家事楼市 ▏在自家小区车库交通事故受伤住院没钱，能得到赔偿吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-12 23:39 标签： 鹿晗被打受伤住院
家事楼市 ▏她的房子真的是1998年买的？这回乌龙大了！
业主提问：
桑女士来电咨询，她于1998年在姑苏区某小区买了一套房子，2003年开发商通知她去办房产证时，由于当时她不在苏州住，所以没有去办理，后来也是不了了之。2016年12月份时她想将房屋转让出去，所以办理了产证，在今年十月份她将房子转让给了李某，可是地税局没有按照“自住五年以上，享受税收优惠”的规定给予税收优惠，她认为根据购房发票、印花税发票等，都证明她购房的时间是1998年，符合‘满五’政策规定。地税局这样做是不是违法呢？
律师解答：
根据财政部、国家税务总局最新发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说二手房买卖税收优惠的购房时间已经缩短为2年，桑女士所说的“自住五年以上，享受税收优惠”已经不适用了。但该两年的起算点应当为取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间，而并非桑女士与出卖人签订房屋买卖合同的时间。桑女士虽然1998年即购买了该商品房，但是产证的办理时间和缴纳契税的时间却是在2016年，距今还不到两年的优惠时间，所以地税局不给予税收优惠的做法是正确的。
业主提问：
张先生来电咨询，张先生为了孩子上小学，与刘某签订了房屋买卖合同，就购房价格、产权变更时间等达成一致，并口头约定刘某在约定的期限内将户口迁出，否则应向其支付违约金。但是，双方在迁出户口的期限及违约金数额等空白处都没有填写任何内容。签约后张先生依约向刘某交纳了首付款。后张先生发现该房屋的原产权人汤某在将房屋出售给刘某后一直未将户口迁出，而刘某称他也找不到汤某了，没法帮助张先生解决户口问题。张先生能否以汤某户口的存在导致其不能顺利迁户、直接影响其孩子顺利入学、致使其为孩子上学落户的合同目的不能实现为由要求与刘某解除合同、退还已付钱款？
律师解答：
律师认为张先生在该情形下，不具备合同解除权，理由如下：（1）张先生虽然在房屋买卖合同中约定售房人负有限期迁户的义务，但没有明确约定“如售房人未能将房屋内全部原有户籍迁出的，购房人有权解除合同”，即使售房人未能在约定期限内迁户，购房人也仅能依据合同约定向售房人主张违约赔偿，而不能要求与刘某解除合同；（2）张先生并没有将孩子上学等内容载入房屋买卖合同中，其所称购房目的不等同于房屋买卖合同目的，故其以合同目的不能实现为由要求解除合同，是没有依据的。
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今日搜狐热点家事楼市 ▏家中有房出租的小主注意了，这些情况你都应该知道！
业主提问：
朱女士来电咨询，她今年3月底来到苏州工作，找到某房产中介公司想租房子。公司业务员带她看了一套位于园区湖东的房子，朱女士认为房子位置不错离公司也近，但对房屋内的摆设不甚满意，提出主卧需安装空调及改换双人床，中介承诺一定会按照朱女士的要求更换配置，双方达成共识后朱女士交付了中介服务费，但没有签订任何书面协议。但第二天朱女士再来看房时，房东却称中介公司并未告知房屋配置需要更改的事情，而且房东也拒绝对房屋做出任何改动。朱女士与房东协商未果，只得联系中介公司要求退还中介费，但中介公司认为是朱女士违约，拒绝退还。故朱女士想问，此种情况下她是否有权要回中介费？
律师解答：
根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此房产中介公司作为居间人提供服务，其报酬请求权建立在促成合同成立的基础上。本案中房产中介公司尚未促成朱女士与房东签订租赁合同，其无权收取中介费用，故朱女士有权向中介公司要回中介费。《合同法》第四百二十七条同时规定，“ 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”若房产中介公司有证据证明为朱女士寻找房屋支出了必要的费用，朱女士应当承担。
业主提问：
康女士来电咨询，她不久前将位于老城区的一套房屋出租给冯先生夫妇居住，但一周前康女士发现房屋的墙壁上多了几个钻孔，且墙角随意加设了两个橱柜，非常影响房屋整体美观，故要求冯先生夫妇立即将房屋恢复原状。但冯先生夫妇认为房屋租赁期限尚未届满，他们只是为了方便使用才钻孔和加设橱柜，等到租期届满返还房屋时他们再恢复原状也不迟。康女士想知道她是否要等到租期届满的时候才有权要求将房屋恢复原状？
律师解答：
根据我国《合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。冯先生夫妇在没有征得康女士同意的情况下擅自在出租屋内钻孔和加设橱柜，康女士有权要求他们立即恢复原状或者赔偿相应损失，冯先生夫妇以租赁期限尚未届满为由拒绝恢复原状是没有法律依据的。
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今日搜狐热点家事楼市 ▏房子未交付，开发商是否有权收取物业费？
业主提问：
盖先生来电咨询，盖先生去年在吴中区购买了一套房子，当时与开发商签订的《苏州市商品房买卖合同》约定的交房日期为日，但因房屋存在质量问题直至今日盖先生都没有和开发商办理房屋交接手续，盖先生曾几次去房屋现场查看，发现有工作人员正在对房屋进行维修。但是上周盖先生却突然收到开发商的一封函件，催促其办理收房，并要求承担自合同约定的交房日起至今的物业费。盖先生认为开发商的房屋根本一直在维修，不能交付，为何现在开发商还要求盖先生支付物业费？
律师解答：
盖先生所咨询问题的关键点在于，未能在合同约定的交房日期内交房责任在于开发商还是盖先生。盖先生需要确定三个问题：1、开发商是否于合同约定的交房日期前取得《商品房交付使用通知书》；2、开发商是否于合同约定的交房日期前书面向盖先生寄发交房通知函；3、合同是否约定买受人未按约办理交付手续则自交付日起视为交付，相关费用自交付日起算。若上述三个问题均是肯定答复，盖先生在开发商通知的日期内未去办理交房手续，相关责任和费用应由盖先生承担。若开发商未如期办理上述事宜或合同中未见“视为交付”约定，则开发商可能需要承担逾期交房的责任，盖先生可以根据合同的约定向开发商主张其合法权益。
业主提问：
管先生来电咨询，管先生去年购买了相城区某处已经建好的商铺，并且已经付清全部购房款，但开发商一直到现在都没有将房屋交付给管先生，同时该商铺所属区域的其他商铺的业主纷纷开始要求退房。管先生不知该自己是否有权要求开发商退房，也不知道自己应该选择要求退房还是继续等下去。
律师解答：
管先生能否要求开发商退房，主要看管先生与开发商签订的商品房买卖合同的具体约定，一般来说，合同中都会就开发商逾期交付房屋的情形约定违约责任，如果开发商迟延交付房屋的时间已满足合同约定的买受人解除合同的期限，那么管先生是有权要求退房的。若管先生选择不退房，那么管先生可以向开发商主张逾期交房的违约金，直至开发商完成房屋交付。
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