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转藏至我的藏点这是一篇写在16年9月份的贴子，那个贴子评论区已经被弄的乌烟瘴气，现在已经复制粘贴如下：
关于房价，银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年（16年）7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上的闲钱跑去兑换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且还从银行借了很多钱，房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）
那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我突然想明白的原因。首先历来的购房者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子们跟地方政府达成某种协议，大肆卖地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以缓解，在这种情况下更多人担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备破产跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是有门路可以跑路的，而绝大多数购房者是没有能力的，这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元了，为国家保汇率免除了后顾之忧。想换美元，没钱了，没钱了，没钱了，重要的事情说三遍。&br&
通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。
另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。&br&&br&&br&???????这个分割线怎么样??????&br&&br&&br&&br&最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，直到房产税出来为止，其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，你就是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。 &br&&br&中国最牛的就是既能看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的地方是：我认为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，所谓解铃还须系铃人。&br&&br&&br&????????再次分割????????&br&&br&
不知道大家注意到没有，今年（16年）房价的表现形式不同往常，往年都是先增量而后带动房价上扬，然而今年的房价却是硬生生的先涨价然后瞬间带动销量的增长，甚至造成恐慌效应。这个现象难道不耐人寻味吗？&br&&br&
现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的这些标准来看，中国的房价恐怕应该崩了好几回了。&br&&br&
如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。&br&&br&
有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐，这也是我自己猜测的，你没看错，我是猜的，或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行，日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大，香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。&br&&br&
就像几年前有一次出差坐火车，大家闲来无事说到腐败问题，当时我就说，新领导上任可能要进行大规模反腐，甚至超过绝大多数人的想象，当时一车厢的人都说不可能，被他们轮番蔑视，时至今日我想说：今后中国的反腐一定会制度化，朋友呵呵一笑对我说：不可能。好吧，究竟会怎么样，其实我也不知道。&br&&br&
明明谈房价，为什么说反腐，答主跑题了？当然不是，因为他们深层的道理其实是一样的，经济上行的时候，每个人只要努力就能分到一杯羹，当然有人分的多有人分的少，至少大家还能接受，经济下行的时候，大家觉得压力越来越大，明显的感受到不公平，整个社会处于不平衡的状态，倒逼国家进行改革释放红利，（改革从来都是倒逼的，记住这句话，就像个人想要脱胎换骨一样，不是逼不得已，不是下定巨大的决心，是很难相信他会有实质性的改变）使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡，而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了，这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因，至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧？&br&&br&
结论：在经济通缩的情况下再辅以房产税，就凭这两点就能解决房价问题，至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税，增加了百姓的负担，但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处，以前政府只想着卖地赚钱，在房产税推出后必须要想办法卖掉房子，不然何来的房产税，而想要销售掉更多的房子，当地的环境，当地的治安，当地的人文一定要加强管理，只有这样才会有人愿意在当地买房，只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。&br&
最后申明：我对未来的经济并不悲观，很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告诉你，既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。&br&
（后面有时间我再讲讲，你敢断供吗？中国会走俄罗斯模式吗？）&br&&br& ???????问题选答???????&br&&br&
看了大家的评论，针对下面比较集中的问题，来进一步阐述我的想法，依然采用通俗易懂的表述方式，保证大家都能看懂。&br&
1.有人说：国家不会放弃房地产，中国经济已经被房地产绑架了，不可能降价。&br&
2.很多人疑惑国家为什么要保汇率？&br&
3.如果不买房子，钱只会越来越不值钱，贬值了怎么办？&br&
4.为什么不能走俄罗斯模式，房产泡沫究竟什么时候破，有没有准备时间？&br&
5.房价跌了，把房间扔给银行，又能怎么样呢？&br&&br&&br&
很多事情不要把它想的太复杂，大到一个国家，小到一个集团，甚至一个公司，他们内部的运行逻辑其实相差的并不是特别大，如果大家这么考虑问题，才更容易看到事物的本质，学习新的知识也会事半功倍。&br&
前文说到今年的房价上涨方式不同以往，我每天正式工作前都会简要的浏览一些新闻，（各大网站的新闻一定要抱着娱乐的心态去看，从中发现哪些是正话，哪些说的是反话），从今年（16年）四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾，比如“树不能涨到天上去”，“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们：你的风险已经超过次贷危机的美国”，特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站，这在以往是很少看到的，但是另一方面却大肆报道“地王频出，日光盘”“饭都不吃了跑去买房，丢下高尔夫球杆跑去买房，打着飞的去抢房” ，“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”，人啊，一旦认定一个道理，都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据，自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点，所以正反两方的论据我都会看。&br&
看到前面说的这些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府，而不是房地产，可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能说明国家已经为房地产行业准备了后手，或者准确的说就是担心楼市崩盘，提前为自己买了一份保险，仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神，CDS本身与房价并没有直接关系。当然我的认识也很浅陋，毕竟这是刚引进的新鲜事物，究竟能发挥什么样的作用，还有待继续观察。&br&
如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天，让你的公司蒸蒸日上，但是现在呢？明知道这项业务已经到顶了，已经让公司大量失血了，再这样下去就要休克了？请你停下脚步仔细想一想，接下来你要怎么做？如果你是一个有责任感的人，继续想把公司做大做强，而不是做成朝鲜那样式的，那么开动你的脑筋，你的想法和国家的想法不会差的太远。&br&&br&&br&&br&&br&??????????????????&br&&br&
第二个问题，国家为什么要保汇率，为什么不走俄罗斯模式？&br&
