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小产权房买卖,签订的是房屋联合建造合同,并另签署一份约定如遇拆迁事宜时请问这份约定拆迁款项归属事宜的合同受法律保护吗?
小产权房买卖,签订的是房屋联合建造合同,并另签署一份约定如遇拆迁事宜时,拆迁款项归属问题的合同,请问这份约定拆迁款项归属事宜的合同受法律保护吗?
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你好,受法律保护
不知道下面这条知识能否帮助到您
居民自己私下签订的房屋买卖合同是否有效的这个问题涉及到了房屋买卖合同有关效力的认定问题。我们都知道,居民要尽量在公共场合且在有见证人的情况下签订合同。那么,就为大家说明“私下签订的房屋买卖合同有效吗?”、“私下签订的房屋买卖合同如何确定法律效力?”等相关问题。
私下签订的房屋买卖合同有效吗?如何确定法律效力
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> 买卖“小产权房”遇到拆迁怎么分配补偿呢
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买卖“小产权房”遇到拆迁怎么分配补偿呢
作者:余金龙　　时间:　　浏览量 0　　
&&& 前言：笔者曾经代理一起小产权买卖纠纷以及后续的拆迁安置补偿纠纷的案件，因为过程复杂，以及涉及到的法律问题，结合当今小产房买卖以及拆迁实务，觉得很有必要将该类案件整理一下，供今后实务参考。
&&& 案情回忆：首先我们要明确一下小产权房的概念，所谓小产权房就是小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
&&& 小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
&&& 以上是小产权房的基本概念，说白了就是造在农村宅基地上的没有产权证的私房。具体到本案，就是委托人李阿姨夫妇（系上海市城镇户口）向上海奉贤区奉城镇下辖的一个村户张三买了一栋房（也即本案的小产权房），双方签订了买卖合同，约定：李阿姨以5万元一次性买下涉案房屋，张三移交宅基地使用权证，如遇拆迁该房所得的所有拆迁利益归属李阿姨。合同签订后，李阿姨夫妇就在盖房居住了八九年，其后张三得知该房即将要被奉城镇政府动迁，遂向李阿姨主张当初的房屋买卖合同无效，要求退房退款。李阿姨不同意，后，张三将其告上法院。
&&& 一审法院审理结果：法院认定，李阿姨与张三签订的房屋买卖合同系双方真实意义表示，且已履行完毕，无合同法规定的无效之情形。对于合同的效力法院认定合法有效。&&
&&& 后来，张三不服一审判决结果，再次上诉到上海一中院。
&&& 二审法院审理结果：二审维持一审判决。认定李阿姨与张三签定的房屋买卖合同合法有效。
&&& 案件到此各位是不是想问，既然小产权房买卖国家明确禁止，违反了国家相关法律法规（如根据《中华人民共和国土地管理法》）。为何法院判定合同有效呢？
&&& 律师解析：认定合同是否合法有效，主要以及合同法第52条规定的几种无效的情形，主要为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
&&& 结合本案双方当事人签订的房屋买卖合同并无直接违反上述无效的情形，且上海市高院曾下发一份文件，沪高法民一（2014）4号也流露了此看法：1.买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效，且对于拆迁利益的分配可考虑买受人的合理购房成本后按照7:3的比例分配（但本案已对分配利益归属做出明确约定，全部归属于李阿姨）。具体到本案。法院认定合同有效，应该说是在法律和政策的综合考量下做出的。
&&&&& 案件到此就完了吗？当然是没有。李阿姨一家虽然顺利地拿下了房子的“所有权”也凭借法院的判决顺利地取代了原出卖方和政府签下了拆迁安置补偿协议，作为拆迁利益的唯一受益人。政府和李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项。拆迁工作一切按照计划开展，两三年之后，安置房已经基本造好，政府已经向个被拆迁户下发选房通知，唯独没有通知李阿姨一家前来选安置房。时候得知政府已将安置房分配完毕了，李阿姨几次找政府上访均无下文。政府给出的说法是：李阿姨一家原系城镇户口，通过购买本集体组织成员的私房才得以在该村定居，此次政府安置只是安置本集体组织成员，外来城镇户籍人员不再安置之中，只同意按照安置房的造价（即6000/平方）对李阿姨进行折价补偿，该安置房现在市场价为10000/平米。
