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东莞：交楼了房屋还欠物业费5万元 前业主玩失踪　　二手房交易陷阱多　　想淘二手房？这些“坑”你得绕开　　对于楼市来说，一年中有个十分重要的“档期”，那就是“金九银十”。记者走访市场发现，不少市民有意向在近期买房，包括二手房。那么，在二手房交易过程中的纠纷各式各样，作为购房者，又该如何去绕开这些“坑”？　　北京盈科（东莞）律师事务所高价合伙人、房产部主任郭飞强告诉记者，其部门对法院裁判的房地产纠纷案件做过研究，发现近三年来房地产纠纷主要集中在房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、农村土地承包合同纠纷、建设工程合同纠纷等。　　数量排在第一位的房地产纠纷是房屋买卖合同纠纷，仅中国裁判文书网2016年公布的房屋买卖合同纠纷判决就有117780份。通过对比近三年的数据发现，从2015年至今房地产纠纷案件的数量不断增多，上升趋势十分明显。　　郭飞强提醒购房者，在购房时应与交易相对方协商好各自权利义务，签订完备的合同并诚信履约。必要时，建议寻求法律专业人士的帮助。以下是东莞二手交易过程常见的案例，看了，或许你能从中收获一二。　　案例1　　无权处分人签合同也要担责　　去年2月，原告东莞人邓先生与被告孙某英签订了一份房屋买卖合同，约定由邓先生购买登记于孙某飞名下的商品房一套。合同签订时，孙某英拿了房产证原件给邓先生看，并声称孙某飞是其姐姐，房屋由其父亲出资购买登记于孙某飞名下，实为被告所有，并承诺能过户。　　合同签订后，邓先生交付定金并准备办理按揭手续。其后，孙某飞与孙某英产生争执，孙某飞不承认委托孙某英代为出售房屋，亦不同意将房屋过户至邓先生。邓先生以孙某英违约为由起诉至法院，法院判决认为孙某英无权处分房屋导致邓先生合同目的无法实现，双方合同解除，并判令孙某英返还定金，支付违约金。　　提醒：购买二手房时，应注意如下事项：1.应核查合同相对人是否为房屋所有权人，房屋是否存在抵押、查封等权利受限的情形；2.应签订条款完备的合同，特别应注意约定清楚卖方违约的责任，适当提高违约金额，降低卖方违约概率；3.在房屋过户至买方名下前，不宜将购房款全部支付给卖方；4.产生纠纷，应注意保留证据材料。　　案例二　　付房款时留物业交割保证金　　二手房交易中，拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。市民郭先生在去年底买了一套二手房，但却迟迟不敢装修，一直空置。原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费。　　据李先生介绍，去年12月，他通过房屋中介，购买了某小区的一套二手房。过户后，中介带着李先生一同到小区管理处交接房屋。查询得知，前业主欠了物业费近5万元，另外，还有2000元的水电气费没缴清。按照合同约定房屋交付前，卖方应当缴清物管以及水电气费用，可在交房那天，原房主却说身上没带钱，承诺会在月底来补缴欠费。可最后，对方却玩起了失踪，打电话也不接。　　由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付，导致李先生迟迟不敢找工人装修，就搁置了下来。万般无柰的李先生最终决定起诉原房主，来解决纠纷，但即便最终胜诉，对李先生来说，仍旧损失了大量的时间和精力。　　提醒：　　为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。　　二手房交易这些关键词，你要知道哦　　关键词1、抵押房屋　　在买二手房时，如果看中的房屋存在被抵押的情况，可不可以买呢？
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苏慧时间：
&　　市民张先生近日买了一套二手房，在交了首付款后，才发现原房主拖欠物业费和供暖费共2万多元。物业公司说先交清原房主的欠费，才能让张先生入住。而原房主则称自己曾与物业有纠纷，这笔钱用来赔偿她的损失了。
　　新房主：入住后发现原房主欠费
　　今年11月初，张先生通过房屋中介&二十一世纪不动产&，看中了位于朝阳区北苑家园的一套二手房。在中介的主持下，张先生与原房主肖女士签订了买卖合同，付了房价总额7成的首付款。
　　&我是第一次买房，对于各项程序都不太清楚，根本没去考虑有哪些需要注意的地方。&张先生说。由于急于装修，张先生与原房主肖女士协商，先交割完物业，张先生拿到钥匙就装修房屋，剩下过户的事再慢慢办理。
　　在张先生去物业公司办理入住时，才发现原房主欠了5年的物业费和取暖费，共计28000余元。
　　原房主 我与物业曾有纠纷
