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投资房产只买3种房，投资者须要注意
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
昨天下午，在温州港龙商业广场的全球招商签约大会上，应邀来温做演讲的出名经济学家郎咸平称，“全面上涨已经不可能出现，今后的必然是有涨有跌，多样化发展。温州如此，全国都一样。”　　&楼市问题是当天观众最为关注，也是郎咸平核心阐述的问题。他表示，尽管受宏观经济形势的影响，近年来楼市呈现萎靡不振之势，但若将它与另外两大投资产品股票、黄金相比，楼市投资依然是国人较好的选择。&对于中国股市，郎咸平自言“绝对不碰”，因其“连续6年下跌全球少有”；而对于黄金投资，他则认为，由于美元长期看涨，黄金只会进一步走弱。&相比前两者，他认为楼市在经过一二年时间的调整之后，或将趋于正常：有涨有跌，多样化发展。“在调整完成之后，投资楼市的回报总体上应该可以达到高于通胀率一二个点。”&　　今后对于楼市的投资者而言，精挑细选尤为重要，郎咸平说。那么选择的诀窍是什么呢？他给出这样的建议：刚需房、地铁房、学区房……总之是性价比较高的房子。“即便楼市不振，这样的房子也是最抗压的。”
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2017投资房产合适吗 2017投资房产只买哪3种房?现在投资房产合适吗?
2017投资房产只买哪3种房?现在投资房产合适吗?
你知道2017投资房产只买3种房都有什么房子呢?那么你知道现在投资房产合适吗?那么你知道我们要怎么投资房地产才赚钱呢?那么下面让小编来给大家讲解一下吧!
&全面上涨已经不可能出现，今后的楼市必然是有涨有跌，多样化发展。温州如此，全国都一样。&昨天下午，在温州港龙商业广场的全球招商[简介
最新动态]签约大会上，应邀来温做演讲的著名经济学家郎咸平如是说。
楼市问题是当天观众最为关注，也是郎咸平重点阐述的问题。他表示，尽管受宏观经济形势的影响，近年来楼市呈现萎靡不振之势，但若将它与另外两大投资产品股票、黄金相比，楼市投资依然是国人较好的选择。
对于中国股市，郎咸平自言&绝对不碰&，因其&连续6年下跌全球罕见&;而对于黄金投资，他则认为，由于美元长期看涨，黄金只会进一步走弱。
相比前两者，他认为楼市在经过一二年时间的调整之后，或将趋于正常：有涨有跌，多样化发展。&在调整完成之后，投资楼市的回报总体上应该可以达到高于通胀率一二个点。&
今后对于楼市的投资者而言，精挑细选尤为重要，郎咸平说。那么选择的诀窍是什么呢?他给出这样的建议：刚需房、地铁房、学区房&&总之是性价比最高的房子。&即便楼市不振，这样的房子也是最抗压的。&
现在投资房产合适吗
最近几年房价相对稳定，近来市场虽有回暖，但房价上升空间仍有限，大部分购房者以自住为主，住宅领域投资型需求较少
尹晴是湖南省株洲市一名中学教师，在株洲拥有3套住房。除了自住房以外，一套用来出租，一套闲置，打算等价格上涨一点后就卖掉。
尹晴告诉记者：&现在房子出租挺麻烦的，各种琐事一堆，租金没多少，还不够啰嗦的。今天的房价跟5年前的水平差不多，照着这个上涨幅度，房子没有太大的投资价值，租金也不高，投资收益率低，购房出租的投资者越来越少了。&
尹晴曾经也想投资一个门店，但后来不了了之。&电商这么发达，实体店面的需求减少，商铺也不好出租，要不就是租完了收不回租金。对我们来说，不管政策怎么变，新的需求不太大了。现在的状态是，有购房能力的人没购房需求，能力不够的又恰恰有刚需。&
在株洲，像尹晴这样的本地人不少。近年三、四线城市房价止步不前，浇灭了居民的投资热情。
建设株洲分行行长贺涛分析，激活购房者投资型购房的最大驱动力就是房价大幅上涨，其次是房屋租售比的高低。今年1&2月，株洲城区商品房成交均价为4905元/平方米，较年初增长7.86%，其中商品房住房成交均价4275元/平方米，增长2.88%。
由于目前株洲市城区房价总体不高，自上世纪90年代中期住房私有化以来，株洲住房均价平均每年上涨不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比为1
330左右，导致这些年株洲城区住宅的购房者以刚需及改善性需求居多，购房者投资型购房的意愿不强烈。
记者在多地调查后发现，正是由于房价相对稳定，普通购房者对房价的关注度并不高，当前经济面临下行压力，收入提高程度较慢，投资回报率不高，市场上的购房多是刚需和首次改善型需求释放，大部分购房者买房以自住为主，住宅领域投资型需求较少。
从目前的热销住房户型也能看出投资需求下滑：
