化旅游综合项目
城市布局较好
重点布局一二线城市
同样具有较好的销售前
公司资产质量良好，
投资性房地
产采用成本法计量，升值空间较大
；主营业务
毛利率较高，盈利能力较强。此外，公司依托
控股东华侨城集团公司，在资源获取、产业
互动以及资金支持等方面获取了有力支持
公司开发的旅游项目对项目所在区域
的自然环境、居民收入和消费能力、交通和基
础设施配套等要求较高。随着公司在国内主要
城市布局逐渐完善、旅游行业竞争加剧，优质
旅游资源进一步稀缺，优质项目获取难度上
公司主营业务中欢乐谷项目、景区基
础设施建设项目具有一次性
资金投入规模大、
建设期限长的特点，需要公司垫付大量资金；
在建、拟建
及地产项目
投入仍然较
大，新增投资可能给公司带来一定的资本支出
公司项目分布较为集
中，易受所在区域市场政策及市场变化
的影响；同时，旅游地产的销售周期性波动较
公司所有者权益中未分配利润占比较
权益稳定性有待提升
债务规模增长
债务负担有所加重
@unitedratings.
@unitedratings.com.cn
北京市朝阳区建国门外大街
ratings.com.cn
一、主体概况
深圳华侨城股份有限公司（以下简称“公司”或“华侨城股份”
）原为成立于
圳华侨城实业发展
股份有限公司，
系经国务院侨务办公室侨经发
号文及深圳市人民政
号文批准，由华侨城经济发展总公司（
华侨城集团公司
华侨城集团
）作为独家发起人，将下属全资子公司深圳特区华侨城中国旅行社、深圳特
区华侨城水电公司、深圳华中发电有限公司及深圳世界之窗有限公司
权益折股出资，通过募
集方式设立
的股份有限公司。
经中国证券监督管理委员会证监发字（
号文和证监发字（
号文批准，
日公开发行人民币普通股
万股（含公司
万股），每股面值
元，发行价格
日，公司在深圳市工商行政管理局完成注册登记，注
册资本为人民币
日，社会公众股（除公司职工股外）在深圳证券交
易所上市流通（证券简称：华侨城
；股票代码：
日，公司更名为
深圳华侨城控股有限公司，
日公司更名为现名。
历经多次增资和股权变动，截至
月底，公司股本为
股，其中华侨城集团持
，公司实际控制人为国务院国资委。具体情
况见下图。
底公司股权结构图
资料来源：公司提供
公司经营范围包括：旅游及其关联产业的投资和管理；开发；自有物业租赁；酒店管
理；文化活动的组织策划；会展策划；旅游项目策划；旅游信息咨询；旅游工业品的销售；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务（法
律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。目前，公司
主营业务包括旅游综合业务、业和纸包装业务。
底，公司下设董事会秘书处、
审计部、总裁办公室、战略发展部、财务部、
人力资源部、新业务拓展部、产品策划中心、群众工作室、信息中心、监察室共计
门以及欢乐谷事业部、旅游事业部、酒店物业事业部、公司和香港华侨城公司
个事业部；
公司纳入合并范围的各级子公司共
年底，公司
年底，公司合并资产总额
1,463.45 亿元，负债合计
亿元，所有者权益（含
少数股东权益）
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
年，公司实
现营业收入
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司的净利润
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
月底，公司合并资产总额
亿元，负债合计
亿元，所有者权
益（含少数股东权益）
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
月，公司实现营业收入
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
公司注册地址：广东省深圳市南山区华侨城指挥部大楼
103,105,107,1,12
室；法定代表人：
及债券募集资金用途
日，经中国证券监督管理委员会“证监许可
号”批复核准，公司获
公开发行超过
亿元）的券。
月，公司发行了“深圳华侨城股份有
年面向合格投资者公开发行券（第一期）”，最终发行规模为
亿元，其中品
（债券简称：
亿元，品种二（债券简称：
月，公司发行了“深圳华侨城股份有限公司
年面向合格投资者公开发行公司
债券（第一期）”，最终发行规模为
亿元，其中品种一（债券简称：
亿元，品种二（债券简称：
债券名称为
“深圳华侨城股份有限公司
年面向合格投资者公开发行券（第
面向合格投资者公开
分期发行的方式，
发行规模为不超过
限为不超过
债券为固定利率债券，具体发行利率
由公司与主承销商根据
市场情况确定，本
单利计息，每年付息一次，到期一次还本。
债券募集资金用途
券募集资金扣除发行费用后
拟用于全部偿还借款
三、行业分析
公司主营业务为旅游业务和业务，因此本报告的行业分析主要围绕
旅游行业不是一个单一产业，而是一个产业集群，具有多样性和分散性，包括景点经营、旅
行社和旅馆服务业、餐饮服务业、交通
业和娱乐业等。近年来，随着居民收入的增长以及旅游行
业的逐步发展，我国旅游总人数及总收入持续增长。自
年起，我国旅游总人数保持每年
左右的增长，旅游总收入亦基本保持每年
左右的增长，具体情况如下表所示。
年我国旅游总人数及收入情况（单位：亿人次、万亿元、亿美元、
入境游外汇
资料来源：国家统计局
年相关指标仅为
日国家旅游局发布的数据概述，可能与实际数据略有差异；
、出境旅花费国家旅游局未对各个年份均进行统计，数据不齐全，故上表未列示。
年，中国内游客分别为
亿人次，同比分别
。中国内旅游人数增速基本保持稳定；出游消费已呈现出一
的惯性，国内旅游收入与
呈现明显的正相关趋势，具体情况如下图所示。
年国内旅游收入与
数据来源：国家旅游局和国家统计局
注：该数据季节性较强，故不再列示
月的数据，可比性较弱。
国际旅游包含了入境旅游和出境旅游两大市场。中国人文历史悠久，拥有众多的名胜古迹等
良好的旅游环境，再加上
年北京奥运会、
年广州亚运会和上海世博会的成功申办和召
开扩大了中国在世界上的影响范围，中国入境旅游市场近十几年得到快速平稳发展；同时，由于
内旅游业在某种程度上已满足不了部分居民的旅游需求，境外旅游成为了中国旅游业的有益补
充，近几年同样得到了快速发展。
入境游方面，受雾霾等环境问题以及周边国家推出多项措施吸引国际游客的共同影响，
年，我国入境游客人数增长率分别为
，呈现连续负增长态势；
受跨国旅游年活动以及海峡两岸交流持续深化的共同影响，自
年以来，我国入境游客人数
开始呈现增长态势，近两年入境游客人数增长率分别为
年旅游外汇
收入大幅增长
要系签证政策的放松以及汇率波动的共同影响所致。
方面，在国内经济持续增长的形势下，受益于人民币汇率的升值以及周边国家和地区
入境旅游竞争力的提升，
年，出境旅游
继续保持高速增长态势，同比增速均在
年以来，受人民币汇率贬值的影响，出境旅游增速开始不断下滑但仍然保持增长
年我国出境游人数达
，我国旅游行业呈现平稳较快发展态势。
）行业竞争
从国内旅游市场的竞争格局看，虽然中国旅游业的总体规模已经位居世界前列，但发展模式
产业集中度低
行业秩序混乱
产品质量不高等深层结构问题依然存在。
中国旅游企业的实力和规模也相对弱小。与国外有竞争力的旅游企业相比，中国旅游企业无论从
资产规模、收入水平、盈利能力角度看，还是从业务地点分布、业务类型多样性角度看，都还存
在相当巨大的差距。仅从上市旅游公司的数量来看，截至
年底，我国旅游类上市公司在整体
上市公司中数量占比仅约
；旅游类上市公司比重较低的现象与旅游业在国民经济中的重要地位
不太相称，在一定程度上也说明目前旅游类公司的整体实力偏弱。
年以来，旅游集团整合态势正在加速
，业务多元化趋势明显，整合并购事件频出。
月，中国旅集团有限公司并入中国港中旅集团公司，并购后成立了中国旅游集团公司，整
合后资产规模超过
亿元；同程国际旅行社（集团）合并重组万达集团旗下的北京万达旅业
投资有限公司；携程投资北美
，并收购旅游以及英国的机票搜索平台天巡。因
此，虽然目前旅游企业众多，但随着行业的并购集中爆发，旅游公司的品牌化经营也将成为必然
总体看，未来旅游行业市场竞争在一段时期内仍将较为激烈，未来行业内优势企业将进一步
提升市场占有率，产业集中度将有所提高
中国旅游业作为第三产业的主要支柱行业，其在调整产业结构、节约资源、创造就业机会、
缩小区域发展差距、缩小城乡发展差距等方面具有明显的优势，国家也相应给予了许多实质性的
政策支持和积极的政策导向，具体情况如下表所示。
行业监管政策
国家行业政策
《党政机关厉行节约反对浪费条例》
全国人大常委会
《全国生态旅游发展十年规划》
《关于支持沿边重点地区开发开放若干政策措施的意见》
院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》
《关于促进旅游业改革发展的若干意见》
《中华人民共和国旅游法》
《关于印发乡村旅游扶贫工程行动方案的通知》
国家旅游局
《全国旅游标准化发展规划（
《旅行社责任保险投保信息报送和检查暂行办法》
《旅游行政处罚办法》
资料来源：国家旅游局
月，国家旅游局正式发布了《
全国旅游公共服务规划》（以下
），《规划》明确了
期间旅游公共服务发展的九大主要任务，包括完善旅游基
础设施、优化旅游交通便捷服务体系、提升旅游公共信息服务、大力推进
民旅游休闲网络、加强旅游惠民便民服务、构筑旅游安全保证网、优化旅游公共行政服务以及推
动旅游公共服务走出去。
末期，我国旅游市场总规模预计将达到
总体看，中央和地方政府近年来推行的旅游刺激方案有利于保持中国旅游产业的平稳健康发
民收入水平的提升及旅游产业相关支持政策效应的显现，整体上将提振个人消费旅游
旅游市场。
）行业关注
旅游行业规模化产业化层次较低
我国旅游业的发展已经开始从劳动密集型向资本技术密集型转变，全国很多景区，尤其是各
个山区小景点，由于彼此间恶性竞争或者交通不便等原因，各自分散经营，相互合作少，不但造
成资本和资源浪费，也很难形成规模化经济。
旅游产业品牌化多样化进程缓慢
国内旅游行业在品牌化多样化方面优势不足，大部分旅游景区在挖掘自身文化内涵、细化景
观设计、更新旅游理念、扩大延伸旅游层次方面进程缓慢，仍面临产品重复性高、专业化和多样
性服务水平低的问题，导致对“门票旅游经济”的严重依赖。
旅游市场秩序混乱