这个问题可能很多人都懂，我就简单说一下，首先俄罗斯资源型国家，而我国大量资源需要进口，就好比一个人如果没有房子虽然是件让人伤感的事情，但是他可以用其他的方式睡觉，（跟房子比起来，睡觉才是真正的刚需），比如租房，睡酒店等，但是如果没有钱，那可真是要了亲命了。外汇没有了或者严重贬值，我们可以不进口石油，不开汽车，甚至连一个笔记本电脑都做不出来，大不了不上网，可粮食怎么办，吃饭是硬需求啊？（我在这里造了一个词；硬刚需，软刚需）我国每年都要进口大量的粮食，这你不会不知道吧？难道又要重复过往的历史？有人说了，实在不行，朝鲜模式，反正房价一定要保，我就呵呵了，朝鲜没有商品房吧？在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家？什么？不想上交，朝鲜的炮决你应该也听说过吧？&br&
其次，中国的机遇比俄罗斯要好，在全球化的今天，中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步，就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书，我相信大多数正常人绝对不会半途而废的。&br&&br&&br&???????????????????&br&&br&
第三个问题，如果房价跌了，大不了断供？&br&
首先这个想法比较天真，就跟认为房产税需要有专门的税收人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供，你和银行的一切经济活动都断绝了。当然如果你只是断供，恰巧你又不是很多套房一起断供，我相信国家是不会让你去蹲班房的，相反如果你失业，国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者还可以让你住进国家提供的保障房里。怎么样，很有人文情怀吧？感动吧？但是呢，你的房子必须腾出来，银行拍卖，假如你还欠银行60万，你的房子市值40，如果银行40万拍卖没有成功，就会采取继续降价的方案继续拍卖，比如30万拍卖成功，那你还欠银行30万，（记住，这三十万不包括贷款利率），日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里，把挣来的钱拿来还房贷。你要相信未来的中国，屌丝绝对不是最惨的。&br&
其次，我国是没有个人破产法的。断供之后，银行卡上不能有钱，不能贷款，不能坐高铁，工资也不能打到银行卡上，将来的就业都成问题。君不见，鄂尔多斯都降成翔了，也没见到有多少断供的，银行敢贷给你，就赌定你不敢断供。相比继续还贷，断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供，怎么地？首先你要保证你能打得过外面放高利贷的，欠债超过一定期限，银行也会选择以打擦边球的方式把债务承包出去。&br&国家为什么鼓励个人贷款买房，为什么坚决打击首付贷，这下你们应该明白了吧？就是因为首付贷完全是空手套白狼，一分钱都不想出还想买好几套房，这种投机导致以后想不断供都不行，所以国家立马叫停，至于个人贷款好歹付了30%的首付款，加上按月还贷，再加上CDS的推出，我可以说银行一点风险都没有好吗？一切都是那么完美。&br&&br&&br&&br&&br&
?????????????????&br&&br&
最后一个问题，房价具体的下行时间？这是最难回答的部分，回答错了，我前面的算是白写了。等国庆节之后一定写出来，毕竟这个答案会影响到很多人的心情，希望大家先过一个轻松愉快的国庆节之后我再具体答复，顺便应大家的要求，再说说关于土地流转的实质。届时，我要说的都已经说完了。&br&&br&&br&&br&&br&????????接着更?????????&br&&br&&br&
现在已经到了本文最关键的部分，在尝试给出答案之前我需要提出几个新鲜理论为最终的结论做些铺垫。&br&&br&
第一个理论就是：对于房地产领域，政府绝对处于完胜的地位，普通民众根本没有博弈的资本，而现在人民币加入SDR,环境发生了变化，资本进出逐渐失去了管制，换句话说，面对风起云涌的国际资本，政府并没有必胜的把握，为了防止国内外资本兴风作浪，房地产终归要成为炮灰。所以面对此次的楼市飞涨，高层却明显比以往要冷静的多。&br&&br&
第二个理论就是：历史的经验告诉我们，房地产的量价齐飞，以人民不惜加大杠杆，疯狂购房为标志，往往意味着这将是金融泡沫破灭前的最后一场盛宴，随时都可能呈现一片狼藉。而且最重要是在这种情况下，政府首先要做的就是保护本国的币值，而不是保护散户的利益，所以那些认为国家不会让房价跌的人可以醒醒了，所谓成也萧何败也萧何，连地产大佬任大炮都说过，房地产只不过国家的夜壶??&br&
（补充申明一下，虽然我认为国家会保汇率，但我并不认为人民币就不会贬值，很有可能会适当贬值一些，可能是7到8，像网上哪些喷子说的超过10的可能性基本不大）&br&&br&
有人说，国庆期间有些一二线城市的二手房销量骤降了八、九成，居然被我蒙对了，但是国家出台限购限售目的就是为了阻止房价短期内快速上涨，而不是你说的打压房价。好吧，我承认这种说法有道理，但是我觉得啊，换一种思路也可以成立：“限购是为了阻止房价短期内快速下跌”，显然这个说法也行的通，所以我认为限购本身跟房价涨跌并无直接关系，准确的说是起到一个延缓器的作用。有人又说：“限购会不会导致房价横盘”，“会，但是横不了太久，毕竟如今不同以往”。&br&
也许还有人说，国家完全没有道理收取房产税，目前来看当然是没有道理，但是如果把70年产权改成永久产权呢？这让我想起了前些年的一个新闻，国世平博士说他的一个学生仅在东莞买了680套房子，不是68，而是680，我就想问一下，一个屁股占着这么多茅坑适合吗？合适吗？如果把房产税改成收取闲置税，总可以吧？一个人活在世上总得有点公平意识，是吧？现在有一个搞笑的现象是：有一两套房的人去替人家有几十上百套的人瞎操心，真心何苦呢？&br&
在这个时代下，买房和没有买房的其实都是受害者，即使你们没有买房，但是你们有可能在用银行的理财产品在间接买房，又或者开发商派人去农村开价800元就可以买下他们的身份证和签字，然后包装成有钱人，又或者银行把一些垃圾债务包装一下，你们就稀里糊涂的买下了。仔细想想，高企的房价让很多本该拥有住房的人望房止步，而买了房的人却要背负着几十年的房贷沉重的生活，人生有几个几十年？在这里还要驳斥一种说法，这种说法出自一个教授之口：大概意思是大家应该感谢高房价，如果不是高房价，大家连菜都买不起，恐怕连矿泉水都是十几块钱一瓶。这种说法如果不是傻就是纯粹的坏良心，这就好比：虽然我在剥削你，我在压榨你，但是你要感谢我，因为如果我不剥削你，不压榨你，你肯定会变的很懒惰，只有我压榨你，你才会变得勤快，所以你要感谢我。&br&&br&
最后再次重申：中国不可能走俄罗斯模式，俄罗斯汇率贬值之前，国内信贷水平连国际平均水平都达不到，所谓俄罗斯选择弃汇率保房价根本就是一个伪命题，只有弃汇率一说，何来的保房价。相反日本当年如果不是因为信贷极度膨胀，拼命的加杠杆，房价也根本不会降，当然也不会涨的那么离谱，就像一只气球根本没有吹起来，何来的去膨胀一说？那些口口声声的说要走俄模式的童鞋们，你们想过这个问题没有？&br&&br&
最后总结一下楼市未来的发展方向，虽然我的结论很有可能会被打脸，明智的人都会给自己留有余地，不管对错，我觉得还是应该勇敢的说出来，如果预测错了，就当是给自己一次重新学习的机会，至少不像有些文章那样，写了一大推，结论竟然是房价有可能会涨，但是也可能会跌，简直就跟没说一样嘛。&br&&br&
楼市破灭时间：最快今年年底开始下行，（注意是下行，不是破灭），破灭时间应该在两到三年之内，最迟不超过三年。&br&
楼市下跌幅度：30%至80%，以腰斩最为常见，个别鬼城中的鬼王地区基本有价无市，房产税的推出可导致个别区域跌幅在80%以上。不同区域的房价基本上回落至08年至11年价格水平，同样，我说的平均情况，不要拿个别区域来对比。&br&
下跌方式：第一种：阴跌：有可能先横盘一段时间，然后房价开始下行，下跌之后再横盘一段时间或者小幅度上涨一段时间，之后房价再次进入下跌通道。（注意：这里的上涨或者下跌跟以往不一样，以往下跌是为了后期更大幅度的上涨，今后则相反,小幅度上涨则是为了今后更大幅度的下跌）&br&除了这一种下跌方式可能还有另外一种表现形式：暴跌：价格在较短的时间内腰斩或者接近腰斩，然后进入缓慢进入下跌通道，在未来较长的一段时间内，房价将一蹶不振。&br&&br&&br&
房价的具体走势大家除了关注国家的政策调控以外，同时需要密切关注一些重要的经济数据，特别是m2指数和美国加息情况。当然还有一个指标，汇率年内跌破6.8，（申明一下，我个人认为汇率跌到6.8之后国家将会出手护盘）房价将会在极短的时间内有明显的下跌，届时，老板跑路，楼盘烂尾，断供，房闹也将会明显增多。&br&&br&&br&
最后再次重申：未来的较长的一段时间内，我只是不看好房地产，虽然我们要度过一段苦日子，但是我对未来的经济前景并不担心，毕竟中国的市场还没有完全放开，医疗，教育，环保，文化，包括其他部分垄断行业，甚至金融领域等行业都大有可为，所以大家不要那么悲观，未来的潜力巨大，但前提是国内的环境一定要法制化，要有诚信精神和契约精神（这两个含义并不一样）就像国内有些人觉得实体店干不过网店，就是因为房价太高导致的，但这不是主因，主要原因还是我前面说的诚信和契约精神，虽然网店目前还缺少契约精神，但好歹还算拥有诚信精神，至少付款之后不会担心商家不发货，而且不满意还可以退货。所以从这一点出发，目前国家所倡导的依法治国是非常非常有必要的。&br&
所有的改革都是倒逼的，记住这一点非常重要，好比一个人如果没有外界的施压和内心的反省，他是很难做出实质性的改变的，同样国家也一样。如果房价还要继续一直持续的上涨，那我们这个时代真的会遗臭千年，我们这个时代也终将被后人所唾弃。&br&&br&
友情提醒：所谓仁者见仁，智者见智，不管见什么吧？你有自己的想法最好，我仅表达我个人的想法，不作为投资建议，不作为投资建议，不作为投资建议，重要的事还是要说三遍。&br&&br&&br&&br&………………………补充说明………………………&br&&br&
近期很多人都在关注人民币汇率的事情，为数不少的人都在说汇率贬值了，说明后期房价还要上涨。这样想的人肯定是把人民币贬值跟汇率贬值弄混淆了。简单的说汇率贬值主要是针对美元来讲的，就是常说的对外贬值。众所周知人民币对内贬值，就会造成物价上涨，钱越来越不值钱了，而汇率贬值就意味着人民币对应的国际商品价格上涨，如果持续贬值，国际社会就会越来不看好人民币，人民币逐步被国际资本所抛弃。这就会带来两个严重的后果，首先人民币国际化必将化成泡影，这就是为什么人民币不能像某些砖家建议的那样一次性贬值到位，针对目前的情况，国内央行只能通过加息逆回购等措施来阻止国际资本进一步抛售人民币。（前文说过汇率6.8到7.2是关键时期）但是央行加息的作用也会传导到楼市，加息也意味着持有资产的成本上升，这些都不利于房地产的发展，如果央行大幅加息很多资产将会沦为负资产，如果与此同时再出台一些配套政策，我真的只能呵呵了……&br&&br&