株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说，一般来讲，120&130平方米的中大型房子卖得好，这部分需求多数是改善型。从2015年开始，90&144平方米的户型最畅销，销量同比增长21.5%，144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。
&说明房子越买越大，投资用的小户型销量越来越少，投资需求下降，从全市来看，投资型购房的比例在5%&10%。&
年初以来，三、四线城市房地产市场虽现火爆，但住房价格没明显变化。浦发长沙分行公司银行业务管理部高级经理张琦说：&2015年下半年以来，尤其是今年春节后，市场成交快速上升并持续创造新高，但是在去库存的压力下，价格难以出现大幅反弹，上升空间有限。&
相比之下，二线城市的投资性购房就更有吸引力。在武汉市汉南区，知名房企碧桂园开发的楼盘项目，以低密度的花园洋房为主，吸引了不少外地投资者购买。
&房子已经卖到了第四期，销售情况还不错，大多数都由外地投资客购买，所以小区的入住率并不高。&售楼处销售人员介绍，很多外地人买房一是为了投资，二是打算将来养老。前几年第一期开盘时，联排别墅的价格每平方米不到4000元。
高层住宅价格还要低一些。这些年房价呈温和上涨态势，早买的投资者几年下来肯定是有赚的。
武汉恒大地产一位工作人员介绍，他们最近有个新楼盘要开盘，预订的买家中既有本地人购第二套房的，也有外地人的投资性购房。&武汉房地产去库存压力不大，房价也属于稳中有升，形势还是比较乐观的。&
房地产&营改增&能否带活商业地产?
部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产，享受增值税抵扣的政策
汪辉在湖南省邵阳市经营一家园林景观设计公司。此前，公司一直租用办公场所。去年底，有了些许积累后，公司购置了一处办公地。
说到未来投资置业的打算，汪辉说：&现在的房子够用了，近一段不打算再购买更多房产了。房地产市场看不懂，专注于我们的主业是正途。现在经营环境不好，很多企业的资金本来就很紧张了，哪里还有钱投资房产。&
5月1日国家在房地产等四大行业将全面推开营业税改征增值税试点，对房地产市场影响多大?
&营改增实施后，将给房地产业特别是商业地产带来变化，部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产，从而享受到增值税抵扣的政策，降低企业税收成本。&
上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授介绍，此次房地产业营改增，确定了11%的增值税率，而房地产业自身税负会只减不增，这意味着在房地产业自身税负成本不变的情况下，给销售的下游企业增加增值税抵扣额度。
相当于10%以上的降价促销力度，自然会促进房地产销售和去库存的进度，增加下游企业的购买和租赁需求。
胡怡建表示，税收制度改革本身是中性的，但由营业税改为增值税，客观上发挥了增加抵扣链条、降低下游税负的作用，在当前经济下行压力下，能够刺激企业投资不动产的意愿。而根据营改增的相关细则。
购买不动产产生的增值税抵扣额度可以在两年内抵扣完毕，这意味着很多企业购买办公用房后的几年内都可以不交增值税了，企业当然会增加这方面的投资，对于稳增长、稳投资都有正面效应。
山东烟台国税部门的调查显示，这一政策也确实提升了商业地产供需双方对市场的信心。位于山东烟台南部新城的毅德城，建成后将成为整个胶东地区规模最大、业态最全的综合商品交易集散地。
毅德控股烟台项目负责人黄文杰介绍：&项目拟投资80亿元，总建筑面积达到280万平方米，项目运行以来总体情况不错，与多家知名企业签订了入住协议，但是前期房地产市场的相对低迷以及电商冲击给我们带来了不小的压力。&
对于营改增后的市场前景，黄文杰比较乐观：&利好主要在两方面，一是房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除，建安成本也可以抵扣进项税额，经估算税负是下降的。
另外，随着将不动产纳入抵扣范围，可以预测，无论是生产企业、商贸企业还是金融等服务业，对投资商业地产的热情肯定会增加。&
胡怡建举例说，像这次同属于营改增范围的金融业，大部分银行、公司目前采取自建或租赁经营网点的模式，营改增后，金融业自身经营缴纳6%的增值税，而购买办公用房可以享受11%的增值税抵扣额度。
很多银行网点可能会逐步考虑购买办公用房，原有的租赁用房也会享受到税收抵扣，从而增加金融业不动产的积极性，加快现有商业地产去库存的进程。
光大银行烟台分行副行长张永军表示：&目前我们的营业网点以租赁形式为主，全行业持有商业地产的比例也很小，主要原因就是购持商业地产成本过大。把不动产所含增值税纳入抵扣范围的政策对我们吸引力是很大的，甚至有可能改变现有的银行业网点运营模式。&
怎么激发投资型需求去库存?