&&& 李阿姨找到本律师，哭诉政府的无理之举，但政府比较是政府，又怕民告官会败诉。我拿到了涉案的相关材料，经过分析，给出了李阿姨一个满意的答案。
&&& 后来笔者选择代理李阿姨与政府之间的拆迁安置补偿纠纷一案，此案经过前期的调查搜集证据，后来顺利在奉贤区法院立案。
&&& 庭审审理情况：
&&& 我方认为：政府与公民签订的拆迁安置补偿合同系民事合同法律关系，双方均应按照合同约定的条款，全面履行合同，现政府严重违反合同约定，不对李阿姨进行房屋安置，属于违约行为。依法应承担违约赔偿责任。鉴于合同对违约责任没有明确约定，故按照实际损失赔偿，安置房屋已经分配完毕，政府现已无法另行安置，故要求政府对安置房折价人民币进行赔偿。后，原告申请法院对安置房的市价进行司法鉴定（鉴定市价为9800/平方米，折合有效安置面积为：9800*145平方米=1421000元）。
&&&&& 政府方答辩：原告非被拆迁区域的集体组织成员，双方签订的拆迁安置合同无效，违反了法律的强制性规定。政府安置补偿是集体土地的补偿，只同意以安置房屋的造价进行补偿。
&&& 法院判决：认定原被告之间的拆迁安置合同合法有效，政府方违反违约，无法安置原告，应当赔偿原告损失。损失赔偿数额相当于违约行为所造成的，也包括合同履行后可以获得的利益。判决政府按照安置房市价的标准，结合原告的有效安置面积，进行赔偿。
&&& 律师解析：本案争议最大的焦点是：1.买卖小产权房合同生效吗？2.政府与小产权房的买受人签订的拆迁安置协议的效力问题。
&&& 我们先来看第一点：买卖小产权合同的效力问题？根据我国土地管理法以及其他部门规章，对农村宅基地上盖房屋的买卖是持否定态度的，曾一度对买卖该种性质的房屋效力司法判决也是倾向无效，恢复原状的。但是随着国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变，司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院已有部分法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为，但也要满足一定条件：1.买受人购买小产权房目的非投资投机，炒卖倒卖房屋，而是自住；2.买卖合同以及履行完毕，买受人已实际居住；3出卖人与买受人都是该集体经济组织成员，或者至少是农村户籍；4.买卖合同无合同法第52条规定的无效情形。本案中，法院之所以认定为有效，主要从以下几个方面认定：1.买受人买房目的为自住养老；2.买卖双方早已履行完毕合同，买受人自住年限已超过10年，如果冒然认定无效，不具备恢复原状的条件；3.买卖双方签订的合同公平合理，无合同法规定的无效情形。所以法院综合以上因素认定买卖合同有效。
&&& 再来看第二点：.政府与小产权房的买受人签订的拆迁安置协议的效力问题。既然法院业已认定小产权房买卖关系合法有效，故买受人当然获得了该房屋的所有权以及土地的使用权。政府据此认定买受人为拆迁安置对象并签订拆迁安置合同，故拆迁安置补偿的对象就是买受人，而非之前的出卖人。根据最高院司法解释规定：拆迁人与被拆迁人签订的拆迁安置合同的法律关系为民事合同法律关系。故双方应按照合同法处理。再则政府已对买受人的房屋进行了拆迁并支付其过渡费和各项补偿奖励费。现政府未按合同对买受人进行房屋安置，显然违反了合同义务，应承担违约责任。拆迁安置合同中未对违约责任作出具体规定，故买受人主张按照实际损失赔付。实际损失就是安置房的市场价与造价的差价。故法院认定双方成立合法有效的合同关系，并依据合同法对双方的权利义务的失衡做出纠正是正确的。&房屋买卖合同违约金如何约定
上海房地产律师团队，处理过多种类型复杂房地产纠纷(居间协议纠纷、定金合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁房买卖纠纷、售后公房纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、租赁合同纠纷等),具有丰富的诉讼实务经验。