　　记者在张先生买房时签订的房屋买卖合同上看到，原房主肖女士有义务结清已使用的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及相关费用。但是原房主肖女士并不打算如实缴纳所欠下的物业费和供暖费。
　　据肖女士介绍，2004年，因为客厅窗户的质量问题，窗户关不严，导致一场大雨把她家新装修的地板、墙面都泡了，估价损失约有2万元。&当时我跟物业协商解决，物业答应减免我两年的物业费和供暖费，约12000余元。&肖女士说，&当时还形成了书面的东西，但是现在找不到了。&
　　物业：我们只对房子不对人
　　&物业公司说他们只对房子不对人，如果房屋过户后，我就是业主，他们就向我催缴欠费。可是，我没义务替原来的房主还债啊!&张先生说。
　　记者来到小区的物业公司，一位姓徐的负责人告诉记者，2004年，原房主的确与物业有过纠纷，听说当时物业公司提出赔偿减免2年的物业费，但是没有答应减免供暖费。
　　这位负责人说，几年来，物业公司的人已经换过好几拨了，当时的物业负责人已经不在这儿了，所以具体的细节她并不知情。在物业留存的档案资料里，确实找到了一份当时物业与肖女士签署的证明，上面只写着因大雨导致肖女士房屋受损的情况，但并没有写明具体的赔偿金额。基于这种情况，物业答应给肖女士减免一些费用，只要缴2万块钱就行了。
　　&现在肖女士已经将这套房子卖给了张先生，如果过户后，我们与肖女士就没有关系了，我们只能向新业主催缴欠费，对房不对人。&这位物业负责人说。
　　律师 物业应向原房主追缴欠费
　　物业公司向新业主追缴欠费合理吗?对于原业主的欠费问题，新业主应该承担连带责任吗?对此，记者采访了北京市博融律师事务所的吕律师。
　　吕律师认为，对于肖女士作为业主期间拖欠的物业费，除非有特别约定，否则张先生没有代其偿还的义务。对于物业公司认为&如果过户后，我们与肖女士就没有关系了&这一点，肖女士与物业公司之间签订了物业服务合同，除有特别约定，物业服务合同并不因肖女士将房屋出售给他人而失效，物业公司完全有权利依照合同约定，要求肖女士支付拖欠的物业费。
　　如若肖女士拒绝结清全部费用，张先生可以诉诸法律。至于到了法庭上，肖女士认为其并不拖欠物业费用，应当承担举证责任。如若没有相关证据，其应当承担举证不能的不利后果。
　　另外，物业公司不是房屋的所有权人或者其他合法权利人，没有权利限制肖女士将房屋交付给张先生。
　　提醒：买二手房留尾款以防万一
　　张先生的遭遇并不是个案，记者在网上搜索得知，这类事件在全国很多地方都发生过。由于原房主拖欠水电费、物业费、暖气费等费用，导致新房主不能顺利入住。
　　有的是原业主欠费数额比较少，新业主一般就自认倒霉了;有的欠费数额较大，新业主只好找有关部门协调，或者诉诸法律。
　　吕律师提醒市民，如果购买二手房，在办理产权过户时，一定要结清以前所欠的水、电、气、暖气费及物业费等，以防发生纠纷。支付购房款时可以预留一定数量的售房保证金，也就是尾款，等入住后确定没有&遗留问题&了，再把房款结清。
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var prefs = Components.classes['@mozilla.org/preferences-1'].getService(Components.interfaces.nsIPrefBranch);
prefs.setCharPref('browser.startup.homepage',vrl);在二手房买卖过程中，由于涉及到的费用比较繁杂，双方经常因为转让房屋时遗留的欠费问题发生纠纷，最为常见的便是原业主遗留的物业费由谁支付。究竟对于原业主拖欠的物业费，新业主有没有义务缴纳呢？
《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。二手房物业交割清单
物业交割需要注意哪些事项
二手房买卖中未交的物业费谁来支付？
根据合同的相对性原则，拖欠的物业费是因原业主所在的业主委员会与物业公司之间的服务合同而产生的，在这个法律关系中并未涉及到新业主，房子的转移并不意味着债务的转移。因此在二手房买卖中，房屋所有权转移前拖欠的物业费一般由原业主承担，新业主没有义务支付原业主拖欠的物业费，新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务，除非房屋买卖合同中另有约定。物业费收取标准2017
小区物业费怎么算？
小编在这里建议每一位购房者在购买二手房时，为了避免出现不必要的纠纷，在除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用，关于所欠费用由谁支付在合同上标注清楚。实时掌握房价走势、了解购房知识、查询最新最全的合肥新房、合肥二手房房价，就上合肥房产网。
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