买卖商铺买卖纠纷，要注意哪些问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-09 23:02 标签： 买卖商铺要交哪些税
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买卖商铺要小心哪些问题
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投资商铺已经成为不少市民的理财选择。一个旺铺，不但可获取长期稳定的租金回报，更具有保值增值的功能。而当前商铺的类型日趋多样化，把握各种商铺特点和选择技巧，可让投资更有保障。
1社区商铺：社区越大，回报越稳
商铺特点：社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区以及其附近固定居民。多为便利店、中小型超市、药店、美容美发店、和干洗店等便民服务业态。商铺大多数投资风险小，容易出租、转让，回报相对稳定，是商铺投资中的&小盘活跃股&。但社区从建立到成熟有个过程，社区商铺有长短不等的培育期。
适合群体：资金相对少，但有长期&养铺&准备的投资者。
选铺技巧：专家建议，选择社区规模大，入住率高的社区商铺，有庞大而固定的消费群体支撑，因而商铺空置低，投资实现率高，可大大缩短投资者的&养铺&期。南宁的荣和?山水美地、恒大新城等比较成熟成功的社区商铺，也是经过了较长的培育期后才成交成熟的而稳定的回报。
此外，选择开放度高，生活氛围浓的的小区，其商铺价值的提升空间较大。以北湖安居小区，恒大新城等社区商铺为例，社区的开放性布局，给社区居民一个流畅的活动空间，容易吸引周边生活社区的居民前往消费。
目前有不少近郊大盘发售社区商铺，此类楼盘的业主先期入住较少，这时候的商铺价格相对较低，比较适合资金不多的创业型投资者。
具体选择上，社区街铺又分为外围街铺和内街街铺。建议投资者首选外围街铺，这可吸引社区内外两部分客源，经营行业范围也比较广。
2临街商铺：中段铺位，更有胜算
商铺特点：顾名思义，临街商铺即是开间直面商业街道的商铺。由于所在区域有巨大的人流和成熟的商业氛围，大多临街商铺，尤其是特色商业街和大型成熟商圈常常成为投资者的首选。此类商铺有地段佳、业态经营灵活、升值潜力高和投资回报大等优点。但其受商圈成熟度及市场打造等多方面因素影响较大，投资回报和风险亦两极分化。
适合群体：投入大，高回报和高风险并存，适合资金相对充裕的投资者。
选铺技巧：南方人喜欢外出，好人气热闹。从南方人的消费习惯来看，专家建议购买临街商铺首选商业气氛浓郁成熟商圈，无需等待养铺。目前南宁不少商业项目都在推临街铺面，投资者出手之前应具体考察其具体的&临街&特点。
比如，与主干道道路靠近的商铺，车流穿梭，但因为行人集中率不高，升值就较难有保障。借鉴现在南宁市中心成功的临街铺特点来看，退让道路8米以上，设有休闲通道及商业景观，绿化优良的商业街可以规避繁忙交通的压迫感。
具体铺面选择上，尽量选择街道的中段铺位。一般消费者都有路头比价、路中消费的习惯。另外，选择投资一些大型商业街，要充分考虑停车位的配比。
3专业卖场：算清成本，看准人流
商铺特点：专业卖场商铺俗称&商场铺&。此类大型专业卖场往往内部分割为面积不等的多个商铺，在整体商业业态定位的前提下，出售单个商铺的产权，租赁管理基本由发展商整体操控，投资者可做&甩手房东&。此类商铺前提投资考察，需硬件软件结合，即看地段，更要看项目的商管运营实力。
适合群体：有一定的资金实力，不打算自我租赁、经营管理的投资者。
选铺技巧：专业卖场内的商铺，由于有专业运营管理，省却投资者不少打理精力。也正因如此，个人商铺收益与商场的整体运营成败血脉相连。所以，投资者选择实力雄厚的商管，相当于给商铺投资增加了重磅的保险。
但统一管理往往涉及到管理费问题，投资者应将其计算到投资成本中，从而准确计算投资回报率。
从具体的铺面选择上，商场铺的实用面积一般来说比街铺要小，投资者具体计算铺面单价，日后租金等，从而准确评估该铺的价值；如果投资大场小铺，最好选择在电梯口、大堂出入口等可以聚集人流的地方，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；一般来说，商场铺应以小铺投资为宜，一般最好选择20~40平方米左右的铺位。
商铺投资7大注意
注意1：土地性质
目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过&居改非&变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。所投资的&商铺&如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
注意2：规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
注意3：相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等。
注意4：面积大小
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
注意5：用途结构
注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营，二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
注意6：设备装修
购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
注意7：税费品种
商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。
意向面积：
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购买商铺要注意哪些？四个要点请牢记！
近年来，商铺成为了人们投资的优选，但是很多时候如何去选择一个有利润的商铺对于投资者来说是一个大难题，小编为您总结了购买商铺的四个要点，我们一起看看吧。
买铺的目标是保值、增值还是获取利息收入，是短期还是长期都是投资决策的关键。
毫无疑问，商铺投资相对于股票证券交易，是长线投资。
但是在土地价格飙涨的国情下，保持良好的投资心态，买铺不失为一个稳定保值的好办法。
关键是地段
房地产业有句行话，叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。
与住宅不同，商业地产所处的区位至关重要。
大到一条街的区位，小到朝南朝北、街头还是街尾，大有讲究。影响商业地产的区位因素有：人口数量、人流量、同类商业的行业氛围。一般而言，买商铺首先要看清地段的商业布局。
商业物业一般要甄别商业圈，每个商圈都有自己的市场功能定位，投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内，商圈的发展前景又如何！
商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况，要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地段的住宅价格可能相差无几，但其商铺价值是不同的。
因此，商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时，投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。
另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方才最有价值。
要选择适当的物业形态
每种物业形态的投资价值都是不一样的，对投资者本身的适合性也会因人而异。
一方面要了解物业本身的安全性、合法性，是否有隐藏的交易风险。另一方面，更要了解商铺的可交易性、可流动性。
譬如是购买独立式商铺、店中店式还是委托经营式商铺等等，投资形态在一定程度上决定商铺的最终价值。
业内人士认为，商业街的商铺和综合体商业比较值得投资的。
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