去库存的核心是发展产业，吸纳人口。应优先满足刚性需求和改善型需求，合理调整开发商数量，构建理性的房地产市场
如何通过投资型需求去库存?
&在三、四线城市，依靠投资型需求去库存不易。目前三、四线城市库存压力大，主要就是因为人口流入不足，一旦人口少，对投资型的租赁需求自然会更稀缺。通过刺激投资型需求，提升租赁需求的办法去库存，此路难通。&中原地产首席分析师张大伟说。
记者通过调查了解到，目前三、四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，加之经济增长和居民消费能力有限，本地商家和外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存，因而商业地产租赁也发展不足。
张大伟分析，首先，去库存的核心还是人口，人口的核心是产业，没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。三、四线城市关键是要调整产业结构，引导增加第三产业比重，增强对人口的吸纳能力。
&其次，没有升值空间就没人买房，所以还是要降低购房成本，让有投资价值。&张大伟说，降成本不是降首付，而应当降按揭成本，这样风险才不会累积。但现在出现了不少降低购房首付而却没下降的情况，风险很大，未来还是要引导银行降低按揭贷款。
增强三、四线城市的吸引力，增加人口流入才能从根本上消化房地产库存。贺涛，2015年下半年以来，一线城市房市明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。
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郎咸平：楼市将多样化发展 投资房产只买三种房子
　　核心提示：业内人士认为，北京房价将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下，呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。
　　北京(CNFIN.COM
/XINHUA08.COM)在中秋假期和月度网签结构因素的影响下，北京市9月第一周住宅周度网签量继上周大幅冲高后回落至3000套的水平。业内人士认为，北京将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下，呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。
　　一周楼市数据
　　据伟业(,)市场研究院统计，2014年9月第一周（9月1日-9月7日），在中秋假期和月度网签结构因素的影响下，北京市9月第一周住宅周度网签量继上周大幅冲高后回落至3000套的水平。
　　本周内住宅网签量为3043套，环比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房网签量为1268套，环比回落58.47%，同比回落39.56%；二手房网签量为1775套，环比回落27.79%，同比回落22.46%。
　　成交均价方面，新房（不含保障房）成交均价为23015元/平，周度环比回落2.03%，同比回落3.6%。
　　二手房成交均价为28049元/平，比8月二手房均价回落0.47%。
　　对此，伟业我爱我家集团副总裁表示，上周市场成交表现回落的原因有两方面，一是月初网签量在上月翘尾成交后回归常态的结构性影响；二是由于假期网签通常是日网签量的低点，本周网签量内有中秋节假期的拉低作用。
　　尽管成交量在环比和同比上均呈现下滑趋势，但是在与8月第一周（3754套）、7月第一周（2777套）网签量相比之下，9月第一周3043套的水平基本处于中位。如不考虑中秋节假日因素影响，9月楼市成交量企稳复苏的势头依然存在。
　　从市场成交价格方面来看，胡景晖表示，8月份的周度成交新房、二手房价格的整体表现依然是小幅回落。新房价格回落主要有两方面原因，一是自住房网签量明显增加，显著拉低了市场统计价格；二是随着秋季成交窗口期的到来，新房项目通过让利营销、低价入市等方式吸引客户成交，也促成了价格的回落。二手房方面，在买房人议价成交的情况下，价格依旧呈现小幅回落的趋势，不过回落幅度明显收窄，低于1%。
　　进入9月份，胡景晖认为，北京楼市在2014年的成交窗口期已经到来，住宅市场成交量复苏的势头将持续。同时，市场价格也将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下，呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。
　　一周楼市动向：
　　机构：1至8月住宅签约套数二线城市跌幅最大
　　中原地产研究中心统计数据显示，1月至8月，重点监测的全国主要54城市的楼市总签约套数为152万套，同比2013年同期的198万套下调23.2%，其中二线城市跌幅最大，同比下调33.4%。
　　数据显示，一、二、三、四线城市住宅签约套数同比下调的幅度分别为25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。中原地产首席分析师表示，二线城市签约跌幅最大，其楼市调控松绑的力度也最大。
