付的相关费用打到我们公证处的账户上，暂时存放在我们公证处这里，然后我们也可以为当事人办理这个房产过户的代办手续，然后我们在办理好房产过户手续之后，我们可以再把钱交给房主，然后是中介方，这样子的话，我们就可以避免这个风险的发生。小新说：买二手房，还是建议多留个心，避免日后麻烦缠身。看着别的情侣每天啪啪啪，你却只能对着朋友圈刷刷刷！帮帮看到都心酸！这回，帮帮决定给大家以同一个脱单的机会，电影票周周送，骚男骚女们赶紧约起来吧！关注微信程度房帮帮（cdfbb028），或扫描下面二维码，回复“电影票”进行刮奖！
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201720182月
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购买二手房要多长个“心眼”
法官提醒：房屋买卖过程中“三注意”李洪雄是张开强的亲兄弟，李洪雄在没有房主张开强的授权委托书和房屋相关产权证件的情况下，擅自以张开强的名义卖房，并将售房信息告知一家房产中介，该房产中介来者不拒，把售房信息对外公布，而购房人王文斌觉得李洪雄有开房钥匙就是房主，与之签订《房屋买卖合同 》，并交付1万元购房订金……张开强得知房屋被卖后当即阻止其交易。为此，王文斌将卖房人李洪雄、房主张开强，及其第三人房产中介业主一并告上法庭，要求双倍返还订金2万元。
购房遇“李鬼”家住市区育才路的王文斌急需购买一套房子，几经测算后，认为购买二手房更划算。今年6月11日上午，王文斌到市区上坝路一家房产中介看张贴在墙上的售房信息时，看到张开强一套面积为102平方米的房屋要出卖的信息，经过多方比对、衡量后，他决定购买这套房屋。随后，房产中介业主把李洪雄通知过来，随即3人一起前去查看房屋，王文斌看中这套房屋后，双方通过讨价还价，商定价格为46万元。当天晚上，李洪雄、王文斌便在房产中介处签订了《房屋买卖合同》，房产中介业主在《房屋买卖合同》上面加盖了印章。该《房屋买卖合同》载明，由于李洪雄未出示产权证原件，故所缴1万元订金暂由房产中介保管，王文斌当场将1万元购房订金付给了房产中介业主。正当王文斌四处筹措购房款时，却接到了房产中介“房子不卖了，退还1万元订金”的电话。法院判退订金原来，这套102平方米的房子，房屋拥有人并非李洪雄，而是张开强。张开强夫妇一直居住在成都，很少住这套房子。审判法官郑议介绍，张开强在法庭上辩称，他与李洪雄是亲兄弟关系，房子是他受李洪雄口头委托帮卖的，还得到了该房屋的土地证、房屋产权证复印件，可眼看房子已经成交了，李洪雄却以“没有委托书，口头委托不算数”为由，不卖房子了，“我仅是帮忙卖房，不承担责任。”第三人房产中介业主在法庭上辩称，就因为李洪雄没有必备的“两证”，所以王文斌交付的1万元购房订金，没有直接交给李洪雄，而是由房产中介保管，目的就是保障资金安全。法院审理后认为，李洪雄与王文斌签订《房屋买卖合同》时，李洪雄并未取得张开强的书面授权委托，也没有取得房屋相关权证，李洪雄没有代理权。同时，在《房屋买卖合同》签订后，也没有得到房屋所有权人认可，所以双方所签《房屋买卖合同》属无效代理合同，房产中介所收取的1万元购房订金应当予以返还。为此，法庭判决房产中介在本判决生效10日内，返还王文斌所付购房订金1万元。驳回王文斌的其他诉讼请求。购买二手房注意事项郑议告诉记者，近年来，随着房产市场一路走高，二手房因价格相对新房便宜而成为购房人首选。郑议提醒购房人购买二手房时，首先要注意看卖房人有没有房屋土地使用证和房产证，房屋是否有共有人。其次要注意看所卖房屋是否存在权利瑕疵。如房屋是不是被司法机关查封，是否设定了抵押。因为司法机关查封财产，不需要收回相关的产权证件，只需向房管部门送达查封裁定即可查封，查封后的房屋是无法过户的。最后，在签订买卖合同时，双方都要注意认真仔细阅读条款，了解约定的内容，并要及时过户，避免因市场房价涨跌而带来的麻烦。
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器买房租房多长个心眼 当心房产中介花样多