通过近期的观察，国际资本就是想通过楼市来做空我国的外汇，而国家现在要做的就是保汇率和外储。&br&&br&&br&我这篇回答幸亏赶在去年十月份之前写出来了，否则效果将会大打折扣，国庆期间，大家游玩之际，国家趁机出台如此密集的调控政策，在我看来这就是房地产历史上的转折点，风向标起了变化，只可惜很多人还是觉得这只不过是狼来了故事的重演而已，那么后面的政策走势，也基本上符合我当初预测，我预测的核心就是保外储，保汇率，在这个基础上，我预测了现金为王，限制二手房的交易，打击金融腐败，目前经济处于滞胀的状态，后期有可能走向通缩等等，最后预测房价最迟2018底将会下跌，下跌比例为腰斩，（这个是指平均下跌指数，），目前除了最后一条因为还没有到截止时间，暂时还没有得到有效证实，其他的基本上都得到验证，而最后一条我需要做一个简单的修改，我当时的预测房价下跌方式分两种，一种是缓跌，一种是暴跌，两种可能性都有，而我现在认为暴跌的可能性比较大，在暴跌之后还会开启一段较长时间的缓跌。&br&&br&&br&&br&最近评论区甚是热闹，为了接接地气，我给大家讲讲最近同样颇为热闹的话题“租售同权”的事，因为近期比较忙，本人基本上都是趁的吃饭时，睡觉前关注一下这个话题，网上说什么的都有，“想把户口落到房东那里，门都没有”“租售同权根本不可能，因为学位不够租房的分”“房租要大涨了，租金一月一万两万不是梦”，老实讲这些都没因讲到重点，我还是举个例子吧，大家一看就懂了，简单的说就是类似于摇号，国家要求就近入学没有错，比如一个好的校区今年只招收500个生源，那么假设购房者想上这个学校的需求是450个，租房者想上这个学校的需求是1000个，以前的政策是先满足450位购房者家庭的需求，现在呢，既然是租售同权，那么就要讲究权利平等，那么怎么做呢？那就是450个购房者和1000个租房者合在一起，也就是1450人一起抽签来决定究竟谁家的孩子能上那所学校。（所以：租房者的户口不是像有些人说的那样落在房东家里，租房者的户口落在社区里才是对的）
附：效果不会马上呈现，需要几个月甚至一年的时间，这么做的结果我个人预计学区房的房租确实会有一些上涨，但是幅度应该不会超过30%，但是学区房的房价因为租售同权的政策落实，未来将会有较大幅度的下降。&br&&br&&br&
后记：关于房价究竟是涨是跌，我都开始有些厌恶这个话题了，那些动不动就要求别人为自己错误买单的人，这种人的态度是有问题的，按照他们所谓的“负责论”，房价上涨的阶段，中国的首富应该是任大炮才对啊，因为他之前的预测是对的，马云应该承担最大的责任才说的通啊，因为他说未来房价不如葱你又信不信呢？&br&
其次，还有一类人也是我实在是欣赏不了的，这种人没有上车之前对车上的事物各种诋毁，各种贬低，一旦上了车，立马开始对车下的事物各种谩骂，各种嘲讽，那态度转变的真叫一个迅速。（如果他是把身价性命都赌在上面，我反倒还能理解，因为这是人的本性）我就曾经观察到一些人，论起贪官时那叫一个恨的咬牙切齿，一旦谈起的那个贪官是自己亲戚，咬牙切齿的态度没有了，随之而来的却是各种羡慕嫉妒恨。&br&&br&
最后我想小结一下的是：目前来说我的预测准确度还是相当可以的，只是通缩目前还看不出来，我认为现在经济形势是典型的滞胀阶段，后续有待观察，除此之外我预测了现金为王，保外储，保汇率，中国不可能走俄罗斯模式，特别是汇率贬值突破6.8之后国家将会出手拉升汇率，去年9月份我预测国家会出台各种针对房市的限制政策，结果10月份……
即使前面的预测是对的，但是也有可能关于房价预测的部分我的观点是错误的，大家该看涨的看涨，看跌的看跌，为什么？
因为有时候我在想，如果在1939年，让一万个中国人或者几亿中国人来预测一下中国从1940年到2020年这个期间将会发生哪些大的事件，我估计没有一个人能够完美预测正确。所以呢，大家不要为了房价涨跌问题争论的喋喋不休，所谓意义不大，纯属纪念贴，不管是对是错。
这是一篇写在16年9月份的贴子，那个贴子评论区已经被弄的乌烟瘴气，现在已经复制粘贴如下： 关于房价，银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年（16年）7月份人民币贷款增…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d9cfe0b62c8bdfef_b.jpg& data-rawwidth=&1431& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1431& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d9cfe0b62c8bdfef_r.jpg&&&/figure&首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。&p&其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。&/p&&p&我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析报告一样：形式严重大于内容，只有分析没有观点，只有人云亦云，没有对事物本质的思考。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&写这篇文章的起因&/li&&/ul&&/h2&&p&是上周末去看了一个楼盘：上海市普陀区内环边的XXXX三期。&/p&&p&按道理我不该去看这个楼盘。因为这种高端楼盘和我的气质虽然相配，但和钱包完全不配。&/p&&p&但是在路边“温柔热情”与我攀谈的中原地产的中介朋友，脸不红心不跳的用一个大幅低于真实价格的说辞，把我忽悠到了现场。他们后来口口声声跟我说：“如果不是我告诉你一个低价，你会来现场吗？如果你不来现场，你就错过了买入这样一个优质房产的机会！”&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4dc8aecab76c212ea6864f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4dc8aecab76c212ea6864f_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&ul&&li&根据李嘉诚的地段论：紧贴内环，靠近地铁三四号线镇坪路站，还有7号线地铁。&br&&/li&&li&根据产品的血统出身论：口碑开发商绿城打造，大资本家融创操盘&/li&&li&根据资源稀缺的程度论：内环边的新盘屈指可数，配套新建的上海理工实验小学&/li&&li&根据毛主席说的“实践才是硬道理”：我去看过盘了，觉得确实挺好的&/li&&li&听说脱离定价谈产品是耍流氓：价格真的不是很贵，销售吹风的价格是：150平米左右的三房，起步价在1350万，全屋精装修，拎包入住。折算下来，9万一平米起步，均价10万左右。&/li&&/ul&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-580a1ddaf6d4b1fbd04bee_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-580a1ddaf6d4b1fbd04bee_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-98c54be5cd62eacccef7a5_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-98c54be5cd62eacccef7a5_r.jpg&&&/figure&&p&在“精装修”被彻底滥用的今天，很多号称精装修的房子装的都像狗屎一样。但这个楼盘的定位还是挺高级的，我这种没见过世面的人，首先硬装的质感都不错，虽然风格略显浮夸，不是我喜欢的极致简约美。看到一堆标配进口品牌家电，深感自己认识的商品Logo还是太不齐全。内嵌式的四开门大冰箱，最初被我误以为是衣柜——怎么可能有衣柜放在厨房里呢？我一度Show出自己的智商优越感，质疑开发商的专业性。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&一定有人笑我装逼，9万一平米起步，还不算贵？&/li&&/ul&&/h2&&p&房价就像篮球运动员的身高，说起来都是高个子，可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——没办法，对面站着2米10的布拉切。&/p&&p&这个盘，作为知名开发商的高端全新住宅，真的不贵，附近的次新二手房。很多都在9万左右的单价了。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f138fbce570c6db0eca9_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1082& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f138fbce570c6db0eca9_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&h2&&ul&&li&在价格接近的情况下，一手新房比二手房更值得购入&/li&&/ul&&/h2&&p&二手房需要承担的税和中介费，通常增加5%以上。&/p&&p&并且，因为建筑质量和水平在不断提升，新房拥有更好的设计和品质。&/p&&p&此外，购买新房是很多有车一族难得的拥有产权车位的机会。在上海太多太多住宅小区，有钱也无法买到车位。&/p&&p&有人觉得新房比二手房拥有更长的土地产权年限。但这个优势，我倒认为可以忽略不计。下面会具体说到。&/p&&p&新房和二手房比，真正的局限在于：新房是离散的点状分布，只有合适的时机（它开盘的时候，你恰好打算买），合适的地点（它开盘的位置，你恰好能接受），合适的户型、面积和配套资源（它的产品，正好适合你的需求），才会促成你的购买。