“营改增”后怎么计算税费？
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日开始实施的“营改增”政策只对个人房屋交易中的二手房买卖有影响。“营改增”后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少，其中除了营业税变成增值税，税费略有降低外，契税、个税也都随之有所变化。
一、“营改增”是什么？
通俗来讲，“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。 日，财政部，国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），规定自日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。 房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，在日前已签订转让合同，日以后办理事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、“营改增”后，税收政策有什么变化？
“营改增”后，需缴纳的税种和计税基数有变化。 1.“营改增”后，二手房交易需交哪些税？ “营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。 2.“”后，计税基数有哪些变化？ 大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价 (网签价格：网管局系统里体现的成交价;核定价格：区域最低过户指导价)。
三、“营改增”后怎么计算税费？ 1.增值税怎么算？ （1）销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同。
营业税和增值税对比 说明 ①总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。 ②5.6%是指增值税（营业税）税率5%+其它附加费税平均税率0.6%（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0.6%，远郊区县为0.55%）。 特殊情况： ①按人计算时，不满2年的，增值税=总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额÷（1+5%）×5.6%；满2年的非普宅，增值税=（总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额-之前购入价）÷（1+5%）×5.6% ②计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值。 （2）销售方为非自然人：
不同房屋类型，不同征税方式 说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。 （3）什么是“普宅”和“非普宅”？ 满足以下A或B或C即可认定为“”，否则划分为“非普通住宅” A．标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已购公有住房”。 B．同时满足以下几个条件： ①容积率在1.0（含）以上； ②建筑面积在140平方米（含）以下； ③单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）
普通住宅和认定标准 C．同时满足以下几个条件： ①房屋类型为“平房”； ②单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）。
契税计算方式 网签价格与核定价格孰高原则在这里很重要。 （1）满2年，普通住宅
网签价格≥核定价格：网签价格×税率 网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率 （2）不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅 网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×税率 网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率
3.个人所得税怎么算？
个人所得税：，免征。
个人所得税计算方式 说明： （1）.总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。 （2）利息：如果有贷款，利息可计算在内。 上次增值税发票票面税额：因为增值税刚刚实施，之前的交易不涉及该税，因此目前二手房交易这项税额暂为“0”。
4.印花税怎么算？
买卖双方均有,分别为合同所载金额×0.05% 只有非住宅类房屋交易需缴纳！
四、举例说明
例一: 85平方米（商品房），满五唯一，网签价格100万元，高于地税核定价格。
“营改增”前后契税变化 例二： 家庭唯一住房，85平方米（商品房），不满2年，网签价300万元，购置原价200万元，上次契税2万元，原房屋无贷款，网签价格高于地税核定价格。
“营改增”前后纳税变化实例 “营改增”政策只对个人房屋交易中的二手房买卖有影响。“营改增”后，二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化，买二手房不再缴纳营业税，
来源：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号） 《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