　　发布虚假房源、吃差价乱收费、哄抬房租、无理扣押金……房地产中介各种忽悠手法层出不穷、屡禁不止，让所有人防不胜防。房地产中介行业乱象频发，几乎人人喊打，在二手房交易或租房时该如何规避风险，防止掉入中介所设的陷阱？　　▎五类房屋中介陷阱投诉多　　8月2日，中国消费者报社和清华大学媒介调研实验室联合发布了首份《中国房产服务行业消费者满意度调查报告》，房源真实性在诚信指标中排名第一。　　据中国消费者协会秘书长常宇介绍，综合消费者协会的投诉案件，目前房屋中介有五种较为严重的侵害消费者权益的现象：一是房地产中介乱收费，部分中介收取高额的服务费，但是收费以后并没有落实当初对消费者的承诺，或者以各种理由和借口拒绝退还押金和相关的费用，损害了消费者的合法权益；二是资金监管过程中，有部分房地产中介违规操作，代替银行为买方做资金监管，将买方的购房款纳入自己公司的资金池中，成为本公司资金链的重要来源，同时转手贷款作为其他购房者的首付贷；三是部分房地产中介隐瞒房屋的真实情况，比如消费者交了订金以后才发现要购买的房屋目前正处在抵押状态，房屋质量有问题等等；四是提供虚假房源，中介公司在网上刊登虚假的低价房源或者已经过期的房源，以此来吸引更多的消费者咨询，借此推荐其它房源；五是个别房地产中介通过挂高房价哄抬市场价格，扰乱市场秩序。　　报告显示，消费者对选择房产中介服务诚信的种种指标之中，房源信息真实性以36.6%位列第一，对客户隐私的保密度以35.7%排名第二。在各房产中介诚信满意度排名和各房产中介真房源可信度排名中，前三名依次是链家、我爱我家、21世纪不动产。　　▎房屋中介的通病　　天花乱坠抛诱饵，房不对路钱不退　　一些“黑心”中介抓住租房者租房心切的心理，在广告上把房源说得有板有眼，完全合客户的心意，假称自己手上有符合租房者需求的好房源，但等客户交了看房押金后，看到的房子却与广告大相径庭。几次看房后，租房者发现“货不对板”，但押金不退。　　中介冒充假房东，无赖骗取中介费　　中介公司首先要租下一套合适的房子做道具，然后利用自己员工冒充房东，以远低于市场价格的出租价格吸引顾客。当顾客看房满意与假房东签下合同并交纳了中介费后，这位假房东又找出各种理由不肯出租了。顾客找中介退钱时，中介则以“双方已签租赁合同，居间服务已经完成，房东属单方违约”为由，不予退还中介费。　　改头换面两头骗，房东租户受牵连　　一些不法中介人员先以个人名义租得房屋，经过苦心“谋划”打隔断“化整为零”，再以中介名义将房屋群租，待收取大量中介费和押金后，中介立即变更名称和住所改头换面。当房主和租房人发现上当受骗的时候，已为时晚矣。当初的“出租人”早已不知去向，而中介也已金蝉脱壳，寻无踪影。　　滞后清算煤水电，找个借口坑你钱　　租赁合同中一般会约定承租人在办理清算手续时应结算水、电、燃气、电话等费用。这些费用的结算均以自然月为周期，结算单有滞后效应。一些“黑心”中介在与租房者签订租赁合同时往往会采取与水、电、燃气、电话结算周期不同步的手段，租赁合同到期时以未结清水、电、燃气、电话等费用为由，拒付租房者押金。　　压一付三事常有，绕绕弯子钱到手　　按照一般中介公司的规则，通常采取押一付三的方式支付房租。也就是押金一个月，付三个月的房租。而有些中介名义上说是押一付三，但是要求提前一个月支付下个季度的房租。弯弯绕一下，实际上就是收取了两个月的押金。一些收取押金的中介或者房东会通过种种说辞来扣押金，最终目的是把押金据为己有。　　中介鸡蛋挑骨头，拒退押金是目标　　如今租房，一般都希望房内的设施齐全些，于是“黑心”中介公司在这方面打起了主意。一些家具电器都是为出租专门从旧货市场上趸来的，因此易损或者已经损坏，如不检查，将来损坏的责任就是租房人的了，押金不够扣的还要继续支付损失费。此外，在退租验收时中介不断挑毛病，说房子弄得太脏得重做保洁，也是拒退押金的惯用伎俩。　　【视频】为提升业绩 房产中介造谣传谣（北京卫视）　　▎支招：如何与黑中介较量　　【三招与中介PK】　　招数一：看房至少要白天晚上各看一次?　　中介工作人员白天带你去看房子，或许朦胧中各方面都挺好，但是白天再看就难说采光好不好。