当前我国旅游市场“零负团费”经营模式普遍；旅行社承包、挂靠现象普遍，加剧了低价恶
性竞争；旅游商品购物点、旅游景点的门票和旅游酒店的住宿费用虚高标价，导游获取回扣问题
严重。虚高标价
导游和经营点
从而获取回扣在旅游业是普遍存在的现象。
）行业发展
经济增长及城镇化推动旅游行业发展
按照国际上一般经济规律，我国已进入休闲度假行业快速增长期，大众休闲、散客休闲增长
迅猛。休闲度假游模式下，由于自主度和旅游深度的提升，旅游者各项消费支出也将增加，从而
体现为出游率以及旅游消费的同步增长。此外，
城市化进程将是推动消费增长和升级的重要动力，
也能够有效提升旅游消费需求和旅游出行率。
老龄化提升旅游服务需求，促进旅游行业转型
我国正在逐步入老龄化的现状以及国家关于扶持养老服务业的政策，将进一步推动我国旅
游行业从传统的观光游向休闲度假游的路径升级，旅游行业与养老地产、医疗服务、休闲养生等
养老服务相关产业的协同效应将进一步扩大，促进旅游行业的业务转型。
旅游景区增长模式转变
旅游景区行业将从以景区为核心的门票经济形态，逐步向以目的地为核心，从门票、餐饮、
住宿、文化演艺项目、购物等各方面获取收入的复合经济形
态转型，深入挖掘游客的
仍需深度融合
的融合渐深入，以互联网为载体，线上的旅游
Online Travel
与线下的旅游企业融合互动，
电商合作平台、
产品营销平台和
电商合作模式
不断创新，加速了旅游产业的发展。
是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过
十几年的发展，中国行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，业的增长方式正
由偏重速度规模向注重效
益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节
的方式转变。
从近年行业发展趋势来看，
年，我国行业增速有所减缓，受经济增速放缓
和限购效果逐步实现的影响，
年全年开发投资
亿元，名义同比增长
增速同比大幅下滑
个百分点。受限购政策持续影响以及对行业悲观预期，
全国开发投资
较上年名义增长
个百分点，
为近五年来的最低点。
受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施
年全国开发投资
亿元，名义同比增长
月，全国开发投资
，增速较上年同期上升
月全国市场发展情况（单位：亿元、
资料来源：
业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大
政策导向的影响，
业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓
年，投资增速有所回升。
土地供应状况
土地作为主要的成本来源，土地市场受到宏观调控政策影响巨大
会受到地方
政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房
地产企业融资能力，加之需求端限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明
显变化，直接影响土地市场需求。
从土地交易情况来看，年全国土地推出面积呈递减趋势，土地平均溢价率持续提
升，月，土地平均溢价率有所回落，具体如下表所示。
个城市土地
2017 年 1~9 月
推出面积（万平方米）
成交面积（万平方米）
出让金（亿元）
楼面均价（元/平方米）
土地平均溢价率（%）
下降 6 个百分点
上升 6 个百分点
上升 27 个百分点
下降 14 个百分点
资料来源：
中指数据，联合评级整理。
在宏观调控和去库存压力下，房企拿地速度有明显放缓趋势，土地供求量均出现较
大下滑；但房企对重点城市优质地块的争夺仍然激烈，从而使得楼面均价仍然保持在较高水平。
开发资金来源
行业资金来源呈快速增长态势，进入
年，受资金面趋紧、
观望情绪浓厚
商品房成交量下降
因素影响，行业资金来源结束多年来的高速增长态势，
首次出现负增长。
年国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息，
股再融资活跃延续，房
企银行间市场中期票据发行开闸，发行主体由上市公司扩展到所有制法人，且在港交所上市的内
地房企也得以通过境内子公司发行，企业资金来源有所拓宽。
受益于宽松的信贷政
年前三季度销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解。进入
月份，上海证券
交易所对企业发债进行分类管理，部分划分为“风险类”企业发债资金来源受到限
融资渠道再度收紧。
年，对业偏紧的信贷支持，使业的资金较为紧张；但
来，房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解；
月调控后，融资环境再次趋紧。
市场供需情况
年，地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅
市场低迷，市场观望情绪强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降。全年商品房销售面
万平方米，同比
；商品房销售额
亿元，同比下降
年开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长，但增速出现回落，整体上供不应求的
状态出现明显好转。
（单位：万平方米）
资料来源：
年，政策持续向好，企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面积和
销售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动，整体销售仍以去库存为主。
全国商品房销售面积
万平方米，比上年增长
。从供应来看，土地供应控规模、调结
构，并加大保障性住房安置，改善
市场环境。全年房屋竣工面积
万平方米，下降
近年全国商品房销售面积和销售额增速情况
资料来源：
年，政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售全年高位
年，全国商品房销售面积
万平方米，同比增长
。从供应来看，
年，全国房屋竣工面积
万平方米，同比增长
月，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积
。从供应来看，
开发企业房屋施工面积
万平方米，
；房屋竣工面积
万平方米，增长
月底，商品房
万平方米，比
万平方米。
总体看，在当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视在促进消费和拉动投资
方面的重要作用。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体呈回暖趋势，但政策环境由
松趋紧，出现分化，热点城市调控政策不断收紧，而三四线城
市仍坚持去库存战略，从供需两端
改善市场环境。
销售价格情况
品房销售价格看，
年，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显
受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，
市场呈现回暖迹象。进入
年，百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上
涨通道，同时三线城市价格进入增长通道。截至
年底，百城价格指数为
较年初增长
年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况如下图所示。
全国百城住宅销售价格指数同比变化情况
资料来源：
年数据未公布
总体看，近年来我国销售平均价格呈震荡上行态势，自
月起持续下跌，而
后随着多重宽松政策陆续出台和实施，销售平均价格增速自
月起由负转正，需
求进一步释放；同时，一、二线城市销售价格进入快速上涨通道，三线城市价格进入增长通道。
年至今，市场已经走过了黄金
年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地
产行业也在不断成熟。
行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高
的发展态势。
由下表可见
大企业销售额、销售面积占比近年来整体呈上升趋势，
行业集中度有所提高。
名企业销售额和销售面积占比情况（单位：
2017 年 1~9 月
前 10 大企业销售额占比
前 20 大企业销售额占比
前 10 大企业销售面积占比
前 20 大企业销售面积占比
资料来源：
行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型企业集中，
龙头企业在竞争中占据明显优势。据中国指数研究院统计，
年上半年房企销售额情况，碧桂
园、万科和恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创进入千亿阵营，再次呈现强者恒强局
年中国开发企业测评前
中国海外发展有限公司
万科企业股份有限公司
大连万达商业地产股份有限公司
碧桂园控股有限公司
融创中国控股有限公司
集团有限公司
基业股份有限公司
保利（集团）股份有限公司
龙湖地产有限公司
广州股份有限公司
资料来源：中国业协会与中国测评中心联合发布
总体看，行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、的大型企业在竞争
中占据优势。
行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是
国家调控经济运行的重
要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调控地产行业的发展速度
达到稳定经济增速的目的。与此同时，随着行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升，已经成
为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标
中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政
