电梯漏水无人维修、升降式车库无人管理、已经解聘的物业公司却堂而皇之地在小区门口设卡收停车费……中山北路中环大厦一派乱象。读者厉先生向本报“夏令热线”投诉:“问题症结就在于第一个物业公司已经解聘却赖着不走，第二个物业公司虽入驻多时却始终不能全盘接手管理小区。”　　中环大厦是建成于2004年的酒店式公寓，至今未成立业主委员会。最初开发商上海华广房地产开发经营有限公司指定了四强物业管理小区，后来因为四强物业的问题，2009年底经仲裁双方解除了管理合同，开发商又延请了安和物业进驻小区。但四强物业却始终没有撤离小区，照常收物业管理费，而且这一赖就是3年多。　　据厉先生反映，近期最严重的问题是四强物业在小区门口设卡收停车费，因部分业主或租户对此有疑义，拒绝交停车费，最终导致小区门口严重堵车，有时甚至要“惊动”警方。　　华广房产的张先生证实了上述情况。据张先生透露，普陀区长风街道、区房管局物业处等都曾协调过多次，但因没有执法权而无果；法院要求四强物业撤离小区的强制执行通知也曾下达过，却还是没有解决问题。针对四强物业依然向业主收取物业管理费，安和物业近期甚至出台“免除8、9两个月物业费”的措施，提请业主注意“若有人向业主收费就直接报警”。　　如今受影响最大的还是业主，他们纷纷呼吁:“因为管理太差了，业主中有的自住的正另谋他处居住，出租的则担心租客退租，请有关部门帮助我们解决这一难题。”　　作者：金志刚 丁明玮来源新民晚报)
13-08-13·
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13-08-13·如何解聘黑心物业公司|界面新闻 · JMedia扫一扫下载界面新闻APP
单位｜恒都综合法律业务及争议解决事业部
作者｜房地产与建设工程、基础设施建设专业组 张建徽
编辑｜曹莉萍
说这个话题之前我们先来看看以下几条新闻：&物业暴力管理，业主习武维权&&河北燕郊某小区物业雇请保安围攻恫吓业主，业主组队练咏春以壮声势。&&业主对物业公司停车收费不满，遭保安群殴肋骨骨折。&在百度搜索&物业殴打业主&可以搜索到二十余万条信息。
对物业公司的服务不满意，除了不交物业费，与物业直接肢体冲突等&非常规&手段，还有没有其他手段可以维权呢？今天就来说一说解聘物业公司这件事。
一、解聘物业公司由业主大会决定
从法律关系上讲，业主和物业公司是合同关系，业主支付物业费，物业公司提供相应的物业服务。既然是合同关系，那就要遵循平等自愿的原则，业主有选择或者不选择某家物业公司的权利，那选聘和解聘物业公司具体由谁决定呢？根据《物业管理条例》第十一条第一款：&下列事项由业主共同决定：&&（四）选聘和解聘物业服务企业&，第十二条：&业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。&
也就是说，选聘和解聘物业公司由全体业主决定，决定的方式是召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出选聘或者解聘的决议。
二、成立业主大会的法定程序
现实当中有些新小区并没有成立业主大会，也就无法做出解聘物业公司的决议。关于成立业主大会的法定程序，有必要在此说明一下。
根据《北京市物业管理办法》，成立业主大会需要经过以下程序：
1、业主提出书面申请&&占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
2、政府部门成立筹备组&&街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。
3、建设单位提供相关资料&&建设单位自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
4、业主大会选举并报备&&业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主大会成立并选举业主委员会之后，就可以对选聘或者解聘物业服务企业做出决议了。具体来说，可以在成立业主大会的首次会议上对解聘物业公司的事项进行决议，也可以在首次业主大会后由业主委员会召集，召开临时业主大会对相关事项进行决议。
三、若被解聘物业公司拒不撤场交接，应当通过诉讼或者仲裁解决
现实当中还有一个问题是，业主大会做出解聘物业公司的决议后，原物业公司拒不撤场交接，这种情况下应该怎么办呢？
根据《北京市物业管理办法》第二十七条第三款：&原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。&