所以在你决定买下某套房子之前，至少要看两次，白天看一次，晚上看一次。白天光线充足，能够看清楚房子的真正面目，而且可以了解到房子各个方位的采光如何。而晚上看房则主要考察周边有没有噪音，小区的入住率如何等等。多看两次，顺便也可以考察一下不同时段的交通、周边环境等情况。　　招数二：中介佣金要巧讲价　　在二手房买卖中，中介佣金并没有明确的收费标准，不过近年来在一些中介行业中，一般都要求收取交易总额的3%作为中介佣金，不管是买家出，还是买卖双方共同承担都一样。不过买过二手房的人都知道，其实中介佣金并不是不能讲价的。中介公司促成一笔交易的直接成本并不高，为了促成交易，不少中介公司都宁愿在中介佣金上稍作让步，所以在购买二手房时一定要和中介公司进行砍价。　　招数三：按揭自己跑可省数千元　　大部分的二手房购房者因为工作忙碌或者为了省心，按揭的手续都是委托中介公司去办理的。但是如果你想节省几千元的话，自己去银行办理按揭手续也是可以考虑的，按照银行贷款部门的要求和指引一步步来，其实也并不需要耗费很多时间。　　【三招与卖方PK】　　招数一：这房源真的很抢手吗？　　的确，现在的楼市升温了不少，不过在中介人员和卖方的嘴里，不管是过去、现在，还是将来，你看的每套房都是很抢手的，再不下定金、签约，绝对会没有了。所以你就要保持清醒的头脑，问自己凭什么那套房子这么抢手？如果说因为你一念之差、犹豫半刻房子就让人抢走了，那只能证明那套房子与你无缘。既然如此，又何必强求？有这样的平常心自然就不急了，这样才不会被中介人员忽悠。　　招数二：下定金最好选资金托管　　房子看好了，要下定金的时候要考虑清楚，尤其是要弄清定金和订金、诚意金的区别。另外，要考虑钱是直接给业主还是如何处理？如果可以的话最好选择第三方机构进行资金托管。此外，在支付房款上最好选择分批支付，一般签约当日要给30%的首付，贷款审批通过或者取得新的房产证时支付剩余大部分，保留五千到一万元待到交房时，确认没问题，并在物业过户时扣费后再支付。　　招数三：合同条款要仔细研究　　在合同里面经常会有一些括号备注，又或者是一些字体小一点的文字，这些你可能注意不到的细节往往是关键。所以，在签约的时候，一定要仔细研究合同的每一条条款，多一些质疑。如果有朋友做律师或者熟悉法律知识的，签合同的时候尽量带上他，可以帮你省很多心。　　▎如何选择令人放心的房产中介？　　√ 看其资源管理网络系统是否完善。　　大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广，手中掌握着丰富的客户信息和房源信息，能够满足多样化、个性化、特色化消费者的需求。像港厦房地产这样的公司拥有完善的营销体系，开展房地产中介业务，搜集信息并为客户提供快速、优质服务。　　√ 看有没有专业素质的经纪人为客户提供优质服务。　　经过系统培训、考核上岗的经纪人，以其所具备的专业知识和丰富的经验，会在第一时间为客户介绍几套或多套符合其条件的房屋。港厦房地产公司拥有一套完整的员工培训系统，从礼仪形象、房地产知识到实际操作，都一一给予经纪人专业的培训，对他们提出较高的要求，以最完美的形象，最优秀的服务态度，最敬业的专业素质展现给广大客户。　　√ 看是否有相应的后续增值服务。　　像品牌中介交易过程中，针对某些业主的房屋空置失修的状况推出了免费出新的服务，如有品牌中介帮助业主将二手房修缮扮靓，获得更好的出售机会和更理想的价位。　　√ 看品牌内外形象是否统一。　　品牌中具备其加盖章的合法有效合同，能够保障买卖双方的交易安全性并使内外形象统一。　　√ 要查验其营业执照、房地产经纪机构（或分支机构）备案证书、房地产经纪从业人员资格证书。　　根据有关规定，上述证照均应在经营场所公示。　　√ 看其是否使用建设（房管）、工商等部门制定的合同示范文本，在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。　　√ 查验房地产经纪信用档案，后接洽经纪业务。
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