&/p&&p&而二手房，是面状分布，海量供应。理论上，只要你有钱，你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品——前提是，你要符合政府的限购政策。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&开发商为何不定价高一点？为何一手房比二手房的价差这么小？&/li&&/ul&&/h2&&p&在正常的市场，新房和二手房本来不应该价差这么小。&/p&&p&如果房地产可以用《三体》中的乱纪元来形容，现在一定处于一个寒冷的时代。北上广深等大城市，由于严格的限购政策，需求端的潜力已经被封杀大半。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6b90b0bf643fca97ec89d0f_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&323& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6b90b0bf643fca97ec89d0f_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&一手新房的背后站着开发商，他是用流动资金和融资来做的楼盘，既然造好了，到了时间就要卖的。恰好碰上限购，就算你倒霉。总不能捂盘到限购过去——巨大资金成本不允许。因此，只有随行就市，定一个理性的价格，尽快卖掉。&/p&&p&我看房的这个楼盘，由于地段好，单套房价的购买价格门槛很高，所以在限购的情况下，要快速捕获足够的客源是很难的。当然定价要老实一点。&/p&&p&同样是新房，目前上海郊区的新房，却很抢手，定价坚挺，销售顾问各个都非常牛逼，要求你爱看不看，尽快决定！如果要订，开盘后7天内付清首付，否则，哼哼，订金不退。&/p&&p&为什么限购限不住郊区呢？因为限购政策是差异化的，郊区的楼价和面积都相对低一些，总价较低，很多潜在的购买者，是没有名下房产和贷款记录的年轻人，他们基本不受限购政策的影响，依然可以用35%的较低首付和相对优惠的贷款利率，购买房产。&/p&&br&&p&二手房的背后则是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子价格，是对标一手新房的。随着过去2年的高歌猛进，很多二手房的挂牌行情价都很高。&/p&&p&现在虽然市场转冷，但是二手房的反应并不会像新房那么灵敏——新房需要去库存，否则闲置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房东是稳坐钓鱼岛，只要不急着用钱，他永远可以等待一个更好的价格。&/p&&br&&p&正因为以上的分析，在限购政策来临到时候，一手新房更容易定价理性，二手房在初期价格会偏高。需要限购政策持续相当长的时间，二手房的价格才会真正松动。&/p&&p&所以，如果你近期一定要在上海买房，我建议你多看看新房。实在不合适，再去看二手房。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&这次限购政策会持续多久？为什么要限购？&/li&&/ul&&/h2&&p&首先，根据惯例，一波限购往往在2-3年左右。时间不会太短。按照这个经验，2019年才是政策解冻、恢复正常时间秩序的时间窗口。&/p&&p&限购不是一个正常的市场秩序，政府是很明白的。但是在没有把机制理顺之前，在问题严重的时候，粗暴的行政干预，是一个相对有效的快速手段，即使有后遗症。任志强就说过：每次限购，都是名义上打压房价，实际上埋下了下一轮暴涨的祸根。&/p&&blockquote&道理很简单：你打压需求端，短期内，交易量大幅下滑——&价格不涨或者下跌一点点——&但是开发商在限购期间，会选择现金流为王，尽量卖房，不再买地，不再开发新楼盘——&2-3年后，能上市的楼盘会更少——&这个时候政府宣布限购很成功，房价被控制住了，于是限购取消——&因供应不足，限购期内压抑的部分需求需要释放，供需关系进一步恶化，房价新一楼的飞涨开始。&/blockquote&&p&看懂上面这段话，你就懂了任志强为什么经常是对的。&/p&&p&因为政府在说的东西，和在做的东西，很多时候是两回事。&/p&&p&不在“供给端”做文章的房价调控，对于供应紧缺的大都市，根本就是伪命题。&/p&&br&&br&&p&第二，为什么要限购？&/p&&p&从政府的角度来分析，他们不希望一个市场过于火热，失去秩序，同时民愤漫天。&/p&&p&大中城市的房价在15-16年，再度暴涨，很多都翻倍了。&/p&&p&从这个角度来看，政府要限购，要降温。&/p&&p&这个逻辑，简单一看，似乎和以往的任何一次限购，差不多。&/p&&p&但我觉得实际上，从16年年中开始的新一轮限购，和以往有本质的不同：&/p&&p&1 以前每次限购之前，也经常是货币宽松，房价暴涨，但一直处于“人民币升值”的通道里。这次不是。这次我们大印钞票的同时，人民币兑美元出现了明显的贬值了。&/p&&p&这就意味着“如果我们继续大印钞票”，可能要面对人民币进一步贬值——这可能是国际贸易的对手们，无法接受的。&/p&&p&2 美国要退出QE，要加息，在17年，这是定局。这会影响我们的货币政策。如果我们不加息，那么资本相对来说，更可能回流美国。如果我们跟随加息，收紧货币，那么对于“前两年习惯了海量货币”的房地产，当然会有冲击。&/p&&p&3 前两年，货币的“水龙头”开的特别大，可以把整个田野都灌溉充分（流动性强，交易价格足够高），如果从17年开始，货币宽松结束，“水龙头”关上了，那么整个田野就会缺水——为了不引起房价大跌，就要把有限的水集中灌溉少量的田野，保持它的湿润，而其它部分的田野，休克锁死。&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cff8cdc2fb5a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cff8cdc2fb5a_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&从这个角度来看，限购政策，并不是打压房价，而是对高房价的一种保护！大家要看透这一点。政府口里说的，和实际想做的，并不是一回事。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&上海的房价到没有到拐点？&/li&&/ul&&/h2&&p&我觉得这个问题，实在太难回答了。仅次于预测中国A股的拐点。&/p&&p&但我们不妨从一些角度来分析。&/p&&br&&p&&b&角度1：一线城市高房价的供需论&/b&&/p&&p&17年上海的房价，比起14年，同等地段，平均是大致翻倍的。&/p&&p&有人说上海北京深圳的房价高，归根结底是因为供需关系极为紧张。&/p&&p&但我想问了，17年供需紧张，难道14年就不紧张吗？难道17年的上海，比14年大幅增加了外地移民的数量吗？&/p&&p&即使供需恶化了，人口增加了，这种变化的程度，是不足以带来房价的倍增的。&/p&&p&如果可以，那么在年期间，上海的人口增速要快的多，可是当你的房价，并没有每2年翻一倍。&/p&&p&因此，供需论站不住脚。&/p&&blockquote&&p&还有人说“一线城市永远涨”，因为一线城市占据最优质的资源。&/p&&p&驳斥这种观点：优质资源可以推导出高居住价值，进而推导出高房价。你可以说上海的房价理应很高，10万一平米或者20万一平米，但是你无法推导出上海的房价应该永远上涨。&/p&&p&这就好比，姚明家里从小给他吃最优质的肉，这可以推导出姚明的身高很高，但不能推导出：姚明会永远长高。&/p&&p&实际上，自从姚明加入火箭队后，他根本就没有长高过。&/p&&/blockquote&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c6cd956a27af2d88cf3b748_b.jpg& data-rawwidth=&659& data-rawheight=&439& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&659& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c6cd956a27af2d88cf3b748_r.jpg&&&/figure&这两年的暴涨，不是供需主导的，实际是货币增发主导的。既然是靠印钞票带来的暴增，那么泡沫很可能是存在的。&br&&/p&&p&而上面说过了，中国的货币宽松，在17年要结束了。这是政府公开承认的事情。&/p&&br&&p&&b&角度2：国际化大都市的横向比较&/b&&/p&&p&在我有一定了解的国际大城市城市当中，目前上海的房价，已经大幅高于台北、多伦多、柏林，高于东京，和纽约、伦敦、洛杉矶相当，低于香港。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-78f838cfbec4c4f9a3d1fb6_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&230& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-78f838cfbec4c4f9a3d1fb6_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&综合考虑到上海的自然环境、人口规模、GDP、GDP增长速度、经济活力、产业升级和创新能力、对全中国大陆的经济辐射能力，遍数亚洲乃至全球，比上海更有资本入围“全球高房价城市榜单”的城市，恐怕极为有限。&/p&&p&大家要特别注意GDP的增长速度和产业升级，因为这代表了潜力。&/p&&p&有个科技媒体朋友跟我说，他去纽约的时候，看到纽约的繁华，但是纽约的繁华景象，和5年前是一样的。而上海却不同，上海的很多繁华，是5年前完全没有的，可以想象的是，5年后的上海，会更上一层楼。