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&&&&&1、营业税改征增值税后税负有无变化？答：根据《财政部 国家税务总局关于做好全面推开营改增试点准备工作的通知》（财税[2016]36号），从5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全面施行营业税改征增值税政策（以下简称营改增）。营改增后，个人转让二手房原征收的营业税将改征增值税，相关税收优惠没有变化，但由于营业税和增值税分别为价内税和价外税，受此因素影响，营改增后，二手房交易总体税负略有下降。2、卖方交哪些税？答：（1）增值税：转让购买不足2年的住房及非住房，全额征收增值税；转让购买2年以上的住房、将房产赠与直系亲属，免征增值税。（2）城建税：按增值税额7%（市区）或5%（县区）计算缴纳。（3）教育费附加：按增值税额3%计算缴纳。（4）地方教育附加费：按增值税额的2%计算缴纳。（5）土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税；个人销售非住宅房实行核定征收，核定征收率5%。（6）个人所得税：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免个人所得税；转让自用不满5年或非家庭唯一住房，能提供原始发票的，按20%差额征收，不能提供原始发票的，按照计税价格1%核定征收；非住宅房，能提供原始发票的，按20%差额征收，不能提供原始发票的，按计税价格2%核定征收；非直系亲属赠与，按20%税率据实征收；转让取得方式为分割、赠与、继承的房产，按20%差额征收。（7）印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；分割、赠与和继承房产，按计税价格的0.5&计算缴纳。3、转让二手房增值税有哪些规定？个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照不含增值税价格5%的征收率全额缴纳增值税；现行住房营业税与以后增值税征收变化对比4、买方需交哪些税？答：（1）契税：个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，按计税价格的1%计算缴纳，面积为90平米以上的，按计税价格的1.5%计算缴纳；个人购买家庭第二套住房，面积为90平米及以下的按计税价格的1%计算缴纳，面积为90平米以上的，按计税价格的2%计算缴纳；个人购买第三套及第三套以上住房，无优惠政策，按计税价格的4%计算缴纳。 （2）印花税：非住宅，分割、赠与和继承房产，按计税价格的0.5&计算缴纳；购买住房暂免征收印花税。5、个人购房时间如何确定？（1）个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先的原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先的原则确定；个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的日期为准。（2）个人受赠住房对外销售时购房时间的确定。对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。6、二手房交易还需要评估吗？答：营改增后，个人转让住房的，仍需通过&蚌埠市住宅类存量房交易价格申报评估系统&评估交易价格，计税价格的确定以交易双方真实成交价格为依据，如交易价格低于评估系统的评估价格，将以评估价格作为计税价格，依法计算应纳税款；个人转让非住房的，地税部门将委托市物价局价格认证中心免费进行价格认定，转让人需提供房产权证(含分户平面图)、土地使用权证、交易合同等资料复印件。地税部门根据价格认证中心出具的《蚌埠市地方税务局涉税财物价格认定协助书》认定的交易价格，确定计税价格。7、二手房交易到哪申报缴税？答：营改增后，我市二手房交易增值税暂由地税部门代征，申报缴税地点在房交所大厅地税窗口，维持不变；城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等一并在地税窗口受理。8、二手房办证需要携带哪些资料? 答：1、买方家庭住房情况证明；2、拆迁补偿协议书、结算单等（适用拆迁安置）；3、公证资料；4、非住房上次交易申请表和房契等复印件；5、契税完税证原件与复印件；6、双方身份证、结婚证（适用已婚）和户口本原件与复印件；7、房地产权证、土地使用权证原件与复印件；8、离婚证、离婚协议书（适用离婚）等其他资料。&
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位访问者 技术支持： 联系电话：1“营改增”后怎么计算税费？作者：张艳馥来源：链家网原创文章摘要：“营改增”后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少，其中除了营业税变成增值税，税费略有降低外，契税、个税也都随之有所变化。日开始实施的“营改增”政策只对个人房屋交易中的二手房买卖有影响。“营改增”后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少，其中除了营业税变成增值税，税费略有降低外，契税、个税也都随之有所变化。
一、“营改增”是什么？
通俗来讲，“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。
日，财政部，国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），规定自日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。
房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、“营改增”后，税收政策有什么变化？
“营改增”后，二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化。
1.“营改增”后，二手房交易需交哪些税？
“营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。
2.“营改增”后，计税基数有哪些变化？
大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则：
每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价 (网签价格：网管局系统里体现的成交价;核定价格：区域最低过户指导价)。
三、“营改增”后怎么计算税费？
“营改增”后，二手房住宅买卖计算税费计算如下。
1.增值税怎么算？
（1）销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同。
营业税和增值税对比
①总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。
②5.6%是指增值税（营业税）税率5%+其它附加费税平均税率0.6%（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0.6%，远郊区县为0.55%）。
特殊情况：