本律师团队代理一审、二审、申请再审案件。​
案件胜诉后收取律师费，不胜不收取律师费。​
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合同中违约条款是双方顺利履行合同的保障，违约条款涉及的合理，能避免履行过程中给对方以可乘之机。违约条款如何涉及，这要根绝合同履行过程中遇到的风险来确定，所以有充分了解合同履行过程中风险的存在。现在很多人为了提高违约的成本，违约金约定过高，超过法律的保护范围，最终导致不能完全保护自己的利益。如何设定违约条款，确定违约金的方式对合同来讲有至关重要的意义。约定违约金时要注意：
1、不要超过法定的比例，违约金过高不会得到法律的保护
2、违约金和赔偿损失不要同时约定在合同里，两个可以选择一个
3、如违约金约定不能约束对方，需要考虑用其他的方式来制约对方
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本案所涉及的焦点问题是法院如何对当事人主张的违约金数额在一定的情况下如何进行调整。实践中，对违约金数额准确而适度的调整有利于维护当事人之间的利益平衡，对实现裁判公正具有重要意义。
一、违约金的性质
违约金缘自于违约责任，违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务，所应承担的损害赔偿、支付违约金、解除合同等民事责任。关于违约金的性质，主要观点有以下三种：第一种观点认为，违约金是一种补偿责任，违约方所支付的违约金、赔偿金之和，只能相当于受害方造成的实际损失；第二种观点认为违约金是对违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，违约方所支付的违约金，可以高于对方造成的实际损失，强制违约方付出较大的代价，以促使当事人自觉履行合同。当事人约定违约金的目的在于制裁违约行为以维护合同的效力。合同双方设定违约金并不是给予对方违约的权利，某些违约行为虽没有给对方造成损害，但必然有害于交易秩序的严肃性；第三种观点认为，违约金既具有补偿性，又有惩罚性，以补偿性为主。
第三种观点得到了较为普遍的认同。其主要理由为：1、合同法规定违约金的目的意在维护合同的严肃性，促进交易，维护市场经济秩序。违约行为的客观后果往往会给对方造成实际损失，但有些违约行为不一定就有实际的损害后果，对这种违约行为如果按照补偿性的观点，就可不承担责任，这明显有违合同法的立法宗旨；2、从违约金的功能来讲，它是一种违约行为的法律后果，要求违约方承担守约方因合同不能履行而造成的损失，包括可能得到的利益损失，这部分不确定的利益损失的赔偿是可以用带有惩罚性质的违约金来补足的；3、从合同当事人意思自治的角度讲，双方在签订合同时表明任何一方违约甘受惩罚的意思表示应当得到尊重。另外，将违约金定性为补偿的性质，在诉讼中必然要求守约方证明自己的实际损失，而有些违约所造成的损失是很难靠证据表明的。但如果违约金是惩罚性的，就会减少举证、质证的麻烦，减少诉讼成本。
二、对违约金数额的调整
违约金是一种责任形式，虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但须受到一定条件的制约和限制。因为违约金是当事人双方事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来在合同履行中会出现什么情况，既可能出现实际造成的损失远远高于因合同不履行或迟延履行造成的损失，也可能出现实际损失大大低于因合同不履行或迟延履行造成的损失。如果当事人约定的违约金数额过高，则容易导致守约方获得不当利益，有违公正合理原则。综观世界各国立法，一般均允许司法机关根据当事人申请，赋予法官对于约定违约金过高的情形予以调整的权力，以体现国家干预原则。