&/p&&blockquote&&p&以我更熟悉的汽车和交通出行产业举例：&/p&&p&在2016年的上海，共享单车的创新模式大爆发，从这里走向世界（外国外地当然也有类似的，但是这个模式是首先在上海大规模验证的）。&/p&&p&在2017年的上海，或许更多的人会意识到，上汽车享投资的Evcard，目前的全球第一大分时租赁汽车服务提供商，正在做一件特别有前景的事情。&/p&&p&同样在2017年，曾经为上海贡献巨大的汽车代工和半代工产业（上汽大众、通用为代表），依然在持续发热，但新的增长点，上汽自主品牌乘用车（荣威和MG），开始借助电动车、智能化、车联网，大放异彩。&/p&&p&浦东的临港开发区，一直有传言，Tesla可能会在这里建设亚洲工厂。如果Tesla只要在全球建设两个大工厂，那么一个已经在加州，另一个必然在中国，有可能会放在上海。&/p&&/blockquote&&p&这就是成熟大都市和新兴大都市的区别！上海虽然已经成为全球最繁华都市之一，但潜力还远远没有用完呢。&/p&&br&&br&&p&一定有人会说，中国人均收入比发达国家低很多，房价不配跟别人直接比较！&/p&&p&这种说法，完全没道理。&/p&&p&有点海外视野和独立思考能力的人，应该知道，房价从来就不必“跟当地人均收入挂钩”。莫斯科、孟买、平壤都是典型的负面案例，“房价相对很高，收入相对较低”。&/p&&p&道理很简单嘛，在一片给定的土地里，有100个人口和1000个人口时，单位土地资源的占有难度和价值是完全不同的。可见人口密度会极大的影响房价。&/p&&p&像加拿大、芬兰这种地广人稀的地方，即使人均收入很高，但因为人口密度太低，所以大部分的地方，房价可能比中国小县城还低。这不是中国政府心黑，这只是一个客观规律而已。&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7fbc6c3ce79e_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7fbc6c3ce79e_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&年轻人不要在“自己知识面有限的情况下”，轻易的在网上骂政府骂开发商骂炒房客骂别人，就是从来不检讨自己。毫无建设意义嘛。（虽然作为一名外地人，我在上海也买不起大房子，我有很多上海本地朋友，家里有多套值钱的房子，但我不觉得我应该抱怨。我本来就是上海的一名“移民”，我在家乡是可以随便买大房子的。你怎么不抱怨你在纽约没有房子呢？）&/p&&p&5年前、10年前，上海的房价在国际上来看，是完全不符合自己的江湖地位的。&/p&&p&任何看到中国目前在全球经济格局中重要地位和前景的同志们，应该有必要承认一个事实：就是北京上海深圳的房价，如果不加入“全球房价最高城市俱乐部”，这是不合理的。&/p&&p&从这个全球大都市横向比较的角度来看，积极的说，我觉得目前上海的房价，还算正常。&/p&&p&消极的说，上海已经超过东京，比肩纽约了，未来还能怎么涨呢？真的要涨到香港那么高吗？大家要知道香港的土地供应是如此的紧缺，普通市民的居住条件是如此的紧凑。如果不是这样去压榨老百姓，刻意收缩土地供应，香港的房价根本没道理那么高！&/p&&br&&p&还有一个因素，如果你考虑到，国外成熟市场有房产税，相当于每年你的房产都要被政府剥皮，房价被刻意的压抑了——而在中国不用交房产税，所以，某种程度上，上海的房价，还不算太离谱。&/p&&br&&br&&p&&b&角度3：房产税的靴子，该何时落地？&/b&&/p&&p&大家可以先看看17年两会和16年温州到期房子的处理问题。&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/ttarticle/p/show%3Fid%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&两会期间总理谈70年土地产权到期怎么办&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//wallstreetcn.com/articles/281822& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&媒体：知情人士称土地使用权到期续费是肯定的 很可能与房产税结合 - 华尔街见闻&/a&&br&&/p&&p&这种事情，官员不可能说的太明白——但是如果让我大胆猜测一下的话，70年产权也好，50年产权也好，最终都是无条件延期。&/p&&p&很简单，任何政府都要考虑征税成本。目前上海的老公房，很多老住户的物业费都征收不起来，还想在土地到期后，额外收大笔钱？收走老百姓的房子？这征税成本和民怨，很可能会超过征税的所得。&/p&&p&政府不会那么傻的。&/p&&p&税收的艺术在于“拔走最多的毛，听到最少的尖叫”。当然要想一个更好的办法。&/p&&p&或许“承认大家的私有住宅产权及其土地持有权为永久，和发达国家接轨”，或许是一个顺理成章推进房产税的办法。&/p&&p&既然你的房子和土地财产被明确了，那么征收一点保有环节的税，也是符合国际惯例的。&/p&&br&&p&换一个角度看房产税：包括任志强老师也说过，房产税短期没戏，因为会打压房地产，进而影响土地出让金，这是很多地方政府绝对不能接受的。&/p&&p&所以说，地方政府其实不是怕房产税，而是怕失去收入。那如果房产税可以有效的替代土地出让金呢？&/p&&p&我查了两个公开的宏观数据。目前，全国的房产价值总计在300万亿左右，而16年的全国土地出让金为3.56万亿。&/p&&p&做一个除法，1.2%。&/p&&p&也就是说，如果每年按照目前的房地产市场价值，征收年费率为1.2%的房产税，就可以圆满替代土地财政了。（实际上并不需要那么多，因为土地出让金不会一下变成0）&/p&&p&中国经过多年的建设，很多大城市的优质土地越来越少，未来土地出让金难以持续保持高位，是很正常的。那么适当的房产税，正好可以弥补土地出让金的缺口。&/p&&p&假设在2020年，土地出让金只剩下16年的70%的水平，那么只需要征收大概0.3%的房产税率，就足以稳住地方政府需要的收入。&/p&&p&0.3%的税率，比美国各州1%-3%左右的房地产税率比起来，已经足够具备“社会主义中国特色”了！&/p&&p&简单这么一算，模型似乎是成立的。&/p&&p&唯一的问题是，真的房产税到来的话，很多空置、多余的房子，会加速进入市场流转，那么房价会恐慌性下跌20%甚至更多吗？&/p&&p&这是一个政府需要非常严肃考虑的问题。&/p&&blockquote&&p&又有人说了，房产税征收，不会打压房价，因为有房的富人，只需要把房产税转移到房租里，让穷人交更多的租金，就可以了。&/p&&p&这种说法也是够蠢的，让我不得不感慨：我们首先需要搞清楚谁是自己的朋友，谁是自己的敌人。很多时候老百姓的数学并不好，他们会坚决反对“实际上对他们有利”的政策。&/p&&p&事实上，如果富人提高房租，穷人依然买单租房的话。他们不会浪费一分钟的，会立刻提价，根本不会等到政府征收房产税，才去做房租转移。资本家要是这么傻，还会做资本家吗？房租的定价跟成本毫无关系：10年前50万买入的上海市区2卧室住房，现在年租金达到10万很正常。你今天500万买入一套同样的房子，年租金也只是10万而已。&/p&&/blockquote&&p&我没法预测房产税什么时候到来。我只是感觉，根据粗浅的计算，2020年左右，或者再晚一点，房产税理论上，已经比较可行了。&/p&&p&逻辑很简单：前面这20年商品房改革，是一个做大蛋糕的过程，在这个过程里，可以不征税，重点是不断卖新房。等到所有的新房都变成了老房，以后新房需求大幅下降（这是必然的，因为计划生育，人口下降），新房的相关政府收入降低了，当然要在存量房里做文章。&/p&&br&&br&&p&&b&角度4：中国的人口问题&/b&&/p&&p&很多分析中国人口的文章，都会谈到几个事实。&/p&&p&第一，中国的人口数量巅峰，可能就是16年，17年这两年。&/p&&p&第二，计划生育导致的老龄化问题，劳动力人口下降问题。&/p&&p&第三，中国的房子，最典型的销售场景是一个男人和一个女人要结婚的前后。那如果结婚的人数变少了呢？&/p&&p&有人说，即使大多数地方人口下降，北上广深还是很牛逼的，因为这里的人口永远增加，有大量的移民。谁不想去一线城市？&/p&&p&说这样的话的人，有脑子的。可惜只有一半。&/p&&p&他们还缺另一半脑子，去看到一个事实：移民去一线城市买房的典型情景是怎么样的？&/p&&p&移民需要首先卖掉自己外地家中的房产，结合自己有限的存款，勉强付掉在北京上海的首付。&/p&&p&如果外地的人口都下滑了，房地产都不景气了，那么他们用来凑首付的钱，就大为缩水了。&/p&&p&一个个例的首付能力下降，只会带来他个人无法在上海买房的悲剧。&/p&&p&但是如果这是一个群体性现象，当所有的外地人首付能力普遍下降的时候，下一个需要下降的就是上海的房价了。这是很简单的道理。&/p&&br&&br&&p&&b&角度5：房价的长周期特点&br&&/b&&/p&&p&房价和股价不一样。后者的周期非常短，可以剧烈的频繁的波动。&/p&&p&但是房价常常有长周期的特点。经常持续上升十几年，而一旦下降，没有几年也是刹不住车的。&/p&&p&我想说：中国的这一波房价持续上涨，已经起码有15年了。&/p&&br&&br&&p&&b&角度6：土地供应问题&br&&/b&&/p&&p&北京最近宣布，2017年的土地供应，需要大幅提升。会数倍于之前几年。&/p&&p&印象中，之前的每一轮限购，从来没有在土地供应上，做实际的文章。&/p&&p&看起来，这一次，政府动真格的了。&/p&&p&大家自己想想，这是为什么。&/p&&br&&br&&p&这6个角度里，有对上海房价的支撑，也有不利好的因素存在。&/p&&p&&b&总的来说，2017年到了，我有一些悲观。&/b&&/p&&p&于是我去中介挂牌，想把自己的郊区小房子卖了。&/p&&br&&br&&p&&i&&u&个人的10年房地产业余观察经验，全部浓缩在这篇文章里了。&/u&&/i&&/p&&p&&i&&u&如果你觉得这个比我写汽车有意思，不妨点个赞哦。如果想打赏，赞助我早日买大房，我也不介意。&/u&&/i&&/p&
首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析…