①按人计算时，不满2年的，增值税=总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额÷（1+5%）×5.6%；满2年的非普宅，增值税=（总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额-之前购入价）÷（1+5%）×5.6%
②计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值。
（2）销售方为非自然人：
不同房屋类型，不同征税方式
说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。
（3）什么是“普宅”和“非普宅”？
满足以下A或B或C即可认定为“普通住宅”，否则划分为“非普通住宅”
A．房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已购公有住房”。
B．同时满足以下几个条件：
①容积率在1.0（含）以上；
②建筑面积在140平方米（含）以下；
③单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）
普通住宅和非普通住宅认定标准
C．同时满足以下几个条件：
①房屋类型为“平房”；
②单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）。
2.契税怎么算？
契税计算方式
网签价格与核定价格孰高原则在这里很重要。
（1）满2年，普通住宅
网签价格≥核定价格：网签价格×税率
网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率
（2）不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅
网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×税率
网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率
3.个人所得税怎么算？
个人所得税：满五唯一，免征。
个人所得税计算方式
说明：（1）.总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。
（2）利息：如果有贷款，利息可计算在内。
上次增值税发票票面税额：因为增值税刚刚实施，之前的交易不涉及该税，因此目前二手房交易这项税额暂为“0”。
4.印花税怎么算？
买卖双方均有,分别为合同所载金额×0.05%
只有非住宅类房屋交易需缴纳！
四、举例说明
85平方米（商品房），满五唯一，网签价格100万元，高于地税核定价格。
“营改增”前后契税变化
家庭唯一住房，85平方米（商品房），不满2年，网签价300万元，购置原价200万元，上次契税2万元，原房屋无贷款，网签价格高于地税核定价格。
“营改增”前后纳税变化实例
“营改增”政策只对个人房屋交易中的二手房买卖有影响。“营改增”后，二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化，买二手房不再缴纳营业税，
来源：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
46人赞过2016年影响个人在北京买房的政策盘点。购买平房需要有购房资质，且只能全款购买。把握好换房环节，了解税务政策，满足条件就可以享受国家税费优惠政策。换房时突然发现契税票丢了，随之房屋面积、房屋价格、缴税税率等重要信息都无法查询，不用担心， 2个流程帮你补救：①带身份证及原房产证件去税务所查询缴税档案；②建委开具复印件，加盖公章。商铺一般指1-2层的底商，属于商业、办公类房产性质。相关问题最新百科看了又看
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“营改增”之后二手房交易税费只降不升
来源：和讯网作者：
“营改增”之后二手房交易税费只降不升
（原标题：“营改增”之后二手房交易税费只降不升）
　　昨天下午4点左右，国家税务总局网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，共包含了4个文件。至此，有关房地产行业“营改增”的制度规定终于尘埃落定，特别是个人买卖房屋“营改增”的猜测终于可以消停了。
　　整体来看，此次个人买卖房屋的增值税改革基本相当于营业税换了个说法而已，交税与之前并没有非常显著的变化，个人税费只降不升。
　　1、北上广深等一线城市再次被“特殊化”，个人住宅仍然区分“普通与非普通”，2年以上的非普通住宅仍需要按5%的征收率对差额部分征税，而其他城市2年以上的住宅则不分哪类一律不缴增值税。但总体对一线城市税负影响不大。
　　2、此次“营改增”之后，原来的个人所得税、城建税及附加、契税以及出售商业、办公的土地增值税等仍然维持不变。
　　3、除北上广深外的其他城市出售2年以上的住宅未来都将免征增值税，2年以内的税负相较之前变化不大，会略微下降4.8%。税率都是5%的情况下税负下降主要在于两个税种对于销售额的定义不同。举例来说：一套2年以内的200万元住宅，卖出时原来营业税为10万元，以后增值税为9.52万元，税负减少4800元。
　　需要特别指出的是，所有城市的商业、办公等营业用房税负无论是原来营业税还是以后的增值税，都是按卖出价与买入价的差额征收，区别也仅在于对销售额的定义导致税负下降4.8%。
　　4、增值税的免征规定也沿袭了营业税有关家庭财产分割的个人无偿转让不动产的规定。如离婚财产分割、无偿赠与配偶和近亲属、继承取得等。
　　总体来说，此次个人房屋交易的“营改增”体现了税负不增加的原则，但也让此前普遍的减税期待落空，行业去库存仍然要按照自身原来的逻辑继续进行。
　　附：《营业税改征增值税试点实施办法》有关个人交易房屋的规定
　　一、个人卖房增值税征收一般规定:
　　11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　二、增值税征收特别规定:
　　五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
　　三、增值税免征规定:
　　（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
　　家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
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