任志强：房地产调控从来没有正确过
国际上大部分会用市场经济办法调控市场，中国一般喜欢用计划经济办法或者用行政命令方法进行调控，或者说用看得见的手抑制看不见的手。我们得出的结论结果是每一次调控都是错的，从来没有调控正确的。我们调控都是以短期行为为目标，通常会发生后遗症，一定是错的。
华远地产董事长任志强在论坛现场
网易房产12月14日讯 2013网易经济学家年会在北京国贸三期大酒店举行，在下午的房地产专场圆桌对话上，华远地产股份有限公司董事长任志强表示，自2003年以来的调控结果中得出一个结论是每一次调控都是错的，从来没有调控正确的。其原因在于们的调控都是以短期行为为目标的时候，通常会发生后遗症，一定是错的。其中政府的任届期是一个重要的因素，它会要求在短期市场中出现一个符合他心中要求的结果，他而会去管后期或者我们叫做长效机制而产生的结果。
“所以2007年说过热了，打打房地产，2008年过热了，也打打房地产，因为投资占的过大，我们占18-25%之间的比重。所以，房地产投资下去了，投资就下去了，没有投资过热了，没有投资过热了，通胀就下去了。到不好的时候，GDP掉下去的时候，就拉一拉房地产，让房地产把其他的产业带动起来。”任志强认为，对于房地产市场而言，政府没有把产业政策当成一个目的是解决日益增长的消费需求，没有当成最终解决城镇化发展过程中住房需求的概念，而是当成短期之内经济过冷或者过热的调控工具。
对于目前的房价，任志强表示：“房价涨不涨不是政府说了算，而是市场说了算，其中包括政府是不是垄断控制资源，如果土地制度不改变，形成的结果可能仍然是政府抬高价格的一种做法。”
政府取得高额土地出让金并不错误，因为它要用于城市基础设施投入，但政府在拥有高额收入的同时应该积极投入基础设施建设，保障房建设等方面。在任志强看来，市场有办法解决商品房问题，同时政府有办法解决低收入家庭住房问题。
最后任志强也总结道：“我认为调控政策只要是用非市场化的手段，通常是失败的，用市场化的手段，最终才能达到供求关系平衡而让房价变成相对合理，而让老百姓的收入有所提高。”
以下为文字实录：
任志强：去年我们做了一个关于2003年以来每一次调控措施后评估报告，没有人会反对政府对市场进行调控，但是用什么样的方法对市场进行调控，争论很大。国际上大部分会用市场经济办法调控市场，中国一般喜欢用计划经济办法或者用行政命令方法进行调控，或者说用看得见的手抑制看不见的手。我们得出的结论结果是每一次调控都是错的，从来没有调控正确的。原因很清楚，当我们的调控都是以短期行为为目标的时候，通常会发生后遗症，一定是错的。
中国最重要的是政府任届期，他会要求在短期市场中出现一个符合他心中要求的结果，他不会去管后期或者我们叫做长效机制而产生的结果。如果用市场经济的办法调控市场的话，可能对长远来说会让市场机制更加健全，让这只看不见的手发挥巨大作用。而我们的调控基本上是破坏市场经济机理，就是把市场经济的机制破坏的越严重越好，这样就可以按照他们的要求，今天这样，明天那样。就是我想让这个猪肉价格高点就高点，想让猪肉价格低点就低点。计划经济时代，毛主席有一个“论十大关系”，其中讲了一个总供给和总需求之间的关系。但是，到了市场经济，我突然发现没有这个概念了，不管总需求和总供给之间有什么差别，反正就是我说了算，我想让它高它就高点，我想让它低就是低点。从2003年以后大部分是打压的。结果2008年经济危机之后我们出现了鼓励或者是振兴，弄把它弄上来了。从往下调到往上调，这几次都可以看到，2007年是往下调，是“两防”。
对于房地产市场而言，他没有把产业政策当成一个目的是解决日益增长的消费需求，没有当成最终解决城镇化发展过程中住房需求的概念，而是当成短期之内经济过冷或者过热的调控工具。所以2007年说过热了，打打房地产，2008年过热了，也打打房地产，因为投资占的过大，我们占18-25%之间的比重。所以，房地产投资下去了，投资就下去了，没有投资过热了，没有投资过热了，通胀就下去了。到不好的时候，GDP掉下去的时候，就拉一拉房地产，让房地产把其他的产业带动起来。如果这是一个调控的目标，或者以价格为主的调控目标，一定是对市场经济最大的破坏，这种破坏会最终导致市场经济不发挥作用，行政命令发挥作用。
回想改革开放之前的30年，我们给政府这么多的时间，30年时候都没有解决吃饱穿暖问题，如果30年没有解决的问题，邓小平用几年的时间土地承包就让大家吃饱了，说明政府一定是无能的，想用政府手段调控市场经济一定是无能，不管是中国政府如此，全世界政府都是如此，从来没有一个政府会比市场更强大。
所以，在古罗马时期我们很明确的看到了有贵族院和贫民院，用两院坚固政府，他们知道政府一定会干傻事，所以监督政府防止他干傻市。曾经一共有三个执政官被民众投票轰出去了，驱逐出境，这是公元前的时候，人们就知道政府一定是不聪明的，所以在美国也好，在其他国家也好，要把权力关进笼子里面，所有人都知道在权力中一定是腐败，一定是不公平，一定是错误的和市场经过斗争。但是，我们没有解决好这个问题，别的国家没有这个问题是在哪呢？他们是市场经济国家，中国是计划经济向市场经济过渡的国家，比如资源分配处于垄断的情况，各大主要产业都没有私有化、没有开放。所以，我们会很奇怪的出现一个老36条、新36条，可能继续出一个更新的36条，也就是说这种政策发了很多次，但是没有起作用，因为垄断和计划经济导致这些调控政策一定是失败的。
这次我们说今年的调控政策怎么样？表面看来各价格为主的调控政策让价格或者平稳了，董藩教授在网上发了微博，说北京调控失败了，房价涨了这么高，而且刚发时间不长，可能会为了开会专门发的微博。房价涨不涨不是政府说了算，而是市场说了算，其中包括政府是不是垄断控制资源，如果土地制度不改变，形成的结果可能仍然是政府抬高价格的一种做法。