本案的处理考虑了售房者由于房屋涉讼而致延迟交付的具体情况，并未机械地按照合同中约定的违约金支持原告方的诉请。由于杨林一方未能提出具体损失数额的证据，其损失可参照类似房屋的市场租赁价格予以确定，法院并未简单地按照双方在合同中约定的1%的违约责任简单下判，对案件的处理既对守约方造成直接经济损失予以弥补，同时也使违约方较为合理地承担了其应负的违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。市场经济条件下，合同种类繁多、内容庞杂，合同的违约情形也不尽相同。法院可以在这个限度内根据不同案件的违约情形及当事人的过错程度平衡双方利益，酌情对违约金进行调整，保护了守约方利益，又体现了公平原则。《解释》在总结多年审判经验的基础上，既按照我国《合同法》第一百一十四条的精神，又考虑到制裁违约方的违约行为，以违约造成的损失作为参照来确定一个调整幅度，供人民法院在判定违约金标准时使用，如果违约金的数额超出了损失的30%，则可以认定为过分高于损失，人民法院可以酌情调整到30%以内，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会的公平和正义。
应当说，法院适用我国《合同法》第一百一十四条第二款对约定违约金“过高”进行的认定和调整，是一个行使自由裁量权的过程。在这个过程中，法院应当本着违约救济的精神，依照法律规定约定违约金制度的立法本意，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平。具体到每一个案件的具体情况，由法院酌情掌握和处理。
已投稿到：农村房屋买卖合同虽然无效，但约定的所建造的房屋的拆迁补偿归属条款有效
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03571号
上诉人（原审被告）张建明（曾用名张建民）。
被上诉人（原审原告）王文英。
原审第三人 张婷。
上诉人张建明因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审被告张建明曾用名为张建民，其系苏州市长青乡繁荣村宅基地使用权人。
2004年2月8日，原审原、被告签订协议一份，约定：原审被告将坐落于虎丘路北村陶埂上17号的房屋及宅基地使用权约132平方米转让给原审原告，价格为62000元。原审被告配合原审原告搞好清场工作，由原审原告出资建造二层楼房，房屋所有权归原审原告所有。原审原告分二期支付转让款，首期款32000元于动工前支付原审被告，剩余30000元于房屋完工后一次性支付原审被告。如遇有国家政策方面拆迁，由原审被告出面办理拆迁手续，所得拆迁房屋的各项补偿款均归原审原告所有，原审被告无权取得任何款项。
2004年5月13日，原审原、被告签订购房协议一份，约定：原审被告将其拥有的陶埂上17号的宅基地的使用权转让给原审原告使用，建筑面积约30平方米。原审被告保证原审原告建造一楼一底的房屋。原审原告应向原审被告支付转让金32000元。转让金于签订此份合同时付清。房屋建造后，如遇拆迁等情况，由原审被告出面办理拆迁的一切手续，关于所建房屋补偿费用由原审原告获得。双方以前所签订的协议均不再有效，以此份协议为准。原审原、被告一致表示协议签订前，转让款已全部付清，并且宅基地已交付。
2004年5月26日，原审原告的男友史福建与承包人许世存签订建房协议书一份，约定由许世存为史福建在上述原审原告所购买的宅基地上建造一间楼上楼下的房屋以及阁楼，承包费用共计17500元。
2014年1月2日，张建明（乙方）与苏州市姑苏区住房建设和市容市政局（甲方）签订房屋搬迁补偿安置协议书一份，协议约定：被拆迁房屋情况为陶埂上17号房屋所有权人为张建民，房屋合法建筑面积为280平方米，违法建筑面积66.42平方米。土地使用权人为张建民，使用土地面积为200平方米。甲方对乙方的货币补偿为房屋2103065元，装修及附属物为180065元以及其他的补偿共计2438149元。
另查明：原审原告所建造的房屋系原审被告5幢房屋中的第2幢，该幢房屋的有证面积为82平方米，估价为每平方米7556元；无证面积为27平方米，估价为每平方米150元。原审原、被告一致确认原审原告房屋的装修为29218元。
又查明：1994年4月15日，张建明与徐巧玲签订赠与书一份，双方明确表示将双方共同共有的繁荣村8组的三底二楼及三间副房赠与受赠与人张婷，对上述房屋产权自本赠与书生效即去有关部门办理转移手续。本赠与书经公证后生效。1994年4月25日，江苏省苏州市郊区公证处对于上述赠与书的真实性进行了公证。
再查明：原审原告系苏州市长青乡自由村村民，原审被告系苏州市长青乡繁荣村村民。