　　北京市场成交破1500亿 一线土地价格仍处于高位
　　9月4日日北京出让两宗土地，其中宅地丰台南苑乡未触及合理价格上限，丽泽商务区文化娱乐用地以底价成交。
　　张大伟认为，在全国楼市不均衡降温的情况下，房企对一线城市的热衷度依然比较高。从北京看，这种成规模的住宅用地已经非常难得，土地价格依然处于高位。但相比之前也有所降温，后续土地市场的分化将愈加明显。
　　北京拟出台新规遏制自住房随意“弃选”
　　6日从北京市住建委获悉，北京市住建委向社会公布
　　《关于进一步做好自住型商品住房申购工作有关问题的通知》的征求意见稿，其中拟规定，若自住房购房家庭放弃选过3次，如果是优先家庭将取消优先购买资格，属于非优先家庭的则取消自住房购买资格。
　　据了解，此前，部分自住房项目出现高弃选率，其中的重要原因是自住房申购门槛低，出现不少申购者，本身没有强烈意愿购买某项目，但依然参加申购和摇号。这不仅挤占急需购房家庭的名额，也给自住房分配工作带来诸多不便。为此，北京市住建委拟出台规定对自住房弃选次数进行限制。
　　央行“曲线放水”效果难言乐观 对房价影响不大
　　据媒体报道，接近(,)间市场交易商协会的人士近日确认，协会已经召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。
　　对此，分析人士认为，这是在曲线放水。一方面，缓解房地产开发企业资金紧张的矛盾，避免更多房企加入到风险爆发的行列；另一方面，帮助地方政府不因为“土地财政”的迅速萎缩而出现财政运行困难、政府融资平台“资金链”断裂的问题。
　　此次央行对房企曲线放水，既是向市场注入一定预期，也可能是一种试探，不会有多大的效果。特别是大型房企，不大会因为央行的曲线放水而迅速拿地。倒是那些急需资金的小房企，能否渡过眼前的资金难关，不出现“资金链”断裂的风险，则是最为令人担心的。央行会不会在政策上进一步给房企放水，值得关注。
　　因为，绝大多数大房企手中囤积的土地十分丰富，而在目前的市场环境下，如果继续拿地，有可能留下很大的风险隐患。与其冒险拿地，不如等待观望。
　　一周楼市观点
　　陈东海：稳楼市不妨降税费
　　降低不合理的税费，就成为了让房地产产业健康发展的必要之举。根本原因在于，中国目前的房地产税费太多太重。据不完全统计，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。也有调查统计得出，商品房从拿地开发到卖给购房者，其中涉及向各级政府缴纳的税费一共七大类，占整个房屋销售金额比例低则50%，最高甚至超过70%。而二手房交易有的还涉及大笔的个人所得税。
　　其次，目前中国房地产市场已经在自动调整，长期暴涨的基础已经不复存在，所以出自于抑制房屋价格上涨目的而加的各种税，比如契税、二手房交易的个人所得税等等，如果不减免或取消，只会发生抑制交易的负面作用了。
　　郎咸平：楼市将多样化发展 房产只买三种房子
　　认为楼市在经过一二年时间的调整之后，或将趋于正常：有涨有跌，多样化发展。“在调整完成之后，投资楼市的回报总体上应该可以达到高于通胀率一二个点。”
　　今后对于楼市的投资者而言，精挑细选尤为重要，郎咸平说。那么选择的诀窍是什么呢？他给出这样的建议：刚需房、地铁房、学区房……总之是性价比最高的房子。“即便楼市不振，这样的房子也是最抗压的。”
　　专家观点：楼市即将迎来“降价潮”
　　中地行相关分析人士表示，尽管传统旺季“金九银十”在即，8月中旬的广州楼市却呈现量价双跌，楼市成交仍未见动静，但近期新增货量速度有所缓和。面对全市10余万套的巨量库存，促销走量仍是楼市的主旋律。
　　同策咨询研究部总监认为，从目前市场表现来看，全国楼市大范围的“降价潮”即将来临。不可避免地，一些大型品牌开发企业的项目将出现20%-30%的大幅降价市场行为，并且降价楼盘会越来越多。
　　孙立坚：地方楼市新政目的多为去库存
　　复旦大学经济学院副院长表示，各地不断出台振兴楼市的新政，更多地是考虑消化过去房地产行业的过度投资和楼盘库存，控制经济硬着陆风险，而不是重新通过一波楼市大行情来推动经济发展。
　　坚认为，楼市过度发展，尤其是在公共资源较好的城市，锁定了很多老百姓的消费能力，反而限制了其它内需的消费能力。另外，地方政府必须找到解决民生、经济增长、产业升级和企业竞争力提升等问题的方法，从这些方面提高创造财富的能力，从而改善居民消费能力。
（责任编辑：HN022）
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&& 对于中国股市，郎咸平自言&绝对不碰&，因其&连续6年下跌全球罕见&；而对于黄金投资，他则认为，由于美元长期看涨，黄金只会进一步走弱。
&& 相比前两者，他认为楼市在经过一二年时间的调整之后，或将趋于正常：有涨有跌，多样化发展。&在调整完成之后，投资楼市的回报总体上应该可以达到高于通胀率一二个点。&
&& 今后对于楼市的投资者而言，精挑细选尤为重要，郎咸平说。那么选择的诀窍是什么呢？他给出这样的建议：刚需房、地铁房、学区房&&总之是性价比最高的房子。&即便楼市不振，这样的房子也是最抗压的。&
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