我们不认为政府取得高额土地出让金是错误，因为他要用于城市基础设施投入，比如北京可能70%的基础设施全是靠土地出让金来的。如果没有的话，北京建不了三环、四环、五环、六环。但是你把这么高土地出让金装在自己兜里，还有这么高税费放在自己兜里，你就别说房价高，你可以用其他资源解决低收入家庭的问题，所以我认为市场有办法解决商品房问题，同时政府有办法解决低收入家庭住房问题。1998年我们提出同时建立保障性住房制度，提出廉租房和租赁性住房，没有人听我们的，2007年才提出廉租房，2009年才提出公租房，2010年开始建。我们很明显看到2011年一千万套结果是什么？大量的腐败。
(本文来源：网易房产
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公积金政策
为什么说中国房地产调控政策基本失败
&&&&&& 中国的房地产政策，似乎再次陷入了尴尬，面对一些城市的疯涨、&地王&的频现，以&去库存&为主题的政策陷入了进退两难的境地。
　　去年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存，事实上意味着中国房地产政策的历史性转折，从过去每一次的抑制房价过快上涨的目标开始转向房地产的高库存，也意味着中国房地产市场的基本面从短缺开始进入全面过剩。
　　随后的中央经济工作会议，打出了一套帮助房地产去库存的&组合拳&：
　　一是提出要&通过加快农民工市民化，扩大有效需求&；
　　二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；
　　三是提出购租并举的住房制度方向，提出未来的住房制度的主要方向是&以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口&；
　　四是提出要发展住房租赁市场；
　　五是鼓励开发商降房价；
　　六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；
　　七是提出取消过时的限制性措施。
　　并在&两会&之前出台了一系列刺激房地产的政策，使得中国房地产政策几乎回到了08年4万亿救市的时候。
　　这样，在经济下行、货币宽松以及房地产政策的刺激下，中国房地产在&去库存&的主题下走出了一条前所未有的大阳线。一季度房地产的数据全面反弹：以上海为代表的一线城市房价令人瞠目结舌地飙涨；南京、苏州、合肥、杭州等四小龙炙手可热；央企疯狂制造地王，2016年上半年还没结束，地王数量已经创造了前所未有的历史记录。
　　我在去年一系列展望房地产走势的文章中指出，在全国房地产市场出现全面分化的情况下，&去库存&政策一定会导致不该热的地方很热，想热起来的地方很冷的难以自圆其说的结果。并预计一线城市、热点城市和人口未来流入的城市房价会大涨。即便如此，对于一线城市和部分二线城市目前的热度还是始料不及。
　　房价飙涨以及背后的杠杆，让房地产进入到了危险区域。随后上海、深圳、南京等地不得不又出台调控措施，中央通过权威人士喊话少有地提示&房地产泡沫&的风险。这意味着，短短一个季度而又功效不凡的房地产刺激政策又被遏制政策所取代，中国房地产政策再次&拐入&了调控周期。政策制定者也许没有想到，以去库存为目标的政策，以农民工的市民化为主要路径的政策却成了一些城市的集体狂欢。
　　事实上，这种尴尬局面的出现，和房地产政策仍然难以脱离调控思维不无关系。长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑。在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共政策面临的最重大的问题。
　　中国房地产公共政策的目标究竟何在？如何厘清政府和市场的各自责任？如果不搞清楚这些基本的政策前提，结果只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向地博弈政策，导致政策失灵的尴尬。
　　回顾98年房改以来中国房地产调控的政策变迁：
　　98年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20%的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。
　　2003年成为房地产政策的第一次&拐点&，中央实施了以&管严土地，看紧信贷&为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度；另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。
　　这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标。
　　而日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（&国六条&）使本轮政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。
　　2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要&加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系&。
　　由此可见，在2008年本次金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。然而政策的预期效果却不尽如人意，不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重，而且房价上涨的势头在08年之前并没有出现拐点。
