房贷保险_百度百科
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房贷全称“个人住房综合保险”或“房屋综合保险”，是购房者向申请时，银行为防范风险要求贷款人必须购买的保险。此处所指“贷款”为贷款，不含部分。财险公司原有的房屋损失险，是对所保房屋提供保障，如果在还贷期间，因火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成房屋的损失，以及为抢救房屋财产所需支付的合理，将按照给予赔偿。
房贷保险概述
上的都含有新条款，增加了针对的还贷保证责任，规定还款人在保险期限内因遭受伤害导致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行借款上约定的还贷责任，将按规定的比例承担余额的全部或部分还款。同时，在中列出了死亡和不同伤残等级相应的偿付比例。上目前的房贷主要以“上海个人住房抵押综合保险”为主，包括了财产责任险和还贷责任险。
还贷这种类似普通人身意外险、又在上有所优惠的保障险种，对于那些以为最大资产、且又没有足额人身保障安排的人群来说，不失为一种聪明的选择。按照多少安排好，就不会因为自身遭遇各种失去还贷能力，而导致所购房产因还不了而被收回。
的一些已经不再强制要求客户购买，不过从实际支付的来看，对于准备买房的人而言，房贷险对于或者而言，可以起到巧妙的替代作用。
的投保时机，是已经和借款人签订，只差房贷险就可放款的时候。
房贷保险内容
一是财险公司原有的房屋损失险，是对所保房屋提供保障，如果在还贷期间，因火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成抵押房屋的损失，以及为抢救房屋财产所需支付的合理施救费用，将按照给予赔偿。 二是财险公司和一些寿险公司已经开办的还贷，这类保险对人在贷款期间内产生的意外提供保障。
三是寿险公司开发的带有还贷性质的两全型。投保人可以根据自己的年期和贷款总额选择相应的保障期限和，随着贷款金额的减少，保额也逐年递减，使风险与保障充分匹配，更合理地分配每一分。保障期内，一旦发生身故或全残，其家人即可获得相应的赔偿，用以偿还剩余。
房贷保险作用
房贷一直被冠以“”的恶名，主要原因在于其具有的强制购买制度，且的第一受益人是，第二受益人才是购房者，而这笔却完全由借款人承担——要先买保险，是消费者不得不遵守的规则。 自2005年10月率先取消强制房贷后，以方式申请的人士，可以自主选择所抵押房产购买保险事宜，不再是获得贷款的必要条件。但是房贷的作用却是不可忽视的。
房贷保险提供基本的风险保障
房贷主要承保房屋损失，包括由于火灾、爆炸，暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然坍陷，空中运行物体坠落及外来建筑物和其他固定物体倒塌等原因造成的房屋直接损失，将由负责赔偿。
房贷保险丧失还款能力，保险公司代还
房贷将保障延伸到保险人，当保险人因意外伤亡丧失还款能力的时候，负责向偿还剩余，这样就避免了发生后给家庭留下偿还压力。特别是有些者就是家庭主要收入来源提供者，一旦遭遇不测，没有房贷会给家庭造成很大的经济负担。
房贷保险相关规定
财产限于合法拥有的住房(含以方式购买的)，包括被保险人购买的商品房中计入、在销售中列明的房屋附属设施和其他室内财产，但该房屋附属设施和其他室内财产不属于本保险财产范围。 1、由于下列原因造成保险和费用支出，保险人负赔偿责任：
①火灾、爆炸、水管爆炸；
②雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降；
③空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌；
④在发生上述或中，为防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成财产的损失；
⑤以及为减少损失对财产采取施救、保护、整理措施而发生的合理费用。
2、由于下列原因造成的财产的损失，保险人不负赔偿责任：
①战争、军事行动或暴力行为；
②核子辐射或各种污染；
③地震及其次生；
④或其家庭成员的故意行为；
⑤财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的原因以及自然磨损，正常维修造成的损失所引起的费用。
3、保证期限：自投保次日(一般从入住之日)12时起到约定的终止之日12时止。
4、财产计算：保险费=(即所购房款)×0.56%×保险期限。
房贷保险退保
许多人在后，发现并非是按照保险时间平均计算应退还的用。 很多是按照金额投保的，承担的还贷责任仅限于客户欠的本金余额，这个余额随着客户不断还款而逐年减少，因而保险公司承担的还贷也是逐年减少的。客户缴的，分摊在前面年限的要高些，越往后越低，这符合“风险与保费对等”的原则。所以退保时不是简单按照时间平均计算应退还的用。
投保时间越长，越低，即分摊到每年的越少。而客户提前退保时，实际承保时间比原的时间要大大缩短，那么实际应该收取的需按照较短年限的表计算，这与的定期存折提前取款，需按照活期存款利率计算是一个道理，这样，在退保时，原费率再次提高了。
