农村土地纠纷范围：传统农业经济效益比较低下，加之农村干部群众法律意识转低，土地管理部门监管不力等原因，导致农村集体土地租赁纠纷日益增多。
我国的改革开放政策，带动了农村经济的发展，而农村经济的发展，造成农村建设用地供需矛盾紧张。传统农业经济效益比较低下，加之农村干部群众法律意识转低，土地管理部门监管不力等原因，导致农村集体土地租赁纠纷日益增多。笔者承办了多起此类纠纷案件，对在民事诉讼中严格审查其受案范围，感觉有所悟，恐难以言尽其详，以管窥豹，但求抛砖引玉。
根据《土地管理法实施》第十条有关&依照《土地管理法》的规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地、未利用地。&的规定，农村集体的土地根据其是否被用于农业而划分为农用地、建设用地、未利用地。国家房屋土地管理局在2001年国地资发(号文件中进一步作出解释，所谓农用地就是，农业用地分为，耕地、、林地、牧草地、其他农用地。其他农用地又分为，、水面、畜禽饲养地、、、农田水利用地、田埂、晒谷场(场院)。除以上农业用途外的土地则为建设用地和未利用地。下面就农用地和建设用地两种情况分别进行论述。
一、农用地的租赁
(一)、土地承包经营权出租
根据《农村》第三十二条有关&通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。&的规定，以及第四十九条有关&通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。&的规定，承包人取得土地承包经营权后，可以依法以出租的形式进行流转。
根据农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条第五款有关&出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定的期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原规定的权利和义务。承租方按出租进约定的条件对承包方负责。&的规定，出租是承包方将土地承包经营权流转给本集体经济组织以外的人，在土地上仍然从事农业生产经营。
当事人之间因土地承包经营权出租产生纠纷，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款有关&下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：&(二)承包经营权流转纠纷;&的规定，应属民事案件受案范围。
(二)、农用地出租用于非农业建设
《土地管理法》第六十三条规定，&农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;&承包户取得的土地承包经营权只是土地的使用权，没有所有权，如果将其出租用于非农业建设，属违法出租土地的行为。
这里我们应准确把握决定土地出租性质的关键要件&&用于非农业用途。只有租赁的土地用于非农业用途才构成非法出租。例如：农民因种地收入与产出比不成比例，而将承包地出租他人从事非农业生产经营，有的在道边建饭店，有的建果品冷库，这样承包户不参加劳动，得到的租金收入也高于农业收入。有的农民认为一次性征地所得的补偿，不如长期收租金合算，宁愿出租承包地，也不愿被征用。但是，市场风险很大，一旦承租方经营不善，不能支付相应租金，原来的承包户要么主张租金，要么主张承租方退地，而引起纠纷。根据《土地管理法》第八十一条有关&擅自将家民集体所有的土地的使用权出让、转让、或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。没收非法所得，并处罚款。&的规定，此类案件不属于人民法院民事案件受案范围，应由有关行政部门处理。
人民法院审理农村集体农业用地出租用于非农业建设纠纷案件，当事人违反土地转用审批规定，违法在农用地上建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉。并告之当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物其他设施进行处理后，可就因履行合同发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
(三)农用地的临时用地问题
根据《土地管理法》第五十七条有关&建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。&&土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政部门或者农村集体经济组织、村民和会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。&&临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。&的规定，建设项目施工或地质勘查的需要，可以临时使用农用地。但也应依法履行行政审批手续，并按年限使用，否则仍属非法。因临时用地合同发生纠纷，如果使用方未依法履行行政审批手续的，或者临时使用时间已届满，而未再次批准的，根据《土地管理法》第七十六条有关&未经批准或采取欺骗手段批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政部门责令退还非法占用的土地。&的规定，应由行政部门按非法用地依法处理。