这是一篇写在2016年房价暴涨时期的帖子，分享在这供大家思考吧，如有侵权，联系必删。&br&&br&&br&原作者：大文豪曼因斯坦&br&原出处：虎扑网
&br&文豪开微信公告了，相关链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/r6cGtgw7PdjGeM2n6be-Zw& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&mp.weixin.qq.com/s/r6cG&/span&&span class=&invisible&&tgw7PdjGeM2n6be-Zw&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&br&&br&&br&&br&1）&br&在开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。对于官员，我一贯的观点是如果有三个选择，他们最后一定会选择最坏的那个，阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而机构的智商历来都是不太够用。但是这事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之.&br&&br&1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。&br&&br&老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。&br&&br&老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。&br&&br&在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的弹药有限，外储一旦要爆也是爆在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以观察：那就是美元党的声音小了。外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，但是这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在32000亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意吗？所以流动性彻底被锁死在一线市场，你还加了杠杆，你得还钱啊，以后美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，这用围棋上的术语，就叫交换。大家都觉得老大哥必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数老大哥的历史，远的80前不提，近的比如90年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平房的那也绝不是老大哥要同情的对象。&br&&br&2、暧昧的美联储。我在很多论坛上看到一种论调，那就是中央会无限印钱，信贷猛增，所以未来一定是通胀，现在所有的人都抱着一种念头，就是疯狂抢购资产，等以后货币狂贬了之后扔一堆废纸给银行，问题是，未来真的会这样吗？这些话表面上看，似乎有点道理，无限印钞好像很符合我们过往对于ZF的印象，不就是缺钱，不就是欠钱，那就印啊。但是这件事有一个前提，那就是中国必须是一个闭关锁国的国家，内外资本完全无法流通，否则你印钱好啊，那有什么可怕的，你印到人人工资一两万，我出国潇洒去啊，我出国购物去啊，楼市汇市只能保一个这么简单的道理你们都说的出来，为什么你们会觉得无限印钞这事可行？要是汇率不倒，印钞有啥可怕的，到时候人人用雅诗兰黛，人人开宝马，人人背LV都不是梦，你们怕啥？问题是，这可能吗？中国的外储顶不住啊。&br&&br&而且，这个事情本身有其客观规律，08年全球金融危机，大量避险资金进入中国，所以推高了资产价格，央行可以印的出钞，但是现在是2016年，去年发生了一件大事，就是美联储开始要进入加息的周期，在加息周期用宽松政策？这是嫌命太长吗，这会直接刺破资产泡沫，导致资本进一步外流，你可以去翻翻央行过去的报告，看看外汇占款的趋势是什么？没记错的话，这个月又少了一千多亿，这就是大势。在这种情况下，为什么有人会认为这是一个通胀的周期，央行会无限印钱？也许有人说，那怕什么，上手段啊，但是中国是一个产品输出输入大国，他无法隔绝外部的联系，这个月IMF给中国加入SDR后出具了首份报告，肯定了中国的一些努力和指出一些问题，可以看出闭关锁国这绝不是高层的想法。&br&&br&话题回到美联储身上来，自从去年开始加息之后，美联储按兵不动，这一点让市场有点看不明白，有的人认为是经济表现不如预期，有人认为是英国意外脱欧导致了美联储不敢动。但是我觉得这看起来更像是一种等待，他在等什么？那我们来看看如果美联储在上半年加息国内市场会发生什么？由于社会游资，也就是筹码在市场手里，这时候对于资本外流会形成巨大压力，你只要想想过去几年释放了多少流动性就知道这冲击力会有多大。&br&&br&很多人觉得美国就是一定想要干掉中国，但是这是不对的，美国的财团在中国有着巨大的利益，同时，中国外储使用的是美元，这代表着双方在资本市场的分歧并没有宣传的那么大。现在是一个全球的市场，除了三胖，大家谁也离不开谁，实际上，这一轮新的全球金融危机策源地就在中国。所以美联储绝对不会想要中国这个世界第二经济体一波跳贬直接跪了，在这点上，双方是有共同语言的。今年年初，美国高层还放话对于人民币贬值不满，可见一斑，同时中国最高领导人也在峰会上承诺稳定汇率，其实中国境内的美元资本全部回流这也绝非美联储的本意，一旦人民币跳贬，这会导致这波加息变成夹生饭，进一步加大美国国内压力，最后变成一个比烂的游戏。美联储最理想的是人民币挺住，剪完羊毛就行，绝不是想要这羊带着人肉炸弹直奔家里来。&br&&br&不管美联储为什么不加息，但是在这个事情上的表现，双方体现出了一致的默契，至于这是无意的还是沟通过的就不得而知。现在中国市场上的社会资金，影子银行全部都给套在一线房产里了，而且套牢盘十分稳固，要知道，这一波暴涨直接翻了一倍啊，你想想这套牢盘能不稳吗？可以说，在加息风暴中，至少老大哥已经把篱笆扎起来了，后面扛几波风暴会不会伤筋动骨不知道，但是至少比原来强多了&br&&br&3、吹响的集结号。今年八月，信贷数据一出来，大大出乎市场的意料，很多人乐观的以为央行很快会霜降放水，但是这次央行是出乎意料的严厉，8月4日，发改委文件里出现了降息降准马上秒删，央行再次重申稳健的货币政策，8月11日，新华社撰文，中国绝不采取刺激宽松的货币政策，语气十分强硬。为什么会有这样的转变？因为你们的钱全部套在房产上了，这时候我不需要和你们讲道理了，你们挺住就是了。这就像那部电影，当集结号吹响的时候，没有援军了，老大哥已经撤了，你们好好的站最后一班岗吧。&br&&br&在八月的数据，有一条十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，这是历年新低，实际上已经标志着货币政策开始真正转向，按照市场传导，这一波会在年底前反应出来，时间大概是11到12月，今年的六月，就是中国地产的极值。如果我们来重新梳理下路径，差不多就是这样的：中国一线房产6月达到极值，开始转入稳健货币政策周期，年底楼市开始松动，因为有聪明人开始准备跑路，这时候的表现就一个词：震荡，同时经济开始准备全面迫降，估计会在明年全面着陆，同时美联储加速进入加息周期，人民币汇率贬值窗口关闭，不会再贬了，老大哥在两三波加息后压力全面增大，也会开始跟随美联储的步伐，这标志着新周期的彻底建立。这个周期钱会非常值钱，同时，个人背负债务会十分痛苦。&br&&br&以上就属于个人的一点脑洞大开的产物，如果未来央行继续霜降，你就可以把他们当路边社报道，说明老大哥的智商的确不足以负担这么大的阴谋，但是如果央行坚决执行稳定货币政策，同时美联储开始加速进入加息周期，你也许就该重新考虑下个人选择了。&br&&br&2）&br&&br&有些连基本概念都不清楚的我就不回了。&br&&br&另外，现在的市场是在通胀还是通缩，有个很直观的数据，PPI和CPI，这两个数据近年来都处于连续的低位运转，CPI更是连续两个月处于1时代，这说明连放水都拉不起物价了。这绝非是很多人说的钱都去楼市了，而是货币政策已经失效的前兆。实际上，按照经济学的观点，适当的，轻微的通胀是有利于经济发展的。但是从各方面的数据来看，现在是连放水都刺激不起物价。&br&&br&换美元我觉得没必要，因为只有一种情况下，换美元是大赚的，那就是彻底崩溃，以老大哥的能力和目前的态势，不至于到那一步。你如果只在本国内流通，美元的流通性太差，而且收益并不高。&br&&br&对于大多数人的情况其实各有不同，所以不好给出具体建议，但是有一点我认为是可以说的：那就是不要欠债。现在的经济形势有点类似于上世纪90年代末，但是那时候大多数人外债都少，所以体会的并不明显，但是这一轮危机会给很多人补上这一课。而且那时候中国是在风暴外围，而这一次是在风暴中心。&br&&br&这个区最大的问题就是一切以阴谋来看待问题，经济运行，世界运转是有其客观规律的，在我看来，目前中国的经济一切都还是在规则内运行，他的所有行为都是符合现有规则的，都是可以解释的。最后谁会成为倒霉蛋不是国家决定的，而是经济规律决定的。&br&&br&中国历史上不是没有不讲规矩的时期，80年代高层懂经济的人少，不讲了一次规矩，结果引爆了危机，吓得朱上来以后，直接把央行不准在一级市场购买国债写进了法律，现在高层懂经济的人多，至少技术官僚都是喝过墨水的，那样的时代早就过了&br&&br&不会太迟，美元只要接着加息楼市肯定扛不住，最多不会超过两波加息，我预计是一波都扛不住，聪明的资金会想从楼市冲出来冲击汇市，但是楼市本身就是流动性很差的项目，所以大体上只要第一波释放掉，楼市的钱就全埋里面了。&br&&br&房产现在实质已经塌了，除了个别城市，大部分城市根本没市场，市场上的新闻很多都是房托放出来的，你要测试你本地的楼市很简单，你周围亲戚看看有没有要真卖的，对比今年的价格挂低两成出去，成交不了，说明你们当地的繁荣全是虚假的，要是你按去年前年的价格出还是卖不掉，说明已完。&br&&br&今年国家搞了个大动作，叫营改增，实际上就是把财权上缴，逐步从地方收到上级。