退保时，按照约定，一般会收取一定比例的，作为客户违约的费用，这也造成退保费进一步减少。
房贷保险风险
(一) 借款人退保的风险
借款人提前还款进而退保是目前我国个人住房抵押贷款保险中保险公司面临的最大风险。房贷险业务是保险公司委托商业银行代办的，保险费由商业银行一次性收足转交给保险公司，保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。在实践当中，通常由银行指定一家保险公司来承保个人住房贷款保险，各保险公司为了在竞争中获胜，往往支付给银行高额的手续费，这从我国房贷险务手续费曾一度高达40%就可见一斑。一旦借款人提前还贷进而退保，保险公司需按未到期责任年限的保费全额退还给客户，同时交付给银行的高额手续费也无法取回，从而遭受巨大损失。
引起借款人提前还款的因素主要有两个：
1.借款人对利率的预期因素。这是最重要的一个因素。目前国内银行的个人房贷业务都是非固定利率贷款，在个人住房借款合同中明确规息贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时，于下年1月1日的开始，按相应利率执行新的利率。据此，一旦利率上升，借款人将承担更大的还款负担。因此，当借款人预期利率会上调时，提前还贷自然是明智之举。据调查，我国在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房贷险的退保率在l0%一20%之间，加息之后，房贷险的退保率曾一度达到30%以上。
2.借款人还款能力提高因素。借款人从银行贷款需要将房屋抵押给银行，这就面临将来无法还贷时房屋被银行强行收回的风险。现实生活中借款人大都是风险规避的，因此，一旦借款人还款能力提高，很可能会提前还贷。
(二) 借款人对房贷险的抵触风险
在我国，承保个人住房抵押贷款的保险公司主要承担两方面的责任：一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任。实践当中，由于房贷险与住房贷款的捆绑销售，保单上面规定的借款人的一些选择权其实是无法实现的。比如，尽管有保险公司规定保费可以年交或趸交(见表1)，但现实中保险公司普遍要求借款人一次性交清保费；在保险金额的确定上，借款人多被要求按照房屋的购置价投保；再如强制规定银行为受益人，借款人交了保费却得不到赔付，造成了房贷险销售中的不公平；办理住房抵押贷款必须购买保险违背了投保自愿的原则等等，使得房贷险业务在开展过程中面临遭受借款人抵触的风险。
(三)信息不对称风险
信息不对称现象在个人住房贷款保险中表现较为突出。由于房贷险是由银行代理保险公司同借款人签订的，而银行在决定是否发放贷款时所考虑的借款人风险与保险公司所关心的借款人风险并不完全一致，况且银行对抵押房屋风险状况的关心程度也远不如保险公司。因此，保险公司仅凭银行提供的有关借款人和抵押房屋的信息资料很难全面了解保险标的的风险状况，而借款人对自己和房屋的风险状况是最了解的，这就出现了保险公司和投保人之间的信息不对称。信息不对称将直接影响保险公司费率的制定，导致保险公司的定价风险。
(四) 银行道德风险
如果银行在代理承保房贷险的过程中缺乏责任心，则会形成银行的道德风险。由于代理人责任心的好坏直接关系到房贷险业务质量的好坏，银行道德风险的发生将降低房贷险的业务质量，导致保险公司赔付风险的加大。而我国目前的个人住房抵押贷款保险中缺乏可以约束银行行为的机制来避免道德风险。因此，我国住房抵押贷款保险市场要保持健康发展，风险防控尤为重要。
房贷保险风险防控
(一)规范房贷险业务竞争方式，降低代理手续费
针对借款人提前还贷后退保，使保险公司面临手续费损失的风险，短期来看，保险公司只能规范自己的业务竞争方式，保持与商业银行的充分合作，协商降低代理手续费率，并就当出现借款人提前还款隋形时手续费的退还问题与银行达成协议，以免风险爆发时双方出现矛盾，影响长期合作。
但是从长期来看，则需要有关管理部门介入来维持房贷险业务的公平竞争。我国个人房贷险业务手续费之所以居高不下，根本原因在于银行指定借款人到一家保险公司投保。这是引起保险公司之间恶性竞争，代理手续费节节攀高的根源。而银行指定保险公司本身是极不合理的。首先，银行剥夺了借款人的自由选择权利。从法律角度看，投保人为自己的房屋投保，他有选择到哪家保险公司投保的自由，银行不应该也没有权利剥夺借款人的这种选择权；其次，银行要求借款人投保房贷险，本是为维护其自身利益的，而同时又指定保险公司，收取代理费，从法律角度看，是一种变相的“自己代理”。因此，要降低房贷险业务手续费，关键是依靠管理部门的力量来废除这一不合理条款，引人公平竞争机制。这样，由借款人自己选择某个保险公司来承保，保险公司即使不支付任何代理费给银行也不用担心业务来源，这是因为：为了保证信贷质量，银行会将借款人是否为抵押房屋作了保险作为评估贷款风险的依据，借款人为降低银行拒贷的风险，会主动投保房贷险。于是，保险公司就能很好地控制由于投保人退保而导致的损失。
(二) 完善房贷保险的有关条款