也就是说，原物业公司拒不撤场交接的，业主需要通过诉讼或仲裁的方式解决，取得胜诉判决后，由法院来强制执行。
总结一下，对于某些&黑心物业&，业主需要通过法律的手段来维护自己的权益，关键在于成立业主大会并选举业主委员会，业主大会成立之后，扫清了法律上的障碍，就可以做出相关的决议，解聘物业公司了。只要各个环节都合法，解聘物业公司也不是多难的事情。看过这篇文章后，如果您对相关规定、程序依然不是很清楚，建议可以集体委托律师协助办理相关事宜，早日跟&黑心物业&说再见。
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原标：旧物业赖着不走，赖一天罚一万
【关键词】物业管理
旧物业被业主解聘&不撤离&，赖一天或被罚1万
【1】物业不得以拖欠物业费为由断电、断水
修订草案规定，物业的服务事项包括：物业共用部位的日常维护和管理，物业公用设施、设备的日常维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域公共秩序、交通等协助管理事项以及车辆停放等。
值得关注的是，修订草案还明确规定，业主应当根据合同缴纳物业费，但同时物业不得以业主拖欠物业费等理由，减少服务内容、降低服务质量，或者变相中断供水、供电、供气、供暖等。
【2】物业不能擅自允许他人在&电梯&做广告
此次，修订草案规定，物业不能擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传、经营等活动，也不能擅自设置营业摊点。此外，修订草案还规定，物业服务企业应当对获得的业主信息保密。物业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
【3】物业代收水电气暖费，专业经营单位要付费
物业费捆绑水电气暖费用，代收费时擅自抬高费用&&这些都是现实中容易遇到的问题。对此，修订草案规定，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具现实的量值向用户收取费用。
对于专业经营单位不具备向最终用户收取费用条件的小区，可以委托物业代收有关费用，但应当向物业服务企业支付报酬。
【4】物业&早退&最高罚10万，&迟走&一天罚1万
业主对物业服务不满服务质量，解聘旧物业。可旧物业拒绝撤离,新物业只能&驻留&门外。
对此，修订草案规定，业主委员会应当在物业服务合同期限届满3个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。
如果业主大会决定解聘物业，被解聘的物业在约定的撤出时间内，应维持正常物业管理秩序。被解聘的物业应当按照规定办理移交手续，并向新物业企业移交物业管理用房等。
如果物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以5万元以上10万元以下罚款;物业服务企业未按照规定办理移交手续的，处20万元罚款。而对于被解聘物业不在规定时间内退出物业管理区域的，从规定时间届满次日开始，每天将面临1万元罚款。
【关键词】维修资金
电梯出问题，3个工作日内拨付维修资金
王新民介绍，维修资金的管理和使用的问题在于：政府代管造成使用难，业主自管会有资金安全风险。为解决好这些问题，修订草案设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式。
业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。
此外，针对紧急情况下维修资金使用难问题，修订草案规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后3个工作日内拨付维修资金。
【关键词】业主大会
新小区业主入住三成，可成立业主大会
【1】成立业主大会的小区，仅占建成小区的7%
业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。但是，目前我省93%的小区未成立业主大会。
王新民介绍，业主大会成立难主要有以下两个原因：一是条例原来规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集;二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。
为了有效解决业主大会成立难等现实问题，修订草案明确了乡镇人民政府、街道办事处的相关责任，并明确成立首次业主大会召开的条件。