审理中，原审原告陈述其户口未迁入繁荣村，与原审被告之间的房屋及宅基地使用权买卖行为未经过繁荣村村委会的许可以及政府主管部门的审批，目前房屋由其母亲及儿子居住。原审被告陈述陶埂上17号房屋的拆迁补偿款已领取2038149元，尚有400000元未领取，因为与原审原告间存在诉讼，并且原审原告的房屋还没有交付拆迁部门，所以拆迁部门不给领取。
以上事实，由原审原告提交的协议及房屋平面图、建房协议书、房屋搬迁补偿安置协议书、房屋征收补偿费用结算表、房屋协议搬迁评估分户报告，原审被告提交的购房协议、建房协议呈批表、常住人口登记卡，第三人提交的公证书以及当事人在庭审中的陈述等在案证实。
原审原告王文英诉称：2004年2月8日，原审原告与原审被告签订买房协议一份，约定原审被告将其所有的坐落于苏州市虎丘路北村陶埂上17号部分房屋及宅基地使用权约132平方米转让给原审原告，用于建造二层楼房，同时约定如遇国家政策拆迁，由原审被告出面办理拆迁手续，所得拆迁房屋的各项补偿均归原审原告所有，原审被告无权取得任何款项。协议签订后，原审原告按约支付了款项，并在购买的宅基地上建造了楼房，共计面积约94平方米，使用至今。2014年1月，由苏州市姑苏区住房建设和市容市政局进行旧城改造，将涉案的房屋及土地纳入了拆迁的范围，并和原审被告签订了房屋搬迁补偿安置协议书，该协议将原审原告建造的房屋也作为原审被告的补偿范围进行了补偿安置，为此原审原告要求原审被告将原审原告所有的房屋土地补偿费用支付原审原告，但原审被告拒绝，多次协商未果，无奈故诉至法院，请求法院判令原审被告支付原审原告拆迁补偿款60万元。审理中，原审原告将诉讼请求变更为原审被告支付原审原告拆迁补偿款66万元（有证面积82平方米，评估价格7556元／平方米；无证面积27平方米，评估价格150元／平方米；装修估算36000元左右。上述三项合计约为660000元）。
原审法院认为，原审原、被告双方先后于2004年2月8日、2004年5月13日签订两份协议，后一份协议明确前一份协议不再有效，以后一份协议为准，那么可以认定双方合意终止了前一份协议，同意以后一份协议作为调整双方权利义务关系的依据。而后一份协议的效力如何取决于协议内容是否违反我国法律、行政法规中的效力性强制性规定。我国《土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。由此可见，买卖宅基地应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。就本案而言，原审原、被告并不属于同一行政村，原审原、被告之间关于宅基地使用权买卖的行为亦并没有经主管机关的审核批准，故双方协议中关于宅基地使用权买卖的相关条款应认定为无效。同时因本案所涉房屋已纳入拆迁范围，双方协议中的有关拆迁补偿费的归属条款是否有效系双方争议所在，原审法院认为双方协议中关于房屋拆迁补偿费用归原审原告所有的约定系双方就纯经济利益事项所作自由处分，自应独立于作为法律、行政法规中的效力性强制规定对宅基地使用权买卖效力的评价后果，故双方拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，应为有效条款，那么，根据约定，原审原告所建造房屋被拆迁的补偿费用应由原审原告获得。关于具体的补偿金额问题，原审法院认为，根据双方的举证及确认的事实，原审法院认定原审原告所建造房屋的有证面积82平方米，评估价格7556元／平方米，故有证房屋的拆迁补偿费为619592元；无证面积27平方米，评估价格150元／平方米，故无证房屋的拆迁补偿费为4050元；关于原审原告房屋的装修补偿费用，原审原、被告一致确认为29218元，并不违反法律的规定，原审法院予以确认。综上，原审原告房屋的有证、无证面积以及装修的拆迁补偿费用合计为652860元。如上所述，原审原、被告之间关于原审原告所建造的房屋的拆迁补偿归原审原告所有的约定有效，并且原审被告已领取拆迁补偿款2038149元，虽然尚有400000元未领取，但是余款原审被告最终仍能获得，故原审被告应支付原审原告拆迁补偿款652860元。