1.保险金额的确定应当改变目前以房屋购置价格来确定保险金额的做法，而在能够切实保障风险的条件下给予借款人自主选择保险金额的权利，真正做到有险才保，维护借款人权益。笔者认为人保财险在关于保险金额的确定上所采取的做法值得国内其他开展住房抵押贷款保险的公司借鉴。(参见表1)
2.保险费率的厘定我国目前房贷保险的费率为5%0左右，30万元l5年期的贷款应缴保费超过l万元。
相比个人住房贷款保险相当成熟、保险费率只有不到0.5%0的美国和加拿大等国，我国房贷险的费率显然有过高的嫌疑，借款人对此抵触颇大。因此，保险公司有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限对期房抵押贷款保险的保险期限应区别现房抵押贷款的保险期限另作规定，这是因为贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，这段时间内，房屋尚未验收交付，如果要求借款人承担保险义务，显然缺乏公平。
4.受益人规定根据我国《担保法洗在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的赔偿金优先受偿。依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。况且根所我国《保险法》，只有人身保险合同才涉及到受益人问题，财产保险合同是没有受益人这一说的。国内各家保险公司大多把个人住房抵押贷款保险归为家庭财产保险责任范围，但又接受银行将其设为第一受益人的要求，也是不符合保险习惯的。
所以，在房贷保险中必须指定银行为第一受益人完全没有必要，应该废除这一条款。
(三)加强对投保人(借款人)和抵押房屋的风险管理
在个人住房抵押贷款保险的展业过程中，首先，保险公司要加强对借款人的健康状况、个人病史情况、家庭病史情况的检查，同时对抵押房屋的结构、防护设施、周围环境等做出实地调查，确定其风险等级，并以此作出是否承保以及承保费率的决定，充分降低信息不对称对保险公司造成的潜在风险；其次，保险公司应关注房地产市场和利率变动情况，正确评估房贷险的外部环境风险。房地产市场波动直接影响住房贷款的风险，而利率变动为借款人退保行为和违约行为出现的诱因，缺乏这方面的研究分析，保险公司在风险到来时往往陷于被动。
(四)约定免赔比例，并根据业务质量调整免赔
比例为提高银行在代理房贷险业务中的责任心，规避银行道德风险，保险公司在与银行的长期合作协议中，可约定一定的免赔比例，使贷款银行也承担一部分风险，提高贷款银行的风险意识。同时，保险公司可以根据房贷险业务质量的好坏来适时调整免赔比例：业务质量好，则调低免赔比例，业务质量差，则调高免赔比例，从而充分激励贷款银行对借款人风险调查的积极.陛。其实，在房贷险业务发达的国家，许多保险公司只按债权人房贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%由债权人承担，这正是为了防止债权人滥放贷款，促使其谨慎从事。所以，在兼业代理制度并不成熟的我国，保险公司更应注重对代理人道德风险的防控。[1]
房贷保险注意事项
房贷保险实际承担期限
规定，保险期限与一致，知购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。
对此，有关专家指出，的实际承担期限，其实短于规定的保险期限。目前人们所购的大多是，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，人们一般是先贷款、后交房。而是从开始之日起开始计收，可中规定：自合同约定交房之日起开始承担。在发放日至交房日这段空白期，没有承担任何，因此，保险公司承担的期限明显短于。
房贷保险保费收费方式
有的在中规定“按年收取”，但实际操作中，往往一次性收取。对此专家认为：它无偿占用了购房者几十年的，加重了购房者的经济负担。对此种方式的解释是，如果逐年收取保费，不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。很多产品，期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。此外，即便购房者不能按期缴纳，完全可以解除保险合，不承担。
房贷保险谁是合同受益人
通常规定，是第一受益人。对此，广大购房者很不理解：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为的第一受益人，受益人应该是购房者。
．百度百科[引用日期]
清除历史记录关闭个人房屋贷款保险，你交得明白吗？
[导读]：一名普通的购房人梁先生，因资金不足，通过银行贷款买房。在他和开发商签订《房屋买卖合同》后，和贷款银行又签订了一份《个人购房按揭贷款合同》，他强烈质疑在房屋贷款时，自己为何必须为房屋投保财产险且银行才是“第一受益人”，这“带有强制消费色彩，收费并不合理”。个人房屋贷款保险，你交得明白吗？
　　购买房屋贷款保险是否有必要？