过去扩张时期，各地有钱了，队伍就膨胀起来，养了太多人员，现在日子不好过，支出肯定得减少，我估计以后的动作就是上面统筹，保证你基层不会出现以前90年代有的县城出现欠薪的情况，但是支出是有定额的，所以当初外围膨胀起来的人员应该会被逐步调整。按照惯例，好城市的公务员肯定会好过些，小县城的公务员日子又要回到90年代。&br&&br&中石油40块一股的时候，你会想出无数的理由解释他值40块，现在他只卖7块钱你买吗？你们还年轻，上海房子只要4000块一平还送户口的年代你们没经历过罢了。&br&&br&楼市的问题说白了就是资金的问题，他是一个资金密集产业，只要资金一收紧，他就难以维系，今年这一波本质上是实业挤出的资金和社会游资在一线大搞配资。你只要看资金面一收紧，这个就得完，美元加息会导致外资进一步流出，楼市就面临风险就是这个原理。而且今年从5月以后，央行的政策就是收缩，这一波会在年底传导出来。&br&&br&大通胀要符合市场逻辑，央行变不出钱，基础货币在缩水，他选择扩大货币乘数不过是在对冲罢了，想印钱也是得符合市场规则的。不符合规则，只有彻底变废纸一条路，这是不可能的，因为货币本身就是政权存续的标志，还有控制力的情况下，没有任何政权会容许自己的货币变废纸，所有一切东西在触及这个底线的时候都是可以抛弃的。&br&&br&战争的确是条去产能解决通缩的路子，这也是上个世纪初那时候的大国选择的办法，但是现在这条路子风险太大，不确定因素太多，我认为不至于。更何况现在是全球通缩，大家的问题都一样，这时候第一个跳出来是当雷锋当靶子，牺牲自己造福其他人。&br&&br&3）&br&&br&&br&快讯：前美联储主席格林斯潘：美国利率料将迅速上升，甚至可能迅猛上扬&br&拭目以待吧，我开始相信掌握世界的的确是共济会了&br&&br&其实说到店铺，你可以关注下商业地产，也就是俗称的商铺之类的东西，价格已经完全崩了，前几年商铺投资火热，现在大部分基本没人要，这个曲线就跟现在的一线房产是一样，只是商铺破在前面而已，现在你可以去问投资者谁买商铺？当年还说一铺养几代人。那些说房子下跌就会被抢购的人，完全不知道房产价格一旦破裂，那就一文不值。&br&&br&当年的四万亿是以美元流入为基础印出来的。美元流入，地方愿意借，这才有后来的结果，那四万亿不是凭空出现的，恰恰就是符合了货币原理&br&&br&最近几年债务猛增，那是因为近年内滚动的M2实质大头全是旁氏借贷带来的债务增长，现在的债务扛顶是经济最大的问题，与产能过剩并列，甚至我觉得这个才是优先度最高的问题，楼市在这两个问题面前都不是问题&br&&br&没有居民贷款，这个月M2已经下降了，这几个月趋势就是企业降杠杆，居民加杠杆，老乡冲锋在前。&br&&br&不可能的，这要是能循环，世界上所有国家都这么搞了，你要刺激生产，借出去大量的钱，这些债务最后一定得合理，现在的周期就是已经进入了旁氏借贷，这些债务连借钱还利息都快给不出来了，而且也没银行敢给了，央行从8月开始，一定会收缩货币政策，因为再放下去，银行就得全部领便当了，银行破产比国企破产严重多了，这些我会在下一个章节说明，这也是我说的，为什么说货币政策的拐点来了。货币政策的拐点一定是楼市的拐点，以后是要过苦日子还债了。&br&&br&经济进入通缩阶段，公司破产，就业岗位减少，你不能按现在的收入去预估，我只能这么告诉你，以后就是投资啥都不赚钱，能有工作就是硬道理。另外，我的建议是，不要急于买房。今年上半年所有的资金已经全部进楼市了，绝不要相信楼市还能涨，那是房托吹出来的。你再拿一段，说不定拐点就来了，这个时间绝不会太长，到时候你就看明白了。&br&&br&最典型的比如商业地产，就是商铺那类的，前几年的口号是一铺养几代人，现在你看商铺还有人要吗？金融属性越强的产品，一旦跌价决没有任何人接手，直到跌回他本来的居住价值属性。&br&&br&这句话的意思也就是说，现在炒的最狠的一线二线全得暴跌。反而那些本来就没炒过的中西部小县城相对安全&br&&br&在讲述为什么今年地王频出这个原因之前，我要插播一个小新闻，那就是标普前不久刚刚下调了美国某家房地产公司的信用评级到B-级，原因是这家公司的息前利润连覆盖利息都勉强，这家美国公司刚刚在资本市场上大发神威，参与并购某家龙头企业的股票，在当时，我看到坛子里有人说了一句，大意是：XX买股票是因为股票价格低，这家公司买股票是因为股票价格高。这位同志是真懂行的人。如果你能看明白这句话，你就知道为什么地王频出。如果你还不知道，我建议你去看看海曼明斯基&br&&br&我说的以上故事是发生在美国，与中国无关，大家不要过分解读。以下是中国的故事。&br&2010年，国资委宣布了所谓的退房令，也就是部分央企还能参与房地产，其他企业将逐步退出。在那个时段，也是一个地王制造的十分疯狂的年代，09年中化40亿拿下广渠地块，疯狂的让败北的潘石屹大喊，他就是盖房子不花钱他也得赔。是中化方兴的领导比业内多年的领袖之一潘石屹更懂大势，更懂房地产，所以以那个价格拿地？当然不是，这个中原因你可以细细品味。&br&今天就到这里。&br&&br&4）&br&&br&我首先要声明的是，大家都是成年人，基于自己的情况，对于自己的投资理财的方向要有自己的判断，不是说我卖房你们也必须跟着卖，因为个人的情况是完全不同的，就比如我前面说的不建议你们抢购美金，但是你的个人资产如果在几千万，那么适当配置美元资产是很合理的，把所有的资产全部放一个篮子里那赌博的意味太大，但是你要是全部身家就几万人民币，那换美元没啥意义。&br&&br&前面有的朋友不明白为什么外汇贬值的窗口会关闭，这个道理其实并不深奥。&br&&br&贬值对谁有利？当然是中国，因为贬值有利于释放国内的资金压力，刺激出口，但是这个过程不能太快，一旦跳贬，那会引发资金大规模出逃，这个道理就像高压锅一样，缓慢的释放是有利的，但是你直接掀盖就炸了。那么贬值对中国有利，对什么国家不利？当然是世界大经济里的其他国家，你这等于是薅别的国家的羊毛。所以在对待跳贬这件事情上中美是有共同利益的，同时美方希望人民币汇率挺住，不要贬值再破坏脆弱的世界经济秩序。&br&&br&中方的态度会如何，其实已经很明显，年中的峰会上，相关最高领导人已经承诺要稳定汇率，中美财长这一年曾经多次通话，最近的一次就在昨晚，关系远远比很多人想的密切。因为中国现在是秩序的维护者，受益者，他一年从其中获取了几千亿美金的顺差，他怎么可能会想去破坏这个秩序。同时做生意最重要的就是讲信用，你像三胖一样直接杀羊，下次别人就不和你一起玩了，这个是很简单的道理，中方一直是负责的大国&br&&br&所以在堵上国内的缺口以后，中国一定会关闭外汇贬值的窗口，这个目前进度来看，已经为时不远。&br&&br&同时这会产生一个问题，内外压力不一致，既然无法从外部解决，那一定会把内部的气压放掉，现在筹码已经转移了，释放掉这个压力的大条件基本都成熟&br&&br&5）&br&说完了其他的话题，我们再来说说钱的事，我不止一次听人说M2要爆表啊，所以要通胀啊等等等，在开始这个话题之前，你要知道钱的本质是什么，否则你只会被人忽悠的满街跑被人卖了还替人数钱。&br&&br&其实M2并不是真实印出来的钞票数，央行真实印出来的钱在央行公布的资产负债表里，有一栏叫储备货币，差不多29万亿左右，其中23.5万亿外汇占款，5万亿本币，数量是不是少的让你意外？这就是所谓的基础货币。那么这29万亿是怎么变出149万亿M2的呢？很简单，假设银行准备金是17%，放出去贷款后进入流通领域又变成现金进入银行，这样反复运作，最后一块变五块，这五块就是货币乘数（以上描述肯定不严谨，为了让你们易懂简单说说，其实准备金率并不直接影响货币乘数，因为贷不贷是下头决定，同时还有各种其他因素）&br&&br&所以你只要明白了这个原理，一切就明白了，过去的十几年，中国的外汇占款飞速增长，这其中有很大一部分是中国干血汗工厂换回来的，08以后，外来资本的流入又带进来了很大一部分，一直到14年达到了顶峰29万亿的外汇占款，所以，因为有这些外来资本的迅速流入，中国的M2迅猛增长，尽管央行的存款准备金率一路从07年的9%，上调到12年的顶峰21%，但是因为输入的外汇占款的猛增，所以可以在市场上投放出天量的输出，加上12以后央行开始降准，所以你们感受中的物价飞涨基本来源于这段时期。&br&&br&而这一切在这两年形势彻底转变，首先是外汇开始流失，这代表什么？代表每流失一元美金央行就得注销6块多人民币，外汇占款的飞速下降虽然不代表基础货币就一定会暴跌，但是时间长了，你就知道这长期趋势一定会是国内的流动性开始收紧，这时候央行开始降准，就是为了对冲这部分损失，放出更多的信贷来弥补流动性的不足。&br&&br&所以结论绝对出乎你们的意料，大概是从14后15年开始，央行并不是在印钱制造通胀，而是钱已经快没了，他在注入流动性来拯救市场。你是不是觉得这两年时间钱越来越难赚了，企业越活越难，这就是市场在通缩的表象，因为大家都没钱了，没人敢花钱。央行想要放水刺激出通胀，但是无果。&br&&br&那么为什么有的人觉得在通胀？这就是这个货币政策的问题所在。欧美长时间救市之后，总结出一个经验，就是长期使用货币政策后，货币政策会出现失效效应。怎么理解？当你制造出一个长效通胀周期之后，产能严重过剩，这时候市场需求不足，你再注入流动性，他不会流通到你想要的地方去，而是开始在某个领域空转，因为资本是逐利的，这就是前文说的，你降准后，贷不贷，怎么贷是下头的银行决定的，现在做实业的全部亏钱，他放贷必然不会给实业公司，实业也不想借，最后大家一起借钱去赌博空对空。所以，七月的数据出来，新增贷款102%为房贷，这实质上就是货币政策接近失效的反应。&br&&br&那么回到前文中来，现在的大趋势是什么？外来资本继续流失，同时美元进入加息阶段，这个大趋势是不会变的，外汇占款这个月降到了23.5万亿，而且是连续下降，所以我说，在美元的加息周期，是不可能有通胀的，你钱都没了你怎么通胀？央行的货币政策使用并不是在制造通胀，他的每个释放流动性的举动不过是在弥补市场的损失罢了，而且因为货币政策接近失效，恐怕很长一段时间内他也不敢继续再有大动作，毕竟放水也是有成本的，呆死坏账多了，到时别说兑美金，光是人民币提款就能威胁银行的生存，所以从去年开始就有一句话，叫堤防系统性金融风险，你想想什么叫系统性金融风险？其实这些报告都是很有价值的，你得学会看懂这些报告。&br&&br&人类往往是会倒霉在自己的经验上，就像那句老话，参谋们永远在为上一场战争做准备，过去三十年都是通胀，他以后怎么可能不是通胀？但是其实这个世界是在永远变化的。我发这个帖子不是为了证明什么，现实里科幻的情节多了，很多国家的选择也往往是非理性的，但是以后每次你在做选择的时候，你可以多想想这件事背后的原理是什么，总比被人一忽悠就去接盘好多了。