经依法批准使用或临时使用集体土地的单位和个人与农村集体组织签订的使用土地有偿合同，是对人补偿性质的合同，应认定为有效。如果，办理了临时用地审批，双方只因临时使用土地补偿费发生纠纷，则属于民事案件受案范围。
另外，在土地承包经营权出租后，承租方在承租的耕地上从事养殖业而出现的纠纷的处理。
承包耕地的承包户只能按照承包合同约定的用途使用土地，在耕地上从事养殖业，虽然未改变土地的农业用途，但毕竟改变了土地上的具体用途，因此这种养殖行为必须符合土地利用总体规划的条件下，经依法批准，农民才可以在承包的土地里从事养殖业。
承租方将承包地用于养殖业，必须经过发包方的同意，并向土地行政部门提出用地申请，办理审批手续分为两种情况，不建设永久性建筑的，应当按照临时用地办理审批手续;建设永久性建筑物的，应当按照建设用地办理审批手续。即农用地转用手续。根据《土地管理法》第四十四条第三款的规定，应由省、自治区、直辖市人民政府批准。
《农村土地承包法》也作出同样规定。第十七条将&维持土地用途，不得用于非农业建设。&规定为承包方的义务。该法第六十条第一款规定，&承包方违法将承包地用于非农业建设的由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。&承租方如未经批准，而在承包地上修建临时建筑物或者永久性建筑物，应当由有关行政部门处理，不属于民事案件受案范围。
但是根据该法第六十条第二款有关&承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损害。&因承包方将土地出租用于养殖业或其他农业项目，未经批准而修建了永久性建筑物，造成土地永久性损害的，发包方主张损害赔偿的，属民事案件受案范围。
二、建设用地租赁
根据《土地管理法》第六十三条有关&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。&的规定，建设用地使用权不得租赁。这包括两方面的含义。一方面指集体土地规划为建设用地的，使用权不能以出租的形式与集体土地所有权相分离;另一方面，取得集体土地使用权的个人或单位，也不得以任何形式将集体土地使用权出租给他人。如：取得宅基地使用权的农民，不得将宅基地使用权出租给第三人。在农村既没有集体土地使用权流转的一级市场，也没有二级流转市场。只有符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的例外。
人民法院审理农村集体土地出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄集镇规划区，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续，转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉。并告之当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物其他设施进行处理后，可就因履行合同发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
当事人因农村集体土地出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定财产权益关系，部分请求不涉及且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并做出判决，对涉及违法用地或非法建筑部分，则不予审理，并告之当事人向行政主管部门申请处理。
根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法出租土地用于非农业建设的，根据《土地管理法》第七十六条的规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。对不符合土地利用总体规划的，限期拆除在非法占地上的新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以处罚款。如因此发生纠纷不属于民事案件受案范围。
这里，我们一定要注意案件事实的定性，正确区分真联营与假联营真出租的问题。
对于那种以集体土地使用权为出资，与集体经济组织及其成员以外的主体联营并从事非农业经营，约定无论盈亏，对方或联营企业必须按期向土地提供者交付利润的，应当认定双方实际签订的是租赁合同。这种合同是无效的。双方应各自承担相应责任的损失。因合同无效提起的纠纷，属于民事案件，因非法用地而造成的房屋拆除问题，则属于行政部门解决的问题。