　　然而，08的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌、交易萎缩等现象。
　　续以上房地产调控政策历史变迁：
　　2008年6月以后，全国大部分地区出现了&价跌量减&的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势。
　　日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的&国六条&正式代替了旧的&国六条&，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的&国六条&取代。
　　在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高。
　　随后又被迫进行调控，在经历2013年的全面暴涨之后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价格都全面下行。
　　到了2015年，又被迫出台政策刺激房地产。
　　也就是说，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动地应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。
　　毫不讳言，2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的，具体而言，房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面：
　　其一，政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；
　　其二，在市场与政府的责任方面，混乱不清。毫不客气地说，市场做的远好于政府，拿保障性住房为例，政府应该在住房保障方面做什么，应该推出什么样的保障产品，到现在都没有厘清；
　　其三，各级政府庞大的土地利益，不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策，严重违背经济发展的基本规律。
　　从1998年至今，房改已经18年了。中国房地产市场从无到有，从小到大，住房从短缺到过剩，房地产投资成为中国重要的经济抓手，然而房地产政策的发展却远远滞后于这个行业自身的发展。
　　作为一个庞大的影响国民经济的产业，应该科学合理地构建一个完善的政策体系确保市场的健康发展，而不是在调控的周期里不能自拔。特别是在今天市场已经基本解决住房问题的情况下，政府不能帮着市场消化库存，因为库存问题是政府很难帮助消化的。
　　如果说过去，房地产的高速发展导致了政府对房地产的过度依赖，那么在今天，当房地产已经告别短缺的情况下，房地产和房地产政策都应该回归社会和民生的本质，而不应该作为经济发展的工具。&权威人士&提出要让房地产回归功能定位，不要简单作为稳增长的手段，提出&房子是给人住的，这个定位不能偏离&，事实上就是对过去把房地产作为简单的增长手段的反思。
　　应该看到，今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。我们需要看到管理层对中国住房制度进行脱胎换骨变化的决心。笔者建议高层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思，并充分体现民众的基本参与原则，下决心摆脱与民争利的土地财政模式，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系。这是挽救中国经济，挽救中国房地产的唯一之道。
　　我们不能说别无选择，但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。
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Copyright (C) 2015 Rong360.com Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号房价调控为什么不显著 摘要：近年来，我国的房地产业迅猛的发展，并且在推动着国民经济与地区经济发展、带动其他产业发展以及改善人民的居住条件方面发挥了不可或缺的作用。然而在这个发展的过程当中，回顾历次房地产调控过程及结果不难发现，以打压商品房价格为政策目标的调控基本上没有达到预期目的，而且事实上历次调控之后都会出现报复性房价急升。这说明政府对房地产的调控还存在问题，需要反思与改进。 关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房 一、引言：