关于原审被告及第三人认为1994年时原审被告及其妻已将陶埂上17号的三底二楼及三间副房房屋全部赠与第三人张婷，房屋产权应属于第三人张婷的意见。原审法院认为，赠与的房屋产权并未发生变动。理由为：首先、根据“房地一体”原则，转让房屋的，相应的土地使用权一并转让，但是房屋及土地系不动产，不动产物权的变动以转移登记为准。就本案而言，赠与双方并未办理房屋所有权及宅基地使用权的转移登记手续，故房屋及宅基地的物权并未发生变动；其次，根据赠与发生时的相关规定，办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。本案所涉的赠与书上亦明确对于所赠与的房屋产权应去有关部门办理转移手续，而赠与双方并未办理转移登记手续，故房屋及宅基地的物权并未发生变动。因此，原审被告及第三人关于陶埂上17号的房屋产权属于第三人张婷的意见，没有法律依据，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款之规定，原审法院判决如下：原审被告张建明于判决生效之日起十日内支付原审原告王文英拆迁补偿款652860元。案件受理费10400元，减半收取5200元，由原审原告王文英负担36元，由原审被告张建明负担5164元，原审被告负担部分于判决生效之日起十日内支付给原审原告王文英。
上诉人张建明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
涉案宅基地使用权人还有他人，上诉人与被上诉人签署购房协议时未征得其他宅基地使用权人同意。宅基地使用权人之一的张婷明确表示不知情、不同意。涉案购房协议因侵犯了其他宅基地使用权人的利益而导致全部无效。原审因缺少必要的诉讼参加人而程序违法。在其他宅基地使用权人未追认购房协议中有关补偿条款前，该条款是否有效存在不确定性，原审法院未征得其他宅基地使用权人意见作出认定违法。农村宅基地的征收补偿是针对土地使用权和土地上附着物的补偿。被上诉人不享有宅基地使用权，其在本案中的损失只是其建造房屋所花去的费用。原审法院判令上诉将包括宅基地征收款在内的全部补偿款支付给被上诉人，侵犯了其他宅基地使用权人的利益，也扩大了被上诉人因本次拆迁而造成的损失，增加了被上诉人在本次拆迁中的利益。
被上诉人应当知道法律禁止不属于同一行政村村民之间进行宅基地使用权的买卖，虽然上诉人在买卖过程中存在过错，但被上诉人在买卖过程中的过错亦显而易见。被上诉人应当承担相应的责任。
综上，请求二审法院撤销原审判决并发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王文英二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审第三人张婷二审称，不认可一审判决。经过公证，涉案房屋所有权归本人。本人父亲张建明无权与王文英签署房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同违法。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。宅基地使用权转让应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。上诉人与被上诉人并不属于同一行政村，双方关于宅基地使用权买卖的行为亦并没有经主管机关的审核批准，原审法院认定涉案购房协议中关于宅基地使用权买卖的相关条款无效正确。民事活动应当遵循诚实信用原则。上诉人向被上诉人交付了房屋，被上诉人亦全额支付了转让款，被上诉人在购买过程中出于善意。关于张建明与张婷之间的房屋赠与关系，因未办理相应的产权转移登记手续，也无证据证明在签订协议时向王文英披露过，故不能对抗善意买受人王文英。上诉人与被上诉人在购房协议中约定房屋拆迁补偿费用归被上诉人所有，系张建明对拆迁利益归属的处分，不违反法律规定，合法有效。原审法院按照评估价格、相应面积、双方确认一致的装修补偿费用确定张建明给付王文英的房屋及装修补偿款符合张建明与王文英之间协议约定，合法有据。
综上，上诉人张建明的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由上诉人张建明负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　曾雪蓉
审　判　员　　周　红
代理审判员　　黄学辉
二〇一四年十二月十八日
书　记　员　　黄　婷
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