王新民说，通过这些制度的建立，推动物业管理由原来的物业行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调监管转变。
【2】符合条件即可成立业主大会
修订草案规定，符合下面3个条件之一的，就可以召开首次业主大会(即标志着成立业主大会)：房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;业主已入住户数的比例达到30%以上的;物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天的。
对于业主大会的职责也进行了&扩充&，从原有的6项变为修订草案中的11项。除了数量上的增加，业主大会职责的&含金量&也更高。
比如：修订草案规定，业主大会可以确定物业服务内容、标准和物业服务收费方案，并确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业，业主大会还可以筹集和使用专项维修资金。
此外，对于物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益，业主大会具有&决定权&。修订草案还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有。
其他亮点&&&
●业主监事会：
修订草案增加了业主大会可以设立业主监事会或者独立监事的规定，以便其对业主委员会履行职责进行监督。
●水电气暖设备：
建设单位组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加。竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位。老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。
●物业用房：
小区2万㎡以下，物业用房面积不低于80㎡;超过2万㎡至10万㎡部分，按照千分之三比例设置物业用房;超过10万㎡至20万㎡部分，按照千分之二比例设置物业用房;超过20万㎡以上部分，按照千分之一比例设置物业用房。业主委员会办公用房从物业管理用房中配置，面积不低于20㎡。
【责任编辑：段佳曼 】
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业主和物业 为啥矛盾不断？
来源:珲春示范区网
作者:图们江报 孙业文
是什么导致物业与业主之间的矛盾？是物业没有做好本职工作，还是业主不满而不交物业管理费？双方各有说法。
业主：服务不到位引不满
&说实话，我真的不知道我们交的这些物业费到底用来干嘛了，除了卫生以外，感觉总是在&添堵&呢。&记者在采访时发现，物业和业主之间存在着许多矛盾，一些业主直言称，除了麻烦外自己感不到物业的存在感。
采访中，每当提及物业时，不少业主纷纷&摇头&，称自己上缴的物业费&打了水漂&。同时，一些业主和物业产生了很大的矛盾，某小区的一些业主甚至在小区内悬挂条幅，在小区内进行游行，一些业主则更&实在&地联合起来不缴物业费，以此表示对物业的强烈不满。&起不了多大作用还净找事，让原本很简单的问题矛盾化。&一些业主们这样说。
&天天都有车堵在我车库门口，我反映给物业，却从来都不管，这样的物业公司太不负责任了，什么时候解决了这个问题我什么时候缴费。&&车在小区停放的时候被刮碰了，想调监控录像，可物业却说是盲角。&&我家楼上的住户卫生间漏水，叫物业来协调处理，叫了好几次都没来，态度太差了，物业费白交了。&采访中，一些业主们跟记者不断地发牢骚诉说着对所在小区的不满，自己缴的物业费根本没收回应有的&效益&。
记者在采访中了解到，业主与物管公司的矛盾，多数因琐事引发。一些物业公司&重收费轻服务&的做法和侵害业主利益，将物业凌驾于业主之上，也引发业主群体性不满，其中，收费不透明、服务跟不上、安保措施不到位等等是市民投诉反映最多的问题。仔细分析，存在的问题大多比较琐碎，而业主在面对这些问题时，通常难以找到有效的途径解决，大多只能通过拒缴物业费来表达自己的不满，而物业公司为了追讨物业费，也没少停电停水、停电梯，甚至起诉业主，让不少小区业主与物管的矛盾日趋激化。
物业：收费难成最大困难
&我们的收费标准是最低的了，每平方6角钱，一个一百平方的房子，一年也就600多元，外地哪有这个价格？&靖和街某小区的物业吴经理在谈论业主和物业之间的矛盾时表示，矛盾很普遍，但真的是众口难调物业很难让所有业主都满意。