　　房屋对中国人来讲应该是个大物件，动则几十万、上百万，甚至几百万，一个工薪阶层，买套房子几乎倾其所有，相应的保险金也是小则几百、几千，大则几万元，压力也不会太大，不少购房者认为购买保险更有保障。另一方面，部分购房人认为保险事故发生的几率极低，没有购买必要。盈康&阳光城营销部经理谭文龙表示：&目前购买房屋贷款保险的购房者比例参半，有的业主坚决不买，银行也没辙。不过我认为还是买了比较放心。&此外，据了解，保险年限越长，费率越低，有时候相差一年，费率差距就很大，在这个情况下，购买房屋贷款保险的业主多买一年保险，往往更省钱。
　　中国人民银行明确规定投保义务
　　广能律师事务所李建中律师表示，中国人民银行在1998年颁布至今仍有效的《个人住房贷款管理办法》这一规章规定，以购买的房产作为按揭借款的抵押物的，购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人(银行)代办有关保险手续，言下之意即购房人需要作为投保人为房屋投保，而按照《保险法》的规定，投保人要承担支付保险费的义务。
　　收楼与投保牵涉两种法律关系不能混为一谈
　　至于购房人是否收楼，根据《合同法》的规定，是涉及该房屋毁损、灭失的风险是否从卖房人转移给购房人以及房屋是否可以入住的问题，这是购房人与卖房人之间的买卖合同法律关系问题，跟购房借款人与银行或公积金中心之间的借款合同法律关系不能混为一谈。而且，是否收楼也不影响房屋所有权的转移，根据《物权法》的规定，只要办理了房屋过户登记手续的，房屋的所有权就转移给买房人，只不过办了按揭抵押的房屋要转让时会受到银行的限制，银行并且有权就该房屋(如变现款)优先受偿。
　　商业贷款不要求投保实属违规
　　作为国家机构的公积金中心在发放贷款前，要求购房人支付保险费为该房屋投保合法，能规避按揭房屋意外毁损、灭失给公积金中心带来难以收回贷款的风险。至于如果有商业银行在发放按揭贷款时，不要求购房借款人付费投保的做法，是作为商业机构的商业银行没有执行中国人民银行的上述规定而已，这可能是商业银行市场竞争的结果，也归咎于法律效力低的《个人住房贷款管理办法》没有规定不执行该办法的法律责任。
　　指定保险公司难构成强买强卖
　　根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第六条规定：公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争。公有企业或具有独占地位一般指供水、供电企业，商业银行总行或地方分行不属此类，因此银行自行指定保险公司难构成不正当竞争行为或强买强卖关系。
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>> >什么是房屋保险？个人住房如何办理保险？
什么是房屋保险？个人住房如何办理保险？
近年来，由于地震、泥石流、洪涝等自然灾害造成房屋财产损失的报道屡见不鲜。在天灾人祸面前，房屋财产怎样才能得到保全？小编提醒您了解一下房屋保险，也许您就可以避免很多损失。那么什么是房屋保险？个人住房如何购买房屋保险呢？请看下文。什么是房屋保险？房屋保险属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户，保险费率为0.1-0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。房屋保险分类定值保险：房屋的保险金额是按投保时双方约定的保险估价来确定的，不因房屋的市场价值的涨跌而增减。若房屋遭受意外损坏，全部损失按保险金额的全额赔偿；若只有部分损失，则按保险金额乘以损失成数赔偿。不定值保险：在这种保险中，保险合同上不约定保险标的实际价格，只列明合同上的保险金额作为最高赔偿金额，被保险的房屋发生意外损坏时按照市价来计算赔偿。重置价格保险：房屋投保人与保险公司双方约定按房屋重置价值确定保险金额。如被保险人申请将一幢旧房屋按相当于重建一幢新房屋的价值来保险，一旦房屋发生事故即可按重置价格获得赔偿。第一危险责任保险：这种保险方式不要求投保人将房屋的实际价值足额投保，而按一次意外事故可能发生的最高损失金额来投保，在发生保险事故时，不论保险金额与全部财产价值比例如何，只要在保险金额范围内，保险人均按实际损失赔付。个人购房如何办理保险个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。住房保险属，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投置了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。房屋保险&&相关资讯房屋受损月供不停 银行要求给按揭房买保险雅安地震后，有不少房屋倒塌的新闻出现，&房子都没有了，按揭的月供还要不要继续还?&不少购房者提出这样的疑问，律师和银行个贷部工作人员都表示，即使房屋是受到外界不可抗力因素导致倒塌或者成为危房，都一定要还款。记者资讯了太平洋以及&，他们表示，目前房屋保险属于家庭财产保险，一般每年购买一次，分为好几个价格等级，一般保险是100元到三五百元不等，对家庭财产的不同内容进行保险，一旦被保险的财务出现了问题，比如火灾、地震等，则可以向保险公司申请保险赔偿来弥补损失。
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