年以来主要的调控政策如下表所示。
近年来主要调控政策
2013 年 2 月
国务院“新国五条”
2013 年 3 月
国务院《关于进一步做好市场调控工作有关问题的通知》
2014 年 9 月
央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》
2014 年 10 月
住建部、财政部、央行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》
2015 年 3 月
国务院《不动产登记暂行条例》
2015 年 3 月
央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例
2015 年 3 月
财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限
2015 年 7 月
国家税务局总局发布《关于简化个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》
2015 年 8 月
国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》，明确各地要按照 2015
年下半年信息平台上线试运行。《税法》正式列入人大常委会立法规划
2015 年 8 月
中央六部委联合公布《住建部等部门关于调整市场外资准入和管理有关政策的通知》
2015 年 9 月
央行、银监会下文，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人
住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%
2015 年 9 月
住建部发布《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》
2015 年 10 月
公积金异地贷款业务全面推行
2016 年 2 月
央行、银监会发布通知，对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例
2016 年 2 月
国家财政部、国家税务总局和住房部三部门发布《关于调整交易环节契税营业税
优惠政策的通知》
2016 年 6 月
国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
2016 年“十一
2016 年“十一假期”期间，全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的市场调控
政策，从限购、限贷与限价三个方面进行调整
2016 年 11 月
上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加强限购
2017 年 3 月
月以来，全国一线及重点二、三线约
个城市陆续颁布新一轮市场调控政策，
此次调控范围进一步扩大
2017 年 4 月
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，从
用地层面严防高价地扰乱市场预期
2017 年 7 月
中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定市场，坚持政策连
续性稳定性，加快建立长效机制”
2017 年 8 月
《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导
则（试行）＞的通知》面向社会公开征求意见
2017 年 10 月
“十九大”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购
并举的住房制度，让全体人民住有所居。
资料来源：联合评级搜集整理
总体看，在我国市场整体渐冷的背景下，为促进行业的平稳健康发展，
年起，中央及地方相继出台了多重利好政策，使得业政策环境有所好转，市场也开
始逐步回暖。
年，政策环境的宽松使部分城市市场快持续升温，且有上涨过快
“十一”之后，热点一、二线城市推出调控政策，房地
产政策环境再度趋紧。
年，政府强调稳定市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，
提出加快建立长效机制。
行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险
行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年以来，国内货币政策持续宽松，再融资
政策进一步松绑，房企融资环境明显改善，融资规模大幅增长，行业债务水平高，到期期
限较为集中。但2016年10月，上海证券交易所对企业发债进行分类管理，收窄房企
融资渠道，在一定程度加大了企业的偿还债务压力。
调控政策不放松
月，调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、
限价和限贷三个方面对行业进行调控。
月以来，十九大重申了长效机制的建立，
目前的调控政策将继续维持。
中小房企面临被整合风险
高库存状态下的中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提
供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城
市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。
现阶段中国行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不
断提高。短期来看，售价不断升高及库存结构性失衡导致市场风险不断积累，政策
调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。
未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具
有特色和区域竞争优势的中型企业也会获得一定的生存空间。
四、基础素质分析
．规模与竞争力
公司是中国主题旅游公园的开先河者，在国内主题旅游领域占有绝对优势。公司旗下的锦绣
中华、深圳世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等产品均处于主题旅游产品领域的领先地位。据国际
主题景点权威组织
及顾问集团
联合发布的全球主题公园游客量数据报告显示，公
司连续多次进入世界主题公园集团
，并且公司旗下的东部华侨城、北京欢乐谷、深圳欢乐谷、
深圳世界之窗、成都欢乐谷和上海欢乐谷均进入了亚太主题公园
公司的全资子公司深圳华侨城有限公司（以下简称“华侨城地产”）为住建部批准的
一级开发企业；产品以中高端住宅为主，建筑形态包括高层住宅、超高层住宅及低密度住
宅等，曾多次获得鲁班奖等设
计类奖项。目前，公司的业务以深圳珠三角为基地、长三角、
湾以及中部、西南区域为重要战略布局区域。
年，华侨城地产实现营业收入
亿元，净利润
公司采用“旅游
地产”的经营模式，用主题旅游公园提升开发水准，推出风格独特
的地产项目；利用主题公园改善环境、提升地价；用的快速回收方式支持主题旅游业发展。
公司的地产项目主要位于旅游项目周边地段，受益于旅游景区所带来的规划合理、环境优美、交
通便利等综合溢出效益，公司的业务具有一定的盈利空间。这种综合开发模式，既有
资源获取和统筹规划，又解决了长短期收益不均衡和短期现金回流的问题，实现比单个业务板块
孤立运营更好的效益，具备更强的抗风险能力。截至
月底，公司业务拥有可开
发建筑面积
万平方米，权益可开发建筑面积
万平方米，上述项目大部分位于一线
城市或区域中心城市，具有良好盈利潜力。
总体看，公司在主题公园领域有着独特的领先优势，具有开发一级资质，综合成片开
发优势明显。
．人员素质
公司现有董事、监事和高级管理人员共
人，公司现有高管从业时间较长，对公司所属行
业整体状况和公
司运营发展情况非常熟悉，具有丰富的管理经验。
公司董事长段先念先生，出生于
年，硕士研究生学历，高级经济师。曾任西安高新区
电子工业园管理办公室主任，西安高新区长安科技产业园管理办公室主任，西安高科（集团）公
司副总经理、总经理；西安高新区党工委副书记、常务副主任，西安曲江新区管委会主任、党工
委副书记、书记，西安曲江文化产业投资（集团）有限公司董事长、总经理，西安市人民政府党
组成员、市长助理、副市长，同时任西安曲江新区党工委书记、管委会主任；西安曲江文化产业
投资（集团）有限公司董事长、总经理，西安市大明宫
遗址区保护改造办公室主任，陕西文化产
业投资（集团）控股有限公司党委书记、董事长。于
日起任公司董事长，同时兼
任中华文化促进会常务副主席。
公司董事兼总裁王晓雯女士，出生于
年，本科学历。曾任国务院侨办人事司干部，华
侨城经济发展总公司审计部副总经理，华侨城实业发展股份有限公司财务总监、董事，华侨城集
团财务金融部副总经理、总裁办公室行政总监、财务部总监、总裁助理，华侨城董事，公
司监事，康佳集团监事，华侨城酒店集团董事长。现任华侨城集团党委常委，华侨城投资公司董
事长，华联发展集团有限公
司董事，中国旅股份有限公司监事会副主席，香港华侨城董事长，
华侨城亚洲董事局主席、党委员、副总裁
日起任公司总裁，同时兼任中央
企业青年联合会副主席、深圳市会计学会副会长。
年底，公司在职员工
人。从文化程度看，中专生及以下学历占比
大专生学历占比
，本科生学历占比
，硕士研究生及以上学历占比
构成看，生产人员占
，销售人员占
，技术人员占
，财务人员占
生产人员为主。
总体看，公司高级管理人员整体素质较高，具备多年的行业和管理经验，有利于公司的长远
发展；公司员工学历构成符合公司特点，能够满足目前经营需要。
．政策扶持
年，公司获得的政府补助分别为
上述政府补助系包括创意园区建设基金、文化创意产业发展专项资金等在内的与收益相关的政
总体看，公司享受一定的优惠政策补贴，整体外部发展环境良好。
．股东支持
公司控股东为华侨城集团，华侨城
集团成立于
日，是隶属于国务院
管理的大型国有中央企业
，总资产超过
亿元，年销售收入近
亿元，旗下拥有华侨城
（股票代码：
）、华侨城（亚洲）（股票代码：
集团（股票代码：
）三家境内外上市公司