这几天没有大事就到这里。&br&&br&&br&6&br&&br&&br&如果你看清楚了我以上所有的发言，而且看懂了所有的话，你怎么会不明白我的意思呢？&br&&br&拿稳你的钱，不要去做任何冲动投资。我们不谈宏观大层面的经济和原理，你看看你的周围，所谓的有钱人和中产，他们手头还有多少人有现钱？人人都觉得人民币要变草纸了，人人争着投资，个个欠了一屁股债，说起来财产全是不动产，以房子计价都是千万富翁亿万富翁，如果真的实现了，那大概世界大同就要来了。再来看看你周围的经济环境，今天这家公司倒闭，明天那家公司欠薪，经济下行越来越明显，失业人员越来越多，工地停工，公司停摆，连互联网三巨头都不招人了，开始裁员了，你说未来大家是挣到钱的机会多了还是少了？所有人都在用房子对冲风险，杠杆加上去，负债越来越多，最后消灭流动性，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源，钱又值钱了，房子不值钱了，最后的路径大抵就是这样的。&br&&br&这一波财富洗牌会是历史上又一波起起落落的机会，首当其冲的就是手头有大负债的人，简单的说就是富人和中产，因为只有他们有资源加杠杆，特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然，这一次会把很多人打回原形，甚至更惨。人人都觉得今年的房产是财富最后的直通车，其实这是一班地狱直通车。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万别买，退潮的时候，这些东西跟P2P不会有太大的区别，一百万最好分三个银行去存着，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢的粘在历史的大车上，不要被甩下车，下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。记得，下落的过程中会有无数的跳升，这都是陷阱，都是假阳，别去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。什么是真正的复苏？中国的走势是紧随美国的，当美国开始复苏，开始对外输出美元，对内输入商品来压制美国国内的通胀的时候，这就是真正的机会。&br&&br&我说了这么多，但是你要明白一点，成年人要有基础的判断力，你的家庭环境是什么，你对资金是否有自主支配的权利，你能承受多大的损失和压力，你的家庭和谐不和谐，这些都是外人不知道的，你要有自己的判断能力，你做出判断，自己承担责任，以后赚了是自己的，亏了也是自己的。我经常在网上看到有人说，XX老师，给我推荐下股票。其实这就是在推卸自己的责任，成年人只有负担自己的责任才是成年人&br&&br&中国的这一波房产潮，大体上和香港是差不多的，他们从来没有经历过楼灾，不懂得什么叫敬畏，香港人是不幸的又是幸运的，上次香港房产泡沫破裂，给无数人上了一课，后来得益于中国大陆楼市带动，无数眼看着要被坑一辈子的人又解套了，你看看后来香港房产再次飙升，多少本地人去买？都是大陆人在买，因为本地人已经懂得敬畏，而大陆人不知道，他们没上过这一课，所以香港人是不幸的又是幸运的，而以中国的体量，一旦房产套牢了，不会有人给他们解套了，这辈子咬牙还贷吧。&br&&br&&br&7&br&&br&这里有的朋友说到印钞，似乎是个很火热的话题，那么我们就加个番外，来谈谈印钞，以上两个预定章节就顺延了。楼上有无数的朋友说ZF会无限印钞，那么我要先强调下，至少在目前为止，我看到的情况，ZF印钞都是有理论依据的。上次没有理论依据印金圆券的那位现在还在流亡桃花岛呢，所以这是关系到权利的大事，经济的问题再严重也没权利严重。那么我们就来说说印钞。&br&&br&第一，首先是外生货币，这个很好理解，你干出口血汗工厂拿回来外汇，或者别人来投资，带来一美元，你给他兑成六块五人民币，这样，央行就能有了六块五人民币的本钱，然后再通过货币乘数，让下面的商业银行通过放贷把水放到市面上去，这个放贷工具里最好用的就是房地产和上下游相关产业，所以说房产是过去中国最大的印钞机这点的确没错，但是注意了，外储是因，房产是果，因果因果，没有因就没有果。中国目前的经济秩序，本质上是朱一手打造的，不管风评如何，但是他的确是一位中堂一样的人物，实业和财政方面的先不提，在金融上，他制定了银行法，规定了现在央行运转的大框架，加入WTO，带来源源不断的美元，这是市面繁荣的基础，而同时，最重要的是他给人民币找到了美元这个最重要的锚点，这是一整个的体系。人民币在市面上号称小美元，你就可以知道他的特点，最主要的是找到美元这个锚点后，他可以彻底借用美元信用，所以外储是老大哥的根并不仅仅是我开篇说的那么简单，在这个章节你会发现更多深层次的东西，因为很多历史和政治因素，特别是80年代经济上的表现，人民币有一个锚点，取得信赖是十分重要的（额，自己体会，某些原因我就不展开了），这不仅仅是武力可以提供的，你只有有信用，别人才会来投资，才会相信你不是三胖一样的东西，你看三胖今天说开放就能开放吗？不可能啊，我要你那些废纸干啥。（当然，也许哪天三胖也聪明了，以人民币为锚弄币改，说不定他还真能吸引中国资本）。&br&&br&所以这个锚就是一切的基础，大海上船只没有锚就会飘走，这个体系居然可以在朱之后十多年没有大修改的情况下独立运行，可见他的强大之处，而且从这个基础你也可以看出中美在经济上是多么的紧密，双方实际上是一个利益共同体，这个利益共同点是双方不会爆发冲突的真正基础，什么俄国中东那都是扯淡的路边社说法，但是有一个问题，在美国强势周期，美国需要对外输出美元，对内输入商品压制通胀的情况下，这个体系是完美的，但是一旦美元需要收缩，你这个就很碍眼了，对双方都形成了杀伤，首先是中方高达几千亿的顺差，简直不能忍，所以你要再继续贬值，灯塔也不同意，第二是美元回流，导致人民币的锚开始松动，所以中国前段时间开始储备黄金，实际就是为了稳定本币，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些时间黄金不够了，以白银印钞），所以黄金的确可以起到一定的锚的作用，最大问题就是数量太少，少到跟流通货币比起来可以忽略不计，所以这就进入第二个章节，内生货币。&br&&br&第二，内生货币，这个理论的研究在西方真正的开始成系统，来源于凯恩斯，没错，从这个章节开始，你会看到越来越多熟悉的词汇，实际上，老大哥过去几年的动作直指币改，就是打算开始用内生货币来弥补外生货币的流失，一堆水货经济学家只会跟着瞎参合，写出来的东西没有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虚的词汇来忽悠人，连老大哥真正的目的都看不出来，这完全是摆在桌子上的。我一直觉得经济学就是要让人简单易懂，四个字能说明的不要写5000字，而市面上的文章，一堆数据，经常是七八十个图表都不知道他在谈什么，观点朝令夕改。&br&&br&OK，回到这个话题上来，国内关于这方面的著作，目前比较权威系统的有《中央银行与货币供给》，作者是盛*松成，翟春。盛*松成，现任央行调查统计司长。于是，你可以看到越来越多重要人物开始浮出水面，然后把这些珠子串成一条线，主要脉络就出来了。&br&&br&&br&那么内生货币是怎么产生的？你把上面那本书读明白了就有系统的认识，当然了，我知道大多数人不读书，可能你直接翻也读不懂，那我直接放结论：金融创新推动货币内生性。还是看不懂？OK，再缩成两个字：股市。&br&&br&在西方，股市是一个十分重要的工具，就是因为他不仅仅是一个融资场所那么简单，同时他还是货币的源头之一，所以你可以想象为什么我们说现代经济学里凯恩斯主义这么重要，大家看经济里，股市是个重要指标，就是来自于此。这和中国股市有着本质区别，中国股市是一堆国有企业烂帐没法解决，所以干脆上市融资，坑股民的钱，所以中国发生股灾那叫赌场失火，重新装修就能开业了，美国发生超大股灾，那就是经济危机，性质和你炸了美联储差不多，所以美股必须讲究公平公正公开，监管的十分严厉就是在此，曾经有香港某些人还以为那跟港股一样，想去内幕交易，然后被FBI叫去喝茶原因就在于此。那么他的原理是什么呢？这是很难直接描述的，大体上，就比如特斯拉在股市上市了，业绩冲天，但是他现在产能不足，于是要扩大生产，就去找银行信贷，银行觉得你业绩好，没有偿付压力，给出贷款，于是特斯拉拿钱去买厂房造汽车拉动经济，于是这时候，货币的内生性就产生了，银行对自己的贷款负责，一旦出事，本金出了问题，被挤兑了，那就破产，于是去年国内也出台了银行破产法，破产后你的存款最多只赔50万，你可以看出这是一环跟一环的，所以美股的数据必须真实，一旦虚假，出现大面积的银行倒闭，整个国民体系就会出问题，所以在对数据造假上，监管机构十分严厉。同时，这还会让银行出现很大不同，那就是中国现在银行十分粗放，简单说就是吃利差，毫无技术含量，因为太复杂的东西，中国银行业人员素质完全跟不上，但是一旦这些体系打造起来，对从业者要求会增高。中国的银行之前必须高存准，因为他的体系十分原始，从业人员素质不高，还有体制内的因素，所以准备金就必须高。&br&&br&那么回到那个话题上来，具体到股市，有什么变化呢？注册制。又一个熟悉的词。这就是要进行货币的内生性改革，彻底把一个赌场变成印钞厂，所以你可以知道老大哥这两年在股市的动作是什么意思，但是随着去年的那次股灾，短时间来看，要再启动恐怕有难度，所以你可以理解肖*传雄这么黯淡离职的原因，要知道，这个级别很少会这么不体面…嗯，我们就不多说了。&br&&br&所以从这个章节，我们可以看到过去几年中国经济改革的一些主线脉络，嗯，今天就到这里。 &br&&br&&br&8&br&这几天连续的写，感觉有点疲劳，开篇还是解释下前面的话题，我们所说的货币，也就是那张红纸，那是必须要有载体的，没有载体，那下场就跟大明宝钞和金圆券一个样，不是你想印就能印，你必须在逻辑上能够自洽，不开玩笑的说，这楼内要是有人能找出一套全新的印钞办法，不同学界以往的路子，诺贝尔经济学奖就是你的了，虽然现在排队领奖的多了，但是你插队绝对没争议。那么多国家因为最后实在印不出钱了债务压身，只好选择对外扩张，难道他们不知道接着印，印个没完来赖账吗？这原因当然不是因为他们太善良，不够流氓，你想想是什么原因让他们宁愿铤而走险也不走这条路？到底是什么样的东西会比战争更可怕？你仔细琢磨琢磨这句话。我们前面说的是为什么没法印，印不出了，这个章节要说的是不敢印。