对于建设用地的临时用地问题，前面已经论述过不再重复。
对于符合总体规划的建设用地出租用于农业经营，法律没有规定。例如，位于村边上的土地，早已被规划为建设用地，只是尚未用于非农业建设，在法律没有规定的情况下，如果出租用于农业经营，法律并未禁止，视为允许。
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上诉人季长生与被上诉人季开彩，原审被告李忠、郭苏兵、李建忠土地承包经营权纠纷一案
上诉人（原审被告）季长生。&&&&委托代理人葛一支，江苏沭新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）季开彩。原审被告李忠。原审被告郭苏兵。原审被告李建忠。&&&&上诉人季长生因与被上诉人季开彩，原审被告李忠、郭苏兵、李建忠土地承包经营权纠纷一案，不服新沂市人民法院（2011）新马民初字第0201号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年，新沂市时集镇人民政府在季开彩责任田上建造自来水厂，所占用地系由新沂市时集镇白科村村民委员会（以下简称白科村委会）提供。日，新沂市时集镇人民政府与季长生签订时集镇欢墩水厂租赁经营合同书，双方约定：新沂市时集镇人民政府将新沂市时集镇欢墩水厂(以下简称欢墩水厂)租赁给季长生经营管理，租期为20年，自日起至日止，由季长生每年交付给新沂市时集镇人民政府租金5000元等，但未对该水厂的用地面积进行确定。后季长生在新沂市时集镇欢墩水厂东面南头院墙外土地上种植了2棵杨树。日，季开彩与白科村委会签订一份协议书，内容为：“协议书&&甲方：季开彩&&乙方：白科村民委员会&&经双方协商甲方责任田租给乙方打自来水厂使用，租金按二零零三年白科村支部所定，每年交租金给甲方壹仟贰佰元整，占地面积以自来水厂院墙为界，院墙内为自来水厂所有，院墙外所有土地为甲方所有。&&甲方：季开彩&&乙方：苗仕祥&&李荣书&&日”。日，季开彩曾以租赁合同纠纷为由起诉至原审法院要求白科村委会及新沂市时集镇人民政府给付土地租金，后经原审法院审理确认了季开彩与白科村委会所签订协议的效力。日，白科村委会出具加盖该村委会公章的证明一份，内容为：“证明&&欢墩水厂建于2002年8月，使用土地由白科村协商解决，建厂资金由上级主管部门拨款，建成后协商用地480平方米，南北长23米，东西长20.5米，以院墙为准，南面、北面、西面三面院外宽0.5米地属水厂所有，东西院外宽2.5米地为水厂所有。&&证明人：李忠&&郭苏兵&&2011.元.3”。该证明上白科村委会公章系由现任村委会主任李建忠加盖。日季开彩诉至原审法院，要求判令季长生砍除种植在欢墩水厂院墙外的2棵杨树，后追加李忠、郭苏兵、李建中为共同被告。季长生答辩称诉争树木种植在自来水厂的土地上，不同意砍除。李忠、郭苏兵、李建中答辩称其与该案无关。原审法院认为，季开彩与白科村委会于日签订协议的效力已为该院已生效的（2008）新民一初字第2751号民事判决书所确定，且白科村委会曾给季开彩出具用地租金的欠据，亦曾向季开彩支付用地租金，据此，可以确认季开彩对该土地享有使用权。季长生答辩称是在其享有土地使用权的土地上种植树木，并提供欢墩水厂租赁经营合同书及白科村委会出具的证明予以证实，但欢墩水厂租赁经营合同书仅能证明其对该水厂享有经营管理权，而白科村委会出具的证明的证据效力并不及于季开彩与白科村委会之间协议的效力，且村委会的证明是来源于既成的村委会的有关记录的摘抄而不是村委会某个成员的认识，庭审中，现任村委会主任即李建忠辩称其出具加盖村委会公章的证明仅为证明李忠、郭苏兵的身份及内容为李忠、郭苏兵所写，故季长生所提供的证据不足以对抗季开彩所持有的协议书等证据，所以对季长生的辩称意见，该院不予支持。因李忠、郭苏兵、李建忠与季开彩无直接的权利义务关系，对季开彩要求其承担侵权责任的诉讼请求，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第八十条第二款、第一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国农村土地承包法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、季长生停止对季开彩享有的位于新沂市时集镇白科村欢墩水厂现院墙外土地的使用权的侵害，即于本判决生效之日起三十日内清除在争议地块上种植的2棵树木。二、驳回季开彩对李忠、郭苏兵、李建忠的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由季长生负担。