。华侨城集团对公司在资金上予以支持，公司可以向华侨城集
团申请委托贷款，用以支持公司运营发展。
年，华侨城集团向公司提供
的委托贷款规
总体看，公司控股东华侨城集团资产实力雄厚，知名度较高，能够为公司整体开发经营等
动提供较大支持。
五、公司管理
．治理结构
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规的要求，建立了由
股东大会、董事会、监事会和公司管理层组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监
督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制。
公司股东大会是公司的最高权力机构，由全体股东构成，依法行使决定公司经营方针和投资
计划、选举和更换非由职工代表
的董事、监事、审议批准董事会及监事会报告等职权。
公司设董事会向股东大会负责，由
名董事组成，董事会设董事长
名、副董事长
任期三年，董事长和副董事长由董事会全体董事过半数选举产生，任期届满可连选连任。董事会
名，其中独立董事
名（由国资委批准），独立董事人数占董事人数的比例超过
内部董事由公司
总经理、副总经理等兼任。
公司董事会职责清晰，能够依照公司《董事会议事规
则》等相关内部规则，保证公司董事会的依法运作和对公司的控制。
公司监事会现有
名监事，其中职工监事
名监事长，任期
年，任期届满可连选
连任。其中，职工监事由职工代表大会选举产生，监事长由全体监事过半数选举产生。公司监事
会能够按照《监事会议
事规则》勤勉尽责，依法行使其监督职责。
公司经理层现有总裁
名，副总裁
名，董事会秘书
名，总会计师
名，能够勤勉尽责，
对公司日常生产经营实施有效控制并能够依据相关法规和公司章程履行职责，保证公司的经营运
作独立于控股东。
总体看，公司履行了上市公司的相关监管规定，股东大会、董事会、监事会独立运作，法人
治理结构完善，整体运行情况尚可。
．管理体制
公司下设董事会秘书处、审计部、总裁办公室等共
个职能部门以及欢乐谷事业部、旅游
事业部、酒店物业事业部等共
个事业部。公司根据所处行业、经营方式、资产结构等特
合公司业务具体情况，在建设施工、安全质量、经营管理、财务会计等方面建立了相应的内部控
制制度，涵盖公司经营管理的主要环节。公司本部、各职能部门、分公司和子公司在重大生产经
营方面的决策权限划分清晰，各业务部门均制订有规范的管理手册，并随着内外部业务环境的变
化适时调整业务管理环节和流程。
子公司管理方面，
投资、融资、非经营性债权债务、资产处置、诉讼及其他日常经营
管理活动，实行财务授权管理，加强了对子公司、重大项目在资本运作、资金往来、资产等重大
财务事项的管理和控制。公司对下属子公司实行资金有偿占用制度
年起，公司下属子公司
的考核标准与国资委考核体系接轨，公司管理效率得到提高。
投资管理方面，公司制定了《投资管理规定及执行流程》，确保投资决策和资产管理的合法
化和程序化。根据《投资管理规定及执行流程》，战略发展部为公司投资管理部门，负责制订投
资计划，统筹、协调、推进投资项目前期工作。
资金管理方面，公司制订了包括《募集资金管理制度》、《资金审批管理制度》、《职务消
费管理办法》、《对外财务资助管理办法》、《利润分配暂行管理办法》等，从制度层面明确了
公司资金管理的要求和控制方法，对加强资金业务管理，提高
资金使用效率，降低资金使用成本，
保证资金安全等方面起到重要作用。
对外担保方面，公司制定了《对外担保制度》。根据《对外担保制度》规定，公司对外担保
实行统一管理，未经董事会或股东大会批准，不得对外提供任何担保。同时，《对外担保制度》
明确了公司财务部作为公司对外担保的日常管理部门，负责被担保人资信调查、评估、担保合同
的审核、后续管理及对外担保档案管理等工作。
信息系统控制方面，公司制订了《对外信息报送和使用管理办法》等规定。《对外信息报送
和使用管理办法》规定，董事会秘书处是公司对外信息报送和使用的统一管理部门。
同时，该管
理办法对董事、监事及高级管理人员负有的保密义务、报送的外部人员应作为内幕知情人登记备
案以及相关责任追究和处罚作出了规定。
会计核算和报告方面，公司依据国家会计准则及相关中国法律对公司的财务管理与会计核算
工作进行规范，并按照权限设置、分配财务人员的操作职能，确保不相容岗位相分离。公司规范
了总部及各所属企业核算流程，统一了会计核算方法和会计科目。同时，公司制定了《财务与报
告管理流程手册》，通过明确相关部门及岗位在财务报告编制与报送过程中的职责和权限，确保
财务报告的编制、披露与审核相互分离、制约和监督。
关联交易方面，公司在现行《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、
《独立董事制度》和《关联交易制度》中对关联交易有关事项作出了规定，内容包括关联方及关
联交易的认定、关联交易的决策权限和决策程序、关联交易的披露、关联股东和关联董事在股东
大会或董事会审议与其相关的关联交易时的回避制度等，明确了关联交易公允决策的程序，为保
护其他股东的权益和避免显失公平的关联交易提供了制度保障。
总体看，公司部门设置齐全，内部管理制度较为健全，财务制度规范，对子公司和分支机构
管理严格，公司整体管理运作情况良好。
六、经营分析
年，公司营业收入分别为 307.18 亿元、322.36 亿元和 354.81 亿元，年均复合增长
率为 7.47%，呈现持续增长的趋势，主要系我国消费升级对旅游行业的带动作用以及业务
收入增长的共同影响所致；净利润分别为 55.91 亿元、52.43 亿元和 73.11 亿元，年均复合增长率
为 14.35%，呈现波动增长的趋势，主要系
年公司旅游综合业务的旅游地产销售结转项目毛
利率下降所致
从收入细分板块看，近三年
旅游综合收入分别为
元，年均复合增长率为
年处于较低水平主要系旅游地产的销售结转下滑所致
收入分别为
亿元，年均复合增长率为
年有所下降主要系结转面积减少所致；纸包装收入分别为
亿元，年均复合增长率为
，呈现下降趋势，具体情况如下表所示。
主营业务收入和毛利率情况（单位：亿元、
旅游综合收入
纸包装收入
减：内部抵消数
资料来源：
从毛利率来看，近三年
综合毛利率分别为
，呈现波动下降的趋
势，主要系
年板块收益水平较高所致。其中，旅游综合板块近三年毛利率分别为
，呈现持续下降趋势，主要系
旅游综合板块中的部分旅游地产业务
当期结转收入规模较大且毛利率水平相对其他旅游综合业务较低
所致；板块近三
，波动下降，主要系
年深圳华侨城片区的项目盈利能
力较强且占结转收入比重较高所致；纸包装板块近三年毛利率分别为
呈现持续下降趋势，但占比较小，影响不大。
从销售区域的分布来看，由于
业务发展起步于深圳，经多年发展，在珠三角区域拥有深
圳世界之窗、锦绣中华、东部华侨城等全国知名主题公园及旅游景点，且在该区域内拥有丰富、
优质的土地储备，项目销售良好，因此
业务主要集中在华南地区，近三年占比分别为
销售区域集中度较高。
主营业务销售区域分布（单位：亿元、
资料来源：
公司实现营业收入
亿元，同比增长
；实现营业利润
；利润总额
亿元，同比增长
亿元，同比增长
归属于母公司所有者的净利润为
亿元，同比增长
主要系公司处置北京侨禧投资有
（以下简称“侨禧投资”）和深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司（以下简称“文旅科
技”）股权使得投资收益大幅增加所致。
公司营业收入呈现逐年增长的趋势
，毛利率水平较高
销售区域集中度
旅游综合业务
公司的旅游综合业务主要为各类景区、酒店的管理及经营，以及能给公司的景区、酒店等业
务带来增值服务的派生业务。公司主要采取的开发模式包括：第一，成片综合开发模式。即以资
源整合为核心，坚持“生态原则、人文原则、与产业相结合原则”等三大规划原则，合理规划旅
游功能与居住、商务功能混合布局，目前已形成北京华侨城、成都华侨城、东部华侨城、武汉华
侨城、泰州华侨城等多个大型居住综合旅游体；第二，品牌连锁扩张模式，即以旅游产品如“欢
乐谷”为基础，通过复制与连锁经营，提升品牌全国影响力，实现景区的资源共享和专业化发展。
（1）主题公园
主题公园开发
公司是最早一批在中国创立主题旅游公园的先驱者，具有明显的知名度和影响力优势。欢乐
谷、锦绣中华、深圳世界之窗、东部华侨城等产品均为主题旅游产品领域的佼佼者。公司旅游项
目一般为综合开发项目，包括主体公园板块、旅游地产板块、商用物业板块三大业务。
公司旅游项目重点分布在一线城市和比较成熟的二线城市，包括景区及配套设施，公司各个
旅游项目前期投资较高。一般配套设施会先于景区的开发，可产生一定的现金流用以支持景区的
开发。截至 2017 年 9 月底，公司华侨城主体旅游综合项目有东部华侨城、云南华侨城、天津华
侨城、欢乐海岸、上海华侨城、深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都华侨城、武汉华侨城和重庆华侨
城共 101个项目，各主题公园项目均已营业；旅游地产处于持续滚动开发中，以销售为主，2016
年结转收入 94.85 亿元，较上年增长 46.00%，主要系东部华侨城、云南华侨城、天津华侨城及宁
波华侨城旅游地产开发收入结转较上年增长所致，由于销售及毛利率的波动性均较强，需关注旅
游地产的销售及结转情况；深圳欢乐谷、欢乐海岸、上海华侨城、北京欢乐谷、武汉欢乐谷和成
都欢乐谷均拥有商用物业，可租赁面积共 25.29 万平方米，目前租赁比率超过 90%。此外，南京
欢乐谷项目以及南昌水公园项目已于 2017 年动工，预计将于 2019 年试运营，有一定的建设资金
由于泰州华侨城项目连续亏损
仍处于培育期
年上半年，公司将泰州华侨城的股权转让给母公司华侨城集团之全资子公司华
侨城华东投资有限公司。华侨城华东投资有限公司以现金支付对价
万元，同时支付公司对泰州华侨城的委托贷款
支付江苏华侨城控股有限公司与泰州华侨城间往
单体主题公园运营
公司的单体主题公园主要包括欢乐谷、锦绣中华和世界之窗三大系列。目前，公司已在深圳、
北京、成都、上海、武汉和天津等地开业运营九座欢乐谷连锁主题公园，主要客户群体为 15~35
岁青年人；锦绣中华和世界之窗面向所有年龄阶段的人群。
从接待游客数来看，六家欢乐谷中除天津欢乐谷和成都欢乐谷外，其余四家欢乐谷运营相对
平稳且接待游客人数相对较高。其中，天津欢乐谷受地理位置以及北京欢乐谷分流的影响，接待