改革开放以来，中央政府在引导房地产市场发育方面做了大量工作。每当出现通货膨胀预期或房价过快上涨，中央政府就会想方设法抑制房价。然而，房价的总体趋势依然是上涨。这也就是说，以控制商品房价格为主要目的的调控最终都基本上没有达到预期目的。2005年出台的“老国八条”与“新国八条”，2006年的“国六条”及随后的“十五条”，以及2009年12月出台的“国四条”等基本上没有达到控制商品房价格上涨的目的。究其原因，本文来进行具体的分析。 二、正文 首先，我们从国家出台的政策上来分析。例如，政策中包括的“限贷” “限购”、税收制度改革和保障性住房等，都做了进一步的加强和完善。 从“限贷”角度上说，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例，由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而我认为就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会，不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施，不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。 从“限购”角度上说，“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅仅是形式上有所追随，但并没有落到实处。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。 从税收制度改革上说，可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于，满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。 从保障性住房上说，加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面，严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。只有保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。然而，我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因，廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。 由此可见，出台的这么多的政策，都不具有太大的可实施性。同时还面临着一系列的困难，例如：建材价格上涨的影响、房屋质量和环境改善、各种炒作，如温州炒房团、山西炒房团，包括一些外资、房地产商追求高利润。还有重要的一点就是需求旺盛，需求中又包括正常的需求，投资需求，投机购房等等，这么多的刚性需求，外加上供给量少，直接造成了房价的过快上涨。 三、结论 房价上涨的因素有很多，也很复杂，而国家出台的好多政策都是暂时的控制了表面的现象，没有从根本上去治理。各级政府从大局出发，从稳定社会，促进百姓安居乐业，及构建和谐社会的高度出发，将一系列的政策落实到位，房价一定能够稳定，房地产事业也一定能健康发展。
参考文献： 【1】刘桂山。世界各国如何调控房地产 【期刊论文】中国金融-2005（18） 【2】谢百三;王巍。我过商业银行在房地产中的两难选择 【期刊论文】-国际金融研究2005(03 【3】王嘉。金融政策在我国房地产调控中的作用 【期刊论文】 -中国外资2010(9) 【4】罗菁.罗倩。经济适用房改革背后的利与弊分析及改革方案 【期刊论文】 -广西财经学院学报2008(6) 【5】张迁平.周文兴。关于房地产宏观调控措施的有效分析 【期刊论文】 -统计与决策2008(3) 【6】李晨.潘蕙.尹平。我国房地产调控政策的网络分析 【期刊论文】 -现代商业2008(15) 【7】施建刚.黄晓峰。对经济试用房价格管制的经济学思考 【期刊论文】 -价格月刊2007(10) 【8】骆祚炎。基于流动性的城镇居民住房资产财富效应分析 【期刊论文】 -当代经济科学2007(4) 【9】任木荣.何晓春。论房地产业发展中的土地资源与金融资源调控【期刊论文】 -华北电力大学学报（社会科学版）2008(6) 【10】熊方军.邓长荣.马永开。基于宏观调控的我国房地产市场聚类研究【期刊论文】 -管理学报2007(6) 【11】刘成相。健全我国房地产宏观调控体系 - 现代商业2009(2) 【12】贺大兴。房地产市场的繁荣与泡沫：一种局部均衡解释【学位论文】-硕士2006 【13】杨亮。房地产泡沫的成因级对策分析【期刊论文】-当代经济2009(14) 【14】许丽红。用货币政策挤出我国的房地产泡沫【期刊论文] -福建教育学院学报2006(7) 【15】李雅静。货币政策对房地产投资调控的有效性研究【学位论文】-硕士2005房地产调控这么多年,为何一直没有明显的政策效果?_百度知道
房地产调控这么多年,为何一直没有明显的政策效果?
房地产调控这么多年,为何一直没有明显的政策效果?据报道,南京市一楼盘在第二期开盘时价格从第一期的一万三的水平降到六千九,为什么会被当地政府立即叫停?
我有更好的答案
你以1万三每平买下，银行谁来的，缴纳月供按揭吗，售价6千。请问你作为一期业主，你有没有什么想法，现在你小区二期开售，办理贷款30年按揭？？你还会按时按数额道理很简单。如果你是那个楼盘业主，你支付首付，拿着你借的钱已经回家数钱玩？？，谁都不愿意看到？这个损失，谁承担？？综上，大幅降价，是你再还借银行的钱？？开银行的愿意看到和你一样的一大群业主不还贷，造成呆账死账，是银行，你不按期还款，受损失的不会是开发商？？而你买住房完毕，办理贷款按揭后，开发商售楼的
采纳率：90%
来自团队：
如果真的房地产冷了的话，会对国内经济回暖造成不可估量的后果，但是需要注意的是现在银行贷款在放松，因为房地产行业带动的产业太多了，但是没有必要一定要房价降低，当然这都是个别银行的行为，以深圳为例，建行和平安银行都有放松。中央的房地产调控政策引用温家宝的说话时：“防止房价过快增长”意思很明白，就是09年的房价增长速度太快了，现在必须放缓现在全国房价都没有什么变化，不过有个很好的现象就是还没有降价
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