据了解，目前，珲春市有20余家物业公司，这些物业公司分管不同的居民区，为居民提供服务，可这些物业大多都面临着同一个难题&&业主拖欠物业费。&我们每年的缴费率在70%到75%之间，这在珲春已经算中上游了，一些物业比我们更难。&吴经理这样告诉记者，近几年物价指数、用工工资都在不断上涨，让物业几乎举步维艰，而一些物业在物业费难以足额收取的情况下，往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营，如此一来，便又导致业主更多的不满，拒交物业费的人越来越多，从而陷入&亏损、服务质量下降、业主不满、继续亏损&的怪圈。
&我们这里的&物业&都弃管了，最终我们成立了业主委员会，通过业主委员会来维护小区的正常运转。&珲春上城国际的业主告诉记者，在刚搬进该楼时，物业工作人员收取物业费，并对小区加以管理，可后期由于居民拖欠物业费，该楼的&物业&最终将该楼停水停电进行了&弃管&，让居民的生活面临着巨大的困难，不得不另辟新路。
同时，记者采访时了解到，为了收取物业费，有几家物业起诉了一些不交费的业主，才上缴了物业费，一些业主在法院的判决下，最后也缴齐了拖欠的物业费。&说实话，谁也不愿意将事情闹的这么僵，毕竟以后还得抬头不见低头见，可不这么干他们是真不缴费啊。&某物业公司的经理张先生告诉记者，起诉这种催费的方法虽然不值得提倡，但效果还是很不错的。
&一些居民就是本着单纯的占小便宜的念头而不缴费，想着能赖掉就赖掉了。&该经理表示，随着业主的素质不断的提高，物业费虽仍难收齐，但收费率每年都有所提升，希望今后会更好。
管理部门：管理服务有待规范
针对物业和业主之间的矛盾问题，记者来到了珲春市物业管理办公室，物业管理办公室的相应负责人表示，业主和物业之间的矛盾大多是房屋质量问题转嫁到物业身上而引起的。
&一个小区建立起来后，开发商和物业签订了合同，所以物业才入住到这个小区，但物业和业主之间并没有具体的合同。&该负责人表示，由于物业和业主之间没有具体的合同，就容易造成问题归属不明的情况，一些本应由开发商负责的问题也由物业负责了，而物业本身没有这么大的能力，无法给业主解决时，那么矛盾就产生了。
同时，该负责人表示，珲春的物业费（多层）大多在0.4元-0.7元之间，这个价格在省、州内都是很低的，但由于物业的服务大多没有实体内容所以一些有能力缴费的业主仍不愿意缴费，&物业是空间服务，它不是具体的，很难用一件事，一个问题来衡量，就好像是小区内的花园、保安、栅栏，这些都容易被住户&无视&掉，但如果突然有一天都没有了，那么住户才能猛然间想明白物业到底提供了什么服务。&同时，该负责人告诉记者，物业办有稽查人员，他们会对市内的每一个物业进行不定时的检查，检查出问题后对其进行查处，但按照目前来看，市内的物业都能达到服务标准。
&家中屋子进贼了，或者说你家墙体裂缝了，这个很难说是物业的责任，因为物业只管理住户以外的公共区域，给住户提供公共服务，所以严格上来讲，进贼了、墙体坏了都不应该怪罪物业。&该负责人表示，许多业主很难理解物业的管理范围，也是造成了矛盾纠纷产生的主要原因。
对策：发挥业主委员会作用
如何促使双方走出博弈怪圈，实现互利双赢？专业人士认为，除了引进有实力的物管企业，更重要的还是要建章立制，对物业管理加以规范。
此外，业主和物业之间的矛盾，实质上是服务与收费的矛盾，而成立业主委员会则是解决问题的方法之一。
业主委员会可以帮业主们行使共同管理权，对与物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主们甚至可以通过业主委员会来选聘、解聘物业公司。此外，如果小区的公共部位和共用设施、设备需要进行维修养护，可以通过业主委员会动用公共维修基金。同时，记者了解到，居民对物业的依赖在逐年增高，因此相互对抗不如多换位思考，并努力沟通建立有效的合同，解决矛盾。
相关人士认为，物业公司和业主都在为了各自利益博弈，而解决之道，就是需要物业公司与业主各自把握好利益的平衡点，构建质价相符的物业服务，只有这样，双方才能实现最终合作共赢。
&希望生活条件的逐渐转好，居民素质的不断提升，开发商、物业公司、业委会和业主等各方都能互相理解、支持、配合，大家同心协力，共同促进物业服务行业的可持续发展，营造一个让人心旷神怡的和谐居住环境。&物业办的负责人说。
【编辑 / 刘玺铎】
一图读懂珲春市2017年政府工作报告
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