游客人数始终相对较低，2016 年仍继续下滑主要系公司对天津欢乐谷水上项目进行升级改造所
致；成都欢乐谷 2016 年接待游客人数下滑明显，主要系成都地区周边同类产品较多竞争激烈所
致。世界之窗及锦绣中华作为传统的主题公园，开园时间较早，已进入平稳发展阶段。
近三年一期各单体主题公园
接待游客人数及收入情况（单位：亿元、万人次）
2017 年 1~9 月
深圳欢乐谷
天津欢乐谷
成都欢乐谷
北京欢乐谷
上海欢乐谷
武汉欢乐谷
深圳世界之窗
长沙世界之窗
资料来源：公司提供
月门票收入未统计
综合旅游项目运营
公司的东部华侨城、云南华侨城和泰州华侨城等为综合旅游项目，均含有多个旅游业态，如
东部华侨城下辖茶溪谷、大侠谷、大华兴寺等主题公园、云海谷高尔夫等项目；宁波华侨城包括
欢乐海岸和四明山谷两个项目，目前正在建设期，尚未产生收入。
从门票收入来看，云南华侨城和深圳东部华侨城门票收入 2016 年均呈现不同程度的下滑，
主要系 2016 年上述项目开始进入平稳运营期，经营状况有所下滑所致；泰州华侨城由于持续经
营不善，已于 2017 年出售给华侨城集团，具体情况如下表所示。
近三年各综合旅游项目接待游客人数及收入情况（单位：万人次
其中：门票收入
其中：门票收入
其中：门票收入
云南华侨城
深圳东部华侨城
泰州华侨城
资料来源：
2017 年 1~9 月，云南华侨城、深圳东部华侨城和泰州华侨城接待游客人数分别为 13.00 万人
次、237.79 万人次和 50.39 万人次。
总体看，华侨城股份主题公园类别的旅游项目经营较好，但 2016 年以来接待游客人数有所
下滑，开始进入平稳期；同时，公司南京欢乐谷项目已动工，可能面临一定的资金需求。此外，
配套的旅游地产的销售规模及毛利率波动性较强，需要关注其销售情况。
（2）酒店经营
公司将建设主题公园的经营理念移植到酒店领域，先后投资建设了白金五星级品牌华侨城洲
际大酒店（OCT Grand Hotel）、五星级品牌华侨城威尼斯酒店（OCT Hotel）、深圳前海华侨城
万豪酒店、四星级品牌奥思廷酒店（O’ City Hotel）、经济型精品连锁品牌城市客栈（City Inn）
等 20 多家酒店，覆盖深圳、成都、北京、武汉、泰州、昆明等城市，形成了一套完整的以“主
题和创想”为核心价值的品牌体系。
从酒店的经营模式来看，公司主要是自主经营和委托经营相结合。其中，华侨城洲际大酒店
的经营模式为与国际知名品牌洲际酒店集团合作，深圳前海华侨城万豪酒店的经营模式为与国际
知名品牌万豪国际酒店集团合作，进行专业委托管理，酒店经营收入由公司获取，专业化管理方
收取基础管理费和奖励管理费；其余酒店品牌均为公司自营，经营主体为公司下属的深圳市华侨
城国际有限公司。
从酒店平均房价来看，公司酒店涉及各个价位水平，从 139.17 元~1,127.41 元不等，能够满
足不同层次的消费需求。从酒店入住率来看，存在一定的波动性，部分五星级酒店入住率下降主
要系公司改变经营策略不再使用降价来吸引客户、坚持酒店自身定位所致；部分酒店的入住率不
足 50%（具体情况如下表），主要原因如下：（1）酒店群度假式经济明显，普遍周末入住率高，
平日会议团不足入住率低，导致整体平均入住率不高；（2）周边同等级别的酒店较多，价格灵
活型客人选择较广泛；（3）各酒店较分散，大型会议交通不便利，交通运输成本较高。
近三年主要酒店经营状况（单位：间、万人次、
茵特拉根酒店
菩提宾舍酒店
黑森林酒店
泰州温泉酒店
云南群樱荟
深圳华侨城
深圳威尼斯
深圳海景奥思
深圳万豪酒店
武汉玛雅海滩
资料来源：公司提供
从酒店业务的未来发展来看，酒店业务将顺应中央“八项规定”、“六项禁令”带来的市场
变化，调整客源结构，聚焦企业会议、私人宴会等市场。
总体看，公司酒店业务地理位置及相关旅游配套的优势比较明显，但同时酒店业务也受季节
性波动、商业活动及会议团的不确定性和国家政策变动等不利因素影响。
业务是公司的主营业务之一，其中，公司的全资子公司深圳华侨城有限公司（以
下简称“华侨城”）是国家一级综合开发企业。本小节所论述的业务不包括
公司华侨城旅游综合开发项目中的地产板块，但由于公司统计原因，土地储备情况使用公司全板
块合并口径。随着公司战略和定位的调整，公司对于地产业务强调高周转，通过对土地的股权转
让以及引入合作开发商的模式来进行加快周转。
从成本控制来看，公司主要通过加快周转速度和内部控制成本相结合的方式。其中，
内部控制成本的手
段主要包括：建立统一采购平台和供应商管理系统，完善采购流程和管理制度，
逐步扩大统一采购范围；统筹集中资金管理，建立完善的资金统一管理平台，提高资金使用效率，
降低财务费用；加强整合营销力度。整合不同业务板块和项目公司的客户资源，实现客户资源共
享；对标行业先进，加强期间费用预算管理；加强工程项目的管理，编制工程成本控制计划，定
期进行成本分析。
从土地储备策略来看，公司秉持做大做强的原则，未来土地储备将集中于北京、上海和深圳
等一线城市以及南京等极具发展潜力的二线城市。从土地获取方式来看，公司主要是
通过三种方
式获取：参与政府组织的招标、拍卖及挂牌出让；与第三方合作收购及开发；收购与地方政府订
有出让合同的第三方开发商的股权。公司旅游与地产业务优势互补，与政府合作的拿地优势较为
从公司新增土地储备情况来看，
年，公司新增土地储备的土地面积分别为
年同比增幅较大主要系公司
年为开发重庆华侨城项
目而新增土地储备面积
万平方米所致。
旅游综合业务及业务均涉及到土地
无法完全准确拆分，
的旅游综合及业务累计权益土地储
万平方米，规划总建筑面积
万平方米；其中，
年新增权益土地储备
万平方米，新增规划建筑面积
（其中，深圳地区为
万平方米、上海为
万平方米、武汉为
万平方米、
万平方米、宁波为
土地储备主要集中在上海、广东顺德、
地区，且纯住宅用地较少，
土地储备区域较为集中；从土地储备的楼面均价来看，
的土地储备楼面地价水平较低。
继续加大拿地力度，主要包括深圳宝安中心滨海文化公园项目、深圳龙
华项目、天津西青项目等，新增土地储备仍然主要位于核心一、二线城市。
总体看，公司的土地储备主要是非纯住宅土地，有利于项目的综合开发；同时，公司的土地
储备区域主要集中于包括
北京、上海、
天津、重庆、宁波和南京
二线城市，鉴于当
二线城市库存去化压力较小，开发需求较高，
公司土储质量较高
）项目建设开发
从开发类别来看，公司的产品不仅涵盖了传统意义上开发的大部分形
态，如住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园等；而且包括了美术馆、当代艺术
中心、剧院以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，建筑类别齐全、产品线非常丰富。
从市场定位来看，公司开发的品可以区分为以下三类产品，覆盖各个层次的消费需
针对首次置业客户，开发刚需性住宅；
针对首次置业后，希望通过购置新房，改善居住
的客户，开发改善型住宅；
针对曾有多次置业经历、对生活品质有较高要求的客户，开发
舒适型住宅。
设情况来看，
年，公司新开工面积呈波动增长态势，
年新开工面积
、深圳红山
上海新浦江城和西安天鹅堡项目
竣工面积呈波动下降态
年竣工面积较低但
年大幅提升，主要竣工项目为深圳本部项目。
年底，公司在建地产项目共
，在建项目分布在深圳、上海、南京和西安，
期末在建面积为
万平方米，
年大幅增长
当期新开工面积较大的影响
具体情况如下表所示。
近三年公司项目开发情况
新开工面积（万平方米）
竣工面积（万平方米）
在建面积（万平方米）
资料来源：公司提供
公司未纳入合并报表范围合营及联营公司所持项目按权益占比计算
月，公司新开工面积为
万平方米，主要系公司南京等地项目集中开工所致；
竣工面积为
万平方米，主要系季节性因素所致。
从在建项目情况来看，
年以来，公司加大开发力度和新拓项目力度；
公司在建项目（指截至
月底公司已取得建筑施工许可证但未全部竣工备案的项目）
拥有可开发建筑面积
万平方米，权益可开发建筑面积
万平方米，大部分
位于一线城市或区域中心城市，具有较好的销售前景，
具体情况如下表所示。
底公司在建地产项目基本情况
华侨城地产项目 A3 地块
天津华侨城
天津市东丽区
华侨城地产项目 C2 地块
天津市东丽区
天鹅湖一期项目（03-A-003-1 地块）
顺德华侨城
佛山市顺德区
天鹅湖花园项目（03-A-003-2、03-A-003-3 地块）
佛山市顺德区
顺德欢乐海岸（商业+住宅）项目
佛山市顺德区
武汉华侨城生态住宅社区项目原岸（B 地块）
武汉华侨城
武汉市东湖生态
旅游风景区
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-28 号地块）
曲江华侨城
西安市曲江新区
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-29 号地块）
西安市曲江新区
华侨城苏河湾 1 街坊
上海市闸北区
华侨城苏河湾 41、42 街坊
上海市闸北区
浦江华侨城（122-5#）
上海市闵行区
浦江华侨城（122-15#）
上海市闵行区
浦江华侨城（123-13#三期）
上海市闵行区
浦江华侨城（122-8#南面）
上海市闵行区
浦江华侨城（123-4#后期）
上海市闵行区
浦江华侨城（122-14#二期）
上海市闵行区
天鹅湖花园（二期）
深圳市南山区
华侨城大厦
深圳市南山区
西北片区 3 号地项目
深圳市南山区
西北片区 4 号地项目
深圳市南山区
天鹅湖 4 号地项目
深圳市南山区
东方花园 N1 区项目
深圳市南山区
南京置地项目 K 地块
江苏省南京市建
“合利坊”旧城改造（后续）
上海普陀区
龙华红山地块（宗地号 A818-0462）
招商华侨城
深圳市龙华区
龙华民治地块（宗地号 A811-0322）
华侨城置业
深圳市龙华区
深圳市南山区
成都华侨城项目（地产六期）
成都华侨城
成都市金牛区
鄞州区新城区钟公庙地段 YZ07-06(B6)地块
宁波欢乐海岸投资
宁波市鄞州区
鄞州区新城区钟公庙地段 YZ07-06(C-2)地块
宁波欢乐海岸置业
宁波市鄞州区
鄞州区新城区钟公庙地段 YZ07-06(B1、B3)地块
宁波华侨城
宁波市鄞州区
海曙区集士港镇四明山村 1 号 B 居住、商业地块
宁波市海曙区
四川省圣铭置业
成都市成华区
重庆华侨城地产项目（地产一期高层、二期多层）
重庆华侨城
重庆市两江新区