上诉人季长生不服上述民事判决,向本院提起上诉称：一、欢墩水厂占用的土地是村机动地，并非责任田，被上诉人季开彩既没有土地承包经营权证，也没有土地登记证明，仅仅有一份伪造的协议书，原审法院认定欢墩水厂是在被上诉人责任田上建造缺乏事实依据，且水厂范围内的土地只有一部分占到被上诉人的土地，其余土地是其他农户土地；二、上诉人经营的水厂建于2002年，占地480平方米，上诉人与时集镇政府签订的合同中明确了使用面积，原审法院认为时集镇政府没有确定水厂占地面积是错误的；三、原审法院以判决的形式确认被上诉人享有该土地的承包经营权，超出了法定职权范围，土地承包经营权的确定应当由政府部门通过法定程序予以认定，不属人民法院受案范围。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人季开彩答辩称：土地使用权归我所有，政府无权转包给其他人，上诉人没有经过被上诉人允许不能种植树木，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。本案二审期间的争议焦点为，上诉人季长生在欢墩水厂东墙外种植2棵杨树的行为是否侵害了被上诉人季开彩的土地使用权。二审期间，上诉人季长生提供下列证据：1、照片9张，证明争议土地为水厂的用地，2002年水厂建成后就在该土地上种植花木；2、公证书1份，证明水厂实际面积为394.2平方米，与上诉人与时集镇政府签订的租赁合同中约定的480平方米少了85.8平方米，故水厂东院墙以外种植花木的土地应该属于水厂。被上诉人季开彩对照片的真实性无异议，但认为上诉人应当找政府解决，对于公证书的真实性不予认可。本院认为，对于上诉人提供的照片，因被上诉人对该组证据的真实性不持异议，本院予以采信，可以证明双方诉争树木的位置及水厂东墙外的现状，但照片本身并不能证明上诉人的证明目的。对于公证书，因上诉人系与时集镇政府签订的租赁合同，合同约定的水厂面积与实际面积是否相符与本案无关联性，故本院对该份证据不予采信。被上诉人季开彩在二审期间未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人季长生的上诉理由不能成立，理由如下：一、上诉人主张被上诉人季开彩对争议树木所附着土地无使用权不能成立。被上诉人持有与白科村村民委员会签订的协议书，且该协议书的效力已经为原审法院生效的（2008）新民一初字第2751号民事判决书所确认。该协议书明确约定：甲方（被上诉人季开彩）责任田租给乙方（白科村村民委员会）打自来水厂使用，租金按2003年白科村支部所定，每年租金给甲方1200元整，占地面积以自来水厂院墙为界，院墙内为自来水厂所有，院墙外所有土地为甲方所有。该协议书说明被上诉人将责任田出租用于建自来水厂，出租土地的范围以自来水厂院墙为界，院墙外的土地被上诉人季开彩享有使用权。二、上诉人与新沂市时集镇人民政府签订的时集镇欢墩水厂租赁经营合同书第四条第一项约定：甲方（新沂市时集镇人民政府）自合同签定之日起，提供给乙方（上诉人季长生）租赁场地为480平方米；四至范围为（东邻空地、南邻空地、西邻路、北临空地），深水井1口，供水设备1套，房屋3间，院墙50.70米。从该条款约定可以得出，上诉人租赁的土地四至并不明确，上诉人并不能因该租赁合同获得院墙外的土地使用权。且从水厂租赁经营合同签订的目的来看，上诉人所签订合同的目的在于经营水厂，其经营及活动范围应在水厂院墙之内，故其租赁的场地亦应以水厂院墙为限。至于白科村委会出具的证明，因该证明内容与已经生效法律文书确认的被上诉人与白科村委会签订的协议书的内容相冲突，且白科村委会并未提供其他证据证明该份证明内容的真实性，故本院对该证明不予采信。上诉人季长生还主张水厂的实际面积比合同约定的面积小，应从院墙外的土地补齐，该主张与本案并非同一法律关系，本院不予处理。三、关于上诉人主张土地承包经营权应当由政府部门通过法定程序予以认定，本案不属人民法院受案范围的问题。本院认为，被上诉人季开彩的承包经营权已经生效法律文书所确认，本案中并不涉及土地承包经营权的争议。综上，上诉人季长生未经被上诉人季开彩的同意，在被上诉人享有使用权的土地上种植树木，侵害了被上诉人的合法权益，依照法律规定，上诉人季长生应当将争议的2棵树木清除，并恢复土地原状。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人季长生负担。&&本判决为终审判决。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&长&& 张建民&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&员&& 袁晓非&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&& 刘&&程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二0一一年八月二十四日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&& 党梦轩
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