房贷背的累想提前还，但是超过1/3后还是傻子
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房贷背的累想提前还，但是超过1/3后还是傻子
丁先生在2007年8月贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为30年，今年想要把贷款还掉。结果从房多多置业专家处得知，还款时间超过1/3的时候，再提前还贷不划算，那么丁先生到底该不该还呢？多多君来帮丁先生的算算，看看房多多置业专家的可信度是多少！丁先生贷款金额为100万元，贷款期限为30年，商贷利率为7折（不随利率调整而改变），还款方式分为两种，等额本息和等额本金。使用工具：提前还款计算器（购房者也可以根据自己的实际贷款金额进行测试）等额本息提前还贷我们计算下，当等额本息分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。购房者们请注意三个数值变化。（提前还款日期、已还利息额和节省利息支出）第九年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元第十年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元第十一年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元聪明的小伙伴可以看出来了，从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第十年是节省的利息和已还款的利息基本是一半一半了，第十一年开始差距拉大......so，房贷还款到第十年（等额本息）可以还掉一半的利息，从第十一年开始，节省的利息金额越来越少。结论：等额本息提前还贷第十年之前还款最划算。等额本金提前还贷同样的方法，我们计算下，当等额本金还款分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。第九年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元利息共计：元第十年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元第十一年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第九年开始节省的利息和已还款的利息基本对半，第十年开始差距拉大......so，房贷还款到第九年（等额本金）可以还掉一半的利息，从第十年开始，节省的利息金额越来越少。结论：等额本金提前还贷第九年之前还款最划算。多多君叨叨：对于丁先生来说，从2007年到今年刚好第九年，借款期未过三分之一，提前还款还是划算的。但是，对于那些还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
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&提前还房贷还要交罚款？买房前这些还是要注意点
提前还房贷还要交罚款？买房前这些还是要注意点
来源：吉屋网 &&发布时间：
房贷能否提前还？就这个问题某银行贷款核心的客服表示： “能否提前还房贷的条件，均按照合同约定来执行，贷款人需要在办理网点提出书面申请，由于审批需要一定的时间，所以建议大家提前申请。违约金按照合同约定收取，较高为6个月的利息。均不涉及调整利率。”据了解，提前还房贷不仅各家银行的规定不同，同一家银行各支行的规定也是有所差异的。房贷如何提前还？目前商业银行对提前还款的处理方式还真是各有不同。一种是无论何时还款，不收取违约金；一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。如工商银行一年以内不支持提前还款，一年以上没有违约金。建议建议大家如果有提前还房贷的打算，那么在签订购房合同之前较好先跟银行方进行沟通，提前的时间、金额要求都要说清楚。此外，提前还房贷的方式也分很多种。可
以选择一次性还清所有贷款，也可以选择偿还其中一部分，缩短自己的还款期限，还可以偿还一部分，但贷款期限不变，减少每月还款额等。
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按Ctrl+Enter发送9月底央行发布了“认贷不认房”的房贷新政，新政规定对于一套房贷还清再购房的，可享受首套房的优惠。这一政策对于很多想买二套房的人来说可谓喜从天降，不少人摩拳擦掌，把换房计划提上了日程。
在换房过程中，有不少市民遇到了新的问题，他们所购买的首套房贷还没有还清，所剩余额部分不多，“提前还贷”即可享受再买房按首套的政策，可提前还贷就要放弃目前正在享受的7折利率或者85折利率优惠。到底怎样做才能更划算呢？带着大家的这个困惑记者进行了走访调查。
具体情况具体分析 提前还贷有可能得不偿失
家住李沧区的李先生2010年贷款买了一套房子，总价90万，他向银行贷了60万，享受了当年7折利率优惠，用等额本息的方式还款20年。最近他又看中了一套价值150万的商品房，恰逢9月底出台了贷款新政，他想将首套房的贷款一次性还清，出手购置第二套房。
李先生若真将首套房贷款一次性还清，对他来说是否划算呢？我们来算一笔账。到目前为止，他已经连本带息还了约18万元，如果现在一次性还清，他还需付银行近52万元的余款。二套房的首付需45万元，贷款105万元，分20年还清。由于现在各大银行贷款利率7折优惠并未真正落实，李先生最多能享受到9折的优惠，算下来，二套房仅利息就总共约73.8万元。如此算来，李先生需支付现金97万元（一套房的余款52万+二套房的首付45万），将来支付利息73.8万元。
如果他不提前还款，又将支付多少呢？首先，他仍将继续支付首套房剩余16年的利息，约19.7万元。此外，二套房的首付需支付90万元，贷款60万元，分20年还清，按照二套房利率是基准的1.1倍来看，总共的利息约53.4万元。这样算来，他只需准备现金90万元，将来需支付的利息是73.1万元（首套房的利息19.7万元+二套房的利息53.4万元）。
对比下来，如果一次性还清首套房贷款，在购买二套房，李先生现金要多拿7万元，而以后支付的利息也多出0.7万元，这个结果着实让李先生吓了一跳。“我原本以为赶紧把第一套付清了可以省不少钱，不曾想恰恰相反，这个结果真是我万万没想到的。”李先生说。
提前还款是否划算影响因素众多 置业者不可盲目操作
房贷新政出台后 不少人想将一套房贷提前还清