重庆华侨城置地 B20-5/05，B20-4/05 地块云溪别院
重庆华侨城置地
重庆市渝北区
资料来源：公司提供
从拟建项目情况来看，截至
月底，公司拟建项目合计
个，具体情况如下表所示。
地产项目基本情况
华侨城地产项目 E1 地块
天津华侨城
天津市东丽区
华侨城地产项目 C2 地块
天津市东丽区
华侨城地产项目 A2 地块
天津市东丽区
泰州华侨城项目（500 亩宗地）
泰州华侨城
泰州市姜堰区
泰州华侨城项目（200 亩宗地）
泰州市姜堰区
泰州华侨城项目（后 200 亩宗地）
泰州市姜堰区
泰州华侨城项目（400 亩宗地）
泰州市姜堰区
南京置地项目 J 地块
江苏省南京市建邺区
南京置地项目 ABCDEFGHIL 地块
江苏省南京市建邺区
武汉华侨城生态住宅社区项目三期（A-5、A-6、
A-14 地块）
武汉华侨城
武汉市东湖生态旅游
阳宗海生态旅游小镇
云南华侨城
昆明市宜良县
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-28 号地块）
曲江华侨城
西安市曲江新区
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-29 号地块）
西安市曲江新区
浦江华侨城（123-3#）
上海市闵行区
天鹅湖花园（一期）
深圳市南山区
天鹅湖花园（二期）
深圳市南山区
华侨城大厦
深圳市南山区
天鹅湖 4 号地
深圳市南山区
西北片区 3 号地
深圳市南山区
西北片区 4 号地
深圳市南山区
东方花园 N1 区项目
深圳市南山区
成都华侨城
海曙区集士港镇四明山地段 JSG-01-01、05-a
宁波华侨城
宁波市海曙区
地产一期高层 B 区/二期高层
重庆华侨城
重庆市两江新区
南京华侨城 NO.2016G77 地块
南京华侨城
南京栖霞区
南京华侨城 NO.2016G76 地块
苏河湾二期 6 街坊（33-02 地块）
上海静安区
沙井工改商
深圳市和冠开
发有限公司
深圳市南山区
顺德区大良街道逢沙大道北侧地块之一
佛山华侨城
佛山市顺德区
滨海文化公园一期（A004-0162）
华侨城滨海公司
深圳市宝安区
南昌华侨城项目
南昌华侨城
南昌西湖区朝阳
中北星光路项目
天津华锦万吉
天津市西青区
张家窝商业项目
门头沟斋堂镇中心区 1 号地 A 地块
北京尚都新城置业
北京门头沟区斋堂镇
资料来源：公司提供
公司开发业务的资金来源主要包
括金融机构借款、直接债务融资及销售回款等方式。
根据当前公司已签署的土地合同但尚未支付地价款的规模、拟开发项目的初步规划、在建项目的
开发进度，
年，公司业务工程所需资金预计分别为
亿元，合计
公司未来将根据业务战略、土地市场机会以及公司的实际
资金情况，酌情继续在土地市场获取新的土地资源。
总体看，公司期末在建面积较大，且在建项目主要位于上海、深圳、南京等地区，区域位置
较好，可为未来销售提供支撑
；同时，公司开发规模不断扩大
，土地获取成本、在建及拟建项目
建设支出使得公司存在一定的资金需求。
）房产销售情况
从销售模式来看，公司采用自有团队和第三方销售团队相结合的方式，主要以第三方销售团
队为主。其中，第三方团队销售奖励提成
是以销售回款为准，能够更加有效的管理控制
回款质量。
从销售价格来看，公司主要以市场比较法的方式对品进行定价，通过参考周边对标
项目价格、成本利润率目标及市场行情走势等因素确定楼盘销售价格。若采用促销手段，公司把
控价格底线。公司业务收入以住宅地产为主，商业地产为辅，具体情况见下表。
近三年一期公司业务收入及均价概况
其他（商铺、写字楼等）
收入（单位：亿元）
均价（单位：元
收入（单位：亿元）
均价（单位：元
收入（单位：亿元）
均价（单位：元
收入（单位：亿元）
均价（单位：元
资料来源：公司提供
从协议销售均价来看，
销售均价呈现不断上涨的趋势，且均在
平方米以上，处于
较高水平，体现了
开发业务集中于一二线城市的地域分布战略；
从协议销售金额来看
公司近三年销售规模逐年增长，
年主要来自于销售面积的增加，
年主要系市场
销售火爆使得价格上涨所致；
从结转收入情况来看，
的结转收入波动上升，主要系结转项目
，具体情况如下表所示。
月，公司保持了良好
的销售态势，基本与去年同期
近三年公司
达预售项目（单位：个）
协议销售面积（单位：万平方米）
协议销售金额（单位：亿元）
协议销售均价（单位：元/平方米）
结转收入面积（单位：万平方米）
结转收入（单位：亿元）
资料来源：公司提供
注：含公司未纳入合并报表范围合营及联营公司所持项目，合营、联营项目按照权益占比计算。
总体看，公司的业务市场定位明确，销售模式具有明显的效率优势和激励优势，销售
；同时，公司
开发业务集中于一二线城市
，能够为未来销售提供较好的支撑
）持有物业
从投资性情况来看，
各个项目出租率基本都在
以上，发展较为成熟；从业态
来看，投资性业态较为丰富，包括商铺、厂房、住宅、写字楼、餐饮、公寓和停车场等，
能够分散风险；从发展前景来看，
的投资性房
位于深圳，地理位置优越且部分投资
性位于景区内部，升值空间较大；从
持有性物业的特点来看，
持有性物业与房地
产业务及旅游景区紧密相关，具有较好的产业联动性。从租金收入来看，近三年公司持有物业租
金收入波动
年租金收入较低主要系
都市娱乐西区度假公寓
采用以租代售模式
采用出售模式
所致，具体情况如下表所示。
投资性情况（单位：万平方米、万元）
深圳华侨城有
限公司商铺
深圳华侨城有
限公司厂房
深圳华侨城有
限公司住宅
深圳华侨城有
限公司停车场
深圳华侨城有
限公司配套
招商华侨城曦城商业
都市娱乐曲水湾
都市娱乐蓝楹国际商
都市娱乐购物中
都市娱乐西区度假公
西安长安国际
顺德华侨城商铺
资料来源：公司提供
注：投资性按照成本法
总体看，公司持有性物业的地理位置优越并且与公司其他业务类型紧密相关产生了较好的产
业联动性，具有一定的升值空间。
4．纸包装业务
公司公司的纸包装业务主要为各类中高档瓦楞纸板、纸箱、彩盒、纸货架、缓冲材料等纸制
品的生产及销售。公司与中国纸制品研发检测中心合作组建“中国包装华南地区纸制品研发检测
中心”，是全国仅有的三家研发检测中心之一，且为唯一的企业合作项目，标志着公司已能参与
国家级别纸包装行业标准的制定和修改。近三年，公司纸包装业务的营业收入分别为 7.60
亿元，基本保持稳定。
从产品定位来看，纸包装产品主要定位于中高端包装市场，目标客户群体主要为世界 500 强
企业及国内知名企业，主要客户包括佳能、施乐、宜家、康佳、富士康、联想、IBM、SONY 等
企业。近年来，公司主要海外市场之一的日本由于中日关系遇冷表现欠佳，但公司积极应对加大
了对国内客户的开发和销售力度，有效降低了对公司业绩的影响。
从产品定价来看，公司采用市场化的定价模式。公司内部先由 ERP 系统通过各项成本核算
并加入一定利润率生成内部价格，然后根据客户情况、竞争情况等因素确定最终价格。通常，面
向订单量大的大型日用消费品客户的报价略低于内部价格；而面向订单量小的客户报价略高于内
从客户来源来看，大量优质的长期客户为公司贡献了大部分收入；同时，公司的市场销售团
队也在不断拓展新客户关系，并加大与电商企业合作力度，探索新的业务和盈利模式。
总体看，公司的纸包装业务经营较为稳定，同时也在积极拓展新的盈利模式和客户。
5．经营效率
年，公司存货周转次数分别为 0.29 次、0.31 次和 0.28 次，呈波动下降态势，主要
系 2016 年公司加大土地储备规模使得存货增加所致；流动资产周转次数分别为 0.50 次、0.44 次
和 0.38 次，主要系公司自 2015 年以来加快拿地节奏使得流动资产大幅增长所致；总资产周转次
数分别为 0.34 次、0.31 次和 0.27 次，呈持续下降态势，主要系公司资产规模扩张所致。
总体看，公司经营规模持续扩张，营业收入不断增加，经营效率尚可。
6．经营关注
（1）旅游资源获取风险
获取优质的旅游资源是公司拓展旅游业务的重要前提。公司开发的旅游项目主要是大型旅游
综合项目，占地面积大，前期投入量大，对项目所在区域的自然环境、居民收入和消费能力、交
通和基础设施配套等要求较高。随着公司在国内主要城市布局逐渐完善、旅游行业竞争加剧，土
地等资源的稀缺程度和获取难度均有所上升。
（2）旅游市场竞争风险
在我国旅游产业市场，国际巨头渐次到来，国内同行加速崛起，公司面临的竞争将更加激烈。
另外，以互联网为核心的新技术带来的消费模式和经营手段的变革，催生出各种新的市场空间和
商业模式，进一步加剧了行业竞争。公司国内拥有的主题公园群持续面临临近区域不断新增的同
质化公园及其他类型景区的竞争。
（3）市场风险
短期内，行业的发展仍存在较大不确定性，主要与行业政策方向及力度相关。公司房
地产项目分布较为集中，易受所在区域市场政策及市场变化的影响。同时，旅游地产的销
售周期性较强。
（4）未来投资支出较大
公司业务未来的投资主要是两部分，一是对旅游产业的投资和投入，包括欢乐谷和华侨城的
前期开发支出；二是对业务发展必须的土地储备和开发的支出。根据公司投资计划，
公司在建项目投入仍然较大，新增投资可能给公司带来一定的资本支出压力。
7．未来发展
公司以打造“中国文化旅游业的航空母舰”为远景目标，以“品质华侨城、幸福千万家”为
价值指导，以“文化
城镇化”和“旅游
金融”为发展战略，参与中国新型城镇化
建设，进一步深化和丰富现有商业模式。
新战略期，公司将构建四大业务领域：一是打造以欢乐谷开发及运营业务为核心，以周边微
度假游景区、大型目的游景区运营业务为两翼，以酒店业务、旅游国际化业务、旅游互联网业务、
旅游规划策划业务为延伸的旅游综合业务体系；二是打造以住宅业务为核心，以商业地产开发与
运营、物业管理业务为两翼，以
养老、教育、社区金融
为探索领域的综合业务
体系；三是打造服务于业务发展的金融服务业务体系；四是针对优质公司的财务性投
围绕经营目标，公司将工作重点归纳为“三大工程”，即速度工程、产品工程和成本工程。
具体来看，（
）公司将通过“快销、快建、快储备”三个方面，提升项目突破和落地的速度，
坚持“现金流高于一切”的方针，提高去化率，加快新项目上市速度，扩大区域投资权限、提高
区域决策效率；（
）公司以旅游行业供给侧结构性改革为契机，加大产品牌创新力度，通过自
投、收购、管理输出等多种方式，构建更符合全域旅游要求的产品体系，提高市场竞争力；（
通过推进标准化建设和加大集中采购力度来加强成本控制能力。
总体看，公司战略思路清晰，
符合公司未来发展需求。
、财务分析
1．财务概况
公司提供的
年年度财务报告经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并均出
具了无保留意见的审计报告，公司
年第三季度财务报告未经审计。从合并范围来看，
年，公司共新增合并单位
年底，公司合并范围内共包括
总体看，公司主营业务未发生变化，且相关会计政策连续，财务资料可比性较强。
年底，公司合并资产总额
1,463.45 亿元，负债合计
亿元，所有者权益（含
少数股东权益）
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
年，公司实
现营业收入
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司的净利润
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
月底，公司合并资产总额
亿元，负债合计
亿元，所有者权
益（含少数股东权益）
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
月，公司实现营业收入
净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
2．资产质量
年，公司资产规模逐年增加，年均复合增长率为
，主要系流动资产增加所
年底，公司资产总额
亿元，其中流动资产占比
，非流动资产占比
年，公司流动资产
不断增长，
年均复合增长
，主要系存货的增加所致。截
公司流动资产为
亿元，较年初增长
主要由货币资金（占比14.68%）、
预付款项（占比16.78%）和存货（占比64.01%）构成，具体情况如下图所示。
年底公司流动资产构成
资料来源：公司年报
年，公司货币资金余额年均复合增长
，基本保持稳定。截至
司货币资金为
亿元，其中存款占比
受限货币资金 2.24 亿元，占比为 1.44%，系
用于办理银行承兑汇票及各种保函的保证金等。由于纳入合并范围的子公司中包含有海外子公
司，经营外币项目，保留了少量外汇（港币、美元、欧元），折合人民币为
亿元，占比
其余为人民币。
年，公司预付款项主要是预付购买土地诚意金和预付工程款等，年均复合增长
，呈持续增长态势。截至
年底，公司预付款项余额较上年末增加
，主要系公
司在重庆、深圳地区增加土地储备，预付的土地款增加所致；
截至2016年底，公司预付款项合计
178.23亿元，较年初增加34.44%，主要系公司于深圳、南京、南昌、
上海、武汉等地增加土地储
备使得预付的土地款增加所致
公司存货由存货和非存货构成；其中，存货为主要构成部分。
年，公司存货余额分别为
亿元，年均复合增长
持续增长趋势，其中
主要系公司当期土地储备规模有所增加、重庆项目建设投入规
模较大所致；
年增幅主要系公司于南京置地且北京侨禧土地储备增加所致
。截至 2016 年底，
公司存货余额以开发项目（占比为 99.62%）为主，其中开发成本占比 78.88%。公司按照
成本与可变现净值孰低计提存货跌价准备，截至 2016 年底已经计提跌价准备 0.50 亿元，计提比
例较低，但考虑到公司开发项目主要位于一
二线城市，公司存货跌价准备计提较为合理。
公司存货中
受限规模合计 44.76 亿元，主要系将部分项目土地使用权证、在建项目用于抵押取得
贷款所致。
非流动资产
年，公司非流动资产
不断增长，
年均复合增长
，主要系长期股权投资增加
所致。截至
年底，公司非流动性资产为
亿元，较年初增长
（占比 36.37%）、递延所得税资产（占比 13.32%）、长期股权投资（占比 13.25%）、无形资产
（占比 10.85%）、投资性（占比 10.57%）以及在建工程（占比 7.83%）构成，具体情况
如下图所示。
年底公司非流动资产构成
资料来源：公司年报
年，公司投资性按照成本法计量，年均复合增长
，主要系存货、固
定资产和在建工程转入所致。截至
公司投资性账面价值 42.45 亿元，累计折旧
为 13.55 亿元；公司投资性中尚未办妥产权证书的房屋建筑账
亿元，使用
权受限的投资性
年，公司固定资产账面
年均复合减少
，呈持续减少态势，主要系电子
设备以及运输设备处置报废增加所致。截至
年底，公司固定资产原值
亿元，主要由
房屋及建筑物（占比
）、机器设备（占比
）、运输设备（占比
）和电子设
）构成。截至
年底，公司固定资产累计提折旧
亿元，减值准备计
亿元，固定资产成新率
，成新率一般；尚未办妥产权证
书的房屋建筑账面价值
年，公司在建工程主要是公园景区和商业地产等项目，在建工程余额分别为
亿元，年均复合增长率为
随投入和竣工结转节奏变化
动增长态势。由于商业开发项目保值增值的能力较强，故公司未对在建工程计提
年，公司无形资产分别为
亿元，年均复合减少
主要系土地使用权摊销所致。由于土地使用权资产发生减值的风险较小，故公司未计提跌价准
截至 2016 年底，土地使用权（旅游产品用地、商业用地、公司自用和工业用地）占比
为公司无形资产最主要的成分；软件和其他各占比
年，公司递延所得税资产余额分别为
亿元，年均复合
，主要系公司按照清算口径预提的土地增值税不断提升但未达到清算条件所致。
年底，公司所有权或使用权受限制的资产共计
亿元，占总资产规模的
受限比例较低，主要为用于抵押的存货。
底，公司资产总额为
亿元，较年初增长
，主要系预收房款
以及带息债务的增加
使得公司货币资金
及土地储备
的共同影响
所致。其中，流动资产占比
，非流动资产占比
，流动资产占比进一步提升。
总体看，公司资产规模较大，主要以流动资产为主。流动资产中存货占比较大，符合
开发企业资产结构特征；非流动资产以固定资产为主，投资性以成本法计量。公司资产流
动性较强，整体资产质量好。
3．负债及所有者权益
年，公司负债
不断增长，
年均复合增长
，主要系流动负债的增加所致。截
公司负债合计
亿元，其中流动负债和非流动负债占比分别为
年，公司流动负债年均复合增长
，呈持续增长态势。
截至 2016 年底，公
司流动负债为 717.93 亿元，较年初增加 64.95%；主要由其他应付款（占比
）、预收款项
）、一年内到期的非流动负债（占比
借款（占比
应交税费（占比
）构成，具体情况如下图所示
年底公司流动负债构成
资料来源：公司年报
年，公司短期借款余额分别为
亿元，年均复合
，主要系业务规模扩大使得借款需求增加所致。截至
年底，公司短期借款中抵
押借款占比
，担保借款占比
，委托借款占比
，信用借款占比
年，公司应付
余额分别为
亿元，年均复合增
公司应付账款合计 99.45 亿元，较年初增长 15.39%，主要系公司当
年受让华侨城集团所属土地使用权产生应付款项所致
；从账龄上看，一年以内的应付账款占比
49.36%，主要为应付华侨城集团的土地使用权款项；
1~2 年的应付账款占比 23.92%，主要是未结
算的工程款，
其余为 2 年以上。
公司预收款项主要为已经签订商品房销售合同，但未达到竣工结算条件的项目收取的售楼
年，公司预收款项分别为
亿元，年均复合增长率
，呈现持续增长的态势。截至
年底，公司
预收款项较
系武汉东湖天樾项目、深圳天鹅湖项目以及宁波欢乐海岸项目预收房款增加所致。
年，其他应付款主要为计取的工程保证金和按照清算口径预提的土地增值税，公
司其他应付款余额分别为
亿元，年均复合增长率为
系公司基于清算口径计提的土地增值税余额增加所致。公司根据国税发
号文《国家税务
总局关于开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》基于清算口径计提了土地增值
年公司土地增值税余额分别为
亿元。截至
公司其他应付款中一年以内的占比45.29%，1~2年的占比20.15%，2~3年的占比14.52%，3年
以上的占比20.03%。
年，公司应交税费分别为24.77亿元、22.19亿元和38.63亿元。截至2016年，公司应
交税费为38.63亿元，较年初增加74.09%，主要源于土地增值税和企业所得税增加。应交税费以公
司所得税（占比91.70%）为主。
年，公司一年内到期的
非流动负债分别为
均复合增加
年的增长主要系一年内到期的长期借款增加
亿元所致。
年，公司非流动负债分别为
亿元，年均复合增
，呈波动增长态势。截至
年底，公司非流动负债主要由长期借款（占比
和应付债券（占比
年，公司长期借款余额分别为
元，年均复合
，呈现波动增长态势。截至
年底，公司未扣减一年内到期部分的长期借款主
要是由委托借款
、保证借款（占比
）和信用借款（占比
其中，委托借款均为公司向母公司华侨城集团的借款；保证借款主要为子公司股东按其持股比例
为其借款提供贷款担保。
年，公司应付债券余额分别为
亿元，年均增长
呈持续增长态势。截至
年底，公司应付债券余额为
年公司发行“
年）”以及“
年）”所致。
年，公司全部债务规模增速较快，年均复合增长率为
，主要系业务规模扩
大使得资金需求增加所致。截至
年底，公司全部债务为
亿元，其中短期债务和长期
债务分别占比
，以长期债务为主。
年，公司资产负债率分别为
，主要系预收款项规模
年大幅增加所致；全部债务资本化比率分别为
；长期债务资本化比率分别为
，债务处于合
月底，公司负债合计
亿元，较年初增长
，流动负债占比
非流动负债占比
，以流动负债为主。其中，流动负债较年初增长
开发资金需求扩大使得短期借款增加的共同影响所致；非流动负债较年初上涨
主要是业务规模扩大使得长期借款增加所致。
公司资产负债率、全部债务
资本化比率和长期债务资
本化比率分别为
，分别较年初增长
个百分点和
个百分点，债务负担明显有所加重，但仍处于
总体看，随着业务规模的扩大，公司整体负债规模快速增长；负债结构以流动负债为主，债
务负担有所加重，但仍属合理水平。
所有者权益
年，公司所有者权益年均复合增长率为
，主要系未分配利润的增加所致。
年底，公司所有者权益合计
亿元，较上年末增长
公司所有者权益中归
属于母公司所有者权益为
亿元，占比为
归属于母公司所有者权益中股本占
，资本公积占比
，盈余公积占
未分配利润占
未分配利润占比较
高，所有者权益稳定性一般。
月底，公司所有者权益较年初增长
，主要系未分配利润的增加所致；
所有者权益结构较年初变化不大。
总体看，公司所有者权益中未分配利润占比偏高，所有者权益稳定性有待提升。
4．盈利能力
年，公司的营业收入分别为
亿元，年均复合增
；营业利润分别为
亿元，年均复合增加
公司净利润分别为
亿元，年均复合增长