新政发布后，多数想买二套房的市民都如李先生一样，第一念头就是提前还贷，但是李先生的事例却让他们醍醐灌顶：原来提前还贷并不一定省钱。
事实上，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有这样的结果，也有一些巧合性。如果李先生买的第二套房价值不是150万，结果就不一样了。记者用相同的办法算了一下，假设他买的第二套房价值100万，那么他提前还贷的话，现金支付82万元，以后将支付利息49.2万元，而不提前还贷，现金支付60万元，以后将支付利息55.3万元。对比看来，虽然现金支付得多，但利息却少6万多元。
青岛建设银行一位负责贷款的工作人员告诉记者，“提前还贷划不划算”这个问题并没有一个标准的答案，“每个人的贷款情况都不相同，贷款的利率、额度、年限等等都是影响这个问题的因素，若真有提前还款的想法，可以找银行的理财人员细细核算，切不可盲目操作，以免得不偿失。”
此外，该工作人员还提醒到，一般来说提前还款是一种违约行为，根据合同上的规定，还要支付银行一笔违约金，“各家银行对于此类违约行为的规定是不同的，因此当事人要根据合同上的规定核算自己该交的数目，这也是判断提前还款是否划算的重要因素。”
记者比较发现，各家银行手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1—3个月的利息，有的银行甚至需要收取实际还款额3%的手续费。
是否要提前还贷需斟酌 3种情形不适合
虽然每个人的贷款情况不同，但从整体上看来，以下这些情况是不适合提前还贷的。
第一种是等额本息房款已还到中期的，等额本息还款每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人还款在3—5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，因此这个时候提前还贷，意义不大。
第二种，等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
第三，如果当初享受的贷款利率较低，比如是7折或85折也不适合提前还贷，因为这已经属于银行贷款利率中最低的了，提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了，再买房贷款很难再申请到如此优惠的折扣了。（记者 刘晓东）
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1.5亿楼王为意式庄园别墅，占地1600多㎡，家具全部为纯手工进口。
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······提前还房贷竟然要等8个月，究竟是为什么？
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提前还房贷竟然要等8个月，究竟是为什么？
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&&&&&&来源：网络转载
　　不少朋友想买房，可是由于种种原因，一时间不能付清全款，便会考虑向银行申请贷款买房，在申请贷款买房之后，资金相对较为活跃，但无奈没有好的投资项目时，借款人会想到提前还贷，不仅可以减少自己的还款负担，更是让自己购买二套房的叫不加快，那么如果提前还房贷一系列问题就来了，其实从银行的角度而言，并不希望借款人提前还房贷，因为房贷的风险不高，加之，提前还贷将会减少银行的收入。但是办理提前还贷竟然要等8个月，这是怎么一回事呢?　　“办理了房贷，想提前还款，要等8个月!”8月26日，成都市民张也遭遇还款难题。　　银行的解释是：提前还贷款申请较多，要排队才行。　　在贷款人提出申请后，绝大多数情况下，川内银行能在一个月左右完成提前还款。但遭遇还款难的市民也并不少。　　首套房贷还不了买二套房的计划会推迟　　2013年在南城都汇买房，借了46万元，期限为20年。现在有闲钱了，不想背债就计划提前还款。　　当然也有其他因素。成都市民裴佳房贷期限是10年，已经还了4年，剩余贷款不到20万元，现在想还清首套房，为购买二套房争取优惠。根据最新政策，拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，贷款最低首付款比例为30%，贷款预期年化利率下限为贷款基准预期年化利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。“首套房贷还不了，二套房的购买计划也推迟了。”让裴佳觉得郁闷的是，银行提出收部分违约金，自己也愿意给，但也要等。“股市等理财渠道不畅，加上去年二套房贷新政策出台，提前还贷的人明显增多，现在提出申请的有3000多名客户。”一家银行支行个贷中心负责人表示。　　贷款有效需求不足银行对提前还款卡得更严　　提前还款，对银行来说是有影响的，根据借款合同，一笔钱本来可以稳收20年利息，提前还款意味着银行收回贷款后还要寻求新的借贷方才能重获利息，从商业利益出发，银行本身会抗拒客户提前还款。目前基本上没有银行会无理由地拒绝借款人所提出的提前还款申请，但是由于主观上不支持，所以部分银行在受理此类业务时的效率并不高。　　今年前7月，四川省金融机构贷款较年初增加2697亿元，比去年同期少增209亿元。在贷款有效需求不足的情况下，部分银行对于房贷提前还款自然卡得更严。　　影响客户体验拖延办理的做法不可取　　等待一个月还能理解，如果时间长达半年甚至一年以上，就有些说不过去了，根据合同，银行可以收取一部分违约金;部分银行也可能让客户排队。客户违约在前，目前只能从服务效率、商业道德方面去质疑，或者是向相关的监管机构反映情况。商业银行维护自身利益可以理解，但肯定严重影响了客户体验。部分商业银行的观念还太陈旧。随着民营银行的增加以及互联网金融的触角广泛延展，商业银行早就该改变传统的做法。余额宝抢走了银行的存款，现在阿里小贷等能做到随借随还，也在抢银行贷款客户。　　　　贷款预期年化利率最低0.75%，承诺不收取任何中介费用。同样的额度、同样的三步申请，一分钟就可迅速匹配信贷经理。门槛更低、费率更低、品种更丰富。建议大家办理希财网贷款，申办入口：　　拓展阅读　　　　　　　　月有阴晴圆缺，玉壁也难掩微暇。信用时代是否因为曾经有一段窘迫的岁月而导致不光彩的信用受损。房贷被银行拒绝了怎么办。贷款与全国各地的正规金融机构，小贷公司，信贷经理，银行合作，推广房贷担保业务，用户只需提供简单的申请资料，就会由专业的信贷经理竭诚为你当面服务。一手签约，一手拿钱，安全可稳值得信赖。
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