，呈波动增长态势，
年公司旅游综合业务的旅游地产销售结转项目毛利率下降所致。
从期间费用方面来看，
年公司期间费用
逐年增长，分别为
亿元，年均复合增长
，主要系财务费用的增加所致
年，公司财务费
用年均复合增长率为
17.45%，主要系投资新项目的借款增加所致；管理费用年均复合增长率为
，主要系新项目开业费用相应增加所致；销售费用年均复合减少
年，公司投资收益占当年营业利润的
，占比较低，公司净
利润受投资收益变动的影响不大。营业外收入方面，
年，公司营业外收入分别占当年
利润总额的
，主要来源于政府补助（主要为旅游度假区奖励金），
年占比提高同样归因于旅游度假区奖励金增加。
从盈利指标来看
年，公司总资本收益率分别为
8.70%和9.85%；公司总
资本报酬率为9.43%、7.82%和7.97%；公司净资产收益率分别为18.67%、14.09%和16.19%；公司
营业利润率分别为
。上述盈利指标近三年呈现波动下降态势，主要系公
司旅游综合业务的旅游地产销售结转项目毛利率
下降所致。
公司实现营业收入
亿元，同比增长
；实现营业利润
；利润总额
，同比增长
亿元，同比增长
归属于母公司所有者的净利润为
亿元，同比增长
主要系公司处置侨禧投资和
科技股权使得投资收益大幅增加所致。
总体看，公司盈利规模较大，增长可观；净利润主要来源于公司主营业务收入，盈利能力较
从经营活动情况来看，
年，公司经营活动产生的现金流入分别为
亿元，呈持续增长态势，主要系扩大以及旅游项目规模所致；经营活
动产生的现金流出分别为
亿元，呈持续增长态势，与经营活
动现金流入的变化方向相同。近三年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为
经营活动产生的现金流量净额由净流出转为净流入，
主要系签约
销售收入增加所致。
从投资活动情况来看，
年，公司投资活动产生的现金流入分别为
亿元，呈波动下降态势，主要系
年无处置子公司所致；投资活动产生的现金流
亿元，呈持续增长态势
投资活动产生的现金流量净额
亿元。其中，
年公司投资活动产生的现金净流出额由
年的净流入变为净流出，主要系公司
年度处置固定资产收回现金、取得子公司收到现
年有所降低所致；
年公司投资活动产生的现金流净额较
年度进一步降低，主
要系投资性、在建工程等项目投入增加及购买银行保本理财产品以及股权转让保证金等。
从筹资活动情况来看，公司筹资活动产生的现金流入分别为
亿元，呈持续增长态势，主要系公司取得委托借款和
年发行共同影响所致；筹资活
动产生的现金流出分别为
亿元，呈持续增长态势，主要系偿
还债务所致。
年，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为
月，公司经营活动净现金流量为
亿元，较去年同期下降
公司项目开工节奏明显加快
所致；投资活动产生的现金流量净额
亿元，较去年同期
主要系公司处置侨禧投资和文旅科技股权
所致；筹资活动产生的现金流
亿元，较去年同期增加
倍，主要系当期借款融资
总体看，公司经营活动现金流量有一定波动性，对现金的需求量较大，存在一定外部融资需
；公司股东为公司提供较为大额的委托贷款，公司
外部融资压力不大
6．偿债能力
从短期偿债能力指标看，
年，公司流动比率分别为
动比率分别为
年两个指标的上涨主
要系公司预付款项增长所致。
公司现金短期债务比分别为
；经营现金流动负债比率分别为
年该指标改善明显，主要得益于销售获得现金大幅增加
公司短期偿债能力强
从长期偿债能力指标看，
亿元，主要以利润总额和折旧为主
中折旧占比
、摊销占比
计入财务费用的利息支出占比
、利润总额占比
，以利润总额为主。
利息倍数分别为
倍，保持在较高水平；
全部债务比分别为
倍，呈波动下降趋势，但仍处于较好水平。整体看，公司长期偿债能力较强。
月底，公司合并口径的银行授信额度合计约为
亿元，已使用额度
亿元，尚余授信额度约为
公司间接融资管道畅通；同时，公司作为
深圳证券交易所
上市公司，具有在资本市场融资的便利条件，直接融资管道畅通。
除为按揭房业主提供自按揭银行放款之日起至按揭银行收到购房业主
证之日止阶段性连带担保金额为
亿元，公司不存在其他提供对外担保情形。
截至 2017 年 9 月底，公司及其下属子公司不存在尚未了结的或可预见的、根据上市规则需
做披露并可能对公司的财务状况、经营成果产生实质性不利影响的重大诉讼、仲裁或行政处罚。
根据公司提供的中国人民银行企业信用报告（编号：
日，公司已结清和未结清信贷信息中均不存在关注类和不良类信息。
总体看，公司主营业务获现能力
较强，盈利水平较高，对债务偿还形成较好保障，公司整体
偿债能力强。
偿债能力分析
1．本期债券的发行对目前债务的影响
月底，公司全部债务总额
拟发行债券规模为不超过
亿元），占目前公司全部债务的
，务负担有所增加。
月底财务数据为基础，若募集资金总额为
债券发行后，在其它因
素不变的情况下，公司资产负债率、长期债务资本化比率和全部债务资本化比率分别为
，较发债前分别提高
个百分点、
个百分点和
个百分点，债务负担
。考虑到公司本
募集资金将用于偿还借款
，公司资产负债率、全部债务
资本化比率和长期债务资本化比率可能低于上述值。
2．本期债券偿债能力分析
年底的相关财务数据为基础，公司
亿元，为本
债券发行额度（
债券覆盖程度尚可。
年公司经营活动产生的现金流入量为
亿元，为本
债券发行额度的
债券覆盖程度较高。
综合以上分析，并考虑到公司规模、行
业地位、盈利能力等因素，联合评级认为，公司对本
期债券的偿还能力很强。
九、综合评价
公司作为华侨城集团的上市公司之一，在旅游开发、运营尤其是成片综合开发等方面
具备综合竞争优势。
主营业务毛利率处于较高水平，整体盈利能力很强；2016 年以来，公司
新增一二线城市土地储备量较大，旅游资源也在不断扩充和开业，可为未来经营提供良好的支撑。
同时，联合评级也关注到旅游行业市场竞争激烈、旅游项目经营风险较高、未来资本支出压力较
大以及债务规模增长等因素对公司信用水平
带来的不利
伴随着国内旅游行业的快速发展和
产业升级，公司收入及利润水平将有所提升，并且公司房
地产业务具有综合开发和地理位置的优势，能够保持一定的发展空间
公司整体信用状况有望保
持良好，联合评级对公司的评级展望为“
基于对公司主体及本期债券偿还能力的综合评估，联合评级认为，本期债券到期不能偿还的
深圳华侨城股份有限公司
组织结构图
监事会 董事会
董事会秘书
旅游事业部
公司 香港华侨城公司 欢乐谷事业部 酒店物业事业部
深圳华侨城股份有限公司
主要财务指标
2017 年 9 月
资产总额（亿元）
所有者权益（亿元）
短期债务（亿元）
长期债务（亿元）
全部债务（亿元）
营业收入（亿元）
净利润（亿元）
EBITDA（亿元）
经营性净现金流（亿元）
应收账款周转次数（次）
存货周转次数（次）
总资产周转次数（次）
现金收入比率（%）
总资本收益率（%）
总资产报酬率（%）
净资产收益率（%）
营业利润率（%）
费用收入比（%）
资产负债率（%）
全部债务资本化比率（%）
长期债务资本化比率（%）
EBITDA 利息倍数（倍）
EBITDA 全部债务比（倍）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
现金短期债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
EBITDA/本期发债额度（倍）
季度财务数据不具有可比性，相关指标未列示。
、本报告中计入长期
债务的有息债务包括长期应付款。
有关计算指标的计算公式
年均增长率
年数据：增长率
年数据：增长率
经营效率指标
应收账款周转次数
期初应收账款余额
期末应收账款余额
存货周转次数
期初存货余额
期末存货余额
总资产周转次数
期初总资产
期末总资产
现金收入比率
、提供劳务收到的现金
总资本收益率
计入财务费用的利息支出）
（期初所有者权益
期末所有者权益
期末全部债务）
总资产报酬率
（利润总额
计入财务费用的利息支出）
（期初总资产
净资产收益率
（期初所有者权益
期末所有者权益）
主营业务毛利率
（主营业务收入
主营业务成本）
主营业务收入
营业利润率
（营业收入
营业税金及附加）
费用收入比
（管理费用
财务费用）
财务构成指标
资产负债率
全部债务资本化比率
（长期债务
所有者权益）
长期债务资本化比率
（长期债务
所有者权益）
所有者权益
长期偿债能力指标
（资本化利息
计入财务费用的利息支出）
全部债务比
经营现金债务保护倍数
经营活动现金流
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数
筹资活动前现金流量净额
短期偿债能力指标
流动资产合计
流动负债合计
（流动资产合计
流动负债合计
现金短期债务比
现金类资产
经营现金流动负债比率
经营活动现金流量净额
流动负债合计
经营现金利息偿还能力
经营活动现金流量净额
（资本化利息
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活动前现金流量净额
（资本化利息
计入财务费用的利息支
本期债券偿
本期债券发行额度
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
本期债券发行额度
经营活动现金流量净额偿债倍数
经营活动现金流量净额
本期债券发行额度
现金类资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
应付短期债券
到期的非流动负债
计入财务费用
的利息支出
固定资产折旧
所有者权益
归属于母公司所有者权益
少数股东权益
公司主体长期
信用等级设置及其含义
公司主体长期信用等级划分成
级，分别用
表示，其中，除
级（含）以下等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
级：偿还债务能力较强，较
易受不利经济环境的影响，违约风险较低；
级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般；
级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；
级：不能偿还债务。
长期债券（含公司
信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。